Bakırköy, İstanbul'da site & apartman yönetim sistemi

Bakirkoy'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İstanbul'un köklü ilçelerinden biri olan Bakirkoy'de konut dokusu; eski apartman stoğu ile yeni çok katlı sitelerin iç içe geçtiği karma bir yapı sergiler ve bu durum yöneticinin üzerindeki sorumluluğu çeşitlendirmektedir. İstanbul genelinde aylık ortalama aidat ₺600 ile ₺2.200 arasında seyretmektedir; Bakirkoy'deki yapı tipine ve hizmet düzeyine göre bu aralıkta konumlanırsınız. Bu rehberde ilk 30 günün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve büyükşehir dinamiklerine özgü yönetim yaklaşımlarını Bakirkoy bağlamıyla bulacaksınız. İşin yinelemeli kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Bakirkoy'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevini kabul ettiğiniz an, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde dört temel yükümlülük omuzlarınıza yüklenmiştir: karar ve işletme defterlerini usulüne uygun tutmak (KMK m.35), aidatları zamanında toplamak, ortak alanları işler hâlde tutmak ve yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler, küçük bir iki katlı apartmanda da büyük bir toplu yapı sitesinde de aynıdır; ölçek büyüdükçe karmaşıklık artar, yasal yükümlülük değişmez.

Bakirkoy, İstanbul'un Avrupa yakasında Marmara kıyısında konumlanan, hem köklü sakin bir konut karakterini hem de kentsel dönüşümle birlikte büyüyen yeni site stoğunu barındıran bir ilçedir. Bu ikili doku, yöneticinin karşılaşabileceği durumu genişletir: eski apartmanlarda bireysel ısıtma sistemleri ve küçük ölçek yönetimi, yeni toplu yapı sitelerinde ise çok bloklu KMK hükümleri ve profesyonel yönetim şirketiyle rekabet anlamına gelir. İstanbul'da her hafta yüzlerce yönetici aynı ilk soruları soruyor; bu rehber o soruların kestirme cevabıdır.

İlk 30 Gün: Bakirkoy'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek hedefi eksiksiz devir almaktır. Eski yöneticiden şunları yazılı tutanakla teslim alın: karar defteri, işletme defteri, geçmişe ait gelir-gider tabloları, banka hesabı bilgileri ve bakiyesi, kasa mevcudu, sitenin taraf olduğu tüm sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, güvenlik), borç-alacak listesi ve bekleyen yasal takipler. Tutanağı iki taraflı imzalayın; imzasız devir, ileride "eski yönetici bıraktı, biz ne bilelim" tartışmalarına kapı aralar.

Bakirkoy'deki yeni konut sitelerinde birden fazla blok olabilir; bu durumda her bloğa ait sözleşme ve ekipman listesini ayrı ayrı kontrol edin. Ortak alanlar — garaj, havuz, spor salonu, peyzaj — varsa bakım durumunu da tutanağa ekleyin.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Site adına açık olan banka hesabını inceleyin; hesap yönetim yetkisini kendi adınıza aktarın. Aidat borçlusu listesini banka ekstresiyle çapraz kontrol ederek güncel hâle getirin. Bekleyen faturaları — asansör bakımı, elektrik, su, temizlik hizmetleri — tespit edin ve öncelik sırasına koyun. Bakirkoy'de merkezi sistemli yeni sitelerde doğalgaz veya merkezi ısıtma sözleşmesini özellikle gözden geçirin; mevsim geçişlerinde bu kalem en büyük acil gideri oluşturabilir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini güncel bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yönetim faaliyetleri dışında kullanılamaz, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: WhatsApp grubu yaygın tercih olsa da resmi duyurular için yazılı kanal (e-posta veya site panosu) zorunludur. Arıza ve talep bildirimlerinin nasıl iletileceğini, kime iletileceğini ve nasıl takip edileceğini net kurallara bağlayın. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu iletişim düzeni, devir-teslim raporu ve borçlu listesiyle birlikte ilk günden sisteme hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme tam bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje; beklenen giderleri, daire başı aidat tutarını ve varsa avans miktarını içerir. Bakirkoy'deki yapı tipini göz önüne alarak bakım takvimini oluşturun: asansör sözleşmelerinin yenileme tarihleri, ortak alan boya-badana zamanlaması, güvenlik kamera sistemlerinin periyodik bakımı. Büyük çaplı onarım öngörülüyorsa — yapı güçlendirme ya da çatı yenileme — KMK'nın öngördüğü karar nisabını (toplantı yeter sayısını) önceden not alın ve bütçeye yansıtın.

Bakirkoy'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Bakirkoy'e özgü kesinleşmiş bir istatistik bulunmamaktadır; bu nedenle dürüst bir başlangıç noktası olarak şunu söyleyebiliriz: İstanbul genelinde aylık aidat ortalaması ₺600 ile ₺2.200 arasındadır (il geneli ortalamadır; güvenlikli, asansörlü ve sosyal tesisli yeni sitelerde bu aralığın üst bandının üzerine çıkılabilmektedir). Bakirkoy'deki eski apartmanlarda genellikle orta bant geçerlidir; yeni konut projelerinde ise hizmet genişliğiyle birlikte üst bant sık görülmektedir.

Aidatın nasıl belirlendiği KMK m.20'de düzenlenmiştir: ortak giderler, yönetim planında aksine hüküm yoksa eşit pay ya da arsa payı oranında dağıtılır. Uygulamada şu adımlar izlenir: yönetici yıllık işletme projesini hazırlar, beklenen toplam gideri daire sayısına böler ve genel kurulun onayına sunar. Genel kurul onayı olmaksızın belirlenen aidat miktarı tartışmaya açık kalır.

Bakirkoy'deki yeni toplu yapılarda ortak alanların bakım yükü — peyzaj, havuz, spor salonu, otopark güvenliği — aidatın belirleyici kalemi hâline gelebilir. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatın güvenli ve izlenebilir olması için aidatlar her zaman banka havalesi ya da online ödeme kanalıyla toplanmalıdır; elden nakit tahsilat hem hukuki hem muhasebe riskleri doğurur. Toplu yapılarda ortak bir IBAN üzerinden toplanan ödemeler, kimin ödediğini açıklama satırıyla görünür kılar.

KMK m.20'ye göre ödeme tarihini geçiren borçludan aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Pratikte yaygın sıra şöyledir: önce SMS veya e-posta yoluyla yazılı hatırlatma, ardından noterden ihtarname, sonuç alınamazsa icra takibi. İcra aşamasına geçmeden önce yazılı kayıt tutmak hem hukuki süreci hızlandırır hem de genel kurulda hesap verilebilirliği sağlar. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, borçlu listesi anlık güncellenir; kaç kişinin ödediğini saymak için ayrıca zaman harcamazsınız.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Bakirkoy İçin Karar Rehberi

İstanbul'da ve özellikle Bakirkoy gibi merkezi ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi arzı yeterlidir; anlaşmak isterseniz seçenek bulursunuz. Ancak şirkete devretmek her zaman doğru karar değildir. Birkaç bloklu büyük sitelerde, 50 daireyi aşan toplu yapılarda ve sürekli rotasyon yaşanan kiracı kitlesiyle uğraşan yapılarda profesyonel şirket ciddi zaman tasarrufu sağlar. Öte yandan küçük ve orta ölçekli apartmanlarda şirket ücreti, sağlanan fayda ile dengelenmeyebilir.

Karar verirken şu eşikler yol göstericidir: toplam daire sayısı, ortak alanların çeşitliliği ve bakım yükü, yöneticinin ayırabileceği haftalık saat ve bütçenin profesyonel hizmet payına tahammülü. Büyükşehirde profesyonel şirket değerlendirirken sözleşmeyi dikkatli okuyun: hizmet kapsamı, aylık yönetim ücreti ve ek hizmet faturalarının neler olduğu açık olmalıdır. Üçüncü bir yol da mevcuttur: kendiniz yönetir, yinelemeli ve ağır işleri yazılıma devredersiniz. Bu seçeneğin nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde ayrıntılı göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Sitenin mali işlemlerini kişisel hesabınızda yürütmek hem hukuki hem de güven açısından ciddi bir risktir; bu yolu kapatın. Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bakirkoy'deki ilgili vergi dairesine başvururken genellikle şu belgeler istenir: genel kurul kararı veya yönetici atama kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi, bina yönetim planının kopyası. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Bakirkoy'deki ilgili vergi dairesini telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarasını aldıktan sonra seçtiğiniz bankada site adına hesap açabilirsiniz. Çalışan — kapıcı, güvenlik personeli — istihdam ediyorsanız SGK bildirim yükümlülüğü doğar ve iş güvenliği gereklilikleri devreye girer; bu konuda mali müşavirinizden destek almanızı öneririz. Tüm bu adımları belgeleyin; karar defterinize işleyin. Düzenli kayıt, ilerideki genel kurullarda ve olası denetimlerde sizi korur.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 uyarınca yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündem belirtilmiş çağrı imzalı mektupla ya da taahhütlü posta ile her kat malikine gönderilmelidir. Gündem eksik ya da yoksa alınan kararlar sonradan itirazlara konu olabilir.

İlk toplantıda nisabın (toplantı yeter sayısının) sağlanması için kat maliklerinin sayı bakımından yarısından fazlasının ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının bir arada bulunması gerekir. Bu çift çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir. Kararlar, karar defterine geçirilip toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır:

1. Çağrı yazısında gündem maddesi belirtmemek — gündem dışı alınan kararlar iptal edilebilir.
2. 15 günlük çağrı süresine uymamak — yasal çağrı yapılmadan toplanan genel kurul hukuken geçersiz sayılabilir.
3. Kararları toplantıdan sonra karar defterine geçirmemek ya da imzalatmamak — imzasız karar ispat değeri taşımaz.

Genel kurul yazılımı ile çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri tek noktada yönetilir; 15 günlük çağrı süresini sistem size hatırlatır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar anlattığımız her derdin — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, büyük sitelerde koordinasyon yükü — kestirme bir yolu var. SiteYönetim, bu işleri üstlenmek için tasarlanmış bir platform; aşağıda her özelliği bir derde çözüm olarak görün.

AI Operatör: Sizi Onaysız Hiçbir Şey Göndermez

AI Operatör, yönetim süreçlerini doğal dille yürütmenizi sağlar. "Bu ayın aidatını henüz yatırmayan 8 daireye nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. Sistem borçlu listesini çıkarır, mesajları hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Bu adım atlanamaz ve kasıtlı olarak tasarlanmıştır: yönetici kontrolde kalır, AI koordinatörü olarak çalışır.

İkinci senaryo: Bakirkoy'deki bir sitenin asansörü arızalanmış. "Asansör arızasını kayıt altına al, servis firmasına iş emri hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Toplu yapılarda birden fazla blok için aynı anda birden fazla arıza kaydı yönetilebilir; her biri ayrı izlenebilir.

Üçüncü senaryo: Genel kurul zamanı geldi, çağrı metni hazırlanması gerekiyor. AI Operatör 15 günlük yasal süreyi hesaplar, çağrı taslağını oluşturur, vekalet formunu hazırlar ve sizin onayınızla süreci başlatır. Toplantı sonunda karar tutanağı da dijital ortamda arşivlenir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar, Avukat Yerine Geçmez

Yöneticilerin karşılaştığı hukuki sorular çoğunlukla tekrarlayıcıdır: "Aidatını 9 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?", "Karar defteri imzalanmadan genel kurul geçerli mi?", "Ortak alanda tadilat yapan maliki durdurmak için ne yapmam lazım?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanan bir bilgi tabanıyla KMK çerçevesinde yol gösterir. Hangi maddenin hangi duruma uygulandığını, yaygın yargı kararlarının nasıl şekillendiğini somut biçimde aktarır.

Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir ve bilgi verir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesini platformun kendisi de açıkça belirtir. Hukuki rehberliğin bu şekilde şeffaf çerçevelenmesi, güveni inşa eder ve doğru beklenti kurar.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

Sitenin Karnesi, 100 üzerinden hesaplanan bir yönetim performans puanıdır. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzenliliği, yasal uyum gibi ölçütlerden oluşur. Bakirkoy'de yönetimi devralırken karneye baktığınızda devraldığınız yapının gerçek durumunu görürsünüz; altı ay sonraki karneyle yan yana getirdiğinizde genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine sayıyla kanıtlarsınız. Bu şeffaflık, kat malikleriyle güven ilişkisini hızla kurar.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi portalından erişir. Bakirkoy'de, başka şehirde yaşayan ya da yurt dışında oturan malik sayısı az değildir; bu kişiler aidat borcunu, aidat geçmişini ve duyuruları kendi portalından görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı şeffaf muhasebe kaydını anlık olarak izleyebilir, bu da toplantılarda tartışmaları azaltır. Büyük toplu yapılarda her bloğun sakinleri kendi bildirimlerini görebildiği için iletişim karmaşası önlenir.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, tek bir apartmandan çok bloklu büyük siteye kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programını inceleyin ve ilk 30 günlük planınızı platformun desteğiyle tamamlayın.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılında karşılaşacağı görevleri üç kümeye ayırabiliriz; her kümedeki modülleri somut senaryolarla görelim.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı modülü, kat maliklerinin banka havalesi ya da kredi kartıyla kolayca ödeme yapmasını sağlar; hangi dairenin ne zaman ödediği anlık izlenebilir. Muhasebe ve apartman muhasebe programı entegrasyonu sayesinde gelir-gider tablosu, gider paylaşımı ve e-Fatura tek platformda yönetilir. Aidat takip programı borç bildirimlerini otomatik gönderir; gecikme tazminatı hesaplaması da sistem tarafından yapılır. Bakirkoy'deki yeni sitelerde merkezi ısıtma ya da soğutma sistemleri varsa sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü periyodik hesaplamaları otomatikleştirir; fatura dönemlerinde daire bazında dağılım tartışması yaşanmaz.

Operasyon

Arıza ve bakım modülü, sakinlerin arıza bildiriminden servis firmasının iş emrine, tamamlanma kaydına kadar tüm süreci izlenebilir kılar. Duyuru, SMS ve push bildirimleri; duyuruyu hazırlarsınız, sistem seçtiğiniz kanallara gönderir. Otopark ve ziyaretçi yönetimi, Bakirkoy'deki yeni konut projelerinde sık sorun olan misafir aracı kayıt ve yetkilendirme sürecini düzenler. Personel, bordro ve tedarikçi yönetimi; kapıcı veya güvenlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirim takvimine uyumu kolaylaştırır. Sosyal tesis rezervasyonu, havuz ya da spor salonu kullanım taleplerini dijital takvimde yönetir; çift rezervasyon sorununu ortadan kaldırır.

Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bakirkoy'de sitenizin çatı yalıtımı yenilenmesi ya da asansör bakım sözleşmesi yenilenmesi gerektiğinde geleneksel yöntemde birkaç firmayı arayıp fiyat sorarsınız; teklifleri karşılaştırmanın standart bir yolu yoktur, genel kurulda belgelenemez. İhale Portalı bu süreci şeffaf hâle getirir: ihalelerinizi platforma açarsınız, yerel tedarikçiler kayıtlı teklif gönderir, teklifleri yan yana karşılaştırırsınız ve genel kurulda belgelenmiş kararla sonuçlandırırsınız. Bu özellik, piyasadaki rakip yazılımlarda bulunmayan bir farklılaştırıcıdır. Mahalle Pazaryeri de benzer mantıkla çalışır: site içi esnaf ve sakin ticaretini kayıt altına alır. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer; tüm kayıtlar, sözleşmeler ve arıza geçmişi platformda hazır bekler; H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam zıttı bir senaryo.

Bakirkoy'ün Kentsel Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Bakirkoy, İstanbul'un Avrupa yakasında Marmara kıyısında, yüksek kentleşme yoğunluğuna sahip bir ilçedir. Bu konum, yönetim planını birkaç açıdan doğrudan etkiler.

Eski Apartman Stoğu ile Yeni Sitelerin Bir Arada Bulunması

Bakirkoy'de 1970'ler ve 1980'lerden kalma bağımsız apartmanlar ile 2000'ler sonrasında inşa edilmiş, güvenlik, havuz ve sosyal tesisli yeni konut projeleri aynı ilçe sınırları içinde yer almaktadır. Eski apartmanlarda yönetim genellikle bireysel ısıtma, küçük daire sayısı ve sınırlı ortak alan anlamına gelir; bütçe ve denetim daha basit bir yapıdadır. Yeni sitelerde ise çok bloklu KMK toplu yapı hükümleri devreye girer; her bloğun ayrı yönetim kurulu olabilir ya da merkezi bir yönetim kurulu tüm bloklara hizmet verebilir. Bu yapı, yöneticinin hem koordinasyon hem de muhasebe açısından daha sistematik davranmasını gerektirir.

Toplu Yapı Yönetimi ve KMK Çerçevesi

Birden fazla blok içeren sitelerde KMK'nın toplu yapıya ilişkin hükümleri geçerlidir. Bu hükümler; bloklar arası ortak gider dağılımını, toplu yapı temsilciler kurulunu ve merkezi karar alma mekanizmalarını düzenler. Bakirkoy'deki büyük sitelerde bu yapıyı anlamadan alınan kararlar, sonradan itirazlara zemin hazırlayabilir. Yönetim planınız yoksa ya da güncel değilse önce noter onaylı yönetim planını temin edin; tüm kararlar buraya dayanmalıdır.

Bina Güçlendirme ve Sigorta

İstanbul deprem riski yüksek bir kenttir. Bakirkoy'deki konut stoğunun önemli bir bölümü yenileme ya da güçlendirme ihtiyacı duyabilecek bir dönemde inşa edilmiştir. Ortak alanların zorunlu DASK sigortasını kontrol edin; bina güçlendirme kararları için KMK'nın öngördüğü özel çoğunluk nisabını (toplantı yeter sayısını) önceden öğrenin. Güçlendirme ya da kentsel dönüşüm süreci başlatılacaksa hukuki danışman desteği alınması önerilir. Kentsel dönüşüm kararının alınması durumunda süreç, olağan yönetim kararlarının çok ötesine geçer ve ayrı bir hukuki süreç gerektirir.

Arıza yönetimi ve bina güçlendirme süreçlerini belgelemek için SiteYönetim'in bakım ve belge yönetimi modülleri, tüm işlemlerin izlenebilir kalmasını sağlar.

Bakirkoy ve Çevresinde Site Yönetimi: İstanbul'un Komşu İlçeleri

Bakirkoy, İstanbul'un Avrupa yakasının merkezi konumunda yer aldığı için çevresindeki ilçelerle hem idari hem de gayrimenkul dinamikleri açısından sıkı bir bağ taşır. Yöneticilerin zaman zaman birden fazla ilçede mülkü olan malik topluluğunu yönetmesi ya da komşu ilçedeki benzer uygulamalardan referans alması söz konusu olabilir.

İstanbul'un bu bölgesindeki ilçeleri iki farklı kümeyle değerlendirebiliriz. Yüksek yoğunluklu kentsel ilçeler: Bahcelievler, Bagcilar, Basaksehir, Beylikduzu ve Avcilar gibi ilçelerde, Bakirkoy'e benzer biçimde çok bloklu toplu yapılar ve professional yönetim talebi yüksektir; aidat aralıkları ve yönetim karmaşıklığı birbirine yakın seyreder. Bu ilçelerdeki yöneticiler için de aynı mevzuat ve aynı iş akışı geçerlidir. Farklılaşan dinamikler: Besiktas ve Beyoglu gibi ilçelerde tarihi yapı stoğu ve kısa dönem kiralama dinamikleri yönetim gündemini farklılaştırır; Buyukcekmece ve Catalca gibi ilçelerin kıyı ve kırsal karakteri daha düşük yoğunluklu yapı tiplerine işaret eder. Bayrampasa, Cekmekoy, Beykoz, Atasehir, Adalar ve Arnavutkoy ise İstanbul'un farklı coğrafi ve demografik profillerini temsil eder; her birinin kendi yönetim ağırlıkları vardır.

Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Bakirkoy'deki apartmanınızla aynı anda başka bir İstanbul ilçesindeki sitenizi kurulum yapmaksızın aynı panelden yönetmenize olanak tanır. İstanbul geneli site yönetimi hakkında kapsamlı bilgiye bu sayfadan ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici, KMK m.38 uyarınca vekil sıfatıyla hareket eder; kat maliklerine karşı sorumludur ve kasıtlı ya da ihmalinden doğan zararları tazmin etmek zorunda kalabilir. Bu sorumluluk, yasal gereklilikleri bilmenizi ve belgeleyerek uygulamanızı zorunlu kılar.

Güvenlik kamerası kullanıyorsanız KVKK kapsamında aydınlatma metni hazırlamanız ve ortak alanlarda görünür biçimde asmanız zorunludur. Kamera kayıtları belirlenmiş süreden fazla tutulmamalı, amacı dışında kullanılmamalıdır. Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini içeren liste de kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi yalnızca yönetim faaliyetleri için kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın.

Kapıcı ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimleri düzenli yapılmalı, iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri yerine getirilmelidir. Bunların pratikte nasıl uygulanacağını mali müşavirinizle konuşmanızı ve güncel mevzuatı takip etmenizi öneriyoruz. KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; yasal kayıt yükümlülüklerini kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Bakirkoy Deneyimiyle)

Yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü hatalar şunlardır:

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem mali sorun; ileride hesap verirken ciddi güçlük çıkarır. Site adına ayrı banka hesabı açmak zorunludur.
2. Elden nakit tahsilat yapmak. Takip edilemez, ispat edilemez. Nakit verenlere bile banka transferi alışkanlığını kazandırın.
3. Karar defterini işlememek veya imzalatmamak. İmzasız karar defteri, ispat değeri taşımayan bir defterdir. Her toplantının ardından kararları yazın ve katılımcılara imzalattırın.
4. Gündem belirtmeden genel kurul çağrısı yapmak. Gündem yoksa ya da toplantıda gündem dışı karar alınırsa bu kararlar itirazla karşılaşabilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 zorunlu kılar; projesi olmayan yönetici aidat artışını genel kurulda savunmakta zorlanır.
6. Gecikme tazminatı uygulamamak. Uygulamak yasal bir hak ve bazen bir görevdir; uygulamayan yönetici diğer kat maliklerine karşı sorumlu tutulabilir.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Bakirkoy'deki büyük sitelerde bu hata özellikle ağır sonuçlar doğurabilir; hangi borçların, hangi sözleşmelerin ve hangi ekipmanların devralındığı belirsiz kalır. Tutanaksız devir, yöneticinin önceki döneme ait sorunları üstlenmesine yol açabilir.