Güngören, İstanbul'da site & apartman yönetim sistemi

Güngören'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İstanbul'un yoğun kentsel dokusuna sahip bu ilçede İstanbul geneli aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığındadır; çok bloklu sitelerde ve güvenlikli yapılarda gider kalemleri hızla artabilir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Güngören koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Güngören'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Güngören'de bir yönetimi devralmak, sorumluluklarını olduğu gibi kabul etmek anlamına gelir. KMK m.35 uyarınca yöneticinin dört temel yükümlülüğü vardır: işletme defteri ve karar defterini tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük, büyüklüğü ne olursa olsun her apartman ve sitede geçerlidir.

İstanbul'un en yoğun yerleşim bölgelerinden biri olan Güngören, dar parsel yapısı ve yüksek kat sayılı binaların iç içe geçtiği bir ilçedir. Bu yapı, yönetim teslimlerinin sık gerçekleştiği, ortak alan sorunlarının hızla büyüyebildiği ve aidat tahsilatının ciddi bir koordinasyon gerektirdiği bir ortam yaratır. İstanbul genelinde apartman yöneticilerinin büyük çoğunluğu gönüllü kat malikleridir; mevzuatı öğrenmek ve sistematik çalışmak başarının en kısa yoludur.

Yönetimi devraldıktan sonra paniklemek yerine önce süreci haritalandırın. Aşağıdaki bölümlerde ilk 30 günün çerçevesi, ardından hukuki yükümlülükler ve pratik araçlar ayrıntılı biçimde ele alınıyor.

İlk 30 Gün: Güngören'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek hedefi vardır: eski yöneticiden tüm belgeleri imzalı tutanakla teslim almak. Bu tutanakta şunlar yer almalıdır: karar defteri, işletme defteri, banka hesabı bakiyesi ve cüzdanı, kasa, yürürlükteki sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik vb.), sigorta poliçeleri, bölge sakinleri iletişim listesi ve birikmiş borç-alacak tablosu. Tutanaksız devir ileride hukuki anlaşmazlık kapısı açar; imzalamadan teslim almayın.

İstanbul'da çok birimli sitelerde eski yöneticinin her belgesi eksiksiz bırakmamış olabileceğini öngörün. Eksik belgeler için noter kanalıyla yazılı talep gönderin ve süreci kayıt altına alın.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci hafta, sitenin gerçek mali durumunu netleştirmeye ayrılır. Site adına açık banka hesabının yetkili imzasını kendi adınıza aktarın; kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuken tehlikeli hem de ileride hesap verememe riskidir. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kaç daire borçlu, toplam tutar ne kadar, en eski borç kaç aylık? Bekleyen faturalara bakın; asansör bakımı, dış cephe temizliği, güvenlik hizmetleri ve varsa ortak alan enerji giderleri genellikle ilk sürprizleri oluşturur.

Güngören gibi yoğun yapılaşmış bir ilçede çok bloklu sitelerin asansör, jeneratör ve güvenlik kamerası gibi teknik altyapı giderleri aylık sabit maliyet yaratır. Bu kalemleri ikinci haftada net olarak belirlemeden doğru bir aidat planı yapamassınız.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veridir ve KVKK kapsamındadır; yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak pano, WhatsApp grubu ya da dijital platform; önemli olan tek ve güvenilir bir kanal olmasıdır. Arıza ve talep kayıtları için bir yöntem tanımlayın; küçük apartmanlarda dahi kayıtsız kalan arızalar ilerleyen aylarda büyük sorunlara dönüşebilir.

Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanmayı planlıyorsanız üçüncü hafta, verileri sisteme taşımanın doğal zamanıdır; devir-teslim tablosu henüz tazeyken girmek, sonradan taşımaktan çok daha az çaba gerektirir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, her yıl bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje, yıl içinde gerçekleşmesi beklenen gider kalemlerini ve bunların kat maliklerine dağıtım biçimini gösterir. Dördüncü haftada taslak düzeyinde bile olsa bu belgeyi hazırlamak, hem yasal yükümlülüğü karşılar hem de yıllık aidatı hangi gerekçeyle belirlediğinizi belgeleyecek zemin oluşturur.

Güngören'deki çok katlı ve çok bloklu yapılarda ortak alan bakım takvimini de bu haftada belirleyin: asansör periyodik kontrol tarihleri, yangın tüpü yenileme, çatı ve su yalıtım kontrolleri. Büyük şehir binalarda yasal zorunluluk süresi dolan asansör muayenesi en yaygın idari yaptırım konularından biridir.

Güngören'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

İstanbul genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığındadır; bu il geneli bir ortalamadır. Güngören'deki bir dairenin aidatı, binanın yaşına, ortak alan kapsamına ve yönetim modeline göre bu aralığın farklı noktalarına düşer. Eski ve küçük apartmanlarda aidatın alt banda yakın seyretmesi yaygınken, güvenlik personeli, asansör, otopark ve ortak ısıtma sistemi olan sitelerde üst banda yaklaşılabilir ya da bu bandın üzeri de söz konusu olabilir.

Aidat nasıl belirlenir? KMK m.20, aidat paylaşımında iki yönteme izin verir: arsa payı oranında ya da eşit bölüşüm. Uygulamada pek çok bina eşit bölüşümü tercih eder; ancak büyük dairelerin yoğun olduğu sitelerde arsa payı daha adaletli sonuç verebilir. Hangi yöntemi kullanacağınız yönetim planında yazılıdır; planı ilk hafta devir-teslim sürecinde elde etmelisiniz.

Aidatı belirlemek için önce yıllık toplam gider tahmini yapılır: temizlik, asansör bakımı, güvenlik hizmeti, ortak alan elektriği, su ve genel bakım. Bu toplam daire sayısına bölünür; işletme projesi onaylanınca aidat netleşir. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Güngören'deki yüksek katlı binaların asansör ve jeneratör giderleri, aidatın en büyük sabit kalemi olabilir. Bu nedenle bakım sözleşmelerini devir-teslimde dikkatlice inceleyin; sözleşme yenileme tarihleri ve fiyat artış koşulları bütçenizi doğrudan etkiler.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında nakit ve elden ödeme kabul etmemek, yöneticinin kendini korumasının en temel kuralıdır. Her ödemenin banka üzerinden gerçekleşmesi, hem muhasebe açısından temizlik sağlar hem de olası bir ihtilafta yazılı kanıt sunar. Banka hesap ekstresini aylık düzenli olarak arşivleyin.

Ödemeler gecikmişse izlenecek sıra şöyledir: önce yazılı hatırlatma, ardından ihtarname, son aşamada icra takibi. KMK m.20 uyarınca geciken aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu tazminat oranı genel kurul kararıyla belirlenir. Gecikme tazminatını uygulamak zorunda değilsiniz; ancak uygulamak, ödeme gecikmelerini caydırıcı biçimde azaltır. İcra takibine geçmeden önce noter kanalıyla ihtarname göndermek ilerideki süreci kolaylaştırır.

Aidat takip programı ile borç hatırlatmaları otomatik olarak hazırlanır; yöneticinin her daireyi ayrı ayrı takip etme yükü ortadan kalkar ve tahsilat oranı gözle görülür biçimde artar.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Güngören İçin Karar Rehberi

İstanbul'da profesyonel site yönetim şirketleri görece yaygındır; ancak her binanın bu hizmeti karşılayacak bütçesi olmayabilir ve her şirket her bina tipine uygun hizmet sunmayabilir. Kararınızı birkaç ölçütle değerlendirin.

Güngören'de toplu yapı statüsündeki çok bloklu sitelerde KMK'nın toplu yapı hükümleri devreye girer. Bu yapılarda ortak alanların yönetimi, blok yöneticileri ile toplu yapı yöneticisinin koordinasyonunu gerektirdiğinden, profesyonel şirket deneyimi gerçekten değer katar. Ancak 20-30 dairelik tek blok bir apartmanda doğru araçlarla desteklenmiş bir gönüllü yönetici çoğunlukla en verimli seçenektir. Üçüncü bir yol da mümkün: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. H2-8'de bu seçeneği ayrıntılı ele alıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak ve aidatları bu hesapta toplamak yasal bir zorunluluk olmamakla birlikte hem hukuki güvence hem de şeffaflık açısından zorunlu bir pratiktir. Kişisel hesabınızda site parası tutarsanız hem ileride hesap vermekte güçlük çekersiniz hem de olası bir hukuki anlaşmazlıkta kişisel varlıklarınız riske girebilir.

Bazı bankalar site hesabı açmak için yönetim adına düzenlenmiş bir vergi numarası talep eder. Bu numarayı almak için bağlı olduğunuz İstanbul vergi dairesine şu belgelerle başvurabilirsiniz: kat malikleri kurulu toplantı kararı ve tutanağı, yönetici sıfatınızı gösteren belge, kimlik fotokopisi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; başvuru öncesinde telefonla teyit etmeniz zaman kaybetmenizi önler.

Sitenizde kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan gibi çalışanlar varsa SGK yükümlülüğü doğar. Bu durumda çalışan başına aylık SGK bildirimleri yapılması ve asgari ücret düzenlemelerinin takip edilmesi gerekir. Çalışan istihdamı söz konusuysa en başından bir mali müşavire danışmak, ileride oluşabilecek idari cezaların önüne geçer.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılır; olağanüstü toplantı ise gerektiğinde toplanabilir. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla bildirilmelidir ve gündem çağrıda yer almalıdır; gündemsiz çağrıda alınan kararlar itiraz konusu olabilir.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için KMK m.30 uyarınca hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluk (nisap; toplantı yeter sayısı) aranır. Bu nisap sağlanamadığı takdirde ikinci toplantı, katılan kat malikleriyle geçerli kararlar alabilir. Kararları toplantının hemen ardından karar defterine geçirin ve katılımcılara imzalatın; defterin eksik tutulması ileride en çok sorun çıkaran konuların başında gelir.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata: çağrıda gündem belirtmemek, tutanağı toplantıdan günler sonra yazmak ve oy kullanma tutanağını arşivlememek. Bu üç hatadan kaçınmak, kararlarınızın hukuki dayanağını korumanın en basit yoludur.

Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımını kullanmak, bu süreci kayda değer biçimde basitleştirir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Güngören'deki bir yöneticiyi bekleyen dertler ortaktır: aidat kovalamacası, arıza kayıpları, genel kurul bürokratik hazırlıkları, hukuki belirsizlikler, eksik devir-teslim. SiteYönetim bu dertlerin her birine karşılık gelen bir araçla gelir; ama asıl fark, bu araçları birbirine bağlayan AI Operatör ve AI Danışman katmanlarında saklıdır.

AI Operatör: Görev Hazırlar, Siz Onaylarsınız

AI Operatör, doğal dille verdiğiniz talimatları işleme alır ve sizin onayınıza sunar; onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Bu ayrım hem kontrolü elinizde tutar hem de hataları önler. Somut senaryo: "Bu ayın aidatlarını ödememiş dairelere nazik bir hatırlatma gönder" diye yazarsınız. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, mesaj taslağını hazırlar ve onaya getirir; siz onayladıktan sonra gönderilir.

İkinci senaryo Güngören'in çok katlı yapısına özgüdür: asansör arızası bildirildi, teknik servis çağrılması gerekiyor. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Aynı kayıt, daha sonra genel kurulda yıllık bakım raporunun temelini oluşturur. Her adımda onayınız şarttır; yazılım sizin yerinize değil, sizin adınıza çalışır.

Güngören gibi çok birimli ve çok bloklu yapıların yoğun olduğu bir ilçede AI Operatör'ün değeri blok sayısıyla doğru orantılı artar: tek bir komutla birden fazla bloğun aidat durumunu görmek, kat maliklerini aynı anda bilgilendirmek, bakım takvimini tek yerden yönetmek kolaylaşır.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Anında Cevap

AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde sorularınızı yanıtlar. "Aidatını sekiz aydır ödemeyen kat malikine nasıl ihtarname gönderirim?", "Ortak alan kullanımında alınan kararın nisabı ne olmalı?", "Yönetim planı değişikliği için hangi çoğunluk gerekiyor?" gibi sorular için sizi doğrudan yanıtlar. Önemli not: AI Danışman yol gösterir ve genel çerçeveyi çizer; dava aşamasına geçildiğinde bir avukatın yerini tutmaz. Bu sınırı bilinçli olarak belirtiyoruz çünkü doğru olan budur ve sizi daha iyi korur.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim her yönetim için 100 üzerinden bir performans puanı hesaplar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve benzeri göstergeler bu puanı oluşturur. Güngören'de yönetimi devraldığınız günkü karneyi altı ay sonraki karneyle genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demekten çok daha güçlü bir argümanınız olur; sayılar kendinleri konuşur. Bu şeffaflık, kat malikleri ile yönetici arasındaki güven çatışmalarını önemli ölçüde azaltır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Platformun portalı yedi ayrı role özeldir: yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller her biri kendi arayüzüyle sisteme girer. Yeni yöneticinin pratik faydası şudur: başka şehirde oturan bir malik aidat borcunu ya da duyuruyu kendi portalından görür; sizi aramaz. Denetçi portalı, denetim kurulunun hesapları incelemesini şeffaf ve kayıt altında tutar; bu şeffaflık, olağan genel kurullardaki anlaşmazlıkları azaltır. İstanbul gibi mülklerin yatırım amaçlı alındığı ve malik ile sakin'in farklı kişiler olduğu bir şehirde bu çok katmanlı portal yapısının değeri büyük.

İlk Adım: 14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, tek apartmandan çok bloklu büyük sitelere ölçeklenir. 14 gün ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Güngören'deki devirden hemen sonra verileri sisteme taşırsanız ilk 30 gün içinde borçlu takibini, arıza kayıtlarını ve kat malikleri iletişim listesini tek yerden yönetir hale gelirsiniz. Apartman yönetim programı detaylarına buradan ulaşabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılın kronolojisine bakıldığında, yönetim işinin ne kadar geniş bir alana yayıldığı görülür. SiteYönetim'in modülleri bu işi üç kümede ele alır.

Para İşleri

Güngören'deki çok bloklu bir sitede aylık aidat tahsilatı tek başına onlarca daire ve birden fazla blok anlamına gelir. Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi, gider paylaşımı ve sayaç okuma, apartman muhasebe programı ve e-Fatura entegrasyonu, işletme defteri modülü bu kümeyi oluşturur. Özellikle çok bloklu sitelerde gider paylaşımının hangi bloğa ya da daireye ne kadar düştüğü sıkça anlaşmazlık konusu olur; sayaç okuma ve gider dağıtım modülü bu hesabı belgeleyerek saydamlaştırır.

Operasyon

Arıza ve bakım kaydı, teknik işletme takibi, duyuru ve SMS bildirimleri, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge arşivi bu kümeye girer. İstanbul'un yoğun kentsel ortamında güvenlik kamerası ve otopark yönetimi özellikle önem kazanır. Aidat takip programının SMS hatırlatma özelliği, ödemeler gecikmeye başlamadan devreye girerek yöneticinin her daireyi ayrı ayrı takip etme yükünü azaltır.

Rakipte Olmayan Özellikler: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

SiteYönetim'i benzer yazılımlardan ayıran iki özellik bunlardır. İhale Portalı sayesinde çatı yalıtımı, asansör modernizasyonu ya da güvenlik sistemi kurulumu gibi büyük işler için İstanbul'daki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Üç teklifin karşılaştırmasını genel kurulda belgeleyerek sunmak, hem KMK uyumu açısından hem de kat malikleriyle güven ilişkisi açısından değer taşır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin ve esnafın bina içinde iletişim kurmasını sağlar; rakip site yönetim yazılımlarında bu iki modül bulunmaz.

Bu aşamada bir hatırlatma yapalım: yönetimi devredecek zamanınız geldiğinde, sistemdeki tüm kayıtlar yerli yerinde olduğundan devir-teslim bir öğleden sonra sürer. H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi bir tablo, bir sonraki yönetici için bırakabileceğiniz en değerli mirastır.

Güngören'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Güngören, İstanbul'un iç ilçelerinden biridir; yoğun nüfusu ve yüksek yapılaşma oranıyla büyükşehir site yönetiminin neredeyse tüm baskılarını aynı anda barındırır. Bu koşullar yönetim planınızı doğrudan şekillendirir.

Çok Bloklu Site ve Toplu Yapı Yönetimi

İlçede yeni inşaat alanlarıyla birlikte KMK'nın toplu yapı hükümlerine tabi çok bloklu siteler bulunmaktadır. Toplu yapılarda her bloğun kendi yöneticisi ile toplu yapı yöneticisi arasındaki koordinasyon hem yasal yükümlülük hem de pratik zorunluluktur. Ortak tesislerin (havuz, spor salonu, otopark, güvenlik) masraf dağıtımı en çok tartışma çıkaran konuların başında gelir; bu dağıtımın önceden belgelenmesi ve her genel kurulda şeffaflıkla sunulması anlaşmazlıkları minimize eder.

Güvenlik ve Teknik Altyapı Giderleri

Güngören'deki sitelerin önemli bir bölümünde güvenlik kamerası, yönetilen giriş sistemi ve 7/24 güvenlik personeli bulunur. Bu kalemler aidat bütçesinin en büyük sabit giderleri arasındadır. Güvenlik sözleşmeleri her yıl güncellenir; sözleşme yenileme öncesinde fiyat tekliflerini karşılaştırın. İhale Portalı, bu karşılaştırmayı belgelenmiş ve şeffaf biçimde yapmanızı sağlar. Gider paylaşımı modülü ise güvenlik maliyetini hangi blok ya da daire başına ne kadar yansıtacağınızı tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.

Profesyonel Yönetim Şirketi Kıyası

İstanbul'da profesyonel yönetim şirketleri en çok talep gören ilçelerin başında İstanbul merkezi ilçeler gelir. Güngören de bu pazarın içindedir; dolayısıyla şirket ücretleri ve hizmet kalitesi için karşılaştırmalı teklif almak mümkündür. Ancak şirket seçiminde yalnızca fiyata bakmak yetmez: referans listesi, kaç yıllık deneyim, hangi yazılımı kullandıkları ve acil arıza response süreleri kritik ölçütlerdir. İstanbul geneli site yönetimi hakkında daha kapsamlı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.

Güngören ve Çevresinde Site Yönetimi

Güngören, İstanbul'un merkezi ilçelerinden biri olarak çevresindeki yoğun yerleşim alanlarıyla doğrudan bağlantılıdır. Komşu ilçelerdeki site yönetimi sorunları ve çözümleri büyük ölçüde ortaktır.

• Bağcılar ve Bahçelievler: Güngören'in kuzeyi ve doğusunda yer alan bu ilçeler benzer konut yoğunluğuna sahiptir; çok katlı eski apartmanlarla yeni sitelerin iç içe geçtiği yapı hem burada hem Güngören'de aynı yönetim baskılarını yaratır.
• Bakırköy ve Zeytinburnu: Yüksek kira değerleri ve karma kullanım yapısı, malik-sakin ayrışmasını belirginleştirir; uzaktan yönetim ve çok portal ihtiyacı bu ilçelerle ortak bir başlıktır.
• Beylikdüzü ve Başakşehir: İstanbul'un batı yönünde büyüyen bu ilçeler büyük ölçekli, planlı sitelerin yoğunlaştığı alanlardır; toplu yapı yönetimi ve ihale süreçleri burada da öncelikli gündemdir.
• Beyoğlu, Beşiktaş ve Adalar: Kısa dönem kiralama yoğunluğunun arttığı bu alanlarda kiracı sirkülasyonu ve ortak alan yönetimi öne çıkar; Güngören'deki yöneticiler komşu ilçelerde bu sorunu yaşayan meslektaşlarından ders çıkarabilir.
• Avcılar, Büyükçekmece ve Çatalca: İstanbul'un batı banliyösüne doğru uzanan bu ilçelerde villa tipi siteler ve az katlı konutlar daha yaygındır; gönüllü yönetim ve küçük bütçeli apartman yönetimi burada ön plana geçer.

SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Güngören'deki bir site ile Arnavutköy ya da Ataşehir'deki başka bir mülk aynı panelden, herhangi bir kurulum gerektirmeden yönetilebilir; birden fazla binası olan malik ve yöneticiler için bu tek platform yapısı ciddi zaman tasarrufu sağlar. İstanbul geneli site yönetimi sayfasında tüm ilçelere ait rehberlere ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici olmak; karar alma, para yönetme ve kişisel veriyle çalışma sorumluluklarını birleştiren bir vekillik görevidir. KMK m.38 uyarınca yönetici kusurlu davranışlarından doğan zararlardan sorumludur; bu sorumluluğun sınırları mevzuatta çizilmiştir.

KVKK kapsamında dikkat edilmesi gereken iki alan öne çıkar. Birincisi, kat malikleri ve sakinlerin iletişim bilgilerini içeren liste kişisel veridir; bu liste yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. İkincisi, bina girişi veya ortak alanlara yerleştirilen güvenlik kameraları için kat maliklerini ve sakinleri bilgilendiren bir aydınlatma metni asılması gerekir; aksi hâlde KVKK ihlali söz konusu olabilir.

Sitenizde kapıcı, bahçıvan veya güvenlik personeli gibi çalışanlar varsa iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. SGK bildirimleri, yıllık izinler, asgari ücret güncellemeleri ve kıdem tazminatı hesapları bu çalışanlar için geçerlidir. Çalışan sayısına göre iş sağlığı ve güvenliği düzenlemelerinin de takip edilmesi gerekir; güncel mevzuatı mali müşavirinizle birlikte değerlendirmenizi öneririz.

KVKK uyum belgelerini ve aydınlatma metinlerini hazır tutmak, ilerideki denetimlerde sizi koruyan en basit önlemdir. Yasal uyum modülü, bu belge arşivini güncel ve erişilebilir biçimde saklayarak olası bir itirazda kanıt olarak kullanmanızı sağlar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

İstanbul'da yönetim devren alan yöneticilerin tekrarlayan hataları bellidir. Bu listeyi okumak, aynı hatayı yapma olasılığınızı önemli ölçüde azaltır.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem muhasebe karmaşasına hem de kişisel hukuki riske yol açar. Site adına ayrı banka hesabı açmak geciktirilmez.
2. Elden nakit tahsilat yapmak. Makbuz düzenlense bile elden alınan nakit banka kaydı olmadığından ileride ispat edilemez. Tüm ödemeler banka üzerinden alınmalıdır.
3. Karar defterini tutmamak veya düzensiz tutmak. Karar defteri hem KMK gereği hem de itiraz durumunda birincil kanıt belgesidir. Her toplantı sonrası imzalatılmış kayıt şarttır.
4. Genel kurul çağrısını gündemsiz yapmak. Gündemsiz ya da eksik gündemli çağrıyla alınan kararlar hukuki itirazlara açıktır. Gündem, çağrı yazısında açıkça yer almalıdır.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 uyarınca işletme projesi yöneticinin zorunlu görevidir. Projesiz yıl geçirmek, aidatın keyfi belirlendiği izlenimi yaratır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminat uygulamak bir tercih değil, alacaklıları koruma aracıdır; uygulamaktan vazgeçmek diğer kat maliklerine haksızlık olur.
7. Devir-teslim tutanağı almamak. Güngören'deki sık el değiştiren binalarda tutanaksız devir, eski yönetici dönemi borçlarının yeni yöneticiye yıkılmasıyla sonuçlanabilir. Tutanak olmadan imzalamayın; imzalamadan teslim almayın.