Doganyurt'da bir apartman ya da site yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kastamonu il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 arasında seyretmektedir; Doganyurt'un bina tipine ve mevcut ortak alanlara göre bu aralıkta yerinizi bulmanız gerekecek. Karadeniz'in nemli ve yağışlı iklimi çatı, cephe ve nem yalıtımını yönetim takviminin merkezine koyuyor; bakımı öne almayan yöneticiler ilk kış yağmurlarında ağır onarım faturalarıyla karşılaşabiliyor. Bu rehberde her adımı Doganyurt koşullarına göre bulacaksınız.
Doganyurt'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevini kabul ettiğiniz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) size yüklediği dört temel yükümlülük devreye girer: defterleri usulüne uygun tutmak (KMK m.35), aidatları zamanında toplamak, ortak alanları işler durumda tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu çerçeve Türkiye'nin her ilinde aynıdır; ancak Doganyurt ve Kastamonu'nun yapısı bu yükümlülüklerin pratikte nasıl karşınıza çıkacağını belirler.
Kastamonu, il genelinde hem kentsel apartman stoğunu hem de kırsal karakterdeki küçük ölçekli binaları barındırır. Doganyurt bu ikinciye daha yakındır: mahalle dokusu büyük ölçekli sitelere değil, az katlı ve az daireli binalara dayanır. Bu yapı, yönetimi daha az bürokratik kılar; ama yetersiz kaynakla çatı onarımı gibi büyük giderleri finanse etmeyi de zorlaştırır. Yöneticinin görevi bu dengeyi kurmaktır.
Kastamonu genelinde pek çok yönetici gönüllü, mülk sahibi kat maliklerinden oluşur. Bu yaygın gerçeği baştan kabul edip, zamanınızı ve enerjinizi doğru yere harcamanızı sağlayacak bir düzen kurmanız, görevi sürdürülebilir kılmanın anahtarıdır.
İlk 30 Gün: Doganyurt'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek önceliği devri belgeli yapmaktır. Önceki yöneticiden alınacaklar şunlardır: karar defteri (işlenmiş ve imzalı), işletme defteri, banka hesap ekstresi, kasa mevcudu, site adına yapılmış sözleşmeler (temizlik, asansör, sigorta, güvenlik), tedarikçi ve servis firması iletişim listesi, açık borç ve alacak dökümü, kat maliklerinin güncel iletişim bilgileri. Tüm bu belgelerin teslimini yazılı devir-teslim tutanağına bağlayın ve her iki tarafça imzalayın. İmzasız devir, ileride her anlaşmazlıkta belirsizliğe yol açar.
Doganyurt'un nemli iklimine özgü bir ek: bina kabuğuyla ilgili son onarım kayıtlarını — çatı aktarmaları, cephe boyaları, nem-yalıtım müdahaleleri — mutlaka isteyin. Bu belgeler hem mevcut durumu anlamanızı hem de yakın dönemde yapılması gerekebilecek işleri öngörmenizi sağlar.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Banka hesabının yöneticisi olarak sizin yetkili olmanız ya da yeni bir site hesabı açılması gerekir; hesap hiçbir zaman kişisel hesabınız olmamalıdır. Bu haftanın çıktısı iki liste: aidat borçlusu kat maliklerinin listesi (borç miktarı ve kaç aydır ödenmediğiyle birlikte) ve bekleyen faturaların listesi. Karadeniz iklimiyle şekillenen Doganyurt'da eğimli arazilerdeki binalarda su tahliyesi ve yağmursuyu sistemi faturalarına dikkat edin — ihmal edilmiş bir tahliye sistemi kısa sürede büyük hasar yaratabilir. Bekleyen onarım faturalarını bu aşamada tespit etmek, bütçenizi gerçekçi kurmanızı sağlar.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir; KVKK kapsamında bu listeyi yönetim amacı dışında kullanmamak ve gereksiz kişilerle paylaşmamak zorundasınız. Listeyi düzenledikten sonra bir duyuru kanalı kurun: mesajlaşma grubu, duyuru panosu ya da dijital bildirim sistemi — hangisi sakinalerin alışkın olduğuysa onu tercih edin. Arıza ve talepler için tek bir kayıt yöntemi belirleyin; sözlü iletişime güvenmeyin, her talep yazılı izlenebilir olsun.
Bu haftadan itibaren arıza ve bakım kayıtlarını düzenli tutmaya başlayın. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; ilk ayın yoğunluğunda bu hazırlık ciddi zaman kazandırır.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici her yıl için bir işletme projesi hazırlamak zorundadır. Dördüncü haftanın çıktısı bu projenin taslağı olmalıdır. Doganyurt ve Kastamonu'nun Karadeniz iklimine göre bakım takvimini bu aşamada kurun: çatı ve yağmursuyu sistemi denetimi ilkbahar ve sonbahar başlarında; nem yalıtımı kontrolü ve gerekirse sürme öncesinde; eğimli arazi varsa yağmurlu mevsimlere girmeden zemin güçlendirme kontrolü. Bakım zamanlamasını bütçenize yansıtmak, yıl ortasında sürpriz giderlerle karşılaşmamanın en emin yoludur.
Doganyurt'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Doganyurt'a özgü resmi bir aidat ortalaması yayımlanmamıştır; ancak Kastamonu il genelinde aylık aidat ₺300–₺1.100 arasında seyretmektedir. Bu rakam il geneli ortalamasıdır; asansörlü, güvenlikli ya da ortak ısıtma sistemli binalarda üst banda yaklaşılır, küçük ölçekli kırsal apartmanlarda ise alt bantta kalınması olağandır. Doganyurt'daki binaların büyük bölümü ikinci profile yakın olduğundan, aidatların bu aralığın alt-orta kesiminde yoğunlaşması beklenir — ancak binanızın somut gider kalemleri belirleyicidir.
Aidat miktarı keyfi belirlenmez. KMK m.20 iki yöntem öngörür: arsa payı oranında ya da eşit paylaşım esasında. Hangi yöntem seçilirse seçilsin, aidatın dayanağı her yıl hazırlanması gereken işletme projesidir. İşletme projesi, olası gider kalemlerini (bakım, temizlik, sigorta, onarım fonu vb.) listeler ve bu toplam kat maliklerine pay edilir. Proje genel kurulda onaylanır ya da yönetici tarafından tebliğ edilir.
Kastamonu ve Doganyurt'un nemli iklimi belirli gider kalemlerini öne çıkarır: nem yalıtımı maliyeti, çatı drenaj bakımı, cephe boyası ve gerektiğinde su tahliye sistemlerinin onarımı, işletme projesinde düzenli yer bulması gereken kalemlerdir. Bu kalemleri hesabınıza katmadan belirlenen düşük aidat, ilerleyen aylarda ani toplu aidat taleplerine ya da karşılanamayan onarımlara yol açar.
Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başına düşen aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak hem güvensizdir hem de olası anlaşmazlıklarda sizi korumasız bırakır. Tahsilatı her zaman banka havalesi veya online ödeme yöntemiyle yapın; her ödeme otomatik olarak kayıt altında kalır. Toplu mesaj ya da duyuru panosuyla ödeme tarihini önceden bildirmek, tahsilat oranını belirgin biçimde artırır.
Ödeme gecikirse sırası şöyledir: önce yazılı hatırlatma (mesaj ya da mektup), ardından KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulaması, gerekirse noter ihtarı ve icra takibi. Gecikme tazminatını uygulamak hem hukuken doğru hem de zamanında ödeyen diğer kat maliklerine karşı adil bir tutum. Uygulamadaki en yaygın hata, gecikme tazminatını "komşuluk ilişkisini bozmamak için" ertelemek; bu alışkanlık zamanla kronik borçlular yaratır.
Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları gönderebilir, gecikme hesaplamalarını elle yapmak zorunda kalmazsınız; böylece her görüşme yerine yalnızca istisnalar dikkatinizi çeker.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Doganyurt İçin Karar Rehberi
Kastamonu genelinde, özellikle Doganyurt gibi küçük ölçekli ilçelerde, profesyonel site yönetim şirketi arzı sınırlıdır. Büyükşehirlerde geniş seçeneklerle karşılaşılan bu hizmet, burada ya yoktur ya da yalnızca büyük projelere yönelmiştir. Bu gerçek, birçok yöneticiyi gönüllü yönetici rolüne doğal olarak yönlendirir.
| Durum | Kendiniz yönetin | Profesyonel şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 4–30 daire | 30+ daire, çok blok |
| Ortak alan karmaşıklığı | Basit (merdiven, çatı) | Havuz, güvenlik, asansör vb. |
| Bütçe | Dar, onarım fonu küçük | Yönetim ücreti kaldırılabilir |
| Kastamonu/Doganyurt'da yaygın mı? | Evet, çoğunluk bu model | Kısıtlı arz, büyük projelere özel |
Doganyurt'daki mevcut koşullarda en gerçekçi çözüm üçüncü bir yoldur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyeti hem de yöneticinin üzerindeki idari yükü önemli ölçüde azaltır. Sonraki bölümlerde bu modelin nasıl çalıştığını göreceksiniz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için çoğu durumda yönetim adına vergi numarası gerekir. Başvuru için vergi dairesine götürülmesi gereken belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve göreve atandığını gösteren karar örneği. Belge listesi ilçeden ilçeye küçük farklılıklar gösterebilir; Kastamonu Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel liste bilgisini almak doğru adımdır.
Vergi numarasını aldıktan sonra site adına bir banka hesabı açın. Bu hesap hiçbir zaman sizin kişisel hesabınız olmamalıdır. Site parasını kişisel hesapta tutmak hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk yaratır: hesap dondurulursa site mağdur olur; kişisel alacaklılarınız site parasına ulaşabilir; ayrıca kat malikleri nezdinde şeffaflık sorunu doğurur.
Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli gibi çalışanlarınız varsa SGK yükümlülüğünüz başlar; iş güvenliği yükümlülükleri de bu kapsama girer. Güncel SGK ve iş güvenliği uygulamaları için mali müşavir teyidi almanız önerilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı çağrısı, gündem maddeleri belirtilerek, toplantıdan en az on beş gün önce iadeli taahhütlü mektup ya da bizzat imza karşılığı yapılır. Gündemsiz çağrı en sık yapılan hatalardan biridir; gündem içermeyen çağrıya dayanılarak alınan kararlar hukuken itiraz konusu olabilir.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çoğunluk (çift çoğunluk) aranır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır ve katılanlarla karar alınır. Alınan kararların toplantı günü karar defterine geçirilmesi ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanması zorunludur; imzasız karar defteri, ileride geçersizlik iddialarının kapısını aralar.
KMK m.31-32 çerçevesinde dikkat edilmesi gereken üç yaygın hata şunlardır: çağrıda gündem bulunmaması, toplantı nisabı sağlanmadan karar alınmaya çalışılması ve kararların toplantı sonrası geç işlenmesi. Bu üç hatadan kaçınmak, genel kurul sürecinizi hukuki açıdan güvence altına alır.
Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz; on beş günlük çağrı süresini yazılım otomatik olarak hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar biriken dertlerin hepsini — devir karmaşası, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir anlatıda çözmeye çalışacağız. Reklam değil, kestirme yol.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışır
AI Operatör, sizi dinleyen ve adımları hazırlayan ama hiçbir şeyi sizin onayınız olmadan göndermayan bir çalışma ortağıdır. Somut bir senaryo: "Temmuz aidatlarını geciktiren dairelere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz — ya da sesle söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her birine uygun hatırlatma mesajını hazırlar ve size sunar. Onaylamadan gönderilmez. Onayladığınızda gönderilir. Bu onay adımı tasarımın ayrılmaz parçasıdır; sistem sizin yerinize karar vermez.
Doganyurt'un nemli Karadeniz iklimiyle şekillenen ikinci senaryo: binanın çatı oluk sisteminde tıkanma fark edildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli çatı ustasına iş emri taslağı hazırlar ve onayınıza sunar. Onayladığınızda iş emri iletilir; iz kaldı, belge kaldı. Sözlü anlaşma ve belirsizlik kalmadı.
Üçüncü senaryo: genel kurul yaklaşıyor, çağrıyı hazırlamanız gerekiyor. AI Operatör gündem taslağını, çağrı metnini ve vekâlet formunu hazırlar; on beş günlük yasal süreyi hesaplayıp hatırlatır. Onayladığınızda çağrı kat maliklerine iletilir. Genel kurul modülüyle entegre dijital karar defteri, toplantı kararlarını anında kaydeder.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karardan Yol Haritası
"Sekiz aydır aidat ödemeyen malike karşı ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK'nın ilgili maddelerine dayanarak size somut bir yol haritası çıkarır. Hangi aşamada ihtara geçilmeli, gecikme tazminatı nasıl hesaplanır, icra takibinde nelere dikkat edilmeli gibi sorulara KMK m.20 çerçevesinde yanıt verir. Açık şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçlidir çünkü güveni hak etmenin başka yolu yoktur.
Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Demek Yerine Kanıtlayın
SiteYönetim her binanın yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul zamanlaması ve daha fazlası birer kriter. Yönetimi devraldığınız gün karne 54 ise, altı ay sonraki 81'i genel kurulda yan yana koyarsınız. "İyi yönettim" demek yerine sayıyla konuşursunuz. Yeni yöneticiler için bu özellik özellikle değerlidir; çünkü sizden öncekilerin yaptıklarını da belgeleyerek başladığınız noktayı kayıt altına alır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve daha fazlası için ayrı portallar bulunur. Doganyurt gibi ilçelerde mülk sahiplerinin önemli bir bölümü başka şehirlerde ikamet ediyor olabilir. Malik portalı bu durumu çözer: borç durumu, duyurular ve belgeler malik tarafından kendi ekranından görülür, sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise tüm hesapları ve kararları şeffaf biçimde sunar; şeffaflık kavgayı azaltır.
Başlangıç İçin Tek Adım
14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez, bulut tabanlıdır — kurulum yoktur, tek apartmandan çok katlı sitelere aynı platform çalışır. İlk gün her şey hazır: borçlu listesi, arıza kaydı, devir-teslim raporu. Doganyurt'daki binanıza özel yapılandırma birkaç dakika sürer.
Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı üç ana başlık etrafında döner: para işleri, operasyon ve hesap verebilirlik. SiteYönetim modülleri bu üç başlığı birbiriyle bağlantılı olarak kapsar.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü, kat maliklerinin kendi ekranlarından ödeme yapmasına olanak tanır; tahsilat oranı yükseldikçe "kovalamaca" işi azalır. Aidat takip programı otomatik hatırlatmalar göndererek gecikmeleri erken safhasında yakalar. Apartman muhasebe programı ve e-Fatura modülü, gider kayıtlarını ve fatura arşivini düzenli tutar; gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü ise — ortak sayaç kullanan binalarda — tüketimi dairelere adaletli biçimde dağıtır. İşletme defteri otomatik olarak güncellenir; genel kurulda hazır çıktıyı sunabilirsiniz.
Operasyon
Arıza ve bakım modülü her talebi kayıt altına alır; öncelik sırası, atanan kişi ve tamamlanma durumu takip edilir. Kastamonu'nun nemli ve yağışlı iklimiyle Doganyurt'da çatı, oluk ve nem şikâyetleri en sık arıza kategorisini oluşturabilir; bu taleplerin kayıtsız kalmaması özellikle önemlidir. Duyuru, SMS ve push bildirimleri tek ekrandan yönetilir. Personel ve tedarikçi yönetimi, bordro takibi ile sigorta ve belge arşivi de aynı platform altında yer alır.
Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı, benzer site yönetim yazılımlarında bulunmayan iki farklılaştırıcı özelliktir. İhale Portalı sayesinde Kastamonu'daki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı dijital teklifler toplayabilirsiniz. Örneğin binanızın nem yalıtımı için üç farklı firmadan teklif toplar, karşılaştırır ve süreci tüm belgesiyle genel kurula sunarız. "En ucuzu aldım" değil, "en uygununu belgeleyerek seçtim" diyebilirsiniz. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin ve yerel esnafın birbirlerini bulduğu kapalı bir ticaret alanıdır; bu özellik büyük site yönetim platformlarında yer almaz.
Bir not da devir-teslim döngüsüne: tüm bu kayıtlar biriktiğinde, sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim tek bir öğleden sonraya sığar. İlk haftanın kaotik envanter sürecini bir dahaki yöneticiye yaşatmazsınız.
Doganyurt'un Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Doganyurt, Karadeniz'in nemli ve çok yağışlı iklim kuşağında yer alır. Bu coğrafi gerçek, yönetim planınızın hangi kalemleri öne çıkaracağını doğrudan belirler.
Çatı, Cephe ve Nem Yalıtımı
Sürekli yüksek nem ve yoğun yağış, bina kabuğunu en kritik bakım alanı hâline getirir. Çatı örtüsündeki küçük bir delik, düzenli yağmurla birlikte kısa sürede tavanlara ve duvarlara zarar verir. Yönetim planınıza yılda en az iki kez çatı ve oluk denetimi koyun: biri ilkbaharda, biri sonbaharda. Cephe boyası ve sıva kontrolü de aynı takvime girmeli; uzun süre ertelenen cephe onarımı, sıvanın tamamen dökülmesiyle çok daha pahalıya dönüşür.
Dere ve Su Tahliyesi
Eğimli arazilerdeki yapılar için yağmursuyu tahliyesi ayrı bir risk kategorisidir. Tıkanan ya da yetersiz kalan tahliye kanalları bodrum katlarında suya, istinat duvarlarında hasara, hatta temel problemlerine yol açabilir. Tahliye sistemini her sonbahar başında, yoğun yağmur mevsimi öncesinde kontrol ettirin.
Aidat ve Onarım Fonu Planlaması
Nemli iklimde birikimli onarım ihtiyacı beklenenden hızlı büyüyebilir. İşletme projenize bir onarım fonu kalemi ekleyin; aidatın küçük bir bölümünü her ay bu fonda biriktirmek, büyük bir onarım geldiğinde toplu aidat talebi yapmak zorunda kalmamanızı sağlar. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, bu tür olağanüstü giderlerin dairelere adil dağıtımını tartışmasız hâle getirir.
Doganyurt ve Çevresinde Site Yönetimi: Kastamonu İlçeleri
Doganyurt, Kastamonu'nun kuzey kıyısına yakın, Karadeniz iklimiyle şekillenmiş küçük ölçekli bir ilçesidir. Komşu ilçelerle birlikte değerlendirildiğinde iki farklı yönetim profili öne çıkar.
Birinci küme; Kastamonu Merkez ile görece daha kentsel dokuya sahip Inebolu ve Devrekani gibi ilçelerdir. Bu ilçelerde çok katlı apartmanlar ve zaman zaman birden fazla bloktan oluşan küçük siteler görülür; yönetim ihtiyacı daha yapılandırılmış ve daha yüksek aidat bütçeleriyle karşılanır. Abana ve Bozkurt kıyı şeridindeki ilçeler olarak yazlık ve kalıcı konut karışımı sunar; burada mülk sahipleri zaman zaman farklı şehirlerde ikamet eder, yani uzaktan erişim önemli hâle gelir.
İkinci küme; Doganyurt ile birlikte Agligazi, Arac, Azdavay, Catalzeytin, Cide, Daday, Hanonu, Ihsangazi, Kure ve Pinarbasi gibi daha kırsal ve dağlık ilçelerdir. Bu ilçelerde az katlı, az daireli yapılar yaygındır; gönüllü yönetim modeli norm hâline gelmiştir. Bütçeler daha kısıtlıdır, profesyonel şirket seçeneği sınırlıdır, işlerin basit ama güvenilir biçimde yürütülmesi önceliklidir.
Kastamonu genelinde site yönetimi uygulamaları ve ortak alanlarla ilgili il bazlı bilgilere Kastamonu geneli site yönetimi rehberinden ulaşabilirsiniz. Bulut tabanlı yapısı sayesinde, Doganyurt'taki bir apartmandan Devrekani'deki bir başka binaya kadar tüm yapılar aynı panelden, herhangi bir kurulum gerektirmeksizin yönetilebilir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları KMK m.38'de düzenlenmiştir: yönetici, kat maliklerine karşı vekil hükmündedir ve görevi sırasında verdiği zararlardan sorumludur. Bu sorumluluk ürkütücü değil, bilinçli bir yönetimle kolaylıkla yönetilebilir düzeyde.
Bina girişi veya ortak alanlarda güvenlik kamerası kullanıyorsanız, kişisel veri mevzuatı (KVKK) kapsamında kat maliklerine ve ziyaretçilere aydınlatma metni sunmanız zorunludur. Kamera yerleşimi de yasal sınırlar içinde kalmalıdır; özel alan (daire kapısı içi, balkon vb.) kesinlikle izlenemez. Kat malikleri iletişim listesi de KVKK kapsamındadır; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla ve gerekli kişilerle paylaşın.
Kapıcı, temizlikçi veya güvenlik personeli gibi çalışanlarınız varsa SGK kaydı, ücret bordrosu ve iş güvenliği yükümlülüklerini yerine getirmek zorundasınız. Bu alandaki güncel yükümlülükler için mali müşavir teyidi alınması önerilir; düzenlemeler değişkenlik gösterebilir.
KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve gerekli belge arşivini hazır tutar; yasal uyum durumunuzu takip etmenizi kolaylaştırır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Doganyurt Deneyimiyle
Aşağıdaki hatalar Kastamonu dahil Türkiye'nin her ilinde yeni yöneticilerin düştüğü tuzaklardır. Bunları baştan bilmek, büyük bölümünü tamamen önlemenizi sağlar.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki hem mali açıdan ciddi risk; site parası her zaman ayrı hesapta olmalı.
- Elden nakit toplamak: İz bırakmaz, anlaşmazlık çıktığında sizi korumaz; tahsilat her zaman banka ya da online kanaldan yapılmalı.
- Karar defterini işlememek veya geç işlemek: İmzasız ya da boş karar defteri, alınan kararları hukuken kırılgan hâle getirir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem içermeyen çağrıyla toplantıda alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 gereği zorunludur; projesiz belirlenen aidat hem hukuken zayıf hem de gerçekçi olmayan bir temele dayanır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Zamanında ödeyen kat maliklerine karşı adaletsizdir; gecikme tazminatı alacaklıları cezalandırmanın değil, sistemi sürdürmenin aracıdır.
- Bina bakımını yağışlı sezona bırakmak: Doganyurt ve Karadeniz kıyısında bu hata özellikle ağırdır. Çatı onarımı, oluk temizliği ve nem yalıtımı kontrolü yoğun yağmur mevsimine girmeden, sonbahar başında tamamlanmalıdır; mevsime girerken bırakılan bakım hem daha zor hem daha pahalı olur.
İlk 30 gün planınız var, aidat belirleme ve tahsilat kurallarınız var, genel kurul ve resmi kayıt süreçleri netleşti. Doganyurt'un nemli iklimine göre bakım takviminizi kurdunuz. Şimdi tek kalan, tekrar eden idari işleri otomatiğe bağlamak.
14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Ya da önce binanızın aidat düzeyini görmek için aidat hesaplama aracını deneyin.