Kadıköy, İstanbul'da site & apartman yönetim sistemi

Kadikoy'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağını imzalamak, defterleri ve kasa-banka durumunu teslim almak, aidat borç listesini çıkarmak ve yıllık işletme projesini taslaklamak. İstanbul genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; Kadikoy'deki yeni ve güvenlikli sitelerde bu bandın üst yarısına yaklaşılırken eski apartmanlarda alt bant daha yaygın. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Kadikoy ve İstanbul koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Kadikoy'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmak dört temel yükümlülüğü beraberinde getirir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 gereğince defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları işletmek ve genel kurula hesap vermek yöneticinin asli görevidir. Bu yükümlülükler hem küçük bir apartmanda hem de Kadikoy'ün çok katlı, çok bloklu sitelerinde aynı yasal zeminde geçerlidir.

Kadikoy, İstanbul'un Anadolu yakasının en yoğun kentsel dokusuna sahip ilçelerinden biridir. Buradaki konut stoku; onlarca yıllık apartmanlardan, son dönemde inşa edilmiş güvenlikli ve sosyal donanımlı sitelere kadar uzanan geniş bir yelpazeyi kapsar. Bu çeşitlilik, yönetici olarak karşılaşacağınız soruların da zengin olacağı anlamına gelir: tek asansörlü eski bir binadan, spor alanı ve yüzme havuzu olan büyük bir toplu yapıya kadar her ölçekte yönetim süreci farklı bir ağırlık taşır.

Şunu baştan bilmeniz size zaman kazandırır: İstanbul'daki binlerce yönetici bu süreçten geçiyor. Sorularınızın büyük bölümünün net yasal karşılıkları var. Geriye kalan kısım ise deneyim ve doğru araç seçimiyle çözülüyor.

İlk 30 Gün: Kadikoy'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ay kaotik geçebilir; ama yapılacaklar listesi aslında sıralı ve yönetilebilirdir. Aşağıdaki dört haftalık plan, hem küçük bir Kadikoy apartmanında hem de büyük bir toplu yapıda geçerlidir.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Önce belgeleri alın. Eski yöneticiden devir-teslim tutanağı imzalatarak şunları teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü, kasa bakiyesi, tüm aktif sözleşmeler (asansör bakımı, güvenlik, temizlik vb.), sigorta poliçeleri ve varsa geçmiş döneme ait borç-alacak listesi. Tutanaksız devir, ileride hukuki ihtilafa açık kapı bırakır.

Kadikoy gibi büyük ilçelerde yapı yaşı ve site büyüklüğü değişkendir; dolayısıyla eski yöneticiden alınacak belge sayısı da değişir. Birden fazla blok varsa her blok için ayrı defter ve hesap durumu isteyin.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Sitenin banka hesabını kendi kişisel hesabınızdan ayırın; sitenin hesabı site adına açılmış olmalı, kendi adınıza değil. Aidat borçlusu listesini çıkarın: Kim kaç ay gecikmiş, toplam açık bakiye ne kadar? Bekleyen faturaları (asansör, güvenlik, temizlik, ortak alan faturaları) tek tek listeleyin. Kadikoy'de yaygın olan büyük sitelerde ortak alan enerji faturalarının toplamı sizi şaşırtabilir; bunları görünür kılmak erken sürprizleri önler.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini bir listede derleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Arıza ve talep bildirimleri için bir kayıt yöntemi belirleyin: e-posta, uygulama veya standart bir form; hangisi olursa olsun tutarlı kullanın. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu üçüncü haftaki iletişim listesi ve arıza kayıt sistemi ilk girişte hazır gelir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesini hazırlamak ve genel kurula sunmakla yükümlüdür. Bu projeyi dört başlıkta taslaklamak yeterlidir: sabit giderler (personel, asansör, temizlik), değişken giderler (bakım, onarım), yedek akçe kalemi ve aidat tutarı önerisi. İstanbul'da büyük sitelerde bu taslak zaman alır; erken başlayın. Kadikoy'deki birçok binanın İstanbul'un yoğun kentsel dinamikleriyle şekillenmiş karma bir kiracı-malik profili vardır; bütçe kalemlerini gerçek harcama geçmişine dayandırın, tahmini abartmayın.

Kadikoy'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

İstanbul genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır ve binanızın özelliklerine göre bu bandın içinde farklı bir noktaya düşebilir. Kadikoy'de yeni inşa edilmiş, asansörlü, güvenlikli ve ortak tesisli sitelerde üst banda, hatta üzerine çıkmak sıradışı değildir. Buna karşın aynı ilçedeki eski ve daha küçük apartmanlarda alt bant daha yaygın bir tablodur.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: giderler ya arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen başka bir yöntemle dağıtılır. Uygulamada en yaygın yol eşit bölüşümdür, ancak büyük sitelerde arsa payı yöntemi de kullanılır. Genel kurul, yöneticinin sunduğu işletme projesine dayanarak aidat tutarını oylar ve bu karar karar defterine işlenir.

Kadikoy'deki yapıların önemli bir bölümü merkezi konumu nedeniyle asansör, güvenlik kamerası ve hidrofor gibi sistemlerin bakım maliyetlerini taşır. Bu kalemleri işletme projesine baştan doğru yerleştirirseniz yıl içinde ek toplantı çağrısına gerek kalmaz. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı banka veya online tahsilat kanalları üzerinden toplayın; elden nakit almak hem kayıt güçlüğü yaratır hem de güven sorununa zemin hazırlar. Her ödemenin makbuzunu veya banka dekontu kaydını saklayın.

KMK m.20 uyarınca aidatını ödemeyen kat malikine aylık %5'e kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu oran genel kurulca belirlenebilir. Süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma gönderin, ardından noter kanalıyla ihtarname iletin, sonuç alınamazsa icra takibi başlatın. İcra yolunu erkenden denemek hem sizi hem diğer malikler açısından ileriki dönemde hak kayıplarını önler.

Kadikoy gibi İstanbul'un köklü ilçelerinde mülk sahiplerinin bir kısmı başka şehirlerde ya da yurt dışında ikamet edebilir. Bu durumda yazılı bildirimlerin elektronik kanallarla desteklenmesi takip sürecini hızlandırır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme hesaplaması elle yapılmak zorunda kalmaz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kadikoy İçin Karar Rehberi

Kadikoy'de her iki modeli de tercih eden siteler mevcuttur. Karar, çoğunlukla binanın büyüklüğüne ve yöneticinin kullanılabilir zamanına göre şekillenir.

İstanbul'da profesyonel yönetim şirketi arzı il genelinde güçlüdür; ancak kalite farklılıkları ciddi olabilir. Şirket değerlendirirken referans listesi, sigorta durumu ve sözleşme kapsamı üzerinde durun. Kadikoy'ün büyük toplu yapı komplekslerinde KMK toplu yapı hükümlerine hakim bir şirket çok daha doğru seçim olacaktır.

Üçüncü bir yol da mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu yaklaşım özellikle orta ölçekli binalarda hem ekonomik hem de şeffaflık açısından güçlü bir seçenek haline gelmiştir.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman yönetiminin mali düzeni için ilk adım, hesap ve kayıt işlemlerini kişisel hesaplarınızdan tamamen ayırmaktır. Bunun pratik yolu şöyledir:

1. Vergi numarası başvurusu: Bağlı olduğunuz vergi dairesine gidin. Yanınızda genel kurul karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi, yönetici kimliği ve yönetici atama kararı örneği bulunmalıdır. İstanbul'da vergi daireleri yoğun olduğundan randevu sistemiyle gidin; belge listesi şubeye göre küçük farklılık gösterebilir, telefonla önceden teyit edin.
2. Site adına banka hesabı: Alınan vergi numarasıyla herhangi bir bankada site adına hesap açtırabilirsiniz. Bu hesap yalnızca site gelir ve giderleri için kullanılmalıdır.
3. SGK ve personel yükümlülüğü: Kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi zorunludur. İş güvenliği yükümlülükleri de bu kapsamda devreye girer. Konunun ayrıntıları için mali müşavirinizden destek alın.

Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın. Bu hem hukuki sorumluluk riski oluşturur hem de genel kurulda hesap vermeyi güçleştirir. Bu bölüm kasıtlı olarak ürün bağlantısı içermez; resmî adımlar tarafsız bir şekilde doğru uygulanmalıdır.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Genel kurul, kat maliklerinin en yüksek karar organıdır ve yönetici olarak siz bu toplantıyı düzenlemek ve yönetmekle yükümlüsünüz. KMK m.29–32 çerçevesinde temel kurallar şunlardır:

• Olağan genel kurul yılda en az bir kez toplanır.
• Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce, tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla yapılmalıdır; çağrıda gündem açıkça belirtilmelidir.
• İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) hem kat maliklerinin sayı çoğunluğunu hem de arsa payı çoğunluğunu gerektirir.
• Nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır; bu toplantı ilk toplantı davetiyesinde duyurulmuş olmalıdır.
• Alınan kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıda hazır bulunan kat maliklerince imzalanır.

Sık yapılan üç hata: Çağrıda gündem belirtmemek (gündem dışı alınan kararlar iptal edilebilir), ikinci toplantı tarihini davette duyurmamak ve kararları toplantı anında değil günler sonra deftere yazmak. Bu üç hatadan kaçınmak çoğu hukuki ihtilafı baştan önler. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Yukarıdaki bölümlerde ele aldığımız sorunlar — devir teslim kaosu, aidat takibi, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlikler — yeni yöneticilerin büyük çoğunluğunun aynı anda yaşadığı yüktür. SiteYönetim bu yükü parçalara ayırıp her birine sistemli bir çözüm sunar.

AI Operatör: Komutlarınızla Çalışır, Onayınızla Hareket Eder

Pratik bir senaryo düşünün: "Bu ayın ödemelerini kontrol et, aidatını yatırmayan dairelere nazik bir hatırlatma hazırla." AI Operatör bu komutu alır; borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve size sunar. Onayınızı vermeden hiçbir şey gönderilmez. Onay adımı her zaman sizde, her zaman.

İkinci senaryo Kadikoy'deki büyük sitelerde sık yaşanır: Ortak alanda bir asansör arızası bildirildi. "Asansör bakım firmasına iş emri taslağı hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, bakım sözleşmenizden firmayı saptar, iş emri metnini hazırlar ve sizin onayınızla iletir. Saatlerce aranıp koordinasyon yapmak yerine tek bir onay adımı kalır.

Üçüncü senaryo: Genel kurul çağrısı zamanı yaklaştı. "15 gün sonraki genel kurul için çağrı metni ve gündem taslağı hazırla" komutuyla AI Operatör KMK m.29 gerekliliklerine uygun metni hazırlar, vekâlet formunu oluşturur; siz gözden geçirip imzalarsınız. Yasal süre hesabı yazılımın hatırasıyla yapılır, sizin takviminize yük binmez.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararda Hukuki Yol Gösterici

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir kat malikine karşı hangi yolu izlemeliyim?" — bu soruyu ilk genel kuruldan önce mutlaka düşünmüş olacaksınız. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK çerçevesine dayanarak size somut bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı oranı, ihtar süreci, icra takibine geçiş eşiği.

Şunu açıkça belirtelim: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli bir tercihtir. Hukuki rehberin değeri, sizi doğru soruyu doğru kişiye sormaya hazırlamasında yatar.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul gerçekleşme takvimi gibi kriterler bu puanı oluşturur. Yönetimi devraldığınız gün karneyi çalıştırın; altı ay sonraki karneyle yan yana koyun. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine rakamla kanıtlarsınız. Kadikoy'deki büyük sitelerde denetçi kurulu bu karneyi düzenli takip edebilir; şeffaflık kavgayı azaltır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi özel portallarından erişir. Kadikoy'de mülk sahibinin farklı bir ilçede ya da şehirde ikamet ettiği durumlar yaygındır. Malik kendi portalından borcunu, makbuzunu ve genel kurul kararlarını görebilir; sizi aramaz. Denetçi kendi portalından hesapları inceleyebilir; "defterleri göreyim" talebiyle gelen iletişim trafiği sıfıra yaklaşır.

Deneyin, Ardından Karar Verin

Bulut tabanlı yapısı sayesinde kurulum gerekmez; tek bir apartmandan yüzlerce daireli bir toplu yapıya aynı platform çalışır. 14 gün ücretsiz deneyin, kredi kartı bilgisi girmeden. Karar verme süreniz içinde tüm modüllere tam erişiminiz olur. Apartman yönetim programını denemek için kayıt yeterlidir.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılında hangi modüle hangi ayda ihtiyaç duyacağı oldukça öngörülebilirdir. Aşağıdaki üç küme bu kronolojiye göre düzenlenmiştir.

Para İşleri: Aidattan Muhasebeye

İlk haftadan itibaren en acil alan tahsilat ve borç takibidir. Online aidat tahsilatı modülü, ödeme bağlantılarını malike iletir; aidat takip programı gecikme hesaplamasını, hatırlatmaları ve borç raporunu otomatik yürütür. Muhasebe ve e-Fatura modülü, gider kayıtlarını ve tedarikçi ödemelerini apartman muhasebe programı altında toplar; yıl sonunda işletme defteri ve hesap özetini genel kurula hazır biçimde sunar. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, büyük Kadikoy sitelerinde özellikle su ve ortak alan elektriği tüketimini daireler arasında bölüştürür; manuel hesaplama hatalarını ve tartışmaları ortadan kaldırır.

Operasyon: Arızadan Personeye

Arıza ve bakım modülü, her bildirimi kayıt altına alır; durumu "açık / devam ediyor / kapatıldı" olarak izler ve bakım takvimini yönetir. Duyuru, SMS ve push bildirimleri, Kadikoy'deki site sakinlerine toplantı duyurusu, su kesintisi ya da güvenlik uyarısı anlık ulaştırır. Otopark, ziyaretçi ve güvenlik modülleri büyük sitelerin kapı yönetimini kolaylaştırır. Personel ve bordro modülü, kapıcı ya da güvenlik görevlinizin SGK ve maaş süreçlerini takip eder. Sosyal tesis rezervasyonu, ortak alanların (toplantı salonu, spor alanı) çakışmasız kullanımını sağlar. Sigorta, acil durum planı ve belge arşivi modülü tüm poliçeleri, talimatları ve yasal belgeleri merkezi bir yerden erişilebilir tutar.

Rakipte Olmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki modül piyasada benzerini bulmak zordur. İhale Portalı'nda Kadikoy'deki ya da İstanbul'daki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız. Çatı yalıtımı yenileme, asansör bakım sözleşmesi değişikliği veya güvenlik kamera sistemi kurulumu gibi işleri üç teklifle, karşılaştırmalı bir raporla ve genel kurula sunulabilir bir belgeyle sonuçlandırırsınız. Mahalle Pazaryeri ise site içindeki esnaf ve sakinler arasındaki alışverişi dijital ortama taşır; apartman sosyal dokusunu canlı tutar.

Raporlama ve denetim modülü, dönemsel hesap özetlerini denetçiye veya genel kurula hazır biçimde sunar. Devir teslim modülü ise sistemi en başından kullananlar için son derece değerlidir: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, tüm belgeler, hesaplar ve kayıtlar sistemde hazırdır; devir bir öğleden sonra tamamlanır. Bu, bu rehberin başında anlattığımız kaosa geri dönmeyin anlamına gelir.

İstanbul'un Kentsel Dinamiği Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Kadikoy, İstanbul'un hem tarihsel hem de güncel kentsel dönüşümünü en yoğun yaşayan ilçelerinden biridir. Bu gerçek, yönetim planınızı şu üç başlıkta somut biçimde etkiler.

Toplu Yapı ve Çok Bloklu Site Yönetimi

Kadikoy'de birden fazla blok ve ortak sosyal alanlardan oluşan toplu yapı kompleksleri giderek yaygınlaşmaktadır. KMK'nın toplu yapı hükümleri bu yapılar için ayrı bir yönetim kurulu ve ayrı blok yöneticileri öngörür. Toplu yapı genel kurulunda arsa payı ve blok temsili dengesi kritiktir; bu konuyu ilk genel kurul öncesinde bir avukatla netleştirmenizi öneririz.

Uzak Malik ve Kiracı Sirkülasyonu

İstanbul genelinde, özellikle Kadikoy gibi yatırım amaçlı alımların yoğun olduğu ilçelerde mülk sahiplerinin önemli bir kısmı bölge dışında ikamet eder. Kısa dönem kiralama ve kiracı sirkülasyonunun yüksek olduğu binalarda iletişim yönetimi, sakin profili değişimini takip etmek ve ziyaretçi kontrolü önem kazanır. Uzaktan portal erişimi, malik ile yönetici arasındaki koordinasyonu büyük ölçüde kolaylaştırır; telefon trafiği yerine sistem üzerinden bildirim akışı kurgulayın.

Profesyonel Şirket Seçimi ve Denetimi

İstanbul'da profesyonel yönetim şirketi arzı geniştir; ancak bu arz, kalite güvencesini otomatik sağlamaz. Şirketle çalışmaya karar verirseniz aylık raporlama yükümlülüğünü, hesap şeffaflığını ve acil müdahale sürelerini sözleşmeye açıkça yazın. Site yönetim yazılımının şirketle birlikte kullanılması, denetim katmanı sağlar: hesap hareketlerini ve arıza geçmişini bağımsız görebilirsiniz.

Kadikoy ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Kadikoy, Anadolu yakasının merkezinde konumlanır ve çevresiyle güçlü bir yönetim talebi kümesi oluşturur. Site yönetimi dinamikleri açısından komşu ilçelerle kıyaslandığında bazı farklar belirginleşir.

Atasehir yüksek katlı ve markalı konut sitelerinin yoğunlaştığı bir ilçedir; toplu yapı yönetimi ve büyük daire sayısı, profesyonel yönetim şirketlerine talebi artırır. Beykoz farklı bir profil sunar: sahil hattı boyunca yayılan villalar ve müstakil konutlar, büyük kentsel sitelerden farklı dinamikler taşır. Besiktas ve Beyoglu ise Avrupa yakasının tarihi ve yoğun dokusunda eski yapı stoğunu yönetme sorumluluğu ile öne çıkar; bu ilçelerde asansör ve kazan yaşı kritik bir kalem haline gelir.

Bakirkoy, Bahcelievler ve Bagcilar Avrupa yakasının yüksek nüfuslu bölgelerinde köklü apartman stoğuyla öne çıkar; buralarda gönüllü yönetici modeli hâlâ yaygındır. Beylikduzu ve Basaksehir son on yılda hızlı gelişen, yeni site projelerinin yoğunlaştığı ilçelerdir; aidat belirleme ve toplu yapı yönetimi konusunda benzer sorular gündeme gelir. Avcilar ve Buyukcekmece sahil hattı boyunca yazlık ve kalıcı konut karışımı barındırır; sezonluk doluluk değişimi yönetim bütçesini etkiler. Arnavutkoy, Catalca ve Adalar ise küçük ölçekli ve gönüllü yönetim gerçeğinin hakim olduğu coğrafyalardır.

Bayrampasa merkezi konumuyla köklü konut dokusu taşırken Adalar'da yönetim mesafesi ve lojistik, kıta ilçelerden farklı bir planlama gerektirir. Bulut tabanlı bir platform kullandığınızda Kadikoy'deki binanız ile İstanbul'un herhangi bir ilçesindeki bir diğer binanızı, kurulum olmadan aynı panelden yönetebilirsiniz. İstanbul geneli site yönetimi sayfasında tüm ilçeler için ortak rehber bilgilere ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici sıfatı bazı yasal yükümlülükleri de beraberinde getirir. Bunları bilmek korkutucu değil; tam tersine, önceden hazırlandığınızda hepsi yönetilebilir adımlara dönüşür.

KVKK kapsamında iki temel kural: Kat maliklerinin ve sakinlerin iletişim bilgileri kişisel veridir; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın. Binalarda güvenlik kamerası varsa aydınlatma metni hazırlanmalı ve ortak alanlarda görünür biçimde asılmalıdır; kayıtların ne kadar süre saklandığı ve kimin erişebildiği belirtilmelidir.

Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Kadikoy'deki büyük sitelerde bu yükümlülük birden fazla çalışanı kapsayabilir; güncel uygulamayı mali müşavirinizle teyit edin.

KMK m.38 kapsamında yönetici sorumluluğu: Yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur. Bu sorumluluk, kararların karar defterine eksiksiz işlenmesini, harcamaların belgelenmesini ve hesapların genel kurulda şeffaf biçimde sunulmasını gerektirir. KVKK uyum modülü aydınlatma metinlerini, kamera politikasını ve belge arşivini tek bir yerde tutarak bu yükümlülükleri takip etmenizi kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Bu hatalar İstanbul dahil tüm illerde tekrar eder. Listeyi okumak, aynı adımdan düşmemek için yeterlidir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk riski yaratır hem de genel kurulda hesap vermeyi imkânsız kılar. Site adına ayrı hesap şarttır.
2. Elden nakit toplamak. Kayıt tutmak güçleşir, güven sorunu ortaya çıkar. Tüm tahsilat banka üzerinden yapılmalıdır.
3. Karar defterini işlememek veya geç yazmak. Kararların toplantıdan günler sonra yazılması hem hukuki geçerliliği zedeleyebilir hem de anlaşmazlıkta ispat güçlüğü yaratır.
4. Gündemsiz çağrı yapmak. Gündem belirtilmeyen genel kurul toplantısında alınan kararlar itiraz konusu olabilir. Çağrıda her kalem ayrıca yazılmalıdır.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 yükümlülüğü olmakla birlikte birçok yönetici bütçesiz ilerler; yıl sonunda açıklar sürpriz olarak karşısına çıkar.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Tahsilatta "nazik olmak" için tazminat uygulamamak, düzenli ödeyen kat maliklerini haksız konuma sokar. Yasal hak kullanılmalı ve tutarlı uygulanmalıdır.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Kadikoy gibi büyük ilçelerde özellikle toplu yapılarda tutanaksız devir, önceki dönemden kalan borç ve arızaların yeni yöneticinin üstüne yıkılmasına zemin hazırlar. İlk haftanın en kritik adımıdır.