Zeytinburnu'de bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İstanbul'un il merkezine yakın bu ilçesinde konut dokusu yoğun ve çeşitlidir; İstanbul il genelinde aylık aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir ve Zeytinburnu'deki bina tipine göre bu aralıkta farklılaşma beklenebilir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini İstanbul koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Zeytinburnu'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi sıfatını aldığınız andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun size yüklediği dört temel yükümlülük başlar: karar defteri ve işletme defterini tutmak (KMK m.35), aidat ve ortak gider paylarını toplamak (KMK m.20), ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bunlar yasal zorunluluktur; iyi niyetle başlamış olmanız sizi bu sorumluluklardan muaf kılmaz.
Zeytinburnu, İstanbul'un il merkezine yakın, ulaşım bağlantıları güçlü ve konut yoğunluğu yüksek bir ilçesidir. İlçede hem eski dönem çok katlı apartmanlar hem de daha yeni ve büyük ölçekli siteler bulunmaktadır. Bu çeşitlilik, yönetim modelini ve karşılaşacağınız sorunların ağırlığını doğrudan etkiler: küçük bir apartmanda işler basit tutulabilirken büyük bir toplu yapı kompleksinde KMK'nın toplu yapı hükümleri devreye girer ve yönetim koordinasyonu daha karmaşık bir hal alır. Her iki durumda da temel mevzuat aynı, ancak ölçek ve gereken zaman yatırımı farklıdır.
İstanbul'da yüz binlerce konut birimi bulunmaktadır ve bu hafta yönetim devralan yalnızca siz değilsiniz. Aynı soruları soran, aynı süreci başlatan yüzlerce yönetici şu an sizinle paralel yürüyor. Bu rehber o süreci kısaltmak için yazıldı.
İlk 30 Gün: Zeytinburnu'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk 30 gün, yönetici olarak güvenilirliğinizi ya da kaotik bir başlangıcı belirlediğiniz dönemdir. Aşağıdaki dört haftalık yapı, neyin ne zaman yapılacağını netleştirir.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Önceliğiniz eski yöneticiden belgeleri eksiksiz teslim almaktır. Alınacaklar listesi: karar defteri, işletme defteri (yıllara ait), site adına açık banka hesabı bilgileri ve şifreleri, kasa varsa kasa mevcudu ve tutanağı, yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (asansör bakımı, güvenlik, temizlik, sigorta), borç-alacak listesi, yönetim planı örneği ve kat malikleri kurulunun iletişim bilgileri. Tüm bu teslimalat için devir-teslim tutanağı imzalanmalıdır. Tutanak imzalanmadan teslim almayın; sorunlar sonradan size yüklenebilir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site adına banka hesabı düzenlenmesi ikinci haftanın önceliğidir. Kişisel hesabınızı kesinlikle kullanmayın. Aidat borçlusu listesini banka ekstreleri ve önceki dönem kayıtlarından çıkarın; hangi dairenin ne kadar birikmiş borcu var, bu hafta netleşmeli. Bekleyen faturaları tespit edin: asansör periyodik bakımı, ortak alan elektriği, temizlik hizmetleri gibi kalemler gecikirse hem hukuki hem mali sorun doğar. Zeytinburnu gibi büyükşehir ilçelerinde çok sayıda tedarikçi sözleşmesi söz konusu olabileceğinden bu tarama birkaç saat sürebilir; sabırlı olun.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve sakinlerin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak WhatsApp grubu, panoda fiziksel ilan ya da dijital platform. Arıza ve talep kayıt yönteminizi açıklayın; "bana söyleyin, ben hallederim" düzeni büyük ölçekli binalarda çöker. Site yönetim yazılımı kullananlar bu aşamada arıza kaydını, borçlu listesini ve devir-teslim raporunu ilk günden hazır bulur; 14 günlük ücretsiz deneme özellikle bu kritik ilk ay için biçilmiş kaftandır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin yasal görevidir. Bu proje, öngörülen giderlerin daire başına nasıl paylaştırılacağını gösterir ve genel kurulun onayına sunulur. Zeytinburnu'deki büyük ölçekli sitelerde bu bütçe; güvenlik, temizlik, asansör, ortak alan elektriği, sigorta ve varsa yönetim yazılımı kalemlerini kapsar. İstanbul'un kentsel dokusu gereği bakım takviminizi düzenli tutun: asansör periyodik kontrolü ve yangın tüpü bakımı gibi zorunlulukları takvime bağlayın. Taslak bütçenizi bir sonraki genel kurulda sunmak üzere hazır tutun.
Zeytinburnu'de Aidat Ne Kadar? İstanbul Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Zeytinburnu'de aylık aidatın ne kadar olduğuna dair tek ve kesin bir rakam vermek doğru olmaz; ilçeye özgü resmi bir istatistik bulunmamaktadır. İstanbul il genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir; bu geniş bant, binanın özelliklerine göre son derece mantıklıdır. Güvenlik görevlisi, asansör, ortak havuz veya kapalı otopark gibi hizmetleri olan yeni sitelerde üst banda yaklaşmak olağandır. Asansörsüz ve ek hizmetleri bulunmayan küçük eski apartmanlarda ise alt bant geçerli olabilir.
Aidatın nasıl belirlendiği KMK m.20'de düzenlenmiştir: her kat maliki, arsa payı oranında ya da yönetim planında belirlenen eşit paylaşım esasıyla ortak gider ve avansları ödemekle yükümlüdür. Pratik süreç şöyledir: yönetici tahmini giderleri (bakım, temizlik, güvenlik, sigorta, enerji) bir araya getirir, daire sayısına böler ve bu rakamı işletme projesine yazar. Genel kurul işletme projesini onayladıktan sonra aidat miktarı kesinleşir; tek başınıza keyfi belirleme yapamazsınız.
Zeytinburnu'deki çok bloklu ve büyük ölçekli sitelerde gider kalemleri daha fazla olduğundan aidat aralığın üst tarafında kalma eğilimi gösterir. Eski, az daireli apartmanlarda ise masraf kalemi sınırlıdır ve aidat buna göre şekillenir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en doğru yöntem banka transferidir; elden nakit toplama hem hesap şeffaflığını bozar hem de olası anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır. Her dairenin ayrı dekont oluşturduğu banka transferi sistemi, hem sizin hem de kat maliklerinin elinde belge bulunmasını sağlar.
Ödemeyen kat malikine önce yazılı hatırlatma yapın. E-posta veya taahhütlü mektup ile yapılan bu hatırlatma, daha sonra açılabilecek icra takibinde tarih ve içerik kanıtı işlevi görür. KMK m.20'ye göre gecikme için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu oranı yönetim planınızda veya genel kurul kararıyla netleştirin. Hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa noter ihtarnamesi ve ardından icra takibi hukuki sıranın sonraki adımlarıdır. İlk aşamaları atlamadan kayıt altında yürütmek, sürecin hızını ve başarısını belirler. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları gönderebilir, tahsilat geçmişini belgeli şekilde tutabilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? İstanbul Zeytinburnu İçin Karar Rehberi
Zeytinburnu ve İstanbul genelinde profesyonel site yönetim şirketi arzı kısıtlı değildir; aksine büyükşehir ilçesi olmanın verdiği rekabet ortamında birçok firma hizmet vermektedir. Ancak her bina için profesyonel şirket en doğru seçenek olmayabilir.
| Ölçüt | Kendiniz Yönetin | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 1–40 daire arası genellikle uygun | 40+ daire veya çok bloklu site |
| Yönetim karmaşıklığı | Tek blok, sınırlı ortak alan | Havuz, spor salonu, güvenlik, toplu yapı |
| Maliyet | Düşük (sadece zaman maliyeti) | Aylık daire başı ek ücret (değişken) |
| Şeffaflık kontrolü | Tam sizde | Sözleşme ve denetim gerektirir |
| Hukuki sorumluluk | Yöneticide (yine de avukat danışmanlığı önerilir) | Paylaşımlı (sözleşmeye göre) |
Profesyonel şirket seçerken referans sorun, sözleşmede hizmet kapsamını, fatura ve raporlama sıklığını, erken fesih koşullarını açıkça netleştirin. Üçüncü bir yol da mümkündür: kendiniz yönetin, tekrar eden ve zaman alan işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşım büyükşehir ilçelerinde giderek yaygınlaşmaktadır.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bu işlem için gereken belgeler genellikle şunlardır: kat malikleri kurulunun yönetici seçimine ilişkin karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik fotokopisi ve imzalı karar örneği. Belge listesi İstanbul'daki vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Zeytinburnu'ye bağlı vergi dairesiyle telefonla teyit etmeniz önerilir.
Vergi numarasını aldıktan sonra bu numarayla herhangi bir bankada site adına hesap açabilirsiniz. Tüm aidat ödemeleri ve hizmet bedelleri bu hesap üzerinden yapılmalı; kişisel hesabınızda site parası bulunmamalıdır. Bu durum hem hukuki hem de güven açısından kritiktir: kat maliklerinin şeffaf hesap görmesi, yönetici-malik ilişkisini sağlamlaştırır.
Sitede çalışan (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü ve iş güvenliği mevzuatı devreye girer. Çalışan sayısına ve işin türüne göre yükümlülükler değiştiğinden güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmeniz önerilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılmak zorundadır. Yönetici olarak çağrıyı süresi içinde ve doğru biçimde yapmazsanız alınan kararlar itirazla karşılaşabilir. Mevzuat çerçevesi şöyle işler:
- Toplantı gündemini belirtin; gündemsiz çağrı ile yapılan toplantıda gündem dışı alınan kararlar geçersiz sayılabilir.
- Çağrıyı toplantıdan en az 15 gün önce kat maliklerine imzalı tebligat veya taahhütlü mektupla gönderin (KMK m.29).
- İlk toplantıda çift çoğunluk aranır: kat maliki sayısı ve arsa payının yarısından fazlası. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa en az bir hafta sonraya ikinci toplantı çağrısı yapılır; ikinci toplantı katılanların çoğunluğuyla geçerlidir (KMK m.30).
- Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan tüm kat maliklerince imzalanmalıdır (KMK m.32).
En sık yapılan hatalar: çağrıda gündemin yazılmaması, toplantıdan sonra karar defterinin geç işlenmesi, ikinci toplantı için yeterli süre bırakılmaması. Bu hataların her biri bir kat malikinin itirazına zemin hazırlar. Genel kurul yazılımı ile çağrı metinlerini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini tek bir yerden yönetebilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her sorun — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — yöneticilerin haftalarca enerjisini tüketir. SiteYönetim'in AI destekli platformu bu dertlerin birini değil hepsini birden karşılar; üstelik her adımda son kararı siz verirsiniz.
AI Operatör: Siz Yazın, AI Hazırlasın, Siz Onaylayın
Örneği somutlaştıralım. "Bu ayın aidatlarını tahsil et, gecikeni olan 4 daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma mesajını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Bu onay adımı hem hukuki güvencenizdir hem de yanlışlıkla gönderim riskini ortadan kaldırır.
Zeytinburnu'deki büyük sitelerde sık karşılaşılan bir başka senaryo: "Bodrum kattaki su pompası arıza verdi, yetkili servisi bilgilendir." AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlar; onayınızla gönderir. Siz ne servisi aradınız ne de mesaj yazdınız; yalnızca onayladınız.
Genel kurul öncesinde de aynı mantık işler: "Olağan genel kurul çağrısını hazırla" dediğinizde AI, 15 günlük yasal süreyi hesaplayarak tarih önerir, gündem taslağını oluşturur, çağrı metnini yazar. Sizin onayınızla kat maliklerine iletilir; vekâlet takibi de sistemde kayıt altındadır.
AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karara Dayanan Hukuki Yol Gösterici
"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve yürürlükteki KMK hükümlerine dayanarak size adım adım yol haritası sunar: yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesabı, icra takibi öncesi atılacak adımlar. Her yanıtın altında şu şerh yer alır: "Bu bilgi genel yol gösterme amaçlıdır; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz." Bu dürüstlük, danışmanı daha güvenilir kılar; belirsiz vaatlerin aksine gerçekte ne yapacağını söyler.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verme
SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan Sitenin Karnesi modülünü sunar. Karne; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum durumunu ve diğer ölçütleri birleştirerek tek bir rakam üretir. Yönetimi devraldığınız günkü karneyi ve altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek zorunda kalmazsınız — rakamlar söyler.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından
Platformda yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi ve esnaf gibi farklı roller için ayrı portallar bulunur. Zeytinburnu'de başka ilçede oturan bir mülk sahibi borcunu kendi portalından görür, sizi aramaz. Denetçi portalı, tüm hesap ve kararları şeffaf şekilde sunar; yönetici-denetçi sürtüşmesi azalır, toplantılar daha sağlıklı geçer.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
Platform bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza kurulum gerektirmez. Tek bir apartmandan çok bloklu siteye, AVM'ye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Bu 14 gün, tam olarak yukarıdaki ilk 30 günlük planın en yoğun ikinci yarısına denk gelir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılında karşılaştığı işleri üç küme altında inceleyelim; her küme hem derdini hem de onu kapatan modülü anlatır.
Para İşleri
Aidat toplamak, borç hatırlatmak, fatura ödemek ve yıl sonu hesabını kapatmak yönetimin en zaman alan bölümüdür. Online aidat tahsilatı ile kat malikleri ödeme yaparken sistem otomatik makbuz üretir; geciken daireler için hatırlatma akışı sizin belirlediğiniz takvimde çalışır. Muhasebe ve e-Fatura modülü ile gider kayıtları ve belgeler tek yerde toplanır; yıl sonu denetimine "dağınık dekont yığını" değil, sıralı dijital klasör hazır gelir. Apartman muhasebe programı ve aidat takip programı bu sürecin omurgasını oluşturur.
Operasyon
Arıza bildirimi aldınız, usta çağırdınız, iş bitti — ama bunu kayıt altında tutmadınız. Üç ay sonra aynı sakin "onarım yapılmadı" dediğinde elinizde hiçbir şey yok. Arıza ve bakım modülü her bildirimi tarih, sorumluluk ve kapanış notu ile kaydeder. Duyuru ve SMS/push modülü, tüm kat maliklerine tek tıkla duyuru göndermenizi sağlar. Güvenlik ve ziyaretçi modülü, Zeytinburnu'deki büyük sitelerde giriş-çıkış takibini düzene sokar. Personel ve tedarikçi yönetimi ile bordro hesabı ve ödeme takibi aynı platformda yürür.
Rakipte Olmayan Modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Çatı yalıtımı yaptırmanız ya da asansör modernizasyonu için ihale açmanız gerektiğinde çoğu yazılım sizi tanıdıklarınıza ya da tek bir teklife mahkûm eder. SiteYönetim'in İhale Portalı'nda İstanbul'daki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız; üç rekabetçi teklifi karşılaştırıp genel kurulda belgeleyerek sonuçlandırırsınız. Bu özellik rakip site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin ve yakın çevredeki esnafın ilanlarını bir araya getirir; siteye özgü bir mini ticaret ekosistemi oluşturur.
Son bir not: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer. Birinci haftada anlattığımız o zorlu teslim süreci, doğru modüllerle zaten kayıt altına alındığı için bir sonraki yönetici sizi aramak zorunda kalmaz.
Zeytinburnu'nün Kentsel Yapısı Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Zeytinburnu, İstanbul'un Avrupa yakasında il merkezine yakın, tarihi dönüşüm süreçlerini yaşamış ve karma doku barındıran bir ilçedir. Bu kentsel yapı, yönetim sorumluluklarınızı birkaç açıdan doğrudan etkiler.
Toplu Yapı ve Çok Bloklu Site Yönetimi
İlçede birden fazla bloğu olan büyük konut kompleksleri mevcuttur. KMK'nın toplu yapı hükümleri (m.66 ve devamı) bu yapılara özel kurallar getirir: toplu yapı temsilciler kurulu, blok kat malikleri kurulu ve toplu yapı genel kurulu gibi katmanlı bir organizasyon yapısı söz konusu olabilir. Bu durumda hem blok bazlı hem de tüm toplu yapıyı kapsayan kararlar ayrı toplantılarda alınır; tutanaklar ve karar defterleri de katman katman tutulur. Yönetimini devraldığınız yapının bu kapsamda olup olmadığını yönetim planından teyit edin.
Profesyonel Yönetim ile Bireysel Yönetim Kıyası
İstanbul'un büyükşehir koşulları, profesyonel yönetim şirketi seçeneğini daha erişilebilir kılar; ancak şirket seçimi dikkat ister. Zeytinburnu'de hem yönetim şirketlerinin yoğunlaştığı hem de küçük eski apartmanların ağırlıklı olduğu karma bir pazar yapısı bulunmaktadır. Seçim kriterlerinizi daire sayısı ve ortak alan karmaşıklığına göre belirleyin. Yönetim şirketine devretseniz bile nihai yasal sorumluluk kat malikleri kurulundadır; bu nedenle sözleşme ve raporlama sıklığı kritik öneme sahiptir.
Kentsel Dönüşüm ve Bina Güçlendirme
Zeytinburnu, İstanbul'da kentsel dönüşüm projelerinin aktif olduğu ilçelerden biridir. Bina güçlendirme veya yıkım-yeniden yapım kararları için KMK'da özel nisap (toplantı yeter sayısı) koşulları aranır. Bu kararlar olağan kat sayısı çoğunluğuyla alınamaz; yasal gereksinimler için bir hukuk danışmanıyla çalışmanız önerilir. DASK zorunlu deprem sigortası her bağımsız bölüm için geçerlidir; bu yükümlülüğün sakinlere hatırlatılması yöneticinin olağan görevleri arasındadır.
Zeytinburnu ve Çevresinde Site Yönetimi
Zeytinburnu'nin komşu ilçeleri aynı İstanbul koşullarını paylaşır ve benzer yönetim sorularıyla karşılaşır; ancak her birinin kentsel yapısı bağlamı farklılaştırır.
Bakırköy ve Bahçelievler, Zeytinburnu'ye sınır geniş konut stoklarıyla benzer dönüşüm dinamiklerini yaşayan ilçelerdir; bu bölgelerde site yönetimi büyük ölçekli yapılarda profesyonelleşme baskısı altındadır. Bağcılar ve Bayrampaşa'da yoğun kentsel doku ve karma kullanım apartman yönetimini daha karmaşık hale getirebilir. Beylikdüzü ve Başakşehir'de ise son yıllarda gelişen büyük ölçekli konut projeleri, KMK toplu yapı hükümlerinin sık uygulandığı alanlar yaratmaktadır.
Boğaz hattındaki Beşiktaş ve Beyoğlu'nda konut niteliği ve aidat seviyeleri İstanbul ortalamasının üzerinde seyreder; yönetim beklentileri de buna paralel yüksektir. Beykoz ve Büyükçekmece gibi daha geniş ve seyrek dokulu ilçelerde küçük ölçekli apartman yönetimi ağırlık kazanır; gönüllü yönetici ve temel kayıt düzeni yeterli olabilir. Adalar, Arnavutköy ve Çatalca gibi daha uzak noktalarda ise sezonluk doluluk veya kırsal yapı koşulları yönetim takvimini etkiler.
Tüm bu ilçeler için geçerli olan bir avantaj şudur: SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Zeytinburnu'deki sitenizle Beylikdüzü'ndeki apartmanınızı aynı panelden, kurulum yapmadan yönetebilirsiniz. İstanbul geneli site yönetimi rehberimizde farklı ilçe dinamiklerini daha ayrıntılı bulabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici olarak yasal sorumluluklarınız yalnızca aidat toplamakla sınırlı değildir. KMK m.38 yöneticiyi vekil sıfatıyla tanımlar ve kusurlu davranışlarından doğan zararlardan sorumlu tutar. Ancak bu sorumlulukların çoğu, farkında olarak ve belge tutarak yönetildiğinde son derece yönetilebilir bir boyuta iner.
Kamera kayıtları için KVKK uyarınca aydınlatma metni zorunludur. Ortak alanlardaki kameralar için uygun yerlere "kamera kaydı yapılmaktadır" bildirimi asılması ve kayıtlara kimlerin erişeceği ile saklama süresinin belirlenmesi gerekir. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir; yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir ve üçüncü taraflarla paylaşılamaz.
Sitede çalışan istihdam ediyorsanız SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Çalışan sayısına göre iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi zorunluluğu farklılaşabileceğinden güncel tabloyu bir mali müşavirden teyit edin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülükleri takip etmenizi kolaylaştırır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü hatalar oldukça benzerdir. Bunları bilmek, sizi büyük ihtimalle aynı tuzaklardan korur.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem güven riski. Kat malikleri şeffaf hesap görmek ister; karışık hesap her zaman şüphe doğurur.
- Elden nakit toplamak. Belgesiz tahsilat, anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır. Banka transferini zorunlu tutun.
- Karar defterini işlememek veya geç işlemek. Alınan kararlar imzalı karar defterine geçirilmeden geçerliliği tartışılabilir. Her toplantıdan en geç iki hafta içinde kaydı tamamlayın.
- Gündem belirtmeden genel kurul çağrısı yapmak. Gündemsiz çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar hukuki itirazla karşılaşabilir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 açık yükümlülük getirir. "Tahmini bütçe yok, toplantıda konuşuruz" tutumu genel kurulda hem sizi hem sakinleri zorda bırakır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme yapan kat maliklerine karşı yapmayanları cezalandırmak, topluluk içinde haksız bir eşitsizlik yaratır ve tahsilat disiplinini bozar.
- Devir-teslim tutanağı almadan işe başlamak. Zeytinburnu gibi büyükşehir ilçelerinde çok sayıda sözleşme, borç ve tedarikçi ilişkisi söz konusu olabilir. Tutanaksız başlangıç, önceki dönemin sorunlarını size miras bırakır.
İlk 30 gün planınız hazır, mevzuat haritanız önünüzde. Zeytinburnu'de veya İstanbul'un herhangi bir ilçesinde yöneteceğiniz apartman ya da sitenin tekrar eden işlerini — aidat hatırlatması, arıza takibi, genel kurul hazırlığı — otomatiğe bağlamak için SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin, kredi kartı gerekmez. Aidatı kendiniz hesaplamak istiyorsanız aidat hesaplama aracını ücretsiz kullanabilirsiniz.