Sarayonu'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Konya il genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; sert geçen İç Anadolu kışları, yakıt ve ısıtma kalemini yönetici bütçesinin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Sarayonu koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden bölümünü nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Sarayonu'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz anda dört temel yükümlülük omuzlarınıza iner: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları bakımda tutmak ve yılda en az bir kez genel kurulda hesap vermek. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 bu görevleri açıkça listeler; yöneticinin bunları bilmemesi hukuki sorumluluğu ortadan kaldırmaz.
Sarayonu, Konya iline bağlı bir ilçe olarak hem kırsal dokuyu hem de son yıllarda yükselen konut stoğunu bünyesinde barındırır. Konya genelinde on binlerce bağımsız bölüm bulunmakta; her geçen yıl yeni yöneticiler ilk kez bu rolü üstlenmektedir. Yani bu sorularla yalnız değilsiniz — aynı hafta aynı kaygıları yaşayan yüzlerce yönetici Konya'nın farklı köşelerinde sizinle paralel bir süreç yürütüyor.
İyi haber şu: yükümlülükler sabit ve öğrenilebilir. Bir sistemin içine girdiğinizde işlerin büyük bölümü tekrar eder hale gelir. Bu rehber o sistemi kurmak için gereken haritayı sunuyor.
İlk 30 Gün: Sarayonu'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk otuz gün, yöneticinin sonraki yılını şekillendiren kritik dönemdir. Bu süreyi dört haftaya bölerek her hafta bir odak noktası belirlemek, kaosa düzen getirir.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Görevi resmen devraldığınızda eski yöneticiden şunları alın ve alındığını tutanakla belgeleyin: karar defteri ve işletme defteri (tüm geçmiş kayıtlarıyla), banka hesabı bilgileri ve dökümleri, kasa varsa kasa mevcudu, tüm tedarikçi ve servis sözleşmeleri, borç-alacak listesi (geciken aidat borçları dahil), site adına düzenlenmiş faturalar ve dekontlar. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan göreve başlamayın; imzasız devir ileride anlaşmazlık çıkardığında sizi savunmasız bırakır.
Aynı hafta içinde bina içindeki teknik altyapıyı da gözden geçirin: kalorifer kazanı, asansör, ortak alan elektrik tesisatı, çatı durumu. Sarayonu'nin karasal iklimine göre bu kontrol özellikle kış öncesi kritik önem kazanır.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site parası asla kişisel hesabınızda durmamalıdır. Bu hafta sitenin banka hesabının site adına kayıtlı olduğunu doğrulayın; değilse düzeltin. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kaç daire borçlu, toplam tutar ne kadar, en eski borç ne zamandan kalma? Bekleyen faturaları listeleyin — özellikle Sarayonu gibi soğuk iklimli bir ilçede doğalgaz ya da yakıt faturalarının aylarca birikmiş olma ihtimaline hazırlıklı olun. Bu fotoğraf olmadan bütçe yapılamaz.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini içeren bir liste oluşturun. Bu liste kişisel veridir; Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, toplu mesaj ya da dijital sistem. Arıza ve taleplerin nasıl kaydedileceğine dair basit ama yazılı bir yöntem belirleyin. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca yönetici, bir sonraki döneme ait yıllık işletme projesi taslağını hazırlamak ve genel kurulun onayına sunmakla yükümlüdür. Sarayonu'nin iklim takvimini göz önünde tutun: kombi ve kazan bakımı Eylül-Ekim'de yapılmalı, çatı ve yalıtım kontrolü kış başlamadan tamamlanmalıdır. Kışın kuyruğa girmek yerine bakımı önceden yaptırmak hem daha ucuz hem daha güvenlidir. Bütçe taslağınıza yakıt gideri için gerçekçi bir pay ayırın; bu kalem Konya'nın iç ilçelerinde çoğu zaman en büyük gider kalemine dönüşür.
Sarayonu'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Sarayonu'ye özgü resmi bir aidat ortalaması yayımlanmamaktadır; ancak Konya il genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor. Bu aralık il geneli ortalamasıdır: asansörlü, güvenlikli ve ortak tesisli sitelerde üst banda yaklaşılır; küçük ölçekli eski apartmanlarda ise alt bant geçerli olabilir. Sarayonu'deki bina tipine — merkeze yakın yeni yapılaşma mı, kırsal doku mu — göre bu aralık içinde nerede konumlandığınızı işletme projeniz netleştirir.
Aidatın nasıl belirleneceğini Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 düzenler: yönetim planında aksine bir hüküm yoksa giderler arsa payı oranında ya da eşit biçimde paylaştırılır. Yönetici önce yıllık işletme projesini hazırlar, gider kalemlerini listeler, toplam tutarı daire sayısına (ya da arsa payına) böler ve çıkan rakamı genel kurulun onayına sunar. Genel kurul onaylamadan aidat kendi başınıza artırılamaz.
Sarayonu ve çevresinde karasal iklim hâkim olduğundan yakıt gideri aidatın ana belirleyicisi olabilir: merkezi ısıtmalı binalarda doğalgaz ya da mazot bedeli beş ila altı aylık ısıtma sezonu boyunca bütçenin büyük bölümünü oluşturur. Bu kalemi önceki yılın gerçek faturalarından hesaplayarak bütçenize yansıtmak, yıl ortasında ek aidat talep etmek zorunda kalmamak anlamına gelir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en sağlıklı yöntem banka transferidir; elden para kabul etmekten kaçının. Elden ödeme hem kayıt dışı kalır hem de ileride anlaşmazlık çıktığında kanıtlanması güçleşir. Site için ayrılmış bir banka hesabı, her ödemenin izlenebilir olmasını sağlar.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca zamanında ödenmeyen aidat için aylık en fazla yüzde beş gecikme tazminatı uygulanabilir. Tahsilat sürecinin sırası şöyledir: önce nazik ama kayıtlı bir yazılı hatırlatma gönderin; yanıt gelmezse noterden ihtarname; ihtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi. Mahkeme yoluna gitmeden önce yazılı iletişim kanalını açık tutmak hem borçluyu hem de sizi korur.
Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için bir aidat takip programı kullanmak, hem takip yükünü hafifletir hem de her adımın kaydını saklar.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sarayonu İçin Karar Rehberi
Bu kararı doğru vermek için önce sitenizin ölçeğine bakın. Küçük ve orta ölçekli apartmanlarda gönüllü yönetici seçimi çok daha yaygındır; Sarayonu gibi ilçe merkezlerinde profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu gerçeği göz ardı etmek beklenti-hayal kırıklığı döngüsüne yol açar.
| Ölçek | Gönüllü yönetici | Profesyonel şirket |
|---|---|---|
| 10 daire altı | En yaygın ve uygun seçenek | Maliyet çoğu zaman karşılanmaz |
| 10–40 daire | İyi araçla verimli yönetilir | Fizibiliteye göre değerlendir |
| 40 daire üzeri / çok blok | Zaman yükü ağırlaşır | Profesyonel destek anlamlı olur |
Sarayonu özelinde en gerçekçi çözüm genellikle üçüncü yoldur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu yol ne tam zamanlı bağımlılık ne de yüksek şirket maliyeti anlamına gelir; birazdan bu seçeneği ayrıntısıyla göreceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar tutanağı ya da karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve yöneticiliğe atanma kararı örneği. Belge listesi Konya'daki vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Sarayonu'ye en yakın Konya Vergi Dairesi'ni telefonla teyit etmeniz önerilir.
Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına vadesiz hesap açabilirsiniz. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleriyle güven riski doğurur; bu hatadan kaçının.
Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli gibi bir çalışanınız varsa SGK kayıt yükümlülüğü ve iş güvenliği gereklilikleri devreye girer. Bu konularda mali müşavir desteği almak, ilerleyen dönemde cezalı duruma düşmemenin en güvenli yoludur.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 uyarınca genel kurul yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı çağrısı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce yazılı olarak (imzalı ya da taahhütlü posta) gönderilmeli ve gündem açıkça belirtilmelidir. Gündem olmadan yapılan toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliklerinin sayı bakımından yarısından fazlasının hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı aranır (çift çoğunluk). Nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı en az üç gün sonraya alınır ve bu toplantıda kararlar katılanların oylarıyla geçerli olur.
Kararların karar defterine eksiksiz işlenmesi ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanması yasal zorunluluktur. Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır:
- Toplantıda gündeme eklenmeyen konular hakkında karar almak — bu kararlar sonradan iptal edilebilir.
- Karar defterini toplantının hemen ardından imzalatmamak; hatıralar solarken kimin ne oyladığı tartışmalı hale gelir.
- İkinci toplantı tarihini çağrıda belirtmemek; bu eksiklik ikinci toplantının geçerliliğini sorgulatabilir.
Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberde şimdiye kadar anlattığımız her dert — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir platformda çözüme kavuşabilir. Ama nasıl? Her özelliği bir sorunun cevabı olarak görelim.
AI Operatör: Rutin İşler Sizin Onayınızla Yürür
Ocak ayı sonunda masanıza şu senaryo düşer: on dört dairenin aidatı henüz ödenmemiş. Normalde her malike ayrı ayrı mesaj atmak, kimin ödediğini takip etmek, hatırlatmaları düzenlemek saatler alır. SiteYönetim'de AI Operatör'e "Bu ayki geciken aidatları listele, her birine nazik ama net bir hatırlatma hazırla" diyorsunuz — yazıyla ya da sesle. AI borçlu listesini çıkarır, her daire için kişiselleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; karar hep sizindir.
Sarayonu'de kış ortasında kazan dairesi arızası bildirildiğinde ise senaryo şöyle işler: AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağını hazırlar ve onayınızı bekler. Onaylıyorsanız gönderilir; değilse başka bir tedarikçiye yönlendirebilirsiniz. Yöneticinin görevi onaylı kararlar vermek olmaya devam eder; AI ağır hazırlık yükünü üstlenir.
Genel kurul senaryosunda AI Operatör çağrı metnini oluşturur, vekâlet belgelerini takip eder, toplantı tutanağı taslağını hazırlar ve on beş gün önceden çağrı gönderilmesi gerektiğini sizi uyararak hatırlatır. Böylece "gündemsiz çağrı" ya da "geç bildirim" gibi klasik hatalar sistem düzeyinde önlenmiş olur.
AI Danışman: On Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuk Yol Göstericisi
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda yanıt, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara ve Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 çerçevesine dayanır. Gecikme tazminatı oranından icra sürecinin adımlarına kadar hukuki yol haritasını anlık olarak görebilirsiniz. Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli bir tercihtir — yanlış güvence vermek yerine doğru çerçeveyi sunmak asıl değeri yaratır.
Benzer biçimde "KVKK kapsamında kamera aydınlatma metni nasıl olmalı?" ya da "İşletme projesinde zorunlu kalemler neler?" gibi sorularda da AI Danışman hızlı ve kaynaklı yanıtlar üretir. Sarayonu'de hukuki destek hizmetlerine ulaşmak kısmen güçleşebileceğinden bu özellik ilçe yöneticileri için özellikle değerlidir.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, genel kurulların zamanında yapılıp yapılmadığını ve yasal uyum durumunu bir arada gösterir. Yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana koyduğunuzda "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu fark kat maliklerinin gözünde ciddi bir güven artışı yaratır.
Yedi Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi ve diğer roller kendi yetkisiyle sınırlı bir panelden erişir. Sarayonu'deki apartmanınızda bir malik başka şehirde ikamet ediyorsa borcunu, duyuruları ve toplantı kararlarını kendi portalından takip eder — sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı şeffaf mali raporlamayı sağlar; kayıt dışı işlem iddialarının önüne geçer. Bu çok-katmanlı erişim modeli hem güveni artırır hem de yönetici üzerindeki iletişim yükünü önemli ölçüde azaltır.
Ücretsiz Deneyin
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, tek bir cihazdan erişilir. Tek apartmandan çok bloklu AVM'ye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı kronolojisine göre modüller şöyle devreye girer:
Para İşleri: Nakit Akışını Şeffaf Tutmak
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, işin ilk haftasından itibaren sizi kovalamacadan kurtarır. Sarayonu gibi merkezi ısıtmalı binalar için özellikle önemli olan gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, kalorimetre verilerini otomatik olarak dairelere dağıtır; "benim dairem bu kadar ısıtmıyor, neden bu kadar ödüyorum?" tartışmaları sona erer. Muhasebe ve e-Fatura modülü, işletme defterini dijital olarak tutar; yıl sonunda denetçiye sunulacak rapor tek tıkla hazırlanır. Apartman muhasebe programı bu modülleri bir arada sunar. Aidat tahsilatını otomatik hatırlatmalar ve ödeme bağlantısıyla yönetmek için aidat takip programından da ayrıca yararlanabilirsiniz.
Operasyon: Arızadan Personele Kadar
Arıza ve bakım kaydı, teknik işletme, duyuru ve SMS bildirimleri, otopark ile ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sigorta ve belge arşivi operasyonel modüller arasında yer alır. Bu araçlar özellikle kış aylarının yoğun bakım döneminde — Sarayonu'de genellikle Ekim'den Mart'a uzanan süreçte — arıza kayıtlarının dağılmasını ve tedarikçilerle iletişim karmaşasını önler.
Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Çatı yalıtımı onarımı ya da asansör bakım ihalesi gibi büyük işlerde şeffaflık hem yöneticiyi hem kat maliklerini korur. İhale Portalı sayesinde Sarayonu'deki ya da Konya genelindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine kayıtlı ve karşılaştırılabilir teklifler toplarsınız; üç teklifin karşılaştırma tablosunu genel kurulda belgeleyerek sunarken "en ucuzu seçtik, belgesi var" diyebilirsiniz. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin kendi aralarında ilan vererek alışveriş yapabildiği bir kanal sunar. Bu iki özellik rakip platformlarda bulunmamaktadır.
Yönetim döneminin sonunda devir-teslim modülü, tüm kayıtların, sözleşmelerin ve borç durumunun eksiksiz bir özetini hazırlar. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim sürecinin kendisi de bu rehberin başında yaşadığınız kaostan çok daha kısa sürer — bu sefer yarım öğleden fazla değil.
Sarayonu'nun Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Sarayonu ve Konya'nın iç ilçeleri, tipik karasal iklim özellikleri gösterir: kışlar sert ve uzun, yazlar sıcak ve kurudur. Yönetim planınızı bu iklim gerçeğine göre kurmazsanız hem bütçe aşımı hem beklenmedik arızalar kaçınılmaz hale gelir.
Yakıt Bütçesi ve Merkezi Isıtma Kararı
Beş ila altı aylık ısıtma sezonu, yakıt ya da doğalgaz giderini Konya'nın iç ilçelerindeki binalarda aidatın belirleyici kalemi yapar. Merkezi ısıtma sistemine sahip binalar için kalorimetre okumaları dairelere doğru dağıtılmadığında en büyük anlaşmazlık kaynağı ortaya çıkar. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, bu dağılımı hesaplanabilir ve tartışmasız kılar. Bireysel ısıtmaya geçiş kararı ise genel kurulun nisap (toplantı yeter sayısı) çerçevesinde alması gereken önemli bir yapısal karardır; bu karar hakkında uzman görüşü almanız önerilir.
Kar ve Buz Sorumluluğu
Ortak alanlarda, kaldırımlarda ve otoparklarda birikecek kar ve oluşacak buzla ilgili temizlik ve önlem alma yükümlülüğü yöneticiye düşer. Kış bakım takvimini ekim ayında hazırlamak, bu sorumluluğun nasıl karşılanacağını önceden belirlemek ve gerekirse bir hizmet sözleşmesi yapmak hem güvenlik hem hukuki sorumluluk açısından önemlidir.
Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması
Merkezi ısıtmalı binalarda bazı yöneticiler yaz döneminde düşük, kış döneminde yüksek aidat uygular. Bu yaklaşım hane bütçeleriyle uyum sağlayabilir ancak mutlaka genel kurul kararına ve yönetim planına dayanmalıdır. Keyfi farklılaştırma kat malikleri arasında anlaşmazlık doğurabilir.
Sarayonu ve Çevresinde Site Yönetimi: Ahirli, Akören, Bozkır ve Ötesi
Sarayonu, Konya'nın geniş ilçe ağının bir parçasıdır. Site ve apartman yönetiminde karşılaşılan sorunlar ilçeden ilçeye değişse de ortak mevzuat zemini hepsine uygulanır. Konya geneline bakıldığında Konya geneli site yönetimi rehberinde daha ayrıntılı ele alındığı üzere iki farklı küme göze çarpar.
Birinci küme — kentsel ve büyüme gösteren ilçeler: Aksehir ve Eregli gibi ilçelerde çok katlı yapılar ve kapalı siteler yaygınlaşmaktadır. Bu ilçelerde profesyonel site yönetimi ihtiyacı artmakta, blok sayısı ve daire sayısıyla birlikte yönetim karmaşıklığı da yükselmektedir. Cihanbeyli ve Cumra da benzer bir büyüme dinamiği sergiler.
İkinci küme — kırsal doku ve küçük ölçekli yapılar: Ahirli, Akoren, Derbent, Derebucak, Doganhisar, Emirgazi, Beyhekim, Guneysinir gibi ilçelerde apartman stoku daha sınırlıdır; gönüllü yönetici modeli hakimdir ve defter düzeni ile aidat takibi temel ihtiyaçları karşılar. Bozkır ve Altinekin ise coğrafi konumları nedeniyle kış koşullarının yönetim planlarını doğrudan etkilediği ilçeler arasındadır. Beysehir'de ise göl kıyısı konumu ve turizm mevsimselliği, yönetim takvimini kısmen farklılaştırabilir. Ahirli ile Akoren'de ise küçük ölçekli yapılarda dahi yönetim hesap şeffaflığı kat malikleri arasında güveni pekiştirir.
Bulut tabanlı bir platform kullanıldığında Sarayonu'deki apartmanla başka bir Konya ilçesindeki site kurulum gerektirmeden aynı panelden yönetilebilir; ilçe arasındaki mesafe yönetim kalitesini etkilemez.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici olmak, bazı yasal sorumlulukları da beraberinde getirir. Bunları bilirseniz basit; bilmezseniz riskli hale gelirler.
Bina içinde güvenlik kamerası kullanıyorsanız Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında bir aydınlatma metni hazırlamanız ve bunu görünür bir yere asmanız gerekir. Kamera kayıtlarının ne kadar süre saklanacağı ve kimlerle paylaşılacağı bu metinde belirtilmelidir. Kat maliklerinin iletişim listesi de kişisel veri niteliği taşır; yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir.
Kapıcı ya da güvenlik görevlisi gibi bir çalışanınız varsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Çalışanın sözleşmesi, ücret ödemeleri ve prim bildirgeleri mevzuata uygun işlenmezse idari para cezalarıyla karşılaşılabilir. Bu konuları mali müşavir eşliğinde yürütmeniz önerilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 uyarınca yönetici, göreviyle ilgili eylemlerinden vekil sıfatıyla sorumludur; kasıtlı ya da ihmalî davranışlar kişisel sorumluluğa yol açabilir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu süreçleri kolaylaştırır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Bu hatalar Türkiye genelinde yeni yöneticilerin çok büyük bölümünün düştüğü tuzaklardır. Listeyi okuyarak kendinizi koruyabilirsiniz:
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem muhasebe karmaşasına hem de mali güvensizlik algısına yol açar. Site hesabı ayrı olmalıdır.
- Elden para kabul etmek. Elden ödeme kayıt dışı kalır; kim ne ödedi ileride sorgulanamaz.
- Karar defterini işlememek ya da geç işlemek. Her toplantı kararı, toplantı sonrasında imzalı biçimde deftere geçirilmelidir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeden yapılan toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
- Yıllık işletme projesi yapmamak. Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 bu yükümlülüğü açıkça düzenler; projesi olmayan yönetim bütçesiz gemi gibi ilerler.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödeyenleri korumanın en adil yolu, gecikenlere yasal tazminatı uygulamaktır; uygulamamak sessiz bir haksızlıktır.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Sarayonu gibi karasal iklimli bir ilçede kombi ve kazan bakımı Eylül'de yapılmadığında ilk soğukta arıza kuyruğunda beklemek kaçınılmaz olur. Bakım erken planlanır, geç değil.
Sarayonu'de apartman ya da site yönetimini devraldıysanız ilk 30 günün planı, aidat belirleme yöntemi ve yasal yükümlülükler artık elinizde. Devir-teslim tutanağınızı aldınız, mali fotoğrafı çektiniz, iletişim düzeninizi kurdunuz ve yıllık işletme projenizi taslaklamaya başladınız.
Rutin işlerin büyük bölümünü — aidat hatırlatmaları, arıza kayıtları, genel kurul hazırlığı, muhasebe — sistematik bir şekilde otomatiğe bağlamak istiyorsanız site yönetim yazılımını 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Ya da sitenize özel aylık aidat rakamını hesaplamak için önce aidat hesaplama aracını kullanmaya başlayın.