Kütahya Merkez'de bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını açmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kütahya il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 arasında seyretmekte olup Merkez ilçesindeki bina tipine — yeni site ya da eski apartman — göre bu aralığın farklı noktalarına denk gelebilirsiniz. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Merkez'in kentsel dokusuna göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Merkez'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
İlk 30 Gün: Merkez'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Göreve başladığınız ilk günlerin tek gündem maddesi belge almaktır. Eski yöneticiden şunları alıp imzalı devir-teslim tutanağına bağlayın: karar defteri, işletme defteri (veya e-defter erişim bilgileri), banka hesap dökümleri, kasa mevcudu, kapıcı/temizlik/güvenlik sözleşmeleri, asansör ve yangın tüpü bakım sözleşmeleri, sigorta poliçeleri, birikmiş aidat borçları listesi. Tutanak imzalanmadan görevi fiilen devraldınız sayılmaz; bu belge ileride olası anlaşmazlıklarda birincil koruma sağlar.2. Hafta — Mali Fotoğraf
Elinizde belge varken mali tablonuzu netleştirin. Banka hesabının site adına kayıtlı olup olmadığını kontrol edin; kişisel hesapta yürütülen bir muhasebe varsa en kısa sürede düzeltin. Aidat borçlusu listesini güncelleme tarihleriyle birlikte çıkarın. Bekleyen fatura ve sözleşme yenilemelerini takvime alın. Kütahya Merkez'deki binalarda genellikle asansör periyodik bakım, yangın tüpü dolumu ve ortak alan elektriği faturası bu dönemde takipte kalması gereken kalemlerdir.3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, toplu SMS veya dijital platform. Arıza ve talep kayıt yönteminizi netleştirin; sözlü taleplerin izini kaybetmek en yaygın yönetici şikâyetlerinden biridir. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; bu ilk ay tam da bu aşama için biçilmiş kaftandır.4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin yasal görevidir. Bu taslak yıl içindeki tahmini giderleri ve aidat miktarını gösterir; genel kurulda onaylanır. Merkez'in kentsel konumuna göre bakım takviminizi oluşturun: asansör sözleşme yenilemeleri, peyzaj bakımı ve ortak alan boya-badana gibi periyodik işler ilkbahar ve sonbahar aylarında yoğunlaşır. Depremin Kütahya için gerçek bir risk olduğunu unutmayın; DASK poliçelerinin güncel olup olmadığını bu hafta kontrol edin.Kütahya'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
| Bina Tipi | Tipik Aidat Aralığı (Kütahya) | Belirleyici Kalem |
|---|---|---|
| Eski, asansörsüz apartman | ₺300 – ₺500 | Ortak alan elektriği, temizlik |
| Asansörlü, orta büyüklük | ₺500 – ₺800 | Asansör bakımı, güvenlik sistemi |
| Güvenlikli, bahçeli yeni site | ₺800 – ₺1.100+ | Güvenlik personeli, peyzaj, sigorta |
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kütahya Merkez İçin Karar Rehberi
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
- Sık yapılan hata 1: Çağrıda gündem maddesi belirtmemek — alınan kararlar itirazla iptal edilebilir.
- Sık yapılan hata 2: Vekâlet belgelerinin şeklini denetlememek — noter onaysız vekâlet geçersiz sayılabilir.
- Sık yapılan hata 3: Karar defterini toplantı sonrası aylarca imzasız bırakmak — bu durum kararların geçerliliğini zayıflatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.Bu bölümde, önceki bölümlerde adını koyduğumuz dertlerin — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek platformda nasıl çözüldüğünü somut senaryolarla gösteriyoruz.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Düşünün: Şubat aidatlarını toplamaya başladınız; üç malik henüz ödemedi. "Bu ayın aidat borçlularına nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da sesli komut veriyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, kişiye özel mesaj taslakları hazırlar ve bunları sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Başka bir senaryo: Binanızın asansörü arızalandı, teknik servis çağrılması gerekiyor. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve yine onayınızı bekler. Kütahya'da deprem riski gerçek olduğundan, olası bir hasarın ardından zamanında ve doğru kayıt oluşturmak sonraki süreçler için kritik önem taşır. AI bu kaydı standart formatta tutar, siz kriz anında kâğıt aramakla uğraşmazsınız. Genel kurul yaklaştığında da aynı mantık geçerli: çağrı metni, gündem taslağı, vekâlet formu hazırlanır; "15 gün öncesinden çağrı" kuralını sistem size hatırlatır. Siz inceler, onaylar, gönderirsiniz.AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterici
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir malik var; ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karar ve KMK m.20 çerçevesinde size adım adım yanıt verir: gecikme tazminatı hesabı, ihtar aşaması, icra takibinin koşulları. Önemli not: AI Danışman yol gösterir ve bilgi verir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüst sınır bilerek çizilmiştir. Hukuki danışmanlık gerektiren ağır durumlarda bir avukata başvurmanız gerekir; platform bunu size açıkça hatırlatır.Sitenin Karnesi: Kanıtlanmış Hesap Verme
Platformun ürettiği yönetim performans puanı, tahsilat oranından açık arıza sayısına, yasal uyum durumundan denetçi onaylarına kadar onlarca parametreyi 100 üzerinden bir karne puanına dönüştürür. Yeni bir yönetici olarak devir aldığınız günün karnesini — diyelim ki 52 puan — altı ay sonraki karneyle — 79 puan — genel kurulda yan yana gösterebilirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Kat maliklerinin güvenini verilerle kazanmak, sözlü savunmadan her zaman daha güçlüdür.7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, malik, denetçi, esnaf ve diğer rollerin her biri kendi paneline girer. Yeni yöneticinin günlük en büyük kayıplarından biri şudur: başka şehirde yaşayan malik borcunu öğrenmek ya da ödeme yapmak için sizi arar, siz dosya açar, döküm çıkarır, mesaj atarsınız. Malik kendi portalından borcunu görür ve ödeyebilir; sizi aramaz. Denetçi portalı şeffaflık sağlar: ayın giderlerini istedikleri zaman görebilirler, toplantıda sürpriz itiraz azalır.14 Gün Ücretsiz: İlk Ayınız İçin Biçilmiş Kaftan
Bulut tabanlı platform olduğundan kurulum gerekmez; sunucu, lisans ya da teknik altyapı masrafı yoktur. Tek bir apartmandan büyük bir site kompleksine kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca tüm modülleri kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Ayrıntılar ve kayıt için apartman yönetim programı sayfasına göz atın.Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Para İşleri
İlk ayda aidat toplamaya başladığınızda online tahsilat ve otomatik borç takibi modülü devreye girer. Hangi dairenin ne zaman ödediğini, kimlerin geciktiğini anlık görürsünüz. Gider faturaları gelmeye başladıkça apartman muhasebe programı üzerinden e-Fatura kesilir, giderler kategorilere ayrılır ve işletme defteri otomatik güncellenir. Sayaç okuma gerektiren binalarda gider paylaşımı modülü, kalorimetre ya da elektrik tüketimini dairelere otomatik dağıtır; kim ne kadar kullandı sorusu tartışma olmaktan çıkar. Aidat takip programı aynı ekrandan borç hatırlatmalarını ve tahsilat raporlarını yönetir.Operasyon
Arıza ve bakım talepleri dijital iş emriyle kayıt altına alınır; sözlü söz verip unutma riski ortadan kalkar. Duyurular SMS, push bildirim ya da uygulama üzerinden sakinlere iletilir. Otopark, ziyaretçi girişi ve güvenlik modülleri özellikle yeni sitelerde kapı kontrol sistemleriyle entegre çalışabilir. Personel ve tedarikçi yönetimi için bordro ve sözleşme takibi tek panelde tutulur. Sigorta poliçeleri ve önemli belgeler ise arşiv modülünde depolanır; DASK yenileme tarihini kaçırmak gibi bir risk kalmaz.Rakipte Olmayan Modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Kütahya Merkez'de çatı yalıtımı, asansör modernizasyonu ya da güvenlik sistemi yenileme gibi büyük işleri ihaleye çıkarmak istediğinizde İhale Portalı'nı kullanırsınız. Bölgedeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı ve karşılaştırılabilir teklifler toplarsınız. Üç teklif geldi, genel kurula belgesiyle sunuldu, iş verildi; sürecin her adımı kayıt altında. Bu modül, piyasada mevcut rakip yazılımlarda bulunmayan bir özellik olduğu için özellikle belirtmeye değer; ihale şeffaflığı kat maliklerinin en çok şikâyet ettiği konuların başında gelir. Mahalle Pazaryeri ise site içindeki esnaf ve sakinlerin birbirlerine hizmet sunmasına zemin hazırlar; bölge firmaları bu kanal üzerinden doğrudan erişilebilir olur. Sistemi sıra size bırakmaya hazır hale getirdiğinizde devir-teslim modülü tüm belgeleri, açık arızaları, muhasebe dökümleri ve malik listesini yeni yöneticiye hazırlar. Hikâyenin başına döndük: devir kaosu yerine yarım günlük temiz bir devir.Kütahya Merkez'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Deprem Riski ve DASK Yükümlülüğü
Kütahya, tarihsel olarak sismik aktivitenin hissedildiği bir bölgedir. Yönetici olarak her kat malikinin DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesinin güncel olup olmadığını yıllık kontrol döngünüze ekleyin; bu poliçe yasal zorunluluktur. Ortak alanlar için ek sigorta yaptırmak ise kat maliklerinin genel kurul kararına bağlıdır. Binanın taşıyıcı sistemiyle ilgili ciddi endişeler varsa güçlendirme kararı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri kapsamında değerlendirilmeli; bu tür kararlar için gerekli nisap (toplantı yeter sayısı ve onay oranları) yönetim planınıza ve durumun niteliğine göre farklılık gösterir; bir hukuk danışmanından görüş almanız önerilir.Mevsimsel Bakım Takvimi
İlkbahar: dış cephe, çatı ve su yalıtımı kontrolü, peyzaj başlangıcı. Sonbahar: ısıtma sistemi revizyonu, kombi/kazan bakımı, yalıtım açıkları tespiti. Kütahya'da kış yağışları binalarda rutubet sorunlarına yol açabilir; çatı drenajı ve dış sıva kontrolü sonbahar bakım turuna dahil edilmeli.Yazlık Malik ve Uzaktan Erişim
Merkez ilçesinde kalıcı ikamet etmeyen kat maliki sayısı göz ardı edilemez. İstanbul, Ankara veya Bursa'da yaşayan ve Kütahya'da mülkü bulunan malikler için uzaktan erişilebilir portal kritik önem taşır. Sitenin aidat durumunu, toplantı gündemlerini ve duyurularını dijital kanaldan takip edemeyen malik, toplantıya katılmaz ve karar yeter sayısını zorlaştırır. Bulut tabanlı yönetim platformu bu sorunu doğrudan çözer; Kütahya Merkez'deki binayı İstanbul'dan da yönetebilir, takip edebilirsiniz.Merkez ve Çevresinde Site Yönetimi: Kütahya İlçeleri
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Kütahya Deneyimiyle)
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem muhasebe karmaşası yaratır hem de güven sorununa dönüşür; savcılık şikâyetine konu olabilecek bir pratiktir. Site parası site hesabında durur.
- Elden nakit toplamak: Makbuzsuz ve hesapsız para akışı hesap veremez duruma getirir; kat malikleri arasında "para nereye gitti?" kavgasının en sık kaynağıdır.
- Karar defterini işlememek: Genel kurul ya da yönetim kurulu kararı alındığında aynı gün karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır; imzasız ya da eksik karar sonradan itirazla çürütülebilir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı: Çağrı metninde gündem maddesi olmayan toplantıda alınan kararlar hukuken zayıftır; kat maliki itiraz açarsa mahkeme iptal edebilir.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi hazırlamak zorunludur; olmadığında aidat miktarı tartışmaya açık kalır ve hukuki zemin sarsılır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Tazminat uygulamayan yönetici, zamanında ödeyen kat maliklerini haksız konuma düşürür; düzenli ödeyenler ile ödemeyen arasındaki eşitsizlik yöneticiye yönelik şikâyete dönüşür.
- Devir-teslim tutanağı almamak: Kütahya Merkez'de özellikle eski apartmanlarda belge düzeni zayıf olabilir; tutanak imzalanmadan devralan yönetici, önceki dönemin borç ve sorunlarından sorumlu tutulma riskiyle karşılaşır. Tutanaksız devir almayın.
İlk Adımı Bugün Atın
İlk 30 günün planı elinizde, mevzuat haritanız hazır. Aidat hesabından genel kurul takibine, borç hatırlatmadan ihale şeffaflığına kadar tüm süreci tek platformdan yönetmek için SiteYönetim'i deneyin. 14 gün boyunca kredi kartı girmeden, tüm modüllere erişimle çalışabilirsiniz. Site yönetim yazılımını ücretsiz deneyin. Bütçe taslağına başlamak için aidat hesaplama aracını da hemen kullanabilirsiniz.