Beyoğlu, İstanbul'da site & apartman yönetim sistemi

Beyoglu'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İstanbul genelinde aylık aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; Beyoglu'nun yoğun kentsel dokusu, asansör ve güvenlik maliyetleriyle bu aralığın üst ucunu zorlayabiliyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Beyoglu özelinde bulacaksınız. İşin tekrarlayan kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Beyoglu'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yönetici sıfatını aldığınız anda dört temel yükümlülük kapınıza dayanır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 çerçevesinde bunları şöyle özetleyebiliriz: yasal defterleri düzenli tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları kullanılır hâlde bulundurmak ve her yıl kat maliklerine hesap vermek. Bu dört başlık kulağa soyut gelse de pratikte somut, süreli görevlere dönüşür.

Beyoglu, İstanbul'un en yoğun ve çeşitli konut dokularından birine ev sahipliği yapar. Tarihi apartmanlar ile 2000 sonrası inşa edilen çok katlı siteler, aynı sokakta yer yer iç içe geçmiş durumdadır. Bu çeşitlilik, tek bir apartmanı yönetmekle büyük bloklardan oluşan bir toplu yapıyı yönetmek arasında ciddi farklar doğurur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapılara ilişkin hükümleri, özellikle birden fazla blok içeren sitelerde devreye girer ve yönetim kurulunun sorumlulukları genişler.

İstanbul'da ve Beyoglu'nda yöneticiler her gün aynı soruları soruyor: "Nereden başlayacağım?", "Eski yöneticiden ne almalıyım?", "Aidat yeterli mi?". Bu rehber o soruların sırasıyla cevabıdır.

İlk 30 Gün: Beyoglu'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk 30 gün, yönetimin gidişatını belirler. Bu süreyi dört haftaya bölmek hem planlamayı kolaylaştırır hem de ilerleyen aylarda "o dönemde ne yaptım?" sorusuna net yanıt verir.

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

Eski yöneticiden imzalı bir devir-teslim tutanağıyla şunları almanız gerekir: karar defteri ve işletme defteri (veya muhasebe kayıtları), binanın adına açık banka hesabı bilgileri ve bakiyesi, kasa mevcudu ile kasa defteri, yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (asansör bakım, güvenlik, temizlik, peyzaj), borç ve alacak listesi, sigorta poliçeleri ve geçerlilik tarihleri, tüm tedarikçi ve kat maliki iletişim bilgileri. Tutanağı her iki taraf imzalamalı; imzasız devir, ileriki anlaşmazlıkların tohumunu atar.

2. Hafta: Mali Fotoğrafı Çekmek

Banka hesabının hâlâ eski yöneticinin üzerinde olup olmadığını kontrol edin. Site adına yeni hesap açılması ya da mevcut hesabın yetkili imzacısının değiştirilmesi bu hafta tamamlanmalıdır. Aidat borçlusu listesini banka ekstresiyle kıyaslayın; hangi dairenin kaç ay geciktiğini belgeleyin. Bekleyen faturaları (asansör bakım, elektrik, su, doğalgaz) ve vadelerini çıkarın. Beyoglu'daki çok katlı binalarda asansör ve güvenlik kalemleri genellikle en yüksek gider gruplarındandır; bu kalemlerin sözleşme sürelerini ve fiyat revizyonu tarihlerini not alın.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracıların güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: fiziksel ilan panosu, WhatsApp grubu veya dijital platform — hangisi olursa olsun tutarlı kullanın. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına alacağınız bir yönteme karar verin; bu süreçleri site yönetim yazılımı üzerinden yürütürseniz devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması zorunludur. Bu taslak, yıl boyunca yapılacak harcamaları ve gelirleri öngörür; genel kurulda onaylanarak resmiyet kazanır. Beyoglu'ndaki binalarda bakım takvimi hazırlarken asansör periyodik bakımı, ortak alan elektrik armatürü, çatı ve teras su yalıtımı kontrolleri ile yangın tüpü dolum tarihlerini öncelikli kalemlere alın. Sezonluk kullanıma açık sosyal tesisi olan sitelerde tesisin açılış-kapanış takvimi de işletme projesine girer.

Beyoglu'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Beyoglu'ye özgü resmi bir aidat istatistiği yayımlanmamaktadır; İstanbul genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir. Bu geniş aralık, ilçenin kendine özgü konut çeşitliliğini yansıtır: portörden muhtaç eski apartman katına, güvenlikli ve havuzlu yeni siteye kadar her bina tipinin gider profili birbirinden önemli ölçüde ayrışır.

Beyoglu'ndaki merkezi konumlu, asansörlü ve 7/24 güvenlik hizmeti sunan binalarda aidat bu aralığın üst ucuna yaklaşır ya da üzerine çıkabilir. Asansör bakım sözleşmesi, güvenlik personeli ücreti ve ortak alan enerji faturası, Beyoglu'nda yöneticilerin en sık yakındığı üç gider kalemidir. Buna karşın eski yapılı, az katlı ve yöneticinin gönüllü olarak hizmet verdiği binalarda aidat bu aralığın alt yarısında kalabilir.

Hukuki çerçevede aidat miktarı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'ye dayanır: her kat maliki arsa payı oranında ya da eşit biçimde (yönetim planı hangisini öngörüyorsa) giderlere katılır. Aidat genel kurul onayı olmadan değiştirilemez; yönetici tek taraflı kararla artış yapamaz.

Binanızın gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Elde ettiğiniz tahmini genel kurula götürmek için sağlam bir başlangıç noktası sunar.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en güvenli yol banka transferidir. Elden nakit toplamak hem hukuki belirsizlik yaratır hem de borçlu-alacaklı kaydını güçleştirir; bu yöntemi kesinlikle önermiyor, banka yatırma dekontu veya online ödeme sistemini tercih etmenizi tavsiye ediyoruz.

Zamanında ödeme yapılmayan aylarda Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edebilirsiniz. Uygulama sırası şöyledir: önce yazılı hatırlatma (ihtar), ardından noter kanalıyla resmi ihtar, son aşamada icra takibi. Kat malikine karşı açılan icra takiplerinde bina adına dava yetkisi yöneticidedir. Süreci belgelemek, olası itirazlara karşı en güçlü savunmadır.

Beyoglu'nda çok sayıda daireli binalarda borçlu takibini manuel yürütmek zaman alıcıdır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, ödeme durumu anlık izlenir ve her işlem belgelidir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Beyoglu İçin Karar Rehberi

Beyoglu ve İstanbul genelinde profesyonel site yönetimi şirketlerine yönelik talep yüksektir ve arz buna paralel gelişmiştir. Hangi yolu seçeceğiniz büyük ölçüde binanızın ölçeğine ve mevcut yönetim kapasitesine bağlıdır.

Beyoglu'ndaki çok bloklu sitelerde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümleri devreye girer; yönetim kurulunun daha geniş bir koordinasyonu üstlenmesi gerekir. Bu ölçekteki yapılarda profesyonel şirket, hem hukuki uyumu hem de günlük operasyonu kolaylaştırır. Buna karşın küçük veya orta ölçekli tek blok binalarda üçüncü bir seçenek mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyeti düşürür hem de yönetim üzerindeki tam denetimi elinizde bırakır.

Hangi yolu seçerseniz seçin, belge düzeni ve iletişim kanalları sağlam kurulduğunda yönetim yükünün önemli bir kısmı otomatik hâle gelir.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem de güven açısından risk taşır. Site gelir-gideri kişisel malvarlığınızdan net biçimde ayrılmalıdır; bu hem kat maliklerine karşı şeffaflığı sağlar hem de olası bir anlaşmazlıkta sizi korur.

Resmi adımlar şu sırayla işler:

1. Genel kurulda yönetici seçimini gösteren karar defteri örneğini hazırlayın.
2. Yönetici kimlik belgesiyle birlikte Beyoglu Vergi Dairesi'ne başvurun; yönetim adına potansiyel vergi numarası alın. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; işleme başlamadan önce Beyoglu Vergi Dairesi'ni telefonla teyit edin.
3. Bu vergi numarasıyla site adına banka hesabı açın; imza yetkisini yalnızca görevdeki yöneticide tutun.
4. Kapıcı, güvenlik personeli veya temizlik görevlisi gibi çalışan varsa SGK bildirimi zorunludur. SGK yükümlülükleri ve iş güvenliği konusunda güncel uygulamayı mali müşavirinizle teyit edin.

Çalışan istihdam etmeyen küçük apartmanlarda vergi numarası alınıp alınmayacağı duruma göre değişebilir; bu konuyu da yerel vergi dairesiyle teyit edin. Yasal dayanağı net olmayan bir adımı atlamak yerine sormak her zaman daha güvenlidir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Genel kurul, kat maliklerinin en yüksek karar organıdır ve yönetici hesabını burada verir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.29-32 çerçevesinde temel kurallar şunlardır: yılda en az bir kez toplanmak zorunludur; toplantı tarihinden en az 15 gün önce imzalı veya taahhütlü mektupla gündemli çağrı yapılmalıdır; ilk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çifte çoğunluk (nisap) aranır; bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılan kat malikleriyle gerçekleştirilir; alınan her karar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır.

Sık yapılan hatalar ve sonuçları:

• Gündemsiz çağrı: Toplantıda alınan kararlar hukuken itiraz konusu olabilir.
• 15 günlük süreye uymamak: Çağrı geçersiz sayılabilir; toplantı yenilenmek zorunda kalınır.
• Kararları imzasız bırakmak: İmzasız karar defteri, bir sonraki yöneticiye veya mahkemeye kanıt sunmaz.

Çağrı metni hazırlama, vekaletname takibi ve dijital karar defteri tutma işlerini kolaylaştırmak için genel kurul yazılımı kullanımını değerlendirebilirsiniz; 15 günlük çağrı süresini sistem hatırlatır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her dert — devir kaosu, borçlu takibi, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — bir araya geldiğinde yeni yöneticinin zamanının büyük çoğunluğunu tekrarlayan işlere harcadığı görülür. SiteYönetim bu tekrarlayan yükü üstlenir; sizin onayınızla.

AI Operatör: Sizi Sormakla Değil, Onaylamakla Meşgul Eder

AI Operatör'ün çalışma mantığı şudur: siz bir görev tanımlarsınız, sistem gerekli adımları hazırlar, sonra sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez veya işleme alınmaz.

Somut bir senaryo: "Bu ayın aidatlarını topla, geciken beş daireye hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma mesajı hazırlar ve size gösterir. Siz onayladıktan sonra gönderi gerçekleşir. Beyoglu'daki asansörlü binalarda sık karşılaşılan bir başka senaryo: asansör arızası bildirildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağı oluşturur ve onayınıza sunar; onay vermeden firma haberdar edilmez. Bu onay adımı hem güven verir hem de sistemi gereksiz veya hatalı işlemlere karşı korur.

Çok bloklu Beyoglu sitelerinde her bloktan gelen arıza ve taleplerin tek bir yerden izlenmesi, yönetim kurulunun koordinasyonunu önemli ölçüde kolaylaştırır. AI Operatör bu talepleri kategorize eder, önceliklendirir ve sizi aynı anda birçok konuyu takip eden değil, gerçekten karar gerektiren işlere odaklanan bir yönetici konumuna taşır.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karar, Anında Yanıt

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yazdığınızda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size somut bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı hesabı, ihtar sırası, icra takibi seçenekleri. Cevap dakikalar içinde gelir ve mevzuata dayalıdır. Önemli bir dürüstlük notu: AI Danışman yol gösterir ve öncelikleri netleştirir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu şerhi bilinçli veriyoruz çünkü sisteme bu sınırı tanımadan güvenmek de güvensizlik kadar tehlikelidir.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, binanızı 100 üzerinden değerlendiren bir yönetim performans puanı sunar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve ortak alan bakım takibi gibi göstergeleri birleştirir. Yönetimi devraldığınız gün karneyi çıkarın: diyelim 48 puan. Altı ay sonra 76 puana ulaştınız. Genel kurulda bu iki karneyi yan yana göstermek, "iyi yönettim" demekten çok daha güçlü bir kanıttır. Kat malikleri rakamları gördüğünde tartışma yerine değerlendirme yapılır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi portalarından erişir. Beyoglu'nda mülkünü başka şehirden veya yurt dışından takip eden malik sayısı hiç de az değildir. Bu malik, aidat borcunu kendi portalından görür ve ödeyebilir; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı, binanın mali kayıtlarına şeffaf erişim sağlar; bu şeffaflık kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkları başlamadan önler. Sakin portalı ise arıza bildirimi ve rezervasyon gibi talepleri doğrudan sisteme taşır.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Gerektirmez

SiteYönetim bulut tabanlıdır; yükleme, kurulum veya sunucu gerektirmez. Tek bir apartmandan yüzlerce daireli büyük siteye kadar ölçeklenir. Ücretsiz deneme süresi 14 gündür ve kredi kartı bilgisi girmeden başlayabilirsiniz. Apartman yönetim programını doğrudan kendi binanızda test edin; sisteme uygunluğu canlıda görün.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı birbirini izleyen üç farklı iş yoğunluğu dalgasından oluşur: devir sonrası düzeltme, rutin aylık operasyon ve yıl sonu denetim/genel kurul. Her dalga farklı araçlar gerektirir.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi, yöneticinin en çok vakit harcadığı konunun başında gelir. Aidat takip programı üzerinden ödeme durumu anlık izlenir, geciken dairelere otomatik hatırlatma gönderilir. Muhasebe ve e-Fatura modülü, giderlerin yasal defterlere otomatik işlenmesini sağlar; apartman muhasebe programı yıl sonu hazırlığını birkaç tıkla tamamlar. Birden fazla sayaç tipi olan Beyoglu binalarında su ve elektrik gider paylaşımı, sayaç okuma modülüyle dairelere dağıtılır; "ben neden bu kadar ödüyorum?" tartışmaları kayıtlı veriyle kapanır.

Operasyon ve İletişim

Arıza ve bakım talepleri kategorize edilir, önceliklendirilir ve takip edilir. Duyuru, SMS ve anlık bildirim modülleriyle kat maliklerine ve sakinlere ulaşmak artık liste başvurusu gerektirmez. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi özellikle Beyoglu'nda yoğun trafikli binalarda kritik hâle gelir. Personel ve tedarikçi yönetimi, sözleşme takibi ve bordro işlemleri de aynı platform üzerinden yürütülür.

Rakipte Olmayan İki Modül: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Sektördeki diğer yazılımlarda bulunmayan iki özelliği özellikle vurgulamak gerekir. İhale Portalı'nda binanızın büyük gider kalemlerini (çatı yalıtımı, asansör bakım sözleşmesi yenileme, dış cephe boyası) şeffaf ve kayıtlı bir süreçte ihaleye açarsınız. Beyoglu'ndaki tedarikçilerden kapalı zarf yerine platformda teklif toplanır; üç teklifin karşılaştırması yapılır ve genel kurula belgeyle gidilir. "Yönetici kendi adamını aldı" suçlaması bu şeffaf süreçte zemin bulamaz. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinlerine ve esnafa site içi bir ticaret alanı sunar; profesyonel yönetim yazılımlarında bu ikisi bir arada sunulmaz. Sıra bir sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporlama modülü tüm verileri özetler; devir artık bir öğleden sonra sürer, haftalar değil.

Beyoglu'nun Kentsel Dokusu Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Beyoglu, İstanbul'un en keskin kentsel karşıtlıklarını barındıran ilçelerinden biridir. Yüzyıllık tarihi apartmanlar ile 2010 sonrası inşa edilen büyük site projeleri, zaman zaman aynı sokakta komşudur. Bu doku farklılığı, yönetim planlamasına doğrudan yansır.

Eski Yapı Stoğu: Altyapı ve Bakım Önceliği

Beyoglu'ndaki eski apartmanlarda elektrik tesisatı, su borusu ve çatı su yalıtımı sıklıkla yenileme gerektiren kalemlerdir. Bu tür binalarda yönetim planının ilk yılına mutlaka bir teknik durum tespiti ve onarım bütçesi rezervi koyun. Bina güçlendirme veya dönüşüm söz konusu olduğunda kentsel dönüşüm mevzuatı ve gerekli nisap (oy çoğunluğu) koşulları geçerli olur; bu süreçte hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Yeni Site ve Toplu Yapı: Koordinasyon Karmaşıklığı

Çok bloklu sitelerde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümleri çok daha sık devreye girer. Yönetim kurulu, her bloğun ayrı aidatını hesaplarken ortak alanlara dair giderleri de adil biçimde dağıtmak zorundadır. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü bu hesaplamaları otomatikleştirir; hangi dairenin hangi ortak alandan ne kadar pay aldığını kayıt altına alır.

Asansör ve Güvenlik: Beyoglu'nun İki Kritik Kalemi

İstanbul genelinde olduğu gibi Beyoglu'nda da asansörlü ve güvenlikli binalarda bu iki kalemin aidat üzerindeki payı büyüktür. Asansör bakım sözleşmesi mutlaka periyodik kontrol takvimi içermeli; bakım tarihleri yönetim planına işlenmelidir. Güvenlik personeli çalışıyorsa SGK yükümlülükleri eksiksiz yerine getirilmeli; sözleşme süresi ve yenileme tarihleri takip edilmelidir. Bu iki kalemin bütçe tahminini net tutmak, genel kurulda tartışmasız geçecek bir işletme projesi hazırlamanın en kısa yoludur.

Beyoglu ve Çevresinde Site Yönetimi: Adalar'dan Cekmekoy'a Bölgesel Bakış

Beyoglu, İstanbul'un merkezi ilçelerinden biri olarak çevresindeki onlarca ilçeyle yoğun bir konut hareketliliği paylaşır. Komşu ilçelerdeki yöneticilerle karşılaşılan sorunlar büyük ölçüde benzerdir; ancak konut tipi ve ölçeği ilçeden ilçeye değişir.

Besiktas ve Sisli gibi komşu merkezi ilçelerde yüksek yoğunluklu siteler ve rezidans projeleri ön plana çıkar; bu binalarda toplu yapı yönetimi ve profesyonel şirket ihtiyacı belirgindir. Beykoz ve Cekmekoy gibi daha az yoğun ilçelerde bahçeli ve daha küçük ölçekli konut projeleri yaygındır; buralarda gönüllü yönetici ve yazılım kombinasyonu daha sık tercih edilir. Buyukcekmece, Avcilar ve Beylikduzu gibi hızlı gelişen ilçelerde ise toplu yapı projelerinin sayısı son on yılda ciddi biçimde arttı; yeni yöneticilerin ilk kez bu ölçekte bir sorumluluk üstlendiği durumlar çoğaldı. Adalar'da sezonluk kullanım ve yazlık daire yönetimi özel bir dinamik oluşturur; kısa dönem kullanımda ortak alan kayıp-kaçak takibi kritiktir. Bayrampasa, Bagcilar ve Bahcelievler'de yoğun nüfus ve yüksek daire devir hızı, borçlu takibini ve iletişim güncelliğini zorlaştırır.

Tüm bu ilçelerde ortak ihtiyaç aynıdır: daire sayısından bağımsız, kurulum gerektirmeyen, bulut tabanlı bir yönetim altyapısı. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Beykoz'daki apartmanla Beyoglu'ndaki siteyi aynı panelden, kurulum olmadan yönetmek mümkündür. İstanbul geneli site yönetimi rehberine de göz atabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 kapsamında vekil sıfatıyla tanımlanır: yönetici, kat maliklerine karşı görevini özenle yerine getirmekle yükümlüdür ve ihmalinden doğan zarardan şahsen sorumlu tutulabilir. Bu hüküm korkutmak için değil, dikkatli davranmayı hatırlatmak için burada: bilirseniz yönetmek çok daha güvenlidir.

KVKK açısından en sık karşılaşılan iki konu şunlardır: güvenlik kameraları ve iletişim listesi. Ortak alanlarda kamera kullanılıyorsa kat maliklerine ve sakinlere KVKK kapsamında aydınlatma metni sunulması zorunludur; bu metin binanın girişine ve sakinlere iletilmelidir. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri niteliğindedir; yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü şahıslarla paylaşılamaz.

Çalışan istihdam eden binalarda (kapıcı, güvenlik görevlisi, temizlik personeli) SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri eksiksiz yerine getirilmelidir. Çalışan kayıt dışı istihdam edilirse yönetici hem idari ceza hem de kişisel sorumlulukla karşılaşabilir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu sürecin takibini kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası: Beyoglu Pratiğinden Dersler

Aşağıdaki hatalar yeni yöneticilerin ilk yılında en sık karşılaşılan sorunlardır. Her maddeyi okurken "bunu henüz yaptım mı?" diye kendinize sorun.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Site geliri ve gideri kesinlikle ayrı bir banka hesabında izlenmeli; kişisel hesap kullanmak hem hukuki hem güven açısından ciddi risk doğurur.
2. Elden nakit toplamak: Dekonsuz tahsilat belgelenemiyor; ilerleyen aylarda "ben ödedim" tartışmaları için zemin açılır. Her ödeme banka üzerinden yapılmalı.
3. Karar defterini işlememek: İmzasız veya boş karar defteri, alınan kararları tartışmalı hâle getirir. Her toplantı kararı toplantı günü veya ertesi gün işlenip imzalanmalıdır.
4. Gündemsiz çağrı yapmak: Gündem belirtilmeyen toplantılarda alınan kararlar, itiraz hâlinde iptal edilebilir. Çağrı mektubunda tarih, saat, yer ve gündem maddelerinin tamamı bulunmalıdır.
5. Yıllık işletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 bu yükümlülüğü açıkça tanımlar. Bütçe projeksiyonu olmadan toplanan aidat, yıl içindeki ani giderleri karşılamakta yetersiz kalır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Tazminat uygulamayan yönetici, düzenli ödeyen kat maliklerine dolaylı haksızlık eder. KMK m.20 bu hakkı yöneticiye tanımaktadır; kullanmak zorunlu değil ama kullanılmayan her ay borcun büyümesine katkı sunar.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak: Beyoglu'nda çok sayıda aktif ticari ve konut birimi olan binalarda eski yöneticiden yazılı ve imzalı devir almadan koltuğa oturmak, ileride hesap veremeyeceğiniz borçların ve kayıpların sorumluluğunu taşımak anlamına gelebilir.