Kabataş'ta bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Ordu il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmekte; Karadeniz'in nemli ve yağışlı iklimi çatı, cephe ve su tahliyesi bakımını yönetim gündeminin merkezine taşımaktadır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Kabataş koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Kabataş'ta Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren yasal bir vekil sıfatı kazanırsınız. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça sıralar: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidat ile ortak gider paylarını toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükleri yerine getirmeyen yönetici hem kat maliklerine karşı hem de olası üçüncü taraflara karşı hukuki sorumluluk taşır.
Kabataş, Ordu iline bağlı bir ilçe olarak Karadeniz ikliminin bütün özelliklerini yaşar: yüksek nem, bol yağış ve yılın büyük bölümünde ıslak hava koşulları. Bu iklim yönetim takvimini doğrudan etkiler; nem kaynaklı sızdırma, çatı hasarı ve yamaçlardaki dere tahliyesi Kabataş'ta apartman yöneticilerinin en sık karşılaştığı teknik sorunların başında gelir. Ordu'nun hem kentsel dokusunu hem de ilçe ölçeğini göz önünde bulundurduğunuzda, aynı süreci sizinle aynı hafta yaşayan onlarca yönetici daha olduğunu unutmayın. Yalnız değilsiniz; ama hazırlıklı olmak işinizi çok kolaylaştırır.
İlk 30 Gün: Kabataş'ta Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk iş, eski yöneticiden belgeleri eksiksiz devralmaktır. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan bina yönetimini fiilen üstlenmek, sonradan ortaya çıkabilecek her türlü borç ya da eksikliği size yükler. Teslim almanız gereken belgeler şunlardır:
- Karar defteri (geçmiş tüm genel kurul kararlarıyla)
- İşletme defteri (gelir-gider kayıtları)
- Site adına banka hesap bilgileri ve kasa mevcudu
- Aktif sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, bahçe, sigorta vb.)
- Aidat borçluları listesi ve eski borç-alacak dökümü
- Kilit, kart, şifre gibi erişim unsurları
Tutanağa eksik belgeler de yazılmalı; "alınmadı" kaydı, ilerleyen dönemde yaşanabilecek anlaşmazlıklarda sizi korur. İmzalı tutanak olmaksızın bir önceki dönemin mali sorumluluğunu paylaşmak zorunda kalabilirsiniz.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Banka hesabını sitenin adına taşıyın ya da yeni bir hesap açın; kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem güven açısından ciddi sorun doğurur. Aidat borçlusu listesini güncel tarihe göre yeniden çıkarın; hangi dairenin ne kadar borcu olduğunu kayıt altına alın. Kabataş'ta çok katlı yapılarda sık yaşanan nem ve çatı sorunları nedeniyle bekleyen onarım fatura ya da teklif varsa bunları da tespit edin; gizli borç sürpriz yaratmamalıdır.
Bu aşamada aynı zamanda yıl içinde zorunlu bakım kalemleri çıkabilecek yapı elemanlarını (çatı, su tahliye kanalları, cephe kaplama, bodrum nem yalıtımı) not edin. Karadeniz ikliminde bu kalemler yıllık bütçenin göz ardı edilemeyecek bir bölümünü oluşturur.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlarıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: mesaj grubu, askı tabelası ya da dijital sistem. Arıza ve bakım taleplerini merkezi bir yerde kayıt altına almaya başlayın; "sözlü söylendi" şeklindeki talepler hem izlenemez hem de ileride anlaşmazlık yaratır.
Bu dört haftalık listeyi elektronik tabloda yürütebilirsiniz. Site yönetim yazılımı ile başlarsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme süresi bu başlangıç ayı için biçilmiş kaftandır.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK'nın 37. maddesi, yöneticinin her yıl bir işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje, yıl içinde gerçekleşmesi beklenen tüm giderlerin ve bunların kat maliklerine dağıtım biçiminin öngörüsüdür. Kabataş koşullarında projenizde mutlaka yer vermesi gereken kalemler şunlardır: çatı ve cephe bakımı, yağmursuyu kanallarının temizliği, eğimli arazide drenaj kontrolü, gerekiyorsa asansör periyodik denetimi. Nem ve yağış riski yüksek binalarda bu kalemlerin "olursa bakarız" değil, "mutlaka planlanır" kategorisinde tutulması ilerleyen dönemde sizi büyük harcamalardan korur.
Kabataş'ta Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Kabataş'a özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Ordu il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamasıdır ve binanın özelliklerine göre önemli ölçüde değişir. Kabataş'ta nispeten yeni ve ortak donanımlı (asansör, güvenlik kamerası) sitelerde üst banda yaklaşılırken, eski ve küçük apartmanlarda alt banda yakın kalınır.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK'nın 20. maddesi düzenler. Giderler ya arsa payı oranında ya da eşit paylaşım yöntemiyle kat maliklerine dağıtılır; bu yöntem yönetim planında belirlenir. Uygulamada ise şu adımlar izlenir: yıllık gider kalemleri toplanır, daire sayısına bölünür, genel kurulda oylanır ve karara bağlanır. Karar defterine geçmeyen aidat miktarı tartışmaya açıktır.
Kabataş'ta çatı bakımı, nem yalıtımı ve su tahliyesi bakım giderleri diğer yönetimlere kıyasla daha belirleyici bir maliyet kalemi oluşturabilir. Bu kalemleri doğru tahmin etmek, yıl ortasında "aidat yetmedi" baskısını önler. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında ilk kural: parayı elden almayın. Banka havalesi ya da online ödeme sistemi hem izlenebilirlik hem de şeffaflık açısından zorunludur; elden para toplamak muhasebe tutarsızlığına ve güven sorununa yol açar.
Ödemeyi geciktiren kat maliklerine yönelik yasal süreç şöyle işler: KMK'nın 20. maddesi, gecikme durumunda aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanmasına imkan tanır. İlk adım yazılı hatırlatmadır; ardından noter ihtarnamesi çekilir. Borç ödenmezse icra takibi başlatılabilir. Süreci aşamalı ve kayıtlı yürütmek, hem alacaklıyı korur hem de olası itirazları önler.
Yaygın bir yanlış anlama: "komşuya icraya vermek istemedim" gerekçesiyle aylarca beklenmesi. Bu tutum diğer kat maliklerine haksızlıktır; borçlu bir kat maliki sonunda hem anaparayı hem de tazminatı ödemek zorundadır. Süreç yönetimini kolaylaştırmak ve otomatik borç hatırlatması göndermek için aidat takip programından yararlanabilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kabataş İçin Karar Rehberi
Profesyonel bir yönetim şirketiyle çalışmak mı, yoksa gönüllü yönetici olarak süreci kendiniz yürütmek mi? Cevap, sitenizin ölçeğine ve yerel koşullara bağlıdır.
| Kriter | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Yönetim Şirketi |
|---|---|---|
| Aylık maliyet | Zaman harcaması | Daire başı sabit ücret |
| Uygun koşul | 10–30 daire, tek blok | 30+ daire, çok blok, aktif ticari alan |
| Şeffaflık | Doğrudan kontrol | Raporlamaya bağlı |
| Zaman yükü | Yüksek (manuel) | Düşük (yöneticiye) |
| Mevzuat takibi | Yöneticiye bağlı | Şirket sorumluluğunda |
Kabataş ölçeğinde profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Ordu genelinde de bu tablo benzerdir: küçük ve orta ölçekli apartmanlarda gönüllü yönetici en yaygın gerçek çözümdür. Bu durumda üçüncü bir yol devreye girer: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işleri yazılıma devredin. Bu kombinasyon hem maliyeti hem iş yükünü dengelemenin en pratik yoludur; ilerleyen bölümlerde bu yaklaşımın nasıl çalıştığını göreceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına ayrı bir banka hesabı açmak zorunludur; kişisel hesabınızda site gelir ve giderlerini tutmak hem muhasebe tutarsızlığına hem de kat malikleri nezdinde güven sorununa yol açar. Banka hesabı için çoğu kurumda sitenin yönetim adına vergi numarası talep edilir.
Vergi numarası almak için süreç şöyle işler: ilgili vergi dairesine başvurulur; başvuruda son genel kurul kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve yöneticiyi atayan karar örneği istenir. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Ordu Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.
Sitede kapıcı, temizlik görevlisi veya güvenlik personeli çalışıyorsa SGK yükümlülüğü doğar: işçiyi sigortalı olarak bildirme ve aylık prim yatırma zorunludur. Bu konuda bir mali müşavirden destek almak, hatalı bildirim ya da gecikme cezası riskini ortadan kaldırır. Kadrolu personel olmayan küçük apartmanlarda ise yalnızca vergi numarası alınması çoğu durumda yeterlidir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul, kat maliklerinin ortak kararları aldığı yasal organdır ve KMK'nın 29-32. maddeleri toplantının nasıl yapılacağını ayrıntıyla düzenler. Yılda en az bir olağan toplantı zorunludur; ek toplantılar yönetim planıyla ya da en az üçte bir kat malikinin talebiyle yapılabilir.
Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce gündem belirtilerek her kat malikine ya elden imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla iletilmelidir. İlk toplantı için hem katılan kat maliki sayısının hem de arsa payı toplamının çoğunluk koşulunu sağlaması gerekir; bu iki koşul birlikte aranır. Yeter sayı (nisap) sağlanamazsa en az bir hafta sonraya ikinci toplantı kurulur ve bu toplantı katılanlarla yapılabilir.
Toplantı kararları, toplantı bitiminde karar defterine geçirilip hazır bulunanlarca imzalanır. İmzasız ya da deftere işlenmemiş kararlar hukuken zayıf kalır ve itiraz halinde iptal edilebilir. Yeni yöneticilerin sıklıkla düştüğü hatalar şunlardır: çağrıda gündem yazmamak (bu durumda alınan kararlar daha sonra itirazla karşılaşabilir), ikinci toplantı tarihini birincisiyle aynı güne koymak ve imza toplanmadan dağılmak. Çağrı metni hazırlamak, vekalet takibini yönetmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her sorun — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, bakım takvimi — SiteYönetim'de birbiriyle bağlantılı modüller halinde çözüme kavuşur. Bu bir özellik listesi değil; her birinin bir derdin karşılığı olduğu bir araçlar zinciridir.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Tahsilat sürecinde en sık yaşanan iki sorun şudur: kimin ödeyip kimin ödemediğini takip etmek ve hatırlatmayı doğru zamanda göndermek. AI Operatör'e "Temmuz aidatlarını tahsil et, geciken dairelere nazik hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz. Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma mesajını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermedikçe hiçbir şey gönderilmez; karar her zaman sizdedir.
Kabataş'ın nemli iklimini düşündüğünüzde arıza senaryosu da kritik önem taşır. Çatıda su sızıntısı bildirimi aldınız ya da bodrum katındaki nem alarm verdi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli ustayla iş emri taslağı hazırlar ve yalnızca sizin onayınızla gönderir. İki tıklamayla kayıt oluşur, görev atanır, sakin bilgilendirilir. Takip kaydı da otomatik tutulur.
Genel kurul öncesinde çağrı metni hazırlamak ve vekalet takibini yönetmek de aynı mantıkla çalışır: Operatör taslakları hazırlar, yasal süreleri hatırlatır ve siz onaylayınca gönderir. "15 gün önceden çağrı" kuralını unutmanızın önüne geçer.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Bir Soruyla Erişim
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yol haritası çıkarır: gecikme tazminatı hesabı, ihtar aşaması, icra takibi süreci. Yanıt net, kaynaklı ve uygulanabilirdir. Şerh de açık: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir; güven inşa eder.
Sitenin Karnesi: Söylemek Değil, Kanıtlamak
SiteYönetim her yönetim için 100 üzerinden performans puanı hesaplar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul yapılma düzenliliği. Yönetimi devraldığınız günkü karne 52 çıktı diyelim; altı ay sonra 79'a taşıdınız. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine iki karne ekranı yan yana gösterirsiniz. Savunmak yerine kanıtlarsınız; tartışma kapanır.
7 Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve ek roller kendi görünümüyle sisteme girer. Yeni yönetici olarak sizi en çok rahatlatacak özellik şudur: Kabataş'ta ikamet etmeyen bir malik borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar ve makbuzunu indirir — sizi aramaz. Denetçi portalı ise tüm gelir-gider kaydına şeffaf erişim sağlar; şeffaflık, olası anlaşmazlıkları başlamadan kapatır.
14 Gün Ücretsiz, Kredi Kartı Gerekmez
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, tek daireden site ölçeğine kadar çalışır. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı bilgisi girmeksizin deneyebilirsiniz. Denemede tüm modüller açıktır; beğenmezseniz herhangi bir bağlayıcılık yoktur.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
SiteYönetim'in modülleri "birini bul, al" listeleri değil; yeni yöneticinin ilk yılı boyunca karşılaşacağı somut durumların çözüm araçlarıdır. Üç küme halinde açıklayalım.
Para İşleri
İlk ay aidat toplama düzenini kurmak zorundasınız. Online aidat tahsilatı modülüyle ödeme bağlantısını sakinlere tek mesajda iletirsiniz; hangi dairenin ödediği, hangisinin ödemediği anlık görünür. Borç büyüdükçe otomatik hatırlatmalar devreye girer. Muhasebe ve e-Fatura modülü gider kayıtlarını işletme defterine aktarır; apartman muhasebe programı yıl sonu hesabını dakikalar içinde üretir. Gider paylaşımı modülü daire ya da arsa payına göre dağıtımı otomatik hesaplar; her malikin payı şeffaf şekilde görünür. Aidat takip programı gecikme tazminatını da formüle göre hesaplayarak raporlar.
Operasyon
Arıza ve bakım takip modülü, sakinlerden gelen talepleri merkezi kayda alır ve ilgili taşerona atama yapar. Duyuru modülüyle genel kurul hatırlatması, su kesintisi bildirimi ya da bakım programı SMS ve push bildirimle iletilir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi kayıtları ayrı modüllerle yönetilir. Sigorta belgeleri, sözleşmeler ve tüm yazışmalar belge yönetimi modülünde arşivlenir; "o belge neredeydi" arayışı ortadan kalkar.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül piyasada benzeri olmayan özelliklerdir. Kabataş'taki çatı yalıtımı ya da su tahliye kanalı onarımı için teklif toplamak istiyorsunuz. İhale Portalı'nda işi tanımlarsınız; yerel tedarikçiler kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklifleri sisteme girer. Üç teklifi karşılaştırır, en uygununu seçer ve kararı genel kurula belgelendirerek sunarsınız. "Neden bu firmayı tuttunuz?" sorusu yazılı yanıtını zaten içerir. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve çevre esnaf arasındaki ticari etkileşimi kayıt altına alır; site içi ilan ve ürün paylaşımı için ayrı bir kanal olmaya gerek kalmaz.
Devir-teslim ve raporlama modülleriyle dönem sonrası da garantilenmiştir: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde tüm belgeler, kararlar ve mali kayıtlar hazır; devir bir öğleden sonra tamamlanır. Devir kaosunun tam tersidir.
Kabataş'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Kabataş'ta bina yönetimini diğer ilçelerden farklı kılan en belirgin etken iklimdir. Karadeniz'e özgü yüksek yağış ve nem, yapıların çatı ve cephe sistemlerini sürekli zorlayan bir stres kaynağıdır. Yönetim planınızı bu gerçekle uyumlu kurmazsanız yıl ortasında beklenmedik harcamalar ortaya çıkar.
Çatı, Cephe ve Nem Yalıtımı
Bol yağışlı bir iklimde çatı örtüsünün yılda en az bir kez kontrol edilmesi, olası sızıntıların kış sezonu başlamadan giderilmesi kritik önemdedir. Cephe kaplama ve derzler neme karşı sürekli mücadele eder; küçük çatlaklar sezonda büyüyüp nem köprüsüne dönüşebilir. Bu bakımları Eylül-Ekim dönemine sıkıştırın; kış yağışları başlamadan tamamlanmış olmalıdır. Acele ve kötü hava koşullarında yapılan onarımlar hem pahalıdır hem kalıcı olmaz.
Dere ve Su Tahliyesi
Kabataş ilçesinde yamaç ve dere yataklarına yakın konumdaki yapılarda yağmursuyu tahliye kanallarının tıkanması ciddi hasar riski doğurur. Bodrum katlarda nem ve su baskını bu ilçenin en sık bildirilen teknik sorunları arasındadır. Yıllık işletme projenize tahliye kanalı temizliği ve muayenesi kalemini ekleyin; bu masrafı "olursa" değil "her yıl" kategorisinde planlayın.
Eğimli Arazi ve Bina Bakım Takvimi
Ordu'nun engebeli topografyası istinat duvarları ve zemin stabilitesi konularında zaman zaman yöneticinin gündemine girer. İstinat duvarında çatlak ya da zemin kaymasi belirtisi fark ederseniz teknik incelemeyi ertelemeyin; bu yapılar kat maliklerinin ortak alanına dahildir ve yönetici bakım yükümlülüğü taşır. Gider paylaşımı modülü aracılığıyla bu tür özel bakım maliyetlerini ilgili blok ya da daireye paylaştırabilirsiniz.
Kabataş ve Çevresinde Site Yönetimi
Kabataş, Ordu'nun ilçeleri arasında hem il merkezine (Altinordu) yakınlığı hem de kendine özgü kırsal-kentsel dokusuyla ayrışır. Aynı koşullar ve benzer mevzuat bağlamında çalışan komşu ilçe yöneticilerini iki küme olarak düşünmek mümkündür.
İl merkezine yakın ve kentsel yoğunluğu görece yüksek ilçelerde — Altinordu, Fatsa, Gulyali — çok katlı siteler yaygınlaşmış; asansör bakımı, güvenlik sistemi ve ticari alan yönetimi gibi ek modüllere ihtiyaç artmıştır. Bu ilçelerdeki yöneticiler genellikle daha geniş bütçe, daha çok sakin ve daha fazla teknik talep yönetmek durumundadır.
Daha dağlık ve kırsal yapılı ilçelerde — Akkus, Aybasti, Catalpinar, Coruh, Golkoy, Gurgentepe, Ikizce, Kabaduz, Korgan, Kumru, Mesudiye, Camas — apartmanlar genellikle daha küçük ölçekli ve gönüllü yönetici modeliyle işler. Bu ilçelerde yönetim yükü görece sınırlıdır ama mevzuat yükümlülükleri aynıdır; karar defteri, işletme defteri ve genel kurul zorunluluğu daire sayısından bağımsız uygulanır.
Komşu ilçe Altinordu'nun hemen yanında konumlanan Kabatas yöneticileri zaman zaman il merkezindeki hizmetlerden (vergi dairesi, noter, icra müdürlüğü) faydalanır. SiteYönetim bulut tabanlı bir sistem olduğundan Akkus'taki küçük bir apartmanla Fatsa'daki büyük bir siteyi aynı panel üzerinden, kurulum gerektirmeksizin yönetmek mümkündür. Ordu genelindeki site yönetimi konularında daha geniş bir bakış açısı için Ordu geneli site yönetimi rehberimizi de inceleyebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Site yöneticisi KMK'nın 38. maddesi kapsamında kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur. Bu sorumluluk yalnızca mali değil; veri güvenliği, iş güvenliği ve kamera kaydı gibi alanları da kapsar. Bilirseniz bunların tamamı yönetilebilirdir.
KVKK kapsamında dikkat edilmesi gereken iki alan öne çıkar. Birincisi kamera kayıtları: ortak alanlara (giriş, merdiven, otopark) yerleştirilen kameraların aydınlatma metni zorunludur; sakinler ne kaydedildiğini ve kayıtların ne kadar saklandığını öğrenme hakkına sahiptir. İkincisi iletişim listesi: kat maliklerinin ad, soyad ve telefon numaralarından oluşan liste kişisel veridir; yalnızca yönetim amaçlı kullanılır ve üçüncü taraflarla paylaşılamaz.
Sitede ücretli personel (kapıcı, temizlik, güvenlik) çalışıyorsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmeniz önerilir; yanlış bildirim ceza riski taşır. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve zorunlu belgeleri hazır tutar; yükümlülükleri takip etmeyi kolaylaştırır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü hatalar çoğunlukla aynıdır. Bunların farkında olmak, hepsini yaşamamanızı sağlar.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: En yaygın ve en riskli hatadır. Karma hesap mali şeffaflığı ortadan kaldırır; ileride hesap vermek zorunda kaldığınızda savunulabilir durumda olmayabilirsiniz.
- Elden nakit toplamak: Makbuz verilse bile elden para tahsilatı izlenemez ve tartışmaya açıktır. Banka ya da online ödeme zorunludur.
- Karar defterini işlememek: Sözlü kararlar hukuken geçersizdir. Her karar toplantı tarihiyle birlikte deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem yazılmadan yapılan çağrıya dayanılarak alınan kararlar itiraz edilebilir ve iptal edilebilir.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi zorunludur; yapılmadığında kat maliklerine hesap verme güçleşir.
- Gecikme tazminatı uygulamamak: Ödeme yapmayan malike tazminat uygulamamak, düzenli ödeyen diğer maliklere haksızlıktır ve borçluyu serbest bırakır.
- Çatı ve nem bakımını Kasım'a bırakmak: Kabataş'ın yağışlı iklimine özgü bu hatayı pek çok yönetici yapar. Çatı örtüsü ve tahliye kanalları kontrolü Eylül-Ekim'de tamamlanmalıdır; kış yağışları başladıktan sonra yapılan onarımlar hem pahalı hem kalıcısız olur.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var, Kabataş koşullarına özgü bakım takviminiz var. Bunları uygulamak için iyi bir başlangıç noktanız var. Sıra tekrarlayan ve zaman alan işleri sistematik hale getirmeye geldi.
SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum gerekmez, tek daireden başlar. Aidat takibinden genel kurula, arıza kaydından ihale yönetimine her şey tek platformda. Bütçenizi hesaplamak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.