Pınarbaşı, Kastamonu'da site & apartman yönetim sistemi

Kastamonu'nun Pınarbası ilçesinde bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kastamonu genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1.100 arasında seyrediyor; Pınarbası'nda binanın yaşına, ortak alan donanımına ve ısıtma sistemine göre bu aralıkta konumlanırsınız. Karadeniz iklimiyle şekillenen nemli ve yağışlı yapı, çatı-cephe bakımını ve dere-su tahliyesini Pınarbası yöneticisinin öncelik listesinin tepesine taşıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi işlemleri bulacaksınız. İşin tekrar eden bölümünü nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Pınarbası'nda Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olmak, sanılanın aksine yalnızca anahtar teslim almaktan ibaret değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticiye net dört yükümlülük yükler: karar ve işletme defterlerini tutmak, aidat ve avansları zamanında toplamak, ortak alanların bakım ile onarımını sağlamak ve yıllık genel kurulda kat maliklerine hesap vermek. Bu dört görev birbirinden kopmaz bir döngü oluşturur; birindeki aksama ötekini de etkiler.

Pınarbası, Kastamonu il merkezine yakın konumuyla hem kentsel apartman stoğuna hem de çevresindeki kırsal dokuya ev sahipliği yapar. İlçedeki binaların önemli bir bölümü eski veya orta yaşlı apartmanlardan oluştuğundan, devir-teslim sırasında eski yöneticiden gelen belgeler eksik ya da dağınık olabilir. Bu gerçeklikle başlamak, sizi şaşırtmaz; hazırlar.

Kastamonu'da ve dolayısıyla Pınarbası'nda binlerce apartman aynı yönetim süreçlerini sizinle paralel yürütüyor. Yaptığınız hatalar özgün değil; çözümleri de hazır. Bu rehber o çözümleri Pınarbası'nın koşullarına göre sunuyor.

İlk 30 Gün: Pınarbası'nda Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ay, yöneticilik döneminin gidişatını belirler. Aşağıdaki dört haftalık plan, hem yasal zorunlulukları hem de Pınarbası'nın yapı stoğuna özgü pratik gereklilikleri kapsar.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Eski yöneticiden veya yönetim kurulundan alınacaklar bellidir: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri ve işletme defteri asılları, bankanın hesap dökümleri, kasa-nakit miktarı, tüm tedarikçi ve tamir sözleşmelerinin kopyaları ile mevcut borç-alacak listesi. Bu belgeleri almadan göreve başladığınızı kabul etmeyin; eksik belge ilerleyen aylarda sizin sorumluluğunuz gibi görünebilir.

Devir-teslim tutanağını iki nüsha imzalayın; bir nüshası eski yöneticide kalsın. Karar defterinin son sayfasını birlikte okuyun; açık kalmış kararlar varsa bunları not alın.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabı sitenin tüzel kişiliği adına açılmalı; kişisel hesabınıza site parası kesinlikle girmemeli. Bunun için önce sitenin vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası alınması gerekir; ardından bankaya gidilir. Aidat borçluları listesini çıkarın: kimin ne kadar, kaç aydır borçlu olduğunu tabloya dökün. Bekleyen elektrik, su ve ortak alan sigorta faturaları tespit edin.

Pınarbası'nda binalarda merkezi ısıtma sistemi varsa, geçen sezondan kalan yakıt veya doğalgaz faturası bakiyesini bu haftanın öncelikleri arasına alın. Nem ve yağışın yoğun olduğu Karadeniz ikliminde çatı ile dış cephe tamir gecikmeleri fatura olarak birikmiş olabilir; bunları da tespit edin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin iletişim bilgilerini içeren bir liste oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: toplu mesaj, duyuru panosu veya dijital sistem. Arıza ve talepleri kayıt altına alacağınız bir yönteme karar verin; gelecekte hangi arızanın ne zaman bildirildiğini ispat etmeniz gerekebilir.

Bu hafta site yönetim yazılımı kullanmaya başlarsanız, devir-teslim raporunuzu, borçlu listenizi ve arıza kayıtlarınızı sisteme ilk günden aktarabilirsiniz; ilk 30 gün için biçilmiş kaftandır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlayarak genel kurulun onayına sunmakla yükümlüdür. Bu taslak; temizlik, elektrik, sigorta, bakım-onarım ve varsa personel giderlerini kapsar. Pınarbası'nın nemli ikliminde nem yalıtımı ve çatı kontrolü için yılda en az bir güz bakımı öngörün; bunu bütçe taslağınıza yansıtın. Eğimli arazide konumlanan binalarda su tahliyesi ve drenaj giderlerini de ayrı bir kalem olarak tutun.

Pınarbası'nda Aidat Ne Kadar? Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Pınarbası için bağımsız bir aidat istatistiği yayımlanmamaktadır. Kastamonu genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bu ortalamadır, bireysel bina koşullarına göre aralığın alt ya da üst ucunda konumlanabilirsiniz. Asansörlü, güvenlikli ve sosyal tesisli sitelerde üst banda çıkmak olağandır; eski ve ortak alanı sınırlı binalarda ise alt bant geçerli olur.

Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler: giderler ya arsa payı oranında ya da kat malikleri arasında eşit paylaştırılır; hangi yöntem uygulanacağı yönetim planında yazılıdır. Yönetim planında hüküm yoksa arsa payı yöntemi esas alınır. Belirlenen rakam yıllık işletme projesine yansıtılır ve genel kurulun onayına sunulur; genel kurulun onayladığı aidat bağlayıcıdır.

Pınarbası'nda iklimden kaynaklanan maliyet sürücüsü, diğer ilçelere kıyasla daha belirgindir. Yoğun yağış ve nem; çatı tamiratı, dış cephe boyası ve su tahliyesi giderlerini düzenli kalemler haline getirir. Bu kalemleri işletme projesine gerçekçi biçimde yansıtmazsanız, yıl içinde toplamak zorunda kalacağınız ek avans kalemleri kat maliklerinde gereksiz tartışmaya yol açar.

Binanızın gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; rakamları genel kurula sunarken bütçe taslağınız çok daha ikna edici görünür.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında altın kural: nakit elden almayın. Hem sizin hem de kat malikinin korunması için tüm ödemeler sitenin banka hesabına havale ya da EFT ile yapılmalıdır. Makbuz gerekiyorsa bankadan döküm alınması yeterlidir; elden para alma tartışma kapısını açar ve hesabı zorlaştırır.

Ödemeyi geciktiren malik için KMK m.20, aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanmasına olanak tanır. Pratikte önerilen yol şudur: önce nazik yazılı hatırlatma, ardından taahhütlü mektup ya da noter ihtarnamesi, son adım olarak icra takibi. Bu sırayı izlemek hem hukuki dayanağınızı güçlendirir hem de komşuluk ilişkisini gereksiz yere germez.

Borç takibini düzenli tutmak için aidat takip programı kullanabilirsiniz; otomatik hatırlatmalar sayesinde her malike ayrı ayrı mesaj atmak zorunda kalmazsınız ve geciken ödemeler kayıt dışı kalmaz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Pınarbası İçin Karar Rehberi

Pınarbası gibi ilçe merkezlerinde profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu gerçeklik, gönüllü yönetici modelini hem yaygın hem de pratik bir seçenek haline getirir. Karar verirken şu ölçütlere bakın:

Pınarbası'nda çok sayıda yönetici bir üçüncü yolu tercih ediyor: kendisi yönetiyor, ancak zaman alan ve hata yapmaya açık rutin işleri yazılıma devrediyor. Bu modelde yöneticinin zamanı münhasıran sakinlerle ilişkiye ve stratejik kararalara ayrılıyor. Bir sonraki bölümlerde bu modelin nasıl çalıştığını göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Yönetim adına resmi işlem yapabilmek için önce vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Kastamonu Vergi Dairesi'ne götürmeniz gereken belgeler genellikle şunlardır: kat maliklerinin imzaladığı seçim kararının fotokopisi, yönetici kimlik fotokopisi ve binanın tapu bilgileri. Belge listesi zaman zaman küçük farklılıklar gösterebilir; önceden telefonla teyit edin.

Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankaya giderek site adına vadesiz hesap açabilirsiniz. Bu hesap yalnızca site gelir ve giderlerine ayrılmalı; kişisel hesabınıza site parası kesinlikle girmemeli. Hesapta yöneticinin tek başına işlem yapmasını sınırlandıran çift imza şartı getirmek, hem sizi hem de kat maliklerini korur.

Sitede kapıcı, güvenlik personeli gibi çalışan istihdam ediliyorsa SGK bildirimi zorunludur; aynı zamanda iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29–32, genel kurulun nasıl toplanacağını ayrıntılı biçimde düzenler. Yılda en az bir kez toplanmak zorunludur; toplantı tarihi yönetim planında belirtilmişse o tarihe uyulur. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce ve gündemle birlikte kat maliklerine tebliğ edilmelidir; imzalı elden teslim ya da taahhütlü posta geçerli yöntemlerdir.

İlk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çoğunluk aranır; bu çift çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanların çoğunluğuyla gerçekleştirilebilir. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin en çok düştüğü hatalar şunlardır:

• Çağrıda gündem belirtmemek — bu, alınan kararların ilerleyen dönemde itirazla karşılanmasına yol açar.
• 15 günlük süreye uymamak — kısa süreli çağrı yapılan toplantıda alınan kararlar itirazlara açık hale gelir.
• Kararları toplantı anında karar defterine geçirmemek — sonradan yazılan kararlar imza aşamasında sorun çıkarabilir.

Çağrı metninin hazırlanması, vekâlet formlarının takibi ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; 15 günlük süre hatırlatması da dahil olmak üzere süreç adımları size bildirilir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Yukarıdaki bölümlerde sıralanan dertler — devir kaosu, aidat takibi, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — hepsinin bir ortak noktası var: hepsi tekrar eder ve hepsinde yanlış yapmak kolaydır. SiteYönetim bu döngüyü kırmak için tasarlandı. İşte her derdin karşısındaki çözüm:

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez

Bir senaryo kuralım: "Temmuz aidatlarını topla, ödemeyenlere hafif bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. Ya da bunu sesli komutla veriyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini anında çıkarır, her malike özelleştirilmiş hatırlatma mesajı taslağı hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onaylamadan gönderilmez; istediğinizi değiştirip sonra onaylarsınız. Sistemi çalıştıran siz olursunuz, yazışmanın yükü sizin omuzlarınızda kalmaz.

Pınarbası'nın nemli iklimine özgü ikinci bir senaryo: "Çatı drenajında tıkanma var, sözleşmeli ustaya iş emri gönder." AI Operatör arıza kaydını açar, ustanın iletişim bilgisini sistemden çeker, iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınızla iletir. Bakım geçmişi kayıt altına alınır; bir sonraki yöneticiye devir-teslimde bu kayıtlar hazır durur.

Üçüncü senaryo da Karadeniz ikliminde sık yaşanan bir durumdur: bina dış cephesinde nem hasarı fark edildi, restorasyon için teklif toplamak gerekiyor. AI Operatör, İhale Portalı üzerinden tedarikçilere teklif talebini hazırlar ve onayınızın ardından iletir. Gelen teklifler karşılaştırmalı tabloya döker; genel kurula sunu hazır hale gelir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehberlik

"Sekiz aydır aidat ödemeyen malike karşı hangi yasal adımları atabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yöneltin. ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karar üzerinden KMK m.20 çerçevesinde somut bir yol haritası alırsınız: gecikme tazminatı hesabı, ihtarname gönderme zamanlaması, icra takibi aşaması. Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde bir avukatın yerini tutmaz — bunu açıkça söyler. Bu dürüstlük, bilgiyi güvenilir kılar.

Sitenin Karnesi: Kanıt Olarak Yönetim Performansı

SiteYönetim, tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum ve duyuru sürekliliği gibi göstergelerden 100 üzerinden bir yönetim puanı hesaplar. Yönetimi devraldığınız gün karne 58 çıkabilir; altı ay düzenli çalıştıktan sonra 84'e ulaşabilirsiniz. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine iki karne sayfasını yan yana koyarsınız. Rakam konuşur.

7 Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve destek rolleri için ayrı portal girişleri vardır. Pınarbası'nda mülkünü kiraya verip başka şehirde oturan bir malik, borcunu kendi portalından görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portala girdiğinde gelir-gider tablosunu anında inceler; denetim toplantısı daha az tartışmalı, daha kısa sürer.

Denemeye Başlamak İçin En Doğru An: Şimdi

Yönetimi yeni devraldınız; sistemi sıfırdan kurarsanız veri en temiz haliyle girer. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmeden deneyebilirsiniz. Bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez. Tek apartmandan çok bloklu siteye, AVM'ye kadar ölçeklenir.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınızı kronolojik bir çerçevede düşünürseniz hangi modülün ne zaman devreye girdiğini daha iyi anlarsınız.

Para işleri (ilk günden itibaren): Devir-teslim haftasında borçlu listesini sisteme aktarırsınız. Ardından online aidat tahsilatı aktif hale gelir; her ay kat malikleri kendi portallarından ödeme yapar, makbuz otomatik oluşur. Apartman muhasebe programı modülü gider faturalarını, e-Fatura entegrasyonunu ve gider paylaşımını yönetir. Kalorimetre ya da ısı sayacı okuma yapılıyorsa paylaşım hesabı otomatik dairelere dağılır; kış faturası tartışması biter. Aidat takip programı borçlu listesini canlı tutar, hatırlatma turlarını AI Operatör aracılığıyla sizin onayınızla yürütür.

Operasyon (yıl boyunca): Arıza bildirimleri sakinlerden telefon yerine sistem üzerinden gelir; her arızanın tarihi, durumu ve sorumlusu kayıt altında. Duyurular SMS veya push bildirimiyle tüm sakine saniyeler içinde ulaşır. Personel varsa bordro modülü çalışır; tedarikçi ve bakım sözleşmeleri belge arşivinde durur.

Rakiplerde bulunmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Pınarbası'ndaki tedarikçilerden çatı onarımı, nem yalıtımı ya da asansör bakımı için kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. İhale Portalı teklifleri karşılaştırmalı tabloya döker; genel kurula belgelenmiş, güvenilir bir sunum yaparsınız. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin birbiriyle ve bölgedeki esnafla ticaret yapmasına olanak tanır. Bu iki özellik rakip site yönetim yazılımlarında bulunmaz.

Birinci yılın son ayında sıra devir-teslim modülüne gelir. Bir gün, belki bir öğleden sonra; belgeler, borç-alacak ve arıza geçmişiyle birlikte bir sonraki yöneticiye teslim edilir. H2-2'de anlattığımız devir kaosunu siz yaşamamış olursunuz — ve bir sonraki yönetici de yaşamaz.

Pınarbası'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Pınarbası, Karadeniz'e özgü nemli ve yağışlı bir iklimde konumlanır. Bu iklim özelliği, yönetim planınızın en az üç kritik başlığını doğrudan etkiler.

Çatı, Cephe ve Nem Yalıtımı Bakım Takvimi

Sürekli yağış, çatı örtüsü ve dış cephe derz dolguları üzerinde birikmeli hasar oluşturur. Yılda en az iki kez — ilkbaharda ve güz başında — çatı denetimi yaptırın. Drenaj olukları ile yağmur iniş borularının tıkanıklık kontrolü sonbaharda mutlaka yapılmalı; tıkalı drenaj kış yağışlarında bina içine su basmasına neden olur. Bu denetimleri bütçe taslağınıza yıllık kalem olarak ekleyin; acil tamir faturası her zaman planlı bakımdan daha pahalıdır.

Eğimli Arazi ve Su Tahliyesi

Kastamonu'nun dağlık topografyasında konumlanan Pınarbası binalarının bir kısmı eğimli arazide bulunur. Bu durumda zemin katı ve bodrum katı nem sorunlarına özellikle dikkat edin. Bahçe ve otopark alanlarındaki yüzey suyu tahliyesi, yönetim planında ayrı bir madde olarak yer almalı ve yıllık bakım protokolüne dahil edilmelidir.

Enerji Giderleri ve Aidat Kalemleri

Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kış ayları enerji giderlerinin yoğunlaştığı dönemdir. Isıtma paylaşımının nasıl hesaplandığını işletme projesinde net biçimde belirtin; belirsizlik aidat itirazlarının en yaygın kaynağıdır. Gider paylaşımı modülü, kalorimetre verilerini ya da eşit paylaşım kararını şeffaf biçimde işler ve tartışmayı en aza indirir.

Pınarbası ve Çevresinde Site Yönetimi

Pınarbası, Kastamonu iline bağlı ilçeler arasında konumu itibarıyla hem çevresindeki küçük ilçelere yakın hem de il merkezine erişilebilir bir noktada yer alır. Bu coğrafi gerçeklik, komşu ilçelerdeki yöneticilerle benzer sorunları paylaştığınız anlamına gelir.

İnebolu ve Cide gibi kıyı ilçelerinde nem sorunu Pınarbası ile örtüşse de bu ilçelerde sezonluk nüfus hareketleri de yönetim dinamiğine eklenir; yazlık bağımsız bölümlerin yönetimi ayrı bir dikkat ister. Azdavay, Daday ve Devrekani gibi ilçe merkezlerinde bina stoğu genellikle daha eski apartmanlardan oluşur; gönüllü yönetici modeli yaygındır ve temel defter düzeni ön plana çıkar. Abana, Bozkurt, Çatalzeytin ve Doğanyurt sahil hattında küçük ölçekli binalarda gönüllü yönetim sürdürülebilir çözümdür. Araç, Küre ve İhsangazi gibi iç kesimlerdeki ilçelerde ise dağlık topografya, nem ve çatı bakım giderlerini Pınarbası ile ortak bir sorun haline getirir. Hanönü ve Ağlıgazi gibi küçük ilçelerde az daireli yapı stoğu, yönetimin basitleştirilmiş bir defter ve banka hesabı düzeniyle yürütülebildiğini gösterir.

Merkez ilçede çok katlı ve çok bloklu siteler daha yaygın olup profesyonel yönetim talebinin en belirgin olduğu noktadır. Tüm Kastamonu ilçeleri için kapsamlı bilgiye Kastamonu geneli site yönetimi rehberinden ulaşabilirsiniz.

SiteYönetim'in bulut tabanlı yapısı, Pınarbası'ndaki apartmanı ile Devrekani'deki sitesi olan bir yönetim kurulunun aynı panelden, kurulum yapmadan her iki yapıyı takip etmesine olanak tanır.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur; bu sorumluluk hem ihmali kapsıyor hem de kasıtlı davranışları. Bilmemek mazeret sayılmaz; ama bu bölümdeki bilgileri edindikten sonra "bürokrasi" olarak gördüğünüz konular "kontrol listesi" haline gelir.

KVKK ve kamera kayıtları: Binanın ortak alanlarında güvenlik kamerası varsa kat maliklerine ve misafirlere kamera varlığını bildiren bir aydınlatma metni asılı olmalıdır. Kat maliklerinin iletişim listesi kişisel veridir; yalnızca yönetim amacıyla saklanmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalı ve erişim kısıtlanmalıdır.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik personeli ya da temizlik görevlisi çalıştırıyorsanız SGK bildirim yükümlülüğünüz vardır. İşyeri güvenliği yükümlülükleri de devreye girer; bunların güncel uygulamasını bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz.

Belge saklama: Karar defteri, işletme defteri ve harcama belgeleri en az beş yıl saklanmalıdır. KVKK & yasal uyum modülü, aydınlatma metinleri ve belge arşivini hazır tutmanıza yardımcı olur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin büyük bölümü aynı hatalar üzerinden tökezler. Aşağıdaki liste hem yaygın deneyimleri yansıtıyor hem de Pınarbası koşullarına özgü bir uyarı içeriyor.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem güven riski doğurur; kat malikleri şüpheyle bakar, hesap tartışmaya açık hale gelir.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz sorunu, kayıp iddiası ve hesap verememe riskini aynı anda açar. Yalnızca banka havalesiyle tahsilat yapın.
3. Karar defterini işlememek. Alınan kararlar tutanağa geçirilmeden ve imzalanmadan geçerliliği tartışılabilir hale gelir; ilerleyen dönemde itirazlara zemin hazırlar.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündemsiz toplantıda alınan kararlar hukuki itirazla karşılaşabilir; gündem olmadan kat malikleri hazırlıksız gelir, toplantı verimsiz geçer.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bunu zorunlu kılar; projesiz yöneticinin harcamaları her zaman sorgulanabilir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Düzenli ödeyenler karşısında haksızlık oluşur; alacak değer kaybeder, tahsilat güçleşir.
7. Pınarbası'nda güz bakımını Kasım'a ertelemek. Karadeniz'in yoğun yağışları Ekim'de başlar. Çatı drenajını ve cephe kontrolünü Eylül sonuna kadar tamamlamayan yönetici, ilk kış yağışında tıkalı oluk ve su baskınıyla karşılaşır; acil tamir hem çok daha pahalıdır hem de kat mülkiyetinde hesap vermesi zor bir anı doğurur.