Adalar ilçesinde bir site veya apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört kritik işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İstanbul geneli ortalama aylık aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; Adalar'ın tarihi konut dokusu, sezonluk doluluk yapısı ve yazlık-daimi sakin karışımı bu aralığın hangi bandında kalacağınızı doğrudan belirliyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Adalar koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Adalar'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) size biçtiği dört temel görev devreye girer: karar defteri ve işletme defterini düzenli tutmak (KMK m.35), aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını organize etmek, yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek.
Adalar, İstanbul'un hem en özgün hem de yönetim açısından en fazla çeşitlilik barındıran ilçelerinden biridir. Büyükada, Heybeliada, Burgazada ve Kınalıada başta olmak üzere adalarda motorlu taşıt trafiğinin büyük ölçüde kısıtlı olması, tedarikçi erişimini ve operasyonel lojistiği anakaraya kıyasla daha dikkatli planlamayı zorunlu kılar. Yazlık kullanıcıların yoğunlaştığı binalarda sezon dışı bakım kararları ve sezon içi yönetim yükü bir arada dengelenmek zorundadır.
Bir de şunu bilin: Adalar'daki binalar büyük ölçüde eski tarihi yapılar ile kısmi yenilenmiş apartmanlardan oluşmaktadır. Bu yapılarda ortak alan sorunları, tescilli bina statüsünden kaynaklanan ek yükümlülükler ve komşuluk ilişkilerinin yoğunluğu yönetim sürecine ayrı bir ağırlık katar. Bu nedenle "sistemi oturtmak" için ilk 30 gün belirleyicidir.
İlk 30 Gün: Adalar'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk iş, önceki yöneticiden yazılı devir-teslim tutanağı almaktır. Bu tutanağa karar defteri, işletme defteri, banka hesap ekstreleri, kasa mevcudu, aktif sözleşmeler (asansör bakım, güvenlik, temizlik vb.) ve borç-alacak listesi eklenmelidir. Adalar'daki binalarda tedarikçi sözleşmelerinin ada ulaşımını kapsayıp kapsamadığını ve fiyatlandırmanın buna göre yapılıp yapılmadığını mutlaka kontrol edin. Eski yönetici imzasız devretmek istiyorsa kat maliklerinden en az ikisini tutanak tanığı olarak yanınıza alın.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site adına banka hesabı açın ya da mevcut hesabı kendi imza yetkinizle güncelleyin; kişisel hesabınıza site geliri almayın. Aidat borçlusu listesini çıkarın ve son üç aya ait ekstre üzerinden hangi dairelerin düzenli ödemediğini tespit edin. Adalar'da yazlık kullanıcıların sezon dışında ödemelerini ihmal etmesi sık rastlanan bir durumdur; bu isimleri özellikle listeleyin. Bekleyen fatura ve sözleşme yenilemelerini de bu haftaya koyun.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin ve daimi sakinlerin güncel iletişim bilgilerini toplayın. Bu liste kişisel veri niteliğindedir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanabilirsiniz, üçüncü taraflarla paylaşamazsınız. Duyuru kanalınızı belirleyin: Adalar'da daimilerin yanı sıra İstanbul'un diğer ilçelerinde ya da yurt dışında ikamet eden mülk sahipleri de bulunduğundan dijital bir duyuru kanalı (e-posta listesi veya yönetici uygulaması) vazgeçilmezdir. Arıza ve talep kayıtları için de sistematik bir yöntem kurun; mesajlaşma uygulamalarına dağılmış bilgi ileride sorun çıkarır. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; ilk 30 günü için tasarlanmış 14 günlük ücretsiz deneme bu ihtiyacı karşılamaktadır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yılın başında yönetici bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslakta yıllık gider kalemleri tahmin edilir ve aylık aidat rakamı belirlenir. Adalar'da bakım takviminin sezonla örtüşmesi kritiktir: Ada ulaşımına bağlı tedarikçi takvimlerini göz önünde bulundurarak çatı, boya-badana ve asansör bakımlarını yaz sezonu öncesi (Nisan-Mayıs) ya da sezon sonu (Ekim-Kasım) pencerelerine yerleştirin. Sezon sırasında hem erişim güçleşir hem de iş bulma maliyeti artar.
Adalar'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Adalar'da aylık aidat için kesin bir ilçe ortalaması yayımlanmamaktadır; buna karşılık İstanbul geneli ortalama aylık aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir. Adalar'ın bina profili bu aralık içinde konumunu belirleyen en önemli etkendir: güvenlik görevlisi, peyzaj bakımı ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin sunulduğu sitelerde üst banda yaklaşılırken, temel ortak alan bakımıyla sınırlı küçük aparitmanlarda alt bandın etrafında kalınır. Tarihi tescilli binalardaki restorasyon yükümlülükleri ise aidata katkıda bulunan ek bir maliyet kalemi oluşturabilir.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20 ile düzenlenmiştir: giderler arsa payı oranında ya da eşit pay esasıyla paylaştırılır; yönetim planı hangi yöntemi öngörüyorsa o esas geçerlidir. Yönetici yıllık işletme projesini hazırlar, tahmini giderleri dairelere dağıtır ve bu rakamı genel kurula sunar; genel kurul onayladığında aidat kesinleşir.
Adalar'da maliyet sürücülerinin başında ortak alan temizliği, asansör bakımı (asansörlü binalarda), yakıt/enerji giderleri ve sezon dönemlerinde artan güvenlik ihtiyacı gelir. Ada koşullarında tedarikçi erişim maliyetini de gider kalemine yansıtmayı unutmayın. Sitenizin tüm gider kalemlerini girip daire başı aidat rakamını hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak hem sizi hem de sakinleri gereksiz riske sokar; banka havalesi veya online ödeme yöntemleri her zaman tercih edilmelidir. Site banka hesap numarasını kat maliklerine açıkça bildirin ve ödemenin açıklamasına daire numarasını yazmalarını isteyin; bu basit önlem muhasebe tutmayı önemli ölçüde kolaylaştırır.
Ödeme yapılmadığında KMK m.20 devreye girer: geciken aidat borcu için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletilebilir. Uygulanacak prosedür şöyledir: önce yazılı hatırlatma (tercihen ihtarname), ardından borcun ödenmemesi halinde icra takibi. İcra yoluyla takipte kat mülkiyetinden doğan alacaklar ilgili bağımsız bölüm üzerinde rüçhan hakkı tanır; bu nedenle dava açmak için ertelemek değil, zamanında başlatmak genel kurulunuzu tatmin eder. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları düzenleyebilir ve gecikme listesini anlık takip edebilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Adalar İçin Karar Rehberi
Bu kararın yanıtı birkaç değişkene bağlıdır: binanızın büyüklüğü, sakin profiliniz ve yöneticiye ne kadar zaman ayırabildiğiniz. Aşağıdaki tablo genel eşikleri özetlemektedir:
| Bina Profili | Önerilen Yönetim Biçimi | Ana Gerekçe |
|---|---|---|
| 1–12 daire, tekil apartman | Gönüllü yönetici + yazılım desteği | Profesyonel şirket maliyeti aidatı orantısız artırır |
| 13–60 daire, orta ölçekli site | Gönüllü veya yarı zamanlı yönetici + sistematik araçlar | İş yükü kontrol altında tutulabilir; şirket kıyaslaması önerilir |
| 60+ daire veya çok bloklu toplu yapı | Profesyonel şirket değerlendirmesi | KMK toplu yapı hükümleri ve operasyonel karmaşıklık |
Adalar'da profesyonel site yönetim şirketlerinin hizmet vermesi, anakaraya kıyasla lojistik açıdan ek maliyet doğurabilir. Ada koşullarında gönüllü yönetici olarak görevi üstlenmek isteyenler için pratik bir orta yol mevcuttur: işin ağır kısmını yazılıma devrederek hem maliyeti düşük tutabilir hem de süreçleri profesyonel standartta yürütebilirsiniz. Bu yaklaşımın nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Siteyi kendi kişisel banka hesabınız üzerinden yönetmek hem hukuken hem de güven açısından risk taşır. Yönetim adına ayrı bir hesap açmak zorunlu olmamakla birlikte, kat malikleriyle şeffaf bir ilişki sürdürmek ve denetçi denetimini kolaylaştırmak için kesinlikle önerilir.
Hesap açmak için vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler tipik olarak şunlardır: güncel genel kurul kararının noter onaylı sureti ya da kat malikleri imzalı kararı, yöneticinin kimlik fotokopisi ve site adresi bilgisi. Bazı bankalar ek evrak isteyebilir; ilgili bankanın kurumsal işlem birimiyle önceden görüşmenizi öneririz.
Kapıcı veya güvenlik görevlisi gibi çalışanınız varsa SGK bildirimi ve aylık prim yükümlülüğü başlar; iş güvenliği mevzuatı da devreye girer. Belge listesi ve güncel prosedürler için Adalar Vergi Dairesi'ne ya da mali müşavirinize başvurun; bu alandaki uygulamalar değişkenlik gösterebilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul süreci KMK m.29-32 ile düzenlenmiştir. Yılda en az bir kez olağan toplantı zorunludur; çağrı toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılmalı ve gündem açıkça belirtilmelidir. Gündem yazılı çağrıya eklenmezse alınan kararlar sonradan itirazlara açık hale gelebilir.
İlk toplantıda karar için iki ayrı çoğunluk şartı aranır: kat malikleri sayısının ve arsa paylarının yarısından fazlasının katılımı gerekir. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir; ancak ikinci toplantıda en az dört kat malikinin hazır bulunması zorunludur. Adalar'da yazlık kullanıcıların sezon dışında yerinde bulunmaması bu nisabı zorlaştırabilir; vekâlet yönetimi bu nedenle kritik önem taşır.
Toplantı sonucunda alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır. Üç yaygın hata şunlardır: gündemsiz çağrı yapmak (alınan kararlar iptal edilebilir), nisap sağlanmadan toplantıya devam etmek ve kararları tutanağa geçirmemek. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberde ele aldığımız dertler — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — aslında birbirini besleyen bir zincir oluşturur. SiteYönetim bu zincirin her halkasına somut bir çözüm üretecek biçimde tasarlanmıştır. Aşağıda her bir özellik bir dert cümlesinin cevabı olarak sıralanmıştır.
AI Operatör: Siz Onaylarsınız, O Çalışır
Senaryo birinci: "Bu ayın aidatlarını topla, borcunu ödemeyen dairelere nazik bir hatırlatma gönder." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; bu hem doğru hem de mahremiyet açısından güvenli bir yaklaşımdır.
Senaryo ikinci, Adalar'a özgü: Ada ulaşımına bağlı bir tedarikçiyle çalışırken asansör arızası bildirim alıyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağı oluşturur ve onayla iletir. Teknik servisin hangi gün adaya geçeceğini takvim üzerinden takip etme imkânı da aynı sistemden yürütülür.
Senaryo üçüncü: Sezon başında Büyükada'daki binanızda 20 kişilik genel kurul çağrısı yapmanız gerekiyor. Bazı malikler İstanbul'da, bazıları yurt dışında. AI Operatör çağrı metni taslağını hazırlar, vekâlet formlarını oluşturur ve sizi hatırlatma takvimi konusunda uyarır. Yasal 15 günlük çağrı süresini yazılım takip eder, siz unutmazsınız.
Dördüncü senaryo: Bütçe güncellemesi. Kış aylarına girerken enerji ve tedarikçi giderlerinde artış fark ettiniz; aidat revizyon taslağı hazırlamanız gerekiyor. AI Operatör geçmiş gider kalemlerinizi tabloya döker, revize öneri sunar, siz onaylarsınız ve genel kurulda sunuma hazır bir belge elde edersiniz. Tüm bu süreçlerde "sizin onayınızla" adımı atlanamaz; yazılım hiçbir zaman sizi devre dışı bırakarak hareket etmez.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Tek Soruşta
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" Böyle bir soruya ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanan AI Danışman, KMK m.20 çerçevesinde gecikme tazminatı, ihtar ve icra takibi yolunu adım adım açıklar. Rehberlik eder, yol gösterir; ancak dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük çerçevesi bilinçli bir seçimdir: doğru bilgiyle hareket etmenizi sağlamak için buradayız, sizi yanıltmak için değil.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Ver
100 üzerinden hesaplanan yönetim performans puanı, tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum durumunu ve mali şeffaflığı bir arada değerlendirir. Yeni yönetici için bu özelliğin asıl değeri şudur: devraldığınız günkü karneyi altı ay sonraki karneyle genel kurulda yan yana gösterebilirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine bunu sayıyla kanıtlarsınız. Adalar'da yazlıkçı malik profilinin yüksekliği göz önünde bulundurulduğunda şeffaflık bir lütuf değil zorunluluktur; uzakta oturan mülk sahipleri performans belgesi talep eder.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf, teknik servis ve diğer roller platform üzerinde kendi erişim kapısına sahiptir. Yeni yöneticinin gündelik derdiyle bağlantısı nettir: Adalar'da Büyükada'daki mülkünü İstanbul veya yurt dışından takip eden malik borcunu kendi portalından görür, sizi aramaz. Denetçi portalı ise karar defterini ve gider tablolarını doğrudan inceleyebileceğinden şeffaflık tartışmaları biter, genel kurul huzuru artar.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza kurulum gerektirmez, sunucu satın almanıza gerek yoktur. Tek apartmandan AVM'ye kadar ölçeklenen yapısıyla Adalar'daki küçük apartmandan İstanbul genelindeki büyük toplu yapılara kadar aynı platform geçerlidir. Denemeye başlamak için apartman yönetim programı sayfasını ziyaret edin; 14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı farklı dönemlerde farklı modül ihtiyaçları doğurur. Aşağıdaki kümeleme bu kronolojiye göre yapılmıştır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülüyle aidatlar banka entegrasyonuyla otomatik kaydedilir; kim ödedi, kim ödemedi anlık görünür. Aidat takip programı, geciken dairelere SMS veya e-posta hatırlatması gönderir; siz listeyi elle tutmak yerine istisnalarla ilgilenirsiniz. Muhasebe ve e-Fatura modülü gider faturalarını dijital arşivde tutar; yıl sonunda işletme defteri tek tıkla çıktıya hazır hale gelir. Gider paylaşımı ve sayaç okuma işlevi, ortak alan elektriği ya da su sayacı değerlerini dairelere otomatik dağıtır. Apartman muhasebe programı, mali müşavirinizle veri paylaşımını da kolaylaştırır.
Operasyon
Arıza ve bakım modülü, herhangi bir sakin ya da yönetici tarafından açılan teknik talebi takip numarasıyla kaydeder ve çözüme kadar izler. Adalar özelinde bu özellik önem kazanır: teknik servisin adaya geçiş tarihini ve arıza durumunu aynı ekrandan takip etmek, "habersiz bekleyiş" şikâyetlerini ortadan kaldırır. Duyuru, SMS ve push bildirimleri modülü sezon başı hatırlatmalarını, genel kurul davetlerini ve acil duyuruları saniyeler içinde tüm sakine iletmenizi sağlar. Personel, bordro ve tedarikçi modülüyle kapıcı ya da güvenlik görevlinizin SGK bildirimleri ve ücret takibi de aynı sistemde tutulur.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Adalar'daki yapı stoğu sürekli bakım ve onarım gerektiren tarihi binalardan oluştuğundan ihale yönetimi kritik bir modüldür. Çatı onarımı, boya-badana veya asansör bakımı için ihaleye çıkacaksanız İhale Portalı üzerinden şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Ada koşullarında ulaşım maliyetini fiyatına dahil etmeyen teklifler karşılaştırma tablosunda anında görünür hale gelir; genel kurulda üç farklı teklifle belgelenmiş kararı sunmak hem güven hem yasal güvence sağlar. Bu işlev rakip site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır. Mahalle Pazaryeri modülü ise site içindeki sakin ve esnaf arasında ilan ve hizmet alışverişi imkânı sunar; küçük ada topluluklarında bu tür bir platform sosyal bağı ve yerel ekonomiyi güçlendirir.
Yöneticiliği bırakma zamanı geldiğinde devir-teslim modülü tüm kayıt, belge ve arıza geçmişini bir raporda toplar. Bir sonraki yönetici sisteme giriş yapar ve yerden kalkar; siz de H2-2'de yaşadığınız "ilk hafta kaosunu" ona yaşatmamış olursunuz.
Adalar'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Adalar'ı diğer İstanbul ilçelerinden ayıran en belirgin özellik sezonluk doluluk yapısıdır. Büyükada, Heybeliada ve diğer adalardaki konutların önemli bir kısmı yazlık ya da kısa dönem amaçlı kullanılmaktadır; bu durum yönetim planını bütün yıl boyunca doğrudan etkiler.
Sezonluk Doluluk ve Aidat Dengesi
Yazlık kullanım yoğunsa yöneticinin kasım-mart arası aylarda aidatı toplamakta güçlük çekebileceğini öngörmesi gerekir. Bu dönemde otomatik borç hatırlatması ve dijital ödeme altyapısı, maliklerin uzaktan kolayca ödeme yapmasını sağlar. Sezon içinde ise ortak alanlardaki temizlik ve güvenlik hizmetlerine yönelik talep artar; bu kalemlerin işletme projesinde sezonluk bir katsayıyla ele alınması aşırı veya yetersiz bütçe riskini azaltır. Aidat hesaplama aracı, sezon içi ve sezon dışı gider senaryolarını ayrı ayrı modellemenize olanak tanır.
Kısa Dönem Kiralama ve Site Kuralları
Adalar'da kısa dönem tatil kiralama (günlük, haftalık kiralık daireler) popülerdir. KMK çerçevesinde yönetim planı ya da genel kurul kararıyla bu konuda kısıtlama getirilebilir; getirilemiyorsa kiracı sirkülasyonunun yoğunlaşacağını ve ortak alan kullanımının artacağını plana yansıtmak gerekir. Mülk sahiplerinin büyük çoğunluğunun adada ikamet etmemesi nedeniyle tüm bildirimler için dijital kanal zorunludur; sakin portali bu boşluğu kapatar.
Bakım ve Tedarikçi Lojistiği
Ada ulaşımı nedeniyle bakım ihalelerinde malzeme taşıma ve personel geçiş maliyeti kıta tekliflerine kıyasla yüksek olabilir. Bu farklılığı teklif kıyaslamalarında ayrı bir kalem olarak görünür hale getirmek doğru kararlar almanızı sağlar. Yapı stoğunda tescilli tarihi binalar varsa restorasyon çalışmaları için ilgili koruma kurulu izninin alınması gerekebilir; bu süreç planlama takvimine eklenmelidir.
Adalar ve Çevresinde Site Yönetimi: Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar ve Daha Fazlası
Adalar'daki yönetim deneyiminiz, İstanbul'un geniş konut ekosistemiyle iç içe geçmektedir. İstanbul'un yoğun merkezi ilçelerinde — Beşiktaş, Beyoğlu, Bakırköy gibi yerleşik dokular ile Başakşehir, Beylikdüzü ve Büyükçekmece gibi büyüyen yeni yapılaşma alanlarında — site yönetimi farklı meydan okumalar sunar. Merkezi ısıtmalı toplu yapılar, çok bloklu siteler ve yüzlerce daireli residence projeleri KMK'nın toplu yapı hükümlerine tabidir; bu ölçekte profesyonel yönetim şirketi tercihinin ağırlık kazandığı bir tablo vardır.
Ataşehir ve Kadıköy tarafındaki yüksek katlı sitelerde asansör, kalorifer ve güvenlik giderleri aidatın belirleyici kalemi olurken; Arnavutköy ve Katalca gibi çeperlerde küçük ölçekli apartmanlar gönüllü yönetici modelini daha uzun süre sürdürür. Bağcılar, Bahçelievler, Bayrampaşa ve Güngören gibi yoğun kentsel dokularda ise kiracı sirkülasyonu yüksekliği ve küçük daireli çok katlı yapılar yöneticilerin en sık karşılaştığı konulardır. Avcılar, Beykoz ve Çekmeköy'de farklı ölçek ve bina tipleri bir arada bulunur.
İstanbul geneli site yönetimi sayfasında tüm ilçelere yönelik kapsamlı rehberlere ulaşabilirsiniz. SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Adalar'daki apartmanınızla Ataşehir veya Başakşehir'deki sitenizi tek panelden, ayrı kurulum yapmadan yönetebilirsiniz; coğrafi sınır yönetim kalitesini etkilemez.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Site yöneticisi KMK m.38 uyarınca kat malikleri kurulunun vekili sıfatıyla hareket eder; bu sıfat beraberinde somut sorumluluklar getirir. Bilinirseniz bu sorumlulukları yerine getirmek aslında çok basittir.
KVKK cephesinde iki kritik nokta var: Kameralar için aydınlatma metni hazırlanmalı ve kamera kayıtlarına kimin erişebildiği belgelenmelidir. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri niteliğindedir; bu listeyi yönetim dışı amaçlarla kullanamazsınız veya üçüncü kişilerle paylaşamazsınız. Adalar'da sakin döngüsünün hızlı olduğu yazlık binalarda yeni kiracıların veya kısa dönem misafirlerin bu aydınlatma metnine erişimini sağlamak yöneticinin görevidir.
Çalışan varsa (kapıcı, bahçıvan, güvenlik görevlisi) SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülüğü başlar. Risk değerlendirmesi, işyeri ortamı ve kişisel koruyucu ekipman konularında mevzuata uygun davranmak sorumluluğunuzdadır. Güncel uygulamayı Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı'ndan veya bir mali müşavirden teyit edin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini merkezi bir yerde hazır tutar; denetim anında belgeleri aramak zorunda kalmazsınız.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem güven hem hukuki açıdan risk yaratır; bir soruşturmada kişisel ve site paralarını ayırt etmek ciddi külfet doğurur.
- Elden para toplamak. Makbuz düzenlenmiş olsa bile izlenilebilir bir kayıt izi bırakmaz; banka havalesi her zaman tercih edilmelidir.
- Karar defterini işlememek. Karar defteri yazılı tutulmayan kararlar, sonradan itiraz edildiğinde iptal riskiyle karşılaşır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündemsiz toplantılarda alınan kararlar hukuken zayıf kalır; çağrıya gündem eklenmesi yasal zorunluluktur.
- Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 uyarınca zorunlu olan bu belge olmaksızın aidat belirleme süreci sağlıklı yürütülemez.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminatı uygulamayan yönetici ödeme yapan kat maliklerine karşı haksızlık yapmış olur; kanun bu araçları tarafsız biçimde kullanmanızı öngörür.
- Ada bakım takvimini sezon lojistiğiyle uyumsuz planlamak. Adalar'da teknik servis ve malzeme temini ada geçişini gerektirdiğinden bakım çalışmalarını sezon öncesi (Nisan-Mayıs) veya sezon sonu (Ekim-Kasım) penceresine almayan yöneticiler yaz ortasında teknik servis bulmakta güçlük çeker ve maliyetler katlanır.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var, Adalar'ın sezonluk koşullarını yönetim planınıza nasıl yansıtacağınızı biliyorsunuz. Bunları hayata geçirmek için gerekli sistemi kurmak ise günlerden değil saatlerden ibarettir.
SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yok, tek apartmandan büyük sitelere kadar aynı platform. Aidat rakamınızı oturmadan önce netleştirmek isterseniz aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.