Aslanapa, Kütahya'da site & apartman yönetim sistemi

Aslanapa'da bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kütahya genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Aslanapa'daki binanın büyüklüğüne ve ortak alanlarına göre bu aralık içinde bir rakam çıkması olasıdır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Aslanapa ve Kütahya koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Aslanapa'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmanın yasal çerçevesi dört temel yükümlülük üzerine kuruludur: karar defteri ve işletme defteri tutmak, aidatları toplayıp hesabı şeffaf tutmak, ortak alanları yaşanabilir ve güvenli bir şekilde yönetmek, her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört görev Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde açıkça sayılmıştır.

Aslanapa, Kütahya iline bağlı, kent merkezine görece yakın bir ilçedir. Konut dokusu ağırlıklı olarak az katlı apartmanlardan oluşmakla birlikte, son yıllarda yeni yapı stoku da yavaş yavaş genişlemektedir. Bu ölçekteki bir ilçede birçok apartman gönüllü yönetici modeliyle, yani kat malikleri arasından seçilen bir kişiyle idare edilmektedir. Bu gerçek, sizin için hem bir avantaj hem bir sorumluluktur: profesyonel bir şirkete yönlendiren bir yapı yoksa başarı ya da başarısızlık doğrudan yöneticinin organizasyon becerisine bağlıdır.

İyi haber şu: Kütahya'daki ya da Aslanapa'daki binalar, temel mevzuat açısından İstanbul'dakinden farklı değildir. Kanunun çizdiği çerçeve aynıdır; ölçek ve yerel dinamikler uygulamayı biçimlendirir. Nereden başlayacağınızı bilmek, panik yaşamak yerine adımları sırayla atmayı sağlar. Aşağıdaki yol haritası tam da bu amaca hizmet etmektedir.

İlk 30 Gün: Aslanapa'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

Yönetim devri bir tutanakla resmileşmelidir. Eski yöneticiden şunları teslim alın ve tutanağa geçirin: karar defteri ve işletme defteri (mevcut yılı da kapsayan), banka hesap ekstresi ve bakiye, kasa varsa kasa mevcudu, tüm tedarikçi ve hizmet sözleşmeleri (asansör bakım, temizlik, güvenlik), bina anahtarları ve şifreleri, kat malikleri iletişim listesi, borç-alacak özeti. Bu belgeler olmadan yöneticinin geçmişi görmesi mümkün değildir; itiraz durumunda hukuki dayanak da bu tutanaktan gelir. Devir-teslim tutanağını her iki taraf imzalamalı, bir kopyası dosyada kalmalıdır.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Banka hesabı kişisel değil, site yönetimi adına açılmış olmalıdır. Eğer önceki yönetici hesabı kendi adına tutuyorsa bu haftanın önceliği hesabı doğru zemine taşımaktır. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kaç daire borçlu, ne kadar süredir, toplam tutar nedir? Bekleyen faturalara bakın — asansör bakımı, temizlik personeli, varsa yakıt ya da enerji faturaları. Kütahya ve Aslanapa'da deprem riski göz ardı edilemez; mevcut sigorta poliçelerinin (özellikle DASK) güncel olup olmadığını da bu hafta kontrol edin. Zorunlu deprem sigortasının eksik olması hem yasal sorun hem yönetici sorumluluğu yaratır.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini güncel tutmak yönetimin temel altyapısıdır. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında amaç dışı kullanılmaması zorunludur. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak bir mesajlaşma grubu mu, asansör veya kapı ilanı mı, yoksa dijital bir platform mu kullanacaksınız? Arıza ve talep kayıtları için sistematik bir yöntem kurun; "hafızadan yönetim" ilk ciddi arızada çöker. Site yönetim yazılımları bu kayıt altyapısını birinci günden hazır sunar ve devir-teslim belgelerini dijital ortamda güvende tutar.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yöneticinin yıllık bir işletme projesi hazırlaması zorunludur. Bu taslak, tüm tahmin edilen giderleri (temizlik, bakım, enerji, sigorta, personel) ve aidat gelirini karşılaştırmalı olarak göstermelidir. Aslanapa'da bölgesel iklim ılımandır; ancak Kütahya'nın geneli itibarıyla kış bakım maliyetleri önemsiz değildir. Ortak alanların ısıtması, kış aylarında boru ve sıhhi tesisat kontrolü, yıllık boya-badana ihtiyacı bütçeye dahil edilmelidir. Deprem bölgesinde olunduğu için bina güçlendirme gerektiren bir durum varsa, bu karar genel kurulda alınmak ve KMK'nın ilgili nisap (toplantı yeter sayısı) kurallarına uymak zorundadır.

Aslanapa'da Aidat Ne Kadar? Kütahya Geneli Ortalama Aidat Aralığı

Kütahya genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu il geneli bir ortalamadır ve Aslanapa'daki bina tipine, ortak alan sayısına ve hizmet kapsamına göre bu aralık içinde farklı bir rakama ulaşabilirsiniz. Asansörlü, güvenlikli ve yönetici giderleri yüksek olan yeni yapı sitelerinde üst banda yaklaşmak olasıdır; asansörsüz, küçük ölçekli eski apartmanlarda ise alt bandın altına bile inebilirsiniz.

Aidat belirlenirken KMK m.20 iki temel yöntemi öngörür: arsa payına göre paylaşım ya da daire başına eşit pay. Uygulamada çoğu apartman eşit payı tercih eder; eşitsizlik doğuracak durumlar (büyük daireler, asansör kullanımı gibi) söz konusuysa yönetim planına bakılır ya da genel kurul karar alır. Aidatın geçerli olabilmesi için yıllık işletme projesiyle birlikte genel kurulda onaylanması gerekir; yöneticinin tek başına belirlediği rakam kanuni bir bağlayıcılık taşımaz.

Aslanapa ve çevresinde konut genellikle merkezi ısıtmadan ziyade bireysel ısıtma sistemleriyle donatılmıştır. Bu durumda yakıt kalemi ortak aidata yansımaz; ancak ortak alanların ısıtması, asansör elektriği, bahçe veya temizlik masrafları asıl gider kalemlerini oluşturur. Ortak giderleri binanıza özgü kalemlerle hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; daire başına düşen rakamı birkaç dakikada görürsünüz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak hem pratikte hem hukuken sorunludur: kayıt dışı kalan ödemeler ilerleyen dönemde anlaşmazlık zemini hazırlar. Tahsilat her zaman banka havalesi veya online ödeme kanalıyla yapılmalı; her ödeme banka kaydına yansımalıdır. Bu yöntem hem yöneticiyi hem kat malikini korur.

KMK m.20 uyarınca aidatını ödemeyen kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Uygulamada önerilen sıra şöyledir: önce yazılı hatırlatma (mesaj veya e-posta), ardından iadeli taahhütlü ihtarname, son aşamada icra takibi. Komşuyla kavga yerine belgeli yazışmayı tercih etmek, ilerde hukuki süreç başlatılacaksa güçlü bir zemin sağlar. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik hale gelir; hangi dairenin kaç aylık borçlu olduğunu anlık görebilirsiniz.

Sık yapılan bir hata: gecikme tazminatını uygulamaktan çekinmek. Bu, düzenli ödeyen kat maliklerine haksızlık yaratır ve tahsilatı zamanla daha da güçleştirir. Tutarlı bir politika, hem adil hem caydırıcıdır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Aslanapa İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketlerine başvurmak büyükşehirlerde olduğu kadar kolay değildir; Aslanapa gibi orta ölçekli bir ilçede bu tür şirketlerin sayısı sınırlıdır, fiyatlar da küçük apartmanlar için bütçeyi zorlayabilir. Gerçekçi tablo şudur: Kütahya'nın çoğu ilçesinde gönüllü yönetici modeli yaygın olan seçenektir.

Bina büyüklüğüne göre bir çerçeve sunmak gerekirse:

• 8 daire ve altı: Gönüllü yönetici + basit bir defter ve banka hesabı çoğunlukla yeterlidir. Profesyonel şirket maliyeti genellikle aidat gelirine oranla yüksek kalır.
• 9–30 daire: Gönüllü yönetici ile yönetilebilir; ancak aidat takibi, arıza kayıtları ve genel kurul belgeleri için sistematik bir araç işleri büyük ölçüde kolaylaştırır.
• 30 daire üzeri veya çok bloklu: Profesyonel yönetim ya da en azından profesyonel bir yazılım altyapısı neredeyse zorunludur. Gönüllünün zamanı ve kapasitesi bu ölçeği taşıyamaz.

Üçüncü bir yol mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Aidat takibi, hatırlatmalar, arıza kayıtları, genel kurul belgeleri — bunların tümü bir araçla otomatiğe bağlanabilir; yöneticinin odaklanacağı alan ise kararlar ve insan ilişkileri olur. Bu yaklaşımın nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Sitenin parasını kendi kişisel hesabınızda tutmayın. Bu hem hukuki sorumluluk hem de güven riski yaratır: ileride hesap veremezseniz ya da anlaşmazlık çıkarsa kişisel varlıklarınız tehlikeye girebilir. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak zorunluluk olmasa bile doğru olandır.

Hesap açmak için genellikle şu belgeler istenir: son genel kurul kararı (yönetici olarak atandığınıza dair), bina yöneticisinin kimlik belgesi, yönetim planı veya tapu örnekleri. Bankalar arasında istenen belgeler küçük farklılıklar gösterebilir; Kütahya'daki şubeden önceden bilgi almanız zaman kazandırır.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya başka bir çalışan istihdam ediliyorsa SGK yükümlülükleri devreye girer. Bu durumda vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası alınması gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: karar defterinden yönetici atama kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi, karar örneği. Belge listesi zaman zaman değişebildiğinden Kütahya Vergi Dairesi'ni telefonla aramanız ya da mali müşavirinize danışmanız önerilir.

Çalışan yoksa vergi numarası alma zorunluluğu her durumda geçerli değildir; güncel uygulamayı teyit etmeden harekete geçmeyin. Bu bölüm mevzuata bağlı bir süreçtir ve bilgi değişkenlik gösterebilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Çağrının toplantı tarihinden en az 15 gün önce, imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla ve gündemi belirtecek şekilde yapılması gerekir. Gündem olmadan yapılan çağrı, ilerde alınan kararların iptaline zemin hazırlayabilir.

Toplantı nisabı (yeter sayısı) KMK m.30 ve m.31'e göre şu şekilde işler: ilk toplantıda hem malik sayısı hem arsa payı itibarıyla yarıdan fazlasının katılımı aranır. Bu sağlanamıyorsa ikinci toplantı en az bir hafta sonra yapılır ve katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Alınan tüm kararlar karar defterine eksiksiz işlenmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır.

Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddelerini belirtmemek (alınan kararlar itirazla karşılaşabilir), vekâlet belgelerini toplamadan toplantıya başlamak (nisap tartışması çıkar), karar defterini toplantı sonrasına ertelemek (imza toplanamaz, sorun büyür). Genel kurul yazılımı ile çağrı metni oluşturabilir, vekâlet takibini ve dijital karar defterini aynı yerden yönetebilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Yukarıdaki bölümlerde gördünüz: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik. Bunlar yeni yöneticinin ilk altı ayını dolduran gerçek dertlerdir. SiteYönetim bu dertleri ayrı ayrı değil, tek bir platform üzerinden çözmeyi amaçlar.

AI Operatör: Siz Karar Alın, Sistem Uygulasın

AI Operatör, doğal dilde komut aldığı gibi görev ekranlarından da çalışır. Örnek senaryo: "Bu ayki aidatları topla, geciken dairelere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve size sunar. Siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Onay adımı bir zorunluluktur, kısayol değil.

Aslanapa ve Kütahya'da DASK yükümlülüğü ve deprem sigortası yöneticinin takip listesinde her zaman olmalıdır. İkinci bir senaryo: bina ortak alanında bir hasar tespit edildi. "Bodrum kattaki su tesisatı arızası için kayıt aç, sözleşmeli tesisatçıya iş emri gönder" komutunu veriyorsunuz. AI kayıt oluşturur, standart iş emri taslağını hazırlar; sizin onayınızla gönderir. Acil durumda gecikmeden, kâğıt kalabalığına boğulmadan ilerlemiş olursunuz.

Üçüncü senaryo genel kurul öncesinde kritiktir: çağrı tarihinin 15 gün öncesine yaklaşıldığında AI hatırlatma göndererek çağrı metni taslağını sizin incelemenize açar, vekâlet takibini başlatır ve katılımcı listesini günceller. Onayladıktan sonra dağıtım yapılır; siz toplantıya odaklanırsınız.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, KMK Çerçevesinde Yanıt

Yöneticilik yaparken karşılaştığınız hukuki sorulara — "8 aydır aidat ödemeyen malike icra takibi başlatabilir miyim?", "genel kurulda alınan kararı bir kat maliki mahkemeye taşıyabilir mi?" — KMK çerçevesinde yanıt almak için avukat randevusu beklemeniz gerekmez. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karardan beslenerek ilgili mevzuatı ve uygulamayı size aktarır. Dürüst şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde ya da karmaşık bir uyuşmazlıkta avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırın açıkça belirtilmesi bilinçli bir tercihtir.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

Platform, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunar: tahsilat oranı, açık arıza süresi, yasal uyum, genel kurul zamanlaması gibi ölçülebilir göstergeler birer bileşen oluşturur. Yönetimi devraldığınız gündeki karne ile altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana koyduğunuzda "iyi yönettim" demek yerine kanıtlamış olursunuz. Özellikle ilk kez yönetici olan biri için bu şeffaflık hem güven hem de korunma sağlar.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma ayrı erişim kapılarıyla bağlanır. Yeni yönetici için bu düzenlemenin pratik anlamı şudur: Aslanapa'daki dairesini Ankara'dan ya da İstanbul'dan takip eden bir malik, ödeme durumunu ve duyuruları kendi portalından görür; sizi her ay aramaz. Denetçi portalı ise hesapları bağımsız olarak inceleme imkânı tanır; bu şeffaflık gereksiz çatışmaları ortadan kaldırır.

14 Gün Ücretsiz Başlayın

Bulut tabanlı çalışır; kurulum gerektirmez, bilgisayarınıza bir şey yüklemeniz gerekmez. Tek apartmandan çok bloklu siteye kadar ölçeklenir. Şu an yönettiğiniz bina kaç daireli olursa olsun, sistem buna uyum sağlar. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz; bu süre ilk yönetim ayını atlatmak için fazlasıyla yeterlidir.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılın kronolojisine yedirerek ele aldığımızda üç ana küme öne çıkar.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi, yöneticinin en çok zaman harcadığı alandır. Platform, her dairenin ödeme geçmişini, gecikme tutarını ve tazminat birikimini anlık olarak gösterir. Muhasebe ve e-Fatura modülü, yıl sonu hesaplarını düzene sokmanın yanı sıra olası denetim süreçlerinde de belge dayanağı oluşturur. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülüyle — ortak alanlarda sayaç varsa — her dairenin payı tartışmasız hesaplanır ve dağıtılır. Apartman muhasebe programı ve aidat takip programı bu işlemlerin tamamını aynı ekran üzerinden yürütür.

Operasyon

Arıza ve bakım kaydı, her şikayetin takibini mümkün kılar; "söyledim ama halletmediniz" tartışmalarının önüne geçer. Duyuru, SMS ve push bildirim modülü ile önemli gelişmeleri tüm sakine tek seferlik işlemle ulaştırabilirsiniz. Ziyaretçi ve otopark takibi, personel ve bordro modülü, sosyal tesis rezervasyonu ve sigorta/belge arşivi de platform kapsamındadır. Kütahya ve Aslanapa özelinde DASK ve ortak alan sigortası belgelerini dijital arşivde tutmak, olası hasar durumunda hızlı harekete geçmeyi sağlar.

Rakipte Olmayan Araçlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Çatı yalıtımı yenilemeniz, asansör bakım sözleşmesi yenilemeniz ya da boya ihalesini açmanız gerektiğinde standart yöntem şudur: tanıdıktan teklif almak, fiyatı karşılaştırmadan kabul etmek, genel kurulda bunu savunmaya çalışmak. İhale Portalı bu zinciri tersine çevirir: Kütahya'daki ve çevre ilçelerdeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız; üç farklı teklifi yan yana koyup genel kurulda belgeleyerek en uygun kararı alırsınız. Mahalle Pazaryeri ise sakinlerin ve yerel esnafın kendi aralarında hizmet ve ürün alışverişi yapabileceği bir ek katman sunar. Bu iki özellik rakip yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.

Yönetiminizin sonuna geldiğinde devir-teslim modülü devreye girer: tüm belgeler, borç-alacak durumu, arıza kayıtları ve karar defteri eksiksiz bir rapor halinde bir araya gelir. Sizden sonraki yönetici için devir bir öğleden sonra sürer; H2-2'de anlattığımız kaosu yaşamaz.

Aslanapa'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Aslanapa ve Kütahya'nın tamamı, Türkiye'nin deprem haritasında risk taşıyan bir bölgede yer almaktadır. Bu gerçek, yöneticinin plan listesine somut üç madde ekler.

DASK ve Ortak Alan Sigortası

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortasıdır ve her bağımsız bölüm için ayrı ayrı yaptırılması gerekir. Yöneticinin yükümlülüğü bu poliçelerin varlığını takip etmek değil, ortak alanlar için ayrıca sigorta düzenlenip düzenlenmediğini kontrol etmektir. Ortak alanlar (merdiven boşluğu, bodrum, otopark) DASK kapsamına girmez; ayrı bir bina sigortası poliçesi gerektirir. Eğer mevcut değilse bu eksiği genel kurula taşıyın ve karar altına alın.

Bina Güçlendirme Kararı ve Nisap

Yapı incelemesi sonucunda binanın güçlendirilmesi gerektiğine dair bir tespit varsa bu karar genel kurulda alınır. KMK bu tür kararlar için üçte iki çoğunluk nisabı arar; yani kat maliklerinin üçte ikisinin hem sayı hem arsa payı itibarıyla onayı olmadan güçlendirme yaptırılamaz. Yönetici bu süreçte kararı hazırlamak, teknik raporu sunmak ve nisabı sağlamak için önceden kat malikleriyle görüşmek zorundadır. Zaman baskısıyla alınan kararların sonradan itirazla karşılaşma olasılığı yüksektir.

Bakım Takvimi: Kış Öncesi Kontroller

Kütahya genelinde kış ayları sert geçebilmektedir. Ortak kullanımdaki kazan veya ısıtma sistemleri olan binalarda Eylül-Ekim aylarında bakım yaptırılması, ilk soğukta arıza kuyruğuyla karşılaşmayı önler. Su tesisat izolasyonu, çatı membranı ve drenaj kanallarının temizliği de kış öncesi kontrol listesinde yer almalıdır. Arıza ve bakım kaydı modülü bu periyodik kontrolleri takvime bağlamanıza ve hatırlatma almanıza olanak tanır.

Aslanapa ve Çevresinde Site Yönetimi

Aslanapa, Kütahya il merkezine yakın konumuyla çevre ilçelere göre kentsel hizmetlere daha kolay erişim sağlar. Bu avantaj, yönetici için tedarikçi bulmayı ve teknik hizmet almayı görece kolaylaştırır. Komşu ilçelere bakıldığında tablo çeşitlenir.

Merkez ilçe ve Gediz gibi nüfusu daha yoğun yerleşim alanlarında çok katlı siteler ve profesyonel yönetim ihtiyacı daha belirgindir. Simav ve Tavşanlı orta ölçekli ilçeler olarak gönüllü yönetici modeliyle yazılım kombinasyonunu benimseyen yapılara ev sahipliği yapmaktadır. Emet, Hisarcık ve Pazarlar gibi görece küçük ilçelerde az daireli apartmanlar ağırlıklıdır; bu binalar için basit defter düzeni ve temel aidat takibi çoğu zaman yeterli olur.

Dağlık ve seyrek nüfuslu Domaniç, Dumlupınar, Çavdarhisar ve Şaphane'de apartman sayısı sınırlıdır; bu ilçelerde yöneticilik daha kişisel ilişkilere dayanmaktadır. Altıntaş ve Pazarlar, tarımsal doku içindeki küçük konut stoklarıyla farklı bir profil çizer.

Bulut tabanlı yapısı sayesinde Aslanapa'daki bir apartmanla Merkez ya da Gediz'deki bir site aynı platform üzerinden, herhangi bir kurulum gerektirmeden yönetilebilir. Kütahya geneli site yönetimi rehberine göz atarak il çapındaki uygulamalar hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumlulukları yalnızca KMK'yla sınırlı değildir. Bilmemek sorumluluktan kurtarmaz; ama öğrenmesi zannedilenden kolaydır.

Bina ortak alanında güvenlik kamerası kullanılıyorsa KVKK kapsamında aydınlatma metni zorunludur. Kamera görüntüsü kişisel veri sayılır; bu verilerin nasıl işlendiğini, ne kadar süre saklandığını ve kimlerle paylaşıldığını açıklayan bir metin asansörde veya giriş kapısında bulundurulmalıdır. Aynı şekilde kat malikleri iletişim listesi de kişisel veridir; yalnızca bina yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz.

Binada kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konuda mali müşavirinizden ya da SGK il müdürlüğünden bilgi almanız gerekir; düzenlemeler değişkenlik gösterdiğinden güncel teyit önemlidir.

KMK m.38, yöneticinin kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumlu olduğunu düzenler. Bu sorumluluk, ihmalkâr davranışların ya da kişisel çıkar güden kararların yönetici aleyhine tazminat davasına dönüşebileceği anlamına gelir. KVKK uyum belgelerini ve yasal arşivi güncel tutmak için yönetim platformunun KVKK ve yasal uyum modülünden yararlanabilirsiniz; aydınlatma metinleri ve belge arşivi hazır olarak sunulur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki risk hem güven kaybı yaratır. İlk günden site adına ayrı hesap açın.
2. Elden para toplamak: Kayıt altına alınmayan ödemeler ilerleyen dönemde "ödemedim" tartışmasına döner. Her tahsilat banka kanalıyla olsun.
3. Karar defterini işlememek: Toplantı sonrasında imza toplanamaz, karar tartışmaya açılır. Her kararı toplantı günü yazıp imzalatın.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Alınan kararlar gündem kapsamı dışında kalırsa iptal riski doğar. Çağrıda her gündem maddesini ayrıca belirtin.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 zorunlu kılar. Projesi olmayan bir yönetim, genel kurulda hesap veremez.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Düzenli ödeyen kat maliklerine haksızlık yaratır ve geç ödeyenleri cesaretlendirir. Yazılı politika belirleyin ve tutarlı uygulayın.
7. Devir-teslim tutanağı almadan işe başlamak: Önceki dönemin borç ve eksikleri size yüklenir. Tutanaksız devir kabul etmeyin; imzasız başlamayın.

Aslanapa ve Kütahya özelinde eklenecek bir uyarı daha var: bina bakımını güz aylarına ertelemek. Kütahya'da kış, bölgenin dağlık kesimlerinde sert geçebilir. Ortak alan tesisatını, çatı ve drenaj kanallarını Eylül başında kontrol ettirmeyen yönetici, ilk soğukta hem arıza hem maliyet hem de sakin şikâyetiyle karşılaşır.