Ödemiş, İzmir'de site & apartman yönetim sistemi

Ödemiş'te bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İzmir genelinde aylık ortalama aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; Ödemiş'te binanın tipine ve ortak hizmet kapsamına göre bu aralıkta konumlanacaksınız. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Ödemiş koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Ödemiş'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan (KMK) doğan dört temel yükümlülük başlar: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidat ve ortak giderleri toplamak, ortak alanları yaşanabilir tutmak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler KMK m.35'te düzenlenmiş olup gönüllü ya da seçilmiş olmanız fark etmez.

Ödemiş, İzmir iline bağlı, ilçe merkezinde hem apartman stoğu hem de yeni inşaat siteleriyle gelişen bir yerleşim yeridir. İzmir genelinde binlerce apartman ve site yöneticisi bu süreci sizinle eş zamanlı yaşıyor; yalnız değilsiniz. Ama önünüzde pratikte çözmek zorunda olduğunuz bir dizi iş var ve bunu sistemli yürütmezseniz küçük aksaklıklar büyük anlaşmazlıklara dönüşebilir. Bu bölümün geri kalanı ve aşağıdaki tüm başlıklar tam bu boşluğu kapatmak için yazıldı.

İlk 30 Gün: Ödemiş'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta tamamen eski yöneticiden teslim almakla geçer. Almanız gereken belgeler şunlardır: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri, işletme defteri, banka hesap ekstreleri, kasa mevcudu, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, sigorta), borç-alacak listesi ve kat malikleri iletişim bilgileri. Bu tutanağı imzasız geçmeyin; sonradan "o dönemde olan borçtur" tartışmaları tam bu noktada çıkar.

Eski yöneticinin listede olmayan bir ödeme ya da anlaşması bulunup bulunmadığını da sorun. Özellikle tedarikçilerle yapılan sözlü anlaşmalar ve gecikmiş faturalar sık atlanan kalemlerdir. Tüm belgeleri bir klasörde veya dijital ortamda koruyun; bunlar ileride hem genel kurulda hem olası bir hukuki süreçte işinize yarar.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftanın tek önceliği sitenin gerçek mali durumunu netleştirmektir. Varsa banka hesabını kendi adınıza değil site adına geçirin ya da yeni bir site hesabı açın. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem güven açısından ciddi bir risktir. Devir aldığınız borçlu listesini inceleyin: hangi daireler ne kadar süre aidat ödemiyor, toplam alacak ne kadar?

Bunun yanı sıra bekleyen faturaları tarayın. Ödemiş'te hava koşulları ılımlı olmakla birlikte, bir sitenin asansör bakımı veya havuz işletme sözleşmesi gibi düzenli gider kalemleri ihmal edildiğinde birikebilir. Bu hafta boyunca elinizde net bir borç-alacak tablosu olmadan üçüncü haftaya geçmeyin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracılardan oluşan iletişim listesini güncel tutun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca site yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: WhatsApp grubu, kapı ilanı ya da dijital platform tercihini ilk duyuruyla netleştirin. Arıza ve talep bildirimlerini kayıt altına alacağınız bir yöntem seçin; "söyledi ama kaydedilmedi" tartışmaları yöneticilerin en çok zamanını alan sorunların başında gelir.

Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt modülü bu haftadan itibaren çalışmaya başlar; Excel tabanlı yönetimde ise aynı veriyi manuel tutmanız gerekir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37, yöneticinin her yıl bir işletme projesi hazırlamasını ve kat maliklerine sunmasını zorunlu kılar. Bu projeyi ilk ayın son haftasında taslak olarak hazırlamanız, ilerleyen aylarda genel kurul toplantısına iyi hazırlanmanızı sağlar. İşletme projesinde şu kalemler yer alır: öngörülen gelirler (aidat toplamı), gider kalemleri (temizlik, asansör bakımı, ortak alan faturaları, sigorta, acil fon), ve dönem başı-bitiş bakiyesi.

Ödemiş'te yeni sitelerde havuz ve bahçe işletme maliyetleri, eski apartmanlarda ise asansör bakımı ve boya-badana bütçesi öne çıkabilir. Bakım takvimini de bu haftada kurun: hangi ay hangi bakım yapılacak, hangi tedarikçilerle görüşülecek. Planlama bu kadar erken yapılırsa fiyat baskısıyla değil, hazırlıklı olarak ihaleye çıkarsınız.

Ödemiş'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Ödemiş özelinde kamuya açık resmi bir aidat istatistiği bulunmuyor. İzmir geneli için aylık ortalama aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; bu rakam il geneli ortalamasıdır ve bağlı olduğunuz binanın özelliklerine göre bu aralıkta konumlanırsınız. Asansör, güvenlik, kapalı otopark ve havuz gibi ortak hizmetleri olan yeni sitelerde üst banda yaklaşılırken; bu hizmetlerin olmadığı küçük ve eski apartmanlarda alt bantta kalınır.

Aidatın nasıl belirlendiği ise kanunda açıktır. KMK m.20 uyarınca ortak giderler ya arsa payı oranında ya da eşit pay esasıyla paylaştırılır; hangisinin uygulanacağı yönetim planında yazılıdır. Yönetici önce yıllık gider kalemlerini toplar, buna bir yedek akçe payı ekler ve toplamı daire sayısına (ya da arsa payına) böler. Bu hesap işletme projesine yansıtılır ve genel kurul onayıyla kesinleşir. Genel kurulun onaylamadığı bir aidatı tek taraflı artıramazsınız.

Ödemiş'in Ege iklimiyle gelen ılıman yapısı, karasal illerin aksine yakıt/ısıtma kalemini baskılar. Buna karşın havuz işletmesi olan sitelerde yaz döneminde kimyasal, teknik bakım ve enerji maliyeti artar; bu farkı bütçenize yansıtmak yerinde olur. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı banka veya dijital ödeme yoluyla toplayın; elden nakit almayı önermiyoruz. Elden para toplamak hem makbuz düzenini karmaşıklaştırır hem de "ödemedi" tartışmalarında sizi savunmasız bırakır. Banka hesabına yatırılan her ödeme otomatik olarak kayıt altına girer.

Ödeme yapmayan kat malikine KMK m.20 gereği aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulayabilirsiniz. Süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma gönderin, ardından ihtarname çekin, yanıt alınmazsa icra takibi başlatın. Bu adımları atlayıp doğrudan dava yoluna gitmek hem zaman hem masraf açısından verimsizdir; aşamalı kayıt, ileride mahkemede size avantaj sağlar.

Gecikme tazminatını tutarlı biçimde uygulamak önemlidir. "Bu sefer geçtim" tutumu zamanla düzenli ödeyen kat maliklerinde haksızlık hissi yaratır ve aidat disiplinini bozar. Aidat takip programı ile borç hatırlatmaları otomatik gider; manuel takip yükü ortadan kalkar.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Ödemiş İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketiyle çalışmak mı, kendiniz yönetmek mi — bu sorunun cevabı binanızın büyüklüğüne, bütçenize ve sizin mevcut zamanınıza bağlıdır. Aşağıdaki tablo karar vermenize yardımcı olabilir:

Ödemiş'te İzmir'in büyük ilçelerine kıyasla profesyonel yönetim şirketi seçeneği daha sınırlıdır; küçük ve orta ölçekli binalarda gönüllü yönetici pratiği yaygındır. Bu koşulda üçüncü bir yol açılır: kendiniz yönetin, ama tekrar eden ve zaman alan işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşımda yönetim maliyetini düşük tutarken profesyonel düzeyde kayıt ve takip sağlanır; H2-8'de bu çözümü ayrıntıyla göreceğiz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site yönetimi adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekebilir. Bu numara site tüzel kişiliğinin vergi mükellefi anlamına gelmez; yalnızca site adına hesap açmanıza ve resmi yazışma yapmanıza olanak tanır. Başvuru için genellikle şu belgeler istenir: genel kurul kararı örneği (yönetici seçimi), karar defteri fotokopisi ve yöneticinin kimliği.

Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Ödemiş'teki bağlı vergi dairenizi telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin. Numarayı aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açabilirsiniz. Tüm aidat ödemeleri ve giderler bu hesap üzerinden yürütülmeli; kişisel hesabınızla site parasını hiçbir zaman karıştırmayın. Bu hem kat maliklerine hesap şeffaflığı sağlar hem de sizi hukuki tartışmalardan korur.

Kapıcı, güvenlik veya bahçıvan gibi çalışanınız varsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri de yönetim sorumluluğuna girer. Çalışan istihdam edip etmeyeceğinizi netleştirmeden bütçeyi sonuçlandırmayın; SGK primleri ve ilgili maliyetler aidat hesabını doğrudan etkiler. Bu konuları mali müşavirinizle teyit etmenizi öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez toplanır ve toplantıdan en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılması zorunludur. Çağrı mektubunda toplantının yeri, günü ve saati ile gündem maddelerinin tamamı yer almalıdır. Gündemsiz çağrı ya da çağrıda belirtilmeyen konular üzerinde alınan kararlar iptal edilebilir; bu en sık yapılan hatalardan biridir.

Toplantı yeter sayısı (nisabı) açısından KMK m.30-31'e göre ilk toplantıda hem kat maliki sayısının hem arsa pay toplamının en az yarısı gerekir. Bu sayıya ulaşılamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır; ikinci toplantı için tüm kat maliklerine yeniden çağrı gönderilmelidir. Alınan kararlar karar defterine geçirilir, toplantıya katılanlarca imzalanır ve defterin her sayfası noter onaylı olmalıdır.

Üç yaygın hata: çağrıda gündem maddeleri eksik bırakmak, ikinci toplantı için yeniden tebliğ yapmamak ve karar defterini toplantı sonrasına bırakmak. Bu hatalar kararların geçerliliğini riske atar. Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibi yapmak ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı kullanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattıklarımızın ortak paydası şu: yeni bir yönetici olarak çok farklı alanda bilgiye ve düzene ihtiyacınız var. Devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — bunların her biri ayrı zaman ve dikkat ister. SiteYönetim bu dertlerin her birine somut bir çözüm üretiyor; aşağıda hangisi neyi kapatıyor, senaryolarla gösteriyoruz.

AI Operatör — "Siz Söyleyin, Sizin Onayınızla Çalışsın"

AI Operatör, yazılı komutlarla çalışan bir görev yürütücüsüdür. Örneğin "Bu ayki aidatlarını ödemeyen 4 daireye nazik bir hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma mesajını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; yanlış daire, yanlış tutar, yanlış ton riski sıfırlanır.

İkinci bir senaryo: Ödemiş'te bir sitenin asansörü arızalanmış olsun. "Asansör arızasını kayıt altına al, bakım firmasına iş emri hazırla" diye yazıyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iletilmek üzere iş emri taslağını hazırlar ve onayınıza sunar. Bakım tarihi, arıza niteliği ve firmaya iletilen bilgiler kayıt defterinde kalır. Bu kayıt, ileride "neden geç ilgilendiklerini" soran kat maliklerine vermenin en güçlü cevabıdır.

Üçüncü senaryo, havuz işletmesi olan Ödemiş siteleri için: "Bu hafta havuz kimyasal bakımı yapıldı, gider kaydını oluştur ve kat maliklerine duyuru hazırla." Onay verdikten sonra hem muhasebe kaydı düşülür hem duyuru gönderilir. Her adımda onay sizin elinizde kalır; AI sadece hazırlar ve bekler.

AI Danışman — "10 Milyon Emsal, Avukat Diliyle Değil Türkçeyle"

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yanıt alırsınız: gecikme tazminatı oranı, ihtarname aşaması, icra takibine geçiş koşulları. Cevap Türkçe ve anlaşılır gelir.

Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir ve mevzuatı özetler; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük kasıtlıdır; doğru yönlendirmenin değeri, soruyu yanıtsız bırakmaktan çok daha yüksektir.

Sitenin Karnesi — "Söylemek Değil, Kanıtlamak"

Karne, 100 üzerinden hesaplanan yönetim performans puanıdır. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzeni ve yasal uyum gibi kalemleri tek ekranda gösterir. Yönetimi devraldığınız gün karne 54 ise altı ay sonra aynı ekranı genel kurulda açıp 78 göstermeniz "iyi yönetiyorum" iddiasından çok daha güçlüdür. Kat malikleri sayıyı görmek ister; karne bunu verir.

7 Rol Bazlı Portal — "Herkes Kendi Kapısından Girer"

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı portallar üzerinden sisteme erişir. Ödemiş'te İzmir'in diğer ilçelerinde ya da başka bir şehirde oturan bir malik, borç durumunu ve duyuruları kendi portalından takip eder; sizi aramaz. Denetçi portalı sayesinde hesaplar şeffaf kalır, "sana güvenmiyoruz" havası olmadan denetim işlevi yürür. Bu tasarım, yöneticiyle kat malikleri arasındaki güven ilişkisini otomatik olarak güçlendirir.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı olan platform kurulum gerektirmez. Tek bir apartmandan büyük bir siteye kadar ölçeklenir; daire sayısı değiştikçe plan güncellenir. Deneme için kredi kartı bilgisi girilmez. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz deneyebilir, kararınızı gerçek kullanım verisiyle verebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılın kronolojisine yedirerek anlatalım: hangi ay hangi modüle ihtiyaç duyduğunuzu ve nasıl çalıştığını görmek, özellik listesine bakmaktan daha açıklayıcıdır.

Para İşleri — Yılın Her Ayı

Online aidat tahsilatı ile borç takibi, yöneticinin en çok zaman harcadığı iki işi otomatize eder. Kat malikleri ödeme yapar yapmaz sistem güncellenir; siz manuel liste tutmaktan kurtulursunuz. Ortak gider faturaları muhasebe modülüne işlenir, e-Fatura uyumlu çıktılar alınır. Sayaç okuma ve gider paylaşımı olan sitelerde (ortak elektrik, su) daire bazında paylaştırma tek tıkla hesaplanır.

İşletme defteri ve dönem sonu raporu da aynı sistemden çıkar. Apartman muhasebe programı ile dönem kapanışı ve genel kurula sunulacak gelir-gider tablosu hazırlanır; ayrı bir muhasebe programı açmanıza gerek kalmaz. Aidat takip programı, gecikme hatırlatmalarını ve tazminat hesaplarını kayıt altında tutar.

Operasyon — İlk Arızadan Yıllık Bakıma

Arıza bildirimi kat malikinden dijital olarak gelir; sistem kayıt açar, durumu takip eder ve kapandığında bildirim gönderir. Duyuru, SMS ve push bildirim modülleriyle tüm sakinlere tek tıkla ulaşılır. Otopark, ziyaretçi kayıt ve güvenlik yönetimi; personel bordrosu ve tedarikçi yönetimi; sosyal tesis rezervasyonu ve belge arşivi de aynı platform üzerinde çalışır. DASK ve sigorta belgelerini de sisteme ekleyebilirsiniz; deprem kuşağında olan İzmir'de bina sigortası ve ortak alan sigortasının güncel tutulması özellikle önemlidir.

Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki modül piyasadaki diğer yönetim yazılımlarında yer almaz. İhale Portalı şöyle çalışır: çatı yalıtımı, asansör bakımı veya peyzaj ihalesini sisteme tanımlarsınız; Ödemiş ve çevresindeki tedarikçiler kayıtlı ve şeffaf teklif gönderir. Kapalı zarf yerine belgelenmiş karşılaştırma yaparsınız; en uygun teklifi genel kurula dosyasıyla sunarsınız. Bu süreç hem ihalelerdeki "kimin firmasını tuttunuz" şüphesini ortadan kaldırır hem de kat maliklerine harcamanın gerekçesini gösterir.

Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf, hizmet ve ticaret için açık bir alışveriş alanıdır; hem sakinin hem yöneticinin işine yarar. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim modülü sayesinde o da aynı sistemi teslim alır — birkaç öğleden sonra ile yıllar içinde biriken veri el değiştirir.

Ödemiş'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Ödemiş ve bağlı bulunduğu İzmir ili, iki önemli yerel koşul nedeniyle yönetim planınızı diğer illere göre farklılaştırır: ılımlı Ege ikliminin getirdiği yazlık-sezonluk kullanım dinamikleri ve İzmir'in deprem kuşağında yer almasından kaynaklanan yasal zorunluluklar.

Deprem Kuşağında Yönetim: DASK, Sigorta ve Güçlendirme

İzmir deprem riski yüksek bir bölgededir. Bu nedenle her bağımsız bölüm için DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası yasal zorunluluktur; yönetici olarak poliçelerin güncel olup olmadığını takip etmeniz beklenmez, ancak kat maliklerini bu konuda hatırlatma yoluyla bilgilendirmek iyi bir pratiktir. Ortak alanlar için ayrıca sigorta yaptırılması da değerlendirilmelidir.

Bina güçlendirmesi söz konusu olduğunda Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bu karar belirli bir nisap (toplantı yeter sayısı) gerektirir; konunun genel kurulda doğru gündem maddesiyle açılması şarttır. Hukuki detaylar için avukat danışmanlığı alınmasını öneririz. Acil durum planı ve bina tahliye planı belgelerini dijital arşivde tutmanız, hem sakine güven verir hem olası bir denetimde hazır olmanızı sağlar.

Sezonluk Doluluk ve Yazlık Malik Dinamiği

Ödemiş'te ve İzmir'in çevre ilçelerinde bir kısmı yalnızca yaz aylarında kullanılan ya da kısa dönem kiraya verilen konut bulunur. Bu durum yöneticiye özgü bir sorun yaratır: asıl sakin ile malik farklı kişidir, iletişim bilgileri değişkendir ve aidat ödeme sorumluluğu malike aittir. Malik uzaktaysa borcunu, arıza bildirimini ve duyuruları kendi portalından takip etmesini sağlamak hem sakin memnuniyetini hem tahsilat oranını doğrudan etkiler. Gider paylaşımı modülü ve uzaktan erişilebilen portal bu dinamiği yönetmenin en verimli yoludur.

Ödemiş ve Çevresinde Site Yönetimi: İzmir İlçeleri

Ödemiş, İzmir'e bağlı ilçeler arasında hem yerleşik konut stokuyla hem de yeni projeleriyle dikkat çeker. İzmir genelinde site yönetimi ihtiyacı ve karmaşıklığı, ilçeden ilçeye farklılaşır. Bu farklılığı iki küme üzerinden okuyabilirsiniz.

Bornova, Buca, Bayraklı, Karabağlar ve Balçova gibi merkezi ve yüksek yoğunluklu ilçelerde çok bloklu ve büyük ölçekli siteler yaygındır; profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgindir, yönetim kurulu yapıları daha karmaşık olabilir. Bergama, Dikili, Foça, Güzelbahçe ve Çeşme gibi kıyı ilçelerinde ise sezonluk kullanım ve yazlık malik dinamiği öne çıkar; bu ilçelerde uzaktan yönetim ve yazlıkçı iletişim modülleri kritik öneme sahiptir. Aliağa ve Çiğli sanayi bölgelerine yakın olduğundan konut stoğu farklı bir nitelik taşır; Bayındır, Beydağ ve Gaziemir'de ise daha küçük ölçekli apartman yönetimi ağırlıklıdır.

Ödemiş, her iki kümenin de özelliklerini taşıyabilir: merkeze yakın apartmanlar küçük ölçekli yönetim gerektirirken, büyüyen siteler giderek daha sistematik bir yapıya ihtiyaç duyar. İzmir geneli site yönetimi rehberini de inceleyebilirsiniz. Bulut tabanlı platform olduğu için Ödemiş'teki bir apartmanla İzmir'in herhangi bir ilçesindeki birden fazla siteyi aynı panelden, kurulum olmadan yönetebilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi olarak hukuki sorumluluğunuz kat maliklerine karşı vekillik sıfatıyla başlar; KMK m.38 bu sorumluluğu düzenler. Pratik karşılığı şudur: aldığınız kararların kayıt altında olması, ortak alan kaza ve arızalarında gerekli önlemleri zamanında almış olmanız ve mali işlemlerin şeffaf yürütülmesi sizin sorumluluğunuzdadır.

Kamera kaydı tutuyorsanız KVKK kapsamında aydınlatma yükümlülüğünüz vardır. Site girişine ve kamera bulunan her noktaya aydınlatma metni asılması gerekir; bu metinde hangi verilerin toplandığı, kim tarafından saklandığı ve ne kadar süreyle tutulduğu belirtilmelidir. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri kapsamındadır; bu listeyi yalnızca site yönetim amacıyla kullanın ve üçüncü kişilerle paylaşmayın.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi çalışanınız varsa SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve iş güvenliği önlemleri yükümlülükleri devreye girer. Bu konuların güncel uygulamasını mali müşavirinizle teyit etmenizi öneririz. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve gerekli belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülüklerin takibini kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Bu hataların hepsi yaygın ve öngörülebilir; bilenler için önlenebilir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Mali karışıklığa ve güven kaybına yol açar. Site adına ayrı bir hesap açmak ilk haftanın en öncelikli işidir.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz düzeni karmaşıklaşır, "ödemedi/aldın" tartışmaları kaçınılmaz hale gelir. Banka veya dijital ödeme kullanın.
3. Karar defterini işlememek. Alınan tüm kararların noter onaylı karar defterine geçirilmesi ve toplantıya katılanlarca imzalanması zorunludur; eksik kayıt kararları geçersiz kılabilir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem maddesi belirtilmeden yapılan çağrı, toplantıda alınan kararların iptaline zemin hazırlar.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 yıllık işletme projesini zorunlu kılar. Proje yoksa aidat gerekçesi de yoktur; tahsilat süreci zorlaşır.
6. Gecikme tazminatını tutarsız uygulamak. Bazı dairelere tazminat uygulayıp diğerlerine göz yummak hem hukuki hem etik sorun yaratır. Kural herkese eşit uygulanmalıdır.
7. Devir-teslim tutanağı almadan işe başlamak. Ödemiş'te havuz veya asansör bakımı sözleşmesi gibi süregelen yükümlülükler devredilmezse yeni yönetici önceki dönemden kalan borçlarla karşılaşabilir. İmzasız tutanakla işe başlamayın.