Domaniç, Kütahya'da site & apartman yönetim sistemi

Domanic'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defter ve belgeleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kütahya il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmekte; Domanic'deki bina tipine ve ortak hizmet düzeyine göre bu aralıkta konumlanmaktadır. Bu rehberde ilk 30 günün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Domanic koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden ağır kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Domanic'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Domanic'de apartman ya da site yönetimini devraldığınız anda yasal olarak dört temel yükümlülüğü omuzlamış olursunuz: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidat gelirlerini toplayıp giderleri paylaştırmak, ortak alanları bakımlı tutmak ve yıllık genel kurulda kat maliklerine hesap vermek. Bu yükümlülükler Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.

Kütahya, Ege ile İç Anadolu'nun kesiştiği bir geçiş coğrafyasına sahip olup Domanic ilçesi il merkezine yakın konumuyla görece küçük ölçekli yapı stoğuna ev sahipliği yapmaktadır. Bölgede ağırlıklı olarak eski dönem apartmanlar ve küçük ölçekli siteler bulunmaktadır; büyükşehirlerdeki çok bloklu komplekslerden farklı bir tablo söz konusudur. Bu durum, profesyonel yönetim şirketlerinin erişiminin sınırlı kaldığı ve gönüllü yöneticilerin işleri bizzat yürütmek zorunda kaldığı bir yerel gerçekliği beraberinde getirmektedir.

Başlangıç korkutucu görünse de yapılacaklar belli bir sıraya oturursa yöneticilik dönemin başında oldukça yönetilebilir bir hal alır. Bu rehber tam da o sıralamanın haritasını çizmek için hazırlandı.

İlk 30 Gün: Domanic'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği devir-teslim tutanağını imzalatmaktır. Eski yöneticiden alınması gereken belgeler şunlardır: karar defteri ve işletme defteri (ciltli, sayfaları numaralı), banka hesap ekstresi ve kasa sayım tutanağı, kat malikleriyle yapılan tüm sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik vb.), mevcut borç ve alacak listesi, bina sigorta poliçeleri (özellikle DASK zorunlu deprem sigortası), kilit ve kartlar dahil tüm ortak alan erişim araçları. Teslim alınan her belge tutanağa işlenmeli, her iki tarafça imzalanmalıdır. Devir sırasında tutanağa eklenmek üzere sitenin anlık banka bakiyesini gösteren banka yazısı talep etmek, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları büyük ölçüde önler.

Kütahya, deprem risk haritasında aktif bir konumda yer almaktadır. Bu nedenle devir sırasında DASK poliçelerinin güncel olup olmadığını, ortak alanlar için ayrı bir sigorta yapılıp yapılmadığını ve binanın son deprem yönetmeliğine uygun raporlamasının mevcut olup olmadığını mutlaka sorgulayın. Eksik poliçe varsa tamamlanması birinci haftanın kritik bir eylem maddesi olmalıdır.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftada finansal tablonun netleştirilmesi gerekir. Sitenin banka hesabının kendi adınızda değil, site yönetimi adına açık olduğundan emin olun; değilse hesap devir işlemini hemen başlatın. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kimler kaç ay borçlu, hangi tutar birikmiş? Bu liste hem tahsilat planlamanızın hem de ilk genel kurulunuzda mali durumu sunmanızın temelini oluşturacaktır. Bekleyen faturaları (su, elektrik, asansör bakım, temizlik) güncel olarak listelendirin ve ödeme vadelerini takviminize ekleyin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini derleyin. Bu listenin kişisel veri niteliği taşıdığını ve KVKK kapsamında yönetici olarak koruma yükümlülüğünüzün bulunduğunu unutmayın; listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü kişilerle paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, grup mesajı ya da dijital platform. Arıza ve taleplerin nasıl kayıt altına alınacağına dair basit bir yöntem oluşturun; bir defterde de olsa her iş kaydı başlangıç tarihi, sorumlu kişi ve kapanış notiyle takip edilmelidir. Site yönetim yazılımı kullananlar bu adımı devir-teslim günü kurar; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, izleyen döneme ait tahmini gider ve geliri gösteren bir işletme projesi hazırlayıp kat maliklerinin onayına sunmakla yükümlüdür. Domanic'de iklim görece ılıman geçse de Kütahya coğrafyasının iç kesimlere yakın konumu nedeniyle kış aylarında ortak alan ısıtma giderleri ve boru-tesisat bakımı bütçeye dahil edilmelidir. Ayrıca Kütahya'nın deprem risk profilini göz önünde bulundurarak bina ortak sigortası ve acil bakım fonunu işletme projenizde ayrı bir kalem olarak yer verin.

Domanic'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Kütahya il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu rakam il geneli bir ortalamadır ve her sitenin kendi hizmet düzeyine göre önemli ölçüde değişir. Domanic'deki eski yapılı, asansörsüz küçük apartmanlarda aidat alt banda yaklaşırken, güvenlikli ve ortak sosyal tesise sahip sitelerde üst banda ya da üzerine çıkılabilir.

Aidatın yasal dayanağı KMK m.20'dir. Bu maddeye göre her kat maliki, arsa payına oranla ya da yönetim planında başka bir yöntem belirlenmişse o yönteme göre ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Uygulamada pek çok küçük ve orta ölçekli yapıda eşit pay yöntemi de tercih edilmektedir. Aidat tutarı, yöneticinin hazırladığı işletme projesiyle taslaklanır ve genel kurulda kat maliklerinin onayına sunulur; genel kurulun onaylamadığı tutar uygulanamaz.

Domanic'de aidat miktarını belirleyen başlıca gider kalemleri şunlardır: ortak elektrik (merdiven, bahçe aydınlatması), su, temizlik hizmeti, asansör bakımı (varsa), sigorta primleri (DASK dahil) ve yönetici ücreti (varsa). Kütahya'nın iç bölgelerine sınır ilçelerde kış bakım giderleri de bu kalemler arasına eklenebilir. Sitenizin gerçek gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; bu araç işletme projesi taslağınızı hazırlarken sizi somut rakamlara taşır.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka havalesidir; elden nakit toplamak hem hesap şeffaflığını zedeler hem de olası anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır. Her ödemeyi site banka ekstresinde izlenebilir kılmak, hem denetçilere hem de kat maliklerine karşı güvenilirliğinizi pekiştirir.

Ödeme yapmayan kat malikine uygulanabilecek yaptırımlar KMK m.20 kapsamındadır. İlk adım yazılı hatırlatmadır; ardından ödeme hâlâ gelmezse noter aracılığıyla resmi ihtar çekilir. İhtar süresinde de ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir. KMK m.20, gecikme tazminatı olarak aylık %5'e kadar bir oran uygulanabileceğini belirtmektedir; bu tazminatı uygulamak hem alacaklıları korur hem de diğer maliklere karşı dürüstlük ilkesini yerine getirir. Tüm bu süreçleri takip altında tutmak için aidat takip programı kullanmak, otomatik borç hatırlatmaları ve kayıt tutma açısından ciddi kolaylık sağlar.

Önemli bir pratik not: gecikme tazminatını kasıtlı olarak uygulamamak, ödeme yapan kat maliklerine karşı haksızlık oluşturur ve yöneticinin sorumluluğunu doğurabilir. Tutarlı uygulama hem hukuki hem etik açıdan doğru yaklaşımdır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Domanic İçin Karar Rehberi

Domanic ölçeğinde bir ilçede profesyonel site yönetim şirketlerinin varlığı sınırlıdır; bu büyükşehirlerde karşılaşılan tablo ile önemli ölçüde farklılaşmaktadır. Büyük illerde profesyonel şirket hem seçenek hem de rekabetçidir; ancak küçük ilçelerde bu hizmet ağı henüz gelişmemiştir. Domanic'deki gerçek tablo büyük ölçüde şöyledir: gönüllü kat maliki yöneticiler, temel işleri kendileri yürütmekte, muhasebe ya da hukuki konularda ise dışarıdan destek almaktadır.

Aşağıdaki tablo, karar vermenize yardımcı olacak temel kriterleri özetlemektedir:

Domanic için en yaygın gerçek çözüm üçüncü bir yoldur: gönüllü yönetici olarak kendiniz yönetin, ancak ağır ve tekrar eden işi — aidat takibi, hatırlatma, arıza kaydı, defter tutma — bir yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyeti düşük tutar hem de sizi muhasebeci ya da avukata dönüştürmeksizin işi düzenli yürütmenizi sağlar.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site yönetiminin mali düzeninin sağlam kurulması için öncelikle kişisel hesabınızı site işlemlerinden kesinlikle ayırmanız gerekir. Kendi banka hesabınızda site parası tutmak hem hukuki sorumluluğunuzu artırır hem de kat malikleri nezdinde güven sorununa yol açar.

Çalışan istihdam edecekseniz (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) ya da site adına banka hesabı açmak istiyorsanız, yönetim adına vergi dairesine tescil yaptırmanız gerekmektedir. Bunun için genellikle genel kurul karar tutanağının fotokopisi, yönetici kimlik belgesi ve karar örneği yeterlidir; ancak belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir. Domanic'e bağlı yetkili Kütahya Vergi Dairesi'ni ya da bağlı bulunduğunuz mali müşaviri teyit kaynağı olarak kullanmanızı öneririz.

Çalışan varsa SGK yükümlülüğü doğar: işe giriş bildirgesi, aylık prim beyannamesi ve iş sağlığı güvenliği gereklilikleri devreye girer. "Kayıt dışı kapıcı" uygulaması hem yöneticiye hem de sitedeki kat maliklerine ağır idari yaptırım riski doğurur. Bu konularda güncel uygulamayı bir mali müşavir aracılığıyla teyit edin.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29'a göre kat malikleri kurulu her yıl en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantıdan en az 15 gün önce gündemli bir çağrı yapılması şarttır; bu çağrının imzalı tebligat ya da taahhütlü mektupla yapılması, ileride doğabilecek iptal riskini ortadan kaldırır.

KMK m.30-31 çerçevesinde ilk toplantıda karar alınabilmesi için hem maliklerin salt çoğunluğunun hem de arsa paylarının salt çoğunluğunun bir arada sağlanması gerekir (çift çoğunluk). Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanlarla yapılabilir. Alınan kararların karar defterine geçirilip toplantıya katılan tüm kat maliklerince imzalanması zorunludur.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır:

• Gündem belirtmeden çağrı yapmak: gündemsiz çağrıya dayanılarak alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
• Çağrıyı 15 günden kısa süre önce yapmak: süre şartının karşılanmaması kararın geçerliliğini tartışmaya açar.
• Karar defterini toplantı bitiminde imzalatmamak: sonradan imzalatma girişimleri anlaşmazlığa zemin hazırlar.

Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu adımları otomatize ederek 15 gün öncesi çağrı kuralını hatırlatır ve toplantı belgelerini arşivler.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberde devir kaosunu, aidat kovalamacasını, genel kurul bürokrasisini ve hukuki belirsizliği teker teker ele aldık. SiteYönetim'in tasarım mantığı tam da bu dört derde odaklanmış; her özellik bir derde yanıt verir.

AI Operatör

Bir yönetici olarak "Bu ayın aidatlarını tahsil et, geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" yazdığınızda ya da bu komutu sesli verdiğinizde, AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma mesajlarını kişiselleştirerek hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez, hiçbir işlem tamamlanmaz. Bu onay adımı hem güvenlik hem de dürüstlük açısından vazgeçilmezdir; AI Operatör her zaman yöneticinin yetkisi dahilinde çalışır.

Kütahya ve Domanic'deki bina stoğunu düşündüğünüzde ikinci bir senaryo öne çıkar: kalorifer tesisatı ya da su borusu arızası bildirildi. "Bu arızayı kayıt altına al, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırla" komutuyla AI Operatör arıza kaydını açar, iş emrini hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Arıza kuyruğu birikmeden, telefon trafiği olmadan.

Deprem bölgesindeki yapılar için acil durum senaryosu da aynı mantıkla çalışır: hasar tespit bildirimi, sigorta sürecine ait belge hazırlığı ve kat maliklerine duyuru, hepsi onay adımıyla güvence altına alınmış biçimde işler.

AI Danışman

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike karşı hukuki haklarım neler?" sorusunu AI Danışman'a ilettiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size somut bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı hesabı, ihtar aşaması, icra takibinin nasıl açılacağı. Önemli bir şerh: AI Danışman yol gösterir ve seçeneklerinizi netleştirir, ancak dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilerek konulmuştur; zira güven, doğru sınır çizgisini bildirmekten geçer.

Genel kurul sürecinde de AI Danışman devreye girer. "Güçlendirme kararı için hangi çoğunluk gerekiyor?" ya da "Yönetim planını değiştirmek için nisap nedir?" gibi soruları KMK hükümleri çerçevesinde yanıtlar. Kütahya'nın deprem profili göz önünde bulundurulduğunda bu tür sorulara güvenilir ve hızlı yanıt bulabilmek, yöneticinin en çok ihtiyaç duyduğu anda değer yaratır.

Sitenin Karnesi

SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve duyuru yanıt süreleri gibi ölçütlerle 100 üzerinden puanlar. Domanic'deki yapısı ister küçük bir apartman ister orta ölçekli bir site olsun, bu tablo size somut bir başlangıç noktası verir. Yönetimi devraldığınız gündeki karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız; kat maliklerinin güveni rakamlarla pekişir.

7 Rol Bazlı Portal

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi kapısından sisteme girer. Domanic'de mülkü olup başka şehirde yaşayan bir malikin aylık aidat borcunu kendi portalından görmesi için sizi aramasına gerek kalmaz. Denetçi portalı, mali tabloları ve karar defterini bağımsız biçimde inceleme imkânı tanır; bu şeffaflık toplantılarda tartışma yerine güven üretir.

Deneme ve Geçiş

SiteYönetim bulut tabanlı çalışır; kurulum gerektirmez, sunucu satın alınmaz. Tek bir apartmandan başlayarak AVM ölçeğine kadar aynı altyapı kullanılır. Devir teslim aldığınız ilk günden itibaren sistemi aktif edebilirsiniz. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yönetimin ilk yılında karşılaşacağınız işleri üç kümeye ayırabiliriz; SiteYönetim her küme için ayrı bir çözüm seti sunar.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı sayesinde kat malikleri banka şubesine gitmek zorunda kalmaz; ödeme portal üzerinden gerçekleşir ve sisteme otomatik işlenir. Borç takibi modülü gecikmeleri anlık olarak listeler, hatırlatmaları sizin onayınızla gönderir. Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonu, gider paylaşımı ve işletme defteri tutma işlevlerini bir arada sunar. Kütahya'nın bazı bölgelerinde merkezi ısıtma sistemleri hâlâ kullanılmaktadır; bu yapılarda sayaç/kalorimetre okumalarına dayalı gider paylaşımı modülü, kış döneminde hangi dairenin ne kadar yakıt tükettiğini şeffaf biçimde ortaya koyar ve "kalorimetre kavgasını" kayıt altına alınmış veriye dönüştürür. Aidat takip programının otomatik borç hatırlatmaları bu süreci tamamlar.

Operasyon

Arıza ve bakım takibi modülü; arızanın kaydedilmesinden iş emri oluşturulmasına, tedarikçi atamasından kapanış onayına kadar tüm süreci dijital kayıt altında tutar. Duyuru, SMS ve anlık bildirim altyapısı; DASK yenileme hatırlatmasından genel kurul çağrısına kadar her iletişimi merkezi bir noktadan yönetmenizi sağlar. Ziyaretçi ve otopark yönetimi, personel bordrosu ve sigorta/belge arşivi modülleri de aynı platformda çalışır; belge aramak için farklı klasörler karıştırmanız gerekmez.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Domanic'de çatı onarımı, boya-badana ya da asansör bakım sözleşmesi yenilemek için tedarikçi aramanız gerektiğinde, İhale Portalı şeffaf ve kayıtlı teklif toplama imkânı sunar. Kapalı zarf usulü yerine üç farklı tedarikçiden sisteme kayıtlı teklif alır, karşılaştırır ve genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Bu özellik rakip yazılımlarda bulunmamaktadır ve küçük ölçekli sitelerde yöneticilerin en çok "neden bu firmayı seçtiniz?" sorusuyla yüzleştiği iş kararlarında şeffaflık sağlar. Site içi Mahalle Pazaryeri ise kat malikleri ve esnaf arasındaki küçük ticaret ile ilan yönetimini aynı platformda bir araya getirir.

Yönetim göreviniz sona erdiğinde devir-teslim modülü, tüm kayıtları, defterleri ve belgeleri tek bir raporda toplar; bir sonraki yöneticiyle devir bir öğleden sonrayı geçmez. Bu, H2-2'de anlattığımız ilk haftanın tam karşılığıdır — ama bu kez siz teslim eden tarafsınızdır.

Domanic'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Domanic'de yönetim planını şekillendiren en belirgin yerel etken, Kütahya'nın aktif deprem kuşağında yer almasıdır. Bu durum yöneticiye somut ve acil birkaç yükümlülük getirmektedir.

DASK ve Ortak Alan Sigortası

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), bağımsız bölümler için bireysel kat maliklerinin yükümlülüğündedir; ancak yönetici olarak tüm maliklerin poliçelerinin güncel olduğunu takip etmek iyi yönetim pratiğinin bir parçasıdır. Buna ek olarak merdiven boşluğu, asansör, çatı ve ortak kullanım alanlarını kapsayan ortak alan sigortası, DASK'ın karşılamadığı hasarlar için ayrıca yapılmalıdır. Kütahya'da geçmişte yaşanan depremlerin gösterdiği gibi ortak alan hasarı bütçelenmemişse kat malikleri arasında büyük anlaşmazlığa dönüşebilir.

Bina Güçlendirme Kararı ve Nisap

Binanın güçlendirilmesi ya da yıkılıp yeniden yapılması kararları, KMK'nın ilgili hükümleri çerçevesinde özel çoğunluk şartlarına tabidir. Kat malikleri toplantısında güçlendirme kararı alabilmek için gereken nisabı, mevcut yönetim planınızı ve güncel mevzuatı bir avukat ya da teknik danışmanla teyit etmenizi öneririz; bu konuda genel kurul hazırlığı titizlik gerektirir. Acil durum planı ve belge arşivi modülü, olası bir deprem sonrası hasar bildirim süreçlerini ve sigorta belgelerinizi erişilebilir kılar.

Bölgesel İklim ve Bakım Takvimi

Domanic, Kütahya'nın Ege'ye açılan batı koridorunda yer aldığından kış koşulları il merkezine kıyasla görece ılımandır. Bununla birlikte ortak alan su tesisat kontrolü sonbahar başında, çatı muayenesi ise yağış mevsimi öncesinde yaptırılmalıdır. Kütahya'nın bazı ilçelerinde görülen don kaynaklı boru hasarları, Domanic'de de göz ardı edilemeyecek bir risk oluşturur; bu nedenle bakım takviminde Ekim-Kasım arası boru ve ısıtma kontrol maddesi mutlaka yer almalıdır. Sigorta ve belge yönetimi modülü, bakım geçmişini kayıt altında tutarak poliçe yenileme ve hasar anında kanıtlanabilir dokümantasyon sağlar.

Domanic ve Çevresinde Site Yönetimi: Altintas, Aslanapa, Cavdarhisar ve Diğer İlçeler

Domanic, Kütahya'nın batı yakasında il merkezine görece yakın bir konumda yer alır. Bu yakınlık, yöneticilerin noterde ya da vergi dairesinde işlem yapması gerektiğinde süreci kısaltır. Ancak Kütahya'nın diğer ilçelerindeki yöneticiler de benzer sorularla yüzleşmektedir; ilçeler arasındaki yapı dokusu ve yönetim ihtiyaçları farklılaştığı için bu farklılığı anlamak, bölgede yöneticiliği daha doğru konumlandırmaya yardımcı olur.

Merkez ilçe ve çevresindeki Altintas ile Gediz gibi ilçelerde görece daha büyük yapı stoğu bulunmaktadır; bu ilçelerde profesyonelleşme ihtiyacı ve çok katlı site sayısı daha belirgindir. Emet, Simav ve Tavsanli gibi endüstriyel geçmişi olan ilçelerde ise işçi konutları ve kooperatif yapıları yönetim süreçlerini kısmen farklılaştırmaktadır. Hisarcik, Saphane ve Pazarlar gibi daha küçük ilçelerde ise tek başına bırakılmış apartmanlar, kat malikleri arasında görünmez bir atalet içinde yönetilmekte; birinin öne geçip devralması bile büyük adım sayılmaktadır. Aslanapa, Cavdarhisar ve Dumlupinar ise kırsal ağırlıklı yapısıyla düşük katlı ve az daireli apartman modeline ev sahipliği yapmaktadır; bu ölçekte defter tutma ve aidat takibi oldukça basit düzeyde kalır. Merkez ilçe ise tüm bu tablo içinde en geniş yönetim çeşitliliğini barındırır: eski mahalle apartmanlarından yeni sitelere uzanan bir skalada yöneticiler farklı sorunlarla karşılaşmaktadır.

SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığından Domanic'teki apartmanla Merkez ya da Simav'daki bir site, kurulum farkı olmaksızın aynı panelden yönetilebilir. İlçenin büyüklüğü ya da il merkezine uzaklığı, sisteme erişim açısından bir fark yaratmaz. Kütahya'daki tüm ilçelerin yönetim sorunları, ortak bir altyapıdan beslenen rehberlere ihtiyaç duymaktadır; bu bağlam için Kütahya geneli site yönetimi rehberini de inceleyebilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici sıfatı, KMK m.38 uyarınca vekil hükmünde değerlendirilir; yani yönetici, kat maliklerine ve üçüncü kişilere karşı kişisel sorumluluk taşıyabilir. "Ben yöneticiyim ama bilmiyordum" savunması hukuki koruma sağlamaz. Bu nedenle temel yasal yükümlülükleri bilmek, yöneticiliği hem daha güvenli hem de daha az stresli kılar.

Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında dikkat edilmesi gereken iki alan öne çıkar. Birincisi, kamera kaydı: ortak alanlarda kamera kullanıyorsanız kat maliklerini ve ziyaretçileri açık, okunaklı bir aydınlatma metniyle bilgilendirmeniz zorunludur. İkincisi, iletişim listesi: kat maliklerinin telefon ve e-posta bilgileri kişisel veridir; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanmalı, hiçbir üçüncü tarafla paylaşmamalısınız.

Çalışanla ilgili yükümlülükler konusunda kapıcı, temizlik personeli ya da güvenlik görevlisi çalıştırıyorsanız SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve iş sağlığı-güvenliği gereklilikleri devreye girer. Kayıtsız istihdam, ilgili kurumların denetiminde ciddi para cezasına yol açar. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu süreçlerin takibini kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Bu bölümde ne satılır ne de yönlendirme yapılır; yalnızca gerçek hatalar ve gerçek sonuçları vardır.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hesaplar karışır, denetçiler güvensizleşir ve olası bir anlaşmazlıkta ispat yükü yöneticinin sırtına yığılır.
2. Elden nakit toplamak: Ödemenin kaydı yoksa mal olur; her tahsilat banka yoluyla ve ekstreye yansıtılmalıdır.
3. Karar defterini işlememek: İmzasız ya da boş kalan karar defteri, alınan kararları hukuken ispatsız bırakır.
4. Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeden yapılan çağrıya dayanarak alınan kararlar itirazla karşılaşabilir ve iptal riski doğar.
5. İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 uyarınca zorunlu olan bu belge yapılmadığında hem hukuki hem mali planlama boşlukta kalır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Düzenli ödeyen kat maliklerine karşı bu adaletsizliği görmezden gelmek, yöneticinin sorumluluğunu artırır ve ilerleyen dönemde tahsilat sorunlarını derinleştirir.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak: Eski yöneticinin borçlarından, eksik poliçelerinden ya da imzasız kararlardan sizi koruyan tek belge devir-teslim tutanağıdır. Domanic'deki yapı stoğunda DASK poliçesi eksikliği bu riskin somut bir örneğidir; devir sırasında kontrol edilmezse sorumluluk yeni yöneticiye geçer.