Kure'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kastamonu il geneli aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 arasında seyrediyor; Kure'nin nemli ve yağışlı iklimi, çatı ile cephe bakımını ve su tahliyesini bütçenin öncelikli kalemi hâline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Kure koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Kure'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Kure'de bir apartman ya da sitenin yönetimini devraldığınız anda yasal olarak dört temel yükümlülüğünüz başlar. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 bu yükümlülükleri net biçimde tanımlar: işletme ve karar defterlerini tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve hesapları her yıl genel kurula sunmak. Bu dört görev kağıtta sade görünse de pratikte birbiriyle iç içe geçen ve birini aksatınca diğerini de etkileyen bir zincir oluşturur.
Kastamonu'nun ilçelerinden biri olan Kure, çoğunlukla küçük ve orta ölçekli apartman stoğundan oluşmaktadır. İlçe merkezi kırsal dokuyla iç içe geçtiğinden hem eski yapılar hem de yeni inşaat alanları bir arada bulunabilir. Bu karma yapı, yöneticinin hem eski binanın teknik sorunlarıyla hem de yeni sitenin proje gerekliliklerine göre oluşturulmuş yönetim planıyla ilgilenmesi anlamına gelebilir. Kastamonu genelinde olduğu gibi, Kure'de de gönüllü yönetici modeli yaygındır; yani büyük ihtimalle bu işi profesyonel değil, komşularınızın güveniyle yapıyorsunuz.
İyi haber şu: Mevzuat karmaşık görünse de adımlar bellidir. Nereden başlayacağınızı ve hangi sırayı izleyeceğinizi bildiğinizde ilk 30 gün panik değil, plan olur.
İlk 30 Gün: Kure'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek ve tartışmasız önceliği devir-teslim tutanağını imzalamaktır. Bu tutanakta şunlar yer almalıdır: karar defteri ve işletme defteri (asılları veya noterce onaylı suretleri), banka hesap dökümü ve kasa bakiyesi, aktif hizmet sözleşmeleri (asansör, temizlik, güvenlik, sigorta), varsa personele ait SGK dosyaları ve sitenin borç-alacak tablosu. Eski yöneticiden bu belgeleri almadan imza atmayın; almak için direnen bir önceki yöneticiyle karşılaşırsanız hukuki yola başvurma hakkınız olduğunu bilin.
Kure gibi küçük ölçekli ilçelerde zaman zaman "sözlü devir" geleneğine rastlanabilir. Bu tehlikelidir: ileride çıkacak eski borç ya da açık arıza için hiçbir yazılı kanıtınız olmaz. Kısa da olsa yazılı bir tutanak hazırlayın ve iki tarafça imzalayın.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Bankada site adına hesap yoksa açtırın; varsa kendi yetkilerinizi güncelleyin. Kişisel hesabınızı site parası için kullanmak hem hukuki hem etik açıdan sorun doğurur. Site adına hesap açmak için genellikle genel kurul kararının fotokopisi, yönetici kimliği ve vergi dairesinden alınan potansiyel vergi numarası yeterlidir.
Bu haftada aidat borçlusu listesini de çıkarın. Hangi daireler kaç ay geride, eski yöneticiden tahsilat yapıldı mı, bekleyen tedarikçi faturaları var mı? Kure'nin nemli iklimi nedeniyle su tahliyesi ya da çatı onarımından kalan bekleyen faturaların varlığına özellikle dikkat edin; bu tür giderler ertelenince katlanarak büyür.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun: ad, daire numarası, telefon, e-posta. Bu listenin kişisel veri kapsamında olduğunu unutmayın; KVKK gereği amaç dışı kullanılmamalı ve güvenli saklanmalıdır. Duyuru kanalı (WhatsApp grubu, ilan panosu veya dijital platform) belirleyin ve arıza bildirimlerinin nasıl yapılacağını sakinlere duyurun. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri bu haftadan itibaren hazır gelir ve ilk ay için kurulmadan çalışır.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 yöneticiden yıllık işletme projesi hazırlamasını ister. Bu proje, o yılki tahmini giderlerin (bakım, temizlik, personel, sigorta, yakıt/elektrik) kat maliklerine dağılımını gösterir. Kure'nin yağışlı ve nemli ikliminde çatı kontrolleri ile drenaj sisteminin sonbahar öncesine alınması, kış boyunca sürpriz hasar masraflarını önleyen en kritik bakım kalemidir. Bakım takviminizi bu döngüye göre kurun: Eylül ayında çatı ve cephe kontrolü, kış öncesinde su tahliye sistemleri.
Kure'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Kastamonu il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 arasındadır; bu, il geneli ortalamadır ve asansörlü ya da güvenlikli sitelerde üst bandın üzerine çıkabilir. Kure özelinde bu aralığın neresinde olacağını belirleyen üç etken vardır: binanın tipi ve yaşı, ortak alan büyüklüğü ve varsa personel maliyeti.
Aidat miktarı keyfi belirlenemez. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, aidatın belirlenme yöntemini düzenler: yönetim planında aksine bir hüküm yoksa giderler arsa payına orantılı ya da eşit paylaşım esasıyla dağıtılır. Yönetici, yıllık tahmini gider tablosunu (işletme projesi) hazırlar; bu proje genel kurulda oy çokluğuyla onaylanır ve onaylanan rakam aidatın yasal dayanağını oluşturur.
Kure'nin nemli iklimi, gider tablosunda özellikle su yalıtımı, çatı bakımı ve drenaj sistemleri için ayrı bir kalem açılmasını gerektirir. Eğimli arazi üzerindeki binalarda temel nemi ve istinat duvarı bakımı da göz ardı edilmemelidir. Bu kalemleri işletme projesine doğru yazmak, hem aidatın gerçekçi belirlenmesini hem de yıl sonunda bütçe açığı oluşmamasını sağlar.
Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatı için en güvenli yol banka transferi veya online ödeme sistemidir. Elden nakit toplamak yasal değil ancak hem şeffaflık sorunlarına hem de kişisel hesap karışıklığına davetiye çıkarır; bu yolu tercih etmeyin. Her dairenin ödemesinin ayrıca izlenebileceği, tarih ve tutarın kayıt altında tutulduğu bir sistem kurun.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, gecikmeli ödemelerde aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanmasına izin verir. Ödeme geciktiğinde izlenecek sıra şudur: önce yazılı hatırlatma, ardından noter kanalıyla ihtarname, ardından icra takibi. Dava ya da icra aşamasına geçmeden önce yazılı hatırlatma adımını atladıysanız, bu hukuki sürecin zaafiyetine dönüşebilir.
Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı kullanıldığında hatırlatmalar sistem tarafından belirlenen zamanda gönderilir ve yöneticinin her ay manuel takip yükü ortadan kalkar.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kure İçin Karar Rehberi
Kure gibi ilçe ölçeğindeki yerleşimlerde profesyonel site yönetim şirketlerinin sayısı büyükşehirlerle kıyaslandığında oldukça sınırlıdır. Bu, birçok yöneticinin önceden planlamak yerine zorunluluktan gönüllü yönetici koltuğuna oturması anlamına gelir. Kastamonu genelinde de yaygın olan bu durum bir dezavantaj olmaktan çok bir gerçekliktir.
Karar için pratik bir çerçeve şudur:
- Küçük ölçek (1 blok, 8–20 daire): Gönüllü yönetici genellikle yeterlidir; iş yükünü yönetilebilir kılan iyi bir araç seçimi belirleyicidir.
- Orta ölçek (2–4 blok, 21–60 daire): Gönüllü yönetici artı muhasebe ve iletişim yazılımı dengesi sürdürülebilir bir çözüm olabilir.
- Büyük ölçek (60+ daire, çok bloklu, sosyal tesis): Profesyonel yönetim şirketi ya da tam zamanlı site müdürü artık zorunluluk hâline gelir.
Kastamonu'da profesyonel şirket tercih ederseniz referans kontrolü ve sözleşme kapsamı (hangi hizmetler dahil, raporlama sıklığı, acil müdahale süresi) üzerinde özellikle durun. Kure gibi küçük ilçelerde şirket bulmak güçleşirse üçüncü bir yol da mümkündür: kendiniz yönetin, tekrar eden ağır işi ise yazılıma devredin. Bu seçeneğin nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde detaylı bulacaksınız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına ayrı bir banka hesabı açmak hem yasal hem de pratik bir zorunluluktur. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak, ilerleyen dönemde hesap verme güçlükleri ve kişisel finansınızla karışma riski doğurur; bunun ötesinde güven sorununa da kapı aralar.
Bankada site hesabı açabilmek için çoğunlukla şu belgeler yeterlidir: yönetim kurulunun bu hesabı açmaya yönelik kararını içeren karar defteri örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi ve Kastamonu Vergi Dairesi'nden alınacak potansiyel vergi numarası belgesi. Vergi numarası almak için vergi dairesine gitmeniz ve yöneticiye ait seçim kararının bir suretini götürmeniz gerekir.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da başka bir çalışan istihdam ediliyorsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu noktada yükümlülükler daha kapsamlı bir muhasebe düzeni gerektireceğinden bir mali müşavirden destek almanız önerilir. Belge listesi ve uygulama detayları vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Kastamonu Vergi Dairesi'ni arayarak güncel gerekliliklerı teyit edin.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul, site yönetiminin anayasa oturumudur; burada alınan kararlar yazılı olmadıkça hukuken geçersiz sayılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.29–32 çerçevesinde bilmeniz gerekenler şunlardır:
Yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce gündemli çağrının kat maliklerine ulaşması gerekir; bu çağrı elden imzalatılarak ya da taahhütlü mektupla gönderilmelidir. İlk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk (nisap) aranır. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı, katılan kat malikleriyle gerçekleştirilebilir.
Genel kurulda alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan tüm malikler ile yöneticiler tarafından imzalanmalıdır. İmzasız karar defteri, ileride itiraz hâlinde delil değeri taşımayabilir.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıya gündem eklememek (gündemsiz toplantıda alınan bazı kararlar iptale açık olabilir), birinci toplantıya gelen sayıyı yeterli sayıp nisabı sağlamadan karar almak ve karar defterini toplantı günü değil günler sonra yazmak. Bu üçünü baştan önleyin.
Çağrı metnini oluşturmak, vekâlet takibini yapmak ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her derdin — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — üstesinden gelmek için iki seçenek var: her şeyi tek tek kendiniz takip etmek ya da tekrar eden işlerin büyük bölümünü akıllı bir sisteme devretmek. SiteYönetim bu ikinci yolu açmak için tasarlandı.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Hareket Eden Yardımcınız
AI Operatör, doğal dil komutlarıyla çalışan bir iş asistanıdır; ancak hiçbir şeyi sizin onayınız olmadan göndermez veya kaydetmez. Nasıl çalıştığını somut iki senaryo üzerinden görelim.
Senaryo 1 — Tahsilat: "Bu ayın aidatlarını topla, 15 günden fazla gecikmesi olan dairelere nazik hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire bazlı hatırlatma metinlerini oluşturur ve önünüze sunar. Onay vermedikçe hiçbir mesaj gönderilmez. Onayladığınızda tüm bildirimler sistemden çıkar; aylarca süren manuel takip tek akşama sığar.
Senaryo 2 — Teknik arıza: Kure'nin yoğun yağışlı ikliminde çatı su tahliyesi ya da nem sorunu bildirimi geldiğinde "Arızayı kaydet, sözleşmeli ustaya iş emri taslağı hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, gerekli bilgileri derler, iş emrini hazırlar ve sizin onayınızla ilgili kişiye iletir. Arıza süreci başından sonuna belgelenir; ileriki genel kurulda hesap sorulduğunda her adım kayıt altındadır.
Senaryo 3 — Genel kurul hazırlığı: "Kasım ayı genel kurulu için çağrı metni hazırla, gündem maddelerini ekle" komutuyla AI, yasal 15 günlük süreyi hesaplayarak tarih önerir, çağrı taslağını oluşturur, vekâlet formunu ekler ve sizin onayınıza sunar. Onayınızdan sonra kat maliklerine dijital ya da basılı gönderim yapılabilir.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayanan Hukuk Rehberi
Yeni bir yönetici olarak karşılaşacağınız en sık soru türlerinden biri hukuki sorulardır: "Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?", "Komşu ortak alana müdahale etti, hakkım var mı?", "Genel kurul kararını iptal ettirebilirler mi?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK hükümlerine dayanarak bu sorulara çerçeveli yanıtlar verir.
Örneğin kronik borçlu sorununda AI Danışman, KMK m.20 kapsamındaki gecikme tazminatı hakkınızı, yazılı ihtar zorunluluğunu ve icra takibinin aşamalarını sade bir dille açıklar. Dürüstçe belirtmek gerekir: AI Danışman hukuki yol haritasını gösterir; dava aşamasına gelindiğinde ya da karmaşık bir ihtilaf söz konusu olduğunda avukatınızın yerini tutmaz ve tutmayı hedeflemez. Bu ayrım bilinçlidir.
Sitenin Karnesi: Rakamlarla Hesap Verme
SiteYönetim, siteniz için 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar. Karne; tahsilat oranını, açık arıza süresini, genel kurul gerçekleşme durumunu ve yasal uyum başlıklarını birleştirerek tek bir ölçüte dönüştürür. Yönetimi devraldığınız günkü karneyi kaydedip altı ay sonrakiyle yan yana genel kurula sunduğunuzda "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu fark, güven inşasında sanıldığından çok daha büyük bir etki yaratır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi portalından girer; her birinin gördüğü bilgi ve yapabilecekleri sadece kendi yetkisiyle sınırlıdır. Yeni yönetici için bunun pratikte anlamı şudur: Kure'deki apartmanınızda Kastamonu şehir merkezinde ya da başka bir şehirde yaşayan bir malik, borcunu kendi portalından görür ve sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi ise ayrıca randevu almadan hesapları inceleyebilir; bu şeffaflık hem denetçi baskısını azaltır hem de gereksiz gerginliklerin önüne geçer.
İlk Adım: 14 Gün Ücretsiz
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, tek apartmandan büyük ölçekli sitelere kadar çalışır. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Bu süre, ilk 30 günlük planınızın tam ortasına denk gelir ve sizi en çok yoracak haftalarla örtüşür.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir apartmanın ilk yılında yöneticiyi en çok zorlayan üç küme iş vardır: para işleri, operasyonel takip ve büyük harcama kararları. SiteYönetim'in modülleri bu üç kümeye göre kurgulanmıştır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı, borç takibi ve otomatik hatırlatma sistemi tahsilat sürecinizi standartlaştırır. Aidat takip programı üzerinden hangi dairenin ne zaman ödediği anlık görünür; gecikme tazminatı hesaplama otomatik yapılır. Apartman muhasebe programı ise gider kayıtlarını, e-Fatura akışını ve işletme defterini aynı platformda tutar. Kat maliklerine sunulacak yıllık gelir-gider tablosu, elle hazırlanan tablolar yerine sistemden tek tıkla çıkar. Sayaç okumaları yapılan sitelerde gider paylaşımı da modüle entegredir; kimin ne kadar kullandığı otomatik hesaplanır.
Operasyon: Arızadan Duyuruya
Arıza bildirimi, bakım planlaması ve teknik işletme modülü, hangi işin kime atandığını ve ne zaman tamamlandığını kayıt altına alır. Kure'nin nemli ikliminde rutin çatı ve drenaj kontrolleri bu modüle takvim olarak girilebildiğinde bakım ihmaline düşme riski azalır. Duyuru, SMS ve push bildirim sistemiyle sakinlere anlık iletişim kurulabilir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi kaydı; sosyal tesis rezervasyonu; personel, bordro ve tedarikçi yönetimi; sigorta ve acil durum belge arşivi aynı çatıda yer alır.
Rakipte Bulunmayan Modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül, diğer site yönetim yazılımlarında karşılığı olmayan araçlardır. İhale Portalı'nda Kure veya Kastamonu'daki tedarikçilerden kapalı zarf usulü yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Örneğin çatı yalıtım onarımı için üç firmadan platform üzerinden teklifler alır, bunları genel kurulda belgeleyerek sunarsınız; ihale sonucunun şeffaf biçimde kayıt altına alınması hem güven sağlar hem de sonradan çıkabilecek itirazların önüne geçer. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve yerel esnaf arasında güvenli bir ticaret ve hizmet alanı sunar; klasik site yönetim paketlerinde bu işlev bulunmaz.
Yönetim görevinizin sonunda bir dahaki yöneticiye devir geldiğinde, sistem üzerinden tek bir rapor çıkarmak yeterlidir. H2-2'de anlattığımız devir kaosu bu kez yaşanmaz; devir-teslim bir öğleden sonraya sığar.
Kure'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Kure, Karadeniz'in nemli ve yağışlı iklim kuşağında yer alır. Bu coğrafi gerçek, apartman yönetiminde pek çok kararı doğrudan şekillendirir ve bütçenin önceliklerini belirler.
Çatı, Cephe ve Su Tahliyesi
Yoğun yağış ve uzun süre devam eden nemli hava koşulları, çatı su yalıtımı ve drenaj sistemlerinin en kritik bakım kalemleri olduğu anlamına gelir. Sonbaharda mutlaka gerçekleştirilmesi gereken kontroller şunlardır: çatı kaplaması ve oluk sisteminin geçirgenlik testi, bodrum kat ve istinat duvarlarında nem ve sızıntı kontrolü, su giderleri ile drenaj borularının tıkanıklık muayenesi. Bu kontrolleri Eylül-Ekim haftalarına almak, kış boyunca hasarın birikmesini engeller.
Eğimli Arazi ve Bina Bakımı
Kure'nin bazı bölgelerinde arazi eğimi belirgin olabilir. Eğimli parsellerdeki binalarda istinat duvarları, drenaj profilinin düzenli gözlemlenmesi ve zemin hareketine karşı periyodik kontrol yönetim planına eklenmelidir. Bu kontroller büyük yapı hasarlarını önceden fark etmenin en pratik yoludur.
Aidat Yapısına Yansıması
Kure'deki bir apartman için işletme projesini hazırlarken su yalıtımı, çatı onarımı ve drenaj sistemleri için ayrı bir bakım rezervi kalemi oluşturmak dengeli bir yaklaşımdır. Kastamonu geneli aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 bandındadır; Kure'de bu bandın nereye oturacağını belirleyen en önemli faktörlerden biri binanın yaşı ve nem yönetimi altyapısının kalitesidir. Gider paylaşımı ve sayaç modülleri, değişken gider kalemlerini kat maliklerine şeffaf biçimde aktarmanın en kısa yolunu sunar.
Kure ve Çevresinde Site Yönetimi: Abana, Arac, Cide ve Diğer İlçeler
Kure, Kastamonu'nun Karadeniz yamaçlarında yer alan ilçelerinden biri olarak komşu ilçelerle benzer yönetim dinamiklerini paylaşır. Kastamonu geneli site yönetimi rehberinde il bazlı detaylara ulaşabilirsiniz; aşağıda ilçe ölçeğine özgü tabloya bakabilirsiniz.
| İlçe Kümesi | Yapı Dokusu | Yönetim Profili |
|---|---|---|
| Merkez, Inebolu, Cide | Kentsel ağırlıklı, çok katlı apartman stoğu | Daha yüksek ortak alan maliyeti, profesyonelleşme baskısı artıyor |
| Arac, Devrekani, Pinarbasi | Orta ölçek, karma kentsel-kırsal | Gönüllü yönetici modeli yaygın, yazılım desteği kritik |
| Abana, Bozkurt, Doganyurt, Catalzeytin | Sahil ve kıyı, sezonluk doluluk var | Yazlık daire sahipleri uzaktan erişim bekler; dijital portal önem kazanır |
| Azdavay, Daday, Hanonu, Ihsangazi, Agligazi | Küçük ölçek, az daireli apartmanlar | Basit defter düzeni; düşük maliyet ve kolay başlangıç öncelikli |
Kure'ye komşu Devrekani ve Arac ilçelerinde de benzer yağışlı iklim koşulları geçerlidir; çatı bakımı ve nem yönetimi yönetim öncelikleri listesinin başındadır. Abana ve Bozkurt gibi Karadeniz kıyısındaki ilçelerde ise sezonluk daire sahiplerinin uzaktan takip ihtiyacı öne çıkar; bu sakinler borcunu görmek ya da duyuruya erişmek için yöneticiyi aramak yerine kendi portallarından bilgiye ulaşmayı tercih eder. SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığından Kure'deki apartmanla Inebolu'daki site kurulum olmadan, aynı panel üzerinden yönetilebilir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 yöneticinin vekil sıfatıyla hareket ettiğini ve bu sıfattan doğan sorumluluğu taşıdığını belirtir. Bu sorumluluk yalnızca mali değil, idari ve hukuki boyutları da kapsar. Yeni yönetici olarak bilmeniz gereken üç başlık şunlardır.
KVKK ve kamera kayıtları: Apartman ya da site girişine, otoparklara veya ortak alanlara yerleştirilen güvenlik kameraları kişisel veri işleme araçlarıdır. Kamera varlığını açık biçimde ifade eden bir aydınlatma metninin görünür bir yere asılması zorunludur. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri sayılır; bu listeyi sadece yönetim iletişimi amacıyla kullanın ve üçüncü kişilerle paylaşmayın.
Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Sitenizde kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimlerinin zamanında yapılması yöneticinin sorumluluğundadır. Çalışan sayısı ve iş koluna göre iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girebilir. Mali müşavirinizden en geç ilk ayda bilgi alın.
Kişisel hesapta para tutmamak: Bu başlık teknik değil yasal bir sınırdır. Site parasını kişisel hesabınızda tutmak, ileride hesap açılamazsa yöneticinin kişisel mal varlığına başvurulabilmesine zemin hazırlayabilir.
KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; yasal gereklilikleri takip etmenizi kolaylaştırır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin ilk yılda defalarca tekrar ettiği hatalar şunlardır; bunları baştan bilmek aylar içinde düzeltilebilecek sorunlardan sizi kurtarır.
- Site parasını kişisel hesapta tutmak. Site adına ayrı hesap açılana kadar tek bir gün bile olsa kişisel hesap kullanmaktan kaçının. Karışıklık ve güven sorunu hızla büyür.
- Elden nakit toplamak. Her tahsilat belgelenmeli ve banka kanalından geçmelidir. Elden alınan nakit için makbuz kesseniz bile ilerideki itirazlarda sizi zor durumda bırakabilir.
- Karar defterini işlememek. Sözlü karar yasal olarak geçersizdir. Genel kurul, yönetim kurulu ve acil kararlar aynı gün karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır.
- Gündemsiz ya da eksik çağrı yapmak. Çağrıda gündem maddesi olmayan ya da yasal süreye uyulmayan toplantılarda alınan kararlar itirazla karşılaştığında iptale açık olabilir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37, yıllık işletme projesini zorunlu kılmaktadır. Bu proje olmadan aidat belirleme keyfi görünür ve itirazlara zemin hazırlar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Düzenli ödeyen kat maliklerine karşı adil olmak için gecikenlere yasal tazminatı uygulamak zorundasınız; uygulamayı atlamak uzun vadede düzenli ödeyenlerin motivasyonunu düşürür.
- Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Özellikle Kure'nin nemli ikliminde birikmiş çatı ya da bodrum hasarları devir öncesinde kayıt altına alınmamışsa, bu hasarların sorumluluğu yanlışlıkla yeni yöneticiye yüklenebilir. Tutanakta binanın teknik durumuna ilişkin bir not da yer almalıdır.
İlk 30 günlük planınız hazır, mevzuat haritanız elinizde. Şimdi tek yapmanız gereken başlamak. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur ve tek apartmandan başlayabilirsiniz. Aidat hesabınızı netleştirmek için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz; tahmini daire başı maliyetinizi birkaç dakikada görürsünüz.