Beyşehir, Konya'da site & apartman yönetim sistemi

Beysehir'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Konya iline bağlı bu ilçede Konya geneli ortalama aylık aidat ₺500–₺1.800 aralığında seyretmekte; karasal iklimin dayattığı uzun ısıtma sezonu yakıt kalemini bütçenin merkezine taşımaktadır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Beysehir koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden, zaman alan kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Beysehir'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmak, seçilmesi kolay görünen ama sorumluluğu düşündüğünüzde ağırlaşan bir görevdir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35, yöneticinin dört temel yükümlülüğünü netleştirir: karar defteri ve işletme defterini düzenli tutmak, aidatları toplayıp ortak giderleri karşılamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve genel kurula hesap vermek.

Beysehir, Konya'nın güneybatısında, Beyşehir Gölü kıyısında yer alan, doğal güzellikleriyle öne çıkan bir ilçedir. İlçede kentsel doku görece sakin bir büyüme izlerken hem çok katlı apartmanlar hem de küçük ölçekli konut yapıları yaygındır. Konya genelinde binlerce yapının aynı yönetim döngüsünden geçtiğini, aynı soruların binlerce yönetici tarafından aynı anda sorulduğunu hatırlamak, bu sürecin size özgü bir kaos olmadığını görmenizi sağlar. Sistematik bir başlangıç, sonraki aylardaki gereksiz anlaşmazlıkların ve zaman kayıplarının büyük bölümünü önler.

Çalışan istihdam ediliyorsa — kapıcı, güvenlik ya da bahçıvan — SGK yükümlülükleri de sorumluluğunuza eklenir. Karasal iklimiyle bilinen Beysehir'de uzun kış mevsimi, ısıtma sistemiyle ilgili teknik kararları yönetim gündeminin kalıcı bir parçası haline getirir. Tüm bunları bilmek panik için değil, planlı bir başlangıç için zemin oluşturur.

İlk 30 Gün: Beysehir'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk 30 günü dört haftaya bölerek yönetmek, bunaltıcı görünen işleri yönetilebilir parçalara dönüştürür. Her hafta tek bir odak noktası, birikmeden ilerleyen bir devir süreci anlamına gelir.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Birinci haftanın tek hedefi belgelerin eksiksiz teslim alınmasıdır. Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla alın: karar defteri, işletme defteri, banka cüzdanı veya hesap ekstresi, kasa sayım tutanağı, tüm hizmet sözleşmeleri (asansör, güvenlik, temizlik, ısıtma), borç-alacak listesi, kat malikleri iletişim bilgileri ve yönetim planı. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan görevi fiilen devralmış sayılmayın; eksik teslim alınan belgeler ilerleyen aylarda hukuki riski artırır.

Asansör muayene belgesi, yangın tüpü bakım kayıtları ve sigorta poliçesi gibi teknik belgeler ayrı bir klasörde toplanmalıdır. Beysehir'deki yapılarda kazan veya merkezi ısıtma sistemi varsa son bakım tarihi ve garanti belgeleri de bu ilk haftada elinizde olmalıdır.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Hesabı kendi adınıza değil site adına tutun ya da mevcut hesabı yönetim adına düzenleyin; kişisel banka hesabı kullanmak hem hukuken hem güven açısından ciddi bir risk taşır. Bu haftada aidat borçlusu listesini çıkarın ve her dairenin borç durumunu kayıt altına alın. Bekleyen faturaları — özellikle Beysehir'in uzun kış mevsimine bağlı doğalgaz ya da katı yakıt giderlerini — listeleyin. Hangi ödeme vadelerinin geçtiğini ve hangilerinin yaklaştığını bir tablo halinde görselleştirin.

Bu süreçte aidat takip programı kullanıyorsanız borçlu listesi ve gecikme hesabı otomatik olarak oluşur; kendiniz oluşturuyorsanız daire numarası, malik adı, son ödeme tarihi ve bakiye sütunlarından oluşan basit bir tablo yeterlidir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir; KVKK kapsamında bu listeyi yalnızca yönetim amaçlı kullanabilirsiniz, üçüncü taraflarla paylaşamazsınız. Listeyi oluşturduktan sonra duyuru kanalınızı belirleyin: ortak WhatsApp grubu, SMS ya da dijital duyuru sistemi. Arıza ve talep bildirimlerini hangi yöntemle alacağınızı ve kime ileteceğinizi net kurallara bağlayın; sözlü aktarıma güvenmeyin, her arıza yazılı kayıt olarak girsin.

SiteYönetim'de devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; site yönetim yazılımı ile bu ilk ay için gereken altyapıyı kurmak saatler içinde tamamlanır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu taslakta tüm beklenen gider kalemlerini listeleyin: asansör bakımı, temizlik, ortak alan elektriği, sigorta, kapıcı varsa maaş ve SGK, ısıtma-soğutma. Beysehir'de ısıtma sezonu yaklaşık beş-altı ay sürer; bu nedenle Eylül-Ekim aylarında kazan veya kombi bakımı yaptırmak ve kış başlamadan çatı ile yalıtım kontrolü planlamak, bakım takviminin olmazmazıdır. Kar ve buz oluşumuna karşı ortak alanlardaki tuzlama ve temizlik sorumluluğunu da takvime ekleyin. İşletme projesini genel kurulda onaylattıktan sonra bu belge yasal geçerlilik kazanır.

Beysehir'de Aidat Ne Kadar? Konya Geneli Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Beysehir'de aylık aidat ortalama ne kadar olmalı sorusunun tek bir yanıtı yoktur; ancak Konya geneli için il geneli ortalama aylık aidat ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir. Bu aralık, il geneli bir ortalamadır; asansörlü, güvenlikli veya yüzme havuzlu sitelerde üst bandın üzerinde de seyredebilir, küçük ve hizmet sayısı sınırlı apartmanlarda ise alt banda yaklaşılır.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20 ile düzenlenmiştir. Temel kural şudur: ortak giderler ya arsa payı oranında ya da yönetim planında belirtilen başka bir yöntemle bölüştürülür. Eşit paylaşım yönetim planında açıkça hüküm altına alınmış ise geçerlidir. Sürecin adımları şöyle işler: önce yıllık tahmini giderler işletme projesi biçiminde listelenir, toplam tutar daire sayısına ya da arsa payına bölünür, genel kurul bu rakamı onaylar ve onaylanan rakam yasal bağlayıcılık kazanır.

Beysehir'de karasal iklim, yakıt giderini aidatın belirleyici kalemi haline getirir. Merkezi ısıtma sistemine sahip yapılarda kalorimetre okumalarına dayanan gider paylaşımı sıkça tartışma konusu olur. Bireysel ısıtmalı yapılarda bile ortak alan ısıtması ve ortak alan elektriği gider listesinde önemli bir paya sahiptir. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat belirleme sürecinde dikkat edilmesi gereken bir nokta şudur: genel kuruldan onay almadan yönetici aidatı tek başına artıramaz ya da yeni bir kalem ekleyemez. Yıl içinde öngörülemeyen büyük giderler çıkarsa olağanüstü genel kurul çağrısıyla ek bütçe kararı alınabilir.

Not: Tüm rakamlar Konya il geneli ortalamadır; Beysehir'e özgü resmi istatistik bulunmamaktadır.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak hem hukuken belirsizlik yaratır hem de güven sorununa kapı aralar. Tahsilatı her zaman banka havalesi ya da dijital ödeme kanalıyla yapın; her ödemenin tarih, tutar ve daire numarasıyla kayıt altına alındığından emin olun.

Aidat borcunu geciktiren kat malikine uygulanacak süreç KMK m.20 çerçevesinde bellidir. Önce yazılı bildirim gönderin; bu hem bir hatırlatma hem de olası icra sürecinin başlangıç belgesidir. Gecikme tazminatı aylık yüzde beşe kadar uygulanabilir; yönetim planında farklı bir oran belirlenmişse o oran geçerlidir. Yazılı ihtara rağmen borcunu ödemeyen malike karşı icra takibi başlatılabilir. Bu aşamada belge düzeni belirleyicidir; imzalı tebligatlar ve ödeme kayıtları olmadan takip süreci zorlaşır.

Otomatik borç hatırlatması ve gecikme takibi için aidat takip programı, hatırlatmaları sizin yerinize hazırlar; onayladıktan sonra gönderir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Beysehir İçin Karar Rehberi

Her yönetici aynı soruyla karşılaşır: bu işi kendim mi yürüteyim, yoksa profesyonel bir şirkete mi bıraksam? Doğru yanıt, yönettiğiniz yapının ölçeğine ve yerel koşullara göre değişir.

Beysehir gibi nüfusun büyük bölümünün küçük ölçekli yapılarda ikamet ettiği bir ilçede profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlerle kıyaslandığında daha sınırlı olabilir. Bu koşul, gönüllü yönetici modelini daha yaygın ve gerçekçi kılar. Büyük ve çok bloklı sitelerde ise görevin karmaşıklığı profesyonel destek gerektirmeye başlar; bu durumda şirket seçerken referans listesi, aidat yönetim altyapısı ve şeffaflık politikası sorgulanmalıdır.

Pratik eşik şöyle çizilebilir: otuzun altındaki bağımsız bölümlerde gönüllü yönetici çoğu durumda yeterlidir. Elli ve üzerindeki bağımsız bölümlerde ya profesyonel destek ya da güçlü bir yazılım altyapısı zorunlu hale gelir. Bunların ortasında bir üçüncü yol vardır: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işi ise bir yazılıma devredin. Bu seçeneğin nasıl çalıştığına ilerleyen bölümlerde bakacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açabilmek için önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bu numara, site yönetiminin vergi mükellefi olmadığını ancak resmi kimlik numarasına sahip bir yönetim birimi olduğunu gösterir. Başvuru için genellikle genel kurul kararı fotokopisi, yönetici kimlik belgesi ve imza sirküleri istenir; belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Beysehir Vergi Dairesi'ni önceden arayarak teyit edin.

Vergi numarası alındıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açılabilir. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmaktan kesinlikle kaçının: bu hem maliklerin gözünde güven sorunu yaratır hem de ileride hukuki açıdan sorun çıkarabilir. Hesap, yalnızca site gelirleri ve giderleri için kullanılmalıdır.

Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam ediliyorsa bu kişiler için SGK bildirimi zorunludur. İş güvenliği yükümlülükleri de çalışan sayısına ve işyeri risk sınıfına göre devreye girebilir. Güncel yükümlülükleri bir mali müşavir aracılığıyla teyit etmeniz önerilir; bu konular mevzuat değişikliklerine açıktır.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurulun nasıl ve ne sıklıkta toplanacağını belirler. Yılda en az bir olağan toplantı zorunludur; toplantı tarihinden en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü posta ile çağrı yapılması şarttır. Çağrıda gündemin açık biçimde yazılı olması gerekir; gündem maddesi olmaksızın çağrı yapılırsa toplantıda alınan kararlar itirazlara açık hale gelir.

İlk toplantıda karar yeter sayısı (nisap) çift koşula bağlıdır: hem kat maliki sayısının hem de arsa payının salt çoğunluğu gerekir. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı, katılan kat maliklerinin çoğunluğuyla yapılabilir. Alınan kararlar karar defterine eksiksiz aktarılmalı ve toplantıya katılan tüm malikler tarafından imzalanmalıdır.

Sık yapılan üç hatadan kaçının: gündemsiz çağrı göndermek, toplantı tutanağını imzalatmadan bırakmak ve ikinci toplantıyı birincinin hemen ardından kısa süre içinde yapmak (bu, kat maliklerinin gerçek anlamda katılım fırsatı bulamadığına itiraz zeminini açar). Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu adımları yapılandırılmış biçimde yönetir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattıklarımızı bir araya getirdiğinizde bir yöneticinin ilk yılında ne kadar tekrar eden, zaman alan iş biriktiği görülür: aylık aidat tahsilatı, borçlu takibi, arıza kayıtları, genel kurul çağrısı, karar defteri, gider paylaşımı. SiteYönetim bu süreçlerin her birini karşılayan bir platform olarak tasarlandı; ancak onu rakiplerinden ayıran tek şey özellik listesi değil, çalışma mantığı.

Somut bir senaryo: şubat sonunda "Bu ayın aidatlarını tahsil et, altı gündür ödemeyenlere nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye uygun hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Siz değerlendirip onayladıktan sonra hatırlatmalar iletilir.

Beysehir'in soğuk kışlarında ikinci senaryo daha da somut anlam taşır: kazan dairesi arızası gece bildirilir. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Sabah uyandığınızda servis çağrısı zaten yapılmış, süreç belgelenmiş olur. Her adımda onay sizde; AI hiçbir işlemi sizin haberiniz olmadan tamamlamaz.

Bu yapı güven açısından kritiktir: malikler, müteahhitler ve servis firmaları yöneticinin kararlarının arkasında durduğunu bilir; sistem kendi başına hareket eden bir otomasyon değildir.

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu atıyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yanıt verir: yazılı ihtar süreci, gecikme tazminatı hesabı, icra takibinin koşulları. Şerh net biçimde belirtilir: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir; güven inşa eder ve hukuki konularda aşırı güveni önler.

Genel kurul kararından önce "Bu değişiklik için kaç oy gerekir?" sorusu da aynı kaynaktan yanıt bulur; yönetici toplantıya hazırlıklı gider, tartışma süresi kısalır.

SiteYönetim, sitenizi 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, bakım takvimi uyumu ve yasal belge durumu gibi göstergeler birleşerek anlık bir yönetim performans notu oluşturur. Yeni yönetici için bu aracın asıl değeri zamanla görülür: devir aldığınız günkü karne 54 ise, altı ay düzenli çalışmanın ardından 81'e çıkan karneyi genel kurulda genel kurulun önüne koyarsınız. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Önceki dönem ile kıyaslama, güven sorunlarını ve spekülasyonu önemli ölçüde azaltır.

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi kapısından sisteme girer. Yeni yöneticinin en sık yaşadığı sorunlardan birini doğrudan çözer: farklı şehirde oturan malik borcunu kendi portalından görür ve sizi aramaz. Denetçi portalı mali verilere erişim sağlar, şeffaflık artar, hesap verme baskısı hafifler. Sakin portalı arızayı sözlü değil kayıtlı biçimde iletir; "siz söylediniz, ben duymadım" tartışmaları ortadan kalkar.

Kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. Bulut tabanlı altyapı sayesinde tek bir apartmandan çok bloklu bir siteye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını ilk gün açıp kullanmaya başlayabilirsiniz; ilk aylık periyot için öğrenme eğrisi en dik olan bu dönemde denemeyi sonlandırırsanız hiçbir ücret ödemezsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Bir yöneticinin ilk yılındaki iş yükü dalgalı değildir; aylık döngüler halinde tekrar eder. SiteYönetim bu döngülerin her birini karşılayan bir modül mimarisiyle gelir.

Online aidat tahsilatı borçlu listesini otomatik olarak günceller. Apartman muhasebe programı gider kalemlerini kategori bazlı raporlar, e-Fatura entegrasyonu fatura sürecini kısaltır. Merkezi ısıtma ya da kalorimetre sistemi olan yapılarda — Beysehir'de uzun kış nedeniyle bu yapılar özellikle yaygındır — gider paylaşım modülü kalorimetre dönemini daire bazında dağıtır; ısıtma faturası tartışması biter, kış boyu süren hesap anlaşmazlıkları ortadan kalkar. İşletme defteri otomatik olarak güncellenir, dönem sonu raporunu tek tıkla çıkartabilirsiniz.

Arıza ve bakım talepleri sakin portalından girilir, yönetici panelinde görünür, kapatılana kadar takip edilir. Duyurular SMS, push bildirimi ya da uygulama üzerinden gönderilebilir. Otopark, ziyaretçi giriş-çıkış, sosyal tesis rezervasyonu ve güvenlik kayıtları aynı platformda toplanır. Personel modülü bordro hazırlığını kolaylaştırır, tedarikçi ve sözleşme arşivi bir araya getirilir. Sigorta poliçeleri ve acil durum planı belge yönetimi içinde saklanır; asansör muayene ya da yangın tüpü yenileme tarihi yaklaştığında sistem sizi önceden uyarır.

Bu iki özellik SiteYönetim'e özgüdür. Beysehir'de bir çatı yalıtımı ya da asansör revizyonu ihalesine çıkmanız gerektiğinde İhale Portalı, yerel tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplamanızı sağlar. Üç teklif aldıktan sonra karşılaştırma tablosunu genel kurulda sunabilirsiniz; karar süreçleri hem meşruiyet hem de maliyet açısından sağlamlaşır. Mahalle Pazaryeri ise site içi ticaret ve duyuruları toplar; sakinler hizmet ilanı paylaşabilir, esnaf sitenize erişim kazanır. Bu iki modülü sunan rakip yazılıma rastlamak bugün itibarıyla oldukça güçtür.

Yönetiminiz sona erdiğinde devir-teslim modülü tüm arıza geçmişini, muhasebe kayıtlarını, tedarikçi sözleşmelerini ve karar defterini düzenli biçimde çıktı alır. Bir sonraki yöneticiye devir tek bir öğleden sonraya sığar; bu rehberin başında anlattığımız devir kaosuyla tam bir karşıtlık oluşturur.

Beysehir'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Beysehir'in karasal iklimi, yönetim gündemini büyük ölçüde belirler. Yaz kısa ve sıcak, kış uzun ve sert geçer; kar yağışı ve don her sezon beklentiler dahilindedir. Bu iklim, yönetim planınızda dört somut değişkeni ön plana çıkarır.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı

Merkezi ısıtma sistemine sahip yapılarda yakıt gideri aidatın belirleyici kalemidir. Kalorimetre sistemi yoksa gider eşit paylaşılır; bu durumda düşük kullanan daireler itiraz edebilir. Yönetim kurulu her yılın Eylül ayında yakıt sözleşmesini gözden geçirmeli, fiyat karşılaştırması yapmalı ve yakıt alımını sezona erken başlamanın avantajlarını değerlendirmelidir. Bireysel ısıtmalı yapılarda ortak alan ısıtma maliyeti (merdiven, hol, bodrum) ayrı bir kalem olarak bütçelenir.

Kazan ve Kombi Bakımı

Beysehir'de kazan veya merkezi ısıtma sistemini Ekim başında değil, Eylül sonunda bakıma verin. Sezonda ilk soğuk geldiğinde birçok bina aynı anda arıza ihbarı yapar; teknik servis kapasitesi dolunca bekleme süresi uzar ve sakinlerin şikayeti artar. Erken bakım hem maliyeti düşürür hem de acil servis ek ücretini engeller.

Kar-Buz Sorumluluğu

Sitenin önündeki kaldırım ve ortak kullanım alanlarında oluşan buz nedeniyle gerçekleşen kazalarda yöneticinin hukuki sorumluluğu doğabilir. Tuzlama ve kazıma için yöntem ve sorumlu kişiyi belirleyin, bunu yönetim planına ya da karar defterine işleyin. Malzeme temini (kaya tuzu, kar küreği) kış başında yapılmalı; son dakikaya bırakılmamalıdır.

Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması

Merkezi ısıtmalı yapılarda kış döneminde yakıt katkı payı eklenebilir, yaz döneminde çıkarılabilir. Bu uygulama genel kurul kararı gerektirir ve karar defterine açık biçimde işlenmelidir. Sayaç ve gider paylaşımı modülü bu tür dönemsel farklılaştırmayı otomatik olarak hesaplar ve anlaşmazlık riskini en aza indirir.

Beysehir ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Beysehir, Konya'nın güneybatı köşesinde komşu ilçelerle çevrili bir konumdadır. Bu ilçelerde yönetim sorunları ve çözümleri birbirinden bağımsız değildir; aynı mevzuat, benzer iklim koşulları ve yakın coğrafya ortak bir çerçeve oluşturur.

Büyükşehir sınırına yakın, yapılaşma yoğunluğu daha yüksek ilçelerde — Aksehir ve Cumra gibi — çok katlı yapılar ve daha büyük ölçekli siteler mevzuata uyum ve profesyonel yönetim ihtiyacını öne çıkarır. Konya geneli site yönetimi rehberinde bu ilçelere yönelik detaylar da yer alır.

Doğal yapısı daha kırsal olan ilçelerde — Ahirli, Akoren, Derbent, Derebucak, Guneysinir, Hadim ve Doganhisar gibi — bina ölçeği küçük, daire sayısı azdır. Bu ilçelerdeki gönüllü yöneticiler genellikle karmaşık bir yazılım değil, yalın kayıt ve hatırlatma düzeni arar; bu ihtiyaç için bile temel bir dijital altyapı, el yordamlı takipten belirgin biçimde üstündür.

Cihanbeyli, Altinekin, Emirgazi ve Eregli ise farklı büyüklüklerde hem kentsel hem de tarımsal dokuyu barındırır; her birinde yönetim ihtiyacı yapı stokuna göre farklılaşır. Bozkir ve Beyhekim gibi dağlık ve kışı sert ilçelerde ise Beysehir'de olduğu gibi ısıtma yönetimi ve kar-buz önlemi önceliklidir.

SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Beysehir'deki apartmanla Aksehir'deki siteyi ya da Hadim'deki küçük birlikteyi aynı panelden, kurulum yapmadan yönetebilirsiniz. Konum farkı yazılım açısından anlamsızdır; tüm veriye tek oturumdan erişilir.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi, KMK m.38 uyarınca tüm malikler adına vekil sıfatıyla hareket eder; bu sıfat yöneticiye aynı zamanda yasal sorumluluk da yükler. Üç alanda özellikle dikkatli olunması gerekir.

Kamera sistemleri ve KVKK: ortak alanlara kurulan güvenlik kameraları kişisel veri işler. Kamera konumları ve kayıt süresi hakkında kat maliklerine aydınlatma metni sunulması zorunludur. Kamera görüntüleri yalnızca güvenlik amacıyla kullanılabilir; üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri kapsamındadır; bu listeyi amacı dışında kullanmak ya da reklam amaçlı iletmek KVKK ihlalidir.

Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirimlerinin zamanında yapılması ve iş güvenliği yükümlülüklerinin yerine getirilmesi yöneticinin doğrudan sorumluluğundadır. Risk sınıfına göre iş güvenliği uzmanı zorunluluğu doğabilir; güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmeniz önerilir.

Yasal uyum ve belge arşivi: KVKK aydınlatma metinleri, sigorta poliçeleri, muayene belgeleri ve sözleşmeler düzenli arşivlenmelidir. Apartman yönetim programının KVKK ve yasal uyum modülü bu belgeleri dijital arşivde tutar, süresi dolmak üzere olan belgeleri önceden hatırlatır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Aşağıdaki hatalar ilk kez yönetici olan kişilerin büyük bölümünce tekrarlanır. Hepsinin ortak özelliği, fark edildiğinde geri alınmasının güç olmasıdır.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Site gelirleri kişisel hesapta tutulursa hem hukuki belirsizlik hem güven sorunu ortaya çıkar. Vergi numarası alınıp site adına hesap açılana kadar bekleyin; geçiş süreci bir-iki haftadan uzun sürmez.
2. Elden para toplamak. Elden alınan ödeme için makbuz kesilmese anlaşmazlık çözümsüz kalır. Banka yoluyla tahsilat varsayılan yöntem olmalıdır.
3. Karar defterini işlememek. İmzalanmamış ya da eksik tutulan karar defteri, genel kurul kararlarını itirazlara açık hale getirir. Her toplantı sonrası defteri aynı gün tamamlayın.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı. Gündem olmaksızın çağrı yapılırsa toplantıda alınan bazı kararlar yasal itiraz kapsamına girebilir. Çağrıda madde madde gündem listesi zorunludur.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bunu zorunlu kılar. Proje yapılmadan harcamalar yasal dayanak kazanmaz, kat malikleri itiraz hakkı doğurabilir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat ödemeyenlere tazminat uygulamak yöneticinin hakkı değil görevidir. Tazminat uygulanmayan sitelerde gecikmeli ödemeler kural haline gelir.
7. Devir-teslim tutanağı almamak. Tutanaksız devir alınan yönetimde eski dönemin borçları, eksik belgeleri ve arızaları yeni yöneticinin sırtına yüklenir. Tutanaksız devir teslim imzalamayın.

Beysehir'deki yöneticilere özellikle şunu vurgulayalım: ısıtma sisteminin bakımını Kasım'a bırakmak yukarıdaki maddelerin yanına yazılması gereken sekizinci hatadır. Eylül sonunda bakım yaptırmayan yönetici, ilk soğuk geldiğinde arıza sırasında beklemek ve sakinlerin şikayetini dinlemek zorunda kalır.