Eyüpsultan, İstanbul'da site & apartman yönetim sistemi

Eyupsultan'da bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İstanbul genelinde aylık aidat ₺600 ile ₺2.200 arasında değişiyor; Eyupsultan'daki bina tipine, asansör ve güvenlik sistemine göre bu aralıkta konumlanırsınız. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve İstanbul'un kentsel dinamiklerine özgü pratik bilgileri bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Eyupsultan'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevi resmi olarak üstlenildiği anda dört temel yükümlülük devreye girer. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 bu yükümlülükleri açıkça sıralar: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve genel kurula hesap vermek. Bunlar seçimlik değil, kanuni zorunluluktur.

Eyupsultan, İstanbul'un tarihi yarımadasına yakın, Haliç kıyısında, hem köklü mahalle dokusunu hem de son yıllarda hız kazanan kentsel dönüşüm projelerini bünyesinde barındıran bir ilçedir. Bu iki katmanlı yapı pratikte farklı yönetim sorunları doğurur: eski apartmanlarda altyapı eskimesi ve düşük tahsilat motivasyonu öne çıkarken yeni güvenlikli sitelerde artan ortak alan giderleri ve çok bloklu yapı yönetimi karmaşıklaşır. İstanbul genelinde binlerce apartman aynı süreci sizinle aynı hafta yaşıyor; yalnız değilsiniz, ama ertelemek de işinizi kolaylaştırmaz.

İlk adımı doğru atmak, önünüzdeki 12 ayı belirler. Aşağıdaki bölümler bu ilk adımı mümkün olan en sağlam biçimde atmanızı sağlamak için tasarlanmıştır.

İlk 30 Gün: Eyupsultan'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Önce kağıt düzenini kurun. Eski yöneticiden imzalı devir-teslim tutanağıyla şunları teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka cüzdanı/ekstresi, kasa mevcudu, yönetim planı fotokopisi, aktif hizmet sözleşmeleri (asansör bakım, temizlik, güvenlik, sigorta), açık borç-alacak listesi. Bunların hiçbirini "ileride alırım" diye ertelemeyin; eski yönetici ilçeden, hatta şehirden ayrıldıktan sonra bu belgelere ulaşmak güçleşir.

Eyupsultan'daki yoğun kentsel dokuda bazı apartmanlar onlarca yıllık geçmişe sahip; sözleşmelerin geçerlilik tarihlerini ve fesih koşullarını ilk haftada tarayın. Süresi geçmiş bir asansör bakım sözleşmesiyle çalışmak hem yasal sorun hem mali risk demektir.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını kendi adınıza değil site yönetimi adına düzenleyin. İstanbul'daki büyük kamu ve özel bankalarının tamamı site adına hesap açmaktadır; gerekli belgeler genellikle karar defteri fotokopisi, yönetici atama kararı ve kimlik belgesidir. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kaç daire, hangi aylardan itibaren borçlu, toplam tutar nedir? Bu tablo olmadan bütçe taslağı kurmak mümkün değildir.

Bekleyen faturaları da bu haftada tespit edin. Eyupsultan'daki yeni güvenlikli sitelerde güvenlik hizmeti ve asansör bakımı; eski apartmanlarda ise birikmiş boya veya çatı onarımı faturaları sürpriz çıkabilir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir ve üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, mesajlaşma grubu ya da dijital portal. Arıza ve talep için tek bir kayıt noktası oluşturun; "birden fazla kanaldan şikayet gelirse takip edilemez" problemi İstanbul'daki büyük sitelerde özellikle yaygındır.

Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanmaya başlarsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt modülü ilk günden hazır gelir; ilk 14 günü ücretsiz denemek bu ilk ay için tam zamanlamasıdır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje beklenen gelirleri (aidat toplamı) ve giderleri (bakım, hizmet, sigorta, yönetim giderleri) karşılaştırır. Eyupsultan'daki karma yapıya göre bütçenizi iki kategoride düşünün: sabit giderler (asansör bakımı, güvenlik, temizlik hizmeti) ve değişken giderler (olası onarımlar, acil durum fonu). Birinci yılın bütçe taslağı mükemmel olmak zorunda değildir; ama olmayan bütçe her zaman daha tehlikelidir.

Eyupsultan'da Aidat Ne Kadar? İstanbul Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Eyupsultan'a özgü resmi bir aidat ortalaması yayımlanmamaktadır. İstanbul genelinde aylık aidat il geneli ortalama olarak ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli ortalamasıdır ve Eyupsultan'daki bina tipine göre bu bandın farklı noktalarında konumlanırsınız. Asansörü, güvenlik kamerası sistemi ve kapalı otoparkı olan yeni sitelerde üst banda yaklaşmak olağandır; yalnızca kapıcı hizmetiyle çalışan eski apartmanlarda alt bantta kalmak mümkündür.

Peki aidat nasıl belirlenir? KMK m.20 iki temel yöntemi tanır: arsa payına göre paylaştırma ya da eşit paylaştırma. Uygulamada pek çok apartman eşit pay yöntemini tercih eder çünkü hesaplaması daha kolaydır. Süreç şu şekilde işler: yönetici tahmini yıllık gider listesini hazırlar, bu listeyi işletme projesi olarak genel kurula sunar, genel kurul onayından sonra aylık aidat rakamı belirlenir ve tüm malikler bu karara uymakla yükümlüdür.

Eyupsultan'daki kentsel dönüşüm kapsamındaki yeni sitelerde ortak alan sayısı arttıkça gider kalemleri de çeşitlenir: spor salonu temizliği, güvenlik kamerası bakımı, yeşil alan sulama sistemi. Bu kalemleri bütçenize eklemeden önce aidat hesaplama aracını kullanarak daire başı yükü görebilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatta birinci kural: nakit elden para almayın. Hem sizin hem de kat malikinin lehine olan yöntem banka havalesi veya online ödeme sistemleridir; böylece her ödeme kayıt altına girer ve yılın sonunda hesap verirken tartışma yaşanmaz.

Ödeme yapılmayan durumlarda KMK m.20 devreye girer. Geciken her ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Uygulama sırası yaygın pratik olarak şöyledir: önce yazılı hatırlatma, ardından noterden ihtarname, son aşamada icra takibi. Hukuki sürecin başlangıç noktası her zaman yazılı belgedir; sözlü uyarılar ispatlanamaz.

Eyupsultan gibi yoğun nüfuslu İstanbul ilçelerinde çok sayıda daireli sitelerde borçlu takibini manuel yürütmek zaman alıcıdır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, hangi dairenin kaç aylık borçlu olduğunu tek ekrandan görürsünüz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Eyupsultan İçin Karar Rehberi

İstanbul, Türkiye'nin en geniş profesyonel site yönetim şirketi arzına sahip şehridir. Eyupsultan'da da birden fazla seçenek bulunmaktadır; ancak hangi seçeneğin sizin için doğru olduğu sitenizin ölçeğine ve bütçesine bağlıdır.

Eyupsultan'da özellikle kentsel dönüşümle yeni oluşan çok bloklu sitelerde KMK'nın toplu yapı hükümlerini dikkate almak gerekir; bu yapılarda blok bazında ve toplu yapı genelinde ayrı genel kurul mekanizmaları işleyebilir. Profesyonel şirket ararken teklif aldığınız firmanın toplu yapı deneyimini sormak, ilerleyen dönemde yasal sorun yaşamamanızı sağlar.

Üçüncü bir yol da mümkündür: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu kombinasyonun nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde ayrıntılı bulacaksınız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site parasını kişisel banka hesabınızda tutmak hem yasal hem güven açısından risk taşır. Kat maliklerinin gözünde kişisel hesap ve site parası birbirine karışması, ileride ciddi güven krizine dönüşebilir. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak bu riski ortadan kaldırır.

Hesap açmak için çoğu banka şu belgeleri ister: apartman ya da site adına düzenlenmiş karar defteri kararı (yönetici atanmasına ilişkin), yöneticinin kimlik belgesi ve genel kurul ya da kat malikleri kurulu kararının fotokopisi. Belge listesi bankadan bankaya küçük farklılıklar gösterebilir; önceden arayıp teyit etmek zaman kaybını önler.

Vergi numarası gereksinimi iki koşula bağlıdır: site adına ticari fatura kesilecekse ya da kapıcı, güvenlik görevlisi gibi çalışan istihdam edilecekse vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası alınması gerekir. Eyupsultan sınırları içindeki Beyoğlu Vergi Dairesi Müdürlüğü ya da bağlı olduğunuz vergi dairesine başvurabilirsiniz; güncel belge listesi için kurumu doğrudan arayarak teyit etmeniz önerilir.

Çalışan istihdam ediliyorsa SGK bildirimi de gündeme gelir. Kapıcı ya da güvenlik görevlisinin SGK kaydı yapılmadan çalıştırılması ciddi idari para cezalarına yol açar. Bu konuda son sözü mali müşavirinize sorun.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Çağrı en az 15 gün önce yapılmalı, gündem çağrıya eklenmelidir; gündemsiz çağrı ya da ilan yapılmadan gerçekleştirilen toplantıda alınan kararlar hukuken itiraz konusu olabilir.

KMK m.30-32 toplantı nisabını (toplantı yeter sayısını) düzenler. İlk toplantıda hem kat maliki sayısının hem arsa paylarının salt çoğunluğu aranır; bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır; imzasız karar defteri ileride ciddi sorun çıkarabilir.

Yeni yöneticilerin genel kurulda en sık yaptığı üç hata şunlardır:

• Çağrıya gündem eklememek (bu eksiklik kararlara itiraz yolunu açar)
• İlk toplantı için nisabı beklemeden geçerli karar almaya çalışmak
• Karar defterini toplantı günü değil günler sonra yazmak (hafızalar çelişince tutanak tartışmalı hale gelir)

Çağrı metni hazırlamak, katılımcı takibi ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; 15 günlük yasal çağrı süresini hatırlatma özelliği de içerir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her adım — devir kaosunu çözmek, borçlu takibi yapmak, genel kurulu hazırlamak, hukuki süreci yönetmek — tek başına yürütüldüğünde tam zamanlı bir iş yükü oluşturabilir. SiteYönetim bu dört alanı birbiriyle konuşan modüller ve yapay zeka katmanıyla tek çatı altına toplar.

AI Operatör: Siz Karar Verin, AI Hazırlasın

Somut bir senaryo düşünün: "Bu ayın aidatlarını topla, geciken sekiz daireye nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, mesaj taslağını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Sistem sizin adınıza hareket etmez, sizinle birlikte hareket eder.

Eyupsultan'daki kentsel dönüşüm sitelerinde sıkça karşılaşılan ikinci bir senaryo: "Ortak alanda asansör arızası oluştu, sözleşmeli bakım firmasına iş emri aç." AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmedeki firmayı tespit eder, iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınızla gönderir. Onay adımı her senaryoda sabittir; bu hem doğru hem güven verici bir tasarımdır.

Çok bloklu Eyupsultan sitelerinde ortak alan bakımı blok bazında mı yoksa tüm toplu yapı genelinde mi yürütüleceği karar gerektirir. AI Operatör bu kararı sizin yerinize vermez; ancak hangi blokların hangi hizmet sözleşmesine bağlı olduğunu tek ekranda görmenizi sağlar, siz de bilinçli onay verirsiniz.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karardan Hukuki Yol Göstericisi

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" Böyle bir soruyu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal kararı tarayarak KMK m.20 çerçevesinde yol haritası sunar: gecikme tazminatı hesabı, ihtar süreci, icra takibinin başlatılma koşulları. Açık şerh şudur: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, sistemin güvenilirliğinin temelidir.

Eyupsultan'daki toplu yapı sitelerinde toplu yapı yönetim planıyla ilgili soru sormak da mümkündür. Hangi kararın blok bazında hangi nisapla alınabileceği, ya da ortak alana ilişkin bir değişikliğin hukuki dayanağı gibi konularda hızlı ön bilgi almak, doğru soruları avukatınıza sormak için de değerlidir.

Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verin

SiteYönetim, 100 üzerinden yönetim performans puanı hesaplar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal belge uyumu, toplantı düzeni gibi göstergelerden oluşan bu karne size tek bir sayı değil, hangi alanın güçlü, hangi alanın geliştirme gerektirdiğini gösterir. Yeni yönetici için anlamı şudur: yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonrakini yan yana getirip genel kurula sunarsınız. "İyi yönettim" demek yerine, kanıtlarsınız.

7 Rol Bazlı Portal: Herkese Kendi Kapısı

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi özelleşmiş portalından sisteme girer. Eyupsultan'daki bazı sitelerde mülk sahipleri başka şehirlerde, hatta yurt dışında ikamet edebilir. Malik portalı sayesinde İstanbul dışındaki bir mülk sahibi borcunu görebilir, ödeyebilir ve makbuz alabilir; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı şeffaflığı artırır, hesap sorma toplantıları daha kısa ve daha az gergin geçer.

Denemeye Başlayın

14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez, kurulum yok. Tek bir apartmandan büyük ölçekli toplu yapıya kadar aynı platform. Apartman yönetim programını denemek için yalnızca bir tarayıcı yeterlidir; Eyupsultan'daki sitenizden İstanbul'un herhangi bir noktasında yönetim yapabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Bir yöneticinin yılı birbirini izleyen görevlerden oluşur. SiteYönetim'in modülleri bu kronolojiye yerleştirilmiştir; ürün broşürü değil, çalışma takviminin yansımasıdır.

Para İşleri

Ocak'ta bütçe taslağı hazırlanır, aidat kesinleşir, online tahsilat başlar. Online aidat tahsilatı ve borç takip modülü ile her dairenin ödeme durumunu gerçek zamanlı izler, otomatik makbuz oluşturursunuz. Eyupsultan'daki büyük sitelerde gider paylaşımı kalemler arası dağılımı da netleştirir. Apartman muhasebe programı ve e-Fatura entegrasyonu, yılın sonunda denetçi ya da yeni yöneticiye teslim edilecek hesap tablosunu otomatik hazır tutar. Aidat takip programı gecikme takibini ve tazminat hesabını manuel hesap yapmadan yürütmenizi sağlar.

Operasyon

Arıza, bakım ve teknik işletme modülü her bildirimi kayıt altına alır; hangi arızanın kaç günde çözüldüğünü raporlar. Duyuru, SMS ve push bildirim modülü Eyupsultan'daki büyük nüfuslu sitelerde tüm sakinlere tek hamlede ulaşmayı sağlar. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi; personel, bordro ve tedarikçi takibi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta, acil durum ve belge arşivi modülleri zincirin tamamlayan halkalarıdır.

Rakipte Olmayan Özellikler: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Eyupsultan'daki çatı yalıtımı ya da asansör modernizasyonu ihalesi için artık kapı kapı teklif toplamak zorunda değilsiniz. İhale Portalı üzerinden yerel tedarikçilere şeffaf, kayıtlı davet gönderirsiniz; teklifler sisteme girer, yan yana karşılaştırırsınız, seçiminizi belgeleyerek genel kurula sunarsınız. Üç teklifle sonuçlanan bir ihale, hem mevzuata hem de kat maliklerinin güvenine uygundur. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerine yönelik esnaf ve hizmet bağlantısı kurma imkanı tanır. Bu iki özellik rakip yazılımlarda bulunmaz.

Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim modülü devreye girer: tüm belgeler, sözleşmeler ve karar geçmişi sistematik biçimde aktarılır. Bir önceki dönemin devir kaosu bir daha yaşanmaz.

Eyupsultan'ın Kentsel Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Eyupsultan'ın yönetim ortamı İstanbul'un pek çok diğer ilçesinden farklı bir bileşim sunar: tarihi doku, kentsel dönüşüm projeleri ve Haliç kıyısındaki hızla değişen konut stoku bir arada bulunmaktadır. Bu bileşim yönetim planınızı doğrudan etkiler.

Kentsel Dönüşüm ve Çok Bloklu Yapılar

Eyupsultan'da kentsel dönüşümle inşa edilen yeni toplu yapılar KMK'nın toplu yapı hükümlerini gündeme getirir. Bu hükümlere göre blok bazında kat malikleri kurulu ve toplu yapı genel kurulu ayrı ayrı işleyebilir; hangi kararın hangi kurulda alınacağı yönetim planında belirtilmelidir. Yönetim planını okumadan genel kurul çağrısı yapmak, kararların geçerliliğini tehlikeye atar.

İstanbul'un Deprem Gerçeği ve Sigorta Yükümlülükleri

İstanbul deprem riski yüksek bir kenttir; bu gerçek Eyupsultan'daki yöneticileri de doğrudan etkiler. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası her bağımsız bölüm için ayrı ayrı yaptırılmalıdır; sitenin ortak alanları için ek bina sigortası düşünülmesi önerilir. Binanın yapısal güçlendirilmesine ilişkin karar, KMK'ya göre belirli çoğunluk nisabı gerektirir; bu kararı genel kurula taşımadan önce teknik müşavirden rapor almak hem hukuki güvence hem de mali planlama açısından önemlidir.

Mülk Sahiplerinin Uzaktan Takibi

İstanbul'daki konut piyasasında yatırım amaçlı mülk sahipliği yaygındır; Eyupsultan'daki bazı sitelerde malik profili oldukça dağınık olabilir. Bulut tabanlı portal sayesinde mülk sahibi İstanbul dışında ya da yurt dışında olsa bile aidat borcunu ve genel kurul gündemini kendi hesabından takip edebilir; bu özellik hem yöneticinin telefon trafiğini azaltır hem de kat malikleriyle şeffaf bir ilişki kurar.

Eyupsultan ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Bağlam

İstanbul'un ilçeleri arasında site yönetimi sorunları büyük ölçüde ortaktır; ancak ilçenin yapısı öncelikleri değiştirir. Eyupsultan'ı çevreleyen ilçelerle kısa bir karşılaştırma, kendi konumunuzu anlamlandırmanıza yardımcı olur.

Beyoğlu ve Beşiktaş gibi merkezi ilçelerde yüksek kira baskısı ve kısa dönem kiralama uygulamaları site kurallarını zorlarken, Başakşehir ve Beylikdüzü'nde büyük ölçekli toplu yapı yönetimi ve profesyonelleşme ihtiyacı öne çıkar. Bağcılar ve Bahçelievler'deki yoğun apartman stoğu, benzer devir-teslim ve aidat takip sorunlarını barındırır. Arnavutköy ve Büyükçekmece gibi ilçelerde gelişmekte olan konut projeleri yeni yönetici profili yaratır; Beykoz ve Adalar'da mevsimselli baskısı sezonluk yönetim anlayışını gerektirir.

Bayrampaşa, Avcılar, Ataşehir ve Çatalca ise İstanbul'un kentsel çeşitliliğini tamamlar: kimi ilçede eski bina stoğu rehabilitasyon bütçesi gerektirirken, kiminde yeni projeler ciddi ortak alan giderlerini beraberinde getirir. Eyupsultan yöneticisi olarak bu tablonun neresinde durduğunuzu bilmek, doğru bütçe kurgusu için değerlidir.

İstanbul geneli site yönetimi rehberine bakarak şehrin tüm ilçelerindeki ortak mevzuat çerçevesini görebilirsiniz. SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığı için Eyupsultan'daki sitenizi Beyoğlu'ndan, Çatalca'dan ya da İstanbul dışından yönetmek teknik olarak aynı deneyimi sunar; coğrafi mesafe artık yönetim kalitesini sınırlamaz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticilik görevi hukuki sorumluluk da doğurur. KMK m.38 uyarınca yönetici, görevi süresinde kat malikleri kuruluna karşı vekil hükmündedir; görevini kötüye kullanması ya da ihmal etmesi tazminat sorumluluğuna yol açabilir. Bu sorumluluk korkutmak için değil, bilinçli yönetmek için hatırlanmalıdır.

KVKK kapsamında iki önemli alan öne çıkar. Birincisi, güvenlik kamerası: ortak alanlara konulan kameralar için aydınlatma metni hazırlanması ve görünür yere asılması zorunludur; kamera kayıtları amaç dışında kullanılamaz. İkincisi, kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir; bu listeyi yalnızca site yönetimi iletişimi için kullanabilir, üçüncü taraflarla paylaşamazsınız.

Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Sigortalı olmadan çalıştırma hem idari para cezası hem de iş kazası sorumluluğu anlamına gelir. Bu konularda güncel yükümlülükleri mali müşavirinizle teyit etmeniz önerilir.

KVKK aydınlatma metinlerini ve yasal belge arşivini düzenli tutmak için yasal uyum modülü bu belgeleri yapılandırılmış biçimde saklar ve ihtiyaç duyduğunuzda tek yerden erişmenizi sağlar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Eyupsultan ve İstanbul Deneyimiyle)

Aşağıdaki hatalar İstanbul genelinde yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü tuzaklardır. Listeymiş gibi okumayın; her madde gerçek bir risk içeriyor.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hesap karmaşasına hem de kat maliklerinin güven kaybına doğrudan yol açar. Site adına ayrı hesap açmak birkaç belgeyle çözülen bir iştir.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz verilse bile el yazılı makbuzlar itiraz konusu olabilir. Banka ya da online ödeme her zaman daha güvenlidir.
3. Karar defterini işlememek. Karar defteri imzasız ya da boş kaldığında genel kurul kararları hukuken tartışmalı hale gelir. Her toplantıdan sonra aynı gün doldurulmalıdır.
4. Gündemsiz toplantı yapmak. Gündem çağrıya eklenmeden yapılan toplantıda alınan kararlar iptal edilebilir; bu risk Eyupsultan'daki toplu yapı sitelerinde daha da büyüktür çünkü itiraz eden malik sayısı fazla olabilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 gereği zorunlu olan bu belge hem bütçe disiplini hem de denetçiye hesap verme açısından temel belgedir. "Bu yıl atladım" her yıl tekrarlanan bir hataya dönüşür.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme yapan malikler açısından adaletsizlik yaratır; tahsilat oranını uzun vadede düşürür. Yasal hakkı kullanmak, sistemi adil tutar.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Eski yöneticinin döneminden kalan borç ya da arıza sizin döneminize kalabilir; belge olmadan sizi koruyan hiçbir şey yoktur. Eyupsultan gibi büyük bir İstanbul ilçesinde bazı sitelerde yüklü tutarlarda birikmiş borç ya da bakımsız ortak alanlarla karşılaşmak olasıdır; imzalı tutanak bu riskin bilinçli devralındığını belgeler.