Başakşehir, İstanbul'da site & apartman yönetim sistemi

Basaksehir'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İstanbul'un hızla gelişen bu ilçesinde, yüzlerce bloktan oluşan toplu yapılar ve çok katlı rezidans siteleri yaygındır; İstanbul genelinde aylık ortalama aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyredip bina tipine göre önemli farklılıklar gösterir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve Basaksehir'e özgü büyükşehir dinamiklerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Basaksehir'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz an, yasal sorumluluklar da otomatik olarak omuzlarınıza yüklenir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesi yöneticinin temel görevlerini dört başlık altında toplar: defter tutmak ve belgeleri saklamak, aidatları zamanında tahsil edip harcamaları kayıt altına almak, ortak alanların bakımını ve onarımını organize etmek, yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek.

Bu yükümlülükler soyut görünse de pratikte çok somuttur: kazan dairesi arızası olduğunda çözümü siz organize edersiniz, geciken aidat için ilk ihtarı siz gönderirsiniz, otoparkta çıkan anlaşmazlıkta arabulucu siz olursunuz. Basaksehir, İstanbul'un en hızlı büyüyen ilçelerinden biri olarak onlarca bloklu toplu yapılara ve yüzlerce daireli sitelere ev sahipliği yapar. İstanbul genelinde binlerce yönetici bu süreci sizinle aynı anda yaşıyor; yani sorularınız tamamen sıradandır ve yanıtları belgelenmiştir. Doğru bilgiyle başladığınızda ilk 30 günlük kaos kısa sürede rutine dönüşür.

İlk 30 Gün: Basaksehir'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek hedefi eksiksiz bir devir-teslim tutanağı imzalamaktır. Eski yöneticiden şunları teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümleri, kasa mevcudu, tüm sözleşme asılları (temizlik, güvenlik, asansör bakım, doğalgaz, elektrik), borçlu ve alacaklı listesi, site adına düzenlenmiş faturalar. Bunların yanı sıra bina teknik belgelerini de (yapı ruhsatı, iskan, asansör periyodik muayene raporu, yangın tesisat belgesi) istemeniz önerilir.

Tutanakta eksik olan her belgeyi ayrıca kayıt altına alın; ileride çıkacak anlaşmazlıklarda bu liste sizin korunma kalkanınız olur. Site yönetim yazılımı kullananlar bu tutanağı ve belge listesini dijital olarak saklayabilir, ilk gün itibarıyla erişilebilir kılar.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını kontrol edin: hesap hâlâ eski yönetici adına açıksa imza yetkisini güncellemeniz ya da site adına yeni bir hesap açmanız gerekir. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın; hangi dairelerin kaç ay borçlu olduğunu not edin. Bekleyen faturaları (asansör bakım, temizlik, ortak alan elektriği) tespit edin ve ödeme tarihlerini takviminize girin.

İstanbul'daki çok bloklu sitelerde ortak alanlara ait enerji faturası yüksek tutarlara ulaşabilir; bu nedenle bekleyen yükümlülüklerin toplam tutarını ilk hafta sonunda netleştirmeniz mali fotoğrafı erken çekmenizi sağlar.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini derleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalı belirleyin: ortak alan panoya kağıt asmak hâlâ geçerli olmakla birlikte, büyükşehir dinamiğiyle saatlerce ulaşamayacağınız maliklere SMS ya da dijital bildirim çok daha etkilidir. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu haftada kurun; ileride "ben söylemedim" tartışmalarına karşı her başvuru tarihli ve imzalı olmalıdır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Taslağı bu hafta oluşturun: beklenen gider kalemleri (asansör bakımı, temizlik, güvenlik, ortak elektrik, sigorta), tahmin edilen gelirler (aidat), varsa yedek akçe. Basaksehir'deki çok bloklu toplu yapılar için işletme projesi genellikle daha fazla gider kalemi içerir; tüm bloklar arasındaki gider dağılımı KMK'nın toplu yapı hükümlerine göre yapılır. Projeyi taslak hâliyle genel kurula sunmak, ilk toplantıdan olumlu çıkmanızı kolaylaştırır.

Basaksehir'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Basaksehir'e özgü tek bir aidat rakamı vermek doğru olmaz; ancak İstanbul geneli ortalama aylık aidat ₺600–₺2.200 aralığındadır ve bu il geneli ortalamasıdır. Basaksehir'deki eski tip apartmanlar bu aralığın alt bandında kalırken güvenlik, havuz, spor salonu ve merkezi iklimlendirme sistemine sahip yeni sitelerde üst bant ve üzeri rakamlar görülür.

Aidatı kim belirler? KMK m.20 uyarınca ortak giderler kat maliklerine arsa payları oranında ya da yönetim planında öngörülen eşit pay yöntemiyle yansıtılır. Süreç şöyledir: yönetici yıllık gider tahminini işletme projesi olarak hazırlar, genel kurula sunar, kurul onayladıktan sonra bu tutar aylık aidatın tabanı olur. Projeye dahil edilmeyen gider kalemi sonradan zorla tahsil edilemez; bu yüzden ilk bütçe taslağı titizlikle yapılmalıdır.

Basaksehir'de konut stokunun önemli bir bölümü son on beş yılda inşa edilmiş büyük ölçekli sitelerde bulunur. Bu yapılarda merkezi ısıtma sistemleri, enerji yönetimi ve asansör sayısı artık maliyet denkleminin merkezinde yer almaktadır. Daire başı aidatı hesaplamak için sitenizin gider kalemlerini girip anlık sonuç almak üzere aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilat yöntemini seçerken en önemli kural şudur: elden nakit para almayın. Hem hesap takibini imkânsız kılar hem de olası anlaşmazlıklarda sizi ispat yüküyle baş başa bırakır. Banka havalesi ya da online ödeme, ödeme tarihini ve tutarını otomatik olarak kayıt altına aldığı için tercih edilen yöntemdir.

KMK m.20 uyarınca zamanında ödenmeyen aidatlar için aylık %5'e kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Pratik süreç şöyledir: önce yazılı hatırlatma (SMS ya da yazılı bildiri), ardından ihtarname, borç hâlâ ödenmiyorsa icra takibi. Büyükşehirde kiracı devir hızı yüksek olduğundan borçlu listesinin güncel tutulması kritiktir; aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik giderek sizi bu takipten kurtarır.

Kat Mülkiyeti Kanunu, icra takibinde ipotek hakkı da tanır; ancak bu adımdan önce ihtarname ve ödeme süresi şartlarının eksiksiz yerine getirilmiş olması gerekir. Belgelerin tam tutulması hem süreci hızlandırır hem de mahkemede itiraz riskini en aza indirir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Basaksehir İçin Karar Rehberi

Basaksehir'de profesyonel site yönetimi şirketi arzı büyükşehir dinamiğiyle birlikte gelişmiştir; İstanbul'un diğer merkezi ilçelerine kıyasla seçenek bulabilirsiniz. Ancak doğru seçimi yapabilmek için daire sayısı ve bütçe eşiğine göre değerlendirme yapmanız gerekir.

Profesyonel şirket tercihinde dikkat edilmesi gerekenler: referans siteler, fiyatlandırma şeffaflığı (aylık sabit ücret mi, aidattan pay mı?) ve KMK sorumluluğunun kimde kaldığı. Şirket seçseniz de yasal yönetici sıfatı hâlâ kat maliklerindedir; imzalanacak sözleşmeyi dikkatle okuyun. Üçüncü bir yol da vardır: yönetimi kendiniz üstlenin, ağır ve tekrar eden işleri bir yazılıma devredin. Bu seçeneği bir sonraki bölümde ayrıntılı ele alıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem güven riski taşır. Banka, site adına açılmış hesabı görmek isteyecek; kat malikleri de şeffaf döküm talep edebilir. Bu nedenle yönetim adına hesap açmak, göreve başlamanın ilk haftasında tamamlanması gereken bir adımdır.

Site adına banka hesabı açabilmek için çoğunlukla bir vergi numarası gerekir. Süreç şöyledir:

1. Karar defterinden yönetici atama kararının onaylı fotokopisini alın.
2. Yönetici kimlik belgesiyle Basaksehir'e bağlı vergi dairesine başvurun.
3. Potansiyel (işe başlama) vergi numarasını alın.
4. Bu numarayla bankanıza başvurarak site adına vadesiz hesap açın.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan gibi çalışan istihdam ediyorsanız SGK bildirgesi ve iş güvenliği yükümlülükleriniz de doğar. Çalışan sayısı ve sözleşme tipi bu yükümlülüklerin kapsamını belirler; güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit etmeniz önerilir. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; işleme başlamadan önce Basaksehir Vergi Dairesi'ni arayarak güncel listeyi doğrulayın.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurulun nasıl toplanacağını, karar alınacağını ve belgeleneceğini düzenler. Yılda en az bir kez olağan toplantı zorunludur; çağrının toplantıdan en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü mektupla yapılması ve gündemin çağrıya eklenmesi şarttır.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) hem kat maliki sayısı bakımından hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk gerektirir. Bu şart sağlanamadığında yapılacak ikinci toplantı katılan kat malikleriyle gerçekleştirilebilir; ancak kararlar yine geçerli sayılır. Kararların toplantı sonunda karar defterine geçirilmesi ve hazır bulunan kat maliklerince imzalanması zorunludur; imzasız kalan kararlar itiraz durumunda geçersiz sayılabilir.

Sık yapılan üç hata özellikle belirtilmeli: (1) çağrıya gündem eklemeden toplantı yapmak — sonradan alınan kararlar iptal edilebilir; (2) toplantı tutanağını imzalatmamak; (3) vekaletname formatını standardize etmemek — bir kısım malik toplantıya katılamadığında vekalet belgesi olmadan oy sayılmaz. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını incelemenizi öneririz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız sürecin tamamı — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — biriktiğinde yöneticilik tam zamanlı bir ikinci iş gibi hissettirmeye başlar. SiteYönetim bu dertlerin her birine, birbiriyle konuşan modüllerle yanıt verir.

AI Operatör

Düşünün: Şubat aidatları kapandı, altı daire hâlâ ödeme yapmadı. "Bu ay aidatını ödemeyenlere nazik bir hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini veritabanından çeker, kişiselleştirilmiş hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; her adımda kontrolü siz tutarsınız.

İkinci senaryo: Basaksehir'deki çok bloklu sitenizde asansör arızası bildirimi geldi. "Asansör arızasını kaydet, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağı hazırla" diye yönlendiriyorsunuz. AI arıza kaydını açar, iş emri taslağını sözleşme detaylarıyla hazırlar — siz onaylarsınız, sonra gönderilir. Hatırlatma, zamanlama, takip tamamen kaydedilir; "haber vermediniz" tartışması tarihe karışır.

Üçüncü senaryo: Genel kurul yaklaşıyor, 15 gün önceden çağrı göndermek zorundasınız. AI Operatör tarih hatırlatmasını kendi takviminde tutar, çağrı metnini hazırlar, gündem taslağını sunar ve sizin onayınızla gönderir. KMK'nın zorunlu kıldığı süre şartını hiç hesaplamak zorunda kalmazsınız.

AI Danışman

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" Böyle bir soruyu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanan KMK m.20 çerçeveli bir yanıt alırsınız: gecikme tazminatı hesabı, ihtarname adımı, icra takibi süreci. Yanıt her zaman bir dürüstlük şerhiyle biter: "Bu bilgi genel hukuki yol gösteridir; dava aşamasına geçmeden önce avukatınıza danışın." Bu ihtiyat cümlesi bilinçli bir tasarım tercihidir; güven inşa eder ve kullanıcıyı yanlış adıma yönlendirmez.

Sitenin Karnesi

SiteYönetim, yönettiğiniz binanın performansını 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve denetçi uyarıları karne üzerinde görünür. Yönetimi devraldığınız gün karneniz 54 ise, altı ay sonraki 81'i genel kurulda yan yana gösterebilirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız; bu fark özellikle büyük sitelerde kat malikleri arasındaki güveni kalıcı kılar.

7 Rol Bazlı Portal

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, tedarikçi ve diğer roller sisteme kendi kapısından girer; her rol yalnızca kendi yetki alanındaki bilgiyi görür. Basaksehir'deki sitelerde özellikle sık karşılaşılan durum şudur: malik başka şehirde oturuyor ve borcunun ne kadar olduğunu sormak için sizi arıyor. Malik portalı bu çağrıyı sıfıra indirir; borç, ödeme geçmişi ve duyurular portalda hazır. Denetçi portalı ise hesapları bağımsız izleyebildiği için şeffaflık tartışmalarını başlamadan bitirir.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

SiteYönetim bulut tabanlıdır; sunucu kurulumu, teknik bilgi ya da BT desteği gerekmez. Tek apartmandan onlarca bloklu toplu yapıya kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'in modüllerini liste-broşür gibi sıralamak yerine yeni bir yöneticinin ilk yılı boyunca hangi sorunu hangi modülün kapattığını görmek daha açıklayıcıdır.

Para İşleri

İlk ay aidat tahsilatı manuel yürütülünce hatırlatmalar gözden kaçar, banka dökümüyle kayıtlar tutmaz, borçlu listeleri güncellenmez. Online aidat tahsilatı modülü, ödeme alındığında otomatik kayıt oluşturur; borç takibi modülü kimin ne kadar geciktiğini anlık gösterir. Muhasebe ve e-Fatura entegrasyonuyla her gider kaleminin belgesi dijital arşivde saklanır. Apartman muhasebe programı sayesinde işletme defteri ayrıca tutulmak zorunda kalmaz; tüm hareketler otomatik kayıt altına alınır. Gider paylaşımı modülü ise ortak alan giderini arsa payı ya da eşit pay formülüyle dakikalar içinde dairelere dağıtır. Aidat takip programının hatırlatma özelliği, gecikmeli ödemeleri tahsilata dönüştürme oranını gözle görülür biçimde artırır.

Operasyon

Arıza bildirimleri, bakım takibi ve teknik işletme kayıtları tek platform üzerinde toplanır; sakin uygulamadan bildiri yapılır, yönetici görür, tedarikçiye iş emri gönderilir, çözüm işaretlenince kaydın üstü kapanır. Duyuru, SMS ve push bildirim modülleriyle toplu iletişim dakikalar içinde tamamlanır; kağıt bildiri kapıya asma dönemine gerek kalmaz. Otopark, ziyaretçi yönetimi, personel ve bordro, sosyal tesis rezervasyonu ile sigorta ve acil durum belge yönetimi de aynı çatı altında yer alır.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Rakip site yönetim yazılımlarında bulunmayan iki modül özellikle öne çıkar. İhale Portalı: çatı onarımı, asansör bakım sözleşmesi ya da bahçe peyzajı gibi büyük bir işi ihaleye çıkardığınızda tedarikçiler kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı tekliflerini sisteme girer. Üç teklifi yan yana görür, karşılaştırma raporunu genel kurula belgeli sunar; üyeler "nasıl karar verildi?" diye sormaz. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin ve yerel esnafın ürün-hizmet alışverişi yapabileceği site içi bir ekosistemdir; bu modül de sektörde eşi bulunmayan bir farklılaştırıcıdır.

Ve yönetim döneminin sonunda sıra devir-teslime geldiğinde, tüm belgeler, kararlar ve mali kayıtlar zaten dijital arşivde hazırdır. Devir teslim bir öğleden sonra sürer — H2-2'de anlattığımız kağıt yığınını bir sonraki yöneticiye bırakmazsınız.

Basaksehir'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Basaksehir'i İstanbul'un diğer ilçelerinden ayıran en belirgin özellik, son on beş yılda hızla tamamlanan büyük ölçekli toplu yapıların bölgede yoğunlaşmış olmasıdır. Bu büyükşehir dinamiği, yönetim planınızı doğrudan etkileyen birkaç özgün koşul yaratır.

Toplu Yapı ve KMK'nın Özel Hükümleri

Birden fazla blok içeren toplu yapılarda KMK'nın toplu yapı hükümleri devreye girer. Her bloğun kendi yönetimi olabilir; ancak ortak alanlar (ana yol, havuz, güvenlik kulübeleri) için toplu yapı temsilciler kurulu oluşturulması gerekebilir. Bu yapılarda işletme projesi yalnızca tek bir bloku değil tüm siteyi kapsar ve paylaştırma hesabı karmaşıklaşır. KMK toplu yapı maddelerini ilk genel kuruldan önce incelemenizi, gerekirse bir avukattan görüş almanızı öneririz.

Çok Tedarikçi, Çok Sözleşme

Büyük sitelerde asansör bakımı, güvenlik hizmeti, peyzaj, temizlik, havuz kimyasalı gibi birden fazla tedarikçiyle eş zamanlı sözleşme yürütülür. Her sözleşmenin bitiş tarihi, yenileme koşulları ve fiyat güncelleme maddeleri ayrı takip gerektirir. Sözleşme ve belge yönetimi modülü bu karmaşıklığı tek ekrana taşır; hangi sözleşmenin ne zaman biteceğini otomatik hatırlatır.

Uzaktan Malik Yönetimi

İstanbul'un hareketli konut piyasasında Basaksehir'deki bir sitede pek çok malik başka ilçede ya da başka şehirde oturuyor olabilir. Bu maliklere kağıt bildiri ulaştırmak yetersiz kalır; portal üzerinden dijital bildirim ve borç takibi çok daha etkili sonuç verir. Gider paylaşımı modülü, uzaktaki malikin aylık gider dökümünü portalından görmesini sağladığı için "bana hesap göstermediniz" itirazlarını ortadan kaldırır.

Basaksehir ve Çevresinde Site Yönetimi: İstanbul İlçeleri

Basaksehir, Büyükçekmece, Avcılar ve Bağcılar ile komşudur; batı yakasının en kalabalık konut kuşağını oluşturur. Bu coğrafi gerçek, yöneticiler açısından iki pratik anlam taşır: büyük ölçekli tedarikçiler çoğunlukla birden fazla ilçeye hizmet verir ve fiyat kıyaslaması yapabilmek için komşu ilçelerdeki benzer sitelerle karşılaştırma yapmak mümkündür.

Avcılar ve Bağcılar'da ağırlıklı olarak daha eski apartman stoku bulunur; bu binalarda yönetim süreci daha az teknik, daha çok kişisel iletişim yoğunluklu yürür. Bahçelievler ve Bakırköy'de kentsel dönüşüm süreçleri hız kazandığından yeni binalarda yönetim devir teslimi sık yaşanır; devir protokolünün sağlam kurulması bu ilçelerde özellikle kritiktir. Beylikdüzü, Büyükçekmece ve Arnavutköy'de ise toplu yapı ve villa tipi siteler artış göstermekte, KMK toplu yapı hükümleri giderek daha fazla gündeme gelmektedir.

Beşiktaş, Beyoğlu ve Adalar gibi merkezi ya da ada konumundaki ilçelerde yapı dokusu tamamen farklıdır; eski ve küçük ölçekli binalar ağır basar, profesyonelleşme ihtiyacı daha çok bireysel denetim üzerine kurulur. Ataşehir ve Beykoz'daki yeni rezidans projeleri Basaksehir ile benzer toplu yapı dinamiklerine sahipken, Çatalca ve Cekmekoy ilçelerinde kırsal ölçek ve az daireli binalar gönüllü yönetim modelinin daha yaygın olduğunu gösterir.

SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığı için Bağcılar'daki küçük bir apartmanla Basaksehir'deki çok bloklu bir siteyi aynı panelden, tek kurulum gerektirmeden yönetmek mümkündür. İstanbul geneli site yönetimi sayfasında ilçeler arası karşılaştırmalı rehbere ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici olmak, bir yetki değil bir vekil sıfatıdır; KMK m.38 yöneticinin kat maliklerine karşı sorumluluğunu vekil gibi değerlendirir. Bu sıfatın beraberinde getirdiği yasal yükümlülükleri bilmek, sonradan sürprizle karşılaşmamak için önemlidir.

• KVKK ve kamera kaydı: Ortak alanlara yerleştirdiğiniz güvenlik kameralarının varlığını ve kayıt amacını kat maliklerine ve sakinlere bildiren bir aydınlatma metni asmanız zorunludur. Kamera kayıtları yalnızca güvenlik amacıyla saklanabilir; üçüncü kişilerle paylaşılamaz.
• İletişim listesi: Kat malikleri ve sakinlerin telefon, e-posta bilgilerini içeren liste kişisel veridir. KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir; listenin kopyalanıp dağıtılması ya da reklam amaçlı paylaşılması hukuka aykırıdır.
• Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan gibi personel istihdam ediliyorsa SGK bildirimi, iş güvenliği eğitimi ve iş sözleşmesi zorunludur. Bu yükümlülükler siteye ait olup yönetici tarafından koordine edilir.

Bu konularda "bilirseniz basit, bilmezseniz pahalı" gerçeği geçerlidir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini, belge arşivini ve periyodik uyarıları hazır tutar; bir denetimde "belge yok" durumuna düşmemenizi sağlar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Basaksehir Deneyimiyle)

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Kendi banka hesabınızla site gelirlerini karıştırmak, ileride hesap sorulduğunda ispat yüküyle baş başa kalmanıza yol açar. Site adına ayrı hesap ilk adımdır.
2. Elden nakit para toplamak. Tahsilat belgesi kesilmese bile elden para almak hem güven kırar hem de muhasebe için izlenemez hale gelir.
3. Karar defterini işlememek. "Zaten hepimiz konuştuk" geçerli değildir; kararlar yazılı, tarihli ve imzalı olmadan yasal değer taşımaz.
4. Gündemsiz genel kurul toplantısı çağırmak. Gündem çağrıya eklenmezse toplantıda alınan kararlar kat maliklerinin itirazıyla geçersiz sayılabilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37'nin zorunlu kıldığı bu belge olmadan aidat artışı ya da ek gider tahsilatı hukuken tartışmalı kalır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Düzenli ödeme yapanlara haksızlık etmemek için geciken malikin tazminatını uygulamak hem yasal hem etik bir zorunluluktur.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Basaksehir'deki büyük sitelerde eski yöneticiden devralınması gereken onlarca belge bulunabilir. Tutanaksız başlangıç, sonradan "eski yöneticiden kalmadır" tartışmalarını sizin aleyhinize çözümsüz bırakır.