Maltepe'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını açmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İstanbul genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; Maltepe'nin yoğun kentsel dokusu ve çok bloklu site yapısı bu aralığın nasıl şekilleneceğini doğrudan etkiliyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Maltepe koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Maltepe'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetimi devraldığınız anda dört temel yükümlülükle karşı karşıyasınız: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları bakmak ve genel kurula hesap vermek. Bunlar Kat Mülkiyeti Kanunu m.35'in size biçtiği görevler; kanun değil, pratik yaşam da bu sırayı doğruluyor.
Maltepe, İstanbul'un Anadolu yakasında Marmara kıyısında konumlanan, köklü kentsel dokusuyla yüksek apartman yoğunluğuna sahip bir ilçedir. Burada yönetici olmak, hem büyük çok bloklu sitelerin karmaşık toplu yapı dinamiklerini hem de eski apartman stoğunun kendine özgü bakım gereksinimlerini karşılamak demektir. İstanbul genelindeki yüz binlerce yönetici aynı süreçten geçiyor; Maltepe'dekiler ise buna bir de İstanbul büyükşehir hızını ve rekabetçi tedarikçi pazarını eklemek durumunda.
İyi haber şu: ilk 30 günü doğru geçirirseniz sonraki 11 ay çok daha az kaotik olur. Haber kötü de değil aslında, sadece iş yoğun — ve bu rehber tam da o ilk ayı planlı yönetmeniz için yazıldı.
İlk 30 Gün: Maltepe'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk yedi gün tamamen belge ve kayıt alımına ayırın. Eski yöneticiden almanız gereken liste şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü, kasadaki nakit ve makbuzlar, aktif sözleşmeler (asansör bakım, güvenlik, temizlik, peyzaj), borç-alacak listesi ve yönetim planı fotokopisi. Devir-teslim tutanağını iki tarafın imzalayacağı şekilde hazırlayın; imzasız bir devir ileride yönetici değişikliği uyuşmazlıklarında sizi zor durumda bırakır.
Maltepe'de çok bloklu siteler yaygın olduğundan toplu yapı kapsamındaki belgelerin — blok bazlı hesaplar, ortak tesis yönetim planı — eksiksiz olup olmadığını ayrıca kontrol edin. KMK'nın toplu yapı hükümleri gereği her blok kendi yönetim sürecini yürütse de toplu yapı kurulu kararları ve muhasebesi ayrı tutulur.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını site adına açın ya da mevcut hesabın yetkisini devralın; kişisel hesabınızı asla site parası için kullanmayın. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kaç daire, toplam tutar ve borcun ne kadardır. Bekleyen faturaları tespit edin — asansör bakım şirketi, elektrik, temizlik personeli gibi düzenli ödemeler aksarsa faturası yüksek gelir.
Bu haftanın sonunda elinizde net bir tablo olmalı: yönetimi hangi finansal durumla devraldığınızı bilmek, birkaç ay içinde hesap verebilmek için zorunludur.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılır, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak ilan panosu, WhatsApp grubu ya da dijital platform — Maltepe gibi yüksek nüfuslu bir ilçede dijital kanalın önemi büyük, çünkü sakinlerin bir kısmı ilçe dışında çalışıyor olabilir. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu haftada netleştirin.
Bu üç sürecin tamamını elektronik ortamda yönetmek istiyorsanız site yönetim yazılımı ilk günden devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydını hazır sunar; ilk 30 güne özel düşünülmüş gibi çalışır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yöneticinin bir işletme projesi hazırlaması gerekir. Bu proje tahmini giderleri ve her kat malikine düşen payı gösterir. Maltepe'de hizmet tedarikçisi seçenekleri çok olduğundan fiyat tekliflerini karşılaştırmak için birkaç gün ayırın. Asansör bakımı, temizlik, güvenlik ve peyzaj için yıllık maliyetleri tahmin edin ve toplamı daire sayısına bölün — bu taslak rakam ileriki genel kurulda başlangıç noktanız olacak.
Maltepe'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Maltepe için bağımsız bir aidat istatistiği yayımlanmamaktadır; ancak İstanbul genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺600–₺2.200 aralığındadır. Bu aralığın alt bandı, asansörü, güvenlik personeli veya ortak tesisi olmayan eski apartmanları; üst bandı ise yüzme havuzu, güvenlik kamerası, spor salonu gibi tesisleri olan modern siteleri kapsar. Maltepe'nin karma yapısı — kıyıya yakın yeni sitelerin yanı sıra iç kesimlerdeki daha eski apartman blokları — aynı ilçe sınırları içinde her iki ucun da geçerli olabileceği anlamına gelir.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 çerçeveler: arsa payı oranında ya da eşit paylaşım yöntemiyle belirlenir, ancak asıl belirleyici işletme projesinin içeriğidir. Doğru hesaplamak için şu kalemleri toplayın: asansör bakım sözleşmesi, elektrik/su faturaları, güvenlik ve temizlik personeli ücreti, peyzaj, sigorta ve bir yıllık öngörülen onarım bütçesi. Toplamı daire sayısına (arsa payı kullanıyorsanız paya orantılı) böldüğünüzde taslak aidat rakamına ulaşırsınız.
İstanbul'da yüksek nüfus yoğunluğu, ortak alan kullanımını da yoğunlaştırıyor; bu da bakım ve temizlik maliyetlerini doğrudan etkiliyor. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; tahmini işletme projenizi dakikalar içinde görürsünüz.
Genel kurul, yöneticinin sunduğu bu işletme projesini onaylayarak aidatı kesinleştirir. Onaydan sonra aidat, o dönem için bağlayıcı hale gelir; genel kurulun bilgisi dışında tek taraflı artırım yapılamaz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en güvenli yol banka transferidir; elden para almak ne hukuken yasak olsa da uygulamada hem yönetici hem malik için risk yaratır — makbuz uyuşmazlıkları, kayıp para iddiaları ve denetçi eleştirisi kaçınılmaz olur. Site adına açık banka hesabına havale ya da EFT ile tahsilat, hem kayıt düzenini hem de şeffaflığı sağlar.
Ödeme yapmayan kat malikine ilk adım yazılı hatırlatmadır: kapıya bırakılan ihtar, e-posta ya da kayıtlı mesajla belgeleyin. KMK m.20 uyarınca gecikme durumunda aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Yazılı hatırlatmaya yanıt alınamazsa noter ihtarı, ardından icra takibi yoluna gidilebilir. Mahkeme aşamasına gelmeden çözüm çoğu durumda mümkündür; erken, kayıtlı iletişim bu sürecin en önemli girdisidir.
Aidat takip programı ile ödeme hatırlatmaları otomatik gider, gecikme tazminatı hesabı sistem tarafından yapılır; böylece kovalamaca yerine kayıt düzeni kurmaya vakit ayırırsınız.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Maltepe İçin Karar Rehberi
Maltepe, İstanbul büyükşehir dinamiklerini taşıyan bir ilçe olduğundan profesyonel site yönetimi şirketi arzı burada görece gelişmiştir. Bununla birlikte profesyonel yönetimin her durumda doğru tercih olmadığını da belirtmek gerekir.
| Durum | Önerilen Yol | Temel Gerekçe |
|---|---|---|
| 10 daireden küçük apartman | Gönüllü yönetici + yazılım | Profesyonel şirket ücreti aylık aidatın büyük bölümünü yer |
| 10–50 daire, tek blok | Gönüllü yönetici + yazılım ya da yarı-profesyonel destek | İşlem hacmi orta; yazılım bürokrasiyi büyük ölçüde kaldırır |
| 50+ daire veya çok bloklu site | Profesyonel şirket değerlendirilebilir | KMK toplu yapı hükümleri, çok bloklu koordinasyon uzmanlık ister |
| Yöneticinin şehir dışında olduğu durum | Profesyonel şirket veya uzaktan yönetim yazılımı | Uzaktan erişim olmadan günlük işler aksıyor |
Profesyonel şirket seçerken Maltepe ve çevresinde referans kontrolü yapın, sözleşmeye muhasebe raporlaması ve fesih koşullarını mutlaka ekleyin. Şirket değiştirmeniz gerektiğinde devir-teslim zorluğunun ne kadar büyük olabileceğini göz önünde bulundurun.
Üçüncü bir yol da var: kendi yönetiminizi sürdürüp ağır bürokratik işi bir yazılıma devredin. Bu seçeneği bir sonraki bölümde ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek için önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekebilir; bu zorunluluk çalışanı olan ya da belirli işlemler yapan yönetimlerde kesinleşir. İşte adım adım süreç:
- Yönetici seçim kararını karar defterine işleyin ve onaylı bir örneğini alın.
- Yönetim planı ve kat maliklerinin listesiyle Maltepe Vergi Dairesi'ne başvurun; potansiyel vergi numarası alın.
- Vergi numarasıyla site adına banka hesabı açın; hesap yetkisini yönetici sıfatıyla imzalayın.
- Kapıcı, güvenlik veya başka çalışanınız varsa SGK işe giriş bildirgesi zorunludur; iş güvenliği yükümlülüklerini de göz ardı etmeyin.
Kişisel hesabınızda site parası tutmak, hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleriyle güven açısından ciddi risk taşır; denetçi raporu da bunu sorgulayacaktır. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Maltepe Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılır. Toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine iadeli taahhütlü mektupla ya da imza karşılığı çağrı yapılır; çağrıda toplantı tarihi, saati, yeri ve gündem açıkça belirtilir.
İlk toplantıda KMK m.30 gereği hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çifte çoğunluk aranır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Alınan kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanır.
Yeni yöneticilerin sıkça düştüğü üç hata:
- Çağrıda gündem maddesi yazmamak — gündemi olmayan toplantıda alınan kararlar itirazla iptal edilebilir.
- 15 günlük süreyi hesaplamadan toplantı tarihi belirlemek — süre eksik kalırsa toplantı geçerliliği tartışmalıdır.
- Kararları toplantı sonrasında karar defterine geçirmemek — imzasız karar hukuken ispat güçlüğü yaratır.
Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yönetmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz; yasal süreler sistem tarafından hatırlatılır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
İlk 30 günü bitirdiğinizde gerçek resim netleşir: devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi ve hukuki belirsizlikler hep bir arada geliyor. SiteYönetim'in mimarisi tam bu noktada devreye girer — her özellik bir derde yanıt olarak tasarlanmıştır.
AI Operatör
Somut bir senaryo ile başlayalım: "Bu ayki aidatları tahsil et, ödemeyenlere hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Bu onay adımı tesadüf değil — yöneticinin kontrolü her zaman elinde tutması gerekir.
Maltepe'nin çok bloklu site yapısına uygun bir örnek daha: Bloklardan birinde asansör arızası bildirildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım şirketine iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Arızanın açılış zamanı, iş emri içeriği ve kapanış tarihi otomatik kayıt altına alınır; denetçi sorarsa cevabınız hazır.
Büyük sitelerde ise birden fazla blokta aynı anda birden fazla işlem akabilir. AI Operatör her birini ayrı kayıt altında tutar, öncelik sırasına göre sıralar ve sizden yalnızca onay ister — kovalamaca değil, onay arayüzü.
Başka bir senaryo: Genel kurul dönemi geldi. AI Operatör çağrı metnini taslaklar, 15 günlük süreyi hesaplar, gündem maddelerini listeler ve vekâlet formunu hazırlar. Siz inceler, onaylarsınız, sistem gönderir. "15 gün önceden çağrı yapmayı unuttum" endişesi artık bir yazılım sorununa dönüşür, sizin sorununuz olmaktan çıkar.
AI Danışman
"8 aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yazın. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yazılı hatırlatma, gecikme tazminatı hesabı ve icra takibi adımlarını size açıklar. Yanıt aynı zamanda benzer davalarda mahkemelerin tutumuna ilişkin bir çerçeve sunar.
Şunu açıkça belirtmek gerekir: AI Danışman yol gösterir ve bilgi sağlar; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük kaydını bilerek yapıyoruz — güven inşa etmenin tek yolu sınırları önceden söylemektir.
Sitenin Karnesi
SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum, duyuru düzeni ve denetçi raporlaması gibi değişkenler karne puanına girer. Maltepe'de yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterebilirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine sayısal kanıtla hesap verirsiniz — bu büyük sitelerde ve çok bloklu yapılarda özellikle değerlidir.
7 Rol Bazlı Portal
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi özel portalından sisteme girer. Maltepe'de bir kısım mülk sahibinin ilçe dışında ya da yurt dışında yaşadığı gerçeğini düşündüğünüzde bu portallerin değeri netleşir: borcunu öğrenmek isteyen malik sizi aramaz, kendi ekranından görür. Denetçi tüm muhasebe kayıtlarına erişir, şeffaflık artar, olası anlaşmazlıkların önü kesilir.
Tek apartmandan AVM'ye kadar ölçeklenen, bulut tabanlı, kurulum gerektirmeyen bu platformu apartman yönetim programı sayfasından 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılında karşılaşacağı işler üç ana kümede toplanır; her küme için ayrı modüller çalışır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, muhasebe ve e-Fatura, gider paylaşımı ve sayaç okuma, işletme defteri — bunlar yılın 12 ayı dönen işler. Maltepe'de çok bloklu bir siteyi yönetiyorsanız her bloğun ayrı muhasebe kaydını tutmanız, giderleri bloklara ve dairelere doğru dağıtmanız gerekir. Apartman muhasebe programı bu ayrımı otomatik yapar; yıl sonu denetçi raporunu elle derlemek yerine sisteme verilen veriyi onaylarsınız.
Aidat takip programı ise ödeme günü geçen dairelere sistem tarafından belirlenen aralıklarla hatırlatma gönderir; tahsilat oranı yükselir, kovalamaca azalır.
Operasyon
Arıza ve bakım takibi, duyuru/SMS/push bildirimleri, otopark ve güvenlik yönetimi, ziyaretçi kaydı, personel ve bordro, tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum planı, belge arşivi — bunların tamamı tek panelde toplanır. Maltepe'nin yoğun kentsel ortamında birden fazla tedarikçiyle çalışmak kaçınılmazdır; tedarikçi sözleşmelerini ve fatura geçmişini aynı platformda tutmak denetim döneminde saatlerce süren dosya arama zahmetini ortadan kaldırır.
Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül diğer yönetim yazılımlarında bulunmuyor. İhale Portalı sayesinde İstanbul genelindeki tedarikçilerden — çatı yalıtımı, asansör modernizasyonu, güvenlik sistemi kurulumu gibi büyük işler için — kapalı zarf usulü yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Üç teklifin geldiği, karşılaştırıldığı ve seçim gerekçesinin belgelendiği bir ihale dosyasını genel kurula sunduğunuzda "seçimi nasıl yaptın?" sorusu kendiliğinden kapanır.
Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve ticaret akışını düzenler: sakinler hizmet arayanı bulur, tedarikçiler güvenilir bir müşteri tabanına ulaşır. Maltepe gibi büyük nüfuslu bir ilçede bu özelliğin yarattığı ekosistem, komşu ağlarının dijital karşılığıdır.
Yönetim döneminin sonunda devir-teslim modülü tüm kayıtları paketler; sizden sonraki yöneticiye devir yarım günden uzun sürmez. H2-2'de anlattığımız devir kaosu bu kez sizin değil başkasının derdi olacak — ama siz o kaosu yaşatmamış olacaksınız.
Maltepe'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Maltepe, İstanbul büyükşehir dinamiklerini ve Marmara kıyı konumunu bir arada barındıran ilçesidir. Bu iki faktör yönetim planınızı şekillendiren iki temel baskı noktası yaratır.
Çok Bloklu Site ve Toplu Yapı Yönetimi
Maltepe'de kentsel dönüşüm projeleriyle birlikte çok bloklu sitelerin sayısı artmıştır. KMK'nın toplu yapı hükümleri gereği bu tür yapılarda hem bireysel blok yönetimleri hem de ortak alanları kapsayan toplu yapı kurulu çalışır. Yönetici olarak hangi giderin bloğa, hangisinin toplu yapı ortak hesabına yazılacağını karıştırmamak kritik önem taşır; yanlış tahsis hem kat maliklerinin itirazına hem de genel kurul uyuşmazlıklarına zemin hazırlar.
Kıyı Konumu ve Bakım Takvimi
Marmara'ya cepheli binalarda tuzlu nem, dış cephe ve çatı malzemelerini daha hızlı aşındırır. Yıllık bakım takviminizi oluştururken dış cephe ve su yalıtımı kontrolünü sonbahara bırakmayın; ilkbahar sonunda yaptırılan bir kontrol, kış aylarında gelen acil onarım maliyetini ciddi ölçüde düşürür.
Profesyonel Yönetim Şirketi Kıyası
İstanbul genelinde ve Maltepe özelinde profesyonel site yönetimi şirketi arzı diğer illere kıyasla yüksektir. Bu şirketleri değerlendirirken aylık ücretin neyi kapsadığını, muhasebe raporlamasının hangi formatta verileceğini ve sözleşme feshinde devir-teslim sürecinin nasıl işleyeceğini mutlaka sorun. Bazı şirketler bağımsız muhasebe yerine kendi kapalı sistemlerini kullandığından geçiş zor olabilir.
Kendi yönetiminizi sürdürüp operasyonel yükü azaltmak istiyorsanız gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, çok daireli yapılarda sıkça yaşanan kalorimetre ve sayaç paylaşımı tartışmalarını tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Maltepe ve Çevresinde Site Yönetimi: İstanbul İlçe Panoraması
Maltepe'nin komşu ve yakın ilçelerinde site yönetimi sorunları büyük ölçüde benzer olmakla birlikte ölçek ve doku farklılıkları öne çıkar. İstanbul genelinde site yönetimi hakkında kapsamlı bilgi için İstanbul geneli site yönetimi sayfasını da inceleyebilirsiniz.
Anadolu yakasında Maltepe ile sınır komşusu olan Ataşehir, büyük ölçekli konut projelerinin yoğunlaştığı, toplu yapı koordinasyonunun kritik önem taşıdığı bir ilçedir. Maltepe ile benzer sorunları paylaşan Kartal'da ise kentsel dönüşüm bölgelerinde yönetim devri süreci özellikle dikkat ister. Pendik'te havalimanı bağlantısı nedeniyle kiracı sirkülasyonunun yüksek olduğu sitelerde sakin portalı ve uzaktan erişim ihtiyacı belirginleşir.
Avrupa yakasındaki ilçelerden Beylikdüzü ve Başakşehir, büyük toplu konut projelerinin damgasını vurduğu alanlardır; buradaki yöneticiler de Maltepe'dekiyle aynı çok bloklu site koordinasyon sorunlarıyla boğuşur. Beşiktaş ve Beyoğlu gibi merkezi ilçelerde ise eski yapı stoku ve daha küçük apartman ölçeği, gönüllü yöneticinin basit ama titiz bir defter düzeniyle üstesinden gelebileceği bir tablo sunar.
Büyükçekmece ve Arnavutköy, İstanbul'un büyümekte olan çevre ilçeleri olarak yeni yapıların yönetim süreçlerini kurmak durumundaki yöneticilere ev sahipliği yapar. Bakırköy'deki eski konut stoğu da sürekli bakım ve onarım bütçesi planlamasını ön plana çıkarır. Adalar ve Beykoz ise sezonluk doluluk değişimi nedeniyle aidat ve gider planlamasının yıl boyunca sabit kalmadığı özel durumlardır.
Bağcılar, Bahçelievler, Bayrampaşa ve Avcılar gibi yoğun nüfuslu ilçelerde küçük ölçekli apartmanların çoğunluğu, gönüllü yöneticiyi mesleğin bel kemiği yapar; basit ama düzenli bir kayıt sistemi burada da temel ihtiyaçtır. Çatalca'nın kırsal ağırlıklı dokusunda ise daire sayısı azdır ve yönetim çoğunlukla tek bir kişinin yarım gününü alır.
Bulut tabanlı bir platform olduğundan Maltepe'deki çok bloklu sitenizi ve Anadolu yakasındaki başka bir mülkü aynı panelden, kurulum olmadan yönetebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Site yöneticisi olarak hukuki sorumluluklar yalnızca KMK ile sınırlı değil. Üç kritik alan öne çıkıyor: kişisel verilerin korunması, çalışan hakları ve vekil sıfatıyla sorumluluk.
KVKK kapsamında güvenlik kameralarına aydınlatma metni asılması zorunludur; kayıtların saklanma süresi ve erişim yetkisi de yazılı olarak belgelenmelidir. Kat malikleri iletişim listesi yönetim amacı dışında kullanılamaz, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Büyük sitelerde kamera sayısı ve kayıt merkezi varsa KVKK veri sorumlusu kaydı da değerlendirmeniz gereken bir adımdır.
Kapıcı veya güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK işe giriş bildirgesini çalışma başlangıcında vermeniz, iş güvenliği önlemlerini almanız ve bordroyu düzenli tutmanız yasal zorunluluktur. Bu yükümlülüklerin karşılanmaması idari para cezasına yol açabilir; güncel uygulamayı mali müşavirinize teyit ettirin.
KMK m.38 yöneticinin kat malikleri kuruluna karşı vekil sıfatıyla sorumlu olduğunu düzenler; bu sorumluluk görevi kötüye kullanma veya ihmalden doğan zararları kapsar. Kararlarınızı karar defterine işlemek, harcamalarınızı faturayla belgelemek ve banka hesabını şeffaf tutmak bu sorumluluğu yönetmenin en pratik yoludur.
KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetim döneminde gerekli dokümanları tek yerden çıkarabilirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü hatalar, çoğunlukla önceki yöneticiden öğrenilmemiş veya önemsenmemiş pratiklerden kaynaklanır. İşte en yaygın yedi tanesi:
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem de hesap verebilirlik açısından doğrudan risk; her lira site hesabında akmalıdır.
- Elden nakit toplamak. Makbuz uyuşmazlıkları ve kayıp iddialarının en yaygın kaynağı; banka transferini mutlak kural haline getirin.
- Karar defterini işlememek. Kararlar hafızada değil, imzalı kayıtta yaşar; aylarca işlenmemiş defter denetçi raporu için kırmızı bayraktır.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Gündemsiz toplantıda alınan kararlar itirazla iptal edilebilir; çağrıda her madde açık yazılmalıdır.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37'deki bu zorunluluk atlandığında yıllık bütçe belirsizleşir, aidat tartışmaları kaçınılmaz olur.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödemeyen malike karşılıksız kolaylık göstermek, düzenli ödeyen kat maliklerini cezalandırmaktır; tazminat hakkınızı bilin ve kullanın.
- Devir-teslim tutanağı almadan yönetimi kabul etmek. Maltepe'de özellikle çok bloklu sitelerde tutanaksız devir, devraldığınız borç ve arızaların sorumluluğunu da devraldığınız anlamına gelebilir.
Maltepe'deki sitenizin ilk 30 gün planı elinizde, aidat belirleme ve tahsilat haritanız hazır, genel kurul ve yasal süreçler için çerçeveniz var. Sıra tekrar eden işleri otomatiğe bağlamaya geldi.
14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Kurulum yok, bulut tabanlı; tek daireden çok bloklu büyük siteye kadar aynı gün çalışmaya başlarsınız. Sitenizin gider kalemlerini önceden hesaplamak istiyorsanız aidat hesaplama aracından başlayabilirsiniz.