Arnavutköy, İstanbul'da site & apartman yönetim sistemi

Arnavutkoy'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İstanbul'un hızla gelişen bu ilçesinde, özellikle son yıllarda yükselen çok bloklu toplu yapı sitelerinde yönetimin kapsamı genişledi; il geneli ortalama aylık aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor ve Arnavutkoy'deki bina tipine göre bu aralıkta önemli farklılıklar oluşuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Arnavutkoy'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmak, birinin yapmaması durumunda herkesin zarar göreceği dört temel yükümlülüğü üstlenmek demektir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 bu yükümlülükleri net biçimde çerçeveler: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidat toplamak, ortak alanları bakımda tutmak ve kat maliklerine yılda en az bir kez hesap vermek.

Arnavutkoy, İstanbul'un kuzeybatısında yer alan ve son on yılda ciddi kentsel dönüşüm geçiren bir ilçedir. İlçede hem eski doku mahallelerinde küçük ölçekli apartmanlar hem de yeni gelişim alanlarında geniş toplu yapı siteleri bir arada bulunuyor. Bu çeşitlilik, yöneticinin sorumluluğunu da farklılaştırır: birkaç daireli küçük bir apartmanda yönetim sade bir defter düzeninden ibaretken, güvenlik görevlisi, yeşil alan ve ortak sosyal tesislere sahip büyük bir sitede bütçe planlaması, personel yönetimi ve ihale süreci de masaya girer.

İstanbul'da her geçen yıl daha fazla konut toplu yapı statüsünde yönetilmekte; Arnavutkoy da bu eğilimden payını alıyor. Yönetimi devraldığınız ilk hafta, büyük ya da küçük fark etmeksizin, ne kadar karmaşık bir yapıyı üstlendiğinizi anlatan bir devir-teslim tutanağı imzalamanız gerekecek. Bu tutanaktan başlamanız, sonrasındaki her adımı kolaylaştırır.

İlk 30 Gün: Arnavutkoy'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ayın dört haftaya bölünmüş bir planla yönetilmesi, devir sürecindeki kaosa karşı en güvenilir kalkan olduğu kanıtlanmış bir yaklaşımdır. Her haftanın önceliğini önceden bilmek, acil olmayan işlere zaman harcamanın önüne geçer.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek odak noktası: eski yöneticiden ne alıyorsunuz, eksiksiz teslim alıyor musunuz? Teslim alınacaklar listesi şunları kapsar: karar defteri ve işletme defteri (veya muhasebe kayıtları), banka hesap cüzdanı ve son bakiye, kasa mevcudu, sitenin imzaladığı tüm sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakım, sigorta), borçlu ve alacaklı listesi, site yönetim planı veya ana sözleşme örneği. Tüm bu belgeler için iki nüsha devir-teslim tutanağı düzenleyin; hem siz hem eski yönetici imzalayın. Eksik belge varsa tutanağa "teslim edilmedi" diye not düşün.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftada teslim aldığınız rakamları anlamlandırırsınız. Banka hesabını kendi kişisel hesabınıza değil, site adına açılmış ya da açılacak olan kurumsal hesaba bağlayın. Aidat borçlusu listesini çıkarın; kimin kaç ay borcunun olduğunu, herhangi bir ödeme planı yapılıp yapılmadığını tespit edin. İstanbul'da büyük toplu yapı sitelerinde bu liste zaman zaman onlarca daireyi kapsıyor olabilir; ilk gün bu tabloyu görmek sizi şaşırtmasın. Bekleyen faturaların (asansör bakım, güvenlik şirketi, aidat, enerji) vadelerini not alın ve acil ödemeleri belirleyin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracıların iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: toplu mesaj, e-posta grubu veya dijital platform. Arıza ve talep kayıt yönteminizi netleştirin; kimin, ne zaman, hangi talepte bulunduğunu iz bırakarak kaydetmek hem yönetim kalitesini yükseltir hem de genel kurulda "ne yaptım" sorusuna yanıt oluşturur. Bu üç aracı — iletişim listesi, duyuru kanalı, arıza kaydı — dijital bir site yönetim yazılımıyla ilk gün kurmak, bu haftanın en hızlı kazanımıdır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 yıllık işletme projesi hazırlanmasını zorunlu kılar. Bu taslak, sitenin yıl içinde yapacağı tüm giderlerin öngörüsüdür ve aidatın yasal dayanağını oluşturur. Arnavutkoy'deki yeni toplu yapı sitelerinde; güvenlik personeli ücreti, yeşil alan bakımı, asansör ve havuz bakım sözleşmeleri genellikle bütçenin büyük bölümünü tutar. Eski apartmanlarda ise bütçe çok daha sade olabilir. Taslağı tamamladıktan sonra ilk genel kurulda onaya sunmak, aldığınız her kararın hukuki sağlamlığını pekiştirir.

Arnavutkoy'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Arnavutkoy için yayımlanmış resmi bir aidat ortalaması bulunmamaktadır; ancak İstanbul genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir. Bu aralıktaki konumunuzu belirleyen birkaç temel etken var: güvenlik hizmetinin olup olmadığı, asansör sayısı, havuz veya spor alanı gibi ortak tesisler ve sitenin daire sayısı. Arnavutkoy'de son yıllarda teslim edilen büyük toplu yapı projelerinde üst bant, hatta üzerinde aidatlarla karşılaşmak mümkünken eski ve küçük apartmanlarda alt banda yakın kalındığı görülmektedir.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir. İki farklı paylaşım yöntemi uygulanabilir: dairelerin arsa payına orantılı katılım veya eşit paylaşım. Hangi yöntemin benimseneceği yönetim planında belirtilir; planı mutlaka inceleyin. Aidat miktarı, hazırladığınız yıllık işletme projesinin genel kurulca onaylanmasının ardından resmiyet kazanır.

Gider kalemlerini tek tek girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; bu araç özellikle bütçe taslağınızı genel kurula sunmadan önce rakamları netleştirmek istediğinizde işe yarar.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka transferi veya online ödeme sistemidir. Elden nakit toplamak hem hesap şeffaflığını zedeler hem de olası anlaşmazlıklarda sizi zor durumda bırakır; bu uygulamadan kesinlikle kaçının. Her ödemenin banka kaydı, ileride çıkabilecek "ben ödedim" tartışmalarının önüne geçer.

Bir kat maliki aidatını zamanında ödemezse KMK m.20 uyarınca geciken tutara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Uygulamada süreç şöyle işler: önce yazılı bir hatırlatma gönderin, belirli bir süre tanıyın. Ardından noter kanalıyla resmi ihtar çekilir. İhtar da sonuç vermezse icra takibi başlatılabilir. Bu sürecin her adımının yazılı kaydı olmak zorundadır; sözlü uyarılar hukuken iz bırakmaz.

Büyük sitelerde borçlu takibini manuel yürütmek zaman çalar. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak gider, gecikme günleri anlık izlenebilir ve ödeme geçmişi tek ekranda görülür.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Arnavutkoy için Karar Rehberi

Bu sorunun cevabı büyük ölçüde sitenizin ölçeğine ve karmaşıklığına bağlıdır. Birkaç daireli küçük bir apartmanda gönüllü yöneticilik hem mümkün hem de yaygın; bütçe basit, kararlar çabuk alınır. Ancak yüzlerce dairenin bulunduğu, güvenlik personeli istihdam eden, havuz ve spor tesisi işleten büyük toplu yapı sitelerinde yönetim neredeyse tam zamanlı bir operasyon haline gelir.

İstanbul'da profesyonel site yönetim şirketi arzı görece gelişmiş olmakla birlikte kalite ve fiyat aralıkları geniştir. Profesyonel şirket değerlendirirken dikkat edilmesi gereken kriterler şunlardır:

• Kaç sitenin yönetimini üstlendikleri ve referansları
• Aylık ücret yapısı ve sözleşme fesih koşulları
• Hangi hizmetlerin fiyata dahil olduğu (muhasebe, hasar takibi, genel kurul organizasyonu ayrıca mı ücretlendiriliyor?)
• Acil durumlarda ulaşılabilirlik ve yanıt süresi

Her iki seçeneğin arasında bir üçüncü yol giderek yaygınlaşıyor: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu yaklaşım özellikle orta ölçekli sitelerde — çok küçük olmayan ama profesyonel şirket ücretini kaldıramayacak ya da kaldırmak istemeyecek yapılarda — gerçekçi ve ekonomik bir çözüm sunuyor. Bu seçeneğin nasıl çalıştığını H2-8'de ayrıntılı göreceğiz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına bir banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden potansiyel mükellef numarası almanız gerekir. Bu numara, sitenin bir tüzel kişilik olmasa da vergi sisteminde tanımlı olmasını sağlar. Başvuru için genellikle şu belgeler istenir: genel kurul karar tutanağı veya yönetici atama kararı fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi, imza beyannamesi. Belge listesi vergi dairesine ve güncellenen mevzuata göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Arnavutkoy bölgesinden sorumlu vergi dairesini arayıp güncel listeyi teyit etmeniz önerilir.

Potansiyel mükellef numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açabilirsiniz. Site paralarını kendi kişisel hesabınızda tutmaktan kaçının; hem hukuki anlamda yönetici sorumluluğunuzu risk altına alır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi çalışanlar varsa bu kişilerin SGK kaydının yapılması zorunludur. İş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konularda güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmeniz önerilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca genel kurul yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce ve gündem belirtilerek yapılmalıdır; iadeli taahhütlü mektup veya güncel mevzuata uygun dijital yöntemle iletilir. Gündemsiz yapılan ya da usulsüz çağrıyla toplanan genel kurullarda alınan kararlar kat malikleri tarafından itirazla karşılaşabilir.

Toplantı yeter sayısı (nisabı) ilk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çifte çoğunluk gerektirir. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanlarla geçerli biçimde yapılabilir (KMK m.30). Alınan tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır:

• Gündem maddesi belirtmeden çağrı yapmak — gündemsiz alınan kararlar hukuken itirazlara açık olabilir.
• İlk toplantıda nisap aranmadan oylama yapmak — katılım oranı yüksek görünse de usul hatası iptal gerekçesi oluşturabilir.
• Kararları karar defterine işlemeyip yalnızca kâğıt üzerinde bırakmak — imzasız tutanaklar hukuki geçerlilik taşımaz.

Çağrı metnini hazırlamak, vekalet belgelerini takip etmek ve kararları dijital ortamda saklamak için genel kurul yazılımı bu süreci hem hızlandırır hem de hata payını azaltır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her dert — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — SiteYönetim'de birbiriyle konuşan modüller olarak çözüme kavuşuyor. Her özelliği bir derd cümlesiyle açıklamak istiyoruz; çünkü özellik listesi değil, sorunun kısa yolu önemli.

AI Operatör: Rutin İşler Sizin Onayınızla Otomatiğe Giriyor

Aylık aidat döngüsü yöneticinin en çok zamanını çalan görevlerden biridir: kimin ödediğini takip etmek, gecikenlere hatırlatma hazırlamak, banka dökümüyle karşılaştırmak. AI Operatör bu döngüyü devreder. Örneğin "Temmuz aidatını ödememiş dairelere nazik bir hatırlatma mesajı hazırla" diye yazarsınız. AI borçlu listesini çıkarır, mesaj taslağını oluşturur ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Bu onay adımı hem kontrol hem de güven demektir.

Arnavutkoy'deki büyük toplu yapı sitelerinde sıkça karşılaşılan bir senaryo: asansör arızası geldi, servis şirketine iş emri göndermeniz gerekiyor. AI Operatör'e "asansör arızasını kaydet, A Servis'e iş emri taslağı hazırla" diyorsunuz. Sistem arıza kaydını açıyor, sözleşmedeki bilgilerden iş emrini hazırlıyor ve onayınızla gönderiyor. Siz yalnızca "onayla" diyorsunuz; geri kalanını yazılım yürütüyor.

Aynı mantık genel kurul çağrısı için de geçerli. "15 gün sonraki genel kurula çağrı metni hazırla" komutundan gündem maddeli çağrı taslağı ve vekalet formu, onayınızla birlikte kat maliklerine iletilmeye hazır hale geliyor. KMK'nın öngördüğü 15 gün kuralını hatırlatmak da AI Operatör'ün işidir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehberlik

"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" Bu soru yeni yöneticilerin en sık sorduğu hukuki sorulardan biridir. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK hükümlerine dayanarak bu soruya somut bir yanıt verir: gecikme tazminatı oranı, ihtar adımları, icra takibi sürecinin özeti. Yanıtın sonuna her zaman şu şerhli not eklenir: Bu bilgi yol gösterici niteliktedir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük hem doğru hem de güven inşa eden bir tutum.

Sitenin Karnesi: Genel Kurulda Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim her siteye 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar. Bu puan tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum durumunu ve diğer göstergeleri içerir. Yeni yönetici için anlamı çok somuttur: yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Eski yönetimden bozuk teslim aldığınız bir sitede bu fark, kat maliklerinin gözünde en güçlü meşruiyet aracıdır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Giriyor

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller SiteYönetim'de ayrı portallara sahiptir. Bu tasarım yeni yöneticinin iş yükünü doğrudan azaltır. Arnavutkoy'deki bir sitede malikler arasında başka ilçede veya şehirde yaşayanlar olabilir; bu malik borcunu kendi portalından görür, ödeme yapabilir, sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı şeffaflığı artırır ve genel kurulda hesap sorma tartışmalarının önünü kapatır.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

SiteYönetim bulut tabanlı çalışır; bilgisayarınıza kurulum yapmanıza gerek yoktur. Tek bir apartmandan başlayarak AVM ölçeğinde toplu yapı sitelerine kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz deneyin, kredi kartı gerekmez. Devir-teslim dönemindeyseniz bu ilk ay, programı tanımak için biçilmiş kaftandır. Apartman yönetim programı hakkında ayrıntılı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'i modül modül anlatmak yerine yeni yöneticinin ilk yılını izleyelim ve her dönemde hangi aracın devreye girdiğini gösterelim.

İlk aydan itibaren — Para işleri: Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibiyle tahsilat oranınız ilk aydan itibaren izlenebilir hale gelir. Muhasebe ve e-Fatura modülü tüm gider kayıtlarını düzenli tutar. Arnavutkoy'deki büyük toplu yapı sitelerinde birden fazla blok arasında gider paylaşımı karmaşık olabilir; SiteYönetim bu paylaşımı bina ve daire bazında ayrıştırır. İşletme defteri modülü yasal yükümlülüğünüzü otomatik olarak karşılar. Apartman muhasebe programı ve aidat takip programı bu kümenin iki temel aracıdır.

İlk çeyrekten itibaren — Operasyon: Arıza ve bakım talepleri kayıt altına alınır, atanır ve kapatılır. Duyurular SMS, e-posta veya uygulama üzerinden kat maliklerine iletilir. Ziyaretçi ve araç kayıtları, güvenlik personelinin takibi tek platformda toplanır. Personel ve tedarikçi yönetimi, sigorta ve belge arşivi de aynı çatı altında yer alır.

Rakip yazılımlarda bulunmayan iki modül — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Arnavutkoy'deki bir toplu yapı sitesinde çatı yalıtımı yenilemesi gerekiyor. Eski yöntemde birkaç tanıdık firmayı ararsınız, fiyat sorar, birini seçersiniz. İhale Portalı'nda ise teklif talebinizi kayıt altında yayınlarsınız; yerel tedarikçiler tekliflerini kapalı zarf mantığıyla sunar, siz karşılaştırmayı şeffaf biçimde yaparsınız ve sonucu belgesiyle genel kurulda sunarsınız. Bu şeffaflık hem güven hem de hukuki güvencedir. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinlerinin ve yerel esnafın ticari bağlantı kurmasını sağlar; rakip platformlarda bu iki modül yer almaz.

Yönetiminizin ilk yılı son bulduğunda ve görevi devretme zamanı geldiğinde devir-teslim raporunuzu tek tuşla çıkarırsınız. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde bu devir bir öğleden sonra sürer, H2-2'de anlattığımız kaosu yaşamaz.

Arnavutkoy'ün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Arnavutkoy, İstanbul'un yoğun kentleşme baskısını yakından yaşayan ilçelerinden biridir. Bu baskının yönetim planı üzerinde somut etkileri var.

Toplu Yapı ve KMK Gerçeği

Arnavutkoy'de özellikle yeni gelişim alanlarında KMK'nın toplu yapı hükümleri kapsamında birden fazla bloktan oluşan siteler yaygınlaşmaktadır. Bu yapılarda blok bazında kat malikleri kurulu ayrıca toplanabilir; toplu yapı temsilciler kurulu ile genel yönetim kurulu arasındaki yetki paylaşımı başlangıçta karmaşık görünebilir. Yönetim planını devraldığınız ilk hafta dikkatle okuyun; hangi kararların hangi kurulda alınacağını baştan anlamak ciddi çatışmaların önüne geçer.

Profesyonel Yönetim Şirketi Kıyası

İstanbul'un büyükşehir dinamiğinde profesyonel site yönetim şirketi seçeneği her zaman masada durur. Bu şirketlerin sunduğu değer ölçekle birlikte artar: yüzlerce daireli, onlarca personeli olan bir sitede profesyonel yönetim ekonomik olabilir. Ancak şirket seçiminde sözleşme şartlarına, hizmet kapsamına ve şirketin kaç siteye baktığına dikkat edin. Fazla müşteriyle çalışan şirketlerde sitenize ayrılan zaman beklenenden az olabilir.

Ortak Alan Yatırımları ve İhale Zorunluluğu

Büyük toplu yapı sitelerinde çatı yenileme, asansör modernizasyonu, enerji verimliliği projeleri gibi yatırımlar gündemin düzenli konuları haline gelir. Bu projelerde şeffaf teklif süreci hem kat maliklerinin güvenini hem de hukuki tutarlılığı sağlar. SiteYönetim'in İhale Portalı bu sürecin kayıtlı ve belgelenmiş biçimde yürütülmesini sağlar.

Arnavutkoy ve Çevresinde Site Yönetimi

Arnavutkoy'de edindiğiniz yönetim deneyimi, İstanbul'un geniş çeperindeki komşu ilçelerle büyük ölçüde örtüşür. Aşağıdaki iki küme bu ortaklığı ve farklılıkları özetliyor.

Yüksek yoğunluklu ve kentsel ilçeler: İstanbul genelinde site yönetimi söz konusu olduğunda Başakşehir, Beylikdüzü ve Büyükçekmece yeni toplu yapı stoku bakımından Arnavutkoy'e en yakın ilçelerdir. Bu ilçelerde de çok bloklu siteler, toplu yapı yönetim hükümleri ve yüksek aidat bütçeleriyle başa çıkmak temel gündem maddesidir. Bakırköy ve Bahçelievler'de köklü apartman dokusu hakimdir; buradaki yöneticilerin başlıca derdi ise eski binaların bakım bütçesini sürdürülebilir tutmak ve kat maliklerini aidat konusunda uzlaştırmaktır.

Hem kentsel hem kırsal doku barındıran ilçeler: Çatalca, Arnavutkoy'ün kuzeyinde, İstanbul'un geniş kırsal alanlarını kapsayan bir ilçedir. Burada az daireli apartmanlarda gönüllü yöneticilik yaygın; defter düzeni basit, bütçe sade tutulabilir. Beykoz, Adalar ve Sancaktepe gibi ilçelerde mevsimsel doluluk değişimi (tatil dönemi yoğunluğu, uzaktan malik profili) yöneticiye farklı iletişim sorunları çıkarır. Bayrampaşa, Bağcılar ve Avcilar gibi yoğun nüfuslu merkezi ilçelerde ise aidat tahsilatı ve ortak alan yönetimi gündemin sabit başlıklarıdır. Ataşehir, Kadıköy bölgesi ve Beşiktaş'ta daha kurumsal yönetim şirketi kullanımı yaygınlaşmıştır.

Bulut tabanlı bir yazılım kullanmanın avantajı tüm bu ilçelerde ve Arnavutkoy'de aynıdır: birden fazla sitesi olan bir yönetici ya da yönetim şirketi tüm siteleri tek panelden, kurulum yapmadan izleyebilir.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici olmak, KMK m.38 uyarınca vekil sıfatıyla sorumluluk üstlenmek demektir. Bilmek yasal sorumluluğu ortadan kaldırmaz; ama "bilirseniz basit" olan kuralları şimdiden tanımak, sonradan pahalıya oturan hatalardan korur.

KVKK (Kişisel Verileri Koruma Kanunu): Kat malikleri ve sakinlerin iletişim bilgileri, araç plakaları, ödeme geçmişleri kişisel veri kapsamına girer. Bu verileri yalnızca site yönetimi amacıyla kullanabilir, üçüncü kişilerle paylaşamazsınız. Güvenlik kamera sistemleri için aydınlatma metni hazırlanması ve görünür bir yerde asılması zorunludur. Sakinlere verilerinin nasıl kullanıldığını açıklayan KVKK aydınlatma metnini genel kurulda dağıtmanız ve arşivlemeniz önerilir.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi, bahçıvan gibi personel istihdam ediyorsanız SGK bildirgesi ve iş sözleşmesi zorunludur. İş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Güncel SGK ve iş güvenliği yükümlülüklerinizi bir mali müşavirle birlikte netleştirmeniz önerilir.

KVKK uyum belgeleri, aydınlatma metinleri ve hukuki arşiv için SiteYönetim'in yasal uyum modülü şablonları ve belge saklama alanını hazır tutar; bu belgeler denetim ya da itiraz anında tek yerden erişilebilir durumda olur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Aşağıdaki hatalar farklı illerdeki ve İstanbul'daki yöneticilerin deneyimlerinden derlenen yaygın tuzaklardır. Her biri birer uyarı, çözümü ise çoğunlukla basit.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Bu hem hukuki hem de pratik bir risk; eski borçları yeni gelirden ayırt etmek güçleşir, kat malikleri güven duymaz.
2. Elden nakit toplamak. Belgesiz nakit anlaşmazlık davetiyesidir. Her tahsilat banka kaydıyla izlenmelidir.
3. Karar defterini işlememek. Karar defteri olmayan ya da eksik işlenen bir sitede genel kurul kararları hukuken itirazlara açık kalır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem maddesi belirtilmeden yapılan çağrıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir ve iptal edilebilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. Aidat miktarının yasal dayanağı işletme projesidir. Projesiz alınan aidat kararı tartışmaya açık olur.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödemeyen malikle "görmezden gel" ilişkisi, diğer kat maliklerine haksızlık yapar ve tahsilat kültürünü bozar.
7. Devir-teslim tutanağı almamak. Arnavutkoy'de büyük bir toplu yapı sitesinde devir tutanağı olmadan işe başlamak; eski borçların, eksik belgelerin ve sözleşme yükümlülüklerinin size ait görünmesi riskini doğurur. İlk gün tutanağı imzalatmak, sonradan çıkacak anlaşmazlıklarda sizi korur.