Simav, Kütahya'da site & apartman yönetim sistemi

Simav'da bir apartman veya sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kütahya genelinde aylık aidat ortalama ₺300–₺1.100 aralığında seyretmekte olup Simav'ın bina tipine ve mevcut ortak alanlara göre bu aralıkta farklılık gösterebilir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ile resmi kayıt işlemlerini Simav koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Simav'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesi size dört temel yükümlülük yükler: karar defteri ve işletme defterini eksiksiz tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak, her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört görevin hepsini ilk haftadan itibaren takip etmek zorundaki bir yönetici olarak ne ölçekte bir sorumluluk üstlendiğinizi bilmek işe nereden başlayacağınızı netleştirir.

Kütahya'nın ilçelerinden biri olan Simav, hem merkezi konumda bir ilçe çekirdeğine hem de çevresindeki kırsal yerleşimlere ev sahipliği yapar. Büyükşehir ölçeğiyle kıyaslandığında kat adedi genellikle daha düşük, yapı stoku ise daha eski olduğundan yönetim ilişkileri çoğu zaman gönüllülük esasına dayanır. Bu gerçeklik, doğru araçlar ve mevzuat bilgisiyle pekala yönetilebilir bir tablodur; Kütahya'daki pek çok apartman yöneticisi aynı süreçten geçmektedir.

Paniklemek için neden yok: sorumluluklar tanımlanmış, belgeler düzenlenebilir, mevzuat erişilebilirdir. Tek yapmanız gereken ilk 30 günü planlı geçirmek.

İlk 30 Gün: Simav'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek hedefi vardır: eski yöneticiden imzalı bir devir-teslim tutanağıyla ayrılmak. Bu tutanakta şunlar eksiksiz yer almalıdır: karar defteri ve işletme defterinin ciltleri, binadaki tüm sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik, elektrik aboneliği), banka hesap ekstresi ile kasa bakiyesi, borcun adı yazılı kat malikleri listesi ve bekleyen faturalar. Tutanak imzalanmadan ayrılmayın; ilerleyen aylarda doğabilecek mali anlaşmazlıklarda bu belge belirleyici olur.

Devir sırasında anahtarlar, güvenlik sistemleri ve kapı şifreleri gibi fiziksel varlıklar da tutanağa eklenmelidir. Apartmanda sigorta poliçesi varsa sona erme tarihini not alın; deprem sigortası (DASK) zorunludur ve poliçe aktif olmalıdır.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Banka hesabını kendi adınıza değil, site yönetimi adına düzenleyin ya da bu amaçla yeni bir hesap açın. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın: kimin ne kadar borçlu olduğunu, ne zamandan beri ödemediğini ve daha önce herhangi bir ihtar yapılıp yapılmadığını tespit edin. Bekleyen faturalar arasında Kütahya bölgesinde sıkça görülen bakım gecikmeleri (asansör, ortak alan elektrik, bahçe düzenlemesi) varsa bunların vadelerini belirleyin.

Bu haftanın sonunda elinizde net bir tablo olmalı: toplam borçlu tutarı, önümüzdeki 30 günde ödenecek faturalar ve kasada ne kadar para bulunduğu. Bu tablo olmadan bütçe yapamazsınız.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini içeren bir liste oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Aynı hafta içinde arıza ve talep kayıt yönteminizi belirleyin: kağıt defteri, mesajlaşma uygulaması ya da yazılım tabanlı bir sistem — hangisini seçerseniz seçin, tutarlı biçimde kullanılması önemlidir. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu listelerin ve arıza kayıtlarının ilk günden hazır gelmesi, üçüncü haftayı belirgin biçimde kısaltır.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca her takvim yılı için bir işletme projesi hazırlanmalıdır. Bu proje, yılın tüm tahmini giderlerini kaleme kaleme listeler ve daire başı aidatı hesaplar. Simav'ın iklim koşulları ılıman olmakla birlikte ilkbahar ve sonbaharda yağışlı dönem çatı ve su tesisatı bakımını gündemin önüne taşır; bu kalemleri ihmal etmeden bütçeleyin. İlk yıl için gerçekçi bir bütçe hazırlamak, genel kurulda güven kazanmanın en kestirme yoludur.

Simav'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Simav'a özgü resmi bir aidat istatistiği yayımlanmamaktadır; ancak Kütahya genelinde aylık aidat il geneli ortalama olarak ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir. Bu şerhi düşmek önemlidir: aralığın alt bandı, asansörsüz ve güvenlik personeli olmayan küçük ölçekli apartmanları yansıtırken üst bant, kapalı güvenlik sistemli, havuzlu veya büyük ortak alanlı sitelere aittir. Simav'da ağırlıklı yapı stoku düşük katlı ve orta ölçekli olduğundan çoğu apartmanın ₺400–₺750 bandında olduğu söylenebilir; ancak bu bilgi genel gözleme dayalı bir tahmindir, kesin değildir.

Aidatın nasıl belirlendiği KMK m.20'de düzenlenmiştir. Her kat malikinin ortak giderlere katılımı, yönetim planında aksi öngörülmedikçe arsa payı oranında ya da eşit pay esasıyla hesaplanır. Pratikte süreç şöyle işler: yönetici yıllık işletme projesini hazırlar, toplam gideri daire sayısına böler (veya arsa payıyla ağırlıklandırır), taslak genel kurulda oylanır ve onaylanan tutar o yıl için bağlayıcı olur.

Simav'da aidatı belirleyen başlıca maliyet kalemleri şunlardır: asansör bakımı (varsa), ortak alan elektrik ve aydınlatma, temizlik, bina sigortası (DASK dahil), küçük onarımlar ve yönetim giderleri. Kütahya bölgesindeki bazı binalarda merkezi ısıtma sistemi bulunmaktadır; bu yapılarda yakıt/doğalgaz gideri aidatın en büyük kalemini oluşturabilmektedir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında altın kural şudur: parayı elden almayın. Hem kendi sorumluluğunuzu hem de şeffaflığı korumanın en güvenli yolu banka transferidir. Site adına açık olan hesaba IBAN ile ödeme yapılmasını isteyin; her ödeme otomatik olarak kayıt altına girer, kaynağı tartışılmaz.

Ödemeyen kat malikine uygulanacak süreç KMK m.20 ile belirlenmiştir: geciken aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Hukuki adımlar sırasıyla şöyle ilerler: önce yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarnamesi, son olarak icra takibi. İcra aşamasına geçmek hem zaman hem masraf gerektirir; yazılı hatırlatmalar çoğu zaman yeterli olur ve komşuluk ilişkilerini de korur. Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı çözümünü değerlendirebilirsiniz; hatırlatmalar sistem üzerinden otomatik gönderilir.

Tahsilat oranınız yüzde seksenin altındaysa işletme projenizi revize etmeniz ya da nakit akışını garanti altına alacak bir acil fon oluşturmanız gerekir. Bu, küçük binalarda da geçerli bir kuraldır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Simav İçin Karar Rehberi

Simav'da profesyonel site yönetim şirketi arzı, İstanbul veya Ankara gibi büyükşehirlere kıyasla oldukça sınırlıdır. Bu, Kütahya'nın pek çok ilçesinde gözlemlenen gerçek bir tabloyu yansıtmaktadır: çoğunlukla kat malikleri arasından seçilen gönüllü bir yönetici, bir muhasebeci desteğiyle idareyi yürütmektedir. Bu yapı yanlış değildir; doğru araçlarla etkin biçimde işletilebilir.

Profesyonel şirket tercih etmeyi düşünüyorsanız sözleşmede şu maddelerin açık olmasına dikkat edin: hizmet kapsamı, aylık raporlama yükümlülüğü, fesih koşulları ve acil durum müdahale süresi. Simav'da bu hizmeti sunan güvenilir bir şirkete ulaşmakta güçlük çekiyorsanız üçüncü bir yol söz konusudur: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak, yönetimdeki ilk resmi adımdır. Çoğu banka bu işlem için yönetim adına bir vergi numarası talep etmektedir. Vergi numarası almak için Simav Vergi Dairesi'ne başvurmanız yeterlidir; gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurulda alınan yönetici seçim kararının fotokopisi, karar defteri sayfası ve yöneticinin kimlik belgesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Simav Vergi Dairesi'ni önceden arayarak teyit etmenizi öneririz.

Banka hesabını açtıktan sonra hiçbir zaman kişisel hesabınızı site kasası gibi kullanmayın. Bu uygulama hem hukuki hem güven riski doğurur: ileride hesap veremez, eski yönetici olmak zorunda kalırsınız ya da alacaklılar kişisel varlıklarınıza yönelebilir.

Binada kapıcı, temizlik görevlisi veya güvenlik personeli çalışıyorsa SGK yükümlülüğü doğar. Bu durumda aylık bildirim, prim ödemesi ve iş sözleşmesi zorunludur. Vergi ve SGK yükümlülükleri sıklıkla değişebildiğinden güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Genel kurulu doğru yönetmek, yöneticilik görevinizin yasal güvencesidir. KMK m.29–32 çerçevesinde yılda en az bir kez toplanılması zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılmalı; çağrıda gündem kesinlikle belirtilmelidir. Gündemi açıkça yazılmayan toplantılarda alınan kararlar sonradan itirazla karşılaşabilir.

İlk toplantıda yeter sayı (nisap) ikidir: toplantıya katılanlar hem kat maliklerinin yarısından fazlasını hem de arsa paylarının yarısından fazlasını temsil etmelidir. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır ve ikinci toplantıda yeter sayı aranmaz, katılanların çoğunluğuyla karar alınır. Tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır.

• Sık yapılan hata 1: Çağrıda gündem yazmamak — gündemsiz toplantıda alınan kararlar iptal edilebilir.
• Sık yapılan hata 2: Çağrı süresine uymamak — 15 gün önceden çağrı yapılmaması toplantının geçerliliğini tartışmalı hale getirir.
• Sık yapılan hata 3: Karar defterini toplantıda imzalatmamak — kararlar malikler ayrıldıktan sonra imzalatılmaya çalışıldığında ciddi güçlükler doğabilir.

Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımı bu süreci hem düzenler hem hataları önler.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar sıraladığımız her dert — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir platformda karşılık buluyor. SiteYönetim'in nasıl çalıştığını somut senaryolarla anlatalım.

AI Operatör: Komutunuzu Alır, Onayınızı Bekler

Senaryo: Şubat aidatlarını toplamak istiyorsunuz ve ödemesi geciken kat maliklerine nazik bir hatırlatma göndermek gerekiyor. "Bu ayın aidatlarını topla, geciken sekiz daireye hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her malike özel hatırlatma taslağı hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Bu onay adımı sistemin tasarımına işlenmiştir; sizi devre dışı bırakan bir otomasyon değil, iş yükünü devralan bir asistan.

İkinci senaryo Simav özelinde düşünebileceğimiz bir durumdur: bahçe sulama sistemi ya da ortak alanlardaki bir arıza bildirildiğinde AI Operatör, arıza kaydını açar, sözleşmeli bakımcıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Siz sabah işe giderken bina işleri tıkanmaz.

Genel kurul yaklaşıyorsa bir komutla çağrı metni oluşturulur, malikler listesinden vekâlet takibi yapılır, 15 günlük süre hatırlatması otomatik çıkar. Yapmanız gereken tek şey onaylamak ve göndermek.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Sizin Sorunuza Odaklanmış

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike hukuki olarak ne yapabilirim?" sorusunu arama motoruna yazmak yerine AI Danışman'a sorabilirsiniz. Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yol gösterir: gecikme tazminatı oranı, ihtar aşaması, icra takibine geçiş koşulları. Her yanıtın altında şu uyarı yer alır: Bu yanıt yol göstericidir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli bir tasarımdır: güven inşa eder, sizi yanlış yönlendirmez.

Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Değil, Kanıtladım

SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne üretir. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum, iletişim süresi gibi göstergeler bu puanı oluşturur. Yönetimi devraldığınız gün karneniz 54 olabilir; altı ay sonra 81'e ulaştıysa bu veriyi genel kurulda slayt değil, sistem raporu olarak sunarsınız. "İyi yönettim" iddiası yerine kanıt gösterirsiniz.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, muhasebeci, esnaf ve diğer roller platformda ayrı portal kapılarına sahiptir. Bu ayrım Simav gibi ilçelerde özellikle işe yarar: bir malik İstanbul'da oturuyorsa borcunu kendi portalından görür, dönüşüm için sizi aramaz. Denetçi portalı sayesinde kat malikleri hesaplara şeffaf biçimde erişir; şeffaflık, kavgaları konuşmadan önce önler.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

Kurulum yok, kredi kartı gerekmez, bulut tabanlı olduğu için tek apartmandan büyük konut sitelerine kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını ilk günden aktif kullanabilir, 14 gün sonunda devam edip etmeyeceğinize karar verirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticilik görevinin ilk yılında sizi en çok zorlayacak üç konu para işleri, operasyonel takip ve ihale/tedarik yönetimidir. SiteYönetim bu üç alanı ayrı modül kümesiyle karşılar.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı, borç ve gecikme tazminatı takibi, muhasebe ve e-Fatura, gider paylaşımı ile sayaç okuma kayıtları, işletme defteri — bunların tamamı tek ekranda yönetilir. Kütahya'daki binalarda merkezi ısıtma sistemi bulunanlar için gider paylaşımı modülü kalorimetre dönemini otomatik hesaplayıp dairelere dağıtır; kış faturası tartışması bitmeden kapanır. Apartman muhasebe programı ve aidat takip programı bu kümenin çekirdeğini oluşturur.

Operasyon ve İletişim

Arıza ve bakım talepleri kayıt altına alınır, iş emirleri oluşturulur, duyurular SMS ve push bildirimiyle kat maliklerine ulaşır. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi kaydı; personel ve tedarikçi yönetimi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta ve acil durum belge arşivi — bütün bu modüller tek platformda çalışır. Simav'daki binalar için özellikle değerli olan nokta şudur: bulut tabanlı yapısı sayesinde yönetici binada fiziksel olarak bulunmak zorunda kalmaz, şehir dışından da yönetebilir.

Rakipte Olmayan: İhale Portalı ve Mahalle Pazaryeri

Bu iki özellik, benzer yazılımlarda karşılaşmayacağınız farklılaştırıcılardır. İhale Portalı aracılığıyla çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenlemesi gibi büyük işler için Simav ve Kütahya'daki yerel tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklifler toplayabilirsiniz. Kapalı zarf yöntemi yerine sisteme yüklenen üç teklif, genel kurulda belgelenmiş kararın dayanağı olur. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve ticari faaliyetlere ayrı bir kanal açar; apartman sakinleri arasındaki hizmet paylaşımını platforma taşır.

Raporlama, denetim ve devir-teslim modülleriyle kapanış şöyle düşünülebilir: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, tüm belgeler sistemde hazır olduğu için devir teslim bir öğleden sonra sürer. H2-2'de anlattığımız devir kaosunun bir daha yaşanmaması için önceden alınmış en iyi önlem budur.

Simav'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Simav, Kütahya'nın Ege bölgesine yakın kesiminde yer alır ve bölgenin genel iklim profili ılımandır. Bu konum, yönetim planınıza çeşitli pratik yansımalar yapar.

Deprem Riski ve Zorunlu Sigortalar

Kütahya ili deprem açısından riskli bölgeler arasında yer almaktadır. Bu gerçek, site yöneticisi olarak iki somut yükümlülük doğurur: birincisi, binada her bağımsız bölüm için Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) aktif olmalıdır; yönetici poliçelerin geçerli olup olmadığını takip etmelidir. İkincisi, ortak alanlar için bina sigortası yaptırılması hem riski azaltır hem de ilerleyen genel kurullarda hesap verebilirlik açısından güçlü bir pozisyon sağlar.

Binanın yapısal güçlendirme ihtiyacı söz konusuysa bu karar KMK kapsamında genel kurulda alınmalı ve yasal nisap (toplantı yeter sayısı) koşulları yerine getirilmelidir. Güçlendirme kararı için hangi çoğunluğun gerektiği yönetim planınıza ve mevcut mevzuata göre değişebileceğinden bir hukuk ya da teknik danışmandan görüş almanızı öneririz.

İlkbahar ve Yaz Bakım Takvimi

Kütahya bölgesinde ilkbahar yağışlı bir dönemdir. Çatı muayenesi ve yağmur suyu drenajının kontrolü, Mart–Nisan döneminde yapılacak bir bakım turuyla büyük onarım masraflarının önüne geçer. Simav'ın ılıman yazları, dış cephe ve ortak alan bakımı için en uygun mevsimi Mayıs–Eylül dönemine taşır; bu işleri bu dönemde yaptırmak hem fiyat avantajı sağlar hem de kış öncesi hazırlığı güvenceye alır. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, bu dönemsel bakım giderlerinin kat maliklerine şeffaf biçimde dağıtılmasını otomatikleştirir.

Sezonluk Doluluk ve Uzaktan Malik Yönetimi

Kütahya'nın bazı ilçelerinde ve Simav çevresinde yazlık kullanım amaçlı daireler bulunmaktadır. Malik yıl boyunca binada yaşamıyorsa portal erişimi sayesinde aidat borcunu, duyuruları ve toplantı gündemini uzaktan takip edebilir. Bu durum hem yönetici üzerindeki telefon yükünü azaltır hem de malik ile yönetici arasındaki iletişimi kayıt altına alır.

Simav ve Çevresinde Site Yönetimi

Simav, Kütahya ilinin Ege tarafında konumlanmış bir ilçe merkezi olarak, çevresindeki ilçelerle farklı bir konut dokusu profili sergilemektedir. Bu ilçelerdeki yönetim ihtiyaçlarını iki küme halinde değerlendirmek mümkündür.

Kentsel çekirdekli ilçeler: Merkez, Gediz ve Tavşanlı gibi ilçelerde çok katlı ve görece büyük ölçekli apartmanlar ağırlıktadır. Bu yapılarda asansör, kalorifer ve güvenlik sistemleri yaygın olduğundan aidat kalemleri daha fazladır ve profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgindir. Kütahya geneli site yönetimi sayfasında bu ilçelere ait genel bilgilere ulaşabilirsiniz.

Kırsal ve küçük ölçekli ilçeler: Emet, Domaniç, Hisarcık, Şaphane, Pazarlar ve Çavdarhisar gibi ilçelerde yapı stoku daha küçük ölçeklidir; dört-sekiz daireli apartmanlar yaygındır ve yönetim genellikle aralarında anlaşan birkaç kat maliki tarafından gönüllü olarak yürütülür. Bu ilçelerde muhasebe sistemine olan ihtiyaç da o ölçüde sade kalır; asıl eksiklik aidat takibi ve borçlu yönetiminde yaşanır.

Altıntaş, Aslanapa, Dumlupınar ve Döğer gibi ilçelerde ise konut dokusu daha çok tek katlı ve müstakil yapılardan oluşmaktadır; site yönetimi kapsamına giren binalara sınırlı ölçüde rastlanır. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Simav'daki apartmanla Gediz'deki konut sitesi aynı panelden, herhangi bir kurulum yapmaya gerek kalmadan yönetilebilir.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yasal sorumluluklar karmaşık görünebilir; ancak temel kuralları bilirsek çoğu mesele basitleşir.

KVKK ve kamera kaydı: Ortak alanlarda güvenlik kamerası kullanılıyorsa kamera varlığına ve kayıt amacına ilişkin bir aydınlatma metni binaya asılmalıdır. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir; yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz ve makul güvenlik önlemleriyle korunmalıdır.

Çalışan varsa SGK: Kapıcı, temizlik görevlisi veya güvenlik personeli çalışıyorsa işveren sıfatıyla SGK bildirim ve prim yükümlülüğü ile iş güvenliği mevzuatı devreye girer. Bu konuda mali müşavir desteği almanız hem yasal riski azaltır hem de hatalı bildirimlerin önüne geçer.

Yöneticinin vekil sorumluluğu: KMK m.38 kapsamında yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Bu sorumluluk, site parasını kişisel hesabında tutmayı, kararları usulsüz almayı ya da hesap vermekten kaçınmayı bizzat yasaklar. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutar; denetim anında belgelerin hazır olmaması riskini ortadan kaldırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Aşağıdaki hatalar Kütahya dahil Türkiye genelinde yeni yöneticilerin çoğunun yaptığı tuzaklardır. Bir kez okuyup geçmeniz bile birçok sorunun önüne geçer.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: En yaygın ve en tehlikeli hata. Site parasını ayrı bir hesapta tutmazsanız hem hukuki hem de ilişkisel sorunlarla karşılaşırsınız.
2. Elden para toplamak: Elden alınan aidat banka kaydı oluşturmaz, makbuz meselesine dönüşür ve güven ortamını zedeler. Banka transferi zorunlu alışkanlık olmalıdır.
3. Karar defterini işlememek: Karar defteri tutulmayan bir yönetimde genel kurul kararları hukuki dayanak bulamaz; ileride itirazlara kapı açılır.
4. Gündemsiz toplantı çağrısı: Gündem yazılmadan yapılan çağrıyla toplanan genel kurulda alınan kararlar, maliklerden biri itiraz ederse geçersiz sayılabilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak: Yıllık bütçeyi kafadan söylemek yerine KMK m.37'ye uygun işletme projesiyle belirlenen aidat hem hukuken sağlam hem de anlaşmazlıklarda savunulabilirdir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Geciken aidatlara tazminat uygulamamak aslında düzenli ödeyen kat maliklerini cezalandırmak demektir; tahsilat oranı zamanla düşer.
7. Devir-teslim tutanağı almamak: Simav'da da zaman zaman karşılaşılan bu hata, eski yöneticideki belgeleri kaybetmenin ya da önceki borçları sahiplenmenin en kısa yoludur. Tutanaksız devir almayın.