Pazarlar, Kütahya'da site & apartman yönetim sistemi
Pazarlar'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız bu rehber ilk 30 günde yapmanız gerekenleri, Kütahya geneli aidat aralıklarını ve yasal yükümlülüklerinizi adım adım anlatıyor.
Pazarlar'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kütahya genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1.100 arasında seyrediyor; Pazarlar'ın bina tipine ve ortak alan genişliğine göre bu aralığın farklı noktalarında konumlanabilirsiniz. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve Kütahya koşullarını Pazarlar özelinde bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Pazarlar'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site ya da apartman yöneticiliğini kabul ettiğiniz anda dört temel yükümlülük omuzlarınıza düşer. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi bu görevleri açıkça sıralar: işletme ve karar defterini tutmak, aidat ve avansları toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve yıl sonunda genel kurula hesap vermek.
Pazarlar, Kütahya'nın görece küçük, sakin ölçekli ilçelerinden biridir. İlçedeki yapı stoku; eski tarz az katlı apartmanlardan oluşan mahalleler ile daha yeni yapılaşma alanlarını bir arada barındırır. Bu çeşitlilik, yöneticinin karşılaşacağı sorunların da farklılaşacağı anlamına gelir: küçük bir apartmanda aidat toplama ve karar defteri tutmak temel iş iken, daha kapsamlı ortak alanlara sahip bir yapıda teknik bakım ve bütçe yönetimi ön plana çıkar.
Kütahya genelinde yöneticilik yapan yüzlerce kişi aynı başlangıç sürecini sizinle aynı anda yaşıyor. Hatalar da çoğunlukla aynı noktalarda yapılıyor: devir-teslim tutanağı alınmadan göreve başlamak, site parasını kişisel hesapta tutmak ve ilk genel kurulu ertelemek. Bu üç hatadan kaçınmak bile yöneticiliğin ilk yılını önemli ölçüde kolaylaştırır.
İlk 30 Gün: Pazarlar'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ay, yöneticiliğin geri kalanını şekillendiren temel aydır. Dört haftayı ayrı görev kümeleri olarak düşünün.
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden veya yönetim kurulundan şunları imzalı teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesap cüzdanı ve ekstresi, site kasası ile nakit, tüm tedarikçi ve servis sözleşmeleri, sigorta poliçeleri ve borç-alacak listesi. Bu teslim alma işlemini ikili imzalı bir tutanakla belgelendirin; tutanak olmadan "bende yoktu" tartışması kaçınılmaz olur.
Eski yöneticinin üzerinde kalan aidat alacakları, ödenmeyen fatura borçları ve sürmekte olan anlaşmazlıklar tutanağa not düşülerek kaydedilmeli. Devir eksik yapılırsa mali sorumluluk konusunda ileride belirsizlik çıkabilir.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Banka hesabını düzenleyin. Site parasını kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki hem etik açıdan risklidir; bunun yerine site adına ayrı bir hesap açın ya da mevcut site hesabını kendi imzanıza geçirin. Hesap açılışında bankaların istediği belgeler (karar defteri örneği, yönetici kimlik fotokopisi) genellikle ikidir; şubeyi önceden arayarak listeyi teyit edin.
Bu haftanın ikinci işi aidat borçlusu listesini çıkarmaktır. Kimlerin kaç aylık borcu var, önceki yönetici ihtar göndermiş mi, icraya verilmiş hesap var mı? Bu tablo elinizde olmadan tahsilat sürecini planlayamazsınız. Bekleyen büyük faturalar (doğalgaz, asansör bakım, sigorta) da bu hafta tespit edilmeli.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini derleyin. Bu listenin kişisel veri niteliği taşıdığını ve KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabileceğini unutmayın. Duyurular için bir kanal belirleyin: apartman girişindeki duyuru panosu ve toplu mesajlaşma (WhatsApp grubu, SMS) küçük yapılarda çalışır; daha büyük yapılarda dijital duyuru sistemi daha güvenilirdir.
Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu hafta kurun. "Komşu bana söyledi, unutmuşum" açıklaması yöneticide güven yıpratır. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız arıza kaydı, iletişim listesi ve duyuru kanalı ilk günden hazır gelir; bu üç kurulum haftasını tek seferde geçirmiş olursunuz.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje; tahmin edilen gider kalemlerini (temizlik, yakıt, bakım, sigorta, asansör servisi vb.) ve bu giderlerin dairelere nasıl yansıtılacağını gösterir. Taslak bile olsa bir rakam oluşturmuş olmak, aidatı sezgilerle değil hesaplamayla belirlemenizi sağlar.
Pazarlar'da Kütahya iline özgü deprem riskini de göz önünde bulundurun. DASK poliçeleri bireysel malik sorumluluğunda olsa da ortak alanların sigortası yöneticinin gündeminde yer almalı; bina güçlendirme ihtiyacı varsa genel kurul kararı ve yasal nisabı (toplantı yeter sayısı) araştırılmalıdır.
Pazarlar'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Kütahya genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1.100 arasında seyretmektedir. Bu, il geneli ortalamadır; Pazarlar'daki bir yapı için gerçek rakam bina tipine doğrudan bağlıdır. Asansörü, güvenlik görevlisi ve ortak havuzu olmayan küçük eski bir apartman alt bandın altında da kalabilir. Buna karşın güvenlikli, sosyal tesisi olan, ortak bahçe bakımı gerektiren yeni bir yapı üst bandı aşabilir.
Aidatı hangi esasa göre belirleyeceğiniz KMK m.20'ye göre düzenlenir. Temel iki yöntem vardır: arsa payı oranında yansıtma ve eşit paylaşım. Uygulamada eşit paylaşım küçük yapılarda yaygın olsa da asansör veya ısıtma gibi kullanım farklılığı yaratan kalemler için arsa payı daha adil bulunur. Genel kurulun onaylamadığı aidat değişikliği bağlayıcı olmaz.
Aidat miktarını belirlemeden önce sitenizin tüm gider kalemlerini listeleyin: temizlik, elektrik ve su giderleri, asansör sözleşmesi, bahçe bakımı, yangın dolabı kontrolü, ortak alan sigortası, beklenmedik arıza fonu. Kütahya ilinde deprem riski göz önüne alındığında acil onarım fonu oluşturmak özellikle önem kazanır. Sitenizin kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilat yöntemi olarak elden nakit kabul etmek yerine banka havalesi ya da online ödeme kanallarını tercih edin. Elden para alan yönetici hem makbuz kesme sorumuyla hem de "ben vermiştim" iddiaları nedeniyle gereksiz tartışmalarla uğraşmak zorunda kalır; banka ekstesi ise tartışmasız kayıttır.
Ödemeyi geciktiren kat malikine uygulanacak adımlar KMK m.20 ile bellidir: gecikme tazminatı aylık yüzde beşe kadar uygulanabilir. Pratikte önerilen sıra şudur: önce yazılı (tercihen WhatsApp ya da e-posta ekranlı) hatırlatma, ardından noter kanalından ihtar, son aşamada icra takibi. İlk aşamada nazik ama net bir hatırlatma çoğu zaman yeterli olur; doğrudan icraya gitmek komşuluk ilişkisini gereksiz yere gerer.
Tahsilatın takibini ve gecikme hesaplamasını otomatiğe bağlamak mümkündür. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, borç listesi anlık güncellenir ve hangi malik ne kadar geciktiğini tek bakışta görürsünüz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Pazarlar İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketlerinin yoğunlaştığı büyükşehirlerin aksine, Pazarlar gibi ilçelerde bu hizmeti veren firma sayısı sınırlıdır. Kütahya il merkezinde bazı firmalar faaliyet gösterse de ilçe ölçeğinde profesyonel yönetim hizmetine ulaşmak her zaman kolay değildir.
Karar verirken şu basit eşiği kullanabilirsiniz: 20 daireden az, asansör ve güvenlik görevlisi olmayan yapılarda gönüllü yönetici genellikle yeterlidir. 40 daireyi aşan, birden fazla bloku olan veya yoğun teknik altyapısı olan yapılarda profesyonel destek ya da en azından uzman bir yazılım ciddi zaman ve hata tasarrufu sağlar.
Üçüncü bir yol giderek daha yaygın hale geliyor: yönetimi kendiniz yürütün, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu yaklaşım Pazarlar gibi küçük-orta ölçekli ilçelerde özellikle pratik; dışarıdan bir şirkete bağımlı olmadan kontrolü elinizde tutarsınız, teknik iş yükü ise yazılım üstlenir. Bu seçeneği H2-8 bölümünde ayrıntılı anlatacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site yönetiminin resmi mali kimliği için iki adım gereklidir: vergi dairesine kayıt ve banka hesabı açılışı.
Vergi dairesine başvuruda genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul kararı ve yönetici atamasını gösteren karar defteri sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi, yöneticinin imza beyanı. Belge listesi Kütahya Vergi Dairesi'ne göre küçük farklar gösterebileceğinden başvurmadan önce telefonla teyit etmenizi öneririz.
Vergi numarasını aldıktan sonra site adına banka hesabı açılabilir. Bu hesap ayrı tutulmalı; yöneticinin kişisel hesabına site parası aktarılmamalıdır. Hem yasal yükümlülük hem güven açısından bu ayrım kritiktir. Kat malikleri, parasının kişisel hesapta olduğunu öğrenen bir yöneticiye güvenmekte güçlük çeker.
Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçe sorumlusu çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konularda "güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit edin" tavsiyesi özellikle geçerlidir; mevzuat değişime açık bir alandır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29'a göre kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Olağan toplantı yapılmayan yılda yönetici hesap veremez, aidat değişikliği genel kuruldan geçirilemez ve yönetici seçimi yenilenemez; bu üç sonuç başlı başına sorun demektir.
Toplantı çağrısı KMK m.29-32 çerçevesinde yapılır: toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündem yazılı olarak her kat malikine tebliğ edilmeli. Çağrı taahhütlü mektup ya da elden imzalı tutanakla yapılabilir. Gündem maddesi belirtilmeyen çağrıya dayanarak alınan kararlar ileride iptal edilebileceğinden gündem mutlaka ayrıntılı yazılmalıdır.
İlk toplantıda çift çoğunluk (kat maliki sayısının ve arsa payının salt çoğunluğu) sağlanamamışsa ikinci toplantı, katılanlarla geçerli karar alabilir. Toplantıda alınan tüm kararlar karar defterine işlenip katılımcılarca imzalanmalıdır; imzalanmamış karar defteri hukuken zayıftır.
Üç sık hata: çağrıyı gündemsiz yapmak, ikinci toplantı tarihini ilk toplantıyla aynı güne koymak (15 gün kuralına tabi), karar defterini toplantıdan sonra aylarca imzalamamak. Genel kurul yazılımı çağrı metni taslağı, vekâlet takibi ve dijital karar defteri ile bu üç hatayı önceden engeller.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Pazarlar'da yöneticilik yaparken en çok zaman harcatan üç iş şunlardır: aidat takibi ve hatırlatma, arıza kayıt ve takip, genel kurul hazırlığı. Bu üçü de tekrar eden, rutin ama atlananında ciddi sorun çıkaran işlerdir. SiteYönetim'in AI katmanı bu işlerin ağır kısmını üstlenir.
AI Operatör: Siz Onaylarsınız, O Uygular
Somut bir senaryo: "Bu ayın aidatlarını listele, ödemeyen 4 daireye nazik bir hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Bu adım hem kontrolü elinizde tutar hem de "yanlış kişiye gönderdim" riskini ortadan kaldırır.
İkinci senaryo Kütahya ilindeki deprem riski ve bina güçlendirme gündemleriyle bağlantılı: binanın ortak alanında bir hasar tespit edildi. "Bu arızayı kaydet, yetkili bir müteahhide iş emri taslağı hazırla" diyorsunuz. AI kaydı açar, sözleşmeli tedarikçi varsa iş emri taslağını oluşturur, onayınızla gönderir. Onay olmadan tedarikçiye hiçbir taahhüt gitmez.
Genel kurul hazırlığı da aynı mantıkla işler: toplantı tarihini ve gündem maddelerini girersiniz, AI 15 günlük çağrı kuralını hatırlatır, çağrı metnini hazırlar, vekâlet formunu çıkarır. Onayladığınızda süreç başlar.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Yanınızda
"Aidatını 9 aydır ödemeyen malik için nasıl bir yol izlemeliyim?" sorusunu AI Danışman'a yöneltiyorsunuz. ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak size yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesaplama ve icra sürecinin sırası hakkında rehberlik eder.
Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir ve mevzuatı özetler. Dava aşamasında bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir; size işe yarayan gerçekçi bir araç sunulmaktadır, sihirli değnek değil.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Ver
SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranı, bekleyen açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve duyuru düzeni gibi ölçülebilir kriterlere göre hesaplanır. Pazarlar'da yönetimi devraldığınız gün karnenin 51 olduğunu, altı ay sonra 79'a çıktığını genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlamış olursunuz. Kat malikleriyle yaşanan "sen ne yaptın?" tartışması yerine rakamlarla konuşursunuz.
7 Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Girer
Sistemde yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, tedarikçi ve diğer roller için ayrı portal bulunur. Pazarlar gibi ilçelerde mülkünü kiralayan ve başka şehirde yaşayan malik profili sık rastlanan bir durumdur. Bu malik borcunu, ödeme geçmişini ve duyuruları kendi portalından görür; sizi aramaz. Denetçi portalı şeffaflığı artırır, hesap sorma kavgasını azaltır.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
Bulut tabanlı çalışır; bilgisayarınıza herhangi bir şey yüklemeniz gerekmez. Tek bir apartmandan çok bloklu büyük sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
SiteYönetim'in modüllerini liste halinde sunmak yerine yeni bir yöneticinin ilk yılını izleyerek anlatmak daha anlamlı.
**Para işleri — ilk günden itibaren:** Online aidat tahsilatı ve borç takibi, muhasebe ve gider kaydı, gider paylaşımı ile apartman muhasebe programı ilk haftadan kullanıma hazır. İşletme defteri otomatik güncellenir; e-Fatura gereksinimi varsa entegrasyon mevcuttur. Sayaç okuma ve bireysel gider dağıtımı, Kütahya ilinde doğalgaz veya su sayacı paylaşımı gereken yapılarda kış faturası tartışmalarını kökten kaldırır. Hangi daire ne kadar tüketmiş, tek ekranda görünür. Aidat takip programı ise tahsilatı otomatik hatırlatmalar ve borç raporuyla yönetir.
**Operasyon — yıl boyunca:** Arıza ve bakım takibi sayesinde "söyledim ama yapılmadı" tartışması tarihe karışır; her arıza kaydedilir, atanır ve kapatılır. Duyuru, SMS ve push bildirimleri; otopark ve ziyaretçi yönetimi; personel ve bordro takibi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta ve belge arşivi — tüm bu modüller tek çatı altında çalışır.
**Rakip yazılımlarda bulunmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı:** Bu iki modül diğer site yönetim yazılımlarında yer almayan özgün araçlardır. İhale Portalı sayesinde çatı onarımı, asansör modernizasyonu ya da bina dış cephe boyası gibi büyük işleri şeffaf bir süreçle ihaleye çıkarabilirsiniz. Kütahya ilindeki veya çevre illerden tedarikçilerden kapalı zarfla teklif almak yerine sistemde kayıtlı, karşılaştırılabilir teklifler toplarsınız. Üç teklif aldınız, karşılaştırdınız, genel kurulda belgelendirdiniz; "ihaleyi kime verdin?" sorusu olmadan karar alındı. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve esnaf arasında yerel ticaret imkânı sunar.
Modüllerin belki en az dikkat çekeni ama en değerlisi raporlama ve devir-teslim arşividir. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, tüm kayıtlar, borç listesi, arıza geçmişi ve karar defteri sistemde hazırdır. Devir-teslim bir öğleden sonra sürer; H2-2'de anlattığımız devir kaosunu bir daha yaşamazsınız.
Kütahya ve Pazarlar'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Pazarlar'ın bağlı olduğu Kütahya ili, Türkiye'nin aktif deprem kuşaklarından birinde yer alır. Bu coğrafi gerçek yönetim planınıza somut olarak yansımalıdır.
DASK ve Ortak Alan Sigortası
DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası bireysel kat malikinin yükümlülüğündedir; ancak yönetici olarak kat maliklerini bu yükümlülükleri konusunda bilgilendirmek iyi pratiktir. Asıl yönetim sorumluluğu ortak alanlardadır: merdivenler, asansör, otopark, çatı ve bodrum gibi alanlar için ayrı bir sigorta poliçesi değerlendirilmelidir. Deprem hasar riskinin yüksek olduğu bölgelerde bu adım ertelenebilir bir maliyet değil, öncelikli bir güvencedir.
Bina Güçlendirme Kararı ve Nisap
Yapının güçlendirilmesi (depreme karşı takviyesi) ya da yıkılıp yeniden yapılması kararı genel kurulda özel nisap (toplantı yeter sayısı) gerektirir. Bu konuda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddeleri ve 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu birlikte değerlendirilmelidir. Pazarlar'da eski yapı stokunuz varsa bina raporunu aldırmak ve riskleri genel kurulda kat maliklerine aktarmak yöneticinin sorumlulukları arasındadır. Hukuki ayrıntı için bir avukat veya belediyenin teknik birimi ile görüşülmesi önerilir.
Bakım Takvimi ve Bütçe Uyarlaması
Kütahya'nın karasal etkili iklimi yönetim takvimini etkiler. Isıtma sistemleri varsa kombi veya kazan bakımını mevsim başında (Eylül-Ekim) yaptırmak, kış ortasında kuyruğa girmemek için kritiktir. Çatı ve dış cephe denetimi sonbahar öncesi yapılmalı; yağışlı mevsimdeki sızıntı hasarları ertelenmiş bir tedbirin bedelidir. Sigorta ve acil durum fonu modülü ile bu bakım takvimini ve bütçesini kayıt altına alabilirsiniz.
Pazarlar ve Çevresinde Site Yönetimi: Altıntas, Aslanapa, Çavdarhisar ve Ötesi
Kütahya'nın ilçeleri site yönetimi açısından iki farklı profil sunar. Bu ayrım, hangi ilçede yöneticilik yapıyorsanız karşılaşacağınız sorunları da şekillendirir.
İlk kümede il merkezine yakın veya daha kentsel yapılaşmaya sahip ilçeler yer alır: Merkez, Gediz, Simav ve Tavşanlı bu grubun öne çıkan örnekleridir. Bu ilçelerde çok katlı apartman ve site sayısı daha fazladır; aidat yönetimi, asansör bakımı ve personel işleri ön plana çıkar. Profesyonel destek arayışı da bu ilçelerde daha güçlüdür.
İkinci kümede Pazarlar, Altıntas, Aslanapa, Çavdarhisar, Domaniç, Dumlupınar, Emet, Hisarcık ve Şaphane gibi daha küçük ölçekli ilçeler bulunur. Bu ilçelerde apartman stoku çoğunlukla az katlı eski yapılardan oluşur; yönetici gönüllü kat malikidir, daire sayısı azdır ve temel ihtiyaç defter tutmak ile aidatı düzgün toplamaktır. Profesyonel yönetim firmasına erişim sınırlı olduğundan iyi bir yazılım bu eksikliği büyük ölçüde kapatır.
Dumlupınar ve çevresinde tarihsel doku ön plana çıkarken Emet ve Hisarcık'ta küçük ticaret merkezleri etrafında oluşan yapı stokunun kendine özgü koşulları vardır. Kütahya geneli site yönetimi rehberinde il düzeyinde genel koşullar ele alınmaktadır. Bulut tabanlı bir yazılımın avantajı tam da burada devreye girer: Pazarlar'daki küçük bir apartman ile Simav'daki daha büyük bir site aynı panelden, kurulum yapmadan, internet bağlantısıyla yönetilebilir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin sorumluluğu KMK m.38 ile belirlenir: yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur. Bu, kararlarınızı belgelemeden almanın ve harcamalarınızı kayıt dışı tutmanın hukuki açıdan riskli olduğu anlamına gelir.
Sitede güvenlik kamerası varsa KVKK yükümlülüğü devreye girer. Kamera kayıtları kişisel veri niteliğindedir; ortak alanlara görünür bir aydınlatma metni asılması zorunludur. Bunun dışında kat malikleri ve kiracıların iletişim bilgilerini içeren liste de kişisel veridir ve yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir; üçüncü kişilerle paylaşılamaz.
Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve iş güvenliği yükümlülükleri başlar. Bu alanda mevzuat değişkendir; güncel uygulamayı Kütahya'daki bir mali müşavirden veya SGK il müdürlüğünden teyit etmenizi öneririz. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; uyumluluk durumunu tek ekrandan takip edebilirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Kütahya genelinde yöneticilerin ilk yılda düştüğü hatalar büyük ölçüde öngörülebilir ve önlenebilirdir.
Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem yasal yükümlülük hem güven sorunu yaratır. Site parasının ayrı hesapta olması zorunludur.
Elden nakit toplamak: "Ben vermiştim" tartışmasının tek kaynağı budur. Banka kanalı her zaman tercih edilmeli.
Karar defterini işlememek: Sözlü kararlar hukuken bağlayıcı değildir. Her toplantı kararı defteri imzalı tutulmalı.
Gündemsiz ya da kısa süreli çağrıyla genel kurul toplamak: Gündemsiz çağrıya dayanan kararlar iptal edilebilir; 15 gün öncesi kuralı KMK m.29'da açıktır.
İşletme projesi yapmamak: Bütçesiz yönetim, yıl sonunda "nereye harcandı?" krizine kapı açar. Taslak bile olsa bir proje hazırlanmalı.
Gecikme tazminatını uygulamamak: Uygulamayan yönetici zamanında ödeyen kat maliklerini cezalandırır. KMK m.20 bu hakkı açıkça tanımlar.
Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak: Eski yönetimdeki borçlar ve eksikler size mal edilebilir. Tutanaksız başlamayın. Kütahya ilinde bina güçlendirme ya da DASK tartışması söz konusuysa önceki dönem kararları da tutanağa mutlaka eklenmeli.
İlk adımı bugün atın. Pazarlar'da yönetimi yeni devraldıysanız bu rehberde anlattığımız 30 günlük planınız, aidat belirleme yönteminiz, genel kurul takvim ve mevzuat haritanız hazır. İşin tekrar eden kısmını dijitale taşımak isterseniz SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyin. Aidat rakamını hesaplamak için hemen aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Online aidat tahsilatı
Pazarlar'deki sakinler aidatını mobil veya web'den kredi kartıyla öder; borç ve gecikme faizi otomatik işler.
Muhasebe & gider paylaşımı
Gelir-gider, işletme defteri ve sayaç bazlı adil gider paylaşımı tek panelde.
Dijital genel kurul
KMK uyumlu çağrı, gündem, dijital vekalet ve nisap hesabı.
Pazarlar, Kütahya site yönetimi hakkında sık sorulanlar
Pazarlar'da site aidatı ne kadar?
Pazarlar özelinde yayımlanmış resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Kütahya genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1.100 arasında seyretmektedir. Asansörsüz, bekçisiz eski apartmanlarda alt banda yakın, güvenlikli ve ortak alanı geniş yeni sitelerde üst banda yakın veya üzerinde rakamlarla karşılaşılabilir.
Site yöneticisi olmak için sertifika ya da belge gerekiyor mu?
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan da atanabilir. Herhangi bir sertifika ya da mesleki belge zorunlu değildir; yöneticinin yasal yükümlülükleri kanundan doğar.
Aidat ödemeyen kat malikine ne yapılır?
KMK m.20 gereği gecikme tazminatı (aylık %5'e kadar) uygulanır. Yazılı ihtar çekildikten sonra icra takibi başlatılabilir. Uygulamada önce banka hesabına yatırması için yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarnamesi, son aşamada icra yolu izlenmesi önerilir.
Apartman yönetimi vergi numarası almak zorunda mı?
Çalışan (kapıcı, güvenlik vb.) istihdam ediyorsanız vergi/SGK kaydı zorunludur. Sadece aidat toplayan küçük apartmanlarda durum daha değişken olabilir. Güncel uygulamayı Kütahya Vergi Dairesi'nden veya bir mali müşavirden teyit etmeniz önerilir.
Genel kurul yılda kaç kez toplanır?
KMK m.29'a göre yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur. Yönetim planında farklı bir sıklık belirlenmişse buna uyulur. Olağanüstü toplantı ise ihtiyaç duyulduğunda yönetici ya da denetçinin çağrısıyla toplanır.
Yönetici aidattan muaf olabilir mi?
Evet. Yöneticiye genel kurul kararıyla ücret ödenmesi ya da aidat yükümlülüğünün kısmen veya tamamen kaldırılması mümkündür. Bu, küçük apartmanlarda yöneticiye emek karşılığı tanınan yaygın bir uygulamadır.
Pazarlar'da site yönetim programı ne kadara mal olur?
Yazılımlar genellikle daire sayısına ve seçilen modüllere göre fiyatlandırılır. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz; böylece Pazarlar'daki yapınıza uygun olup olmadığına kendiniz karar verebilirsiniz.
Pazarlar, Kütahya'da yönetimi dijitalleştirin
Sitenizi veya apartmanınızı 14 gün ücretsiz deneyin. Kurulum yok, kredi kartı gerekmez.
