Gediz, Kütahya'da site & apartman yönetim sistemi

Gediz'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kütahya genelinde aylık aidat il ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyrediyor; Gediz'de bina tipine ve donanıma göre bu bandın içinde konumlanırsınız. Ayrıca Kütahya'nın yer aldığı deprem kuşağı, DASK yükümlülüğünü ve ortak alan sigortasını yönetim planınızın merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Gediz ile Kütahya koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Gediz'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) m.35 kapsamında dört temel yükümlülük omuzlarınıza biner: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları yaşanabilir tutmak ve yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler sizi isteksiz biçimde seçilen gönüllü bir komşudan çok, binlerce konutun yönetimini üstlenen gerçek bir vekile dönüştürür.

Kütahya, hem il merkezinde hem ilçelerinde karma bir konut dokusuyla büyüyor. Gediz'de yeni yapı ile eski apartman yan yana bulunuyor; bazı binalarda asansör yokken bazılarında güvenlik ve ortak tesisler var. Bu çeşitlilik, sorumluluğun da bina özelinde farklılaştığı anlamına gelir. "Yüzlerce yönetici aynı hafta benzer sorularla boğuşuyor" demek doğrudur; yalnız değilsiniz, ama başkasının cevabı sizin binanıza uymayabilir. Bu rehber, Gediz koşullarına göre düşünülmüş bir çerçeve sunar.

Deprem kuşağında yer alan Kütahya'da sigorta yükümlülükleri, bina güçlendirme kararları ve acil durum planları ayrı bir gündem maddesi oluşturuyor. Yeni yönetici olarak önce yükümlülüklerinizi haritalamalı, ardından önceliklendirmelisiniz.

İlk 30 Gün: Gediz'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta tek bir hedef etrafında döner: eski yöneticiden her şeyi belgeleyerek teslim almak. Karar defteri ve işletme defteri zorunlu belgeler arasındadır; imzalı devir-teslim tutanağı olmadan bu süreç tamamlanmış sayılmaz. Banka hesap dökümleri, kasa mevcudu, sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, peyzaj), borç ve alacak listesi, kapıcı varsa bordro geçmişi — hepsini teslim tutanağına ekleyin.

Bina anahtarları, güvenlik şifreleri, apartman avukatı varsa iletişim bilgisi ve bekleyen davalar (varsa) da bu haftanın listesindedir. Karar defterinde eski kararların tam ve imzalı olduğunu kontrol edin; eksik sayfalar ileride problem yaratabilir.

2. Hafta: Mali Fotoğrafı Netleştirme

İkinci hafta para işlerine odaklanma haftasıdır. Banka hesabını site adına geçirin veya yeni bir hesap açın; kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki hem güven riski taşır. Mevcut aidat borçlularını tek tek listeleyin: kim ne kadar borçlu, en eski borç ne zaman başladı?

Bekleyen faturaları da gözden geçirin: asansör bakımı, ortak alan elektrik ve su abonelikleri, kapıcı varsa SGK prim borcu. Kütahya'da DASK zorunluluğu kapsamında bina sigortasının güncel olup olmadığını da bu hafta kontrol edin; sigorta poliçesi yoksa ya da vadesi dolmuşsa yenilenmesi için hemen harekete geçin.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini derleyin. Bu liste kişisel veridir; Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak ilan panosu, WhatsApp grubu ya da uygulama üzerinden bildirim — ne kullanırsanız kullanın tutarlı olun.

Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu hafta kurun. Sözlü bildirimleri takip etmek güçtür; yazılı (mesaj ya da form bazlı) bir sistem, hem sorumluluk hem de genel kurul hesabı açısından zorunludur. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız arıza kaydı ve borçlu listesi ilk gün hazır gelir; bu üç haftanın işini birleştirmiş olursunuz.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 kapsamında yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje, olası giderleri kalem kalem listeler ve her dairenin payını gösterir; genel kurul tarafından onaylanır. Dördüncü haftanızda bu taslağı oluşturun.

Kütahya'da deprem sigortası (DASK) yenileme tarihlerini ve ortak alan sigorta primlerini işletme projesine mutlaka ekleyin. Bina dışında bakım gerektiren alanlar varsa — çatı, dış cephe, asansör sözleşmesi — bunların yaklaşan servis tarihlerini de takvime girin. Gediz'deki binalarda doğalgaz ya da kömür merkezi ısıtma varsa yakıt bütçesini iklim koşullarına gerçekçi biçimde yansıtın; Kütahya kışları Ege kıyılarına kıyasla belirgin şekilde sertleşir.

Gediz'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Kütahya genelinde aylık aidat il ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır, bireysel bina koşullarınıza göre bandın içinde konumlanırsınız. Gediz'de asansörsüz küçük bir apartmanda alt sınıra yakın kalınırken güvenlikli, havuzlu ya da merkezi ısıtmalı bir sitede üst sınırın üzerine çıkılabilir.

Aidatın nasıl belirlendiği KMK m.20'de düzenlenmiştir: giderler arsa payıyla orantılı ya da eşit paylaşım esasına göre dağıtılır; hangi yöntemin geçerli olduğu yönetim planında yazar. Pratikte süreç şöyledir: yıllık beklenen giderler toplanır, daire sayısına (ya da arsa paylarına) bölünür, elde edilen rakam işletme projesi olarak genel kurula sunulur ve orada onaylanır. Genel kurul onayı olmadan yönetici tek başına aidat miktarını değiştiremez.

Kütahya'nın deprem kuşağındaki konumu, DASK primini ve ortak alan sigortasını aidat hesabının sabit bir kalemi hâline getiriyor. Bina yaşı ilerledikçe rutin bakım maliyetleri de artar; bunu işletme projenize gerçekçi biçimde yansıtmak, yıl ortasında sürpriz toplantı çağrısından sizi kurtarır. Gider kalemlerinizi girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatta birinci kural basittir: nakit elden almayın. Hem sizin hem de ödeyenin aleyhine bir uygulamadır; makbuz tartışması, kayıp para riski ve hesap şeffaflığı sorunlarına zemin hazırlar. Banka havalesi ya da online ödeme, hem yasal hem pratik olarak tercih edilmesi gereken yöntemdir.

Ödemeyen kat malikine ilk adım yazılı hatırlatmadır: kısa, resmi, tarihli bir mesaj ya da ihtarname. Zaman aşımı başlamadan, KMK m.20 uyarınca aylık %5'e kadar gecikme tazminatı uygulama hakkınız doğar. Tazminatı uygulamak hem hakkınız hem diğer ödeyenlere karşı sorumluluğunuzdur; zira ödeyenler, ödemeyenin eksiğini fiilen sübvanse eder.

Yazılı hatırlatmaya rağmen ödeme gelmezse noter ihtarnamesi gönderebilir, ardından icra takibi başlatabilirsiniz. Büyük alacaklar için dava yoluna gitmeden önce bina avukatı veya genel kurulla birlikte karar almak hem hukuki hem pratik açıdan daha sağlıklıdır. Aidat takip programı ile borçlu listesi otomatik güncellenir ve hatırlatmalar belirlenmiş tarihlerde sırayla gönderilir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Gediz İçin Karar Rehberi

Gediz ölçeğinde bir ilçede profesyonel site yönetim şirketi arzının sınırlı olduğunu baştan söylemek gerekir. Kütahya il merkezinde seçenekler biraz daha geniştir; ancak Gediz'deki sitelerin büyük bölümü gönüllü yönetici modeline dayanmaktadır. Bu gerçek, "profesyonel mi, kendiniz mi?" sorusunun kısmen zaten cevaplandığı anlamına gelir.

Bununla birlikte, daire sayısı arttıkça ve tesis çeşitliliği (asansör, kazan dairesi, kapalı otopark, güvenlik) genişledikçe yönetim yükü de büyür. Kaba bir eşik: 30 daire altı, asansörsüz, tesisatsız apartmanlar gönüllü yöneticiyle rahatça idare edilebilir. 50 daire üzeri, asansörlü, merkezi ısıtmalı ya da güvenlikli sitelerde profesyonel destek ya da güçlü bir yazılım altyapısı olmadan iş yükü kişisel hayatı olumsuz etkilemeye başlar.

Üçüncü bir yol da var: kendiniz yönetin, tekrar eden ve zaman alan işleri yazılıma devredin. Borçlu listesi, hatırlatmalar, arıza kaydı, genel kurul takvimi gibi rutin iş akışları otomatiğe bağlandığında gönüllü yöneticinin gerçek yükü önemli ölçüde azalır. Bu yolun nasıl işlediğini ilerleyen bölümlerde somut olarak göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına hesap açmak için önce vergi numarası almanız gerekebilir. Kütahya'daki Gediz Vergi Dairesi'ne başvurduğunuzda genellikle şu belgeler istenir: genel kurul ya da kat malikleri kararının fotokopisi, yönetici olarak seçildiğinizi gösteren karar defteri örneği, yöneticinin kimlik belgesi. Belge listesi zaman zaman küçük farklılıklar gösterebilir; başvuru öncesinde Gediz Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.

Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına vadesiz hesap açabilirsiniz. Bu hesap yalnızca bina işlemleri için kullanılmalıdır; kira, gider, banka komisyonu ve faiz girişi buradan takip edilmelidir. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem sizin için hukuki risk yaratır hem de kat malikleri nezdinde güvensizliğe yol açar.

Eğer binada kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli gibi çalışan istihdam ediliyorsa SGK bildirimi yapılması zorunludur. Bu yükümlülüğü yerine getirmemek hem idari para cezasına hem sonraki denetimde sorumluluk doğmasına zemin hazırlar. Güncel istihdam yükümlülükleri için bir mali müşavirin görüşüne başvurmanız önerilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı çağrısı en az 15 gün önceden yapılmalı, gündem çağrıyla birlikte bildirilmeli ve bu bildirim imzalı ya da taahhütlü bir yolla tüm kat maliklerine ulaştırılmalıdır.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için iki koşulun birden sağlanması gerekir: toplantıya katılanların sayıca çoğunluğu ve arsa payı bakımından çoğunluğu (çift çoğunluk). Bu oran sağlanamazsa aynı gündemi taşıyan ikinci toplantıda karar, katılanlarca alınabilir; ancak KMK m.30'da öngörülen süreler içinde toplantı yapılmalıdır. Gündemde olmayan konular oylanamaz; bu nedenle gündemi dikkatli oluşturmak son derece önemlidir.

Kararlar genel kurul bittikten sonra karar defterine işlenmeli, imzalanmalı ve arşivlenmelidir. Yaygın üç hata şunlardır: çağrıda gündem yazmamak (bu eksiklik kararı iptal ettirilebilir hâle getirir), vekâlet belgelerini toplantı öncesi kontrol etmemek ve kararları deftere işlemeden toplantıyı kapatmak. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını inceleyebilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar anlattığımız her dert — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, sigorta takibi — gerçek ve yaygın. SiteYönetim bu dertlerin her biri için somut bir mekanizma sunar. Reklam dili değil, kestirme yol: hangi özelliğin hangi sorunu nasıl kapattığını aşağıda göreceksiniz.

AI Operatör: Karar Sizin, Yük Bizim

Tahsilat ayı geldi, aidatını yatırmayan 5 daire var. "Şubat aidatlarını topla, geciken dairelere nazik ama net hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özgü hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar; siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Onay adımı devre dışı bırakılamaz; bu hem doğru yönetimin hem sistemin tasarımının gereğidir.

İkinci senaryo: binadaki bir asansör arıza bildirdi ya da çatıdan su sızdığına dair şikâyet geldi. "Asansör arızasını kaydet, sözleşmeli bakım firmasına iş emri gönder" komutuyla AI Operatör arıza kaydını açar, geçmiş kayıtları tarar, bakım firmasına iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Kütahya'da deprem sonrası oluşabilecek yapısal hasar bildirimleri de aynı akışla yönetilebilir.

Genel kurul yaklaşıyor: "15 gün kala tüm kat maliklerine çağrı gönder, gündemi ekle, vekâlet belgelerini takip et." AI Operatör takvimi hesaplar, çağrı metnini hazırlar, onayınızla gönderir; vekâlet belgelerini ayrı bir listede izler. KMK m.30'un 15 günlük süre şartını sizin adınıza takip eder.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal, Hukuki Yol Haritası

"Aidatını 9 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yöneltiyorsunuz. ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yanıt alıyorsunuz: gecikme tazminatı hesabı, ihtarname süreci, icra yolu. Sistem aynı zamanda bağlam farkındalığıyla uyarır: "Dava aşamasına geçmeden önce genel kuruldan karar almanız daha sağlıklı bir zemin oluşturur." Bir şerhi baştan söyleyelim: AI Danışman hukuki yol haritası sunar; dava süreçlerinde avukatınızın yerini tutmaz ve bunu size açıkça belirtir. Bu dürüstlük bilinçli bir tasarım kararıdır.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

Yönetim performansı 100 üzerinden puanlanır: tahsilat oranı, açık arıza sayısı ve kapatma süresi, yasal uyum (sigorta güncel mi, defter işleniyor mu, genel kurul yapıldı mı) bu puanı oluşturan başlıca kalemlerdir. Yönetimi devraldığınız günkü karne 54 ise, altı ay sonra 81'e yükselttiğinizde genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bunu kanıtlarsınız. Söze değil veriye dayalı hesap verme, hem size güven sağlar hem kat maliklerinin denetimine gerçek bir araç sunar.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından

Yönetici, sakin, malik (mülk sahibi), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma ayrı giriş kapılarıyla bağlanır. Yeni yöneticinin en sık yaşadığı durumla örnekleyelim: Gediz'deki binada bir daire sahibi başka şehirde oturuyor, aylık aidat borcunu öğrenmek için sizi arıyor. Malik portalından kendi borcunu, geçmiş ödemelerini ve bildirileri görebilir; sizi araması gerekmez. Denetçi portalı şeffaflığı somutlaştırır: denetçi tüm finansal hareketlere erişir, sizi rahatsız etmeden izler ve olası tartışmaların önü kesilir.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

Bulut tabanlı sistem; kurulum gerektirmez, sunucu satın alınmaz. Tek bir apartmandan yüzlerce daireli siteye aynı platform ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. İlk ayın yükü en ağır dönemdir; deneme süresi tam da bu dönem için tasarlanmıştır.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Platforma giren yöneticilerin ilk yılı üç ana küme üzerinde geçer: para işleri, günlük operasyon ve stratejik ihaleler. Aşağıda her kümenin hangi modülle karşılandığını ve bunun Gediz koşullarında pratikte ne anlama geldiğini bulacaksınız.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı modülü, kat maliklerinin aidat ödemesini telefon ya da bilgisayardan yapmasını sağlar. Aidat takip programı hangi dairenin ödemediğini anlık olarak gösterir; hatırlatmalar otomatik planlanabilir. Apartman muhasebe programı banka hareketlerini muhasebeleştirir, e-Fatura düzenler ve aylık gider raporunu otomatik üretir. Binada sayaç okuma gerekiyorsa — doğalgaz ya da su payı dağıtımı — gider paylaşımı modülü daire başı tutarları hesaplar ve itiraz ortamını ortadan kaldırır. İşletme defteri ise her gider hareketini otomatik kaydeder; yıl sonunda genel kurula hazır, imzaya açık bir döküm çıkar.

Günlük Operasyon

Arıza ve bakım modülü, kat maliklerinin uygulama üzerinden sorun bildirmesine olanak tanır; her bildiri bir iş emrine dönüşür ve kapatılana kadar takip edilir. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülü, genel kurul çağrısından su kesintisi haberlerine kadar her iletişimi tek noktadan yönetir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi modülü; personel ve bordro yönetimi; sosyal tesis rezervasyonu ile sigorta ve belge arşivi modülleri de aynı platformda çalışır. Kütahya deprem kuşağında olmak, acil durum planlarını ve sigorta poliçe takibini sürekli gündemde tutmak demektir; bu modül poliçe yenileme tarihlerini önceden hatırlatır.

Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Çatı yalıtımı ihalesi açmanız gerekiyor. Geleneksel yöntemde birkaç esnafı tanıdık vasıtasıyla arıyor, teklifler elle not alınıyor ve karşılaştırma muğlak kalıyor. İhale Portalı'nda Gediz ve Kütahya genelindeki tedarikçilerden kapalı zarf sistemiyle teklif toplanır; teklifler şeffaf ve kayıtlı biçimde sisteme girer, siz bunları yan yana karşılaştırırsınız ve sonucu genel kurula belgeyle sunarsınız. Bu süreç "torpil iddiası" tartışmalarını keser. Mahalle Pazaryeri ise site içindeki esnafın hizmetlerini kat maliklerine sunar; hem komşuluk ekonomisini destekler hem sitenin ekstra bir hizmet katmanı kazanmasını sağlar. Bu iki modül rakip platformlarda standart olarak yer almaz; farklılaştırıcı oldukları için özellikle belirtiyoruz.

Yönetimden ayrılma zamanı geldiğinde devir-teslim modülü, tüm belgeleri, borç-alacak durumunu ve arıza geçmişini bir raporla hazırlar. Sizin ilk haftanızdaki devir kaosu, halefiniz için bir öğleden sonraya sığar.

Gediz'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Gediz ve çevresi Kütahya iline bağlı olup il, Türkiye'nin sismik açıdan aktif kuşakları arasında yer almaktadır. Bu coğrafi gerçek, yönetim planınıza doğrudan yansımalıdır.

DASK ve Ortak Alan Sigortası

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), Türkiye'de tüm konut bağımsız bölümleri için yasal zorunluluktur. Yönetici olarak yükümlülüğünüz bağımsız bölüm sigortalarını takip etmek değil, ortak alanların sigortasını sağlamaktır; ancak kat maliklerini de zorunluluk konusunda bilgilendirmek iyi pratik olarak kabul edilir. Ortak alan sigortasını her yıl yenilemek, primleri işletme projesine yazmak ve poliçe vadelerini takvime eklemek birinci önceliğinizdir.

Bina Güçlendirme Kararı ve Nisap

Eski yapılarda deprem güçlendirmesi gündeme gelebilir. KMK'ya göre yapının güçlendirilmesine ilişkin kararlar belirli bir nisabı (toplantı yeter sayısını) gerektirir; bu nisap, olağan kararlar için aranan oranın üzerindedir. Güçlendirme kararı tartışılan bir binada genel kurul gündemine uygun nisabı önceden araştırmanız ve hukuki danışmanlık almanız önerilir; konu teknik ve hukuki boyutlarıyla bir arada değerlendirilmelidir.

Deprem Sonrası Acil Süreç

Hasar tespiti, sigorta bildirim süreci ve ortak alanların geçici güvenliğe alınması kritik ilk adımlardır. Acil durum planınızı — yapı mühendisi iletişim bilgisi, sigorta acentesi ve yerel belediye afet birimi — önceden hazırlamak, gerçek bir afet anında panikle geçen saatleri önemli ölçüde kısaltır. Sigorta ve acil durum belge yönetimi modülü poliçelerinizi ve iletişim listelerinizi her an erişilebilir kılar.

Gediz'de kış sert geçmese de iklim Ege sahillerine kıyasla belirgin şekilde soğur. Merkezi ısıtma veya yakıt gideri olan binalarda kış mevsimi öncesi bakım takvimi oluşturmak, ani arıza maliyetlerinden ve kat maliki şikâyetlerinden korur. Gider paylaşımı modülü, ısınma giderini sayaca bağlı olarak dairelere tartışmasız dağıtır.

Gediz ve Çevresinde Site Yönetimi: Altıntaş'tan Tavşanlı'ya

Kütahya'nın ilçeleri konut dokusu açısından iki farklı kümeye ayrılır; bu fark yönetim ihtiyacını da şekillendirir.

Birinci küme: Merkez ve büyük yerleşim ilçeleri. Kütahya Merkez ile Tavşanlı, çok katlı ve asansörlü konut stoğunun yoğunlaştığı ilçelerdir. Bu ilçelerde profesyonelleşme baskısı daha belirgindir: site sayısı artıyor, ortak tesis yoğunluğu yükseliyor ve kat maliki beklentileri şeffaflık gerektiriyor. Emet ve Simav da sanayileşme ve göç hareketleriyle birlikte düzenli apartman stoğuna sahip ilçeler arasına girmiştir.

İkinci küme: Kırsal ve küçük ölçekli ilçeler. Altıntaş, Aslanapa, Çavdarhisar, Domaniç, Dumlupınar, Hisarcık, Pazarlar ve Şaphane'de bina sayısı ve daire büyüklükleri daha mütevazıdır. Bu ilçelerde 8–20 daireli apartmanlar yaygındır; yönetim gönüllü bir kat maliki tarafından yürütülür, defter tutma ve aidat takibi temel ihtiyaçlardır. Basit ama düzenli bir sistem bu ölçek için yeterlidir ve uzun vadede güven oluşturur.

Gediz bu iki küme arasında konumlanır: ilçe merkezinde daha büyük binaları kapsayan yönetim ihtiyaçları, çevre mahallelerde ise daha küçük ölçekli yapılar söz konusudur. Bulut tabanlı bir platform sayesinde Gediz'deki apartmanla Simav'daki site, kurulum olmadan aynı panelden yönetilebilir; fiziksel mesafe ya da IT altyapısı engel teşkil etmez. Tüm Kütahya ilçeleri için genel bir bakış açısı edinmek isteyenler Kütahya geneli site yönetimi rehberinden yararlanabilir.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici sıfatı, KMK m.38 uyarınca vekil konumunda olmayı gerektirir; bu vekâlet, haksız kullanım ya da ihmal durumunda kişisel sorumluluğa dönüşebilir. Ancak yasal yükümlülükleri önceden bilmek, bu sorumluluğu yönetilebilir kılar.

KVKK kapsamındaki en yaygın iki konu şunlardır: bina içindeki güvenlik kameraları ve kat malikleri iletişim listesi. Kamera kaydı yapılıyorsa uygun yerlere aydınlatma metni asılmalıdır; kayıtların saklanma süresi ve erişim koşulları belgelenmelidir. İletişim listesi ise yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir; üçüncü taraflarla paylaşmak ya da ticari amaçla kullanmak yasal değildir.

Binada kapıcı, güvenlik görevlisi ya da başka personel istihdam ediliyorsa iş sözleşmesi düzenlenmeli, SGK bildirimi yapılmalı ve iş güvenliği temel kurallarına uyulmalıdır. Bu yükümlülüklerin karşılanmaması hem idari ceza hem sonraki uyuşmazlıklarda yönetici sorumluluğu riski doğurur. KVKK uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutar; denetim ya da şikâyet durumunda her belgeye anında erişebilirsiniz.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem güven riski yaratır. Site adına ayrı hesap ilk haftada açılmalıdır.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz sorunu, kayıp para riski ve şeffaflık eksiği için en kısa yol budur. Banka ya da online ödeme kullanın.
3. Karar defterini işlememek ya da geç işlemek. Karar defteri imzasız ya da eksikse alınan karar hukuki açıdan zayıflar. Her toplantı sonrası aynı gün işleyin.
4. Gündemsiz ya da kısa bildirimle genel kurul çağırmak. Gündem olmadan çağrı yapılan toplantıda gündem dışı konu oylanamaz; 15 günlük bildirim süresi KMK'nın zorunlu koşuludur.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 kapsamında zorunludur. Projesi olmayan binalarda aidat tespiti tartışmalı hâle gelir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödemeyen kat malikine tazminat işletmemek, zamanında ödeyen komşuları fiilen cezalandırır. Aylık %5'e kadar tazminat hakkı kanuni bir araçtır.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Önceki dönemin borçları, kayıp belgeler ya da belirsiz banka durumu için en büyük risk budur. Tutanaksız devir sonradan ispat sorununa dönüşür.

Kütahya'daki binalarda özellikle şu ek hataya dikkat edin: ortak alan sigortasının yenilenmesini ertelemek. Deprem kuşağında sigorta vadesi dolan bir binada yaşanacak hasar, yöneticinin kişisel sorumluluğuna giden yolu kısaltır.

Gediz'de Site Yöneticisi: Sıklıkla Sorulan Sorular