Senpazar'de bir apartman ya da site yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim belgelerini ve defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kastamonu il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmekte olup Senpazar'deki bina tipine ve ortak alan donanımına göre bu band içinde değişkenlik gösterir. Nemli Karadeniz iklimi çatı, cephe ve nem yalıtımını Senpazar'in yönetim takviminin merkezine koyar. Bu rehber, ilk 30 günün adım adım planından aidat belirleme ve tahsilat kurallarına, genel kurul sürecinden resmi kayıt işlemlerine kadar her adımı Kastamonu koşullarına göre ele alıyor. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Senpazar'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Senpazar'de bir apartman ya da sitenin yönetimini devralmak, aynı anda dört temel yükümlülüğü üstlenmek demektir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi bu yükümlülükleri net biçimde sayar: karar defteri ve işletme defterini usulüne uygun tutmak, aidat ve ortak gider paylarını toplamak, ortak alanları kullanılabilir durumda tutmak ve yıllık genel kurulda kat maliklerine hesap vermek.
Kastamonu, Karadeniz kıyısına yakın konumuyla nem ve yağış ortalamaları yüksek bir il. Senpazar ilçesinde de bu iklim koşulları belirleyicidir: çatı örtülerinin düzenli kontrol edilmesi, su tahliye kanallarının tıkanmaması ve dış cephedeki nem sızıntılarının erken yakalanması, bakımı geciktiren yöneticilerin kısa sürede daha büyük masraflarla yüzleşmesi anlamına gelir. Kastamonu genelinde ve Senpazar özelinde yüzlerce apartman, yönetim değişikliğiyle birlikte aynı soruları aynı haftalarda soruyor. Yalnız değilsiniz; ama bu soruları yanıtsız bırakmak da olmaz.
Bu bölümde ürün tanıtımı yapmıyoruz. Önce nerede durduğunuzu anlamanız gerekiyor.
İlk 30 Gün: Senpazar'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek amacı belgelerin eksiksiz elinizde olduğunu kanıtlayan bir devir-teslim tutanağı imzalamaktır. Eski yöneticiden alınacakların listesi şunları kapsar: karar defteri ve işletme defteri (tüm geçmiş kayıtlarıyla), banka cüzdanı veya internet bankacılığı şifresi, kasa mevcudu, bağımsız bölüm listesi, kat maliklerinin iletişim bilgileri, bakım-onarım ve temizlik sözleşmeleri, bekleyen faturalar ve ödenmeyen borçlar listesi, ortak alan demirbaş envanteri.
Tutanakta "teslim edildi" yazması yetmez; defterlerin son kaydını, banka bakiyesini ve borçlu sayısını sayfa numarasıyla tutanağa geçirin. Bu adımı atlamak, ileride doğmayacak borçların size yüklenmesine kapı aralar.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Sitenin mali durumunu kâğıda dökmenin vaktidir. Banka hesabı kişisel adınıza değil, site yönetimi adına kayıtlı olmalıdır; bu hem yasal hem pratik bir zorunluluktur. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kaç daire borçlu, toplam tutar nedir, en eski borç ne zamana aidiyet taşıyor?
Senpazar'deki iklim koşulları gereği çatı onarımı, su yalıtımı ve nem tedbirlerine ilişkin bekleyen teklifler varsa bunları da bu hafta tespit edin. Kastamonu'nun yağışlı kış dönemine girmeden önce hangi harcamaların planlanması gerektiğini bilmeden bütçe taslağı yapamazsınız.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel telefon ve e-posta listesini oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında site yönetimi amacıyla sınırlı tutulmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: ilan panosu, WhatsApp grubu ya da dijital platform — hangisini seçerseniz seçin, tutarlı kullanım önemlidir. Arıza ve talep takibi için bir kayıt yöntemi belirleyin; sözlü bildirimleri hafıza yönetemez.
Site yönetim yazılımı kullananlar için bu aşama birkaç saat içinde tamamlanır: iletişim listesi, arıza kayıt formu ve duyuru kanalı ilk gün kurulu gelir. Excel'de de yürütebilirsiniz; ancak ileride veriyi taşımak zaman alır.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK'nın 37. maddesi, yöneticinin bir işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje, yıllık beklenen giderlerin (temizlik, bakım, elektrik, sigorta, olası onarımlar) daire başı pay hesabıyla ortaya konduğu tablodur. Senpazar'de Karadeniz iklimine özgü olarak sonbahar aylarında çatı ve cephe kontrolü, su tahliye kanallarının temizlenmesi ve dış cephe boyası/yalıtım değerlendirmesi bu planın içinde yer almalıdır. Bakım takvimini yaz sonuna koymak, Kastamonu'nun nemli kış dönemine hazırlıklı girmenizi sağlar.
Senpazar'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Senpazar'e özgü resmi bir istatistik bulunmamaktadır; Kastamonu il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir. Bu aralık, küçük ve donanımsız apartmanlardan güvenlik sistemi, asansör ve bahçe bakımı gerektiren büyük sitelere kadar geniş bir yelpazeyi kapsar. Senpazar'deki binalarda apartman tipi belirleyicidir: merkezdeki çok katlı yapılarda aidat üst banda yaklaşırken daha küçük ölçekli binalarda alt banda yaklaşır.
Aidatın nasıl belirleneceğini ise Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi düzenler. Paylaşım yöntemi iki seçenekten biriyle uygulanır: arsa payına orantılı dağıtım ya da eşit pay. Hangisini seçeceğiniz yönetim planında yazılıdır; bu yoksa ya da belirsizse genel kurulun karar alması gerekir. Yıllık işletme projesi önce kaleme alınır, sonra genel kurulda onaylanır; onaylanmış proje aidatın yasal dayanağıdır.
Senpazar'de nem ve yağış koşulları, çatı onarımı ile su yalıtımı giderlerini olağan bütçenin kalıcı bir parçası haline getirir. Bu kalemleri işletme projesinde açıkça gösterirseniz kat malikleri "neden aidat bu kadar?" sorusunu sormadan önce yanıtı görmüş olur. Gider kalemlerinizi girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında kural basittir: elden nakit almayın. Her ödeme banka havalesi ya da online sistem üzerinden yapılmalıdır; bu hem sizi hem de kat malikini korur. Elden alınan nakit ispat güçlüğüne, kaybolmaya ve güvensizliğe açıktır.
Ödemeyen kat malike uygulanacak süreç sırasıyla şöyledir. Önce kısa bir yazılı hatırlatma yapın; büyük çoğunluk bu aşamada ödeme yapar. Yanıt gelmezse KMK m.20 devreye girer: aylık en fazla yüzde beş oranında gecikme tazminatı işletilir. Tazminata rağmen ödeme yoksa noterden ihtarname çekilir ve ardından icra takibi başlatılabilir. Bu süreçte karar defterine ve yazışmalara dayanmanız gerekir; sözlü uyarıların hukuki değeri yoktur.
Otomatik borç hatırlatması ve tahsilat takibi için aidat takip programı kullanmak, bu döngüyü yöneticinin enerjisini tüketmeden çalıştırır: vadesi gelen borçlular için hatırlatma mesajları hazırlanır, yöneticinin onayıyla gönderilir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Senpazar İçin Karar Rehberi
Senpazar ve Kastamonu gibi orta ölçekli ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu gerçek, seçeneği ikiden üçe çıkarır.
| Bina profili | Önerilen model | Gerekçe |
|---|---|---|
| 8–20 daire, asansör yok | Gönüllü yönetici | Profesyonel şirket maliyeti aidatın önemli bölümünü yer |
| 20–60 daire, asansör + güvenlik | Gönüllü yönetici + yazılım | Rutin işler otomasyona bırakılır, şirket gerekmez |
| 60+ daire, çok blok | Profesyonel şirket veya yazılım destekli yönetici | İş yükü tek kişinin kapasitesini aşar |
Profesyonel şirkete yöneliyorsanız teklif alırken sözleşme kapsamını, aylık sabit ücreti, ekstra iş kalemlerini ve referansları mutlaka yazılı olarak isteyin. Kastamonu'da faaliyet gösteren firmalar varsa yönettiği binaları yerinde ziyaret etmek en sağlıklı değerlendirme yöntemidir.
Üçüncü yol ise giderek yaygınlaşan bir tercih: kendiniz yönetin, ağır tekrarlayan işi yazılıma devredin. Aidat takibi, hatırlatmalar, belge arşivi ve genel kurul hazırlığı gibi zaman alan ama uzmanlık gerektirmeyen görevler için bu kombinasyon Kastamonu ölçeğinde çoğu durumda en verimli seçenek olarak öne çıkıyor.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site yönetiminin adına banka hesabı açabilmesi için önce bir potansiyel vergi numarası alması gerekir. Bu işlem için Kastamonu Vergi Dairesi'ne başvurulur; genel olarak gereken belgeler şunlardır: kat malikleri kurulunun yönetici seçim kararını içeren imzalı karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imza beyannamesi. Vergi dairelerinin belge listesi zaman zaman güncellenebilir; başvuru öncesinde Kastamonu Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak son listeyi doğrulamanız pratik bir önlem olur.
Vergi numarasıyla birlikte herhangi bir bankada site adına hesap açılabilir. Bu noktada önemli bir uyarı: site parasını kişisel hesabınızda tutmayın. Hem yasal sorumluluk açısından hem de kat maliklerinin güveni açısından bu, ciddi riskler doğurur. Kendi paranızın bittiğinde mi site parasını harcadınız sorusu bile sizi yıpratır.
Sitede kapıcı, güvenlik veya temizlik görevlisi gibi çalışanlar istihdam ediliyorsa SGK tescili ve aylık bildirgeler zorunludur; iş güvenliği yükümlülükleri de doğar. Bu konularda son sözü mali müşavirinize bırakın.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK'nın 29. maddesi, kat malikleri kurulunun yılda en az bir kez olağan olarak toplanmasını zorunlu kılar. Toplantı çağrısı en az on beş gün öncesinde, imzalı ya da taahhütlü mektupla yapılmalı ve gündem maddelerini açıkça içermelidir. Gündemi olmayan çağrıyla alınan kararlar hukuki itirazlara açık hale gelir.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluk (nisap) aranır. Bu çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantıya geçilir; ikinci toplantıda katılan kat malikleri nisap aranmaksızın karar alabilir. Alınan her karar aynı gün karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır.
Yeni yöneticilerin genel kurulda en çok yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddesi yazmamak (bu karar iptaline zemin açar), ikinci toplantı tarihini çağrıya koymamak ve kararları toplantıdan günler sonra deftere işlemek. Bu son hata sıradan görünür ama itiraz durumunda tarihin ispatını imkânsız kılar.
Çağrı metni hazırlamak, katılım ve vekâlet takibi yapmak ile dijital karar defterini düzenlemek için genel kurul yazılımı bu adımları yapılandırılmış bir akışa oturtur.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar anlattığımız her sorunun — devir karmaşası, aidat kovalama, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, bakım takibi — bir kestirme çözümü var. SiteYönetim bu sorunları ayrı ayrı değil, birbirine bağlı bir sistemde çözecek biçimde kurulmuş. Her özelliği sırasıyla ele alalım.
AI Operatör
Senpazar'de Şubat aidatlarını tahsil etmeniz ve ödemeyenlere hatırlatma göndermeniz gerekiyor. "Bu ayın borçlularına nazik hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, dairelere göre kişiselleştirilmiş hatırlatmaları hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Siz onayla, sistem gönderir.
Kastamonu'nun Karadeniz iklimine özgü ikinci senaryo: çatı tahliye kanalının tıkandığı bildirildi. "Çatı arızası kaydı aç, sözleşmeli tamirciye iş emri taslağı hazırla" talimatıyla AI Operatör kaydı açar, tedarikçinize gidecek taslak iş emrini hazırlar ve yine onayınızı bekler. Kayıt sisteminde tarih ve detaylar otomatik damgalanır; ilerideki hesap sorma anında bu kayıt elinizde olur. Her adımda onay zorunluluğu, yapay zekanın inisiyatif almadığı anlamına gelir; otorite sizde kalır.
Genel kurul yaklaşıyorsa: "Olağan genel kurul için çağrı metni taslağı hazırla, gündem maddelerini ekle" komutuna karşılık taslak size gelir, siz gözden geçirip onaylarsınız, sistem gönderimleri yönetir. On beş günlük yasal süre otomatik hesaplanır.
AI Danışman
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" Bu soruyu bir avukata sormak için randevu beklemenize gerek yok. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde size yol haritasını verir: yazılı hatırlatma, gecikme tazminatı, ihtarname, icra sürecinin adımları. Şeffaflık adına belirtmek gerekir: Danışman yol gösterir ve seçenekleri açıklar; dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlüğü bilinçli söylüyoruz çünkü sizi yanlış yönlendirecek bir sistem işinize yaramaz.
Senpazar'de nem sızıntısı sorumluluğu, çatı tamirine kimin karar vereceği ya da komşunun balkonu kapsamayı genişletmesi gibi konular için de Danışman'a sorabilirsiniz; KMK çerçevesinde pratik bir başlangıç noktası sunar.
Sitenin Karnesi
SiteYönetim her yönetimi 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, bakım takvimlerine uyum, yasal belgeler gibi kriterler karne puanını oluşturur. Yönetimi devraldığınız günkü karne 54 olabilir; altı ay düzenli çalıştıktan sonra 81'e çıkabilir. Bu iki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Senpazar'deki kat maliklerine şeffaf hesap vermenin en sade yoludur.
7 Rol Bazlı Portal
SiteYönetim'e giren herkes kendi rolüne özel bir kapıdan girer: yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller. Bu yapının yeni yönetici için pratik anlamı şudur: Kastamonu il merkezinde ya da başka bir şehirde oturan malik, borcunu ve ödemelerini kendi portalından görür; sizi aramaz. Denetçi portalı ise tüm giderlere, dekontlara ve karar defterine erişim sağlar, bu da yönetim toplantılarını çok daha kısa ve az tartışmalı hale getirir.
14 Gün Ücretsiz Başlayın
Bulut tabanlı olduğu için kurulum yoktur, bilgisayarınıza bir şey indirmeniz gerekmez. Tek bir apartmandan çok bloklu büyük sitelere kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden başlayabilirsiniz. Bu ilk 30 gün, deneme süreniz için tam biçilmiş kaftan. Apartman yönetim programını inceleyin ve bugün başlayın.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yönetimin ilk yılı belirli bir kronoloji izler. Her aşamada ihtiyaç duyduğunuz modül farklıdır; ancak hepsi aynı platformda çalışır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, muhasebe ve e-Fatura, gider paylaşımı, sayaç okuma ve işletme defteri modülleri bu kümeyi oluşturur. Kastamonu'daki binalarda merkezi ısıtma sistemi varsa kalorimetre ve sayaç paylaşımı kış boyunca her ay tekrar eden bir hesap tartışmasına dönüşür. Apartman muhasebe programı ile sayaç okumaları sisteme girilir, gider otomatik olarak dairelere dağıtılır. Kasım'dan Mart'a uzanan Kastamonu kışında bu hesabı elle yapmak yerine modüle bırakmak hem zaman hem de komşu ilişkilerini korur.
Aynı küme içinde aidat takip programı, vadesi geçen her daire için hatırlatma akışı başlatır. Siz onaylar, sistem gönderir; hiçbir şey unutulmaz.
Operasyon
Arıza ve bakım takibi, teknik işletme, duyuru ve SMS bildirimleri, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum planı, belge arşivi bu kümenin içindedir. Senpazar'de kış döneminde çatı sorunu bildiren bir sakin doğrudan uygulamadan arıza kaydı oluşturabilir; yönetici bildirimi alır, önceliklendirir ve tedarikçiye iş emri çıkar. Sözlü bildirim "söyledim ama ilgilenilmedi" tartışmasının önüne geçer.
Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
SiteYönetim'de piyasadaki rakip yazılımlarda bulunmayan iki modül öne çıkar. İhale Portalı ile Senpazar ve Kastamonu'daki yerel tedarikçilerden şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Çatı yalıtımı ihalesini üç teklifle açıyor, karşılaştırma tablosunu genel kurula sunuyorsunuz; "en ucuzu seçtiniz mi?" sorusuna belgeyle yanıt veriyorsunuz. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin birbiriyle ve çevredeki esnafla alışveriş yapabildiği, bina içinde ilan panosu işlevi gören dijital bir alandır. Bu iki modül başka hiçbir site yönetim yazılımında standart olarak yer almıyor.
Raporlama, denetim ve devir-teslim modülüyle konuyu kapayalım. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, devraldığınız ilk haftada yaşadığınız "hangi belge nerede?" kaosunun tam tersi yaşanır: devir-teslim raporu bir öğleden sonra tamamlanır.
Senpazar'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Senpazar, Kastamonu'nun Karadeniz etkisindeki kuzeye bakan kesiminde yer alır. Bu konum yıl boyunca yüksek nem ve önemli yağış anlamına gelir; yönetim planı bu iklimi hesaba katmak zorundadır.
Çatı, Cephe ve Su Yalıtımı Önceliği
Nemli iklim koşullarında en büyük bakım kalemi çatı örtüsü ve dış cephe sızdırmazlığıdır. Sonbahar yağmurları başlamadan önce, tercihen Eylül'de çatı muayenesi yapılması; macun, kiremit veya çinko hasarları bu muayenede tespit edilerek giderilmesi önerilir. Bunu Ekim'e ertelemek, onarım fırsatını kaçırmak anlamına gelir çünkü yağışlı dönemde çalışmak hem maliyetlidir hem de teknolojik açıdan daha zordur. Bu bakım kalemini işletme projesine ve yıllık bütçeye dahil etmezseniz "acil onarım" adı altında beklenmedik bir harcama olarak karşınıza çıkar.
Su Tahliye ve Dere Riski
Kastamonu'nun yağışlı dönemlerinde su tahliye kanallarının tıkanması çatı hasarından bağımsız bir risk oluşturabilir. Eğimli arazi üzerindeki binalarda vezeğe-alt katlar arasındaki su sızıntısı yaygın bir şikâyet kaynağıdır. Sonbahar başında oluk ve tahliye kanalı temizliğini bakım planına eklemek, sorun büyümeden önce müdahale imkânı verir.
Nemden Kaynaklanan İç Mekan Sorunları
Yüksek nemin uzun süre devam ettiği dönemlerde bodrum katlar, merdiven boşlukları ve kapalı otoparklarda nem birikimi ve küf gelişimi gözlemlenebilir. Yönetici olarak bu alanları mevsim geçişlerinde düzenli gözden geçirmeniz, pahalı onarımları önlemenin en etkili yoludur. SiteYönetim'deki arıza ve bakım modülü, bu periyodik kontrolleri takvime bağlamanıza ve sonuçları kayıt altına almanıza imkân tanır.
Senpazar ve Çevresinde Site Yönetimi: Abana, Azdavay, Cide ve Diğer İlçeler
Senpazar, Kastamonu'nun Karadeniz kıyısına uzanan kuzeybatı ekseni üzerinde konumlanır. Bu eksende komşu ilçelerin her biri farklı bir yapı dokusu taşır ve yönetim ihtiyaçları da buna göre şekillenir.
- Inebolu ve Cide: Kıyıya daha yakın bu ilçelerde çok katlı konut blokları ön plana çıkar; aidat yönetimi ve ortak alan bakımı daha karmaşık bir yapı gerektirir.
- Abana ve Bozkurt: Nispeten küçük ilçe merkezlerinde az daireli apartman stoğu hâkimdir; gönüllü yönetim yaygın, profesyonel şirket arzı sınırlıdır.
- Azdavay, Daday ve Hanonu: İç kesimlerdeki bu ilçelerde tarihsel yapı stoğu ağır basar; eski binalarda asansör ve güvenlik sistemi nadirdir, aidat düzeyleri genellikle alt bandda kalır.
- Devrekani ve Ihsangazi: Orta büyüklükte yerleşimler; yeni yapılaşmayla birlikte daha düzenli site yönetimi ihtiyacı doğmaktadır.
- Catalzeytin, Doganyurt ve Agligazi: Küçük ölçekli ilçelerde yönetim genellikle kat malikleri arasından gönüllü seçimle yürütülür; defter düzeni ve basit aidat takibi yeterlidir.
- Arac ve Kure: Kastamonu merkeze bağlantılı bu ilçelerde karma bir yapı görülür; merkeze yakınlık yönetim hizmetlerine erişimi kolaylaştırır.
- Merkez ilçe: Kastamonu il merkezi, büyük site komplekslerinin ve profesyonel yönetim taleplerinin yoğunlaştığı noktadır; buradan bakıldığında Senpazar daha sade, daha doğrudan bir yönetim modeline ihtiyaç duyar.
Kastamonu genelindeki tüm bu ilçe ve apartmanlar için Kastamonu geneli site yönetimi rehberini inceleyebilirsiniz. SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Inebolu'daki bir binayı yönetirken Senpazar'deki başka bir apartmanı aynı panelden, kurulum yapmadan takip edebilirsiniz. İlçeden ilçeye geçmek panel değiştirmek demek değil.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Site yöneticisinin sorumluluğu yalnızca aidat toplamakla sınırlı değildir. KMK'nın 38. maddesi, yöneticinin kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumlu olduğunu açıkça belirtir: görevin ihmalinden ya da yetkinin aşılmasından doğan zararlar yöneticiye rücu edilebilir.
Kamera kaydı varsa KVKK kapsamında kat maliklerine ve ziyaretçilere yönelik bir aydınlatma metninin görünür yerde asılması zorunludur. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla tutun ve üçüncü taraflarla paylaşmayın. İhlaller idari para cezasına yol açabilir.
Binada kapıcı, temizlik görevlisi veya güvenlik personeli çalışıyorsa SGK tescili ve aylık prim bildirgeleri zorunludur. Asgari iş güvenliği önlemlerinin alınması da yöneticinin sorumluluğundadır. Personelle ilgili her konuda güncel yasal yükümlülükleri mali müşavirinizle teyit etmeniz önerilir.
KVKK uyumu ve belge arşivi için SiteYönetim'deki yasal uyum modülü aydınlatma metni şablonlarını ve belge yönetim altyapısını hazır tutar; belgelerinizi tek yerden arşivleyebilirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Senpazar ve Kastamonu Deneyimiyle)
Yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü hatalar şaşırtıcı biçimde aynıdır. Bunların farkında olmak, size haftalarca zaman ve önemli miktarda para kazandırabilir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem yasal sorumluluk riski hem de kat malikleri nezdinde güvensizlik yaratır. Her zaman site adına ayrı hesap kullanın.
- Elden nakit toplamak. Makbuz kesen yönetici bile ileride ispat güçlüğü yaşayabilir. Tüm ödemeler banka kanalıyla yapılmalıdır.
- Karar defterini işlememek ya da toplantıdan günler sonra doldurmak. Kararlar toplantı günü işlenmeli ve imzalanmalıdır; tarih doğruluğu hukuki güvencenizdir.
- Gündemi olmayan genel kurul çağrısı yapmak. Gündemsiz çağrıyla alınan kararlar itirazlara kapı aralar ve iptal riski taşır.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 gereğidir ve aidatın yasal dayanağıdır. Projesi olmayan aidat tartışmaya açıktır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödeyen kat maliklerini cezalandırmak demektir. KMK m.20'yi dürüstçe uygulayın; tutarsız tutum kaosa yol açar.
- Çatı ve dış cephe bakımını sonbahara bırakmak. Kastamonu ve Senpazar'da yağmur dönemi Ekim'den itibaren yoğunlaşır. Çatı kontrolünü Eylül'ün ilk yarısında tamamlamayan yönetici, tamir sezonunda uzun bekleme listeleriyle karşılaşır ve iki katı maliyet öder. Bu hata Karadeniz iklimine özgüdür ve sık yaşanır.
İlk 30 gün planınız var, Senpazar'in iklim takviminiz var, mevzuat haritanız var. Geriye kalan rutin işleri otomasyona bırakmak için 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden başlayabilirsiniz. Site yönetim yazılımını deneyin; ya da önce daire başı aidatı hesaplamak istiyorsanız aidat hesaplama aracına bakın. İki adım da sizi doğru yere götürür.