Tosya'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kastamonu genelinde aylık aidat il ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Tosya'nın bina tipine ve sunulan hizmetlere göre bu aralığın hangi bandında yer alacağını aşağıda ayrıntılı ele alıyoruz. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Tosya ve Kastamonu koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Tosya'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetimi devraldığınız ilk hafta birbirinden farklı onlarca konu aynı anda gündemin üstüne yığılır. Ne yapacağınızı bulmak için hukuki bir eğitim almış olmanız gerekmez; ancak dört temel yükümlülüğü baştan bilmek sizi büyük bir kargaşadan korur.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesi yöneticinin görevlerini şöyle özetler: defterleri eksiksiz tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları yaşanabilir düzeyde bakımlı tutmak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük birbirini besler: defterler düzgün tutulmazsa hesap verilemez; aidat toplanmazsa bakım yapılamaz.
Tosya, Kastamonu iline bağlı ve il merkezine görece yakın bir ilçedir. İlçe merkezindeki apartman stokunun yanı sıra çevre köy ve mahallelerde daha küçük ölçekli konut yapıları da bulunmaktadır. Bu karma doku, yöneticilik deneyiminin çok farklı ölçeklerde yaşandığı anlamına gelir: kimi yönetici on daireli bir bloku kendi başına yürütürken kimi birkaç bloktan oluşan küçük bir siteyi koordine etmektedir. Her iki durumda da kanuni yükümlülükler aynıdır; yalnızca işin karmaşıklık derecesi değişir.
Kastamonu, nemli ve yağışlı bir Karadeniz iklimine sahiptir. Bu iklim; çatı, cephe ve nem yalıtımına, su tahliyesine ve eğimli arazilerde bina bakımına özel önem kazandırır. Yöneticiliğin ilk yılında bu bakım başlıklarını görmezden gelmek, ilerleyen dönemde hem bina hem de bütçe açısından ağır sonuçlar doğurabilir.
İlk 30 Gün: Tosya'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ayın kargaşası büyük ölçüde önceki yöneticiden ne aldığınıza ve neleri ne sırayla çözüme kavuşturduğunuza bağlıdır. Haftalık bir çerçeve bu süreci yönetilebilir parçalara böler.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Yönetimi resmi olarak devralmak, yalnızca anahtarları teslim almaktan ibaret değildir. Eski yöneticiden şunları imzalı bir tutanakla teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesap ekstreleri ve son bakiye, kasa sayım tutanağı, yürürlükteki tüm sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, sigorta vb.), borçlu kat malikleri listesi ile açık fatura ve borçların dökümü. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan yönetimin sorumluluğunu fiilen üstlenmekten kaçının; bu tutanak hem sizi hem önceki yöneticiyi korur.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabının durumunu netleştirin. Hesap hâlâ eski yönetici üzerindeyse bir an önce site adına geçirilmesi için genel kurul kararı alın ya da mevcut yetkiyi güncelleyin. Aidat borçlusu listesini eksiksiz çıkarın; her dairenin kaç aylık borcu olduğunu bir tabloya döküm yapın. Kastamonu'nun nemli iklimiyle birlikte gelen olası çatı onarımı, su tahliyesi ya da cephe yalıtımı gibi bakım giderleri için bekleyen fatura ya da teklif varsa bunları bütçeye yansıtın.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini (telefon, e-posta) derleyin. Bu liste kişisel veri niteliğindedir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru ve arıza bildirimi için bir kanal belirleyin: mesajlaşma uygulaması, e-posta listesi ya da dijital yönetim platformu. Arıza ve talepler için kayıt altına alınan sistematik bir yöntem, ilerleyen aylarda kimin ne istediğini ve neyin yapıldığını kanıtlamanın tek güvenli yoludur. Bu dört haftalık listeyi kağıt ya da Excel'de de yürütebilirsiniz; site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt modülü ilk günden hazır gelir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, yeni hesap döneminin başında yıllık işletme projesi hazırlamak ve genel kurula sunmakla yükümlüdür. Taslak bütçeyi bu haftaya kadar tamamlayın. Kastamonu'nun yağışlı ve nemli iklimi göz önüne alındığında bakım takviminizi şöyle planlayın: çatı ve oluk kontrolü ilkbahar sonunda (Nisan-Mayıs), cephe ve nem yalıtım denetimi yaz başında, kış öncesinde ise kazan/kombi bakımı ile drenaj sistemlerinin kontrolü. Bu bakımları takvime bağlamadan bütçeyi kapatmaya çalışmak, yılın ortasında acil bir harcamayla karşılaşma riskini artırır.
Tosya'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Tosya'da aylık aidat için yayımlanmış ayrı bir istatistik bulunmamaktadır; bu nedenle referans olarak Kastamonu geneli ortalamasını kullanmak en dürüst yaklaşımdır. Kastamonu genelinde aylık aidat ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir. Tosya'da asansör, güvenlik kamerası ve kapıcı gibi hizmetler sunan yeni sitelerde bu aralığın üst bandına yaklaşılırken, eski ve az daireli apartmanlarda alt bant geçerli olabilir.
Aidatın nasıl belirlendiği KMK m.20'de düzenlenmiştir. Giderler kat maliklerine arsa payı oranında ya da eşit pay esasıyla yansıtılabilir; hangisinin uygulanacağı yönetim planında belirtilmelidir. Uygulamada yönetici önce yıllık işletme projesinde toplam gideri hesaplar, ardından daire sayısına ya da arsa payına bölerek aylık aidat miktarını çıkarır ve genel kurulun onayına sunar.
Kastamonu'nun nemli iklimi, bina bakım giderlerini Karadeniz'e kıyısı olmayan illere kıyasla görece ağırlaştırabilir. Çatı onarımı, oluk temizliği, cephe mantolama veya drenaj sistemlerinin bakımı, özellikle çok yağış alan yıllarda bütçe dışına taşabilen kalemlerdir. Bu giderleri baştan işletme projesine yansıtmak, yıl ortasında ek aidat tartışmalarının önüne geçer. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı tahmini aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en önemli kural şudur: elden para almayın. Tüm ödemeler banka havalesi ya da online ödeme kanalıyla alınmalıdır. Bu yöntem hem hesap şeffaflığını korur hem de olası anlaşmazlıklarda size belgesel kanıt sağlar.
Ödeme yapmayan kat malikine karşı uygulanacak yol KMK m.20'de belirlenmiştir. Önce yazılı hatırlatma gönderin; iadeli taahhütlü mektup ya da kayıtlı elektronik posta bu aşamada önemlidir. Borca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Borcun sürmesi halinde noter ihtarnamesi ve ardından icra takibi başlatılabilir. Bu sürecin işlemesi için tahsilat kayıtlarının düzenli tutulması ve her aşamanın belgelenmesi zorunludur.
Sözlü hatırlatmalar ve kişisel görüşmeler çoğu zaman işe yarar; ancak bunları yazılı kanallarla da destekleyin. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak hazırlanır ve kayıt altına alınır; tahsilat geçmişine her zaman ulaşabilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Tosya İçin Karar Rehberi
Tosya gibi küçük-orta ölçekli bir ilçede profesyonel site yönetim şirketi arzı sınırlıdır. Kastamonu genelinde ve özellikle il merkezinin dışındaki ilçelerde, gönüllü yönetici modeli hâlâ en yaygın çözümdür. Bu gerçeği kabul etmek, sizi yanlış bir beklentiyle arayışa sürüklenmekten korur.
Genel bir rehber olarak şunu söyleyebiliriz: beş bloktan ve yüz daireden büyük, güvenlik personeli ile çok sayıda teknik sistemin işletildiği yapılarda profesyonel yönetim şirketi anlamlı bir seçenek olabilir. Daha küçük ölçeklerde ise profesyonel şirketin getirdiği maliyet, çoğu zaman kolaylığını aşar.
Tosya'da en gerçekçi model şudur: yöneticiyi siz üstlenirsiniz, işin tekrar eden ve zaman alan kısmını ise iyi bir araçla otomatiğe bağlarsınız. Bu üçüncü yolun nasıl işlediğini ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına açılmış ayrı bir banka hesabı, yönetiminizin en temel güvencelerinden biridir. Kendi kişisel hesabınızda site parası bulundurmaktan kesinlikle kaçının; hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleriyle güven ilişkisi açısından bu büyük bir risk taşır.
Personel istihdam ediyorsanız ya da bazı bankaların talep etmesi durumunda, yönetim adına vergi numarası almanız gerekebilir. Bu işlem için Tosya'da bağlı vergi dairesine başvurulur. Genellikle istenen belgeler şunlardır: kat malikleri kurulunun sizi yönetici atadığına dair karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve karar örneği. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Tosya Vergi Dairesi'ni önceden telefonla arayarak teyit almanızı öneririz.
Çalışan (kapıcı, temizlik personeli, güvenlik görevlisi) istihdam ediyorsanız SGK bildirimlerini düzenli yapmak zorunludur. Bu konuda güncel yükümlülükleri mali müşavirinizle teyit edin; mevzuat sık güncellenmektedir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Olağan genel kurul KMK m.29 uyarınca yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantıdan en az on beş gün önce, gündem belirtilerek kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılır. Gündem yazılmadan gönderilen çağrılar, toplantıda alınan kararların ilerleyen dönemde itirazla karşılaşmasına zemin hazırlar.
İlk toplantıda iki tür çoğunluk birlikte aranır: hem kat maliklerinin salt çoğunluğu hem de arsa paylarının salt çoğunluğu. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların kararı geçerli olur. Kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: gündemsiz çağrı göndermek (kararların iptale açık hale geldiği ana neden), tutanağı toplantıdan haftalarca sonra yazmak (tanıklık sorunu çıkar) ve vekaleten katılımı takip etmemek (nisabı yanlış hesaplama riski). Çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını inceleyebilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattıklarımızda şu tablo ortaya çıktı: devir-teslim kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi ve hukuki belirsizlik. Bunların hepsi gerçek ve zaman alan sorunlardır. SiteYönetim bu dertlerin her birini bir araya getiren ve kestirme bir yol sunan platformdur.
AI Operatör
AI Operatör, sizin yön gösterdiğiniz ve onayladığınız işlemleri otomatik olarak hazırlar. Somut bir örnekle açıklayalım: "Bu ayın aidatlarını tahsil et, 30 günü geçen borçlular için nazik bir hatırlatma mesajı hazırla" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; sistem sizi devre dışı bırakarak hareket etmez.
Kastamonu'nun nemli iklimiyle ilgili bir senaryoyu da ele alalım. Çatıdan su sızdığı ya da su tahliyesinde bir sorun çıktığı bildirildi. AI Operatör, arıza kaydını açar; daha önce kayıtlı ya da siz tarafından eklenen sözleşmeli ustaya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Arıza tarihinden kapatılma tarihine kadar tüm süreç kayıt altındadır. Genel kurulda "o arızaya ne oldu?" sorusuna ekrandaki kaydı göstererek yanıt verirsiniz.
Bir başka senaryo: kış öncesinde merkezi ısıtma sistemi ya da kombilerin genel bakımını planlamak istiyorsunuz. AI Operatör takvim hatırlatması kurar, bakım teklifi almak için mesaj taslağı hazırlar ve onayınızla tedarikçilere iletir. Her adım sizin onayınızdan geçer; kontrol her zaman sizde kalır.
AI Danışman
Yöneticilerin en çok sorduğu sorulardan biri şudur: "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak bu soruyu KMK m.20 çerçevesinde yanıtlar: önce yazılı hatırlatma, ardından gecikme tazminatı, sürmesi halinde icra takibi. Yanıtın içeriğine güvenebilirsiniz; ancak şunu açıkça belirtelim: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük sınırı bilinçli olarak çizilmiştir.
Karar defterine hangi kararın geçirilmesi gerektiği, genel kurul çağrısının ne zaman ve nasıl yapılacağı, KVKK kapsamında kamera kaydının nasıl duyurulacağı gibi sorularda da AI Danışman size somut adımlar gösterir.
Sitenin Karnesi
SiteYönetim, yönettiğiniz binanın performansını 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu, belge tamamlanma oranı gibi ölçülebilir başlıklara dayanır. Yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu yaklaşım özellikle ilk yılını dolduran ve güven inşa etmek isteyen yöneticiler için oldukça güçlü bir araçtır.
7 Rol Bazlı Portal
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi portallarından sisteme girer. Yeni yöneticinin bir derdiyle bağlayalım: Tosya'daki apartmanın maliklerinden biri başka şehirde yaşıyorsa ve aidat borcunu sormak için sizi her ay arıyorsa artık aramaz; kendi portalından güncel borcunu görür ve ödeme yapar. Denetçi portalı ise hesap şeffaflığını artırır; denetçi istediği zaman işletme defterini ve banka ekstrelerini görebilir, bu da yöneticiye yönelik gereksiz şüpheleri baştan engeller.
Denemeye Başlayın
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, tek apartmandan büyük site komplekslerine kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca ücretsiz deneyin, kredi kartı bilgisi girmenize gerek yoktur. Apartman yönetim programını inceleyerek Tosya'daki binanızın ölçeğine uygun özellikleri yerinde görebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılında hangi işler en çok zamanı alır? Aidat toplama ve takip, arıza bildirimi ve çözümü, genel kurul hazırlığı, tedarikçi görüşmeleri ve hesap raporlaması. SiteYönetim bu kronolojiyi üç kümede destekler.
Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi ile aidat takip programı modülü, tahsilat sürecini baştan sona kayıt altına alır. Apartman muhasebe programı ve e-Fatura entegrasyonu, gider kayıtlarını tutmanızı ve gerektiğinde belgeli hesap vermenizi kolaylaştırır. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü ise Kastamonu'nun soğuk ve yağışlı kış aylarında ısıtma ve su giderlerini dairelere dağıtmayı otomatikleştirir; kimin ne kadar ödeyeceği tartışmasına son verir.
Operasyon: Arıza ve bakım bildirimi, duyuru/SMS/push, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi, personel bordrosu ve tedarikçi kaydı, sigorta ve belge yönetimi modülleri yöneticinin operasyonel yükünü azaltır. Kastamonu'nun nemli ve yağışlı iklimiyle birlikte artan çatı, oluk ve drenaj arızaları bu modüller aracılığıyla kayıt altında tutulur; hiçbir talep yanıtsız kalmaz.
Rakip yazılımlarda bulunmayan özellikler — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Tosya'daki tedarikçilerden kapalı zarfla teklif toplamak yerine İhale Portalı üzerinden şeffaf ve kayıtlı teklifler alabilirsiniz. Örneğin çatı su yalıtımı ihalesini üç firma teklifini yan yana koyarak genel kurulda belgeleyerek sonuçlandırabilirsiniz; hangi firmayı neden seçtiğinizi raporla kanıtlarsınız. Site içi Mahalle Pazaryeri ise sakinlerin birbiriyle hizmet ve ürün alışverişi yapmasına olanak tanır; bu iki özellik mevcut rakip yazılımlarda bulunmamaktadır.
Raporlama, denetim ve devir-teslim modülüyle kapatalım: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, devir-teslim tutanağı ve tüm belgeler sisteminizde hazırdır. Kaygıyla başladığınız ilk hafta, bir öğleden sonra çözüme kavuşur.
Tosya'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Tosya'nın iklim ve coğrafya koşulları, yönetim planınızı Ege ya da İç Anadolu illerindeki meslektaşlarınızınkinden belirgin biçimde farklılaştırır. Bu farkı baştan planlamak, yıl ortasında sizi zorlayacak sürpriz harcamalardan ve tartışmalardan büyük ölçüde korur.
Nem, Yağış ve Yapı Bakımı
Kastamonu'nun Karadeniz etkisindeki yağışlı iklimi, binalarda nem ve rutubet sorunlarını öne çıkarır. Çatı ve oluk sistemleri, dış cephe sıvası ve yalıtımı, bodrum veya zemin kat rutubeti bu iklin koşullarında düzenli denetim gerektiren başlıklardır. Çatı onarımını ya da oluk temizliğini ilkbahar sonrasına bırakmak, yaz yağmurlarıyla birlikte çok daha büyük hasara yol açabilir. Bakım takviminizi yağış mevsimi öncesine göre kurun: bahar başında kontrol, yaz başında onarım.
Su Tahliyesi ve Eğimli Arazi
Tosya ilçe merkezindeki bazı yapılar hafif eğimli arazide konumlanmaktadır. Eğimli zeminde su birikintisi ve bodrum katı su baskını riski, düz araziye göre daha yüksektir. Yönetim planınıza yıllık drenaj ve su tahliyesi denetimini ekleyin; bu denetimi yapmayan binalarda ilerleyen yıllarda temel ve bodrum sorunları kaçınılmaz hale gelir.
Aidat ve Bakım Giderlerinin Dengelenmesi
Nem ve yağış kaynaklı bakım giderleri, Tosya'da aidatın belirlenmesinde göz ardı edilemeyecek bir kalem oluşturmaktadır. İşletme projesini hazırlarken çatı ve cephe bakımı için yıllık bir bütçe kalemi ayırmak, yılın ortasında ek aidat toplamak zorunda kalmanın önüne geçer. Gider paylaşımı modülü bu kalemleri dairelere dağıtmayı tartışmasız bir şekilde kolaylaştırır.
Tosya ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler
Tosya, Kastamonu'nun doğu aksında yer alan ve il merkezine bağlantısı görece iyi olan bir ilçedir. Çevre ilçelerdeki yöneticilerle aynı soruları sormak, aynı mevzuatı uygulamak ve benzer iklim koşullarıyla mücadele etmek ortak payda oluşturur.
Kastamonu'nun kıyı ilçelerinden Abana, Bozkurt, Catalzeytin, Cide ve Inebolu'da yoğun yağış ve deniz nemi yapı bakımını ön plana taşırken ticari doluluk mevsimsellik gösterir; bu ilçelerde yöneticiler kış-yaz gider farklılaştırmasına dikkat eder. İç kesimlerde yer alan Arac, Azdavay, Daday, Devrekani, Doganyurt, Hanonu ve Ihsangazi gibi ilçelerde konut stoku genellikle daha küçük ölçekli ve az daireli yapılardan oluşur; bu ilçelerde gönüllü yönetim modeli en yaygın çözümdür ve karmaşık yazılım ihtiyacı sınırlıdır. Ihsangazi, Kure ve Agligazi gibi dağlık konumdaki küçük ilçelerde ise kış bakım takvimine özel önem verilmesi gerekir. İl merkezi Kastamonu Merkezi ile ilçesi Inebolu'da çok katlı apartman sayısının görece fazla olması, profesyonelleşme ihtiyacını artırır.
SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Tosya'daki apartmanınızla Kastamonu Merkezi'ndeki bir site aynı panelden kurulum yapılmadan yönetilebilir. Kastamonu genelinde site yönetimi hakkında daha kapsamlı bilgi için Kastamonu geneli site yönetimi rehberine göz atabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticilik yalnızca aidat toplamaktan ibaret değildir; bir dizi yasal yükümlülük de üstlenir. Bu yükümlülükleri önceden bilmek çok karmaşık değildir ve sizi ciddi risklerden korur.
KVKK: Kat maliklerinin adı, soyadı, telefon numarası ve e-posta gibi kişisel verilerini yalnızca yönetim amacıyla saklayabilirsiniz; bu listeyi üçüncü taraflarla paylaşmak, reklam ya da başka amaçlarla kullanmak yasaktır. Binadaki güvenlik kameraları için kamera olduğuna dair ve kayıt bilgisi içeren bir aydınlatma metni görünür bir yere asılmalıdır. Bu zorunlulukları bir kez yerine getirin; ondan sonra gönül rahatlığıyla devam edin.
Çalışanlar ve SGK: Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimlerini ve ücret ödemelerini zamanında yapmanız zorunludur. Aksama durumunda hem idari para cezası hem de çalışan başına tazminat riski doğar. Güncel oranlar ve bildirim dönemleri için mali müşavirinizle teyit edin.
Yöneticinin sorumluluğu: KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur; kusurlu davranışlarından doğan zararları tazmin etmekle yükümlüdür. Bu hüküm korkutucu görünebilir, ancak defterleri düzenli tutmak, kararları kayıt altına almak ve hesabını şeffaf sunmak bu sorumluluğu yönetilebilir kılar. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; uyum kontrolünü siz yapmak zorunda kalmazsınız.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Aşağıdaki hataların hepsi yaygındır ve önlenebilir. Bu listeyi bir kontrol noktası olarak kullanın.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: En tehlikeli hatalardan biridir. Hesap karıştığında hem sizi hem sakinleri riske sokarsınız; hukuken de savunulması güçtür.
- Elden para kabul etmek: Belgesiz tahsilat, ilerleyen dönemde "aldın mı almadın mı?" tartışmasının zeminini hazırlar. Tüm ödemeler banka ya da online kanaldan geçmelidir.
- Karar defterini işlememek: Toplantı bittikten sonra tutanağı haftalar sonra yazmak ya da hiç yazmamak, alınan kararların geçerliliğini zayıflatır ve olası uyuşmazlıklarda sizi zor durumda bırakır.
- Gündemsiz çağrı göndermek: Toplantı çağrısında gündem yer almıyorsa o toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir; gündem zorunludur.
- Yıllık işletme projesi yapmamak: KMK m.37'deki bu yükümlülük, yöneticinin bütçeye kör hareket etmemesini sağlar. Yapılmayan proje, yıl ortasında sürpriz harcamalar ve tartışmalara yol açar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Aidat borcunu takip etmemek, borçlu olmayan kat maliklerinin haksızlığa uğradığı hissini doğurur ve sizi ilerleyen dönemde çok daha büyük alacak takibiyle karşı karşıya bırakabilir.
- Kastamonu'nun yağışlı iklimiyle birlikte çatı ve nem bakımını ertelemek: Oluk temizliğini ya da çatı kontrolünü güz yağmurlarına bırakmak, su baskını ve tavan hasarıyla sonuçlanabilir. Bahar sonunda bir kez kontrol yaptırmak, olası bir onarımın maliyetini çok daha düşük tutacaktır.
İlk 30 günlük planınız hazır, yasal yükümlülükler haritanız elinizde. Tosya'daki binanızı ne büyüklükte olursa olsun daha az yorgunlukla yönetmek için SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı bilgisi girmenize gerek yoktur. Aidatınızın daire başı miktarını önceden görmek istiyorsanız aidat hesaplama aracından başlayabilirsiniz.