Şaphane, Kütahya'da site & apartman yönetim sistemi

Saphane'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kütahya genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Saphane'deki binanın büyüklüğüne ve ortak alan sayısına göre bu aralığın neresinde konumlanacağını bu rehberde göreceksiniz. İlk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Saphane koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Saphane'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Saphane'de bir apartmanın ya da sitenin yönetimini devralmak, görünürde basit bir seçim gibi görünse de beraberinde dört temel yasal yükümlülük getirir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesine göre yönetici; defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve genel kurula hesap vermekle yükümlüdür. Bu dört görev birbirini besler: tutulmayan defter, kapatılamayan hesap anlamına gelir; takip edilmeyen aidat, bakımsız bina anlamına gelir.

Kütahya iline bağlı Saphane, görece sakin ve kırsal dokusuyla öne çıkan bir ilçedir. Buradaki konut stoğu büyük ölçüde eski apartman ve az katlı yapılardan oluşmaktadır. Bu tablo, yöneticinin çoğunlukla bir gönüllü olduğu, profesyonel yönetim şirketinin ikinci planda kaldığı bir gerçekliği işaret eder. Yönetimi devraldığınızda kendinizle birlikte aynı soruları soran yüzlerce gönüllü yöneticiyle aynı yoldasınız; Kütahya genelinde apartman ve site yönetimi, her mahallede yaşayan bir süreçtir.

Paniğe gerek yok. Süreç öğrenilebilir, adımları bellidir. Bu rehber tam da o adımları Saphane'deki gerçekliğe göre düzenlemek için hazırlandı.

İlk 30 Gün: Saphane'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk yedi gün belge savaşıdır. Eski yöneticiden alınacaklar şunlardır: imzalanmış devir-teslim tutanağı, karar defteri, işletme defteri, banka hesap cüzdanı veya ekstresi, kasa tutarı, tüm hizmet sözleşmeleri (asansör bakımı, temizlik, güvenlik), sigorta poliçeleri ve kat maliklerine ait borç-alacak listesi. Bu belgelerin her biri ileride çıkabilecek hukuki anlaşmazlıklarda birincil delildir. Tutanağı imzalamadan devri tamamlamayın.

Saphane'deki apartmanlarda asansör gibi yaygın ortak alan ekipmanı her binada bulunmayabilir; ancak olduğu binalarda bakım sözleşmesinin devam edip etmediğini ilk günden kontrol edin. Sözleşme kopukluğu, yasal sorumluluk riskine yol açar.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftada banka hesabını düzene sokun. Site hesabı kişisel hesabınızdan ayrı, yönetim adına açılmış olmalıdır; ileride bu konuyu ayrıca ele alacağız. Borçlu listesini çıkarın: hangi daireler kaç aylık birikmiş aidatla taşınıyor? Bekleyen faturaları tespit edin. Kütahya'nın iç kesimleri için ısıtma gideri —özellikle merkezi sistem varsa— binanın aylık bütçesini doğrudan belirleyen kalemdir.

Bu haftanın çıktısı basit bir tablo olabilir: gelir (olası aidat) — gider (sabit faturalar + bekleyen borçlar) = nakit açığı ya da fazlası. Bu tablo olmadan sonraki ayı yönetemezsiniz.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini hazırlayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, mesajlaşma grubu veya dijital platform. Arıza ve talep bildirimleri için basit bir kayıt yöntemi kurun; not defteri de olabilir, yazılım da; önemli olan her arızanın tarih, daire ve çözüm bilgisiyle kayıt altına alınmasıdır.

İletişim altyapısı kurulmadan yönetim kaos içinde yürür. Kat maliklerine "beni buradan bulabilirsiniz" mesajını net verin. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; bu üç haftalık yükü kısaltır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK'nın 37. maddesi, yöneticiden bir yıllık işletme projesi hazırlamasını bekler. Bu proje; beklenen giderleri, aidat miktarını ve varsa yedek akçeyi içerir. Saphane'deki yapılar için tipik gider kalemleri şunlardır: bina temizliği, asansör bakımı (varsa), ortak alan aydınlatması, sigorta primleri ve olası onarım giderleri. Bütçe taslağı olmadan aidat miktarını sağlıklı belirleyemez, genel kurulda hesap veremezsiniz. Dördüncü haftayı bu taslakla kapatın.

Saphane'de Aidat Ne Kadar? Kütahya Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Kütahya il genelinde aylık aidat, ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamasıdır, tek bir binanın aidatını temsil etmez. Asansörsüz, güvenliksiz ve az daireli Saphane apartmanlarında aralığın alt bandına yakın oluşması olası; ortak alan sayısı arttıkça ya da ısıtma sistemi merkezi işletiliyorsa üst banda doğru yükselmesi beklenir.

Aidatın nasıl belirleneceğini KMK'nın 20. maddesi düzenler: binanın yönetim planında aksine bir hüküm yoksa giderler arsa payına orantılı ya da eşit biçimde paylaşılır. Uygulamada çoğu apartman eşit paylaşımı tercih eder; büyük sitelerde arsa payı yöntemi daha yaygındır. Aidatın yasal dayanağı işletme projesidir; proje genel kurulda oy birliği ya da oyçokluğuyla onaylanır ve bağlayıcı hale gelir.

Saphane'deki binaların büyük çoğunluğunda ısıtma bireysel (kombili) olduğundan merkezi sistem kaynaklı aidat kalemi genellikle devreye girmez. Bununla birlikte ortak alan aydınlatması, temizlik ve küçük onarım giderleri sabit kalemler olarak her yönetim bütçesinde yer alır. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak, yöneticinin en sık düştüğü risklerden biridir: kayıt tutulmaz, itirazlar ileride kanıtlanamaz, hesap şeffaflığı kalmaz. Tahsilatın banka havalesi ya da online ödeme kanalıyla yapılması hem yasal hem pratik açıdan doğru yoldur. Her ödeme için alınan banka dekontu, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları baştan önler.

Aidat borçlanmaları için KMK'nın 20. maddesi net bir yaptırım öngörür: geciken ödemelere aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç genellikle şöyle işler: yazılı ihtar, ödeme yapılmazsa noterden ihtarname, ardından icra takibi. Ortak gider alacakları kanun gereği taşınmaz üzerinde rehinle güvence altındadır; bu, yöneticinin elinde güçlü bir yasal araç olduğu anlamına gelir.

Saphane gibi küçük ve komşuluk ilişkilerinin güçlü olduğu bir ilçede sert adımlar atmadan önce nazik, yazılı bir hatırlatma çoğu zaman yeterlidir. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider; borçlu listeyi manuel takip etmek zorunda kalmazsınız.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Saphane İçin Karar Rehberi

Saphane'de profesyonel site yönetimi şirketlerine erişim, İstanbul ya da Ankara gibi büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu durum Kütahya'nın pek çok ilçesinde ortak bir gerçekliktir: gönüllü yönetici artı güvenilir araç kombinasyonu, çoğu bina için en işlevsel çözüm olmaya devam etmektedir.

Eğer binanız 20 dairenin altındaysa, karmaşık ortak alan yoksa ve profesyonel şirket için bütçe ayırmak güçse, üçüncü bir yol vardır: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu seçeneği ilerleyen bölümlerde somut olarak ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman parasını kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki hem güven açısından ciddi risk taşır. Hesap karışıklığı, ilerleyen dönemde "paraları harcadı" iddialarına zemin hazırlar. Yönetim adına ayrı banka hesabı açılması temel bir kuraldır.

Banka hesabı açmak için çoğu banka, yönetim adına potansiyel vergi numarası talep eder. Bu numara Kütahya Vergi Dairesi'nden alınır. Genel olarak istenen belgeler şunlardır: kat malikleri genel kurul kararı (yönetici seçim kararı), karar defteri fotokopisi ve yöneticinin kimlik belgesi. Ancak belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Kütahya Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmeniz en güvenli yoldur.

Binada kapıcı ya da güvenlik görevlisi çalışıyorsa SGK yükümlülüğü de gündeme gelir. İş güvenliği mevzuatı kapsamındaki zorunluluklar için güncel koşulları mali müşavirinizden teyit edin. Vergi numarası yoksa site adına fatura kesilemez ve yasal uyum tamamlanmış sayılmaz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK'nın 29 ile 32. maddeleri arasındaki hükümler, genel kurulun nasıl yapılacağını adım adım belirler. Yılda en az bir olağan toplantı zorunludur. Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce, gündem belirtilerek tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Gündemin çağrıya eklenmemesi, alınan kararların iptali için hukuki zemin oluşturabilir.

İlk toplantıda hem kat maliki sayısı bakımından hem de toplam arsa payı bakımından çoğunluk sağlanmalıdır (çift çoğunluk); bu sağlanamazsa en az 7 gün sonra ikinci toplantı yapılır ve bu toplantı katılanlarla geçerli sayılır. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve katılanlar tarafından imzalanmalıdır. İmzasız karar defteri, ileride ispat sorunu yaratır.

Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıyı sözlü yapmak (kanıtlanamaz), gündem maddesi belirtmemek (kararlar itiraz konusu olur) ve kararları deftera işlememek (hesap verme güçleşir). Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımına başvurabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar biriken her derdi — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir anlatıda çözmeye çalışacağız. Reklam değil, kestirme yol.

AI Operatör: Siz Onaylayın, Sistem Çalışsın

Saphane'deki apartmanınızda şubat aidatlarını toplamak istiyorsunuz. "Bu ayın aidatlarını tahsil et, geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listeyi çıkarır, hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Siz onayladıktan sonra işlem tamamlanır.

İkinci bir senaryo: binadaki ortak alan ısıtma sistemi arıza verdi ya da kapı otomatiği bozuldu. AI Operatör arıza kaydını açar, kayıtlı servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınızı bekler. Onayınızla birlikte iş emri gönderilir ve arıza süreci takip altına alınır. Her adımda kontrolün sizde olması hem güven hem de sorumluluk açısından zorunludur; sistem bu ilkeyi tasarımın merkezine koymuştur.

Üçüncü senaryo Saphane gibi ilçelerde sık karşılaşılan durumu kapsar: malik farklı bir şehirde yaşıyor, Kütahya'ya uğramadan aidatını ödemek istiyor. AI Operatör online tahsilat akışını yönetir; malikle sizin aranızda sürekli telefon trafiğine gerek kalmaz.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal, Bir Soruda

"Sekiz aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size adım adım yanıt verir: gecikme tazminatı hesabı, ihtar süreci, icra yolu. Yanıtın altında her zaman şu şerh yer alır: Bu bilgi yol göstericidir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli bir tercihtir; güven inşa eder.

Saphane gibi küçük ilçelerde hukuki danışmana erişim büyük şehirlere göre daha güçtür. AI Danışman, avukatlık hizmetinin ikamesi değil, doğru soruları sormanıza ve acil kararları bilgiye dayalı almanıza yardımcı olan bir köprüdür.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlayan bir karne üretir. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve benzeri göstergeler tek tabloda görünür. Yeni yönetici için bu karnenin asıl değeri şuradan gelir: yönetimi devraldığınız günkü karne neydi, altı ay sonra nereye geldi? Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine rakamları yan yana koyarsınız. Tartışma ortadan kalkar.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller birbirinden bağımsız portallara sahiptir. Saphane'deki bir malikini düşünün: İstanbul'da yaşıyor, Kütahya'daki dairesinin borcunu görmek istiyor. Kendi malik portalından bakiyeleri görür, ödeme yapar; sizi aramaz. Denetçi portalı şeffaflığı belgeler ve yönetici-denetçi çatışmalarını büyük ölçüde azaltır. Her rolün kendi görünümü olduğu için kimse gereksiz bilgiye erişemez, kimse bilgiyi sormak için beklemek zorunda kalmaz.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza kurulum gerekmez, Saphane'den de Kütahya merkezden de aynı şekilde erişilir. Tek bir apartmandan başlayabilir, büyüdükçe ölçekleyebilirsiniz. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı üç farklı iş kümesinden oluşur: para işleri, operasyon ve ilerleyen dönemde büyük kararlar. SiteYönetim bu kümeler için ayrı ayrı çözümler sunar.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi ilk akla gelen ihtiyaçtır. Ancak bunun yanında muhasebe ve e-Fatura yönetimi, gider paylaşımı ve sayaç okuma, işletme defteri tutma gibi süreçler de paralel yürür. Saphane'deki apartmanlarda merkezi ısıtma yaygın olmasa da kaloriferit sistemi olan binalarda kalorimetre paylaşımı tek tıkla dairelere dağıtılabilir; kış faturası anlaşmazlıklarının önüne geçilir. Apartman muhasebe programı, yıl sonunda işletme defterini ve gider özetini hazır çıktıya dönüştürür.

Operasyon: Arıza bildirimi, bakım takibi, teknik işletme kayıtları; duyuru, SMS ve push bildirimleri; otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi; personel ve tedarikçi takibi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta, acil durum ve belge arşivi. Bu modüllerin tamamı tek panelden yönetilir. Aidat takip programı da bu operasyon katmanına entegre çalışır; tahsilat ve operasyon birbirinden kopuk değildir.

Rakip yazılımlarda bulunmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Saphane'deki tedarikçilerden çatı onarımı, boya-badana ya da asansör bakımı için teklif toplamak istiyorsunuz. İhale Portalı ile kapalı zarf usulü yerine şeffaf, kayıtlı ve belgelenebilir bir teklif süreci yürütürsünüz. Üç teklifle sonuçlanan bir çatı yalıtımı ihalesini genel kurulda belgeleriyle sunarsınız; "parayı nereye harcadın" sorusu gelmeden hesap vermiş olursunuz. Site içi Mahalle Pazaryeri ise esnaf ve sakinlerin alışveriş yapabileceği bir kanal sunar — bu iki özellik rakip platformlarda bulunmamaktadır.

Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim modülü devreye girer: belgeler, defterler, borç listeleri ve sözleşmeler tek raporda toplanır. O ilk hafta çektiğiniz devir kaosu bir daha yaşanmaz; bu sefer veren taraf siz olursunuz ve bir öğleden sonra yeterlidir.

Saphane'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Kütahya ili, Türkiye'nin deprem riski haritasında orta-yüksek risk kuşağında yer almaktadır. Bu gerçek, Saphane'deki apartman yöneticilerini doğrudan ilgilendiren iki yükümlülüğü gündeme getirir.

DASK Zorunluluğu ve Ortak Alan Sigortası

Depreme Karşı Sigorta (DASK), Türkiye'deki tüm konut sahipleri için zorunludur. Yönetici olarak kat maliklerinin DASK poliçelerini yenileme tarihlerini takip etmek yasal bir görev değilse de iyi yönetim pratiği olarak önerilir. Bunun ötesinde, binanın ortak alanları için ayrı bir işyeri ya da bina sigortası yaptırılması; asansör, kazan, ortak elektrik tesisatı gibi ekipmanlarda oluşabilecek hasarları kapsar. DASK bireysel daireleri güvenceye alır; ortak alanlar ayrı poliçe gerektirir.

Bina Güçlendirme Kararı ve Nisabı

Deprem riskini göz önünde bulunduran kat malikleri, binanın yapısal güçlendirilmesini gündeme getirebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bu tür yapısal kararlar için gerekli nisap (toplantı yeter sayısı), olağan kararlardan farklıdır; güçlendirme, yıkım ve yeniden inşa gibi büyük kararlar daha yüksek çoğunluk gerektirir. Tam nisap koşullarını öğrenmek için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddelerine veya bir hukuk danışmanına başvurmanız tavsiye edilir.

Sezonluk ve Uzaktan Yönetim Gerçeği

Saphane'de özellikle ilçe merkezine uzak, kırsal kesimde yer alan mülkler zaman zaman mevsimlik kullanıma konu olabilir. Mülk sahibi farklı bir ilde ikamet ediyor, Saphane'deki dairesini kışın kapalı tutuyor ya da yaz döneminde kiraya veriyorsa, uzaktan erişilebilen bir yönetim portalı hem malik hem yönetici için önemli bir kolaylıktır. Sigorta ve acil durum belge yönetimi modülü, acil bir durumda poliçelere ve tedarikçi iletişim bilgilerine saniyeler içinde ulaşmanızı sağlar.

Saphane ve Çevresinde Site Yönetimi: Kütahya İlçeleri

Saphane'nin yönetim gerçeği, Kütahya'nın geri kalan ilçelerinden kopuk değildir. İl genelinde iki farklı yönetim profili öne çıkar.

Birinci küme; Kütahya Merkez ve çevresindeki kentsel yoğunluğun görece yüksek olduğu alanlardır. Merkez ilçede çok katlı yapılar ve büyük siteler profesyonelleşme ihtiyacını artırır; Kütahya geneli site yönetimi sayfamızda bu ilçelere yönelik ayrıntılı rehbere ulaşabilirsiniz. Gediz, Simav ve Tavşanlı ise il içinde kendi ticari ve konut dokularıyla öne çıkar; bu ilçelerde site sayısı arttıkça yönetim ihtiyacı da karmaşıklaşır.

İkinci küme; Saphane, Altıntaş, Aslanapa, Çavdarhisar, Domaniç, Dumlupınar, Emet, Hisarcık, Pazarlar gibi daha küçük ölçekli ilçelerdir. Bu ilçelerde az daireli apartmanlar ve gönüllü yönetim modelinin ağır bastığı bir tablo vardır. Şabanözü sayısız bina için aynı mevzuat geçerlidir, ancak yönetimin günlük yükü daha sade kalır. Bu ilçelerde basit defter düzeni ve düzenli aidat takibi, yönetim kalitesinin temel belirleyicisidir.

Bulut tabanlı yapısı sayesinde Saphane'deki bir apartmanla Kütahya Merkez'deki geniş bir site, kurulum olmadan aynı panelden yönetilebilir. İlçe fark etmeksizin, internet bağlantısı olan her yerden erişim mümkündür.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Apartman yöneticisinin yasal sorumlulukları yalnızca aidat toplamak ve bakım yaptırmaktan ibaret değildir. KMK'nın 38. maddesi yöneticiyi vekil sıfatıyla konumlandırır; bu sıfat, kat malikleri adına aldığı kararlar ve yaptığı harcamalar için hesap verebilirlik yükümlülüğü anlamına gelir.

Güvenlik kamerası kullanılıyorsa KVKK kapsamında aydınlatma metni hazırlanmalı ve binanın görünür bir yerine asılmalıdır. Kat maliklerine ait iletişim listesi kişisel veri sayılır; bu liste yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz ve gerektiğinden uzun süre saklanamaz.

Binada kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimleri ve iş güvenliği mevzuatından kaynaklanan yükümlülükler devreye girer. Bu konuda güncel koşulları mali müşavirinizden teyit etmeniz önerilir. Yasal uyum belgelerini düzenli tutmak, olası denetimlerde ve anlaşmazlıklarda en güçlü savunmadır. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu yükün bir bölümünü üstlenir.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Aşağıdaki hatalar, Türkiye genelinde yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü tuzaklardır. Saphane dahil her ilçede geçerlidir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Banka ekstresi karışır, güven sarsılır, hesap kapatılamaz. Site adına ayrı hesap açmak birinci önceliktir.
2. Elden para toplamak: Kanıt bırakmaz, itiraz kapısı açar. Her tahsilat banka kanalından geçmelidir.
3. Karar defterini işlememek: Alınan kararların karar defterine geçirilmemesi, ileride kararın varlığını ispat etmeyi imkânsızlaştırır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem belirtilmeden yapılan çağrıya dayanarak alınan kararlar hukuki itirazlara açık hale gelir.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 zorunlu kılar; projesi olmayan bütçe, tahminden yönetilen bütçedir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Düzenli ödeyen kat maliklerini, ödemeyen karşısında fiilen cezalandırmış olursunuz.
7. Devir-teslim tutanağı almamak: Eski yöneticiden belge almadan işe başlayan yönetici, önceki dönemin sorunlarını sahiplenmek zorunda kalır.