Piraziz'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Giresun il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Piraziz'deki bina tipine ve ortak alan kapsamına göre bu aralıkta konumlanırsınız. Nemli Karadeniz iklimi çatı bakımını, cephe yalıtımını ve dere/su tahliyesini yönetim gündeminin vazgeçilmez kalemleri hâline getirir. Bu rehberde adım adım planı, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve yasal kayıt işlemlerini Piraziz koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Piraziz'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Piraziz'de bir apartman ya da sitenin yönetimini devralmak, çoğu zaman gönüllülük esasıyla gerçekleşir ve ilk hafta yoğun bir bilgi yükü getirir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça belirler: binanın ortak alanlarını yönetmek ve korumak, aidat ile gider paylarını toplamak, işletme defteri tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu çerçeve Piraziz'deki bir kat maliki için de İstanbul'daki büyük bir site yöneticisi için de aynıdır; değişen yalnızca ölçek ve yerel koşullardır.
Piraziz, Giresun iline bağlı, il merkezine görece yakın konumuyla kentsel ve kırsal doku arasında bir karaktere sahiptir. İlçede hem yeni yapılmış, asansörlü ve güvenlikli sitelerin hem de eski tip çok katlı apartmanların birlikte var olduğu görülür. Bu iki yapı türü farklı ortak alan bütçeleri ve yönetim karmaşıklıkları anlamına gelir: yeni sitelerde güvenlik personeli, otopark sistemi ve sosyal tesisler varken eski apartmanlarda yönetim daha az kalemle ama daha az hazır altyapıyla çalışır. Hangi türü devraldığınız, ilk hafta atacağınız adımları doğrudan belirler.
Giresun genelinde binlerce kat maliki aynı süreci farklı dönemlerde yaşıyor; yani karşılaştığınız sorular özgün değil, yanıtlanabilir sorulardır. Önünüzde hem kanuni bir çerçeve hem de bu çerçeveyi işler hâle getiren pratik araçlar var.
İlk 30 Gün: Piraziz'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
Yönetim devri, hazırlıksız yapıldığında haftalar süren kaosa dönüşebilir. Yapılandırılmış bir plan izlendiğinde ise ilk 30 gün sorunsuz geçer ve ikinci ayda rutin yönetime geçiş sağlanır. Aşağıdaki dört haftalık çerçeve, Piraziz'deki koşulları da göz önünde bulundurarak hazırlanmıştır.
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
Bu hafta tek odak noktası belgeleri eksiksiz teslim almaktır. Karar defteri ve işletme defterinin asıllarını, site adına açık banka hesabının bilgilerini, kasayı, varsa kira sözleşmelerini, tedarikçi ve bakım firmalarıyla yapılmış anlaşmaları ve borç-alacak listesini isteyin. Eski yönetici bu belgeleri sizinle birlikte imzalı bir devir-teslim tutanağına bağlamak zorundadır. Tutanakta tarih ve teslim edilen evrakın listesi mutlaka yer almalıdır; bu belge ileride ortaya çıkabilecek her türlü anlaşmazlıkta sizi korur. Piraziz'de nemli iklim nedeniyle binanın teknik durumunu da bu hafta gözle kontrol etmek, çatı ve dış cephedeki sorunları erkenden tespit etmek açısından yararlıdır.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Banka hesabı sitenin, yani tüzel kişiliğin hesabı olmalıdır; varsa eski yöneticinin kişisel hesabından çıkartılıp site adına düzenlenmesi bu hafta yapılacak en kritik işlemdir. Aidat borçlusu listesini bankadan alınan hesap özetleriyle çapraz kontrol ederek çıkarın; kimin ne kadar gecikmiş olduğunu rakamsal olarak ortaya koyun. Bekleyen faturaları (elektrik, su, asansör bakımı, temizlik) derleyin. Karadeniz iklimine özgü olarak kış öncesi dönemde ortaya çıkabilecek çatı ve bina cephesi onarım masraflarına karşı rezerv ihtiyacını da bu hafta tahmin etmeye başlayın.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini toplamak bu haftanın önceliğidir. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığı için KVKK kapsamında saklanmalı, amacı dışında kullanılmamalıdır. Duyuru kanalını belirleyin: bülten panosu, WhatsApp grubu ya da apartman yönetim uygulaması; önemli olan herkesin aynı kaynaktan bilgilenmesi. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de netleştirin; Piraziz'de ıslak havalarda sık karşılaşılan drenaj ve sızdırmazlık sorunlarının gecikmeden kaydedilmesi hem takibi hem de ihbar sorumluluğunu netleştirir. Bu dört haftalık listeyi dijital ortama taşımak istiyorsanız site yönetim yazılımı üzerindeki devir-teslim, borçlu listesi ve arıza kayıt modülleri ilk gün hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme tam olarak bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslak, yıllık gider kalemlerinin (temizlik, bakım, elektrik, asansör, sigorta vb.) toplamından her daireye düşen aylık aidat rakamını türetir. Piraziz'in yağışlı iklimine göre bakım takvimini bu aşamada oluşturmak kritiktir: sonbahar aylarında çatı denetimi, kış öncesinde bina cephesi su yalıtımı kontrolü ve yağmur oluklarının temizlenmesi, ilkbaharda bahçe ve dış alan düzenlemesi. Bu takvimi işletme projesine bir ek olarak eklerseniz hem genel kurulda şeffaflık sağlarsınız hem de olası arızaları öngörülü biçimde giderirsiniz.
Piraziz'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Piraziz'de aylık aidat miktarı için il bazında ayrı bir istatistik yayımlanmamaktadır; ancak Giresun genelinde aylık aidat ortalamasının ₺300–₺1.100 aralığında seyrettiği görülmektedir. Bu rakam il geneli ortalamadır; Piraziz'deki bir bina için gerçek rakam, asansör, güvenlik sistemi veya ısıtma altyapısının varlığına bağlı olarak bu aralıkta konumlanır ya da üst bandı aşabilir.
Aidatın belirlenmesinde hukuki çerçeve KMK m.20'dir. Kanun, her kat malikinin ortak giderlere ya arsa payı oranında ya da yönetim planındaki eşit paylaşım usulüyle katılacağını belirtir. Yönetim planı eşit paylaşımı benimsemişse tüm daireler aynı miktarı öder; arsa payı esası uygulanıyorsa büyük daireler daha fazla katkı sağlar. Hangi yöntemin geçerli olduğunu önce yönetim planından kontrol edin.
Karadeniz iklimiyle çatı onarımları, dış cephe su yalıtımı ve drenaj temizliği Piraziz'de periyodik geri dönen kalemlerdir. Bu masraflar yıllık işletme projesine sistematik olarak dahil edilmediğinde aidat yetersiz kalır ve genel kurulda ek aidat tartışması kaçınılmaz hâle gelir. Bakım bütçesini önceden planlamanın en pratik yolu, sitenizin gider kalemlerini girip daire başına düşen aylık aidatı hesaplatan aidat hesaplama aracını kullanmaktır.
Bunun yanı sıra yeni ve eski bina arasındaki fark da önemlidir: Piraziz'de görece yeni, güvenlikli bir site, güvenlik personeli ve kamera sistemi maliyetiyle üst bandı zorlayabilirken küçük, asansörsüz bir apartman alt bandda kalabilir. Aidat rakamı hiçbir zaman komşu binayı taklit ederek değil, sitenin gerçek gider profiline göre belirlenmeli ve genel kurul onayına sunulmalıdır.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında yöneticinin benimsemesi gereken ilk kural şudur: elden nakit kabul etmeyin. Banka havalesi ya da online ödeme sistemi, hem sizin hem de kat maliklerinin korunması açısından zorunludur. Her ödeme banka kaydına yansıdığında ileride ortaya çıkabilecek "ben ödedim" tartışmaları önden kapatılır.
KMK m.20, geciken aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini düzenler. Pratikte süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma, akabinde noter ihtar, akabinde icra takibi. Her aşama kaydedilmeli ve belgelenmelidir. İcra sürecine geçmeden önce muhatapla yüz yüze görüşmek çoğu zaman işe yarar; borcun taksitlendirilmesi karar defterine geçirildiğinde hukuki geçerlilik kazanır.
Gecikme tazminatını hiç uygulamamak yaygın bir yanlıştır: bu uygulama düzenli ödeyen kat maliklerinin cezalandırılması anlamına gelir, çünkü bütçe açığı herkese yansır. Otomatik borç hatırlatması ve online tahsilat için aidat takip programı hatırlatmaları manuel müdahale gerektirmeden yürütür ve tahsilat oranını belirgin biçimde artırır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Piraziz İçin Karar Rehberi
Bu kararı belirleyen üç değişken vardır: binanın büyüklüğü (daire sayısı ve blok adedi), bütçe durumu ve bölgedeki profesyonel şirket arzı. Piraziz ve Giresun ilçelerinde profesyonel site yönetim şirketlerinin sayısı İstanbul ya da Ankara'ya kıyasla sınırlıdır; bu gerçek, küçük ve orta ölçekli binaların büyük çoğunluğunda yönetimi gönüllü bir kat malikinin üstlendiğini anlatır.
Yüz daire altındaki binalarda ve tek bloklu yapılarda profesyonel şirketin aylık yönetim ücreti, aidat bütçesinin önemli bir bölümünü alır. Dahası, Piraziz ölçeğinde hizmet sunan ve sitenizin özel koşullarını bilen bir şirket bulmak zaman alır. Bu koşullarda en yaygın ve işlevsel çözüm şudur: kendiniz yönetin, tekrarlayan ve zaman alan işleri yazılıma devredin. Aidat tahsilatı, duyuru gönderimi, arıza takibi ve muhasebe gibi süreçler manuel yürütüldüğünde haftada birkaç saatinizi alabilirken yazılım desteğiyle bu süre belirgin biçimde azalır.
Üç bloktan fazla ya da iki yüz daireden büyük yapılar için profesyonel şirket değerlendirmesi anlamlı hâle gelir; bu ölçekte referans kontrolü, sözleşmede devir-teslim güvencesi ve performans kriter maddelerinin eklenmesi şarttır. Orta yolu ilerleyen bölümlerde ayrıntıyla ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına ayrı bir banka hesabı açmak hem hukuki hem de pratik bir zorunluluktur. Kat maliklerinin aidatlarının yöneticinin kişisel hesabında tutulması, hesap sahibi aleyhine doğan güven sorununun yanı sıra denetçilerin incelemesini de güçleştirir. Hesap açılışı için önce Giresun Vergi Dairesi'nden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir.
Vergi numarası için genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul kararının onaylı örneği, yöneticinin kimlik belgesi ve yönetim sıfatını gösteren belge. Belge listesi zaman zaman vergi dairesine ve uygulamaya göre küçük farklılıklar gösterebilir; Giresun Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.
Sitede kapıcı, güvenlik personeli ya da temizlik görevlisi istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar: işçinin bildiriminin yapılması, aylık prim ödemeleri ve iş güvenliği yükümlülükleri bunların başında gelir. Çalışan varsa asgari gereklilikler için bir mali müşavir ile kısa bir görüşme yöneticiyi hem cezalardan hem de sonradan ortaya çıkan bürokratik yükten korur. Bu bölümde ürün köprüsü bilinçli olarak yoktur; buradaki bilgi size özel fayda sağlamak için verilmektedir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Çağrı en az 15 gün önceden, gündem belirtilerek yapılmalıdır; imzalı teslim ya da taahhütlü posta bu yükümlülüğü karşılar. Gündemsiz ya da eksik gündemli çağrıya dayanan kararlar itiraz hâlinde iptal edilebilir; bu nedenle çağrı metnine olabildiğince ayrıntılı gündem maddesi ekleyin.
İlk toplantıda nisaba (toplantı yeter sayısına) ulaşmak için hem kat maliki sayısı çoğunluğu hem de arsa payı çoğunluğu birlikte aranır. Bu eşik sağlanamazsa ikinci toplantı, katılan kat malikleriyle ve onların arsa payıyla geçerli biçimde yapılabilir. Kararlar toplantı bitiminden itibaren karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır; imzasız karar defteri denetimde geçersiz sayılabilir.
Yeni yöneticilerin sık yaptığı üç hataya dikkat edin: çağrıda gündem maddesi belirtmemek, vekâlet belgelerini toplantı öncesi toplamayı unutmak ve karar defterini toplantı günü yerine günler sonra yazmak. Dijital çağrı takibi, vekâlet yönetimi ve karar defteri arşivleme için genel kurul yazılımı bu üç açığı tek noktadan kapatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız süreçlerin ortak paydası şudur: hepsi belgelenebilir, takip edilebilir ve tekrar eden işlerdir. Piraziz'deki yeni yöneticinin zamanını asıl tüketen ise tam da bu tekrar eden adımlardır. SiteYönetim bu işleri yapay zeka altyapısıyla üstlenir ve sizi karar noktasına getirir; karar hep sizindir.
AI Operatör: Siz Yazın, AI Hazırlasın, Siz Onaylayın
AI Operatör'ün çalışma mantığı şeffaftır: yönetici bir talimat yazar ya da sesli olarak iletir, AI gerekli adımları hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir işlem gerçekleşmez.
Somut bir senaryo: "Temmuz aidatlarını topla, ödemeyeni bir hatırlatmayla bilgilendir" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her malike özelleştirilmiş bir hatırlatma mesajı hazırlar ve göndermeden önce size gösterir. Onayladığınızda gönderilir; onaylamadığınızda hiçbir şey çıkmaz. Bu adım hem hatalı gönderimi engeller hem de yöneticinin her iletişimden haberdar olmasını garantiler.
Piraziz'in nemli iklimine özgü ikinci senaryo: "Çatıda sızıntı var, tamirci gönder" talimatını veriyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızı bekler. Onayladığınızda iş emri gider; onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Giresun'un yoğun yağışlarında sızıntı arızaları sık görüldüğü için bu sürecin hızlı ve belgelenmiş yürütülmesi hem bina için hem de sizin sorumluluğunuzun kanıtı açısından değerlidir.
AI Danışman: 10 Milyonun Üzerinde Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehberlik
Yöneticilerin en sık başvurduğu sorulardan biri şudur: "Sekiz aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" AI Danışman bu soruyu, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla mahkeme kararına ve KMK'ya dayanarak yanıtlar. Gecikme tazminatının nasıl hesaplandığını, ihtar sürecinin hangi aşamalardan geçtiğini ve icra yolunu adım adım açıklar.
Önemli bir şerh: AI Danışman yol gösterir ve kanuni çerçeveyi ortaya koyar; dava aşamasına gelindiğinde ya da belirsiz hukuki durumlarla karşılaşıldığında bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük çizgisi bilinçli olarak korunmaktadır; çünkü gerçekçi sınırları açıkça gösteren bir araç, her şeyi yapabileceğini iddia edenden çok daha güvenilirdir.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
Karne modülü sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal belge uyumu, genel kurul düzenliliği ve benzeri kriterlere göre. Piraziz'de yeni bir yönetici olarak devralma gününde karneniz 50'nin altında olabilir; bu durumu siz değil, önceki dönem yarattı. Altı ay içinde tahsilat oranını yükseltir, arızaları kapatır ve belgeleri düzenlediğinizde karne puanı belirgin biçimde yükselir. Bir sonraki genel kurulda bu iki karneyi yan yana koyduğunuzda "iyi yönettim" demek zorunda kalmazsınız; rakam konuşur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer paydaşlar platforma kendi rollerine özel bir kapıdan erişir. Piraziz'deki bazı mülk sahipleri İstanbul'da ya da yurt dışında yaşıyor olabilir; bu malikler aidat borçlarını, işletme raporlarını ve duyuruları kendi portallarından takip eder, sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise denetimin her an belgeye erişerek yapılabildiği anlamına gelir: kayıtlar şeffaf, tartışma zemini ortadan kalkmış.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayara kurulum gerektirmez, tek bir tarayıcı sekmesinden çalışır. Tek daireli bir apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz; Piraziz'deki sitenize uygunluğunu ödeme yapmadan görürsünüz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin ilk yılı birbirini izleyen süreçlerden oluşur: devir alma, aidat düzeni kurma, arızaları yönetme, genel kurul, ardından tekrar. SiteYönetim'in modülleri bu kronolojiyle örtüşecek biçimde tasarlanmıştır.
Para İşleri. Online aidat tahsilatı ve borç takibi, muhasebe ile e-Fatura entegrasyonu, gider paylaşımı ve sayaç okuma, işletme defteri. Apartman muhasebe programı modülü, gider kalemlerini dairelere otomatik olarak dağıtır ve aidat takip programıyla uyumlu çalışarak tahsilat ile muhasebe kayıtlarını tek noktada tutar. Piraziz'de binalarda ortak su sayacı kullanımı varsa gider paylaşım modülü, tüketimi dairelere sayaç okumasına göre dağıtır ve her dönem oluşabilecek eşitsizlik tartışmalarını önden keser.
Operasyon. Arıza ve bakım takibi, teknik işletme planlaması, duyuru/SMS/push bildirimleri, ziyaretçi ve otopark yönetimi, personel ve bordro takibi, tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belgeleri, doküman arşivi. Karadeniz kıyısındaki Piraziz'de çatı olukları ve drenaj hatları periyodik temizlik gerektirir; bu bakım takvimini sisteme girdikten sonra zamanı geldiğinde sistem hatırlatır, tekrarlayan arızalar geçmişte kalır.
Rakipte Olmayan İki Modül: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. Benzer yazılımlarda karşılaşılmayan bu iki özellik, yöneticinin tedarik sürecini dönüştürür. İhale Portalı sayesinde Giresun'daki ya da Piraziz yakınındaki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklifler toplanır. Örneğin çatı yalıtımı için açılan ihaleye üç farklı firma teklifini sisteme girer; yönetici teklifleri karşılaştırır, genel kurulda belgelenmiş bir kararla sonuçlandırır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri arasındaki ticari bağı site içinde tutar. Bu iki özellik herhangi bir rakip platformda bulunmamaktadır.
Modüllerin bir diğer avantajı devir kolaylığıdır. Tüm arıza kayıtları, gider belgeleri, kararlar ve sözleşmeler sistematik biçimde arşivlendiği için sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim süreci bir öğleden sonraya sığar; ilk hafta anlatılan kaostan eser kalmaz.
Piraziz'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Piraziz, Türkiye'nin en yüksek yağış alan bölgelerinden birinde yer alır. Bu iklim gerçeği, site yönetiminde bazı kalemleri zorunlu olarak öne çıkarır ve başka illerde önemsiz sayılabilecek konuları Piraziz'de öncelik hâline getirir.
Çatı ve Cephe Yalıtımı
Yoğun yağışlar çatı örtüsündeki ve cephe kaplamalarındaki küçük kusurları kısa sürede büyük hasara çevirir. Devir-teslimden hemen sonra çatıda görsel denetim yapılması ve varsa sızıntı noktalarının tespiti, ilk yılın en kritik adımlarından biridir. Çatı onarımı ve su yalıtımı masrafları, işletme projesinde ayrı bir bakım kalemi olarak yer almalı; yağışlı mevsim gelmeden önce — tercihen eylül-ekim döneminde — gerçekleştirilmesi planlanmalıdır.
Drenaj ve Su Tahliyesi
Giresun'un eğimli arazisinde inşa edilmiş bazı binalar, özellikle yoğun yağış dönemlerinde zemin katı su baskınına ya da bodrum katı nemlenme sorununa maruz kalabilir. Pis su tahliye borularının, yağmur oluklarının ve müstakil drenaj hatlarının periyodik temizlenmesi yöneticinin bakım takviminde standart bir kalem olmalıdır. Bu konuda sorumluluk sınırı, binanın ortak alanlarıyla her dairenin bağımsız bölümü arasında yönetim planında belirtildiği gibi çizilir.
Islak ve Nemli Ortam Etkileri
Sürekli nem, apartman binalarının koridorlarında, merdiven kovalarında ve bodrum katlarında küf ve boya bozulmalarına yol açar. Ortak alanlardaki bu sorunlar hem estetik hem de sağlık açısından maliklerden şikayet alan konuların başında gelir. Rutin temizlik programına nem önleme denetimi eklemek, şikayet sayısını azaltır ve binanın uzun vadeli değerini korur. Gider paylaşım modülü, bu tür periyodik harcamaları dairelere eşit ya da arsa payına göre dağıtarak muhasebe yükünü hafifletir.
Piraziz ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Bağlantı
Piraziz'de site yönetimi pratiği, Giresun'un diğer ilçeleriyle paylaşılan ortak bir mevzuat çerçevesinde yürür; ancak her ilçenin kentsel dokusu farklı yönetim ihtiyaçları doğurur.
Bulancak ve Espiye gibi ilçe merkezleri, görece büyük nüfusları ve çok katlı konut stoklarıyla profesyonel yönetim hizmetlerine olan talebin daha belirgin olduğu alanlardır. Tirebolu'da ve Görele'de kıyı konumu, binalarda tuz ve neme bağlı cephe sorunlarını öne çıkarır. Dereli, Alucra, Camoluk ve Şebinkarasar gibi dağlık ve kırsal ağırlıklı ilçelerde ise az daireli apartmanlarda gönüllü yönetim daha yaygın bir gerçek olmaya devam eder; bu binalarda KMK'nın zorunlu kıldığı temel kayıtların (karar defteri, işletme defteri) düzenli tutulması yeterli noktadan iyi yönetime geçişte belirleyici fark yaratır.
Yağlıdere, Güce, Doğankent, Keşap, Çanakçı ve Eynesil gibi küçük ölçekli ilçelerde yöneticiler genellikle ek kaynaklara veya uzak teknik desteğe ihtiyaç duyar. Bulut tabanlı bir platform bu noktada belirleyici avantaj sunar: Piraziz'deki bir site ile Alucra'daki bir apartman, aynı hesap altında ve kurulum gerektirmeden yönetilebilir. Giresun geneli site yönetimi sayfasında tüm ilçelere yönelik ek kaynakları bulabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Site yöneticisi, KMK m.38 uyarınca vekil sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatın getirdiği yasal sorumlulukları taşır. Bu sorumlulukların büyük bölümü teknik ya da hukuki uzmanlık gerektirmez; doğru bilgi ve düzenli belgeleme yeterlidir.
Kişisel verilerin korunması (KVKK) kapsamında binalardaki güvenlik kameralarının varlığı için giriş noktalarına aydınlatma metni asılması zorunludur. Kat maliklerinden toplanan telefon numarası ve e-posta adresi gibi iletişim bilgileri yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir; bu verilerin başka amaçlarla paylaşılması ya da üçüncü kişilere iletilmesi KVKK ihlali oluşturur.
Sitede personel çalıştırılıyorsa — kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli — SGK bildirimi ve prim ödemeleri düzenli yürütülmeli, iş sağlığı ve güvenliği temel gereklilikleri karşılanmalıdır. Bunları gözden kaçırmak idari para cezasına yol açabilir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini, belge arşivini ve periyodik yükümlülük hatırlatmalarını tek ekrandan yönetmenize imkân tanır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu aynı hataları tekrarlar. Bu hatalar kasıtlı değil; çoğunlukla bilgi eksikliğinden kaynaklanır. Listeyi okumak, aynı açığa düşme olasılığını önemli ölçüde azaltır.
- Aidatı kişisel hesapta tutmak. Site parasının yöneticinin özel hesabına girmesi hem güven sorununu hem de olası bir hukuki uyuşmazlıkta ispat güçlüğünü beraberinde getirir. Site adına ayrı hesap zorunludur.
- Elden nakit kabul etmek. Makbuz verilse de nakit tahsilat iz bırakmaz, kaydı kaybedildiğinde ödeme yapılıp yapılmadığı tartışılır. Yalnızca banka veya online ödeme kabul edin.
- Karar defterini işlememek. Deftere geçirilmemiş kararlar hukuken yoktur. Toplantı bitmeden kararları yazıp imzalatın.
- Gündemsiz ya da eksik gündemli çağrı yapmak. Çağrıda yer almayan maddeler üzerinden alınan kararlar itiraz yoluyla iptal edilebilir.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 bu belgeyi zorunlu kılıyor. Proje yoksa aidat rakamı temelsiz kalır ve genel kurulda sorgulanır.
- Gecikme tazminatını hiç uygulamamak. Bu uygulama zamanında ödeyen kat maliklerinin cezalandırılmasıdır; bütçe açığı herkese yansır. Yasal çerçeve (aylık en fazla %5) dürüstçe ve tutarlı biçimde uygulanmalıdır.
- Devir-teslim tutanağı almadan yönetimi devralmak. Piraziz'de çatı ve cephe sorunları yoğun yağış koşulları nedeniyle hızla büyür. Devraldığınız binanın teknik durumunun yazılı olarak belgelenmemiş olması, önceki dönemden kalan sorunların sorumluluğunu üzerinize yıkabilir. Tutanağı imzalayın, teknik durumu belgeleyin.
İlk 30 günün planına sahipsiniz, aidat ve hukuki çerçeveyi öğrendiniz, sık yapılan hatalardan haberdar oldunuz. Şimdi sıra bu bilgiyi hayata geçirmekte. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur ve Piraziz'deki sitenize ya da apartmanınıza aynı gün başlayabilirsiniz. Aidat rakamını hesaplamak için aidat hesaplama aracını şimdi açabilirsiniz.