Halkapınar, Konya'da site & apartman yönetim sistemi

Halkapinar'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Konya il geneli ortalama aylık aidat ₺500–₺1.800 aralığında seyrederken Halkapinar'in bina tipine ve ısıtma sistemine göre bu rakam değişir; sert geçen karasal kış, yakıt ve ısıtma kalemini yönetici bütçesinin merkezine koyar. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Halkapinar koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden ağır kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Halkapinar'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmak, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.35 kapsamında dört temel yükümlülük anlamına gelir: karar ve işletme defterlerini usulüne göre tutmak, aidatları toplayıp ortak giderleri ödemek, ortak alanları bakımlı tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler çok sayıda ayrıntı barındırır ve yeni yöneticiler için ilk haftalarda bunaltıcı gelebilir.

Konya'nın Halkapinar ilçesi, büyükşehrin merkezine yakın konumuyla hem eski apartman stoğunu hem de yeni dönemde gelişen konut projelerini bir arada barındıran bir yapıya sahiptir. Bu durum, yönetim modellerinin de binadaki yapıya ve yaşa göre farklılaştığı anlamına gelir: bazı binalarda basit defter tutmak ve aidat toplamak yeterken, ortak tesisi olan sitelerde teknik işletme, güvenlik ve personel yönetimi de devreye girer.

Konya'da aynı hafta içinde sizinle benzer süreci yaşayan onlarca yönetici daha vardır. Yapılacaklar listesi uzun görünebilir; ama doğru sırayla ilerlendiğinde ilk ayın sonunda yönetim rutini oturur. Aşağıdaki bölümlerde bu sırayı adım adım bulacaksınız.

İlk 30 Gün: Halkapinar'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta, eski yöneticiden tüm belgeleri yazılı tutanakla teslim almakla geçer. Bu tutanakta şunların olması gerekir: karar defteri ve işletme defteri (varsa e-defter çıktıları), banka hesap dökümleri, aidat borçluları listesi, imzalanmış sözleşmeler (asansör bakım, güvenlik, temizlik, doğalgaz vb.), kasa mevcudu ve bekleyen fatura listesi. Tutanağı iki nüsha imzalayın; bir nüshasını site arşivinde saklayın.

Eğer eski yönetici bu belgelerin bir kısmını veremiyorsa bunu da tutanağa not düşün. Eksik belgeler için ilk haftada banka şubesi, vergi dairesi veya notere başvurmanız gerekebilir. Devir sırasında aceleye gelmemek, ileride çıkabilecek borç anlaşmazlıklarını önlemenin en kısa yoludur.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Banka hesabı hâlâ eski yöneticinin adındaysa bu haftanın önceliği hesabı site tüzel kişiliği adına düzenlemektir. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmaktan kaçının; bu hem hukuki sorumluluk riski hem de ilerideki denetim güçlüğü anlamına gelir.

Aidat borçluları listesini güncelleyin: kimin ne kadar borcu var, son ödeme tarihi ne zaman? Halkapinar gibi karasal iklimli bir ilçede doğalgaz, merkezi kalorifer veya yakıt faturalarının mevsime göre sert dalgalanma gösterdiğini aklınızda bulundurun. Bu hafta aynı zamanda kış sezonu öncesinde ödenmeyi bekleyen ısıtma sistemi faturalarını tespit etmek için de kritiktir.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracıların güncel iletişim listesini çıkarın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır.

Duyuru kanalınızı belirleyin: bina girişindeki ilan panosu, toplu mesaj, e-posta veya platform bildirimi. Arıza ve talep kayıtlarını nasıl tutacağınıza da bu hafta karar verin; kağıt defteri, e-tablo ya da yazılım — her yöntem işe yarar, ama tutarlı kullanmak şarttır. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; bu üç haftanın büyük bölümü tek bir arayüzde kapanmış olur.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje; ortak giderlerin tahmini, aidat miktarı ve daire başı payların genel kurula sunulmasıdır. Halkapinar'deki karasal iklim koşullarını bütçeye yansıtmak için ısıtma sezonunu (genellikle Ekim'den Nisan'a kadar uzayan 5–6 aylık bir dönem) dikkate alın.

Bakım takvimini de bu hafta oluşturun: kazan veya kombi bakımı Eylül–Ekim'de yapılmalı, çatı ve yalıtım kontrolü kış öncesine denk gelmelidir. Buz ve kar döneminde kaldırım ve otoparkların güvenliği de yasal sorumluluğunuz kapsamındadır; bunu bütçede ihmal etmeyin.

Halkapinar'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Halkapinar için ayrı bir resmi aidat istatistiği yayımlanmamaktadır. Konya il geneli ortalama aylık aidat ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli ortalamadır ve asansörlü, güvenlikli ya da sosyal tesisli sitelerde üst bandın üzerine çıkabilir. Halkapinar'deki eski ve küçük apartmanlarda alt bant daha yaygın görülürken, yeni dönemde inşa edilmiş ve ortak tesisi olan yapılarda orta-üst bant geçerlidir.

Aidat miktarı yöneticinin keyfi kararıyla değil, KMK m.20 ve m.37 çerçevesinde belirlenir. Temel adımlar şunlardır: yıllık tahmini giderleri kalem kalem hesapla, bu gideri daireler arasında arsa payı ya da eşit pay esasıyla böl, elde edilen rakamı işletme projesi olarak genel kurula sun ve onayı al. Onaylanan tutar hukuken bağlayıcı hale gelir.

Halkapinar gibi karasal iklimli bir ilçede sert ve uzun geçen kış, yakıt veya doğalgaz kalemini aidatın en belirleyici unsuru haline getirir. Merkezi ısıtma sistemli binalarda kış aylarındaki yakıt payı aidatın büyük bir bölümünü oluşturabilir; bu da kasım ayından itibaren gider artışının bütçeye önceden yansıtılması gerektiği anlamına gelir. Kendi binanızın gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatının en güvenli yolu banka transferi veya dijital ödeme kanalıdır; elden nakit toplamak hem hesap tutma güçlüğü yaratır hem de ileride itiraz halinde sizi ispatla yükümlü kılar. Her ödeme için banka dekontunu veya sistem kaydını saklayın.

Ödeme yapılmayan durumlarda sıra şöyle işler: önce yazılı hatırlatma (mesaj veya e-posta da olabilir), ardından KMK m.20 kapsamında aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletilmesi, son aşamada ise noter ihtarı ve icra takibi. Hukuki süreç başlamadan önce yazılı kayıtlarınızın eksiksiz olduğundan emin olun; bu kayıtlar hem icra dosyasını hem de olası itirazları destekler.

Otomatik borç hatırlatması ve online tahsilat için aidat takip programı kullanmak, hatırlatmaların unutulmasını önler ve tahsilat oranını belirgin biçimde artırır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Halkapinar İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi tercih etmenin anlamlı olduğu eşik, genellikle birden fazla blok, 50'nin üzerinde daire veya sosyal tesis içeren yapılardır. Bu ölçekteki sitelerde şirket, personel yönetiminden muhasebe ve hukuki süreçlere kadar geniş bir hizmet paketi sunar.

Halkapinar'deki konut stoğunun önemli bir bölümü küçük ve orta ölçekli apartmanlardan oluşmaktadır. Konya'da profesyonel site yönetim şirketi seçeneği büyükşehir merkezlerine kıyasla daha sınırlı kalabilir ve maliyet açısından her bütçeye uygun olmayabilir. Bu durumda en yaygın çözüm gönüllü yönetici artı iyi bir yazılım kombinasyonudur: yöneticilik sorumluluğu üstlenilir, tekrarlayan ve vakit alan işler ise dijital araca devredilir.

Üçüncü yol olarak adlandırılabilecek bu yaklaşımı — kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin — ilerleyen bölümlerde ayrıntıyla ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Başvuruda genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul karar defterinin fotokopisi, yönetici kimlik belgesi ve yöneticiliğe seçildiğinizi gösteren karar örneği. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Konya Vergi Dairesi'ni önceden telefonla arayıp güncel listeyi teyit etmeniz zaman kaybını önler.

Vergi numarası alındıktan sonra ilgili bankada site adına ticari hesap açtırabilirsiniz. Bu hesap üzerinden tüm aidat ödemeleri tahsil edilmeli, tüm ortak giderler buradan ödenmelidir. Kendi kişisel hesabınızda site parası bulundurmak hem hukuki sorumluluk riski taşır hem de denetçi veya kat maliklerine hesap vermenizi zorlaştırır.

Binanızda kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli gibi çalışanlar varsa SGK kaydı ve ilgili iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konuları bir mali müşavirle kısa bir görüşmeyle netleştirmeniz, ilerleyen dönemde yasal yaptırımlarla karşılaşma riskini ortadan kaldırır.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılmak zorundadır. Toplantıdan en az 15 gün önce, gündem belirtilerek tüm kat maliklerine yazılı çağrı gönderilmesi zorunludur. Çağrıyı taahhütlü mektup veya imza karşılığı teslim yöntemiyle yapmanız önemlidir; bu belge daha sonra itiraz halinde kanıt işlevi görür.

KMK m.30-32 kapsamında ilk toplantının geçerli sayılabilmesi için kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğunun hazır bulunması gerekir (nisap — toplantı yeter sayısı). Birinci toplantı nisap sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı, katılanlar ne kadar olursa olsun geçerli sayılır. Alınan tüm kararlar, karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır.

Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek (gündemsiz alınan kararlar itirazla bozulabilir), 15 günlük süreye uymamak ve kararları karar defterine zamanında işlememek. Çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar sıralanan işlerin — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — hepsinin ortak bir özelliği var: tekrarlanabilirler ve belirli bir zaman bloğu tüketirler. SiteYönetim bu tekrarlayan yükü üzerine alırken kontrolü size bırakır.

AI Operatör

Somut bir senaryo düşünün: Şubat aidatlarını takip etmeniz gerekiyor. "Bu ayın aidatlarını kontrol et, geciken beş daireye nazik bir hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz — ya da sesli komut veriyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Komutu verdiniz, ama kontrol hâlâ sizdedir.

Halkapinar'in karasal kışını düşündüğünüzde ikinci bir senaryo daha anlamlı hale gelir: Kasım başında kazan dairesinde arıza bildirildi. AI Operatör arıza kaydını saniyeler içinde açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınızla gönderir. Soğuk havanın yoğun olduğu dönemlerde bu hız, saatlik gecikmelerin önüne geçer. Benzer biçimde kar-buz döneminde otopark ve kaldırım temizliği için periyodik duyuru ya da iş emri hazırlanması da aynı onay-tabanlı akışla işler.

Genel kurul da aynı döngüden geçer: çağrı metni hazırlanır, gündem oluşturulur, vekalet takibi yapılır — her adım sizin onayınıza gelir, siz onaylarsınız ve sistem gönderir. "15 gün önceden çağrı" zorunluluğunu hatırlatan otomatik bildirim de bu akışın parçasıdır.

AI Danışman

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusu, yeni yöneticilerin en çok takıldığı konuların başında gelir. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde somut bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı işletme süreci, ihtar, icra takibi aşamaları. Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir ve bilgi verir; dava aşamasına gelindiğinde bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, platformun bilinçli tercihidir.

Sitenin Karnesi

SiteYönetim, yönettiğiniz sitenin performansını 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul zamanlaması ve yasal uyum gibi göstergeler bu karneyi oluşturur. Yeni yönetici için bunun anlamı şudur: devraldığınız günkü karne puanıyla altı ay sonraki puanı genel kurulda yan yana koyarsınız. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız.

7 Rol Bazlı Portal

Platformda yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi arayüzüne sahiptir. Halkapinar'deki bir dairesini Konya merkeze ya da başka bir şehre kiralamış malik, borcunu ve belgeleri kendi portalından görür — sizi aramaz. Denetçi portalı tüm mali hareketlere erişim sunar; bu şeffaflık hem güven inşa eder hem de genel kurul toplantılarındaki gerginliği azaltır.

İlk Adım: 14 Gün Ücretsiz

Bulut tabanlı olduğu için kurulum gerektirmez; tek bir apartmandan çok bloklu siteye kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca ücretsiz deneyebilir, kredi kartı bilgisi girmeden sitenize uygun olup olmadığına karar verebilirsiniz. Apartman yönetim programını incelemek için şimdi başlayabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yönetimin ilk yılı boyunca karşılaşacağınız işler kabaca üç kümeye ayrılır. SiteYönetim bu kümelerin her birini farklı modüllerle karşılar.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi, muhasebe ve e-Fatura, gider paylaşımı, sayaç okuma ve işletme defteri bu kümenin içindedir. Halkapinar'de merkezi ısıtma sistemi olan bir binada kalorimetre veya sayaç okuma verileri her daire için ayrı ayrı hesaplanması gerekir; kış mevsiminde bu hesabı elle yapmak hem zahmetlidir hem de anlaşmazlıklara zemin hazırlar. Sayaç ve gider paylaşımı modülü bu işlemi otomatikleştirir; kış faturası dağılımı için ortak toplantı yapmaya gerek kalmaz. Apartman muhasebe programı ve aidat takip programı bu kümenin temel araçlarıdır.

Operasyon

Arıza bildirimi ve bakım takibi, duyuru ile SMS/push bildirimleri, otopark ve güvenlik yönetimi, personel bordro ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge arşivi bu kümededir. Halkapinar'in soğuk kışlarında ısıtma sisteminin arıza kaydının dakika kayıpsız açılması ve sözleşmeli teknik ekibe iletilmesi, hem sakinleri hem de yöneticiyi korur.

Rakiplerde Bulunmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Çatı yalıtımı, asansör bakımı veya boya-badana gibi büyük işler için ihale açtığınızda İhale Portalı'nı kullanırsınız: Halkapinar ve Konya'daki tedarikçilerden şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız, teklifleri karşılaştırırsınız ve genel kurula belgelenmiş bir karar sunar hale gelirsiniz. Birden fazla teklif almak hem maliyet kontrolü hem de "neden bu firmayı seçtiniz?" sorusuna somut cevap verir. Site içi esnaf ve ticaret platformu olan Mahalle Pazaryeri ise sakinlerin ve yerel esnafın bir araya gelebildiği bir alan sunar. Bu iki özellik rakip platformlarda bulunmamaktadır.

Raporlama, denetim ve devir-teslim modülleriyle döngü kapanır: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, yönetimin el değiştirmesi bir öğleden sonra sürer — H2-2'de anlattığımız devir kaosu tekrar yaşanmaz.

Halkapinar'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Halkapinar, İç Anadolu'nun karasal iklim kuşağında yer alır. Bu, pratik olarak şu anlama gelir: kış mevsimi uzundur (Ekim'den Nisan'a kadar yoğun ısıtma gereksinimi duyulabilir), kar ve buz riski gerçektir, geçiş mevsimi kısadır.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı

Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yakıt ya da doğalgaz faturası, aidatın en büyük tek kalemi olabilir. Bütçe taslağı yapılırken geçen yılın fatura toplamına bakın ve yakıt fiyatı dalgalanmalarına karşı bir yedek pay ayrılmasını genel kurula önerin. Bireysel kombili binalarda ise ısıtma maliyeti doğrudan daireden daireye değişir; ancak ortak ısıtma boruları, doğalgaz sayaçları ve kazan dairesi bakımı ortak gider olmaya devam eder. Sayaç ve gider paylaşımı modülü bu dağılımı tartışmasız biçimde kapatmanın en kısa yoludur.

Kar-Buz Sorumluluğu

Kaldırımlar ve ortak otopark alanlarında buz tutması, site yöneticisinin yasal sorumluluğundadır. Kış başında kar küreme ve tuzlama için bir plan ya da sözleşme yapılmaması, olası bir kaza durumunda yöneticiyi doğrudan hukuki riskle karşı karşıya bırakabilir. Bakım takvimini Ekim ayından itibaren hazırlayın ve yapılan çalışmaları kayıt altında tutun.

Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması

Bazı yöneticiler merkezi ısıtmalı binalarda kış ve yaz dönemi için farklı aidat tutarları uygular; bu yasal olarak mümkündür ancak genel kurulda karara bağlanması zorunludur. Bu yolu seçecekseniz her iki döneme ait gider kalemlerini ayrı ayrı belgeleyerek genel kurula sunun.

Halkapinar ve Çevresinde Site Yönetimi: Ahirli, Akoren, Aksehir, Altinekin ve Ötesi

Halkapinar, Konya iline bağlı ilçeler arasında merkeze yakın konumuyla kentsel bir dokuya sahiptir. Bu konum, aynı zamanda çevre ilçelerle bağlantılı bir konut hareketliliğinin de yaşandığı anlamına gelir. Mülkü Halkapinar'de ama kendisi Konya merkezde ya da farklı bir ilçede oturan malik profili bu nedenle yaygındır.

Konya'nın farklı ilçelerindeki yönetim deneyimleri birbirinden ayrışır. Aksehir ve Eregli gibi ilçelerin nüfusa oranla daha büyük konut stoğu ve daha köklü apartman geçmişi, profesyonelleşme ihtiyacını erken doğurmuştur. Beysehir, Bozkir ve Derebucak gibi ilçelerde ise daha küçük ölçekli binalarda gönüllü yönetim ve basit defter düzeni baskındır. Cihanbeyli ve Cumra'da tarımsal nüfusun kente göçüyle birlikte artan kentsel konut stoğu, yeni yöneticilere düşen işlerin de arttığına işaret eder. Ahirli, Akoren, Altinekin, Beyhekim, Derbent, Doganhisar ve Emirgazi gibi ilçelerde ise daha küçük ölçekli apartmanlar ve az daireli yapılar hâkimdir; bu yapılarda karmaşık yönetim yazılımı yerine temel aidat takibi ve karar defteri yönetimi ön plana çıkar. Altinekin gibi merkeze bağlantısı kuvvetli ilçelerde ise Halkapinar'a benzer bir karma yapı göze çarpar.

Tüm bu ilçelerdeki apartman ve sitelere Konya geneli site yönetimi rehberinden ulaşabilirsiniz. Bulut tabanlı bir platform olarak SiteYönetim'in Güneysinir'deki küçük bir apartmanla Halkapinar'deki büyük bir siteyi aynı panelden, kurulum gerektirmeden yönetmenize olanak tanıdığını hatırlatalım.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici olarak üstlendiğiniz sorumluluklar KMK m.38 çerçevesinde vekil sıfatıyla tanımlanır. Bu, kötü yönetimden kaynaklanan zararlar için kat maliklerine karşı kişisel sorumluluk taşıdığınız anlamına gelir. Yasal yükümlülükler karmaşık değildir; ama bilinmediklerinde sürpriz yaptırımlara yol açabilirler.

Kamera kayıt sistemi kuruluysa veya kurulacaksa KVKK uyarınca bina girişine aydınlatma metni asılması zorunludur. Kamera görüntüleri yalnızca güvenlik amacıyla kullanılabilir; üçüncü taraflarla paylaşılamaz ve belirli bir süreden fazla saklanamaz. Kat maliklerinin iletişim bilgilerini içeren liste de kişisel veri sayılır; sadece site yönetimi amacıyla saklanmalıdır.

Binanızda çalışan varsa SGK kaydı yaptırılması ve iş güvenliği kurallarına uyulması zorunludur. Kapıcı ya da güvenlik görevlisi için yapılmayan SGK kaydı, ilerleyen dönemde hem cezai yaptırım hem de sigorta taleplerinde kişisel sorumluluk riski doğurabilir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini, belge arşivini ve çalışan kayıtlarını düzenli tutmanıza yardımcı olur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin çoğunun ilk ayda düştüğü hatalar birbirine benzer. Bunları önceden bilmek kurtarıcıdır.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak hem hukuki hem mali açıdan zorunludur. Kişisel hesapta tutulan site parasını ispat etmek güçleşir.
2. Elden nakit toplamak. Her tahsilat için belge ve banka kanalı şarttır; elden alınan nakit için itiraz geldiğinde sizi kanıtla yükümlü bırakır.
3. Karar defterini işlememek. Alınan her karar derhal karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır; aksi takdirde karar hukuken tartışılır hale gelir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı. Çağrıda gündem belirtilmeden yapılan toplantılarda alınan kararlar itirazla bozulabilir.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi zorunludur; yapılmaması hem hukuki hem de bütçe kontrolü açısından sorun yaratır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. KMK m.20 kapsamındaki gecikme tazminatını işletmemek, zamanında ödeyen kat maliklerine karşı haksızlık anlamına gelir ve kötü ödeme alışkanlığını pekiştirir.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Halkapinar'deki sert karasal koşullarda kazan ve kombi bakımını Eylül–Ekim döneminde yaptırmayan yönetici, ilk soğuk haftada arıza kuyruğuyla karşılaşır. Servis talepleri kış başında yoğunlaşır; erken rezervasyon bekleme süresini ciddi biçimde kısaltır.