Yunak'ta bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 gününüzde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzenlemek, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Konya genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Yunak'taki binanın ısıtma sistemi ve servis hizmetlerine göre bu aralıkta konumlandırmanız gerekecek. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Yunak'ın koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden bölümünü nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Yunak'ta Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevini devraldığınız ilk günden itibaren dört temel yükümlülük omuzlarınıza biner. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin görevlerini açık biçimde çerçeveler: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanların bakımını üstlenmek ve yıllık genel kurulda hesap vermek. Bu dört görev birbiriyle bağlantılıdır; birini aksatmak diğerlerini doğrudan etkiler.
Konya, Türkiye'nin en büyük yüzölçümlü ili olup merkez ve ilçelerdeki konut stoku oldukça geniş bir yelpazeye yayılır. Yunak, il merkezine makul mesafede, ağırlıklı olarak orta ölçekli apartman dokusundan oluşan bir ilçedir. Buradaki binaların büyük bölümü asansörsüz ya da küçük asansörlü eski yapılardan oluşur; yeni site gelişimi sınırlı kalmaktadır. Bu yapı, gönüllü yöneticinin ağırlıklı olarak az daireli apartmanlarla çalışacağı anlamına gelir — avantajı sadedir, dezavantajı ise bütçenin dar olmasıdır.
Konya ilinde ve dolayısıyla Yunak'ta yüzlerce apartman aynı anda aynı süreci yaşıyor: yeni yönetici, karar defteri, borçlu listesi ve merak edilen ilk soru — "Nereden başlayacağım?" Bu rehber tam olarak bu soruya cevap verir.
İlk 30 Gün: Yunak'ta Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk 30 günün planı dört haftaya bölünür; her hafta net bir çıktı hedefler. Bu planı uygulamazsanız ilk genel kurulda hesap veremezsiniz, ödemeyen malike karşı hukuki adım atamazsınız ve yıllık bütçeyi kontrol edemezsiniz.
1. Hafta — Devir-Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden alınacaklar listesi şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap ekstreleri, kasadaki nakit ile dekontlar, tüm sözleşmeler (asansör, temizlik, güvenlik, yakıt), borç-alacak listesi ve varsa dava dosyaları. Devir-teslim tutanağı iki tarafça imzalanır; imzasız devir ileride hukuki sorun yaratır. Bu listedeki her kalemin teslim alındığına dair tutanakta ayrı satır açın.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site bankacılığı kişisel hesapta yürütülmüyorsa düzeltilmesi gereken ilk şey budur. Site adına banka hesabı açılırken hesabın sahipliği yöneticiye değil siteye ait olmalıdır; yönetici değişince hesap da devredilmeli. Bu haftanın diğer işi borçlu listesini güncellemek ve açık fatura varsa tespit etmektir. Yunak'ta karasal iklim koşulları nedeniyle yakıt ve ısıtma giderleri çoğunlukla en ağır kalemdir; bu faturaların güncel olup olmadığını hemen kontrol edin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin iletişim bilgilerini güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalını belirleyin: kapı ilanı, WhatsApp grubu ya da dijital platform. Arıza ve talep kayıtlarını sistematik tutmak bu haftanın diğer önceliğidir; notlar değil, tarihli kayıtlar. Site yönetim yazılımı ile bu kayıtlar, devir-teslim raporları ve borçlu listesi ilk günden hazır gelir; 30 günlük deneme tam bu ilk ay için biçilmiş kaftan gibidir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Taslak düzeyinde de olsa bütçe çıkarmak, gider kalemlerini sıralamak ve aidat tutarını belirlemek bu haftanın çıktısıdır. Yunak'ın karasal ikliminde ısıtma sezonu beş ila altı ay sürer; bu nedenle yakıt veya doğalgaz kalemini yıllık planın merkezine alın. Kombi ve kazan bakımını Eylül-Ekim'de yaptırmak, ilk soğuk dalgasında arıza kuyruğuna girmemek demektir. Çatı ve yalıtım kontrolü de kış öncesinde yapılmalıdır.
Yunak'ta Aidat Ne Kadar? Konya Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Yunak'ta ya da Konya genelinde aidat için resmi yayınlanmış bir ilçe istatistiği bulunmamaktadır; bu nedenle dürüst cevap şudur: Konya genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir. Bu aralık, basit bir asansörsüz apartmandan güvenlikli, kapalı otoparkı olan bir siteye kadar geniş bir yelpazeyi kapsar. Yunak'taki binanızın tipine göre — eski ve sade bir yapıysa alt band, ek hizmetleri varsa orta ya da üst band — konumlandırmanız gerekir.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler. Temel seçenekler şunlardır: arsa payı oranında dağıtım ya da eşit pay yöntemi. Hangisinin uygulanacağına yönetim planı ya da genel kurul kararı belirler. Ardından işletme projesi hazırlanır; gider kalemleri toplanır, daire sayısına bölünür, aylık tutar çıkar. Genel kurulun bu tutarı onaylaması zorunludur; yönetici tek başına aidat belirleyemez.
Yunak'ta aidatın ana belirleyicisi çoğunlukla ısıtma sistemidir. Merkezi ısıtma kullanan binalarda yakıt kalemi aylık aidatın yarısına yaklaşabilir; bu da kış aylarında aidat tartışmalarının en sık kaynağı olur. Bireysel ısıtmanın yaygın olduğu binalarda ise aidat daha düşük tutulabilir çünkü yakıt gideri bireysel olarak karşılanır. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı tahmini aidat hesabı yapmak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilatı her zaman banka transferi, EFT veya online ödeme kanallarıyla yapın. Elden nakit toplamak hem kayıt dışı hem de anlaşmazlık halinde ispat sorunu yaratır; bu uygulamadan kesinlikle kaçının. Her ödeme için site banka hesabına gelen dekont yeterli belgedir.
Ödemesi geciken kat malikine önce yazılı hatırlatma gönderin; bu adım hem nazik hem de hukuki süreç için zorunlu bir ön koşuldur. KMK m.20 kapsamında gecikme durumunda aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletilebilir. Yazılı ihtara rağmen ödeme yapılmazsa noterden ihtarname çekilebilir; ardından icra takibi başlatılabilir. Karar defterinde ve yazışmalarda her adımı tarihli kaydedin; bu belgeler icra sürecinde belirleyicidir.
Otomatik borç hatırlatması ve online tahsilat için aidat takip programı hem hatırlatmaları otomatik gönderir hem de ödeme durumunu anlık olarak görmenizi sağlar.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Yunak için Karar Rehberi
Bu sorunun cevabı doğrudan binanızın büyüklüğüne ve Yunak'ın yerel piyasa koşullarına bağlıdır. Aşağıdaki tablo temel bir karar çerçevesi sunar:
| Bina Profili | Önerilen Yönetim Modeli | Gerekçe |
|---|---|---|
| 8 daire ve altı, asansörsüz | Gönüllü yönetici | Profesyonel şirket maliyeti aidatı aşabilir |
| 9–40 daire, tek blok | Gönüllü yönetici + yazılım | İşlem hacmi artar, kayıt düzeni şart olur |
| 40+ daire, çok blok veya site | Profesyonel yönetim şirketi veya uzman yönetici | Zaman ve hukuki sorumluluk kapasitesi aşılır |
Yunak gibi orta ölçekli bir ilçede profesyonel site yönetim şirketi arzı sınırlıdır. Hizmet veren firmalar genellikle Konya merkezden koordine eder ve hizmet kalitesi ile ulaşılabilirlik değişkenlik gösterebilir. Bu gerçek, Yunak'taki pek çok apartmanda gönüllü yöneticinin en yaygın ve pratik çözüm olmaya devam ettiğini ortaya koyar.
Üçüncü bir yol var: kendiniz yönetin, tekrar eden ağır işi yazılıma devredin. Bu kombinasyon, hem maliyeti kontrol altında tutar hem de profesyonel bir yapının sağladığı kayıt disiplinini size kazandırır. Bu seçeneği ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Yönetimi devralır devralmaz çözülmesi gereken resmi işlemlerin başında banka hesabı ve vergi numarası gelir. Site adına değil, yöneticinin kişisel hesabına para toplamak hem hukuki hem güven riski taşır; yönetici değiştiğinde hesap devri sorun çıkarır.
Vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almak için genellikle şu belgeler istenir: kat malikleri kurulunun yönetici seçim kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve apartmanın adresi. Bu belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Yunak Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi öğrenin.
Vergi numarasını aldıktan sonra site adına banka hesabı açılabilir. Hesap üzerinde yetki yöneticiye verilir; yönetici değişince yetki devredilir, hesap kapanmaz. Bünyenizde kapıcı veya güvenlik personeli varsa SGK yükümlülüğü ve iş güvenliği gereklilikleri doğar; bu konuyu mali müşavirinizle netleştirin. Çalışan olmayan küçük apartmanlarda bu yükümlülük genellikle gündem dışındadır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul, tüm yönetim döneminin hesap verme anıdır; doğru yapılmadığında alınan kararlar iptal edilebilir ve siz sorunlu bir süreçle baş başa kalırsınız. KMK m.29-32 bu süreci ayrıntılı düzenler.
Temel kurallar şunlardır: toplantı en az 15 gün öncesinden tüm kat maliklerine yazılı olarak duyurulmalıdır. Çağrı mektubunda gündem yer almak zorundadır; gündemsiz çağrıyla toplantıda alınan kararlar itiraz konusu olabilir. İmzalı veya taahhütlü posta yoluyla yapılan çağrı en güvenli yöntemdir.
Nisap (toplantı yeter sayısı) kuralı: ilk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çifte çoğunluk aranır. Bu şart sağlanamazsa en geç yedi gün sonra ikinci toplantı yapılabilir; ikinci toplantıda katılanların sayısı ve arsa payı yeterlidir. Alınan kararlar, toplantı bitişinde karar defterine geçirilir ve hazır bulunan malikler tarafından imzalanır.
- Sık yapılan hata 1: Gündem olmadan çağrı göndermek — toplantıda alınan kararlar geçersiz sayılabilir.
- Sık yapılan hata 2: Karar defterini toplantı sonrasında değil günler sonra yazmak — tarih uyumsuzluğu sorun çıkarır.
- Sık yapılan hata 3: Vekâletnameleri kontrol etmemek — geçersiz vekâletle oy kullanılırsa nisap tartışması başlar.
Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu adımların her birini yapılandırılmış şekilde yürütmenizi sağlar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar karşılaştığınız her sorunun — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — bir kestirme yolu var. SiteYönetim'in ne yaptığını özellik listesiyle değil, Yunak'taki bir yöneticinin gerçek senaryolarıyla anlatmak daha doğru olur.
AI Operatör: Onayınızla Çalışan Dijital Asistan
Diyelim ki şubat aidatlarını tahsil etmek istiyorsunuz ve bu ay ödeme yapmayan altı daire var. "Bu ayın aidatını ödemeyenlere nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini sistemden çeker, her malike uygun hatırlatma metnini hazırlar ve size onay için sunar. Siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Onay verdiğinizde gönderim gerçekleşir ve kayıt düşülür.
Yunak'ın sert karasal kışında bir başka senaryo: kazan dairesi arıza bildirimi aldınız. "Kazan arızası için sözleşmeli tesisatçıya iş emri oluştur" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmedeki tesisatçıya göndermek üzere iş emri taslağını hazırlar ve yine sizin onayınıza sunar. Acil müdahale için gereken süre dramatik biçimde kısalır; üstelik kayıt ve belge eksiksiz kalır.
Genel kurul senaryosunda AI Operatör, çağrı metnini 15 günlük kurala göre hazırlar, gündem taslağını oluşturur, vekâlet takibini yapar ve dijital karar defterini günceller. Her adımda onayınız alınır; yazılım sizi atlar değil, destekler.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehber
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" — bu soruyu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayalı, KMK m.20 çerçevesinde bir yanıt alırsınız. Gecikme tazminatı, ihtarname, icra süreci ve dikkat edilmesi gereken belge gereklilikleri açıkça sıralanır.
Dürüstlük şerhi: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde ya da karmaşık bir hukuki mesele söz konusu olduğunda bir avukatla çalışmanız gerekir. Bu sınırı bilerek kullanmak, sizi doğru kararlar almaya yönlendirir.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve genel kurul bağlılığı gibi göstergeler bu puanı oluşturur. Yönetimi devraldığınız günkü puan ile altı ay sonraki puanı genel kurulda yan yana göstermek, "iyi yönettim" demek yerine bunu kanıtlamak demektir. Özellikle Yunak gibi ilçelerde gönüllü yöneticinin en büyük avantajı şeffaflıktır; karne bu şeffaflığı sayılara dönüştürür.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi portalından bağlanır. Yeni yöneticinin günlük hayatına nasıl yansır? Başka şehirde oturan bir malik, borcunu kendi portalından görür ve size aramaz. Denetçi, bütçeyi ve gider kalemlerini kendi ekranından takip eder; hesap sorma toplantısını gereksiz kılar. Kiracı sakin, arıza bildirimini kendi ekranından yapar; sizi aramak yerine sisteme yazar.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
Platform bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza ya da telefonunuza kurulum yapmak gerekmez. Tek bir apartmandan çok bloklu siteye kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz deneme için kredi kartı bilgisi istenmez. Denemenizi başlatmak için apartman yönetim programı sayfasını ziyaret edin.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticilik ilk yılında farklı noktalarda farklı ihtiyaçlar doğar. SiteYönetim'in modüllerini yöneticilik takviminin kronolojisine oturtmak bu ihtiyaçları somutlaştırır.
Para İşleri: Kışın Yakıt Kavgası Biter
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, ilk aydan itibaren tahsilat sürecinizi banka entegrasyonuyla yürütmenizi sağlar. Muhasebe ve e-Fatura modülü, gider belgelerini sistematik arşivler; mali müşavirinize aktarım kolaylaşır. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, Yunak'taki merkezi ısıtmalı binalarda kalorimetre dönemi gider paylaşımını tartışmasız biçimde dairelere dağıtır; kış faturası nedeniyle çıkan kavgaları köküyle bitirir. Apartman muhasebe programı ve aidat takip programı bu sürecin iki temel aracıdır. İşletme defteri de yasal zorunluluğu otomatik olarak karşılar.
Operasyon: Arızadan Personele
Arıza ve bakım takip modülü, her bildirimi tarihlendirerek açık bırakmaz. Duyuru, SMS ve push bildirimi ile acil uyarıdan olağan duyuruya tüm iletişim tek kanaldan yönetilir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi modülleri, erişim kontrolünü kayıt altına alır. Bünyenizde personel varsa bordro ve tedarikçi yönetimi modülü SGK uyumunu destekler. Sosyal tesis rezervasyonu, ortak alanların kullanım takvimini çatışmasız tutar. Sigorta, acil durum ve belge arşivi modülü, tüm bina belgelerini tek noktada toplar.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki özellik, Türkiye'deki diğer site yönetim yazılımlarında bulunmaz. İhale Portalı sayesinde Yunak'taki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Örneğin çatı yalıtımı için ihale açıyorsunuz: üç farklı müteahhitten teklifler sistem üzerinden gelir, teklifler karşılaştırılabilir biçimde raporlanır ve genel kurula belgelenmiş kararla sunulur. "Ben en uygun fiyatı buldum" demek yerine bunu ispatlarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve esnafın bina içi alışveriş ve hizmet ağı kurmasına olanak tanır.
Raporlama ve denetim modülüyle dönem sonunda kapsamlı hesap raporu alınır. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim, H2-2'deki ilk hafta kaosu yerine yarım günlük bir işleme dönüşür.
Yunak'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Yunak, İç Anadolu'nun tipik karasal iklimine sahip bir ilçedir. Kışlar sert ve uzun geçer; ısıtma sezonu beş ila altı ayı bulur. Bu iklim koşulu yönetim planını doğrudan etkiler ve Yunak'taki bir apartman yöneticisinin öncelik sıralamasını belirler.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararı
Merkezi ısıtma sistemi kullanan binalarda yakıt gideri, yıllık bütçenin en ağır kalemi olabilir. Kış aylarında aylık yakıt faturasının toplam aidatın yüzde ellisini aşması olağandışı değildir. Bu nedenle yakıt bütçesini ihtiyatlı tahmin edin; önceki yıl faturalarını referans alın ve en az yüzde on emniyet payı ekleyin. Kalorimetre kullanan binalarda gider paylaşımı modülü, her dairenin gerçek tüketimine göre hesaplama yaparak adaletsizlik algısını ortadan kaldırır.
Kar ve Buz Sorumluluğu
Belediye yönetmeliklerine göre bina önündeki kaldırım ve yaya geçidi kardan temizlenmesi binaya aittir. Bu sorumluluk yerine getirilmediğinde kişisel yaralanma halinde yöneticinin hukuki sorumluluğu doğabilir. Yönetim planınıza kar temizleme protokolünü ve bu görevi kimin yapacağını — kapıcı, görevli firma ya da rotasyonlu malik — yazılı olarak ekleyin.
Kış Öncesi Bakım Takvimi
Yunak'ta kış hazırlığı Eylül sonunda başlamalıdır: kombi ve kazan bakımı, çatı derz ve yalıtım kontrolü, kar tahliye kanalı temizliği, acil aydınlatma pil kontrolü. Bu bakımları Kasım'a bırakan yönetici, ilk soğuk dalgasında bakımcı arıza kuyruğuyla karşılaşır ve acil çözüm için çok daha yüksek ücret öder. Bakım takvimini arıza/bakım modülüne girerek hatırlatma kurabilirsiniz; bu sayede o hafta başka işle meşgul olsanız bile bakım tarihi kaçmaz.
Sayaç ve gider paylaşımı modülü, özellikle uzun kış sezonlarında kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Yunak ve Çevresinde Site Yönetimi: Ahirli, Akoren, Aksehir ve Komşu İlçeler
Yunak, Konya'nın geniş coğrafyasında orta büyüklükte bir ilçedir. Komşu ilçelere bakıldığında iki farklı tablo görülür: biri daha yoğun ve kentsel yapıya sahip ilçeler, diğeri küçük ölçekli ve kırsal ağırlıklı yerleşimler.
Aksehir ve Eregli gibi ilçeler, daha fazla konut stokuna ve çok katlı apartman yoğunluğuna sahiptir; bu ilçelerde profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgindir. Cihanbeyli ve Cumra ise orta ölçeği temsil eder; buradaki yöneticiler Yunak'takine benzer koşullarla çalışır. Altinekin ve Beyhekim gibi daha küçük ilçelerde apartman sayısı azdır; gönüllü yönetici ve basit defter düzeni çoğunlukla yeterlidir. Ahirli, Akoren, Derbent, Derebucak ve Doganhisar'da yapı dokusu seyrekleşir; buralarda tek binanın yönetimi genellikle kat malikleri arasında gönüllü paylaşımla yürütülür.
Bozkir, Beysehir ve Guneysinir kendi coğrafik özelliklerine sahip ilçelerdir; Beysehir gölüne yakınlık ve turizm potansiyeli bu ilçelerdeki site yönetimini kısmen farklılaştırır. Emirgazi gibi küçük ve seyrek nüfuslu ilçelerde ise bina yönetimi pratiği en sade düzeyde kalır.
Tüm bu ilçeler için ortak nokta şudur: platform bulut tabanlı olduğundan Derbent'teki apartman ile Aksehir'deki site aynı panelden, kurulum gerektirmeden yönetilebilir. Yönetici Konya merkezde yaşıyor, bina Yunak'taysa mesafe sorun olmaz. Konya geneli site yönetimi hakkında daha kapsamlı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici, KMK m.38 uyarınca vekil sıfatıyla görev yapar ve kusurlu davranışları halinde hukuki sorumluluğu doğar. Bu sorumluluk korkutucu görünse de bilince çıkarıldığında son derece yönetilebilir bir çerçeve sunar.
Bina veya ortak alanlarda güvenlik kamerası kullanılıyorsa Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında aydınlatma metni hazırlanması ve görünür bir yere asılması zorunludur. Kat maliklerinden toplanan iletişim bilgileri kişisel veridir; bu liste yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalı ve güvenli biçimde saklanmalıdır.
Bünyenizde kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalışıyorsa SGK kaydı ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu yükümlülüklerin zamanında yerine getirilmesi, hem çalışanı korur hem de yöneticinin idari ceza riskini ortadan kaldırır. Güncel yükümlülükler için mali müşavirinize danışmanız önerilir.
KVKK uyum modülü, aydınlatma metinleri şablonlarını ve belge arşivini hazır tutar; yasal uyum sürecini belgelenmiş ve erişilebilir kılar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Yunak'tan Dersler
Yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü hatalar bellidir. Bu listeyi okumak birkaç ağır hatayı en baştan önler.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk doğurur hem de hesap sahibi değiştiğinde ciddi sorun çıkarır. Site adına ayrı hesap şarttır.
- Elden nakit toplamak: Makbuz bile verilse ispat sorunu yaratır, şeffaflığı zedeler. Tüm tahsilat banka üzerinden yapılmalıdır.
- Karar defterini işlememek: Toplantıda alınan her karar, toplantı günü deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır. Sonradan yazılan defterler itiraz konusu olur.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı göndermek: Gündem yer almayan çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar hukuken tartışmaya açılabilir.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 işletme projesini zorunlu kılar; yapılmayan proje hem hukuki eksiklik hem de bütçe kontrolsüzlüğü demektir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödemeyen malike gecikme tazminatı uygulamak hakkın kullanımıdır; kullanılmazsa diğer malikler aleyhine haksızlık olur ve tahsilat motivasyonu düşer.
- Devir-teslim tutanağı almamak: Yunak'ta eski yöneticiden defterleri ve sözleşmeleri tutanaksız devralmak, ilerleyen dönemde "o kayıt sende vardı" kavgasına zemin hazırlar. İmzalı tutanak olmadan göreve başlamayın.
Yunak'a özgü ek not: kış bakımını Kasım'a bırakmak bu listenin sekizincisi olabilir. Eylül sonunda kazan bakımını yaptırmayan yönetici, ilk dondurucu günde arıza kuyruğuyla ve kat mülkiyetinin öfkesiyle karşı karşıya kalır. Bakım maliyeti de acil müdahalede katlanır.
Yunak'taki apartmanınızın yönetimini bu rehberde anlattığımız adımlarla kurarsanız ilk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var, yerel koşullar için hazırlığınız var. Bir sonraki adım tekrar eden işleri — aidat hatırlatmaları, arıza kayıtları, genel kurul hazırlığı — otomatiğe bağlamak. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Aidat tutarınızı hesaplamak için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.