Persembe'de bir apartman ya da site yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak.
Persembe'de bir apartman ya da site yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Ordu'nun kıyı ilçelerinden biri olan Persembe'de Karadeniz iklimine özgü nemli ve yağışlı hava koşulları, çatı, cephe ve nem yalıtımını yönetim gündeminin sürekli bir parçası hâline getirir. Ordu genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; Persembe'deki binanın tipine ve ortak alan kapsamına göre bu aralık içinde bir rakam belirlenir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Persembe'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetim görevini devraldığınız anda dört temel yükümlülük kapınızı çalmaya başlar. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 gereğince yönetici; karar ve işletme defterini düzenli tutmakla, aidatları zamanında toplamakla, ortak alanları bakımlı bulundurmakla ve yıl sonunda genel kurula hesap vermekle sorumludur. Bu dört başlık soyut değil, günlük işlemlerin doğrudan karşılığıdır.
Persembe, Ordu iline bağlı, Karadeniz kıyısında konumlanan bir ilçedir. İl merkezine yakınlığı nedeniyle bir bölümü kentsel nitelikte apartman dokusuna sahipken kırsal yerleşim birimleri de ağırlık taşır. Ordu genelindeki konut sayısı göz önüne alındığında, her ay yüzlerce yöneticinin sizinle aynı soruları sorduğunu, aynı ilk hafta paniklerini yaşadığını söylemek abartı değildir. Bu, yalnızca bir kez öğrenilmesi gereken ancak sıfırdan keşfetmesi zaman alan bir süreçtir. Rehberin geri kalanı tam da bu keşif süresini kısaltmak için yazıldı.
İlk 30 Gün: Persembe'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ay kaotik hissettirse de dört haftaya bölündüğünde yönetilebilir bir listeye dönüşür. Aşağıdaki plan, Persembe'deki koşulları —özellikle nem ve yağışın getirdiği altyapı baskısını— da göz önünde bulundurarak hazırlandı.
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
Önce fiziksel teslimi tamamlayın. Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla alın: karar defteri, işletme defteri ve geçmiş yıl muhasebe kayıtları; site adına açılmış banka hesaplarının listesi ve bakiyeleri; kasa ve kasada varsa nakit; tüm tedarikçi ve taşeron sözleşmeleri; kat maliklerine ait iletişim bilgileri; binanın teknik donanımlarına ait belgeler (asansör bakım sözleşmesi, yangın tüpü sertifikaları, çatı onarım geçmişi). Devir-teslim tutanağının her iki tarafça imzalanması, olası bir ilerleyen dönem anlaşmazlığında birincil güvencenizdir.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Banka hesabı hâlâ eski yönetici adına ya da kişisel hesap olarak açılmışsa bu haftanın önceliği onu site adına düzenlemektir; kişisel hesabınızda site parası bulundurmak hem hukuki hem de güven riski taşır. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kimin ne kadar borcu var, en eski borç hangi aya ait? Bekleyen faturalara bakın. Persembe'nin nemli iklimine bağlı olarak çatı su yalıtımı, cephe onarımı veya drenaj hattı gibi kalemlerde bekleyen teklifler ya da ertelenmiş bakımlar olup olmadığını kontrol edin; bunlar sürpriz gider olarak bütçenize çarpmadan önce fark edilmelidir.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun ya da güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında değerlendirilmeli; amacı dışında kullanılmamalı ve üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Bir duyuru kanalı belirleyin —bina girişindeki duyuru panosu asgari; mesajlaşma grubu ya da yazılım tabanlı bir bildirim sistemi daha izlenebilir bir yol sunar. Arıza ve talep kayıtlarını nasıl tutacağınıza karar verin; her arızanın açılış tarihi, tanımı ve kapatılış bilgisi kayıt altında olmalıdır. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız bu kayıtlar ilk günden itibaren dijital ortamda hazır gelir; Excel tabanlı çalışıyorsanız en azından tek bir tabloda merkezi kayıt tutun.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamak zorundadır. Taslak için önceki yıl giderlerini kategorilere ayırın: aidat gelirleri, asansör bakımı, temizlik, ortak alan elektriği, sigorta, olası onarımlar. Persembe için bakım takvimine özellikle dikkat edin: Karadeniz'in yüksek nem ve yağış ortalaması, çatı kontrolü ile dış cephe drenajı denetiminin sonbahar başında yapılmasını zorunlu kılar; yağış mevsimi girmeden önce aksayan herhangi bir su tahliyesi noktası tespit edilmezse kış aylarında çok daha maliyetli hasara dönüşebilir.
Persembe'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Persembe için açıklanmış resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Ordu genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu rakam il geneli ortalamasıdır ve binanın özelliklerine göre önemli ölçüde farklılaşır. Asansörlü ve güvenlikli sitelerde üst bandın üzerine çıkılabilir; eski ve küçük ölçekli apartmanlarda alt banda yaklaşılır.
Aidat miktarı keyfi belirlenemez. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, ortak giderlerin kural olarak eşit ya da arsa payı oranında paylaşılacağını hüküm altına alır. Yönetim planında farklı bir dağılım belirlenmişse plana uyulur. Süreç şu şekilde işler: yönetici yıllık işletme projesi hazırlar, olası tüm gider kalemlerini listeler, daire sayısına böler ve aylık rakamı hesaplar. Bu teklif genel kurula sunulur; genel kurul onayı olmadan aidat tek taraflı artırılamaz.
Persembe'deki binaların önemli bir kısmında ısıtma sistemi bireysel kombi esasına dayanmaktadır. Bu durumda aidat içinde yakıt kalemi yer almaz ve aidat daha düşük seyreder. Ancak nemli iklim nedeniyle nem yalıtımı, su tahliyesi ve dış cephe onarımları ortak gider listesinde periyodik olarak yer bulmaktadır. Bu giderlerin yıllık düzeyde bütçeye yansıtılması, sezon ortasında sürpriz toplamaların önüne geçer.
Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; temel kalemleri girdikten sonra aylık rakamı anında görürsünüz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilatı her zaman banka transferi ya da online ödeme üzerinden yürütün; elden para toplama pratiği hem izlenebilirlik hem de hesap verebilirlik açısından sorun doğurur. Banka dökümü, ödeyenlerin ve ödeme tarihlerinin tartışmasız kaydıdır.
Aidat ödenme tarihini geçirdiğinde ilk adım yazılı hatırlatmadır; yaygın pratik kısa ve nezaket dili kullanan bir mesaj ya da not göndermektir. Bu adım birçok gecikmeyi kapı açılmadan kapatır. Hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 devreye girer: aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletilebilir. Gecikme tazminatı uygulamak hem bir hak hem de diğer kat maliklerine karşı bir adaleti koruma biçimidir; ödeyen ile ödemeyen arasındaki dengesizliği ortadan kaldırır.
Yazılı hatırlatma ve gecikme tazminatına karşın borç büyümeye devam ederse bir sonraki adım noter kanalıyla gönderilen ihtarnamedir. İhtarnameye rağmen çözüm sağlanamazsa icra takibi başlatılabilir; bu noktada bir avukattan destek almak süreci hem daha hızlı hem daha doğru yürütmenizi sağlar. Aidat takip programı ile borçlu listesi otomatik güncellenir, hatırlatmalar belirlediğiniz takvimde hazırlanır ve hiçbir ödeme gözden kaçmaz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Persembe İçin Karar Rehberi
Persembe gibi orta ölçekli kıyı ilçelerinde profesyonel site yönetim şirketi arzı sınırlıdır. Bu, büyükşehirlerdeki durumdan farklıdır; İstanbul ya da Ankara'da onlarca firma arasından seçim yaparken burada en uygun adayı bulmak bile başlı başına bir araştırma süreci gerektirebilir.
Genel kural olarak şu eşikleri göz önünde bulundurabilirsiniz: elli daireyi aşmayan ve karmaşık teknik altyapısı bulunmayan bir apartmanda gönüllü yönetim makul bir seçenektir. Daire sayısı artıkça ya da bina teknik açıdan daha karmaşık hale geldikçe (güvenlik sistemi, havuz, jeneratör, sosyal tesis) profesyonel destek almak zamanın daha verimli kullanılmasını sağlar.
Ordu ve Persembe özelinde gerçekçi olan tablo şudur: çoğu yönetici gönüllüdür, zamanı sınırlıdır ve hukuki mevzuatı baştan bilmez. Bu durumda üçüncü bir yol öne çıkmaktadır: kendiniz yönetin, tekrar eden ve bilgi gerektiren ağır işleri yazılıma devredin. Bu kombinasyon, Persembe gibi küçük ve orta ölçekli binalarda hem ekonomik hem de sürdürülebilir bir yönetim modeli oluşturur.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için genellikle bir vergi numarası gerekmektedir. Vergi numarası almak için Ordu'daki ilgili vergi dairesine başvurulur. Başvuruda talep edilen belgeler tipik olarak şunlardır: genel kurul kararının ya da yönetim atama kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imza sirküleri. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Ordu Vergi Dairesi ile doğrudan iletişime geçerek teyit almanız yerinde olur.
Vergi numarası alındıktan sonra site adına ayrı bir banka hesabı açılır. Burası önemlidir: sitenin tahsilatı ve ödemeleri yöneticinin kişisel hesabından kesinlikle yürütülmemelidir. Hesap karışıklığı hem ilerleyen dönemde hukuki sorun yaratır hem de kat maliklerinin güvenini sarsar; şeffaf bir banka dökümü sunmak giderek daha sık istenen bir hesap verme biçimidir.
Apartmanda kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu yükümlülükler değişkenlik gösterdiğinden güncel durumu bir mali müşavirle teyit etmeniz tavsiye edilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Yöneticinin bu toplantıyı zamanında ve usulüne uygun biçimde çağırması birincil görevidir.
Çağrı süreci KMK m.29-32 çerçevesinde şöyle işler: toplantıdan en az on beş gün önce, gündem yazılı olarak tüm kat maliklerine bildirilir; bildirimin imzalı teslim ya da taahhütlü posta ile yapılması ispat açısından zorunludur. İlk toplantıda yeter sayı (nisap) hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluğu arar. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlar yeterli kabul edilir. Toplantıda alınan kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanır; imzalanmamış karar kaydı geçerliliğini tartışmalı kılar.
Yeni yöneticilerin sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek (gündem dışı alınan kararlar itiraz konusu olabilir), on beş günlük süreyi hesaplamayı atlamak ve kararları toplantı biterken defterden imzalatmayı unutmak. Dijital genel kurul yazılımı çağrı metni hazırlamayı, vekâlet takibini ve karar defteri kaydını tek süreçte yürütmenizi sağlar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Rehberin bu noktasına geldiğinizde devir-teslim kaosunu, aidat kovalamacasını, genel kurul bürokrasisini ve hukuki belirsizliği tek tek gördünüz. SiteYönetim'in tasarlandığı yer tam da bu kesiştir: yeni yöneticinin bilmek zorunda kaldığı her şeyi bilmesini kolaylaştırmak, tekrar eden her işi otomatiğe bağlamak.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
AI Operatör, yönetim görevlerini doğal dille komut vererek yürütmenizi sağlar. Şunu söyleyin ya da yazın: "Bu ayın aidatlarını tahsil et, geciken dairelere nazik bir hatırlatma gönder." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metinlerini hazırlar ve bunları sizin onayınıza sunar; siz onaylamadan tek bir mesaj gönderilmez.
Persembe'nin nemli ve yağışlı iklimine bağlı senaryo somutlaştırıldığında şunu düşünün: bina girişinde su birikmesi şikayeti aldınız. AI Operatör'e "Zemin katta su tahliyesi arızası var, sözleşmeli tesisatçıya iş emri hazırla" dediğinizde sistem arıza kaydını açar, taşerona gidecek iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Çatı noktasında sızıntı başladığında ya da güz yağmurları öncesinde drenaj denetimi planlamanız gerektiğinde aynı akış çalışır. Her adımda son karar sizdedir; AI yükü hazırlar, siz imzalarsınız.
Bu onay mekanizması bilinçli bir tasarım kararıdır. Yönetici yetkisini devreden bir sistem değil, onu güçlendiren bir sistem söz konusudur. Site sakinleriyle kurduğunuz güven ilişkisi korunur; "yazılım kendi başına bir şey gönderdi" durumu yaşanmaz.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Anında Yanıt
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malik için ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla Türk mahkeme emsal kararına ve içtihadına dayanarak KMK m.20 çerçevesinde somut bir yol haritası sunar: yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesabı, icra takibinin aşamaları. Yeni yöneticilerin büyük bölümü bu soruya cevap bulmak için saatler harcamakta ya da avukata danışmadan adım atamamaktadır.
Önemli bir dürüstlük notu: AI Danışman yol gösterir ve bilgilendirir, ancak dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Hukuki sürecin sonuçlarını şekillendiren kararlar için bir hukuk profesyonelinden destek alınması gerekir. Bu sınırın açıkça çizilmesi, aracın güvenilirliğinin temelidir.
Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Demek Yerine Kanıtlayın
SiteYönetim, yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunar. Karne; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, bakım sürelerini ve yasal uyum göstergelerini birleştirerek tek bir puanda özetler. Yönetimi devraldığınız ilk gün karneyi bir kez çekin: diyelim ki puan 48 çıktı. Altı ay sonra 79 olan karneyi genel kurulda öncesiyle yan yana koyduğunuzda hesap verme zorunluluğu zaten yönetim anlayışınızın göstergesi hâline gelir; söylemek yerine gösterirsiniz.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim, yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı erişim portalları sunar. Persembe'de yaygın olduğu gibi malik başka şehirde oturuyorsa — ya da gayrimenkulü kiraya vermişse — kendi portalından borcunu, giderlerini ve duyuruları takip edebilir; bu sizi aramaz ve tahsilat sürecinizi kolaylaştırır. Denetçi portalı ise muhasebe kayıtlarına ve gider belgelerine erişerek şeffaflığı somutlaştırır; hesap sorma ihtiyacı anlaşmazlığa dönüşmeden kapanır.
14 Gün Ücretsiz Deneyin
Kurulum gerekmez; tarayıcıdan açılır. Tek bir apartmandan çok bloklu sitelere kadar ölçeklenir. Kredi kartı bilgisi girmeden 14 gün tam sürümü deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programını inceleyin ve ilk 30 gününüzü bu sistemi kurarak geçirin; sonraki aylar çok daha az stresli olacak.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin yılı farklı konularla dolup taşar. Para işlerini ilk çıkardığınızda bakım gündemi başlar; bakımı atlattığınızda genel kurul hazırlığı gelir. SiteYönetim modülleri bu kronolojiye göre tasarlandı.
Para işleri: Online aidat tahsilatı ile sakinler kendi cihazlarından ödeme yapabilir, borç bildirimlerini anlık alır. Aidat takip programı ödenme tarihlerini izler, otomatik borç hatırlatmaları hazırlar. Apartman muhasebe programı giderleri kategorilere göre kaydeder, işletme defterini düzenli tutar ve e-Fatura entegrasyonuyla belge yönetimini kolaylaştırır. Birden fazla dairesi olan malikler için gider paylaşımı modülü, her dairenin payını bölüm dışına çıkmadan hesaplar.
Operasyon: Arıza ve bakım kayıtları, açılıştan kapanışa izlenebilir durumdadır; hangi arızanın hangi tarihte kim tarafından kapatıldığı kayıtlara geçer. Duyuru ve bildirim modülü, sakinlere SMS ya da uygulama bildirimi olarak ulaşır; Persembe'de yağışlı mevsim öncesinde çatı denetimi duyurusu yapmak tek bir işlemdir. Personel ve tedarikçi yönetimi, kapıcı ya da dış hizmet sağlayıcılarla yapılan sözleşme takibini ve iletişim geçmişini bir arada tutar.
Rakip yazılımlarda bulunmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Bu iki modül SiteYönetim'i farklı bir kategoriye taşır. Çatı su yalıtımı ya da asansör bakım ihalesi açmak istediğinizde İhale Portalı üzerinden şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız; Persembe ve çevresindeki tedarikçilerden kapalı zarfla değil dijital ortamda karşılaştırılabilir teklifler alırsınız. Üç teklifi yan yana koyup genel kurula belgelenmiş biçimde sunmak hem yasal bir güvence hem de kat maliklerinin gözünde yönetim kalitesinin somut kanıtıdır. Mahalle Pazaryeri ise site içinde küçük ticaretin ve esnaf ilanlarının bina topluluğuyla buluşmasına olanak tanır.
Döngüyü kapatan modül raporlama ve devir-teslim paketidir. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde tüm kayıtlar, bakım geçmişi ve mali döküm tek raporda çıkar; devir-teslim bir öğleden sonraya sığar, veri kaybı olmaz.
Persembe'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Persembe, Türkiye'nin en yağışlı bölgelerinden birinde yer alır. Bu coğrafi gerçek, bina yönetiminde bazı kalemleri öne çıkarır.
Çatı, Cephe ve Nem Yalıtımı
Karadeniz kıyısında yıllık yağış miktarı oldukça yüksektir. Bu ortamda çatı örtüsünün durumu, dış cephe izolasyonu ve yağmur oluklarının işlevselliği doğrudan yönetim gündemine girer. Sonbahar başında —yağmur mevsimi yoğunlaşmadan önce— çatı kontrolü yaptırılmayan binalarda kış aylarında hem yapı hasarı hem de sakin şikayeti kaçınılmaz olur. Bu kontrolü yıllık bakım takviminizin sabit bir halkası hâline getirin ve sonuçları arıza kayıt sistemine işleyin.
Dere ve Su Tahliyesi
Eğimli arazi üzerinde konumlanan binalarda veya yakın çevresinde su geçişi bulunan yapılarda, yağış döneminde zemin drenajı ve bahçe su tahliyesi kritik altyapı noktaları hâline gelir. Tıkanan bir tahliye hattı, bina bodrum katına ya da zemin katlarına su basmasına yol açabilir. Sezon başında bu hatların temizlik denetimini yapmak hem küçük bir maliyet hem de büyük bir önlemdir.
Gider Paylaşımı ve Bütçeleme
Persembe'deki binaların büyük çoğunluğu bireysel ısıtma sistemiyle çalışmaktadır; bu durumda aidat içinde merkezi yakıt kalemi yer almaz. Ortak giderlerin ağırlığını ise periyodik yalıtım ve onarım işlemleri oluşturur. Bu harcamaları aylık sabit aidatın içinde ya da ayrı bir onarım fonu olarak bütçelemeniz, her seferinde ek toplamaya ihtiyaç duymamanızı sağlar. Aidat hesaplama aracı bu fon miktarını da dahil ederek aylık daire başı maliyeti hesaplamanızı kolaylaştırır.
Persembe ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelere Genel Bakış
Persembe, Ordu iline bağlı ilçeler arasında kıyı yerleşimi olma özelliğiyle ayrışır; ancak yönetim sorunları büyük ölçüde komşu ilçelerle ortaktır. Bu ilçeleri iki kümede değerlendirmek pratik bir perspektif sunar.
Kıyı ve il merkezi kuşağı: Altinordu ve Gulyali, Persembe gibi görece kentsel konut dokusuna sahip ilçelerdir; çok katlı apartmanlar ve yeni yapı alanları daha yoğun yönetim ihtiyacı doğurur. Fatsa ise ilçe olarak kendi konut yoğunluğuyla Persembe'ye benzer sorunlar yaşatır: nem, yalıtım ve aidat takibi bu ilçelerde de öncelikli gündem maddeleridir. Gulyali'deki sahil konumlu sitelerde kısa dönem kiralama sirkülasyonu zaman zaman yönetim süreçlerini karmaşıklaştırır.
İç kesim ve dağlık ilçeler: Akkus, Aybasti, Catalpinar, Golkoy, Gurgentepe, Ikizce, Kabaduz, Kabatas, Korgan ve Kumru ilçelerinde konut ölçeği genellikle daha küçüktür; az daireli apartmanlar ve gönüllü yöneticiler ağırlıktadır. Camas ve Coruh gibi ilçelerde profesyonel yönetim şirketi hizmetine erişim sınırlıdır. Aybasti'da engebeli arazi, bina bakımını hem daha kritik hem de daha zorlu kılar. Bu kümedeki ilçelerde en gerçekçi yönetim modeli, kendinizin yönetip tekrar eden işleri yazılıma devretmesidir; bulut tabanlı bir sistem kurulum gerektirmediğinden Akkus'tan da Fatsa'dan da tek panelden yönetim mümkündür.
Ordu geneli site yönetimi rehberine de göz atarak ilin tüm ilçelerini kapsayan genel değerlendirmeye ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici, kat malikleri kurulunun vekili sıfatıyla hareket eder ve Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 uyarınca bu sıfatın getirdiği sorumlulukları taşır. Sorumlulukların kapsamını bilmek, önce korkutmak için değil —bilinirse yönetmesi kolaydır— anlatılıyor.
KVKK yükümlülükleri: Bina girişine ya da ortak alanlara kamera taktıysanız ya da takmayı düşünüyorsanız, kişisel verilerin korunması mevzuatı kapsamında aydınlatma metni hazırlamanız ve görünür bir yere asmanız gerekir. Kat maliklerinin topladığınız iletişim bilgileri de kişisel veri sayılır; bu bilgileri yalnızca yönetim amacıyla kullanın ve üçüncü kişilerle paylaşmayın.
Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam eden yönetimler SGK bildirim yükümlülüğüne tabidir. İş güvenliği tedbirlerinin alınması ve uygun çalışma koşullarının sağlanması da yöneticinin sorumluluğu kapsamındadır. Bu konularda güncel uygulamayı bir mali müşavir ya da iş hukuku danışmanından teyit etmenizi öneririz.
KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metni şablonlarını ve belge arşivini hazır tutar; denetim anında neyin nerede olduğunu bulmak için zaman harcamazsınız.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu aynı hataları yapar; listeyse kısadır.
Kişisel hesapta site parası tutmak: Site tahsilatını kendi banka hesabınıza almak hem hesap karışıklığına hem de ileride ortaya çıkabilecek hukuki sorumluluğa davetiye çıkarır. Ayrı bir site hesabı bu riski sıfırlar.
Elden para toplamak: Makbuz kesmeden elden yapılan tahsilat iz bırakmaz; iz bırakmayan işlem tartışmaya açık kalır. Tüm ödemeler banka kanalından yapılmalı ve kayıt altına alınmalıdır.
Karar defterini işlememek: Alınan her karar aynı gün ya da en geç toplantıyı izleyen birkaç gün içinde deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır. Sonradan yazılan defterler itiraz konusu olur.
Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem yazılmadan gönderilen çağrıya dayanan genel kurulda alınan kararlar itiraz konusu olabilir. Çağrı metni ve gündem maddelerini her zaman birlikte hazırlayın.
İşletme projesi yapmamak: Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 işletme projesini zorunlu kılmaktadır. Bütçeyi kafadan tahmin edip genel kurula sunmak hem yasal açıdan eksik hem de kat malikleriyle güven ilişkisi açısından zayıf bir başlangıçtır.
Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödemeyen malikten gecikme tazminatı almamak, zamanında ödeyenlere karşı bir adaletsizliktir. Kanun bu tazminatı düzenlemişse uygulamak yöneticinin tercihinden çok sorumluluğudur.
Devir-teslim tutanağı almamak: Göreve başladığınızda eski yöneticiden tüm belgeleri, hesapları ve sözleşmeleri imzalı tutanakla teslim almayan yönetici, önceki dönemin borçları ve eksiklikleri için ilerleyen süreçte zor durumda kalabilir. Persembe'de özellikle çatı ve nem sorunlarına ilişkin geçmiş onarım kayıtlarının bu tutanağa dahil edilmesi önerilir; binanın sorun geçmişini bilmeden yönetmek sürprizleri artırır.
İlk Adımı Bugün Atın
İlk 30 günün planı elinizde, mevzuat haritanız hazır ve Persembe'nin koşulları artık sürpriz değil. Geri kalan, bu bilgiyi hayata geçirecek bir sistem kurmak. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur ve tek bir apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir. Aidat miktarını hesaplamak için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Online aidat tahsilatı
Perşembe'deki sakinler aidatını mobil veya web'den kredi kartıyla öder; borç ve gecikme faizi otomatik işler.
Muhasebe & gider paylaşımı
Gelir-gider, işletme defteri ve sayaç bazlı adil gider paylaşımı tek panelde.
Dijital genel kurul
KMK uyumlu çağrı, gündem, dijital vekalet ve nisap hesabı.
Perşembe, Ordu site yönetimi hakkında sık sorulanlar
Persembe'de aidat ne kadar?
Persembe'ye özgü istatistiksel bir veri bulunmamaktadır. Ordu genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir. Persembe'deki binanın tipine (asansörlü site mi, eski apartman mı), ortak alan kapsamına ve ısıtma sistemine göre bu aralıkta bir rakam belirlenir.
Persembe'de site yöneticisi olmak için sertifika gerekir mi?
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici, kat malikleri arasından ya da dışarıdan seçilebilir; herhangi bir zorunlu sertifika ya da lisans şartı yoktur. Genel kurul kararıyla göreve atanmak yeterlidir.
Aidat ödemeyen kat malikine ne yapılır?
Önce yazılı hatırlatma yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 gereğince aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletilebilir. Ödeme sağlanamazsa noter kanalıyla ihtar gönderilir ve akabinde icra takibi başlatılabilir.
Apartman yönetimi vergi numarası almak zorunda mı?
Site adına banka hesabı açmak için çoğunlukla vergi numarası gerekmektedir. Ayrıca kapıcı ya da güvenlik personeli çalıştıran yönetimler SGK yükümlülüğü nedeniyle vergi kaydı yaptırmak durumundadır. Güncel belge listesi için Ordu Vergi Dairesi'ni doğrudan arayarak teyit alınması tavsiye edilir.
Genel kurul yılda kaç kez toplanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 gereğince yılda en az bir kez toplanılması zorunludur. Yönetim planında daha sık toplantı öngörülmüşse ya da olağanüstü durum doğmuşsa ek toplantı yapılabilir.
Yönetici aidattan muaf olabilir mi?
Yaygın pratik, genel kurulun yöneticiyi aidat yükümlülüğünden kısmen ya da tamamen muaf tutmasıdır. Bunun geçerli olabilmesi için genel kurul kararına ve yönetim planının bu imkânı tanımasına ya da karara açıkça yer verilmesine ihtiyaç vardır.
Persembe'de site yönetim programı ne kadara mal olur?
Yazılımlar genellikle daire sayısına göre fiyatlandırılır. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz; tek bir apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenmektedir.
Perşembe, Ordu'da yönetimi dijitalleştirin
Sitenizi veya apartmanınızı 14 gün ücretsiz deneyin. Kurulum yok, kredi kartı gerekmez.
