Fatih, İstanbul'da site & apartman yönetim sistemi

Fatih'te bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört kritik adımı tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İstanbul il geneli ortalama aylık aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyretmekte; Fatih'teki bina tipine ve ortak alan hizmetlerine göre bu aralığın farklı noktalarına düşebilirsiniz. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Fatih'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olarak atandığınız andan itibaren dört temel yükümlülük omzunuzdadır: KMK m.35 uyarınca defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak ve yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler kâğıtta sade görünse de uygulamada onlarca küçük kararın birikmesiyle yönetilir.

Fatih, İstanbul'un tarihsel merkezinde yer alan, yüzyıllık Osmanlı dönemi yapılarından 1980'ler sonrası kentsel dönüşümle yükselen modern apartman bloklarına uzanan geniş bir yapı envanterine sahip ilçedir. Çarşamba, Balat, Aksaray ve Vatan Caddesi çevresindeki bina dokusu büyük çeşitlilik gösterir; dolayısıyla bazı yöneticiler birkaç daireli küçük bir apartmanı devralırken, bazıları çok bloklu toplu yapıları yönetmek durumunda kalır. Her iki durumda da yasal çerçeve —Kat Mülkiyeti Kanunu ve toplu yapı hükümleri— aynıdır.

İstanbul genelinde yüz binlerce konut aynı mevzuat kapsamında yönetilmektedir; bu, sizinle aynı hafta aynı soruları soran pek çok yeni yöneticinin olduğu anlamına gelir. Sizi bekleyen süreç öngörülebilir; ancak doğru sırayla yürütülmesi gerekir.

İlk 30 Gün: Fatih'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir-Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği, eski yöneticiden ya da yönetim kurulundan her şeyi imzalı tutanakla teslim almaktır. Teslim listesi şunları kapsamalıdır: karar defteri ve işletme defteri (ya da bunların dijital kopyaları), cari dönem ve geçmiş dönem banka hesap dökümleri, kasa mevcudu, kat malikleriyle imzalanmış sözleşmeler, tedarikçi ve servis sözleşmeleri, borç-alacak listesi ve mevcut arıza/bakım kayıtları. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan göreve fiilen başlamayın; tutanaksız devir, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda sizi güçsüz bırakır.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftada binanın mali durumunu net olarak ortaya çıkarmanız gerekir. Site adına banka hesabı kendi kişisel hesabınızdan ayrı tutulmalıdır; hesap, site tüzel kişiliği veya yönetici sıfatınızla açılır. Aidat borçlusu listesini banka dökümleriyle çapraz kontrol ederek güncel borç tablosunu oluşturun. Bekleyen faturaları —yakıt, asansör bakımı, ortak alan elektriği, temizlik hizmeti— tek tek tespit edin ve ödeme vadelerini takviminize işleyin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracı iletişim listesini oluşturun; bu liste kişisel veridir ve yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir (KVKK yükümlülüğü). Duyuru kanalınızı belirleyin: apartman girişindeki ilan panosu minimum gereksinim olmakla birlikte, SMS veya dijital bildirim sistemi kurarsanız hem erişim hem belgeleme kolaylaşır. Arıza ve talep kayıt yönteminizi bu haftadan itibaren standartlaştırın; sözlü başvuruları kayıt altına almadan geçmeyin.

Bu aşamada, söz konusu dört haftanın yapılandırılmış takibini site yönetim yazılımı üzerinden yürütürseniz devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme tam bu ilk ay için tasarlanmış gibidir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslak; beklenen gelirleri (aidat, gecikme tazminatı), gider kalemlerini (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, sigorta, yakıt veya enerji maliyetleri), olası büyük onarımlar için ayrılacak avansı ve döneme özel bakım takvimini kapsar. Fatih'teki binalarda büyükşehir konumundan kaynaklanan asansör, güvenlik sistemi ve merkezi ısıtma gibi maliyetler bütçenin önemli kalemlerini oluşturabilir; bunları işletme projesine gerçekçi tahminlerle yansıtın.

Fatih'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

İstanbul il genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalaması olup Fatih'teki bina tipine, ortak hizmetin kapsamına ve binanın inşaat yılına göre bu aralığın farklı noktalarına düşülebilir. Güvenlik, asansör, otopark ve sosyal tesis gibi hizmetleri olan sitelerde il ortalamasının üst bandına yaklaşıldığı gözlemlenmektedir; küçük apartmanlarda ise alt bandın altına inildiği de görülmektedir.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: arsa payı oranında ya da eşit pay esasıyla dağıtım yapılabilir; hangi yöntemin geçerli olduğu yönetim planında belirtilmektedir. Hesaplama süreci şu adımları izler: önce yıllık toplam gider tahmini yapılır, daire sayısına veya arsa payına bölünür, aylık daire başı tutar bulunur ve bu tutar genel kurulda oy çokluğuyla onaylanır.

Fatih'teki merkezi konum büyükşehir hizmet maliyetlerini beraberinde getirir: asansör bakım sözleşmeleri, düzenli güvenlik hizmetleri ve bina dış cephe bakımı öne çıkan gider kalemleridir. Sitenizin tüm gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka havalesi ya da dijital ödeme platformlarıdır; elden nakit toplamak hem kayıt güvenliğini zayıflatır hem de ileride uyuşmazlık çıkması hâlinde sizi ispat yükü altında bırakır. Her ödeme, banka hesabında kayıt altına alınmalı ve aylık mutabakat tutanağıyla belgelenmelidir.

Ödeme yapmayan kat malikine karşı izlenecek yol KMK m.20'de açıkça belirtilmiştir. Geciken ödeme için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Pratikte şu sıra izlenir: önce yazılı hatırlatma, ardından tebligatlı ihtar, gerekirse icra takibi. Komşuluk ilişkisini yıpratmamak adına ilk ihtarda yumuşak bir dil benimsemek yaygın pratiktir; ancak yasal sürecin başlatılması için beklemenin bir sınırı olmalıdır.

Ödeme hatırlatmalarını otomatikleştirmek ve borçlu listesini anlık izlemek için aidat takip programı hatırlatmaları sizin onayınızla otomatik olarak gönderir; her malike kimin, ne zaman uyarıldığı kayıt altına alınır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Fatih için Karar Rehberi

Fatih ve İstanbul genelinde profesyonel site yönetim şirketleri, küçük illere kıyasla çok daha yaygındır; ancak şirket ücretleri daire sayısına ve hizmet kapsamına göre önemli ölçüde değişmektedir. Kararı vermeden önce aşağıdaki tabloyu referans alabilirsiniz:

Fatih'teki çok katlı ve çok bloklu toplu yapı yapılarında —KMK'nın toplu yapı hükümlerinin devreye girdiği durumlar— profesyonel yönetim şirketi tercih etmek, koordinasyon yükünü azaltır. Öte yandan küçük ve orta ölçekli binalarda gönüllü yönetici artı iyi bir yazılım kombinasyonu, şirket maliyetini karşılamaya değer bulmayan pek çok sitenin tercihidir. Üçüncü bir yol da mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin — bu yaklaşımın nasıl işlediğini biraz ileride anlatıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site yönetimi adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası (yönetim adına) almanız gerekebilir. Genel olarak istenen belgeler şunlardır: genel kurul kararının noter onaylı ya da ıslak imzalı örneği, yönetici kimlik fotokopisi ve karar defteri fotokopisi. Banka hesabı bu numarayla site adına açılır; kişisel hesabınızla site parasını kesinlikle aynı tutmayın. Bu uyarı hem hukuki sorumluluk hem de kat maliki güveni açısından kritiktir: kişisel hesapta tutulan site parası, ileride "zimmet" iddiasının zeminini hazırlayabilir.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli gibi çalışan istihdam ediliyorsa SGK yükümlülüğü başlar; iş sağlığı ve güvenliği mevzuatı da devreye girer. Bu durumda bir mali müşavir ile çalışmak hem zorunlu bildirimleri hem de aylık bordro süreçlerini güvenli yürütmenizi sağlar. Belge listesinin ve uygulama detaylarının vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğini göz önünde bulundurarak Fatih Vergi Dairesi'ne önceden telefonla teyit etmenizi öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29–32 çerçevesinde yılda en az bir olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantı çağrısı, gündem belirtilerek en az 15 gün önceden tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla gönderilmelidir. Çağrı metninde gündemin yer almadığı durumlarda alınan kararlar iptal riskiyle karşı karşıya kalır.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır (nisap, yani toplantı yeter sayısı). İlk toplantıda bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı, katılan payla yapılır. Toplantıda alınan her karar, karar defterine geçirilmeli ve tüm katılanlar tarafından imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek, ikinci toplantı tarihini birinci çağrıyla birlikte duyurmayı unutmak ve alınan kararları toplantı bitiminde defne işletmemek. Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutma süreçleri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; 15 günlük çağrı kuralını yazılım otomatik olarak hatırlatır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar aktardığımız her adım —devir-teslim, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik— aslında birbirine bağlı, tekrar eden işlemler zinciridir. SiteYönetim bu zinciri tek panelde toplar ve her halkasını sizin onayınıza sunarak otomatikleştirir.

AI Operatör: Komutunuz, Onayınız, Sonuç

Diyelim ki Şubat aidatlarını toplamak ve ödemeyenlere hatırlatma göndermek istiyorsunuz. Bunu yazarak ya da sesle belirtiyor ve devamını AI Operatör'e bırakıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her malike özel hatırlatma metnini hazırlar ve size sunar. Onaylayana kadar hiçbir şey gönderilmez; onayınızın ardından hatırlatmalar anında iletilir ve gönderim kaydı tutulur. Onay adımı her senaryoda geçerlidir ve atlatılamaz; bu hem mevzuat hem güven açısından kritiktir.

İkinci senaryo: Fatih'teki çok katlı binalarda sık karşılaşılan asansör arızası bildirimi. Siz arızayı kaydediyorsunuz; AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli asansör servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Kat maliklerine de durum bildirimi yapılır. Tüm süreç takip edilebilir ve belgelenmiş olur.

Üçüncü senaryo: Genel kurul yaklaşıyor. AI Operatör gündem taslağı ve çağrı metnini hazırlar, vekâlet formlarını takibe alır, 15 günlük yasal süreyi sizer uyarır ve toplantı tutanağını dijital karar defterine işler. H2-7'de aktardığımız bürokratik adımların tamamı, sizi bunaltmak yerine tek panelde sıralı sunulur.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Hukuki Yol Gösterici

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde size somut adımlar sunar: gecikme tazminatı hesabı, ihtar süreçleri ve icra yolunun aşamaları. Danışman hukuki yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı açıkça belirlemek, size güvenerek soru sormanızı sağlar.

Sitenin Karnesi: Hesap Vermeyi Kanıtla

SiteYönetim, 100 üzerinden yönetim performans puanı hesaplar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve benzeri kriterler değerlendirilir. Yönetimi devraldığınız günkü karneyi altı ay sonrakiyle genel kurulda yan yana koyduğunuzda "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu fark, özellikle ilk kez yöneticilik yapanlar için önemli bir güven aracıdır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller her biri için özelleştirilmiş bir portal üzerinden sisteme erişir. Fatih'teki gibi yoğun kent merkezlerinde, maliklerin büyük bir kısmının aynı binada oturmadığı ya da yurt dışında yaşadığı görülmektedir. Malik başka şehirde ya da yurt dışındaysa borcunu, dökümleri ve duyuruları kendi portalından görür; sizi aramaz, siz de mesai harcarken telefon almak zorunda kalmazsınız. Denetçi portalı, şeffaflığı belgeleyerek genel kurul öncesi itiraza zemin bırakmaz.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı yapısı sayesinde herhangi bir sunucu kurulumu veya teknik altyapı gerektirmez. Tek bir apartmandan büyük toplu yapılara kadar ölçeklenen sistem, daire sayınız büyüdükçe sizinle birlikte büyür. Denemeye başlamak için apartman yönetim programı sayfasını ziyaret edebilirsiniz; 14 gün boyunca kredi kartı bilgisi girmeden tüm özellikleri kullanabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı üç farklı iş kümesinden oluşur: para işleri, operasyon ve büyük karar süreçleri. SiteYönetim bu üç kümenin her birinde somut modüller sunar.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi, tahsilat oranınızı artırır ve hatırlatma sürecini kişisel gerginliğin dışına çıkarır. Apartman muhasebe programı ile e-Fatura entegrasyonu, gider paylaşımı ve sayaç okuma modülleri mali tablonuzu anlık görünür kılar. Fatih'teki eski Osmanlı dönemi yapılarının büyük bir kısmında merkezi ısıtma sistemi bulunmamakla birlikte, merkezi sistem barındıran binalarda sayaç/kalorimetre paylaşımı modülü ısıtma dönemindeki gider tartışmalarını kayıtlı verilere dayandırarak kapatır. İşletme defteri ve aidat takip programı uyumlu çalışır; vergi ve SGK yükümlülüklerinizde mali müşavirinize hazır çıktılar sunar.

Operasyon

Arıza ve bakım kayıt sistemi, her bildirimin sorumlu kişiye atandığını ve çözüm sürecinin belgelendiğini güvence altına alır. Duyuru, SMS ve push bildirim modülü kat maliklerini toplu mektup ya da kapı kapı dolaşma yerine tek tıkla bilgilendirir. Otopark ve ziyaretçi takibi, Fatih gibi merkezi ilçelerde sıkça sorun çıkaran araç yönetimini kayıt altına alır. Personel bordrosu, tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu ve belge arşivi modülleri ise günlük operasyonun dağınık kağıt yığınını tek sisteme taşır.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

İhale Portalı, sektörde yaygın yazılımlarda bulunmayan iki özellikten biridir. Çatı yalıtımı, asansör modernizasyonu ya da boya-badana ihalesini bu portaldan yürüttüğünüzde, Fatih'teki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklifler toplarsınız. Üç teklifin karşılaştırmalı tablosunu genel kurula belgeleyerek sunduğunuzda hem seçim kararı sağlam zemine oturur hem de "neden bu firmayı seçtin?" sorusunun cevabı hazır olur. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet ağının dijital ortama taşınmasını sağlar; sakinler güvenilir tedarikçilere kolayca ulaşır, esnaf da site müşterisine.

Raporlama ve denetim modülleri, dönem sonu kapanışını saatler içinde tamamlamanızı sağlar. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, devir-teslim yalnızca bir öğleden sonraya sığar; bu rehberin başında anlattığımız devir kaosunun tam tersi bir deneyimdir.

Fatih'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Fatih, İstanbul'un en yoğun yapılaşmış ilçelerinden biridir; bu kentsel doku, site ve apartman yöneticilerinin karşılaştığı sorunları doğrudan şekillendirir.

Çok Bloklu Site ve Toplu Yapı Yönetimi

Fatih'te özellikle yeni inşaat projelerinde KMK'nın toplu yapı hükümleri devreye girer: birden fazla bloktan oluşan sitelerde hem her bloğun kendi yönetim kurulu hem de ortak toplu yapı yönetim kurulu oluşturulması gerekebilir. Bu yapılarda aidat iki katmanda belirlenir: blok giderleri ve ortak alan giderleri ayrı hesaplanır. Yeni yönetici olarak yönetim planını ilk haftada dikkatlice okuyarak sitenizin hangi yapı tipine girdiğini belirlemeniz, ilerleyen süreçteki karar nisaplarını ve sorumluluk sınırlarını netleştirir.

Eski Bina Stoku ve Kentsel Dönüşüm

Fatih'in tarihi mahallelerindeki binaların önemli bir kısmı 1970'ler öncesine tarihlenmektedir. Bu yapılarda çatı su yalıtımı, elektrik tesisatı ve ortak alan güçlendirme konuları yönetim gündeminin üst sıralarına taşınabilir. Büyük onarım kararları için KMK'da öngörülen oy çoğunluklarına dikkat edin; yönetim planınızda aksi öngörülmemişse olağan onarımlar için basit çoğunluk, değer artırıcı değişiklikler için daha yüksek nisap aranmaktadır. Mevzuat detaylarında hukuki danışman görüşü almanız önerilir.

Profesyonel Yönetim Şirketiyle İlişki

Büyük ölçekli Fatih sitelerinde profesyonel yönetim şirketleriyle çalışmak yaygınlaşmaktadır. Şirket devralma sürecinde sözleşme kapsamını, fesih koşullarını ve aylık raporlama standardını net belirleyin. Şirketi denetleyecekseniz, gider kalemlerini bağımsız olarak izleyebileceğiniz bir sisteminizin olması şeffaflığı güvence altına alır.

Fatih ve Çevresinde Site Yönetimi

Fatih'te çözüm aradığınız sorunların büyük çoğunluğu komşu ilçelerdeki yöneticilerle de ortaktır; ancak her ilçenin yapı dokusu ve ölçeği yönetim önceliklerini farklılaştırır.

Beyoğlu, Fatih'in hemen kuzeyinde yer alır ve benzer kentsel yoğunluğa sahiptir; kooperatif apartmanlardan lüks binalara uzanan çeşitli stokta aidat aralığı geniş bir banda yayılmaktadır. Beşiktaş ve Bakırköy'de yüksek daire sayılı rezidans ve site yönetimi ön plandadır; Bahçelievler ve Bağcılar'da ise orta ölçekli apartman stoğu bireysel yöneticinin en çok karşılaştığı tablo olmaya devam etmektedir. Bayrampaşa, Esenler ve Güngören'e yakın konumuyla Fatih'in batısında orta yaşlı apartman stoku ve güçlendirme gündemi belirginleşmektedir.

Anadolu yakasına geçildiğinde, Ataşehir yeni büyük ölçekli site projelerinin toplandığı ilçe konumundadır; Beykoz ise düşük yoğunluklu ve daha küçük bina stokuyla farklı bir yönetim pratiği sunar. Büyükçekmece ve Beylikdüzü'nde toplu konut projelerinin yaygınlığı, KMK toplu yapı hükümlerinin en sık uygulandığı alanları oluşturmaktadır. Başakşehir, Avcılar ve Arnavutköy'de yeni planlı site stoğu büyüyor; Adalar ve Katalca'da ise mevsimsel doluluk ve yazlık yönetim dinamiği öne çıkıyor.

SiteYönetim bulut tabanlı yapısıyla Fatih'teki ana sitenizle Beyoğlu'ndaki bir yatırım dairesini ya da Büyükçekmece'deki toplu yapıyı aynı panelden kurulum gerekmeksizin yönetmenize olanak tanır. İstanbul geneli site yönetimi içeriklerinde il çapındaki mevzuat ve uygulama rehberlerine ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi olarak yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu değil, kişisel veri koruma ve iş güvenliği mevzuatı da sorumluluğunuzun parçasıdır. Bu alanları bilerek yönetmek karmaşık değildir; asıl risk, farkında olmadan ihlal etmektir.

KVKK kapsamında, kat malikleri ve sakinlere ait iletişim bilgileri kişisel veri sayılır. Bu listeyi yalnızca yönetim amaçlı kullanmanız, üçüncü kişilerle paylaşmamanız ve gerekli hallerde aydınlatma metni sunmanız gerekir. Binanın ortak alanlarında kamera sistemi varsa kamera varlığının kat maliklerine yazılı olarak duyurulması ve görüntülerin belirli süre dışında silinmesi KVKK zorunluluğudur.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve iş sağlığı-güvenliği yükümlülükleri devreye girer. İş kazasında yöneticinin KMK m.38 uyarınca vekil sıfatıyla şahsen sorumlu tutulabileceğini bilmek, bu yükümlülükleri ciddiye almanın gerekçesini oluşturur. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak denetim anında sizi belgesiz bırakmaz.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Fatih Bağlamıyla

Aşağıdaki hatalar, deneyimli yöneticilerin gözlemlerine dayanan yaygın pratik bulgulardır; bunları baştan bilmek, pahalı ders ödemekten kurtarır.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem güven riski taşır; site adına ayrı banka hesabı açmak zorunludur.
2. Elden nakit toplamak. Belgesiz ödeme tahsilatı, ilerideki uyuşmazlıklarda ispat sorunu yaratır; tüm ödemeler banka üzerinden yapılmalıdır.
3. Karar defterini işletmemek. Toplantıda alınan her karar aynı gün deftere geçirilmezse hem yasal geçerlilik hem de ileriye dönük belge zayıflar.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeyen çağrıyla toplanan kurulda alınan kararlar hukuken itiraz konusu olabilir.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 yükümlülüğü atlandığında, yıl sonunda gider nereden çıktı sorusunun cevabı bulunmaz.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme yapan maliklere karşı haksız bir muamele olur; tazminat uygulamak kural eşitliğinin gereğidir.
7. Devir-teslim tutanağı almamak. Tutanaksız devralmada eski dönemden gelen borç ve arızalar size kalabilir; ilk haftada imzalı tutanak alınmadan göreve başlanmamalıdır. Fatih'teki eski bina stoğunda önceki dönemden kalan tesisatçı borçları ya da bitmemiş bakım talepleri bu yüzden özellikle dikkat gerektiren bir risktir.