Emet'te bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kütahya ilinin bu ilçesinde konut dokusu ağırlıklı olarak orta ölçekli apartmanlardan oluşuyor; il geneli ortalama aylık aidat ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor ve bina tipine göre bu bant içinde konum belirleniyor. Bu rehberde Emet koşullarına göre hazırlanmış adım adım bir plan, mevzuat haritası ve işin tekrar eden bölümünü nasıl otomatiğe bağlayacağınız yer alıyor.
Emet'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz anda dört temel yükümlülük kapınıza dayanır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi bu yükümlülükleri açıkça sıralar: işletme defteri ve karar defterini usulüne göre tutmak, aidatları toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, genel kurula yıllık hesap vermek.
Emet, Kütahya iline bağlı, il merkezine görece yakın konumuyla karma bir yapıya sahiptir. İlçede yeni inşaat siteleri kadar eski apartmanlar da yaygındır; bu ikili yapı, yöneticinin karşısına hem modern site kurallarını hem de klasik apartman yönetimi pratiklerini çıkarabilir. Bölgedeki her apartman yöneticisi aynı hukuki çerçevede çalışır; mevzuatı erken öğrenmek, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları baştan engeller.
Kütahya genelinde de bu süreç onlarca yöneticide her yıl aynı haftalar içinde başlar. Yalnız değilsiniz; ama çözümleri kendiniz bulmak zorunda kalabilirsiniz. Bu rehber tam da o noktadan yola çıkıyor.
İlk 30 Gün: Emet'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ayın dört haftasında ne yapacağınızı bilmek, paniği plana dönüştürür. Aşağıdaki çerçeve hem hukuken zorunlu adımları hem de pratikte hayatı kolaylaştıran alışkanlıkları kapsar.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Bu hafta en kritik haftadır; sonradan ortaya çıkacak sorunların büyük bölümü eksik devir-teslim belgelerinden kaynaklanır. Eski yöneticiden şunları imzalı teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka ekstresi ve kasa sayım tutanağı, aktif sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik, sigorta poliçesi), tedarikçi listesi, borç ve alacak özeti. Teslim edilen her belge için devir-teslim tutanağı düzenleyin ve iki tarafça imzalatın. Belge eksikse bunu tutanağa yazın; sorumluluk belirsizliği önlenir.
Ayrıca binanın fiziki durumunu not edin: mevcut arızalar, yaklaşan bakım tarihleri, sigorta geçerlilik süreleri. Kütahya'nın deprem riski taşıyan bir bölgede yer aldığını hatırlatmak gerekir; DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesinin güncel olup olmadığını ilk haftada kontrol edin.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site parasını kişisel hesabınızda tutmak hem hukuken riskli hem de ilerideki hesap verme sürecini karmaşıklaştırır. Bu hafta önceliğiniz site adına banka hesabını düzenlemektir: yöneticiniz adına değil, site yönetimi adına açılmış ya da devredilmiş bir hesap olması gerekir. Bankanızdan gerekli belge listesini önceden alın; genel olarak karar defteri fotokopisi ve yönetici kimliği istenir.
Paralel olarak aidat borçlusu listesini çıkarın. Eski yöneticinin kayıtlarını banka ekstresiyle karşılaştırarak hangisi gerçekten borçlu, hangisinde yazım hatası var diye net bir tablo oluşturun. Bekleyen faturaların (asansör bakımı, elektrik, su, sigorta) vadelerini de bu hafta not edin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve sakinlerin iletişim bilgilerini toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında amaç dışında kullanılamaz, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Bir duyuru kanalı belirleyin: toplu mesaj uygulaması, e-posta grubu ya da apartmana asılan duyuru panosu gibi seçenekler arasından binanızın demografisine uyanını seçin.
Arıza ve talepler için bir kayıt yöntemi kurun; not defteri bile sistematik kullanılırsa çok değerlidir. Bu noktada site yönetim yazılımı devreye alırsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün kullanıma hazır gelir; ilk ayınızı çok daha düzenli geçirirsiniz.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi yıllık işletme projesi hazırlanmasını zorunlu kılar. Bu proje, binanın bir yıl içindeki tahmini gider kalemlerini ve bunların kat maliklerine nasıl paylaştırılacağını gösterir. Taslakta şu kalemleri mutlaka yer verin: ortak alan elektriği ve suyu, asansör bakımı, temizlik, sigorta, küçük onarım payı. Emet'te bina yaşına bağlı olarak yapısal bakım kalemini de ihmal etmeyin. Bütçe taslağını bir sonraki genel kurula sunmak üzere hazırlayın.
Emet'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Kütahya genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamasıdır, ilçe bazında resmi bir veri yayımlanmamaktadır. Emet'te ise bina tipine göre bu aralık içinde konum belirlenir: eski ve küçük apartmanlarda alt banda yaklaşılırken asansörlü, güvenlik sistemli ya da yeşil alanlı yapılarda üst banda doğru çıkılır.
Aidat miktarı yöneticinin keyfi kararıyla değil, yasal bir süreçle belirlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi temel çerçeveyi koyar: giderler arsa payına ya da genel kurulun eşit paylaşım kararına göre dağıtılır. Süreç şu sırayı izler: yönetici tahmini gider listesi hazırlar (işletme projesi), genel kurula sunar, kurul oylayarak onaylar, onaylanan miktara göre aidat kesinleşir.
Emet'teki binalarda aylık aidat bütçesinin başlıca kalemlerini şöyle sıralayabilirsiniz: ortak alan aydınlatması ve su, asansör bakım sözleşmesi (varsa), bahçe-temizlik hizmetleri, sigorta primleri ve küçük onarım rezervi. Emet ve çevre ilçelerde deprem kuşağına özgü bir maliyet kalemi daha eklenebilir: ortak alan sigortasının DASK kapsamı dışındaki bölümleri için ek poliçe.
Gider kalemlerinizi girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; aralık içindeki gerçek yerinizi sayısal olarak görürsünüz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilatı elden yapmaktan kaçının; banka havalesi ya da online ödeme sistemi hem kayıt düzeni açısından zorunlu hem de tartışma riskini sıfıra indirir. Her ödeme otomatik olarak banka ekstresinde yer alır, ayrıca makbuz düzenlemenize gerek kalmaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, geciken ödemelere aylık %5'e kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini öngörür. Pratikte süreç şöyle işler: vadesi geçen borç için önce yazılı ya da mesajla nazik hatırlatma yapın. Sonuç alınamazsa noter ihtarnamesi, ardından icra takibi yoluna gidilebilir. Uzun süre ödenmeyen alacaklar için mahkeme yoluna gidildiğinde alacak hem kişisel hem de taşınmaz üzerinde takip edilebilir.
Süreci takip etmek için aidat takip programı kullanırsanız vadesi gelen borçlar için otomatik hatırlatmalar devreye girer; gecikme listesi her an güncel kalır ve el ile takip yükü ortadan kalkar.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Emet İçin Karar Rehberi
Bu kararı doğru vermek, hem zamanınızı hem de sitenin bütçesini doğrudan etkiler. Emet ölçeğinde bir ilçede profesyonel yönetim şirketlerinin varlığı büyükşehirlerle kıyaslandığında sınırlıdır; bu gerçeği baştan kabul etmek, doğru çözümü bulmayı kolaylaştırır.
| Ölçüt | Kendiniz yönetin | Profesyonel şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 1–40 daire arası için genellikle yeterli | 40+ daire veya çok bloklu siteler için değerli |
| Yönetici zamanı | Haftada 3–8 saat ayırabiliyorsanız | Zaman ayıramayacaksanız veya çalışıyorsanız |
| Maliyet | Yazılım maliyeti + kişisel emek | Aylık sabit ücret (bölgeye göre değişir) |
| Şeffaflık | Tam kontrol sizdedir | Raporlama sözleşmeye bağlıdır |
| Emet'te ulaşılabilirlik | Her zaman mümkün | Sınırlı; Kütahya merkez merkezli şirketler yaygın |
Emet'teki koşullarda en yaygın gerçek çözüm "gönüllü yönetici + iyi araç" kombinasyonudur. Şirkete gidecek aylık bütçeyi, işin tekrar eden bölümünü otomatiğe bağlayan bir yazılıma yatırmak çoğu zaman daha pratik sonuç verir. Bu üçüncü yolun nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde ayrıntılı anlatacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için genellikle vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bu numarayı almak için Emet Vergi Dairesi'ne başvurabilirsiniz; istenen belgeler genellikle şunlardır: genel kurul kararı fotokopisi (yönetici seçim kararı), yöneticinin kimlik fotokopisi ve imza beyannamesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; başvurmadan önce telefonla teyit edin.
Vergi numarasını aldıktan sonra seçtiğiniz bankada site adına vadesiz mevduat hesabı açılır. Tüm gelirler bu hesaba yatırılır, tüm giderler buradan ödenir. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem mali suç riski taşır hem de hesap verme sürecinde ciddi güven sorunu yaratır.
Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli gibi çalışan istihdam edecekseniz SGK kaydı zorunludur; iş güvenliği yükümlülükleri de bu kapsamda doğar. Çalışan sayısına ve sözleşme türüne bağlı yükümlülükler değişebildiğinden bir mali müşavirden kısa bir bilgi almanız yerinde olur.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29 ile 32. maddeleri arasında genel kurula ilişkin kurallar yer alır. Yılda en az bir kez toplanılması zorunludur; çağrıyı zamanında ve doğru biçimde yapmamak, alınan kararların ilerleyen dönemde itirazla karşılaşmasına zemin hazırlar.
Toplantı çağrısı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce yazılı olarak ve imzayla tebliğ edilmelidir; taahhütlü mektup ya da imzalı elden teslim en güvenli yöntemdir. Gündem çağrıda açıkça belirtilmeli; gündem dışı konularda kural olarak bağlayıcı karar alınamaz. Birinci toplantıda yeter sayı (nisap) hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından aranır. Nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır ve geçerli kararlar alınır.
Alınan kararlar toplantı bitiminde karar defterine yazılır, toplantıya katılan tüm kat maliklerince imzalanır. Eksik imza ya da tutarsız kayıt, kararın geçerliliğini tartışmalı kılar.
Sık yapılan üç hata: Çağrıda gündem belirtmemek (bu karar iptal gerekçesi olabilir), toplantıyı zamanında tutanağa geçirmemek, imza toplayı unutmak.
Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz; 15 günlük çağrı süresini yazılım sizi otomatik uyararak takip eder.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu sayfanın önceki bölümlerinde yığılan sorunları düşünün: devir-teslim kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu dertlerin her birine ayrı bir kestirme yol sunar; üstelik kararı hep siz verirsiniz.
AI Operatör: Siz Onaylarsınız, Sistem Yürütür
Emet'teki apartmanınızda bu ayın aidatlarını toplamak ve ödemeyenlere hatırlatma göndermek istiyorsunuz. AI Operatör'e "Bu ayın borçlularını listele, her birine nazik ödeme hatırlatması hazırla" diye yazıyorsunuz. Sistem borçlu listesini çıkarır, her daire için kişiselleştirilmiş mesaj taslağı hazırlar ve size sunar. Onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez; onayladıktan sonra sistem iletişimi tamamlar ve kayıt altına alır.
İkinci senaryo: Binanın giriş aydınlatması arızalandı, bakım şirketiyle iletişim kurmanız gerekiyor. "Ortak alan aydınlatma arızası için kayıt aç ve sözleşmeli elektrikçiye iş emri taslağı hazırla" komutu yeterli. AI arıza kaydını sisteme işler, elektrikçiye gidecek iş emri taslağını hazırlar, sizin onayınızla gönderir. Süreci takip etmek için ayrı bir mesajlaşma uygulaması ya da not defteri tutmanıza gerek kalmaz.
Kütahya'nın deprem kuşağında yer alması nedeniyle yöneticilerin zaman zaman karşılaştığı bir senaryo daha var: DASK poliçesi yaklaşıyor, ortak alan sigortasını yenilemeniz gerekiyor. AI Operatör, sigorta vadelerini takip eder, yenileme için hatırlatma oluşturur ve teklife dayanarak genel kurula sunum taslağı hazırlar; kararı gene siz verirsiniz.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar, Tek Soru Yeterli
"8 aydır aidat ödemeyen malike hukuken ne yapabilirim?" gibi bir soruyu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yanıt alırsınız. Gecikme tazminatı hakkı, ihtar süreci ve icra aşamasına ilişkin somut bir yol haritası çıkar. Danışman yol gösterir; dava aşamasına geldiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçlidir; yanılmaz bir sistem gibi davranmak yerine güvenilir, ihtiyatlı rehber olmayı tercih ediyoruz.
Başka sorular da benzer biçimde yanıt bulur: "Yönetim planımda olmayan bir gider için karar almak istiyorum, hangi çoğunluk gerekli?", "Denetçi nasıl seçilir?" ya da "Genel kurul kararı alınmadan kamera takılabilir mi?" — her biri mevzuat çerçevesinde, sade Türkçeyle yanıt alır.
Sitenin Karnesi: İyi Yönettim Demek Yerine Kanıtlayın
SiteYönetim, yönettiğiniz binanın performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzenliliği, yasal uyum gibi göstergeler birleşerek sitenin karnesini oluşturur. Yeni devraldığınız günkü puan 54 ise altı ay sonraki puan 78'e çıkmıştır. Genel kurulda bu iki karneyi yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlamış olursunuz. Kat maliklerinin güveni, sayıya dönüşmüş şeffaflıktan beslenir.
7 Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portal ekranları bulunur. Emet'te malik başka bir şehirde yaşıyorsa — bu ilçede uzakta oturan malik oldukça yaygındır — aidat borcunu, duyuruları ve arıza bildirimlerini kendi portalından takip eder; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı mali verilere doğrudan erişim sağlar; şeffaflık artar, yönetici-denetçi gerginliği azalır.
14 Gün Ücretsiz Deneyin
Bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza kurulum gerekmez, tek bir apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir. Kredi kartı bilgisi girmeden 14 günlük denemeye başlayabilirsiniz. Detaylar için apartman yönetim programı sayfasına bakın.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı boyunca hangi modüllere ne zaman ihtiyaç duyacağınızı kronolojik bir akışla anlatalım.
Para İşleri
İlk haftadan itibaren en çok zaman yiyen alan tahsilat ve muhasebedir. Online aidat tahsilatı modülü, sakinlere ödeme linki göndermenizi sağlar; her ödeme otomatik olarak borç kaydına düşer. Gecikme listesi her an günceldir, elle bakmanıza gerek yoktur. Aidat takip programı ile hatırlatma sürecini de otomatiğe alabilirsiniz.
Muhasebe tarafında apartman muhasebe programı gider belgelerini, e-Fatura kayıtlarını ve işletme defterini dijital ortamda tutar. Yıl sonunda genel kurula sunacağınız gelir-gider tablosu tek tıkla hazır olur. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü ise ortak alanlar için tüketim tabanlı dağıtım yapmanızı sağlar; bu özellik özellikle ortak su ya da doğalgaz sayacı olan binalarda aylık hesaplama tartışmalarını sonlandırır.
Operasyon
Arıza ve bakım modülü, ilk haftada kurduğunuz kayıt sisteminin dijital karşılığıdır. Her arıza kaydedilir, atanır, izlenir ve kapatılır. Duyuru, SMS ve push bildirim modülüyle sakinlere anlık bilgi ulaştırabilirsiniz. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi modülleri kapı güvenliğini kayıt altına alır; personel ve bordro modülü çalışan varsa SGK takibini kolaylaştırır. Sosyal tesis varsa rezervasyon modülüyle kullanım takvimini dijital ortamda yönetirsiniz.
Rakip Yazılımlarda Bulunmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Emet'te çatı yalıtımı yaptırmak ya da asansörün periyodik bakımını ihaleye açmak istiyorsunuz. Geleneksel yöntemde birkaç esnafı arayıp fiyat sormak yerine İhale Portalı'nda şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. Üç teklif, karşılaştırma tablosu ve genel kurula sunulacak belge tek platformda hazır olur. Seçim gerekçesi belgelenir; "neden bu firmayı tuttunuz?" sorusu yanıtsız kalmaz.
Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet sağlayıcılara alan açar. Sakinler güvenilir tedarikçilere kolayca ulaşır, yönetici de aktif bir platform sunar. Her iki özellik rakip site yönetim yazılımlarında standart olarak yer almamaktadır.
İlk yılın sonunda, sıra devir-teslime geldiğinde şunu fark edeceksiniz: tüm belgeler, kararlar, borç kayıtları ve sözleşmeler dijital ortamdadır. Bir sonraki yöneticiye devir bir öğleden sonra tamamlanır; bu rehberin ilk bölümündeki devir kaosu yaşanmaz.
Emet'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Emet'in yönetim planını şekillendiren en önemli yerel faktör, Kütahya'nın deprem riski taşıyan bir bölgede yer almasıdır. Bu durum bazı yükümlülükleri olağan bina yönetiminin önüne geçirir.
DASK ve Ortak Alan Sigortası
DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi bireysel daireler için sigorta yükümlüsünün sorumluluğundadır; ancak ortak alanlar için bu poliçe kapsamı farklıdır. Yönetici olarak ortak alanların sigorta durumunu her yıl kontrol etmek, poliçe yenileme tarihlerini takip etmek ve gerekli ek güvenceler için genel kurulda karar almak yükümlülüğünüz içindedir. Kütahya gibi deprem risk bölgelerinde bu kontrol, rutin muhasebe işleri kadar kritiktir.
Bina Güçlendirme Kararı
Binanın güçlendirilmesinin gerekip gerekmediğini tartışmak durumunda kalırsanız, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yapısal güçlendirme kararları için daha yüksek bir çoğunluk aranır. Genel kurulun bu kararı nasıl alacağı hakkında bir hukuk danışmanından bilgi almanız yerinde olur; kararın usule uygun alınmaması ileride itirazlara kapı araladığı gibi uygulamayı da bloke edebilir.
Sezonluk Koşullar ve Uzaktan Yönetim
Emet çevresi iklim bakımından ılımandır; sert kış ya da yakıt krizi gibi dramatik sezonluk maliyet sürücüleri diğer Kütahya ilçelerine kıyasla daha az belirleyicidir. Bununla birlikte, bazı mülk sahiplerinin kalıcı olarak başka şehirlerde ikamet ettiği durumlarda uzaktan erişim ihtiyacı öne çıkar. Yazlık kullanan ya da yatırım amaçlı mülk tutan malik için portal erişimi, ödeme takibi ve anlık duyuru özellikle değerlidir. Sigorta ve belge yönetimi modülü, poliçe vadelerini ve acil durum planlarını merkezi bir arşivde tutar; bu özellik hem Emet'teki uzak mülk sahiplerine hem de yönetime güvenilir bir arka plan sağlar.
Emet ve Çevresinde Site Yönetimi: Altıntas, Domaniç, Gediz ve Diğer İlçeler
Emet'in site yönetimi sorunlarını anlamak için çevre ilçelere bakmak da aydınlatıcıdır. Kütahya'nın ilçeleri iki farklı profil sunar.
İl merkezine yakın ve görece kentleşmiş ilçelerde — Merkez başta olmak üzere Tavşanlı ve Gediz çevresinde — çok katlı apartmanlar yaygınlaşmış, profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgin hale gelmiştir. Bu ilçelerde yönetim kurulları daha sık toplanmakta, denetçi hesabı daha aktif tutulmaktadır.
Altıntas, Aslanapa, Çavdarhisar, Domaniç, Dumlupınar, Hisarcık, Pazarlar, Şaphane ve Simav gibi ilçelerde ise yapı stoku ağırlıklı olarak küçük ölçekli apartmanlardan oluşur. Buralarda yönetim gönüllü bir kat malikinin üstlendiği, defter düzeninin basit tutulduğu bir model daha yaygındır. Bu modelde güçlü bir yazılım, eksik olan profesyonel derinliği büyük ölçüde telafi edebilir.
Bulut tabanlı bir sistem kullandığınızda Emet'teki apartmanınızı Gediz'deki ek bir binayla ya da il merkezindeki taşınmazla aynı panelden, kurulum yapmadan yönetebilirsiniz. Kütahya geneli site yönetimi hakkında il bazlı rehberi de inceleyebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin hukuki sorumluluklarını bilmek korkutucu değil, koruyucudur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi yöneticinin vekil sıfatıyla sorumluluğunu tanımlar: görevini özenle yerine getirmekle yükümlüdür, ihmalinden doğan zararları tazmin eder.
KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu) çerçevesinde iki konu öne çıkar. Birincisi, kat maliklerine ve sakinlere ait iletişim bilgileri kişisel veridir; bu listenin amaç dışında kullanılması ya da üçüncü kişilerle paylaşılması hukuka aykırıdır. İkincisi, bina girişine ya da ortak alanlara güvenlik kamerası takılıyorsa kamera varlığını belirten bir aydınlatma metni görünür yere asılmalıdır; sakinlere bildirim yapılmadan kamera çekimi kanuna aykırıdır.
Binanızda kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK kaydı yasal bir zorunluluktur. Çalışan sayısına göre iş güvenliği yükümlülükleri de farklılaşabilir; mali müşavirinizden kısa bir bilgi almak bu konuda en sağlıklı yoldur.
KVKK uyumu, aydınlatma metinleri ve yasal belge arşivi için KVKK ve yasal uyum modülü, belgelerin güncel ve erişilebilir kalmasını sağlar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Aşağıdaki hatalar, ilk kez yönetici olan kişilerin büyük bölümünün yaşadığı pratik hatalardır. Listede görmek, yaşamaktan iyidir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. En yaygın ve en tehlikeli hatadır. Hesap karışıklığı ve güven kaybı, sonrasında oluşabilecek hukuki sorunların da zeminini hazırlar.
- Elden nakit toplamak. Her elden ödeme bir tartışma tohumudur. "Aldım / almadım" anlaşmazlıkları, banka dekontunun varlığıyla ortadan kalkar.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar zamanında karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır. Sonradan yazılan kararlar tartışmaya açık olur.
- Gündemsiz ya da eksik çağrıyla genel kurul yapmak. Gündem içermeyen ya da süresi geçmiş çağrıyla toplanan genel kurullarda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir, iptal edilebilir.
- İşletme projesi hazırlamamak. Yıllık gider tahmini yapılmadan belirlenen aidat, hem düşük kalır hem de hukuki dayanaktan yoksun olur.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Sürekli borçlu kalanlara tazminat uygulamayı ertelemek, diğer kat maliklerine haksızlıktır ve ödeme disiplinini bozar.
- Devir-teslim tutanağı almadan yönetimi üstlenmek. Kütahya'da DASK poliçesi süresi geçmiş, borçlu listesi kayıp, sözleşmeler bulunamıyor — bunların tamamı tutanaksız devrin sonucudur. Tutanaksız devralınan binanın geçmiş sorunları yeni yöneticinin omuzlarına yüklenir.
Emet'te bir apartman ya da sitenin yönetimini devraldıysanız artık ilk 30 günün planı, aidat belirleme ve tahsilat mevzuatı, genel kurul kuralları ve en sık yapılan hatalar elinizde. Bunları yalnız uygulamak zorunda değilsiniz.
14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Devir-teslim raporu, borçlu listesi, arıza takibi ve AI Danışman ilk günden kullanıma hazır gelir. İkinci adım olarak sitenizin gerçek maliyetlerini girmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.