Esenler, İstanbul'da site & apartman yönetim sistemi

Esenler'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İstanbul'un yoğun kentleşmiş ilçelerinden biri olan Esenler'de çok bloklu siteler ve toplu yapı yönetimi öne çıkar; bu da süreci hem kapsamlı hem sorumluluğu yüksek bir görev hâline getirir. İl geneli ortalama aidat ₺600–₺2200 aralığında seyrediyor ve binanın niteliğine göre büyük farklılık gösteriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Esenler'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olmak, yüzlerce kat malikinin ortak çıkarlarını koruma sorumluluğunu üstlenmek demektir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.35, yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça tanımlar: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidat ve gider paylarını toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler kâğıtta sade görünse de günlük pratikte devir kaosu, borçlu takibi ve bürokratik süreçlerle birleşince ciddi bir iş yüküne dönüşür.

İstanbul'un Avrupa yakasında konumlanan Esenler, yoğun kentleşmesiyle öne çıkan, çok katlı apartman stoğu ve modern toplu konut sitelerinin iç içe bulunduğu bir ilçedir. Çok bloklu yapılarda KMK'nın toplu yapı hükümleri devreye girer; bu da tek başına bir apartman yönetiminden daha karmaşık bir koordinasyon yapısı anlamına gelir. İstanbul'da her gün yüzlerce bina yöneticisi sizinle aynı soruları soruyor; bu rehber o soruların cevaplarını Esenler'in kentsel gerçekliğine göre somutlaştırıyor.

İlk 30 Gün: Esenler'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek odak noktası devir-teslim sürecidir. Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü, kasa mevcudu, tüm aktif sözleşmeler (güvenlik, temizlik, asansör bakım, sigorta), borç-alacak listesi ve kat malikleri iletişim bilgileri. Tutanak imzalanmadan görevi resmen devralmayın; imzasız teslim hukuki korumanızı zayıflatır. Elde ettiğiniz belgeleri dijital olarak yedekleyin; fiziksel kopyalar ayrı bir dosyada muhafaza edilsin.

Bu haftada site yönetim yazılımı hesabı açmak da mantıklıdır: devir-teslim raporu, borçlu listesi ve ilk arıza kaydı ilk günden hazır gelir, siz de kâğıt yığınıyla değil gerçek işlerle ilgilenirsiniz.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabı düzenlemesi bu haftanın önceliğidir. Site parasını kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki risk hem güven kaybı yaratır; hesabı site adına açın ya da mevcut hesabı yönetici değişikliğini yansıtacak şekilde güncelleyin. Aidat borçluları listesini döküp yaşlılandırın: kimlerin ne kadardır ödemediğini ve toplam borç tutarını yazılı olarak belgeleyin. İstanbul'daki çok katlı binalarda asansör bakım, çevre güvenliği ve ortak alan ısıtma faturaları önemli gider kalemleri oluşturabilir; Esenler'deki binanın bu kalemlerini bu haftada teker teker tespit edin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin. Önemli uyarı: bu liste kişisel veri niteliği taşır, KVKK kapsamındadır; yönetim dışında paylaşmayın ve amacı dışında kullanmayın. Duyuru kanalı belirleyin; apartman grubundan resmi e-posta listesine birçok yöntem çalışır, ama her halükarda resmi duyuruların yazılı kaydını tutun. Arıza ve taleplerin nasıl bildirileceğini kat maliklerine duyurun; standart bir kayıt yöntemi belirlememek, çözüme kavuşmayan şikâyetlerin birikmesine zemin hazırlar.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, her yıl için bir işletme projesi hazırlamak ve genel kurulun onayına sunmakla yükümlüdür. Bu projeyi şimdi taslak hâlinde oluşturun: beklenen gider kalemleri, aidat önerisini destekleyen hesaplama, bakım takvimi. İstanbul'daki yoğun kullanım nedeniyle asansör, yangın tüpü ve jeneratör gibi teknik donanımların bakım periyodlarını bu takvime işleyin. İlk ayın sonunda hem devir-teslim hem mali çerçeve netleşmiş, hem de genel kurula hazırlık başlamış olacak.

Esenler'de Aidat Ne Kadar? İstanbul Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Esenler için ayrıca yayımlanmış resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. İstanbul genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2200 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli ortalamasıdır ve binanın niteliğine göre büyük farklılık gösterir. Asansörlü, güvenlikli ve ortak sosyal tesisi olan sitelerde üst bandın üzerine çıkılabilir; küçük ve eski apartmanlarda bu bandın altında kalmak mümkündür. Esenler'deki bina tipine — yeni konut sitesi mi, eski bina mı — göre aidatınız bu aralığın farklı noktalarına düşecektir.

Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 çerçeveliyor: her kat maliki, ortak giderlere arsa payı ya da eşit paylaşım esasına göre katılır; yönetim planında aksi bir düzenleme yoksa eşit pay yaygın pratiktir. Aidat belirlenirken yapılacaklar şunlardır: binanın yıllık gider kalemleri listelenir (asansör bakım sözleşmesi, temizlik, sigorta, elektrik, yönetim ücreti varsa), toplam tutara makul bir yedek pay eklenir ve daire sayısına bölünür. Bu hesabı kolaylaştırmak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz: gider kalemlerini girin, daire başı aidatı anında görün.

İstanbul'daki kentsel dönüşüm projeleriyle inşaat kalitesi yükselen yeni sitelerde asansör ve güvenlik kamera sistemi bakımı, aidat sepetinin büyük bölümünü oluşturabilir. Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda ise yıllık yakıt gideri aidatı doğrudan etkiler; bu durum kalorimetre ya da gider paylaşımı modeli tercihini kritik hâle getirir.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en güvenilir yöntem banka transferidir; elden nakit toplamak hem kayıt güçlüğü yaratır hem de hesap şeffaflığını zedeler. Kat maliklerine her dönem başında IBAN ve ödeme tarihi hatırlatması gönderin; gecikme başlamadan önce yapılan yumuşak bildirimler çoğu durumu çözüme kavuşturur.

KMK m.20 uyarınca zamanında ödenmeyen aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Birden fazla ay gecikmede standart süreç şöyledir: önce yazılı hatırlatma, yanıt gelmezse noter ihtarnamesi, ardından icra takibi. Yargıya gitmeden önce yazılı kaydın tutulmuş olması kritik önem taşır; sözlü hatırlatmalar hukuki geçerlilik taşımaz. Aidat takip programı sayesinde hatırlatmalar otomatik gider, borçlu listesi her an güncel kalır ve yazışma arşiviniz hazır tutulur.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Esenler İçin Karar Rehberi

İstanbul genelinde profesyonel site yönetim şirketi arzı yeterince gelişmiş olsa da Esenler'deki çok sayıda bina gönüllü yönetici modeliyle yönetilmektedir. Hangi modelin size uygun olduğu birkaç temel değişkene bağlıdır.

Profesyonel şirket tercihi yaparken teklifleri karşılaştırın: sözleşme kapsamı (hangi hizmetler dahil?), aylık ücret yapısı ve referanslar belirleyici kriterlerdir. Çok bloklu sitelerde KMK'nın toplu yapı yönetimine ilişkin hükümleri devreye girer; bu durumda deneyimli bir yönetici ya da şirket ciddi zaman kazandırır. Üçüncü bir yol da mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin — bu modeli ilerleyen bölümde ayrıntılı ele alıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekebilir. Genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul karar defteri fotokopisi (yöneticinin seçildiğine dair karar), yöneticinin kimlik belgesi ve karar örneği. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Esenler Vergi Dairesi'ni telefonla arayıp güncel liste için teyit almanızı öneririz.

Vergi numarasıyla birlikte bankaya başvurarak site adına ticari olmayan hesap açabilirsiniz. Bu hesaptan başka hiçbir amaçla işlem yapılmamalıdır; kişisel harcamayla site parasının karışması hem hukuki sorumluluk hem güven sorunu doğurur. Binada kapıcı ya da güvenlik personeli istihdam ediyorsanız SGK yükümlülükleri de devreye girer: bildirim ve prim ödeme takvimini ihmal etmemek gerekir. Vergi ve SGK konularında güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit edin.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 çerçevesinde yönetici olarak ilk genel kurulunuzu doğru planlamak, sonraki tüm kararların hukuki geçerliliği açısından kritiktir. Toplantı en az 15 gün önceden, kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla bildirilmelidir; gündem çağrıda açıkça yer almalıdır. Gündem olmayan maddede alınan kararlar itiraz hâlinde iptal edilebilir.

İlk toplantıda hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır (nisap — toplantı yeter sayısı). Bu sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanlarla yapılır ve katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Alınan kararlar toplantı günü karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır; bu defterin düzenli tutulması hem yasal yükümlülük hem ilerleyen dönemlerde somut kanıttır. Çağrı metnini hazırlamak, vekâletleri takip etmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımına bakabilirsiniz.

• Sık yapılan hata 1: Gündemsiz ya da eksik gündemli çağrı — toplantıda alınan kararlar itiraz hâlinde geçersiz sayılabilir.
• Sık yapılan hata 2: 15 günlük bildirim süresine uymamak — özellikle ilk toplantıda bu süreyi atlamak sık görülen bir yanlışlıktır.
• Sık yapılan hata 3: Karar defterini toplantı günü değil günler sonra doldurmak — defterin anında imzalanması zorunludur.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her dert — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — SiteYönetim'de somut çözümlere karşılık gelir. Reklam dili yerine doğrudan anlatıyoruz: hangi senaryoda ne olur?

AI Operatör: Komut Verin, Onaylayın, Gönderin

Esenler'deki biranızda şubat aidatlarını toplamak zamanı geldi ve 6 daire hâlâ ödeme yapmadı. "Borçlu dairelere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz — ya da konuşuyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez; siz göndere tıkladıktan sonra işlem gerçekleşir. Bu onay adımı kasıtlıdır: AI inisiyatif almaz, siz yetki kullanırsınız.

İkinci senaryo: binanın asansörü arızalandı, sakin bildirdi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla gönderir. İstanbul'un yoğun kullanım ritmiyle asansör arızaları acil nitelik taşır; iş emrinin dakikalar içinde hazırlanması hem sakinler hem sizin için kritik fark yaratır. Çok bloklu bir sitede aynı gün birden fazla arıza bildirimi gelse de süreç aynı şekilde işler; Operatör her kaydı ayrı takip eder.

Genel kurul sezonunda da Operatör devreye girer: çağrı metnini hazırlar, gündem taslağını oluşturur, vekâletleri takip eder ve 15 günlük yasal bildirim süresinin geçip geçmediğini size hatırlatır. Tüm adımları siz onaylarsınız; Operatör sizi koordinatör konumunda tutar, kağıt yığınıyla değil.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yönlendirme

"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yöneltiyorsunuz. Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal kararı ve KMK m.20 çerçevesini tarayarak size yazılı hatırlatma → noter ihtarnamesi → icra takibi sürecini adım adım anlatır; gecikme tazminatı hesaplamasını da ekler. Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir, avukatınızın yerini tutmaz. Dava aşamasına geçmeden önce uzman hukuki destek almanızı öneririz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir; güvenilir kaynak, sınırını bilen kaynaktır.

Sitenin Karnesi: Kanıtlanabilir Yönetim

SiteYönetim, 100 üzerinden hesaplanan bir yönetim performans puanı sunar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum takvimi ve diğer kriterler birleşerek binanızın anlık karnesini oluşturur. Yönetimi devraldığınız günkü puan ile altı ay sonraki puanı genel kurulda yan yana koyduğunuzda "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Esenler'de çok bloklu bir siteyi yönetiyorsanız bu şeffaflık hem sakinlerle ilişkiyi güçlendirir hem potansiyel şikâyetlerin önünü keser.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portallar mevcuttur. Bunun yeni yönetici için somut anlamı şudur: İstanbul'un başka bir ilçesinde ya da şehrinde yaşayan bir malik, borcunu kendi portalından görür ve öder — sizi aramaz. Denetçi, sizi hesaba çekmek yerine raporlara doğrudan erişir; şeffaflık kavgaları azalır. Sakin, arızasını uygulamadan bildirir; sizi gecenin yarısı aramaz.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı çalışan platform kurulum gerektirmez, tek apartmandan AVM büyüklüğündeki sitelere kadar ölçeklenir. Kredi kartı girmeden 14 gün ücretsiz deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programını incelemek için buradan başlayabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'in modüllerini liste-brosür gibi anlatmak yerine yeni bir yöneticinin ilk yılına yerleştiriyoruz: her modül bir döneme ve somut bir soruna karşılık geliyor.

Para İşleri: Aidattan Muhasebeye

İlk genel kuruldan sonra aidat düzeninizi kurarsınız. Online aidat tahsilatı ve aidat takip programı sayesinde ödemeler banka entegrasyonuyla izlenir; geciken daireler otomatik hatırlatma alır, sizin tek tek peşine düşmenize gerek kalmaz. İstanbul'daki çok katlı binalarda yaygın olan merkezi ısıtma ya da sıcak su sistemi varsa sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, dairelere düşen payı tartışmasız biçimde hesaplar; fatura dönemindeki anlaşmazlıkları büyük ölçüde önler. Apartman muhasebe programı e-Fatura desteği ve işletme defteri çıktısıyla yıl sonu hazırlığını kolaylaştırır.

Operasyon: Arızadan Güvenliğe

Arıza ve bakım bildirimleri sisteme girer, iş emirlerine dönüşür, tamamlandığında kapatılır. SMS ve push bildirimler sayesinde sakinlere duyurular anında iletilir. Otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel bordrosu, sosyal tesis rezervasyonu ve sigorta-belge arşivi de aynı çatı altında toplanır. Esenler gibi yoğun bir ilçede çok katlı binanın idari yükü, bu modüller bir arada çalıştığında belirgin biçimde hafifler.

Rakipte Olmayan İki Modül: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki modül rakip platformlarda bulunmaz. İhale Portalı sayesinde binanızın çatı yalıtımı, asansör modernizasyonu ya da güvenlik kamerası kurulumu gibi büyük işlerinde Esenler'deki ve çevre ilçelerdeki tedarikçilerden kayıtlı, şeffaf teklif toplarsınız. Kapalı zarf usulü yerine kıyaslanabilir teklifler alırsınız; genel kurulda üç belgelenmiş teklifle ihaleyi netleştirirsiniz. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve ticaret akışını düzenler. Her iki modül de yöneticinin "en iyi fiyatı buldum mu?" kaygısını somut kayıtlarla yanıtlar.

Yönetim süreniz dolduğunda devir-teslim raporunu platformdan alırsınız; bir öğleden sonraya sığan devir, H2-2'de anlattığımız kargaşanın tam tersi bir deneyimdir.

İstanbul'un Büyükşehir Dinamiği Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Esenler, İstanbul'un büyükşehir dinamiğini en belirgin biçimde hissettiren ilçelerden biridir: yüksek nüfus yoğunluğu, çok katlı yapı stoğu ve kentsel dönüşüm projelerinin bir arada bulunduğu bu ortamda yönetim planının bazı başlıklara özel ağırlık vermesi gerekir.

Çok Bloklu Yapı ve Toplu Yapı Yönetimi

Esenler'deki modern konut sitelerinin önemli bir bölümü KMK'nın toplu yapı hükümlerine tabidir. Tek bloklu bir apartmandan farklı olarak toplu yapılarda her bloğun yönetim kurulunun yanı sıra site genelini kapsayan merkezi bir yönetim organı da kurulur. Bu yapı çalışan koordinasyonunu ve ortak alan gider paylaşımını daha karmaşık hâle getirir; yönetim planınızın bu koordinasyona net bir çerçeve çizmesi gerekir.

Profesyonel Şirket Kıyası

İstanbul ölçeğinde profesyonel yönetim şirketi arzı yeterli olsa da şirket seçiminde nelere dikkat edilmesi gerektiğini bilmek önemlidir. Sözleşme kapsamını inceleyin: hangi hizmetler dahil, hangisi ek ücret gerektirir? Acil durum desteği günün her saati mi sağlanıyor? Referansları doğrulayın. Şirketle çalışırken bile denetçi portalına ve raporlara sahip olmak şeffaflığı korumanın en pratik yoludur. Gider paylaşımı modülü, İstanbul'daki yoğun kullanım ortamında sayaç dönemlerini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.

Kentsel Dönüşüm Fırsatı ve Sigorta

İstanbul genelinde, risk taşıyan binalarda kentsel dönüşüm kararları alınmaktadır. Bu süreçte DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunluluğu bilinmelidir; ortak alanlar için ek sigorta yaptırılması da sıkça gündeme gelir. Güçlendirme ya da yeniden yapım kararlarının KMK'daki nisap gerekliliklerini karşılayıp karşılamadığını takip etmek yöneticinin sorumluluğundadır.

Esenler ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Bağlantı

Esenler, İstanbul'un Avrupa yakasında konumlanmış ve çok sayıda komşu ilçeyle sıkı kentsel bağ kurmuştur. Site yönetimi pratikleri ve mevzuatı İstanbul genelinde aynı yasal çerçevede işlese de her ilçenin yapı dokusu yönetim yaklaşımını farklılaştırır.

Bağcılar ve Bahçelievler gibi komşu ilçeler yoğun apartman stokuyla benzer yönetim sorunlarını paylaşır; aidat tahsilat güçlükleri ve çok katlı binalarda kat maliki koordinasyonu bu ilçelerde de öncelikli gündem maddesidir. Başakşehir'in yeni toplu konut siteleri ise KMK toplu yapı hükümlerinin uygulandığı modern örnekler sunar; profesyonel yönetim şirketi tercihi burada daha yaygındır. Bayrampaşa ve Bağcılar kentsel dönüşüm sürecindeki yoğun yapılarıyla öne çıkar.

Avrupa yakasının daha geniş çevresine bakıldığında Beylikdüzü ve Büyükçekmece yeni ve büyük ölçekli konut projelerinin ağırlık taşıdığı ilçelerdir; Beyoğlu ve Beşiktaş ise karma kullanımlı ve tarihi yapılardaki yönetim sorunlarıyla ayrı bir karmaşıklık sunar. Anadolu yakasında Ataşehir ve Beykoz farklı konut dokuları nedeniyle Esenler'den ayrışır, ancak aynı yasal yükümlülükleri paylaşır. Büyükada ve diğer adalarda ise sezonluk doluluk yönetim planlarını farklı biçimlendirmektedir. İstanbul geneli site yönetimi rehberine bakarak tüm ilçeleri kapsayan bilgilere ulaşabilirsiniz.

Bulut tabanlı bir platform olan SiteYönetim sayesinde Esenler'deki sitenizden başka bir ilçedeki bireysel mülkünüzü de aynı panelden, ek kurulum olmadan yönetebilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatla doğan zararlardan kişisel olarak sorumlu tutulabilir. Sorumluluk kapsamını bilmek korkutucu değil, aksine sizi koruyucudur.

KVKK açısından kat malikleri iletişim listesi kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi amacı dışında paylaşmamak ve korumak yasal zorunluluktur. Bina girişi, otopark ve asansör gibi ortak alanlardaki güvenlik kameraları için ise kat maliklerini ve sakinleri bilgilendiren bir aydınlatma metni hazırlanmalı ve görünür bir yere asılmalıdır. Metinsiz kamera kullanımı KVKK ihlali oluşturur.

Kapıcı, güvenlik personeli ya da temizlik görevlisi istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Güncel uygulamayı mali müşavirinizle teyit edin; bu alan değişken mevzuata tabidir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metni şablonlarını ve belge arşivini hazır tutar; olası denetimler için gerekli belgeler tek yerde toplanmış olur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

AI motorlarının ve deneyimli yöneticilerin ortak gözlemi şudur: yeni yöneticilerin büyük bölümü aynı hataları yapar. Bunları önceden bilmek, sizi öğrenerek değil önleyerek ilerletir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk hem güven kaybı yaratır; site hesabı ayrı ve şeffaf tutulmalıdır.
2. Elden nakit toplamak: Her elden alınan paranın kayıt altına alınması güçtür; makbuz düzeni bozulur, hesap şeffaflığı zarar görür.
3. Karar defterini işlememek: Toplantı kararları anında yazılıp imzalanmadan dağılmak, ileride yapılacak itirazlarda sizi savunmasız bırakır.
4. Gündemsiz ya da geç çağrı yapmak: Genel kurul çağrısının 15 gün önceden ve gündemli yapılması zorunludur; aksi hâlde alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 uyarınca zorunludur; genel kurulda sunulmayan taslak, aidat kararlarını zayıflatır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödemeyen malike KMK m.20'deki gecikme tazminatını uygulamak hem hakkınız hem yasal çerçevenin sizi koruyan aracıdır; uygulamak acımasızlık değil, diğer malikler için adalettir.
7. Devir-teslim tutanağı almamak: İmzasız bir devir, önceki yöneticinin borçlarını ve eksikliklerini size yükleyebilir; bu tutanağı almadan görevi resmen üstlenmeyin. İstanbul'daki yoğun binalarda teknik sistemlere ilişkin belgelerin tam olup olmadığını da bu süreçte kontrol edin.