Şebinkarahisar, Giresun · Site & Apartman Yönetimi
Şebinkarahisar, Giresun'da site & apartman yönetim sistemi
Sebinkarahisar'da bir apartman ya da sitenin yönetimini devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak.
Sebinkarahisar'da bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini netleştirmek, yıllık işletme projesini taslaklamak. Giresun il genelinde aylık aidat ₺300–₺1.100 aralığında seyrederken nemli ve yağışlı iklim, çatı-cephe bakımını ve su tahliyesini yönetim bütçesinin kalıcı gündem maddesi haline getirir. Bu rehberde Sebinkarahisar özelinde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Sebinkarahisar'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Sebinkarahisar'da bir apartman ya da toplu konut yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu size dört temel yükümlülük yükler: karar ve işletme defterini düzenli tutmak (KMK m.35), aidatları zamanında toplamak, ortak alanları yaşanabilir biçimde bakımda tutmak ve yıllık genel kurulda hesap vermek. Bu dört yükümlülük kağıtta sade görünse de pratikte onlarca alt iş demektir: ödeme takibi, arıza kaydı, tedarikçi yazışmaları, yasal süreler.
Giresun, yoğun kırsal dokusuyla il merkezinden uzak pek çok ilçeyi barındırır. Sebinkarahisar ise il merkezine mesafeli, dağlık ve nemli Karadeniz iklimine sahip, ağırlıklı olarak orta ve küçük ölçekli apartmanlardan oluşan bir yerleşim merkezidir. Bu koşullar, büyükşehir yönetim anlayışını doğrudan kopyalamanın işe yaramayacağı anlamına gelir; yerel bağlamı ve binizin gerçek durumunu iyi okumanız gerekir.
İlçede yönetimini devraldığınız bina, muhtemelen asansörsüz ya da küçük ölçekli bir yapıdır; bu durum bütçeyi ve karar alma süreçlerini sadeleştirir. Ama nem, eğimli arazi ve yoğun yağış gibi Karadeniz'e özgü koşullar, bakım önceliklerinizi şekillendirir. Yönetici sıfatıyla bu tabloyu net görmek, paniklememek için ilk adımdır.
İlk 30 Gün: Sebinkarahisar'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk otuz günü dört haftalık bloklara böldüğünüzde her haftanın bir odak noktası olur; belirsizlik azalır, atlanan işler görünür hale gelir.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden alacaklarınızı bir tutanakla belgeleyin. Bu tutanakta şunlar mutlaka yer almalıdır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü, kasadaki nakit (varsa), tüm sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, sigorta), borç-alacak listesi ve kapıcı/güvenlik varsa SGK belgeleri. İmzasız teslim olmaz; tutanağın bir nüshası sizde, bir nüshası eski yöneticide kalır.
Devir sırasında en sık karşılaşılan sorun, defterlerin eksik ya da hiç tutulmamış olmasıdır. Bu durumda paniklemek yerine mevcut bankacılık hareketlerinden ve eldeki faturalardan geriye dönük bir tablo oluşturmaya başlayın. Sebinkarahisar gibi küçük ölçekli yerleşimlerde apartman yönetimi çoğunlukla gayri resmi sürmüş olabilir; tutanakla başlamak, bu gayri resmi dönemi resmen kapatmanızı sağlar.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabının site adına mı yoksa eski yöneticinin kişisel adına mı olduğunu kontrol edin. Kişisel hesapta site parası duruyorsa bunu düzeltmeniz hem hukuki hem güven açısından acildir. Giresun il genelinde birçok küçük apartmanda yönetim hesabının resmi olmadığı görülür; bu alışkanlığı kırmak sizin göreviniz.
Aidat borçlusu listesini çıkarın. Kimlerin kaç ay borçlu olduğunu ve toplam açığın ne olduğunu belgeleyin. Bekleyen faturaları (temizlik, elektrik, bakım) tespit edin. Sebinkarahisar'ın nemli ve yağışlı iklimi nedeniyle bina çatısı veya cephesiyle ilgili ertelenmiş onarımlar özellikle dikkat ister; su hasarının maliyeti erken müdahaleyle kıyaslanamayacak ölçüde büyür.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracılar için güncel bir iletişim listesi oluşturun. Bu listenin KVKK kapsamında kişisel veri niteliği taşıdığını ve yalnızca apartman yönetimi amacıyla kullanılabileceğini unutmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: bina girişine fiziksel ilan tahtası, ortak bir mesajlaşma grubu ya da uygulama tabanlı bir sistem. Arıza ve talepleri kayıt altına alacağınız bir yöntem seçin; bu kayıt ileride yaşanacak anlaşmazlıklarda somut belge işlevi görür.
Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; bu dört haftalık süreç çok daha hızlı kapanır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Yıllık işletme projesini taslaklamaya başlayın (KMK m.37). Bu proje, yıl içinde beklenen giderlerin öngörüsüdür: temizlik, elektrik, asansör bakımı (varsa), ortak alan sigortası, küçük onarımlar. Sebinkarahisar'ın nemli Karadeniz iklimine göre bakım takviminizi kurgulayın: çatı ve su tahliyesi kontrolü sonbahar yağmurlarından önce, dış cephe değerlendirmesi ise ilkbahar başında yapılmalıdır. Bu takvimi işletme projesine ekleyerek genel kurulda "planlı yönetim yapıyorum" mesajını belgelerle destekleyebilirsiniz.
Sebinkarahisar'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Sebinkarahisar'a özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Giresun il geneli ortalama aylık aidat **₺300–₺1.100** aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamasıdır, bina türüne ve donanımına göre önemli farklılıklar gösterir. Asansörlü, güvenlik kameralı veya ortak ısıtma sistemli bir yapıda üst bandın üzerine çıkılabilir; küçük ve eski bir apartmanda alt band uygulanabilir.
Aidat miktarı keyfi değil, yasal bir zemine oturtulmak zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 kapsamında aidat, ortak giderlerin kat malikleri arasında ya arsa payı oranında ya da eşit biçimde paylaştırılmasıyla belirlenir; yönetim planı hangi yöntemi benimsiyorsa o geçerlidir. Belirlenen rakam yıllık işletme projesine dayanmalı ve genel kurulda oy çokluğuyla onaylanmalıdır.
Sebinkarahisar özelinde aidatın en belirleyici kalemlerinden biri çatı ve su yalıtımı ile nem sorunlarına yönelik bakım giderleridir. Nemli Karadeniz iklimi, dış cephe ve çatıda dönemsel kontrol ve onarım gerektirdiğinden bu kalemin bütçede kalıcı bir yer tutması gerekir. Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda ise yakıt ya da doğalgaz gideri aidat miktarını belirleyen ana kalem haline gelebilir.
Dairelerinizin aylık aidat rakamını hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz: gider kalemlerini girdiğinizde daire başına düşen tutar otomatik olarak hesaplanır.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı her zaman banka transferiyle toplayın; elden nakit almak hem kayıt dışılık riski hem de ileride çıkabilecek anlaşmazlıklar açısından ciddî sorun yaratır. Banka transferi, ödeme tarihini ve tutarını otomatik olarak belgeler.
Ödeme yapmayan kat malikine önce yazılı hatırlatma gönderin; çoğu durumda bu yeterli olur. Yazılı hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa KMK m.20 kapsamında aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulama hakkınız doğar. Sonraki adım noter ihtarı, ardından icra takibidir. Bu süreç mahkemesiz yürütülebilir; bir icra müdürlüğüne başvurarak takip başlatabilirsiniz. Alacak davası açmak da mümkündür ancak bunu bir hukuk danışmanıyla birlikte yürütmeniz önerilir.
Aidat takip programı ile otomatik hatırlatmalar kurabilir, gecikme listesini anlık takip edebilir ve tahsilat sürecini kayıt altında tutabilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sebinkarahisar İçin Karar Rehberi
Sebinkarahisar ölçeğinde profesyonel site yönetim şirketi arzı oldukça sınırlıdır. Büyükşehirlerde bağımsız yönetim şirketleri arasından seçim yaparken Giresun'un ilçe düzeyinde bu seçenek ya hiç yoktur ya da çok pahalıya gelir. Bu gerçeği görmezden gelerek ideal çözümü aramak yerine, elinizdeki koşullara en uygun düzeneği kurmak daha verimlidir.
Yönetimi kendiniz üstlenmeyi düşünüyorsanız, bina büyüklüğü ve kendi zamanınız belirleyici iki faktördür. Yirmi dairenin altındaki apartmanlarda gönüllü yöneticinin yeterli olduğu yaygın bir pratiktir; ancak işin ağır bölümünü yazılıma devretmek, bu kombinasyonu gerçekçi kılar. İhraç edilmiş profesyonel bir yöneticiden bekleyeceğiniz işlerin önemli bir kısmı — hatırlatmalar, kayıtlar, raporlar — yazılımla karşılanabilir.
Profesyonel şirket seçecekseniz, referans kontrolü ve sözleşmedeki hizmet kapsamı belirleyicidir. Yönetim ücreti, bütçenin yüzde kaçı olduğunu netleştirin; kapsamda olmayan işler için ek ücret talep edilip edilmeyeceğini öğrenin.
Üçüncü bir yol var: kendiniz yöneterek ağır işi yazılıma devredin. Bu seçeneği H2-8'de ayrıntılandırıyoruz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Apartman ya da site yönetimi adına bir banka hesabı açmak, kişisel hesapta site parasını saklamanın yarattığı hem hukuki hem güven sorununu ortadan kaldırır. Hesabı kendi adınıza değil, "X Apartmanı Yönetimi" gibi bir tanımla yönetim adına açın; çoğu banka bu talebi karşılamaktadır.
Bu hesabı açabilmek için vergi numarası almanız gerekebilir. Giresun Vergi Dairesi'ne başvurduğunuzda genellikle şunlar istenir: genel kurul ya da kat malikleri kurulu kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imzalı beyanname. Belge listesi vergi dairesine ve başvuru yılına göre küçük farklar gösterebileceğinden Giresun Vergi Dairesi'ni önceden arayarak teyit edin.
Binada kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi zorunludur; bu personel için aylık prim ve beyan yükümlülüğü doğar. Güncel oranlar ve bildirim süreleri için bir mali müşavire danışmanız önerilir. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmanın hem hukuki sorumluluğunuzu artırdığını hem de kat maliklerinin gözünde güven sorununa yol açtığını unutmayın.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu m.29'a göre yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Bu toplantının en az 15 gün öncesinden gündem belirtilerek imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılması gerekir; gündemsiz ya da eksik bildirimle yapılan çağrı, alınan kararların iptali için zemin oluşturabilir.
Toplantı nisabı (yeter sayısı) için KMK m.30: ilk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluk aranır. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir; ancak ikinci toplantı ilk toplantıdan en az bir hafta sonraya bırakılmalıdır.
Toplantıda alınan kararlar, aynı gün karar defterine geçirilmeli ve katılan kat maliklerince imzalanmalıdır. Bu defterin noter onaylı olması zorunlu değildir ancak sayfaları numaralı ve ciltli bir defter kullanmak hem hukuki güvence hem de düzen açısından önerilir.
Sık yapılan üç hata: çağrıda gündemi belirtmemek (bu karar iptaline yol açabilir), ikinci toplantı tarihini ilk çağrıda yazmamak ve kararları imzalı karar defterine işlemeden toplantıyı dağıtmak.
Genel kurul yazılımı ile çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini tek platformdan yönetebilirsiniz; 15 günlük çağrı süresi de sistem tarafından otomatik olarak hatırlatılır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar anlattıklarımız — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — her yeni yöneticinin masasına yığılan gerçek yükü tarif ediyor. SiteYönetim bu yükün ne kadarını üstlenebilir? Somut senaryolarla anlatalım.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışır
Şubat aidatlarını toplamak istiyorsunuz. "Bu ayın aidatlarını tahsil et, geciken sekiz daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör, borçlu listesini çıkarır, her daireye uygun bir hatırlatma metni hazırlar ve bunları **sizin onayınıza sunar**. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Onayladığınızda gönderim tamamlanır ve kayıt düşülür.
Sebinkarahisar'ın nemli Karadeniz iklimine göre ikinci bir senaryo: Binanızın su tahliye borusunda tıkanma olduğu bildiriliyor. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınızla gönderir. Sizi yerinden etmeden süreci başlatır; kararlar hep sizindir.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar Desteğiyle
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yazıyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yanıt verir: gecikme tazminatı hakkı, ihtar süreci, icra takibinin adımları. Yanıt, benzer davalardaki gerçek kararlarla desteklenir.
Önemli not: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında ya da karmaşık hukuki süreçlerde bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, sisteme güvenin temelidir.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, yönetim performansınızı 100 puan üzerinden değerlendiren bir karne üretir. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum takibi ve belge tamamlığı gibi göstergeler puanlamaya girer. Yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonrakini genel kurulda yan yana gösterirsiniz; "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu, özellikle önceki yönetimden bozuk bir tablo devralan yöneticiler için güçlü bir araçtır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi ve diğer roller sisteme kendi özel portalından erişir. Sebinkarahisar'dan uzakta yaşayan bir mülk sahibi — ya da başka bir şehirde ikamet eden Giresun'lu bir malik — aidat borcunu, yapılan ödemeleri ve duyuruları kendi portalından görür. Sizi aramaz, sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise tüm hesap hareketlerine şeffaf erişim sağlar: daha az anlaşmazlık, daha az gerilim.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Bulut tabanlı çalışır, kurulum gerektirmez. Tek bir apartmandan başlayıp ölçek büyüdükçe sistemi genişletebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
SiteYönetim'in modüller grubunu bir özellik listesi olarak değil, yeni yöneticinin ilk yılındaki kronoloji üzerinden anlatmak daha anlamlıdır.
**Para işleri ilk gün başlar.** Online aidat tahsilatı ve borç takibi, aidat takip programı aracılığıyla tüm ödeme geçmişini kayıt altında tutar. Apartman muhasebe programı ile gider girişleri, e-Fatura entegrasyonu ve işletme defteri tek ekrandan yönetilir. Gider paylaşımı modülü ise ortak giderleri dairelere otomatik böler; sayaç okumalarını sisteme girdiğinizde paylaşım anında hesaplanır.
**Operasyonlar her gün akar.** Arıza bildirimleri, bakım takvimi ve teknik iş emirleri; duyurular SMS, push bildirim ya da uygulama üzerinden; otopark ve ziyaretçi kaydı; personel ve tedarikçi yönetimi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta ve acil durum belgelerinin dijital arşivlenmesi. Bunların her biri yöneticinin gününde ayrı bir zaman yutarken SiteYönetim'de tek panelden yürütülür.
**Rakip yazılımlarda bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı.** Sebinkarahisar gibi küçük bir ilçede tedarikçi bulmak zaman alabilir; fiyatları karşılaştırmak ise çoğu zaman imkânsız hale gelir. İhale Portalı ile çatı yalıtımı, dış cephe boyası ya da asansör bakımı gibi büyük işler için şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. Üç teklifi yan yana görür, genel kurula belgeleriyle sunar ve kararı maliyet bilgiyle alırsınız. Kapıcı esnafından bina hizmetlerine uzanan Mahalle Pazaryeri ise site sakinleriyle tedarikçileri buluşturur; ticaret içerde kalır.
Sistemin sunduğu son modül grubu raporlama ve devir-teslimdır. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer; H2-2'de anlattığımız o zorlu ilk haftayı halefleriniz yaşamak zorunda kalmaz.
Sebinkarahisar'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Sebinkarahisar'ın yönetim planı, İç Anadolu'nun kuru bir ilçesindeki ya da Akdeniz kıyısındaki bir binanın yönetim planından farklı olmak zorundadır. Karadeniz'in nemli ve çok yağışlı iklimi ile eğimli arazi, birkaç somut önceliği dikte eder.
Çatı, Cephe ve Su Tahliyesi
Sebinkarahisar'da yıllık yağış ortalaması yüksektir ve kış aylarında yağmur sürekliliği artar. Bu koşulda bina çatısının her sonbahar başında, dış cephe ve drenaj kanallarının ise her ilkbahar kontrol edilmesi, küçük bir bakım maliyetini büyük bir hasar maliyetinden korur. İşletme projenize bu kontrolleri açıkça tarihleriyle yazın; sonra genel kurulda "planlı yaptık" diyebilirsiniz.
Eğimli Arazi ve Zemin Nemi
Sebinkarahisar'ın dağlık topografyası, bodrum ve zemin katlarda nem ve su sızıntısı riskini artırır. Yönetimini devraldığınız binada bodrum kat varsa zemin nemini mutlaka kontrol edin; yalıtım sorunu erken tespit edildiğinde onarımı hem ucuz hem de hızlıdır. Aynı eğim, kar ve yağmur sezonu sonrasında yollar ve ortak alanlarda birikinti oluşturabileceğinden drenaj planlamasını yıllık takvime ekleyin.
Isıtma ve Enerji Giderleri
Karadeniz iklimine rağmen Sebinkarahisar, rakımı nedeniyle kış aylarında serin hava koşulları yaşar. Merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda yakıt ya da doğalgaz gideri aidat bütçesinin belirleyici kalemi olabilir. Gider paylaşımı modülü, sayaç okumalarına dayalı dağıtımı tartışmasız biçimde kapatmanın en kestirme yoludur.
Sebinkarahisar ve Çevresinde Site Yönetimi: Alucra, Bulancak, Camoluk ve Diğer İlçeler
Giresun geneli site yönetimi bakıldığında ilçeler arasında belirgin bir ayrışma göze çarpar: il merkezine (Merkez) ve sahil şeridine yakın ilçeler daha yoğun ve çok katlı yapı stoğuna sahipken Sebinkarahisar, Alucra ve Camoluk gibi iç ilçeler daha küçük ölçekli ve eski yapı stoğuyla öne çıkar.
Bulancak, Espiye ve Tirebolu gibi sahil ilçelerinde yazlık kullanım ve sezonluk doluluk yönetim bütçesini farklı etkiler; kısa dönem kiralama tartışmaları bu ilçelerde daha sık gündeme gelir. Görele, Eynesil ve Dogankent ise hem sahil yakınlığı hem de tarımsal bağlamıyla karma bir profil sunar.
Dereli, Guce, Yaglidere ve Kespriye gibi daha kırsal ilçelerde az daireli apartmanlar hâkimdir; buralarda gönüllü yönetici ve basit defter düzeni çoğunlukla yeterli olur. Canakci ve Piraziz'de ise il merkezine yakınlık, profesyonelleşme talebini biraz daha artırabilir.
Sebinkarahisar ve Alucra gibi iç ilçelerde en yaygın model, kat maliklerinden birinin gönüllü yöneticiliği üstlenmesi ve bir yazılımla süreci yürütmesidir. Bulut tabanlı çalıştığı için Sebinkarahisar'daki bir apartmanla Tirebolu'daki bir site kurulum gerektirmeksizin aynı panelden yönetilebilir; konuma değil, internet bağlantısına gerek vardır.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici olarak karşılaşabileceğiniz hukuki sorumlulukların büyük bölümü, önceden bilirseniz oldukça basit biçimde yönetilebilir.
Güvenlik kamerası kullanıyorsanız binanın ortak alanlarına KVKK kapsamında aydınlatma metni asmanız zorunludur; "bu alanda güvenlik kamerası kaydı yapılmaktadır" bilgisi sakinlere görünür biçimde iletilmelidir. Oluşturduğunuz kat malikleri iletişim listesi kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi yalnızca apartman yönetimi amacıyla kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın.
Binada personel çalıştırıyorsanız — kapıcı, temizlik görevlisi, güvenlik — SGK bildiriminizi zamanında yapın. Bunun yanı sıra iş güvenliği yükümlülükleri (işyeri güvenliği değerlendirmesi, kişisel koruyucu ekipman) da geçerlidir. SGK ve iş güvenliği konularında güncel yükümlülükleri bir mali müşavir ya da iş hukuku uzmanıyla teyit etmenizi öneririz.
KMK m.38 kapsamında yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur; kötü niyet ya da ihmal durumunda tazminat yükümlülüğü doğabilir. Bu sorumluluk, kayıtları düzenli tutmanın ve kararları karar defterine işlemenin ne kadar önemli olduğunu bir kez daha gösterir.
KVKK uyum belgelerinizi ve aydınlatma metinlerinizi dijital ortamda arşivlemek için yasal uyum modülünü kullanabilirsiniz; belgeler her denetimde hazır olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü hatalar, büyük ölçüde önceden bilinse önlenebilir hatalardır.
Kişisel hesapta site parasını tutmak. Hem hukuki sorumluluğunuzu artırır hem de kat maliklerinde güven sorunu yaratır. Site adına banka hesabı açın; bu işlemi devralmanın ilk haftasında yapın.
Elden nakit para toplamak. Makbuz kessek dahi elden tahsilat, kayıt dışılık riskini ve anlaşmazlık ihtimalini artırır. Her tahsilat banka üzerinden geçmelidir.
Karar defterini işlememek. Sözlü kararlar hukuken geçersizdir. Toplantıda alınan her karar aynı gün deftere işlenmeli ve imzalanmalıdır.
Gündemsiz ya da eksik çağrı yapmak. Gündem belirtilmeden yapılan genel kurul çağrısı, alınan kararların iptali için zemin oluşturabilir.
Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi zorunludur. Projesiz yönetim, genel kurulda hesap vermeyi imkânsız kılar.
Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme yapmayan kat maliklerine tazminatı uygulamak, diğer kat maliklerine karşı dürüstlük yükümlülüğünüzün parçasıdır; ihmal etmek zamanla büyük borç birikimlerine yol açar.
Sebinkarahisar'ın yağışlı iklimine rağmen bakımı ilkbahara bırakmak. Çatı ve su tahliyesi kontrolünü sonbahar başında yapmayan yöneticiler, kış yağışlarıyla birlikte açık hasar maliyetiyle yüz yüze gelir. Bakım takvimini mevsim geçmeden yapın.
Hata
Riski
Önlem
Kişisel hesapta site parası
Hukuki sorumluluk, güven kaybı
Site adına banka hesabı
Elden nakit tahsilat
Kayıt dışılık, anlaşmazlık
Banka transferi zorunlu
Karar defteri işlenmemiş
Kararların geçersizliği
Her toplantı sonrası imzalı kayıt
Gündemsiz genel kurul
Kararların iptali riski
15 gün önceden yazılı çağrı + gündem
İşletme projesi yok
Hesap verme güçlüğü
Yıllık proje, genel kurula sunulan
Gecikme tazminatı uygulanmıyor
Büyüyen borç birikimi
KMK m.20 otomatik uygulama
Bakım ilkbahara ertelendi
Kapalı hasar, yüksek maliyet
Sonbahar başında çatı-drenaj kontrolü
Devir-teslim tutanağı almadan görevi kabul etmeyin; tutanak imzalanmadan sorumluluk belirsiz kalır.
İlk genel kurulunuzu yönetimi devraldıktan sonra mümkün olan en kısa sürede yapın; yıllık bütçeyi onaylatmak hem yasal yükümlülük hem de mali şeffaflığın kanıtıdır.
30 günlük planınız var, mevzuat haritanız var, Sebinkarahisar koşullarına göre bakım takviminiz var. Geriye kalan, bu planı tutarlı biçimde yürütmek. SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz; devir-teslim raporundan aidat takibine, genel kuruldan ihale yönetimine tüm modüller ilk günden açık gelir. Denemek için site yönetim yazılımı sayfasını ziyaret edin. Aidatınızı hesaplamak için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz — iki dakikada daire başı rakamı görürsünüz.
Online aidat tahsilatı
Şebinkarahisar'deki sakinler aidatını mobil veya web'den kredi kartıyla öder; borç ve gecikme faizi otomatik işler.
Muhasebe & gider paylaşımı
Gelir-gider, işletme defteri ve sayaç bazlı adil gider paylaşımı tek panelde.
Dijital genel kurul
KMK uyumlu çağrı, gündem, dijital vekalet ve nisap hesabı.
Şebinkarahisar, Giresun site yönetimi hakkında sık sorulanlar
Sebinkarahisar'da aidat ne kadar?
Sebinkarahisar için ayrı bir resmi istatistik bulunmamaktadır. Giresun il genelinde aylık aidat ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir. Asansörlü, güvenlikli veya ortak ısıtmalı sitelerde üst bant aşılabilir; küçük ve eski apartmanlarda alt bant uygulanabilir.
Sebinkarahisar'da site yöneticisi olmak için belge veya sertifika gerekiyor mu?
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici, kat maliklerinden biri ya da dışarıdan atanan bir gerçek ya da tüzel kişi olabilir. Herhangi bir sertifika zorunluluğu bulunmamaktadır.
Aidat ödemeyen kat malikine ne yapılabilir?
Geciken aidat için Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 kapsamında aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Yazılı ihtar ardından icra takibi başlatılabilir; bu süreç mahkemesiz yürütülür.
Apartman yönetimi vergi numarası almak zorunda mı?
Site adına banka hesabı açmak ve işlemleri düzenli yürütmek için genellikle vergi numarası alınması önerilir. Çalışan (kapıcı, güvenlik) varsa SGK yükümlülüğü doğar. Güncel uygulamayı Giresun Vergi Dairesi'nden veya bir mali müşavirden teyit edin.
Genel kurul yılda kaç kez toplanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 gereği yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Yönetim planında daha sık toplantı öngörülmüşse ya da acil kararlar gerekiyorsa olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir.
Yönetici aidattan muaf tutulabilir mi?
Genel kurul kararıyla yöneticiye aidat muafiyeti ya da emek karşılığı ücret verilebilir. Bu kararın karar defterine işlenmesi ve imzalanması yasal geçerlilik açısından zorunludur.
Sebinkarahisar'da site yönetim yazılımı ne kadara mal olur?
Yazılım maliyeti genellikle daire sayısına ve seçilen modüllere göre değişir. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz; ücretli plana geçmek tamamen size kalmış.
Şebinkarahisar, Giresun'da yönetimi dijitalleştirin
Sitenizi veya apartmanınızı 14 gün ücretsiz deneyin. Kurulum yok, kredi kartı gerekmez.
