Derebucak, Konya'da site & apartman yönetim sistemi

Derebucak'da bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 gün dört işi bitirmenizi gerektiriyor: devir-teslim tutanağı ve defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Konya il geneli ortalama aylık aidat ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Derebucak gibi karasal iklimin hüküm sürdüğü ilçelerde ise sert ve uzun geçen kışlar, yakıt ve ısıtma kalemini bütçenin belirleyici unsuru haline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Derebucak ve Konya koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden ağır kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de ele alacağız.

Derebucak'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmak, kağıt üzerinde sıradan bir seçimdir; pratikte ise aidat takibinden genel kurula, arıza yönetiminden resmi yazışmaya uzanan bir sorumluluk yumağını bir anda kucaklamak anlamına gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 çerçevesinde yöneticinin dört temel yükümlülüğü vardır: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları koruyup onarmak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört görev, her şeyden önce sistemli bir başlangıcı zorunlu kılar.

Derebucak, Konya'nın güneybatısında yer alan, il merkezine belirli bir uzaklıkta konumlanan küçük ölçekli bir ilçedir. Bölgedeki konut stoğu ağırlıklı olarak eski apartman dokusundan oluşmakla birlikte son yıllarda küçük ölçekli sitelerin de ortaya çıktığı görülmektedir. Bu doku, yönetim işinin büyük ölçüde gönüllü ve bireysel inisiyatife dayandığı anlamına gelir. Konya genelinde binlerce apartman, sizinle aynı haftada aynı süreci yaşıyor. Başlamak için karmaşık bir altyapıya ihtiyacınız yok; doğru adım sırası ve iyi bir kayıt düzeni büyük fark yaratıyor.

İlk 30 Gün: Derebucak'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek hedefi, eski yöneticiden tüm belgeleri eksiksiz teslim almaktır. Karar defteri, işletme defteri, site banka hesap ekstresi, kasa, tedarikçi ve hizmet sözleşmeleri, sigorta poliçeleri, borç-alacak listesi ve geçmiş genel kurul kararları el değiştirmeli; devir-teslim tutanağı mutlaka her iki tarafça imzalanmalıdır. İmzasız bir teslim, sonradan çıkabilecek anlaşmazlıklarda sizi korumasız bırakır.

Eski yöneticiden alınacaklar kontrol listesi şunları kapsamalıdır: banka kart ve şifreleri, müteahhit taahhütleri veya garanti belgeleri, teknik ekipman kullanım kılavuzları (kazan, asansör, jeneratör), bina kat planı ve daire listesi, çalışan varsa SGK kayıtları ve özlük dosyaları. Bu belgelerin eksik olması ilerleyen haftalarda ciddi kayıp sürelere yol açar.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

İkinci haftada mali tablonun net görüntüsünü çıkarın. Site banka hesabı hâlâ eski yönetici adına açıksa genel kurul kararı ve imza sirküleriyle kendi yetkinize alın; kişisel hesabınızla site parasını asla karıştırmayın. Aidat borçlusu listesini güncelleyin; her dairenin son üç ayının ödenip ödenmediğini kontrol edin. Derebucak'da karasal iklim nedeniyle ısıtma sezonu Ekim'den Nisan'a kadar uzayabilir; dolayısıyla yakıt fatura borçları ile kazan bakım ödemeleri bu hafta mutlaka tespit edilmelidir. Ödenmeyen tedarikçi faturaları varsa borç-alacak pozisyonunu netleştirin.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracıların iletişim listesini oluşturun; bu liste kişisel veri niteliği taşıdığı için yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılmalı ve KVKK kapsamında korunmalıdır. Arıza ve talep kayıtları için bir yöntem belirleyin: en azından numaralı ve imzalı bir arıza defteri tutmak, sonradan "ne zaman bildirildi, ne zaman çözüldü" sorularına cevap vermenizi sağlar. Site yönetim yazılımları bu kayıt düzenini dijital ortamda otomatik olarak sağlar; ilk günden itibaren veri kaybı olmadan ilerleyebilirsiniz.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, her yıl için bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Dördüncü haftada bu taslağı oluşturun: beklenen giderleri (temizlik, asansör bakımı, sigorta, yakıt, elektrik) kalemler halinde listeleyin ve toplam tutarı daire sayısına bölerek aidat tutarının makul olup olmadığını sınayın. Derebucak'ın iklim koşulları bakım takviminizi doğrudan şekillendirir: kazan ve kalorifer boruları Eylül-Ekim'de bakıma sokulmalı, çatı ve yalıtım kontrolü kış gelmeden tamamlanmalıdır. Kasım'a kalan bakım işleri, ilk soğukta arıza kuyruğuyla sonuçlanır.

Derebucak'da Aidat Ne Kadar? Konya Ortalaması ve Belirleme Yöntemi

Derebucak'da aylık aidat için tek bir sabit rakam vermek doğru olmaz; Konya il geneli ortalama aidat ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir ve bu aralık bina tipine göre ciddi ölçüde değişmektedir. Asansörsüz, küçük daireli eski apartmanlarda alt banda yaklaşmak mümkünken güvenlik sistemi, merkezi ısıtma ve sosyal tesisi bulunan sitelerde üst bandın belirgin biçimde üzerine çıkılabilir. Bu rakamlar il geneli ortalamadır; Derebucak'ın kendine özgü bina dokusu ve hizmet düzeyi, gerçek miktarı aşağı ya da yukarı çekebilir.

Aidat miktarı KMK m.20 uyarınca belirlenir: giderler ya arsa payı oranında ya da eşit biçimde paylaştırılır; hangisinin uygulanacağına yönetim planı veya genel kurul karar verir. Yönetici, yıllık işletme projesini genel kurula sunar ve kurul bu proje çerçevesinde aidatı onaylar. Aidat, genel kurul kararı olmadan tek taraflı olarak değiştirilemez.

Derebucak gibi karasal iklimin hüküm sürdüğü yerlerde ısıtma sezonu beş ile altı ay arasında sürer. Merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda yakıt kalemi aidatın en büyük belirleyicisidir; kışın yakıt maliyeti tahmininden sapması yıl ortasında ek aidat kararı alınmasını zorunlu kılabilir. Bu riskin önüne geçmek için bütçe taslağınıza gerçekçi bir yakıt tamponu ekleyin. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başına düşen aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elle toplamak hem güvenli değildir hem de hesap verilebilirliği ortadan kaldırır. Yaygın ve önerilen yöntemler banka havalesi ve EFT'dir; tüm ödemelerin site hesabına yansıması hem yöneticiyi hem de kat maliklerini korur. Elden nakit tahsilat yapmaktan kesinlikle kaçının.

KMK m.20, ödeme yapmayan kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini düzenlemektedir. Uygulama sırası genellikle şu şekilde işler: önce yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarnamesi, son olarak icra takibi. Özellikle tek bir binadaki az sayıda daireyle yönetim yapılan Derebucak gibi ilçelerde, hukuki sürece geçmeden önce yazılı iletişimi denemek hem ilişkiyi korur hem de zaman kazandırır. Otomatik borç hatırlatmaları ve online tahsilat için bir aidat takip programı bu süreci sizi aramadan sürdürür.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Derebucak İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetimi şirketine devretmek, büyük metropollerde yaygın bir seçenek olsa da Derebucak gibi küçük ölçekli ilçelerde bu hizmetin arzı oldukça sınırlıdır. Mevcut birkaç firmayı bulmak bile zaman alabilir; bulduğunuzda ise ücret, küçük bir binanın aidat geliriyle orantısız kaçabilir.

Aşağıdaki tablo kaba bir karar çerçevesi sunmaktadır:

Derebucak'ın gerçeğine en yakın seçenek büyük ihtimalle şudur: kendiniz yönetir, yinelenen ve zaman alan işleri bir yazılıma devredersiniz. Bu üçüncü yol; profesyonel şirketin maliyeti olmadan, düzenli ve kayıtlı bir yönetim anlayışını mümkün kılıyor. Bunu nasıl başarabileceğinizi ilerleyen bölümlerde ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Gereken belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defteri fotokopisi, yönetici kimlik fotokopisi, karar örneği ve bina/site adresi bilgileri. Ancak belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Konya Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına vadesiz bir hesap açın. Bu hesap üzerindeki tek imza yetkisi ya yöneticiye ya da bir denetçiyle birlikte iki imzaya verilebilir; yönetim planına göre belirlenir. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki açıdan risk yaratır hem de kat malikleriyle güven ilişkisini zedeler.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimi zorunludur ve iş güvenliği yükümlülükleri doğar. Personel maliyetlerinin doğru muhasebeleştirilmesi için bir mali müşavirden destek almanız tavsiye edilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 uyarınca genel kurul yılda en az bir kez toplanmalıdır. Toplantıdan en az 15 gün önce, gündemle birlikte imzalı veya taahhütlü mektupla çağrı yapılması zorunludur; gündemsiz çağrı yapılırsa toplantıda alınan kararlar itirazla iptal edilebilir. İlk toplantı için hem kat maliki sayısında hem de arsa payında çift çoğunluk (nisap) aranır; bu yeter sayıya ulaşılamazsa ikinci toplantı, katılan kat maliklerinin çoğunluğuyla yapılabilir.

Toplantıda alınan her karar, karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır. İmzasız karar defteri, sonradan doğabilecek anlaşmazlıklarda geçersiz sayılabilir.

Yeni yöneticilerin sıkça yaptığı üç hata şunlardır:

1. Çağrı mektubunda gündem maddesine yer vermemek: Bu durumda toplantıda alınan kararlar ileri tarihte iptal ettirilebilir.
2. Vekâlet belgelerini kontrol etmemek: Vekâletle oy kullanılıyorsa yazılı belge şarttır; sözlü beyan geçerli değildir.
3. Kararları toplantı bitiminden günler sonra deftere geçirmek: Kararlar toplantı anında veya hemen ardından yazılıp imzalanmalıdır.

Çağrı metni oluşturma, vekâlet takibi ve dijital karar defteri işlemleri için genel kurul yazılımı bu sürecin tamamını takvimlendirerek yönetir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Bu rehberde çizilen tabloya bakıldığında yeni bir yöneticinin önünde birikmiş çok sayıda işlem var: devir teslim kargaşası, aidat kovalamaca, kazan bakımı zamanlaması, genel kurul bürokrasisi, karar defteri, hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu işlerin tamamını tek bir panelde toplar; ağır tekrarlayan kısımları ise yapay zeka üstlenir.

AI Operatör: Onayınızla Çalışır

AI Operatör, doğal dilde ya da sesli komutla verilen talimatları somut adımlara dönüştürür; ancak hiçbir şeyi sizin onayınız olmadan gerçekleştirmez. Birkaç somut senaryo şunları gösteriyor:

Ayın sonuna yaklaştığında "Bu ayın aidatlarını topla, geciken 6 daireye nazik hatırlatma gönder" yazmak yeterlidir. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye uygun hatırlatma metnini hazırlar ve onayınıza sunar; siz onaylamadan mesajlardan hiçbiri gönderilmez. Bu yapı hem hata riskini azaltır hem de yöneticinin kontrolü elinde tutmasını sağlar.

Derebucak'ın uzun kış koşullarında kazan arızası gibi acil bir durumda şunu yazabilirsiniz: "Kazan dairesi arızası bildirimi oluştur, sözleşmeli tesisatçıya iş emri gönder." AI arıza kaydını açar, geçmiş bakım notlarını gözden geçirir, iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla gönderir. Arızanın tarih, saat ve müdahale kaydı otomatik olarak arşivlenir; genel kurulda "bu yıl kaç arıza bildirildi" sorusuna belgeyle yanıt verebilirsiniz.

Genel kurul öncesinde de AI Operatör devreye girer: çağrı mektubunu hazırlar, 15 günlük yasal süreyi takviminize işler, gelen vekâlet belgelerini kaydeder ve genel kurul gündem taslağını oluşturur; tamamı sizin onayınızla çalışır.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla

Yöneticilerin en çok zorlandığı sorulardan biri şudur: "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde somut bir yol haritası sunar; gecikme tazminatı oranını, ihtar sürecini ve icra takibinin aşamalarını açıklar. Danışman yol gösterir; dava aşamasına geçilmesi durumunda avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük şerhi bilinçlidir: güvenilir rehberlik, abartılı vaatlerden daha fazla işe yarar.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

SiteYönetim, yönetim performansını tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve bütçe sapması gibi göstergelerle 100 üzerinden puanlar. Derebucak'da yönetimi devraldığınız günkü karneyi altı ay sonraki karneyle genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine rakamlarla kanıtlarsınız. Bu şeffaflık hem denetçilerin hem de kat maliklerinin sorularını baştan yanıtlar.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve teknik personel gibi her rol ayrı bir portal üzerinden sisteme bağlanır. Derebucak'da mülkü olan ancak başka şehirde oturan bir mülk sahibi, borcunu ve ödemelerini kendi portalından görebilir; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı sayesinde hesaplara erişim şeffaftır ve yıllık denetim toplantısı öncesinde tek tek belge toplamak gerekmez.

Hemen Başlayın

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, tek bir apartmandan büyük bir siteye ölçeklenir. 14 gün ücretsiz deneyin; kredi kartı bilgisi girmenize gerek yoktur. Yönetimi devraldığınız ilk ay için biçilmiş kaftandır.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'in modülleri, yeni yöneticinin ilk yılında karşılaştığı sorunlar sırasıyla şöyle örtüşür:

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü, ödemeleri banka entegrasyonuyla anında eşleştirir; tahsilat oranı anlık görüntülenebilir. Muhasebe ve e-Fatura modülü ise tedarikçi ödemelerini ve gider belgelerini standart bir arşivde tutar. Derebucak'da merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda kalorimetre ve sayaç okuma modülü devreye girer: ısı tüketim payları otomatik hesaplanır, dairelere dağıtılır ve kış faturası paylaşım kavgası sona erer. Apartman muhasebe programı aynı zamanda yıllık işletme projesini ve bütçe sapmalarını raporlar.

Operasyon

Arıza ve bakım takibi, her arızanın kayıt altına alınmasını ve iş emirlerinin süreciyle birlikte izlenmesini sağlar. Duyuru, SMS ve push bildirimleri modülü kat maliklerine anlık mesaj iletir; otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi ise giriş kayıtlarını düzenli tutar. Personel ve bordro modülü, kapıcı ya da temizlik görevlisi çalıştıran apartmanlar için SGK bildirimlerini takip eder. Sosyal tesis rezervasyonu ve sigorta/acil durum belgelerini tek yerden yönetmek mümkündür. Aidat takip programı bu modüller arasında paranın akışını kesintisiz izler.

Rakiplerde Olmayan Modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Derebucak'daki siteler için çatı yalıtımı, boya ya da asansör bakımı gibi büyük ihalelerde şeffaflık kritik önem taşır. SiteYönetim'in İhale Portalı, yerel tedarikçilerin kapalı zarf yerine kayıtlı ve şeffaf teklifler sunmasına olanak tanır; üç teklifle karşılaştırmalı bir tablo oluşturulur ve bu tablo doğrudan genel kurula belgelenmiş biçimde sunulur. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin esnaf ve hizmet sağlayıcılarıyla bağlantı kurduğu bir alan sunar. Bu iki modül, piyasadaki rakip site yönetim yazılımlarında yer almayan, SiteYönetim'e özgü özelliklerdir.

Bir yönetici döneminin kapanışında devir-teslim modülü, iki tarafın imzalayacağı kapsamlı bir raporu otomatik üretir. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir bir öğleden sonra tamamlanır; ilk haftada siz neler yaşadığınızı hatırlıyorsunuz.

Derebucak'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Derebucak'da karasal iklim belirleyicidir: kışlar sert ve uzun geçer, kar yağışı hem bina bakımını hem de güvenlik sorumluluğunu ön plana çıkarır. Bu koşulların yönetim planına yansıması şu başlıklarda somutlaşır:

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararları

Merkezi ısıtma kullanan binalarda yıllık yakıt maliyeti, toplam bütçenin önemli bir bölümünü oluşturabilir. Bütçe taslağı hazırlarken geçen yılların gerçek tüketim rakamlarını temel alın; bunlara ulaşamazsanız enerji verimliliği sınıfı ve metrekare başına standart tüketim tahminlerini rehber edinin. Merkezi mi yoksa bireysel ısıtmaya geçiş mi yapılacağı kararı, KMK çerçevesinde genel kurulda oy birliğiyle alınması gerektiğinden öncesinde kat maliklerini kapsamlı bilgilendirmek önemlidir. Kalorimetre sayacı okumaları ve gider paylaşımı, sayaç/gider paylaşımı modülüyle tartışmasız kapatılabilir; böylece her kış tekrarlanan hesap anlaşmazlıklarının önüne geçilir.

Kar ve Buz Sorumluluğu

Bina önündeki kaldırım ve ortak alanlardaki kar ile buz temizliği, yöneticinin sorumluluğundadır. Bu görevin ihmal edilmesi durumunda yaşanabilecek kazalarda yönetici yasal sorumlulukla karşı karşıya kalabilir. Temizlik programını mevsimle uyumlu biçimde belirleyin ve sorumluluk sınırlarını (hangi alan site mülkü, hangi alan kamu yolu) net olarak öğrenin.

Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması

Yakıt maliyetinin yalnızca kış aylarında yoğunlaşması nedeniyle bazı yönetimler yaz-kış iki farklı aidat düzeyi uygular. Bu uygulama mümkündür; ancak genel kurul kararına dayanması ve yönetim planında yer alması zorunludur. Farklılaştırılmış aidat yapısı, kat maliklerinin yük dağılımını daha adaletli bulmasını sağlar ve ödeme motivasyonunu artırabilir.

Derebucak ve Çevresinde Site Yönetimi: Ahirli, Akoren ve Diğer İlçeler

Konya'nın güney ve güneybatı kuşağında, Derebucak çevresinde yer alan ilçeler farklı yoğunluk ve konut profillerine sahiptir. Bu çeşitlilik, site yönetimi ihtiyaçlarının da ilçeden ilçeye farklılaştığını gösterir.

Beysehir ve Aksehir gibi görece büyük ilçelerde çok katlı apartman sayısı daha yüksektir; bu ilçelerde kira geliri olan mülk sahipleri ile sakinlerin portföy yönetimi daha karmaşık bir hâl alır. Profesyonel yönetim hizmeti arayışı bu ilçelerde daha belirgin olmakla birlikte Derebucak için söylediğimiz şey burada da geçerlidir: küçük ya da orta ölçekli binalarda gönüllü yönetici ile iyi bir yazılım kombinasyonu en gerçekçi çözüm olmaya devam eder.

Bozkir, Hadim ve Guneysinir gibi dağlık ve kırsal yapısı ağır basan ilçelerde ise apartman sayısı az, daire ölçeği küçük, gönüllü yönetim neredeyse kaçınılmazdır. Bu ilçelerde yönetim işinin formalitesi basit defter düzenine sığar; bununla birlikte yasal yükümlülükler aynen geçerlidir. Ahirli, Akoren, Altinekin, Beyhekim, Cihanbeyli, Cumra, Derbent, Doganhisar ve Emirgazi gibi ilçeler de benzer biçimde küçük ölçekli konut dokusu sergiler; Eregli ise sanayi ağırlıklı yapısıyla bölgede görece büyük bir ilçe konumundadır.

SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Hadim'deki küçük bir apartmanla Aksehir'deki büyük bir site, hiçbir yerel kurulum gerekmeksizin aynı panel üzerinden yönetilebilir. Konya genelindeki bina envanterinizi büyütseniz bile yönetim aynı platformda ölçeklenir. Konya geneli site yönetimi rehberi için ayrı bir kaynağa başvurabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi, KMK m.38 uyarınca vekil sıfatıyla hareket eder; bu da üçüncü kişilere ve kat maliklerine karşı hukuki sorumluluğu beraberinde getirir. Bu sorumluluğu bilmek, yöneticiliği karmaşık kılmaz; tersine neyi, nasıl yapmak gerektiğini netleştirir.

KVKK kapsamında yöneticinin dikkat etmesi gereken iki alan öne çıkar. Birincisi kamera kayıtları: binadaki güvenlik kameralarının olduğuna dair bir aydınlatma metninin görünür yere asılması zorunludur; kayıtlar yalnızca güvenlik amacıyla tutulmalı ve belirli bir sürenin ötesinde saklanmamalıdır. İkincisi iletişim listesi: kat maliklerinin ve sakinlerin telefon ve e-posta bilgileri kişisel veridir; bu listeyi üçüncü kişilerle paylaşmak veya site yönetimi dışında kullanmak yasaktır.

Sitede çalışan (kapıcı, temizlik görevlisi, güvenlik) istihdam ediliyorsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Sözleşme türü, çalışma saatleri ve bordro düzeni için bir mali müşavirin rehberliği gerekir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve zorunlu belgeleri hazır şablonlarla sunar; belge arşivi ise olası bir denetime karşı düzenli tutulur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yöneticiliğin ilk aylarında yapılan hatalar, sonraki aylarda hem maddi kayba hem de kat malikleriyle gereksiz çatışmalara yol açar. En yaygın yedi hata şunlardır:

• Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hesap verilebilirliği ortadan kaldırır hem de kişisel mali riske kapı aralar. Site parası mutlaka ayrı bir site hesabında tutulmalıdır.
• Elden nakit tahsilat yapmak: Makbuz olmadan yapılan nakit tahsilat hem yöneticiyi hem de ödemeyi yapan kat malikini korumasız bırakır.
• Karar defterini işlememek: Alınan kararların yazılı kayıt altına alınmadığı durumlarda ilerleyen dönemlerde anlaşmazlık çıktığında karar geçersiz sayılabilir.
• Gündem olmadan genel kurul çağrısı yapmak: Gündem içermeden yapılan çağrıya dayanan toplantıda alınan kararlar hukuken itiraz konusu olabilir.
• İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 uyarınca zorunlu olan işletme projesi yapılmadan aidat belirlemek, hem hukuki açıdan zayıf hem de pratik olarak sorunlu bir zemin yaratır.
• Gecikme tazminatını uygulamamak: Borçlu kat maliklerine gecikme tazminatı uygulamayı ertelemek, diğer dürüst ödeme yapanlar açısından adaletsiz bir durum yaratır ve ödemeleri geciktirmeye dolaylı olarak teşvik eder.
• Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Derebucak'ın sert kışlarında kazan ve kalorifer bakımını Eylül-Ekim yerine Kasım'a ertelemek, ilk soğuk dalgasında arıza kuyruğuyla yüz yüze gelmek demektir. Bakım randevularını yazın, en geç Eylül'de planlayın.