Gaziosmanpaşa, İstanbul'da site & apartman yönetim sistemi

Gaziosmanpasa'da bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İstanbul'un bu köklü ve yoğun kentsel dokusuna sahip ilçesinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; ilçenin büyükşehir merkezi yakınlığı ve çok bloklu site stoğu bu işin ölçeğini küçümsememeyi gerektiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve Gaziosmanpasa koşullarını bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Gaziosmanpasa'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Gaziosmanpasa'da bir apartman ya da sitenin yönetimine geçtiğiniz anda dört temel yükümlülük üstlenmiş olursunuz. KMK m.35 bu yükümlülükleri net biçimde tanımlar: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanların bakımını yaptırmak ve genel kurula hesap vermek. Bunların her biri sizi hem kat maliklerine hem de yasal mercilere karşı sorumlu kılar.

İstanbul büyükşehir dinamiğinde Gaziosmanpasa'nın konumu işin ölçeğini belirler. İlçe, merkezi lokasyonu ve yoğun konut dokusuyla birlikte eski tip apartmanlardan modern çok bloklu sitelere uzanan geniş bir yapı envanterine sahiptir. Bu çeşitlilik, yöneticinin karşılaşacağı sorunların da geniş bir yelpazede olacağı anlamına gelir: küçük apartmanlarda kasayla baş başa kalmak, büyük sitelerde ise KMK'nın toplu yapı hükümlerine girmek gerekebilir.

İstanbul genelinde yüz binlerce yönetim aynı hafta benzer süreçlerden geçiyor. Yaşadığınız başlangıç karmaşası sizi ayrıştırmıyor; ama onu kısa sürede aşmak ayrıştırır. İlk 30 gün bu farkı belirler.

İlk 30 Gün: Gaziosmanpasa'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk 30 gün boyunca yapacaklarınızı haftalar hâlinde planlamak, öncelikleri netleştirir ve bir şeyin gözden kaçmasını önler. Aşağıdaki sıra hem pratik hem KMK'ya uygun şekilde tasarlanmıştır.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Karar defterini, işletme defterini, banka ve kasa belgelerini, tüm sözleşmeleri (asansör bakımı, temizlik, güvenlik, sigorta) ve açık borç-alacak listesini eski yöneticiden imzalı bir devir-teslim tutanağıyla alın. Tutanaksız teslim almak ileride borç ve kayıp belgeler konusunda sizi sıkıştırabilir. Anahtarlar, mühür varsa mühür, banka şifresi ve dijital hesap erişimleri bu tutanağa dahil edilmelidir.

Eski yöneticiden alınacaklar kontrol listesi: karar defteri, işletme defteri, geçmiş dönem hesap ekstreleri, bekleyen fatura fotokopileri, aktif sözleşme asılları, sigorta poliçesi, kat malikleri iletişim listesi. Bunların tamamı yoksa tutanağa "teslim edilmedi" olarak not düşün.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabı hâlâ eski yönetici adına açıksa site adına yeni hesap açmak ya da yetki devri yapmak için ilgili bankaya başvurun. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem güven riski taşır; bu uyarı H2-6'da ayrıntılandırılmaktadır. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kim ne kadar borçlu, hangi dönemden beri ödemiyor. Bekleyen faturaları (asansör bakımı, ortak alan elektriği, temizlik) tek bir tabloya alın ve ödeme vadelerini takip edin.

Gaziosmanpasa'daki çok katlı yapılarda merkezi ısıtma sistemleri yaygınsa yakıt/doğalgaz fatura borçlarına özellikle dikkat edin; bu kalem zaman zaman birikmiş olarak devrolabilir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliğindedir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: bina girişindeki ilan tahtası, toplu SMS ya da dijital platform. Arıza ve talepleri kayıt altına alacağınız bir yöntem seçin; yazılı olmayan kayıtların hukuki değeri yoktur.

Bu haftadan itibaren her arıza bildirimini, yapılan masrafı ve verilen kararı kayıt altına almaya başlayın. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu kayıtlar otomatik olarak tarihlendirilir ve arşivlenir; kağıt defterde ise her sayfayı tarih ve imzayla onaylayın.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca her yönetim dönemi için yıllık işletme projesi hazırlanması zorunludur. Bu taslak en azından şunları içermelidir: geçen yıl fiili giderler, gelecek yıl tahmini giderler, daire başı aylık aidat ve özel fon gerekiyorsa ek kalem. Gaziosmanpasa'da eski yapı stoğuna ait apartmanlar için çatı bakımı, tesisat revizyonu gibi büyük masrafların işletme projesine yansıtılması özellikle önemlidir. Bu taslağı genel kurula sunmadan önce mali müşavirinize danışmanız önerilir.

Gaziosmanpasa'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Gaziosmanpasa'da aylık aidat, İstanbul geneli ortalaması olan ₺600–₺2.200 aralığında değişmektedir; bu rakam il geneli bir ortalamadır ve binanızın tipine, konumuna ve ortak hizmet kapsamına göre bu bandın içinde önemli farklılıklar olabilir. Güvenlikli, asansörlü, yüzme havuzu veya spor tesisi bulunan sitelerde üst banda yaklaşmak ya da üzerine çıkmak normaldir; eski tip birkaç daireli apartmanlarda ise alt bant geçerli olabilir.

Aidatın nasıl belirlendiği KMK m.20 tarafından düzenlenir. Temel iki yöntem şunlardır: arsa payına göre dağılım ya da eşit pay yöntemi. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilir; yönetim planı yoksa ya da boşsa genel kurulda karar alınması gerekir. Belirlenen rakam yıllık işletme projesiyle hesaplanmalı ve genel kurul onayıyla yürürlüğe girmelidir.

Gaziosmanpasa'daki yoğun kentsel dokunun getirdiği özgün bir maliyet kalemi, ortak alan elektriği ve asansör bakımıdır; merkeze yakınlık nedeniyle ziyaretçi yoğunluğu ve asansör kullanımı daha yüksektir. İşletme projenizi hazırlarken bu kaleme gerçekçi bir bütçe ayırın. Gider kalemlerinizi girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en önemli kural şudur: elden nakit almayın. Tüm ödemeler banka havalesi ya da dijital ödeme kanallarıyla yapılmalı; makbuz kesilmeli ve kayıt altına alınmalıdır. Bu hem sizin hem de ödeme yapan maliklerin korunması açısından şarttır.

KMK m.20 kapsamında aidat ödemeyenlere önce yazılı hatırlatma gönderilir. Hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Bundan sonraki adım noter ihtarnamesi, ardından icra takibidir. Sürecin her aşamasını karar defterine ve yazışma arşivine yansıtmak ilerideki hukuki işlemlerde belirleyici rol oynar.

Büyükşehir ilçeleri olan Gaziosmanpasa gibi alanlarda özellikle çok daireli sitelerde birkaç malikle aynı anda takip süreci yürütmek zaman alıcı olabilir. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları kurabilir, her malike gönderilen bildirimi kayıt altında tutabilirsiniz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Gaziosmanpasa için Karar Rehberi

İstanbul gibi büyükşehirlerde profesyonel site yönetim şirketi seçeneği her ölçekte mevcuttur. Ancak şirket tutmak her durumda doğru tercih değildir.

Gaziosmanpasa'nın kentsel yapısında çok bloklu siteler yaygındır. Bu tür toplu yapılarda KMK'nın toplu yapıya ilişkin hükümleri devreye girer; her blok kendi yöneticisine sahipken bir de toplu yapı yönetim kurulu oluşturulması gerekebilir. Bu ölçekte profesyonel destek almak ya da kapsamlı bir yazılım kullanmak, koordinasyon hatalarını ve kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.

Şirket tutmayı düşünüyorsanız referans kontrolü ve şeffaf ücret yapısı iki temel kriteriniz olmalıdır. Sözleşmede hangi hizmetlerin kapsama girdiği, ek ücretlerin hangi durumlarda uygulanacağı ve ihbar süresi net olarak yazılmalıdır. Üçüncü bir yol da var: kendiniz yönetin, tekrar eden ve zaman alıcı işleri yazılıma devredin. Bu yolun nasıl işlediğini ilerleyen bölümlerde ayrıntılı göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açabilmek için genellikle vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bu işlem için hazırlamanız gereken belgeler tipik olarak şunlardır: genel kurul ya da kat malikleri kurulu karar defteri örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi ve imzalı karar örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Gaziosmanpasa'daki bağlı vergi dairesini telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.

Vergi numarasını aldıktan sonra banka hesabını bu numara üzerinden açabilirsiniz. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki açıdan risklidir hem de kat maliklerinde güvensizlik yaratır; bu durumdan kaçının.

Sitenizde kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK yükümlülüğü de doğar. İş güvenliği mevzuatı kapsamındaki yükümlülükler çalışan sayısı ve yapılan işin niteliğine göre farklılaşır. Bu konuda güncel bilgiyi mali müşavirinizden teyit etmeniz önerilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 kapsamında kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan olarak toplanmak zorundadır. Toplantıdan en az 15 gün önce gündemli, imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılmalıdır. Çağrıda gündem yoksa alınan kararlar iptale açık olabilir; bu nedenle gündem maddelerini önceden belirleyip bildirimin üzerine yazın.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından çift çoğunluktur. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanlarla yapılabilir ve alınan kararlar geçerli sayılır. Kararların karar defterine geçirilmesi ve toplantıya katılan ya da vekil gönderen malikler tarafından imzalanması zorunludur.

Sık yapılan üç hata: çağrıda gündem maddesi belirtmemek (kararın iptale açık hale gelmesi riski), ikinci toplantı için yeterli süre bırakmamak ve alınan kararları karar defterine zamanında işlememek. Genel kurul yazılımı ile çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini tek platformdan yönetebilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her süreç — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — birbirinden farklı görünse de hepsinin ortak noktası şudur: tekrar eden, zaman alıcı ve dikkat isteyen işlerdir. SiteYönetim bu yükü sizden alacak şekilde tasarlandı.

AI Operatör: Komut Verin, Onaylayın, Gönderin

Somut bir senaryo düşünelim: Gaziosmanpasa'daki sitenizde Temmuz aidatlarını toplamak istiyorsunuz. "Bu ayın aidatlarını topla, geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da sesli komut veriyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini otomatik çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez.

İkinci senaryo: Binanızın asansörü arızalandı, sakin bildirimde bulundu. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli asansör firmasına iş emri taslağını hazırlar ve gönderim için onayınızı bekler. Siz onayladığınızda iletişim firma ile kurulur ve arıza süreci kayıt altına alınır. Tüm adımlar izlenebilir, belgelenmiş ve geri dönüp bakabileceğiniz hâlde kalır. Onay adımı her senaryoda zorunludur; AI hiçbir zaman sizin yerinize karar vermez.

Üçüncü senaryo, yöneticilerin en çok zaman harcadığı konulardan biridir: genel kurul çağrısı. AI Operatör çağrı metnini hazırlar, vekâlet formunu oluşturur, 15 günlük süreyi takibe alır ve toplantı tutanağını dijital karar defterine işler; her adımda siz kontrol edersiniz.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Cebinizde

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen kat malikine ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde platform, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size somut bir yol haritası sunar: yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesaplama, icra takibi aşamaları. Yanıtın sonunda bir uyarı her zaman yer alır: "Bu bilgi yol gösterici niteliktedir; dava aşamasına geçmeden önce avukatınıza danışın." Bu dürüstlük cümlesini bilerek koyuyoruz; güven buradan inşa edilir.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim her site için 100 üzerinden yönetim performans puanı hesaplar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu, yasal belge tamamlığı gibi göstergeler bu skoru oluşturur. Gaziosmanpasa'da yönetimi devraldığınız günkü karne puanı 54 olabilir; altı ay sonra bu puan 79'a çıktığında genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine karneyi ekrana yansıtırsınız. Rakamlar sizin adınıza konuşur.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, tedarikçi ve esnaf ayrı portallardan sisteme bağlanır. Yeni yöneticinin en sık yaşadığı sorunlardan biri şudur: başka şehirde oturan bir malik borcunu soruyor, siz dosyaları karıştırmak zorunda kalıyorsunuz. Malik portalıyla bu konuşma gereksiz hale gelir; malik borcunu kendi ekranından görür. Denetçi portalı ise hesap şeffaflığı sayesinde genel kurullarda oluşabilecek anlaşmazlık riskini önemli ölçüde azaltır.

İlk Adımı Atın: 14 Gün Ücretsiz

Platform bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, tek apartmandan çok bloklu siteye kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca kredi kartı bilgisi girmeksizin tüm özellikleri deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programını inceleyip kendi siteniz için uygun olup olmadığına karar verin.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılındaki süreçleri üç ana kümeye ayırabiliriz. SiteYönetim her küme için özelleştirilmiş modüller sunar.

Para İşleri: Tahsilattan Muhasebeye

Online aidat tahsilatı, otomatik borç takibi ve hatırlatma, gider paylaşımı ve sayaç okuma, işletme defteri ile apartman muhasebe programı bu kümenin temelini oluşturur. Gaziosmanpasa'da merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kalorimetre veya ısı sayacı okumaları, aylık gideri daire bazında otomatik hesaplar ve paylaşır; kış sezonu fatura kavgaları büyük ölçüde ortadan kalkar. Aidat takip programı ile her malike ödeme durumuna göre özelleştirilmiş bildirimler gönderilir ve tüm işlem geçmişi arşivlenir.

Operasyon: Arızadan Personele

Arıza ve bakım takibi, teknik işletme kayıtları, duyuru ve push bildirimi, otopark ve ziyaretçi takibi, personel ve bordro yönetimi, tedarikçi kaydı, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge arşivi bu kümedeki modüller arasındadır. Yönetici panelinden açılan her arıza kaydı kapanana kadar statü güncellemeleriyle takip edilir; hangi firmaya iş emri verildiği, maliyet ve çözüm tarihi belgede kalır.

Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Çatı yalıtımı yenilenmesi, asansör bakım sözleşmesi yenilenmesi ya da jeneratör alımı gibi büyük işlerde şeffaf teklif süreci kritiktir. SiteYönetim'in İhale Portalı ile Gaziosmanpasa'daki ya da İstanbul genelindeki tedarikçilerden kapalı zarf usulü yerine kayıtlı, şeffaf ve karşılaştırılabilir teklifler toplayabilirsiniz. Üç teklifle sonuçlandırdığınız bir çatı yalıtımı ihalesini genel kurula belgesiyle sunduğunuzda "neden bu firmayı seçtiniz?" sorusu kalmaz. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleriyle esnafın alım-satım ve hizmet bağlantısı kurmasını sağlar; her iki özellik standart yönetim yazılımlarında bulunmaz.

Bir not daha: Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim süreci bir öğleden sonrayı geçmez. H2-2'de anlattığımız devir kaosunu bir sonraki yönetici yaşamak zorunda kalmaz; çünkü tüm veriler, belgeler ve geçmiş kayıtlar sistemde hazır bekler.

İstanbul ve Gaziosmanpasa Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Gaziosmanpasa'nın büyükşehir dinamiği, site yönetimini küçük bir il merkezinden farklı kılan birkaç somut etken barındırır.

Çok Bloklu Site ve Toplu Yapı Yönetimi

İlçede özellikle son on-on beş yılda inşa edilen konut projelerinde çok bloklu yapı kümesi yaygındır. KMK'nın toplu yapıya ilişkin hükümleri bu alanlarda devreye girer: her blok kendi kat malikleri kurulunu oluştururken ayrıca bir toplu yapı temsilciler kurulu ve yönetim kurulu seçilmesi gerekebilir. Ortak alanlara (ana giriş, merkezi otopark, spor tesisi, çevre peyzajı) ilişkin giderler tüm malikler arasında yönetim planındaki esaslara göre paylaştırılır. Bu yapıda koordinasyon hatası riski, tek bloklu yapıya kıyasla çok daha yüksektir; belgelenmiş ve izlenebilir bir yönetim sistemi kaçınılmazdır.

Eski Yapı Stoğu: Bakım Takvimi ve Maliyet Gerçeği

Gaziosmanpasa'nın eski mahallelerinde bulunan binalarda çatı, tesisat ve asansör sistemleri sık bakım gerektirebilir. Bu giderleri işletme projenize gerçekçi biçimde yansıtmazsanız yıl ortasında ek bağış ya da avans kararı almak zorunda kalırsınız; bu ise kat malikleri arasında gerginliğe neden olur. Yıllık bakım takvimini Ocak'ta oluşturun; büyük yatırımları (çatı, boya, tesisat) takvimle ve ihale süreciyle planlayın.

Deprem Kuşağı ve DASK

İstanbul deprem riski yüksek bir bölgedir. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası her bağımsız bölüm için ayrı ayrı yaptırılmalıdır; yönetici olarak maliklerinizi bu konuda bilgilendirmek ve denetlemek yükümlülüğünüz kapsamındadır. Ortak alanlar için ayrıca ihtiyari afet sigortası değerlendirilebilir. Binanın depreme dayanıklılık durumu hakkında bir soru açılırsa KMK kapsamında güçlendirme kararının nisabını ve sürecini yönetiminizin ilk yılında öğrenmeniz önerilir.

Gaziosmanpasa ve Çevresinde Site Yönetimi: İstanbul İlçeleri

Gaziosmanpasa İstanbul Avrupa yakasının merkezine yakın konumuyla, çevresindeki pek çok ilçeyle yoğun kentsel süreklilik içindedir. Site yönetimi sorunları ve mevzuat tüm İstanbul ilçelerinde aynı olmakla birlikte ilçenin yapı dokusu bazı konuları öne çıkarır.

Gaziosmanpasa'nın hemen komşusu olan Bayrampasa ile birlikte bu iki ilçe İstanbul'un en yoğun kentsel dönüşüm baskısına maruz kalan bölgelerden birini oluşturur; dönüşüm süreçlerinde yöneticinin karar nisabına ilişkin soruları sıklaşır. Bagcilar ve Bahcelievler'de çok daireli konut bloklarının ağırlığı, Gaziosmanpasa ile benzer ölçek sorunlarını ortaya çıkarır: aidat toplamak, kat malikleri arasında iletişim sağlamak ve büyük bakım kararlarında yeter sayıya ulaşmak. Beyoglu ile sınır komşuluğu olan bölgelerde ise karma kullanım (konut ve ticari) binaların yönetimi ayrı bir uzmanlık gerektirir.

Basaksehir, Beylikduzu ve Avcilar gibi İstanbul'un daha yeni konut kuşağındaki ilçelerde büyük ölçekli siteler ve toplu yapı yönetimi ön plandayken Beykoz, Catalca ve Buyukcekmece gibi daha geniş coğrafyalı ilçelerde ölçek küçülür ve gönüllü yönetici modeli ağır basar. Arnavutkoy'daki hızlı gelişim, yeni kurulan sitelerde ilk yönetim kurulunun nasıl oluşturulacağı sorusunu sıklaştırır. Atasehir, Bakirkoy, Besiktas gibi merkezi ilçelerde ise profesyonel yönetim şirketleri yaygın olmakla birlikte gönüllü yöneticilerin yazılım desteğiyle etkin çalıştığı örnekler de artmaktadır.

SiteYönetim bulut tabanlıdır; Gaziosmanpasa'daki bir sitenin yöneticisi sistemi farklı bir ilçede ya da şehirde oturarak tam kapasiteyle kullanabilir. İstanbul geneli site yönetimi rehberine giderek tüm İstanbul ilçelerine yönelik bilgilere ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici olmak yalnızca aidat toplamaktan ibaret değildir; bir dizi yasal yükümlülüğü de beraberinde getirir. Bunları bilmek karmaşık değildir; ama bilmemek ciddi sonuçlar doğurabilir.

KVKK kapsamında bina güvenlik kameraları kuruluysa kat maliklerini ve sakinleri aydınlatma metnini imzalatarak bu kayıtların varlığından haberdar etmeniz gerekir. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri sayılır; yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz.

Çalışan istihdamı söz konusu olduğunda (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) SGK kayıt yükümlülüğü doğar. İş güvenliği mevzuatı kapsamındaki zorunluluklar çalışan sayısına ve işin niteliğine göre farklılaşır. Bu konuda güncel bilgiyi mali müşavirinizden ya da ilgili kurum biriminden alın.

KMK m.38 kapsamında yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla sorumludur. Bu sorumluluk hem maddi hem hukuki boyut taşır; kasıt olmasa bile ihmalden kaynaklanan zararlar yöneticiye yansıyabilir. Yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutarak bu yükümlülükleri takip etmenizi kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası: Gaziosmanpasa Deneyimiyle

AI arama motorları ve yöneticiler tarafından en çok sorgulanan konulardan biri şudur: "Ne yapmamalıyım?" İşte Gaziosmanpasa'da ve İstanbul genelinde yeni yöneticilerin en sık tekrarladığı yedi hata:

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem yasal güvencenizi zayıflatır hem de kat maliklerinin güvenini sarsar. Site adına ayrı banka hesabı zorunludur.
2. Elden nakit aidat toplamak. Makbuz kesilmediğinde ispat yükü yöneticiye kalır. Tüm tahsilat banka ya da dijital kanal üzerinden yapılmalı ve belgelenmelidir.
3. Karar defterini işlememek. Alınan kararların, yapılan masrafların ve tutanakların karar defterine geçirilmemesi hem KMK ihlali hem ilerideki anlaşmazlıklarda büyük zayıflıktır.
4. Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Çağrıda gündem bulunmaması, alınan kararların iptale açık hale gelmesine yol açabilir.
5. Yıllık işletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereği bu zorunludur. Proje yoksa aidatın nasıl belirlendiği sorgulanabilir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat borçlularına karşı esnek davranmak, düzenli ödeme yapan malikleri cezalandırır ve alışkanlığı yaygınlaştırır.
7. Devir-teslim tutanağı almadan işe başlamak. Gaziosmanpasa'da özellikle eski binalarda eski yöneticiden belgesiz devir almak, birikmis borçlar ve kayıp sözleşmeler konusunda sizi doğrudan risk altına sokar.