Fatsa'da bir apartman veya sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde şu dört işi önceliğinize alın: devir-teslim tutanağıyla defter ve belgeleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Ordu'nun Karadeniz kıyısında yer alan Fatsa'da nemli ve yağışlı iklim, çatı–cephe bakımını ve su tahliyesini yönetim gündeminin sabit kalemi haline getirir; bu koşullar doğru bütçelendirilmezse birinci kış sonunda kasanız açık verir. Ordu genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Fatsa'daki binanın tipine ve olanaklarına göre bu bandın neresinde yer aldığınızı doğru tespit etmek, yöneticiliğinizin ilk ve en kritik adımıdır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, yasal yükümlülükleri ve Fatsa'nın coğrafi koşullarını bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Fatsa'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetimi devraldığınız andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) size yüklediği dört temel yükümlülük başlar: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları bakımda tutmak ve yılsonunda genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler gönüllü ya da profesyonel yönetici ayrımı gözetmeksizin geçerlidir; KMK m.35 yöneticinin görevlerini açıkça düzenler.
Ordu'da binlerce konut bulunuyor ve bunların önemli bir kısmı Fatsa ilçesinde yer alıyor. Bu ölçekte her hafta onlarca yeni yönetici sizinle aynı soruları soruyor: nereden başlayacağım, hangi belgeyi alacağım, aidat ne kadar olmalı? Kendinizi yalnız hissetmeyin; süreç öğrenilebilir ve sistematik yaklaşıldığında yönetilebilir.
Fatsa'nın kentsel dokusu çeşitlilik gösteriyor: ilçe merkezinde çok katlı, asansörlü ve güvenlikli apartmanlar varken kıyı ve kırsal kesimlerde daha küçük, az daireli yapılar ağırlık kazanıyor. Bu farklılık hem bakım önceliklerini hem de aidat düzeyini doğrudan etkiler. Nemli Karadeniz iklimi, dış cephe ve çatı sorunlarını diğer bölgelere göre daha sık gündeme taşır; buna hazırlıklı olmak ilk yılınızı öngörülemeyen masraflardan korur.
İlk 30 Gün: Fatsa'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk yedi günün tek amacı eksiksiz bir devir-teslim tutanağı imzalamaktır. Eski yöneticiden şunları teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümleri, kasa mevcudu, tüm sözleşme asılları (temizlik, güvenlik, asansör, sigorta), borç-alacak listesi ve site adına düzenlenmiş faturalar. Bir imza atılmadan, tutanak hazırlanmadan teslim almayın; ileride çıkacak anlaşmazlıklarda bu tutanak birincil belgedir.
Elinizde belge yoksa karar defterini ve işletme defterini kendiniz açmak yasal zorunluluğunuzdur. Noter onaylı karar defteri tercih edilir; uygulamada çoğu yönetim notere onaylı defterde ilerler.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını site adına düzene sokun; kişisel hesabınızda site parası tutmayın. Aidat borçlusu listesini eksiksiz çıkarın: hangi daireler, kaç aylık borçlu, ne kadar gecikme tazminatı işlemiş? Bekleyen faturaları (asansör bakım, temizlik, elektrik, sigorta) listeleyin. Fatsa'nın yağışlı ikliminde çatı ve cephe koruma işleri mevsimsel fatura dalgalanması yaratır; bu kalemleri önceden görün ki bütçe açığıyla karşılaşmayın.
Eski yöneticiden kalan açık iş emirlerini (tadilat, arıza bildirimleri) de bu hafta kayıt altına alın. Kapatılmamış iş emri, ilerleyen ayda sizin sorununuz olur.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin: ad, daire numarası, telefon, e-posta. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, toplu SMS ya da uygulama bildirimi. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına alacağınız bir yöntem kurun; not defteri bile olsa sistematik olsun.
Bu aşamada bir site yönetim yazılımı kullanmak, iletişim listesini, arıza kayıtlarını ve borçlu takibini tek yerden yönetmenizi sağlar; ilk ay için 14 günlük ücretsiz deneme tam bu ihtiyaca karşılık gelir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin görevidir. Taslak bütçede şu kalemleri mutlaka görün: temizlik ve güvenlik giderleri, asansör bakımı, elektrik-su abonelikleri, sigorta, periyodik bakımlar. Fatsa'nın Karadeniz iklimine özgü ekleyin: çatı ve yağmur olukları yıllık kontrolü (Eylül-Ekim başı önerilir), dış cephe-nem denetimi, dere ve yağmur suyu tahliye hatlarının temizliği. Bu bakımları bütçeye almadan geçirilen ilk kış, iki katı acil masrafla sonuçlanabilir.
Bütçe taslağını daire sayısına bölerek aylık aidat aralığınızı hesaplayın; genel kurulda onaya sunmadan uygulamaya koymayın.
Fatsa'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Fatsa için ayrı bir resmi aidat istatistiği bulunmuyor; Ordu genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor. Bu aralık geniş görünebilir, ama binanın büyüklüğü, donanımı ve konumu bu farkı açıklıyor: asansörsüz, güvenliksiz, az daireli eski bir apartman alt bandın yakınında kalırken güvenlikli, havuzlu veya kapalı otoparkı olan bir site üst bandı zorlayabilir, hatta aşabilir. Bu rakamlar Ordu geneli ortalamasıdır; Fatsa'daki binanızın gerçek gider yapısını hesaplamadan "komşu ne veriyor" diye belirlenen aidat her zaman eksik ya da fazla çıkar.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: ortak giderler arsa payı oranında ya da eşit pay esasıyla bölünür; hangi yöntemin geçerli olduğu yönetim planınızda yazar. Pratikte çoğu apartmanda eşit pay uygulanır. Gider kalemleri işletme projesinde sıralanır, genel kurul oylayarak onaylar ve ancak bundan sonra aidat kesinleşir.
Fatsa'nın yağışlı iklimi, bazı maliyet sürücülerini öne çıkarır. Çatı onarımı, oluk temizliği, dış cephe boyası ve rutubet yalıtımı giderleri kurak bölgelerdeki emsallerden daha sık gündeme gelir; bu kalemleri işletme projesinde küçümsemek, yıl ortasında aidat zamı ya da borçlanma ihtiyacı doğurur. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başına düşen miktarı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak hem kat malikini hem sizi riske atar: kayıt tutulmayan nakit, ileride "ben ödedim" tartışmasına kapı açar. Tahsilat her zaman site adına banka hesabına havale ya da online ödeme sistemi üzerinden yapılmalıdır; makbuz kesme alışkanlığı kazanın.
Ödemeyen kat malikine yaklaşım sırası şöyle işler: önce yazılı hatırlatma, ardından KMK m.20 kapsamında aylık en fazla yüzde beş gecikme tazminatı uygulaması, gerekirse noter ihtarı ve icra takibi. Deneyim, düzenli ve zamanında yapılan yazılı hatırlatmanın büyük çoğunlukta icra aşamasına gerek bırakmadığını gösteriyor. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider; hem malike hem size zaman kazandırır hem de gecikme kaydı yazışmalarla belgelenir.
Pratik not: gecikme tazminatını sistematik uygulamayan yöneticiler, zamanında ödeyenlere karşı haksız bir durum yaratır. Herkese eşit uygulama hem yasal hem etik zorunluluktur.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Fatsa İçin Karar Rehberi
Fatsa'da profesyonel site yönetim şirketi arzı İstanbul veya Ankara gibi büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu gerçek, çoğu yöneticiyi gönüllü yönetim yoluna itiyor; ama yönetim yükü daire sayısıyla orantılı büyüyor.
| Ölçüt | Gönüllü (Malik) Yönetim | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 1–30 daire için uygun | 30+ daire, çok bloklu siteler |
| Maliyet | Yazılım + zaman | Aylık profesyonel ücret |
| Esneklik | Yüksek; kararlar anlık alınır | Sözleşme sınırları içinde |
| Uzmanlık | Öğrenme eğrisi var | Mevzuat ve muhasebe deneyimi |
| Fatsa'da erişilebilirlik | Her zaman mümkün | Sınırlı firma seçeneği |
Fatsa'da en yaygın gerçekçi çözüm şu formüldür: gönüllü yönetici + iyi araç. Ağır ve tekrarlayan işleri yazılıma devreden bir yönetici, profesyonel şirketin sunduğu sistematikliğe büyük ölçüde ulaşabilir. Bu üçüncü yolun nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde ayrıntıyla göreceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için çoğu bankada önce yönetim adına bir vergi numarası edinmeniz gerekir. Bu işlem için Fatsa'ya bağlı vergi dairesine şunları götürün: genel kurulun yönetici atama kararının noter onaylı örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi ve karar defterinin ilgili sayfası. Belge listesi uygulamada küçük farklılıklar gösterebilir; işleme gitmeden önce Fatsa Vergi Dairesi'ni telefonla arayıp güncel listeyi teyit edin.
Vergi numarası alındıktan sonra site adına vadesiz hesap açılır; tüm tahsilat ve ödemeler bu hesap üzerinden yürütülür. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki (şahsi borçla site borcunun karışması riski) hem de güven açısından ciddi sorun yaratır; kat malikleri şeffaflık ister.
Kapıcı veya güvenlik görevlisi istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü ve iş güvenliği mevzuatı devreye girer. Bu konuda mali müşavirinizin güncel uygulamayı teyit etmesini öneririz; prosedürler değişkenlik gösterebilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılmalıdır. Toplantı çağrısı, gündem de dahil olmak üzere toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine yazılı olarak ulaştırılmalıdır; taahhütlü mektup veya imzalı tebligat geçerlidir. Gündemsiz çağrı yapılan toplantılarda alınan kararlar daha sonra itirazla karşılaşabilir.
İlk toplantıda geçerli karar nisabı (toplantı yeter sayısı) çift koşula bağlıdır: kat maliki sayısının ve toplam arsa payının salt çoğunluğu aranır. Bu nisaba ulaşılamazsa ikinci toplantı herhangi bir nisap aranmaksızın katılanlarla yapılabilir. Kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır; imzasız karar defteri ispat değerini yitirir.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: birincisi çağrı mektubuna gündem yazmamak, ikincisi toplantı tarihini 15 günlük süreye uymadan belirlemek, üçüncüsü karar metnini toplantıdan günler sonra defterleştirmek. Çağrı metni taslağı, vekâlet formu ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımı bu adımları sistematik hale getirir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberde şimdiye kadar anlattığımız her dert — devir kaosundan aidat kovalamacasına, genel kurul bürokrasisinden yasal belirsizliğe — SiteYönetim'de somut bir karşılık buluyor. Özellik listesi değil, dert-çözüm çiftleri olarak anlatalım.
AI Operatör: Söyleyin, Hazırlasın, Siz Onaylayın
AI Operatör metin ya da sesle aldığı talimata göre işlemi hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez ya da kaydedilmez. Bu onay adımı hem güven hem de kontrolü elinizde tutma açısından vazgeçilmezdir.
Tahsilat senaryosu: "Bu ayın aidatlarını henüz yatırmayan dairelere nazik bir hatırlatma hazırla" diyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, mesaj taslağını hazırlar ve onayınıza sunar. Siz kontrol edip gönderirsiniz; ne telefon trafiği ne de tek tek mesaj yazma.
Arıza senaryosu Fatsa'ya özgü bir örnekle açalım: yağışın ardından binanızın çatısında su sızıntısı bildirildi. "Çatı arıza kaydı aç, sözleşmeli ustaya iş emri taslağı hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını oluşturur, tedarikçiye gidecek iş emri taslağını sunar; onayladığınızda gönderir. Acele anların kırtasiye yükü sıfıra iner.
Genel kurul senaryosu: Toplantı tarihi yaklaşıyor, çağrı mektubu yazılması, vekâlet formlarının takibi ve gündem hazırlığı gerekiyor. AI Operatör çağrı metnini taslak olarak hazırlar, 15 günlük yasal süreyi hatırlatır, vekâlet takibini kaydeder. Karar defterine geçirilecek metin de toplantı sonunda sizi bekliyor olur.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Avukat Değil
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike hukuki olarak ne yapabilirim?" sorusunu sormak için avukatla randevu almak zorunda değilsiniz; AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size yol gösterir: gecikme tazminatı hesabı, ihtar gönderimi, icra takibi sırası. Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir, hukuki durum değerlendirir; dava aşamasına geldiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli bir tasarımdır ve güven oluşturur.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Ver
SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza süresi, yasal uyum takvimi, genel kurul düzenli yapılıyor mu? Yeni yönetici olarak devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi yan yana koyduğunuzda "iyi yönettim" demek yerine bunu belgeyle kanıtlarsınız. Genel kurulda en güçlü savunma rakamsal kanıttır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi panelinden sisteme girer. Fatsa'da mülkü olan ama başka şehirde yaşayan malik, borcunu kendi portalından görür ve öder; sizi aramaz. Denetçi portalı tüm gider ve karar belgelerine erişir; şeffaflık tartışmaları başlamadan son bulur. Bu çok katmanlı erişim yapısı, apartman hayatındaki en yaygın sürtüşme noktalarını sessizce ortadan kaldırır.
Başlamak İçin Yeterli Zaman: 14 Gün Ücretsiz
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, tek daireli apartmandan AVM ölçeğine kadar çalışır. 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. İlk 30 günlük yönetim panikinin tam ortasında bu deneme süresi, sistemi öğrenmek ve kararı vermek için biçilmiş kaftandır. Apartman yönetim programını inceleyin; sistemi deneyin.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin ilk yılı tahsilat, arıza, iletişim ve genel kurul döngüsü içinde geçer. SiteYönetim'in modül haritasını bu kronolojiye göre okuyalım.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü, ödeme hatırlatmalarını otomatikleştirir; gecikme tazminatı hesaplamasını elle yapmanıza gerek kalmaz. Apartman muhasebe programı ile e-Fatura entegrasyonu, gider belgelerini düzenli tutar; her ay kesilen faturaların üstüne kaybettiğiniz zamanı geri alırsınız. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, ortak su veya elektrik tüketimini dairelere bölüştürür; "sayaç kimin payı" tartışmaları bitmeden başlamaz.
Aidat takip programı ayrıca işletme defteri çıktısını ve dönem özet raporunu hazır tutar; yıl sonunda hesap verme tek tıkla gerçekleşir.
Operasyon ve İletişim
Arıza ve bakım modülüne gelen her bildirim kayıt altına alınır; hangi arızanın ne zaman açıldığı, kime iletildiği ve nasıl kapatıldığı takip edilir. Fatsa'nın yağışlı mevsimlerinde çatı sızıntısı, oluk tıkanması, nem şikâyeti gibi bildirimlerin artacağını öngörerek bu kaydı önceden alışkanlık haline getirin. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülü, toplantı hatırlatmalarını ve acil uyarıları tek yerden gönderir. Personel, bordro ve tedarikçi yönetimi ile sigorta ve belge arşivi modülleri ise idari yükün geri kalanını düzenler.
Rakipte Olmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
SiteYönetim'i rakip yazılımlardan ayıran iki özellik bu grupta: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. Fatsa'daki ya da Ordu genelindeki tedarikçilerden kapalı pazarlık yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. Çatı yalıtımı ihalesini İhale Portalı üzerinden açtığınızda üç farklı teklif, karşılaştırma tablosuyla genel kurula sunulabilir; "ihaleyi kime verdiniz?" sorusu belgeyle cevaplanır. Site içi esnaf ve ticaret modülü ise sakinlerin birbirinden alışveriş yapmasını kolaylaştırır.
Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza geçmişi tek tıkla hazırdır; o kargaşalı ilk haftayı bir öğleden sonraya sığdırmış olursunuz. Bu, H2-2'deki devir tutanağı stresinin tam tersidir.
Fatsa'nın Karadeniz Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Fatsa'da yönetim planı hazırlarken Karadeniz iklimine özgü üç boyutu göz önünde bulundurmalısınız: yoğun yağış, yüksek nem ve eğimli arazi. Bu üç etken bir araya geldiğinde rutin bakım takvimi, kurak bölgelerdeki emsallerinden farklı görünür.
Çatı, Cephe ve Su Tahliyesi
Fatsa'da yıllık yağış miktarı yüksektir; çatı kaplama ve yağmur oluklarının her yıl Eylül sonu-Ekim başında kontrol edilmesi, kış boyunca sızıntı şikâyetlerini önlemenin en etkili yoludur. Dış cephe boyası ve derz dolgusu da neme karşı düzenli gözden geçirilmeli; bir kış boyunca ihmal edilen derz, bahar geldiğinde nem hasarına ve boya tamirinden kat daha pahalı bir cephe yenileme masrafına dönüşebilir.
Eğimli arazide konumlanan binalarda yağmur suyu tahliye hatlarının önünü açık tutmak kritiktir; tıkanan bir tahliye kanalı çevresindeki zemini ve bodrum katı etkileyebilir. Bina etrafındaki drenaj hatlarını bakım takvimine ekleyin ve her sonbaharda kontrol ettirin.
Nem Yalıtımı ve Bakım Bütçesi
Ordu'nun nem oranı yüksek ikliminde bina ısı yalıtımı hem konfor hem de enerji tasarrufu sağlar. Isıtma sistemi türüne (merkezi ya da bireysel) göre aidat kalemleri değişir; merkezi ısıtmalı binalarda yakıt ya da doğalgaz faturası aidatın önemli bir parçası olabilir. İşletme projesinde bu kalem için gerçekçi tahmin yapın; nem ve ısınma giderlerini küçümsemek bütçe açığını garantiler.
Gider paylaşımı modülü, farklı ısıtma sistemlerinde tüketim bazlı dağılımı tartışmasız kapatmanın en kestirme yoludur.
Sigorta ve Acil Durum Planı
DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortasının yanı sıra, yağış ve su baskını risklerini kapsayan ek sigorta poliçelerini değerlendirmeniz Fatsa koşullarında yerinde bir önlem olur. Acil durum planı modülü, hem sigorta belgelerini hem de afet iletişim listesini tek yerde tutar; kriz anında aranacak kişileri bulmak için dosya karıştırmazsınız.
Fatsa ve Çevresinde Site Yönetimi: Akkus, Altinordu, Aybasti ve Ordu'nun Diğer İlçeleri
Site ve apartman yönetimi sorunları Fatsa'ya özgü değil; aynı Karadeniz iklimiyle baş eden tüm Ordu ilçelerinde ortak bir gündem oluşturuyor. Yine de ilçeler arasında ölçek ve yapı farklılıkları var; bu farklılıklar yönetim ihtiyaçlarını da şekillendiriyor.
Altınordu ve Fatsa gibi ilçe merkezlerinde çok katlı, asansörlü ve güvenlikli siteler çoğunluktadır; bu yapılarda profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgindir, aidat kalemleri daha kapsamlıdır ve yöneticinin takip etmesi gereken sözleşme ve tedarikçi sayısı artmaktadır. Ordu geneli site yönetimi rehberimiz bu ilçelerin paylaştığı ortak çerçeveyi de anlatıyor.
Akkus, Aybasti, Çatalpınar, Çoruh, Gülyalı, Gürgentepe ve Kabadüz gibi ilçelerde bina ölçeği genellikle daha küçüktür: az katlı, beş ile yirmi daire arasındaki apartmanlar yaygındır. Bu ölçekte profesyonel yönetim şirketi tutmak ekonomik olmayabilir; gönüllü malik yönetimi, basit defter düzeni ve iyi bir yazılım kombinasyonu en pratik çözümdür. Gölköy, Gülyalı, Kabataş, Korgan, Kumru, İkizce, Mesudiye ve Çamaş ilçelerinde de aynı küçük ölçek mantığı geçerlidir; yönetici buradaki sakinlerin en büyük kaygısını dinlediğinde çoğunlukla "aidat takibini kolaylaştır" ya da "genel kurulu düzenli yapalım" cevabını alır.
Bulut tabanlı olduğu için Fatsa'daki apartmanla Akkus'taki ya da Korgan'daki bina aynı panelden, herhangi bir kurulum yapılmadan yönetilebilir. Birden fazla bina sorumluluğu taşıyan yöneticiler için bu esneklik zaman ve ulaşım maliyeti demektir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Site yöneticisi KMK m.38 uyarınca vekil sıfatıyla hareket eder; bu sıfat kişisel sorumluluk doğurur. Ancak yasal yükümlülüklerin büyük çoğunluğu öğrenildiğinde yönetilebilir hale gelir.
Kamera kullanıyorsanız KVKK kapsamında aydınlatma metni hazırlamanız ve girişe asmanız zorunludur; kayıtların saklanma süresi ile kimlerin erişebileceği yazılı politikayla belirlenmeli. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir; yalnızca yönetim amacıyla tutulmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır.
Kapıcı veya güvenlik personeli çalışanınız varsa SGK bildirimi ve iş güvenliği önlemleri devreye girer. İş güvenliği yükümlülükleri çalışan sayısı ve iş kolu risk derecesine göre farklılaşır; güncel yükümlülüklerinizi mali müşavirinizden teyit etmenizi öneririz.
KVKK uyum modülü, aydınlatma metin şablonlarını ve belge arşivini hazır tutar; denetim ya da şikâyet durumunda tüm belgeler tek yerden erişilebilir haldedir.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Fatsa Deneyimiyle
Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu aynı hatalarla karşılaşır. Bu listeyi okuyup üzerine atlayan yöneticiler, öğrenmek için para ödemek zorunda kalmaz.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem güven riski yaratır; site parasını hemen ayrı hesaba taşıyın.
- Elden nakit toplamak. Kayıt yoksa ispat yok; tahsilat daima banka ya da online sistemle yapılsın.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar aynı gün defterleştirilmeli ve imzalanmalı; ertesi güne bırakılan kayıt çoğunlukla unutulur.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem içermeyen çağrıyla alınan kararlar ileride itirazla karşılaşabilir; çağrı mektubuna her maddeyi yazın.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 yükümlülüğünü yerine getirmemek hem yasal hem pratik sorun yaratır; bütçesiz yönetilen site harcamaları sürprizle dolar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödeyenlere karşı haksızlık, kronik gecikmeciyi de cesaretlendirir; KMK m.20 herkese eşit uygulanmalı.
- Sonbahar bakımını erken Kasım'a bırakmak. Fatsa'da yağışlı mevsim Ekim ortasına kadar tam yoğunluğa ulaşır; çatı kontrolü, oluk temizliği ve cephe denetimi Eylül'de tamamlanmalı. Kasım'a kalan bakım çoğunlukla hasarın arkasından koşar.
İlk 30 gün için yol haritanız, Fatsa'nın Karadeniz koşullarına göre bakım takviminiz ve mevzuat haritanız elinizde. Bunları hayata geçirmenin en hızlı yolu, tekrarlayan işleri sistemli bir yapıya oturtmaktan geçiyor.
SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yok, tek apartmandan başlarsınız. Aidat giderlerinizi önceden hesaplamak isterseniz aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.