Golkoy'de bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk adımlar net olmalı: devir-teslim tutanağı, site banka hesabı, aidat ve borç listesi, yıllık işletme projesi taslağı. Bu rehber o dört işi Ordu ve Golkoy koşullarına göre anlatıyor.
Golkoy'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesi taslağını hazırlamak. Ordu il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Golkoy'deki bina tipi ve donanıma göre bu aralığın herhangi bir noktasında olabilirsiniz. Karadeniz'in nemli ve yağışlı iklimi, çatı ve cephe bakımını Golkoy'de de bütçenizin sabit bir kalemi hâline getiriyor. Bu rehber, o ilk haftaları planlamak için ihtiyacınız olan her şeyi Golkoy ve Ordu koşullarına göre sunuyor; tekrar eden işleri nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Golkoy'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticiliği devralmak, sadece anahtarları teslim almak değil; hukuki ve mali bir sorumluluğu üstlenmek demektir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35, yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça tanımlar: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları bakımda tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık basit görünür, ama her biri kendi içinde onlarca ayrıntı barındırır.
Ordu'da, Golkoy dahil ilçeler genelinde kentsel gelişim son yıllarda hem apartman hem de site tipinde konutları çeşitlendirdi. İlçe merkezinde çok katlı yapılar yaygınlaşırken daha kırsal dokudaki binalarda daha küçük ölçekli, birkaç daireli apartman tipi hâlâ baskın. Bu demektir ki Golkoy'de yükümlülükleriniz binanın büyüklüğüne ve yapı tipine göre önemli ölçüde farklılaşabilir; ama KMK'nın temel çerçevesi hepsinde aynıdır.
Ordu'da binlerce apartman ve site aynı bürokratik süreci sizinle birlikte yaşıyor. Yalnız değilsiniz; ancak "herkes böyle yapıyor" demek, doğru yapmak anlamına gelmez. Aşağıdaki haftalık plan, ilk 30 günü panik değil, kontrol listesi mantığıyla geçirmenizi sağlayacak.
İlk 30 Gün: Golkoy'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk otuz gün kaotik geçmek zorunda değil. Her haftaya bir odak atayın; o haftanın işini bitirmeden bir sonrakine geçmeyin.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Bu haftanın tek hedefi: her şeyi yazılı ve imzalı teslim almak. Eski yöneticiden alacaklarınız şunlardır: karar defteri (önceki kararlar, imzalar), işletme defteri (tüm gelir-gider kayıtları), banka cüzdanı veya internet bankacılığı çıktısı, kasadaki nakit, aktif sözleşmeler (asansör bakım, güvenlik, temizlik, bahçe vb.), tedarikçi iletişim bilgileri ve borç-alacak listesi. Bunların tamamı için devir-teslim tutanağı düzenleyin ve iki tarafça imzalayın. İmzalanmamış tutanak, ileride "benden böyle almıştım" tartışmalarını büyütür.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını gözden geçirin: site adına açılmış bir hesap varsa yetki devrini yapın; yoksa yeni bir hesap açın. Kişisel hesabınızı site kasası olarak kullanmak hem hukuki hem güven açısından ciddi risk taşır. Bu haftanın ikinci işi, aidat borçlusu listesini çıkarmak: kim ne kadar, kaç aydır ödemiyor, ihtar gönderildi mi? Bekleyen faturaları da listeleyin. Golkoy'de Karadeniz iklimiyle birlikte çatı, cephe veya su tesisatına ilişkin bakım birikmiş işler varsa bunları da bu haftaki fotoğrafa ekleyin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim listesini hazırlayın: ad, daire numarası, telefon, e-posta. Bu liste kişisel veridir; Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında sadece yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin (WhatsApp grubu, e-posta listesi veya asansör-antre panosu) ve arıza/talep kayıt yönteminizi netleştirin. Bu haftadan itibaren gelen her arıza talebini kayıt altına alın; sözlü iletişim çok çabuk unutulur.
Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız bu üç haftanın çıktıları — devir-teslim raporu, borçlu listesi, arıza kayıtları — ilk günden dijital olarak hazır gelir. Excel ile de yönetilebilir; ancak kayıtların bir yerden takip edilmesi şarttır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Yıllık işletme projesi taslağını hazırlayın. KMK m.37, yöneticinin her yıl bir işletme projesi hazırlamasını ve genel kurula sunmasını zorunlu kılıyor. Taslakta gelecek 12 ayın tahmini giderleri — temizlik, asansör, ortak alan elektriği, su, bakım-onarım — daire başına nasıl dağılıyor, bunu gösterin. Ordu'nun nemli ikliminde çatı muayenesi ve drenaj bakımı yıllık takvime mutlaka girmelidir; sonbahar başlamadan bu kalemleri bütçeye yansıtın.
Golkoy'de Aidat Ne Kadar? Ordu Geneli Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Golkoy için yayımlanmış ayrı bir aidat istatistiği bulunmuyor. Ordu il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; bu il geneli ortalamadır. Golkoy'deki bir binanın asansör, güvenlik, havuz veya merkezi ısıtma sistemine sahip olup olmaması, aidatı bu bandın neresinde tutacağını belirliyor. Merkezi konumdaki yeni bir sitede üst banta yakın bir rakam normalken az katlı eski bir apartmanda alt uca yakın bir rakam gerçekçi olur.
Aidatı belirleyen mekanizma KMK m.20'de tanımlıdır: her kat maliki, ortak giderlere arsa payı oranında ya da yönetim planında eşit pay olarak belirlenen oranda katılmak zorundadır. Uygulamada çoğu apartman eşit pay yöntemini tercih eder; büyük sitelerde ise daire tipi ve büyüklüğüne göre ağırlıklandırılmış paylaşım daha yaygındır.
Aidat miktarı genel kurulda onaylanan işletme projesiyle belirlenir. Projeyi yaparken Golkoy'ün nemin yüksek olduğu Karadeniz iklimini hesaba katın: çatı kaplaması, dış cephe, bahçe drenajı ve su tahliye sistemleri düzenli bakım isteyen kalemlerdir. Bu maliyetler yıllık bütçeye girmezse ya sonradan acil fon toplanır ya da olağanüstü aidat kararı almak zorunda kalırsınız — ikisi de kat maliklerinin hoşuna gitmez.
Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; rakamları işletme projesine otomatik aktarmak zaman kazandırır.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamayı hiçbir zaman tercih etmeyin. Banka transferi veya dijital ödeme kanalları hem kayıt bırakır hem hukuki süreçlerde sizi korur. Her ayın başında kat maliklerine ödeme bildirimini yazılı olarak iletin ve son ödeme tarihini net belirtin.
Ödeme gecikirse adımlar şu sırayla ilerler: önce yazılı hatırlatma (WhatsApp veya e-posta yeterli, ancak ilettiğinizi kanıtlayabilmeniz şart), ardından noterden ihtarname, son aşamada ise icra takibi. KMK m.20, gecikme tazminatı olarak aylık yüzde beşe kadar oran uygulanmasına izin verir; bu oranı yönetim planında veya genel kurul kararında belirtmeniz gerekir.
Uygulamada pek çok yöneticinin yaptığı hata, gecikmeyi çok uzun süre sessiz geçiştirmektir. Üç ayı geçen borç, tahsil edilmesi güçleşen alacağa dönüşür. Erken ve yazılı hatırlatma, hem borcu tahsil etmenin hem de komşuluk ilişkisini korumanın en etkili yoludur.
Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gönderilir; hangi dairenin kaç ay geciktiği tek ekranda görünür ve ihtarname tarihleri kayıt altına alınır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Golkoy İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetimi şirketlerinin en yoğun bulunduğu pazarlar büyükşehirlerdir. Ordu gibi orta ölçekli bir il merkezi ve Golkoy gibi ilçelerde bu hizmet sunan firma sayısı kısıtlıdır; mevcut olanların fiyat ve hizmet kalitesi ise büyük varyasyon gösterir.
Bu gerçek, Golkoy'deki çoğu apartman için şu pratik sonucu doğuruyor: büyük ölçekli ve donanımlı sitelerde profesyonel şirket seçeneği değerlendirilebilir; ancak orta ve küçük ölçekli yapılarda gönüllü yönetici artı doğru araç kombinasyonu en yaygın ve işlevsel çözümdür.
Profesyonel şirket düşünüyorsanız değerlendirmenizde şu ölçütlere bakın: referans verilebilir aktif sözleşme sayısı, hizmet kapsamı (muhasebe dahil mi, teknik destek var mı?), aylık ücret ve sözleşme fesih koşulları. Şirkete vereceğiniz yetkinin sınırlarını yönetim planında veya hizmet sözleşmesinde açıkça tanımlayın.
Üçüncü bir yol da var: yönetimi kendiniz üstlenin, tekrar eden ve zaman alan işleri bir yazılıma devredin. Bu seçeneğin nasıl çalıştığını H2-8'de ayrıntılı anlatacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Kişisel hesabınızı site kasası olarak kullanmak ciddi iki risk taşır: hukuki sorumluluk karışıklığı ve kat maliklerinin gözünde güven kaybı. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak zorunluluktur, kolaylık değil.
Hesap açmak için pek çok banka, yönetim kararı fotokopisi (genel kurulda yönetici seçildiğinize dair karar defteri sureti) ve yöneticinin kimlik belgesi talep eder. Bazı bankalar ayrıca vergi numarası ister. Vergi numarası almak için Ordu Vergi Dairesi'ne başvurabilirsiniz; götürmeniz gereken belgeler — karar defteri fotokopisi, yönetici kimliği, imza sirküleri — vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; gitmeden önce telefonla teyit edin.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi çalışan istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar; ücret bordrosu tutmanız, bildirimleri zamanında yapmanız gerekir. Bu konu vergi ve iş hukuku ayrıntıları içerdiğinden son sözü mali müşavirinize bırakın.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Çağrıyı toplantı tarihinden en az 15 gün önce, imzalı veya taahhütlü mektupla her kat malikine ulaştırmanız gerekir; gündem çağrıda belirtilmelidir. Gündemsiz çağrıyla alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
Toplantı yeter sayısı (nisabı): KMK m.30'a göre ilk toplantıda, kat maliki sayısı ve arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır. İlk toplantıda bu nisap sağlanamazsa, en geç bir hafta sonra yapılan ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir.
Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddesi yazmamak (karar iptal riski), toplantıyı kıl payı nisapla açıp hızla kapamak (katılımcılar arasında güvensizlik yaratır), kararları karar defterine işlememek (ilerleyen dönemde kanıt yokluğu). Her toplantı sonrası kararlar karar defterine işlenmeli ve imzalanmalıdır.
Genel kurul yazılımı ile çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tek yerden yönetilir; 15 günlük çağrı süresini yazılım otomatik olarak hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Şimdiye kadar bu rehberde gördüğünüz her dert — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — SiteYönetim'de tek bir çatı altında çözüme kavuşuyor. Aşağıda somut senaryolarla anlatalım.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Golkoy'de Şubat aidatlarını toplamak istiyorsunuz. SiteYönetim'e yazıyorsunuz: "Bu ayın aidatlarını tahsil et, geciken dairelere nazik hatırlatma hazırla." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan tek bir mesaj gönderilmez. Gönderildikten sonra hangi dairenin okuduğu, yanıt verip vermediği de kayıt altındadır.
İkinci senaryo Golkoy'ün nemine bağlı: çatı drenajında tıkanma bildirimi geldi. "Çatı bakım arızası kaydı aç, sözleşmeli ustalara iş emri taslağı hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını oluşturur, tedarikçiye gidecek iş emri taslağını hazırlar ve yine sizin onayınızı bekler. Onayladıktan sonra gönderilir, takip kaydı otomatik açılır.
Üçüncü senaryo: genel kurul yaklaşıyor. "Olağan genel kurul çağrısı metni hazırla, gündem maddelerini ekle" komutu yeterli. AI Operatör KMK m.29-30 çerçevesine uygun çağrı metnini oluşturur, gündem taslağını sunar, 15 günlük çağrı süresini hatırlatır. Onayınızla dağıtılır, vekâlet takibi dijital olarak yönetilir.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Tek Ekranda
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu SiteYönetim'deki AI Danışman'a yöneltin. Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak size adım adım yol gösterir: gecikme tazminatı uygulaması, ihtarname sürecinin hukuki dayanağı, icra takibinde atılacak adımlar. Önemli bir şerh: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilerek yazıldı; ilerleyen süreçte profesyonel hukuki destek alınması gereken noktalar için bunu hatırlatmak işinizi kolaylaştırır.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim, yönetim performansınızı 100 puan üzerinden sürekli takip eder. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum metrikleri, genel kurul zamanında yapıldı mı — bunların tamamı karne puanınızı oluşturur. Yönetimi devraldığınız günkü karne ile altı ay sonraki karneyigenel kurulda yan yana gösterirsiniz: "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Özellikle gönüllü yöneticiler için bu, "neden yeniden seçilmeliyim?" sorusunun en güçlü yanıtıdır.
7 Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf, teknik personel ve ziyaretçi — her rolün kendine özel giriş ekranı vardır. Golkoy'de yaşayan bir malik, Ankara'dan veya İstanbul'dan kendi portalına girip borcunu görebilir, ödeme yapabilir, arıza kaydı açabilir. Sizi aramaz, kapınızı çalmaz. Denetçi portalı ise mali tablolara doğrudan erişim sağlar; şeffaflık sağlandığında "hesap ver" kavgası yaşanmaz.
İlk Adımı Bugün Atın
14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden kullanmaya başlayabilirsiniz. Kurulum gerektirmez; tarayıcıdan giriş yapmanız yeterli. Tek apartmandan geniş ölçekli sitelere kadar aynı platform çalışır. Apartman yönetim programını deneyin; ilk 30 günün en ağır işlerini ilk haftada sisteme aktarın.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yazılım seçerken özellik listesine bakmak yerine şunu sorun: "İlk yılımın hangi ayında hangi modüle ihtiyacım olacak?" Aşağıda o kronoloji üzerinden anlatalım.
Para işleri — yılın her ayı: Online aidat tahsilatı ve borç takibi ilk aydan itibaren devreye girer. Kat maliklerine ödeme linki gönderilir; banka ekstresiyle otomatik eşleşme yapılır. Aidat takip programı gecikmeleri otomatik işaretler, hatırlatmaları zamanlar. İlk genel kurula yaklaştığınızda apartman muhasebe programı ile e-Fatura düzenleyebilir, işletme defterini otomatik oluşturabilirsiniz; gider paylaşımı modülü daire bazında paylaşımı tartışmasız hesaplar.
Operasyon — sürekli: Arıza ve bakım takip modülü her talebi kayıt altına alır, teknik işletme planınızı dijital hâle getirir. Duyuru ve bildirim modülüyle kat maliklerine SMS, uygulama içi bildirim veya e-posta gönderebilirsiniz. Otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi modülleri, sigorta ve acil durum belge arşivi — bunların tamamı aynı platformdadır.
Rakip yazılımlarda bulunmayan iki modül:Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. Ordu ve Golkoy'deki tedarikçilerden kapalı zarf yöntemi yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Örnek: çatı yalıtımı ihalesi açıyorsunuz, üç farklı tedarikçi teklif giriyor, teklifleri karşılaştırıp en uygun olanı seçiyorsunuz ve tüm süreci genel kurulda belgeleyerek sunuyorsunuz. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet paylaşımını dijitalleştirir. Bu iki modül doğrudan rakiplerde bulunmuyor.
Yılın sonuna geldiğinizde devir-teslim modülü devreye girer: tüm belgeler, kararlar, muhasebe kayıtları ve arıza geçmişi bir raporda toplanır. Sıra bir sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer; siz de bu rehberin başında anlattığımız devir kaosunu bir başkasına yaşatmamış olursunuz.
Golkoy'ün Karadeniz Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Karadeniz'in yüksek yağış ve nem oranı, Golkoy'deki bina yöneticilerine iç Anadolu veya Ege'deki meslektaşlarına kıyasla ek sorumluluklar getiriyor. Bunları bilerek planlamak, reaktif kriz yönetimi yerine proaktif bütçe yönetimi yapmanızı sağlar.
Çatı, Cephe ve Su Tahliye Sistemleri
Yıllık yağış miktarının yüksek olduğu bölgelerde çatı kaplaması, yağmur oluğu ve drenaj kanalları birincil bakım kalemlerine girer. Sonbahar başlamadan — Eylül'de — çatı muayenesi yaptırmak, kış yağmurlarında sürpriz sızıntı hasar maliyetinin önüne geçer. Cephe boyası ve dış sıva da nemli iklimde iki yılda bir gözden geçirilmesi gereken kalemlerdir. Bu kontrolleri yıllık bakım takviminize yazın ve bütçeye ayırın.
Eğimli Arazide Bina Bakımı ve Zemin Sorunları
Golkoy ve çevresindeki eğimli arazi, bina temellerini nem hasarına karşı daha savunmasız kılabilir. Bodrum kat veya zemin katta nem sorunu yaşayan binalar için yalıtım ve drenaj çalışması olağan bir yönetim gideri hâline gelir. Bu tür işleri olağanüstü toplanma ve ek aidat kararı almak yerine yıllık bütçeye onarım rezervi kalemi olarak koymak çok daha sürdürülebilirdir.
Dere ve Sel Riski Olan Konumlarda Acil Durum Planı
Ordu'nun bazı ilçelerinde dere taşması ve sel riski tarihi olarak gündeme gelmiştir. Binanız bu tip bir konumdaysa acil durum planı hazırlamak, sigorta poliçesini gözden geçirmek ve kat maliklerine acil iletişim prosedürünü bildirmek yönetici sorumluluğunuz kapsamındadır.
Gider paylaşımı modülü, yıla yayılmış bakım maliyetlerini aylık aidata yedirmenizi sağlar; böylece büyük bir bakım işi geldiğinde "ek aidat toplayacağız" açıklaması yerine zaten ayrılmış bir rezerv havuzunuz olur.
Golkoy ve Çevresinde Site Yönetimi: Akkus, Altinordu, Aybasti, Camas ve Ötesi
Golkoy, Ordu'nun il merkezine yakın konumda; bu yakınlık hem kentsel olanaklara erişim hem de hizmet tedariki açısından avantaj sağlıyor. Ancak site yönetimi sorunları Golkoy'le sınırlı değil; aynı soruların farklı biçimleri tüm ilçelerde yaşanıyor.
İki küme şeklinde düşünülebilir: birinci kümede Altinordu, Fatsa, Gulyali gibi daha kentsel ve yoğun nüfuslu ilçeler var. Bu ilçelerde çok katlı apartman ve site sayısı fazladır; profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgindir ve yönetim karmaşıklığı yüksektir. İkinci kümede Akkus, Aybasti, Camas, Catalpinar, Coruh, Gurgentepe, Ikizce, Kabaduz, Kabatas, Korgan, Kumru, Mesudiye gibi daha kırsal dokulu ilçeler yer alıyor. Bu ilçelerde az daireli apartmanlar yaygındır; gönüllü yönetici modelinin işe yaraması için karmaşık bir yazılım değil, temel kayıt düzeni ve düzenli iletişim yeterlidir.
Golkoy bu iki küme arasında bir konumdadır: hem yeni tip yapılaşma hem de eski küçük apartmanlar bir arada bulunabilir. Hangi kategoriye girdiğinizi binanızın daire sayısı, ortak donanım ve yönetim bütçesi belirler.
Ordu genelindeki tüm ilçeler için Ordu geneli site yönetimi rehberine bakabilirsiniz. Bulut tabanlı bir platform kullandığınızda Golkoy'deki sitenizi veya Korgan ya da Mesudiye'deki başka bir binayı aynı panelden, kurulum gerektirmeden yönetebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yasal yükümlülükler ürkütücü görünür ama içeriğini bir kez öğrenince çoğu kısa adımlara dönüşür.
KVKK açısından: kat maliklerinin iletişim bilgilerini içeren liste kişisel veridir. Bu listeyi yalnızca yönetim amaçlı tutabilir, üçüncü taraflarla paylaşamazsınız. Güvenlik kamerası kullanıyorsanız ortak alanlara aydınlatma metni asmanız zorunludur; kamera kayıtlarını yetkisiz kişilerle paylaşmak KVKK ihlali doğurur.
Çalışan istihdamı açısından: kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan varsa SGK bildirimleri, iş sözleşmesi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konular değişkendir; güncel uygulamayı mali müşavirinizden veya Ordu Sosyal Güvenlik Kurumu il müdürlüğünden teyit edin.
Yöneticinin vekil sıfatıyla sorumluluğu KMK m.38'de tanımlanmıştır: yönetici, kat maliklerine ve üçüncü kişilere karşı vekil sıfatıyla sorumludur. Bu, kötü niyetli değil, dikkatsiz uygulamalardan doğan hasarı da kapsar. Karar defterini düzenli tutmak, her harcama için belge saklamak ve genel kurula düzenli hesap vermek, bu sorumluluğun pratik güvencesidir.
KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve yasal belge arşivini hazır tutar; denetim ya da itiraz durumunda belgeye hızlıca ulaşırsınız.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Golkoy ve Ordu Deneyimiyle
Bu listedeki hatalar Türkiye genelinde yeni yöneticilerin en çok düştüğü tuzaklardır. Her madde hem yaygın hem düzeltilebilir.
Kişisel hesapta site parası tutmak. Banka ekstresi karıştığında "hangisi site parası, hangisi kendi param?" sorusu yanıtsız kalır; kat malikleri güvensizleşir.
Elden para toplamak. Kayıt yok, makbuz yok, ileride "ben verdim" tartışması var. Banka veya dijital kanal zorunludur.
Karar defterini işlememek. Genel kurulda alınan kararların imzalı kaydı yoksa hukuken kanıtlamanız güçleşir.
Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Gündem maddesi belirtilmeden yapılan çağrıyla alınan kararlar, itirazla karşılaştığında iptal edilebilir.
İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bunu zorunlu kılıyor; hem mevzuat yükümlülüğü hem de bütçe disiplini için kritiktir.
Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat borçlusuna sessiz kalmak, zamanında ödeyen kat maliklerini cezalandırmak anlamına gelir; eşit muamele ilkesi bozulur.
Golkoy'de çatı ve nem bakımını sonbahara ertelemek. Karadeniz yağmurları Ekim başından itibaren yoğunlaşır. Eylül'de çatı ve drenaj kontrolü yaptırmayan yönetici, ilk kış yağmurunda sızıntı hasarıyla karşı karşıya kalır; acil onarım maliyeti planlı bakımın birkaç katına çıkar.
İlk 30 gününüz planlandı, mevzuat haritanız elinizde.
Devir-teslim listesi, aidat belirleme yöntemi, genel kurul adımları ve Golkoy'ün Karadeniz koşullarına özgü bakım takvimi — bunların tamamı bu rehberde. Bir sonraki adım, tekrar eden günlük işleri sisteme devretmek.
SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyin. Site yönetim yazılımını bugün keşfedin; kurulum gerektirmez, tek apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir.
Aidat hesaplamanızı yapmak istiyorsanız aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Online aidat tahsilatı
Gölköy'deki sakinler aidatını mobil veya web'den kredi kartıyla öder; borç ve gecikme faizi otomatik işler.
Muhasebe & gider paylaşımı
Gelir-gider, işletme defteri ve sayaç bazlı adil gider paylaşımı tek panelde.
Dijital genel kurul
KMK uyumlu çağrı, gündem, dijital vekalet ve nisap hesabı.
Gölköy, Ordu site yönetimi hakkında sık sorulanlar
Golkoy'de aidat ne kadar?
Golkoy için ilçe bazlı ayrı bir istatistik bulunmuyor. Ordu il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; asansörlü veya güvenlikli sitelerde bu bandın üst kesimine çıkıyor, eski küçük apartmanlarda ise alt uçta kalıyor. Golkoy'deki bina tipine göre de bu aralık içinde farklılaşır.
Site yöneticisi olmak için belge veya sertifika gerekiyor mu?
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici kat malikleri arasından ya da dışarıdan seçilebilir; herhangi bir sertifika zorunluluğu yoktur. Genel kurul kararı ve imzalı yetki belgesi yeterlidir.
Aidat ödemeyen kat malikine ne yapılır?
KMK m.20 uyarınca gecikme tazminatı (aylık %5'e kadar) uygulanabilir. Pratik sıra şöyledir: önce yazılı hatırlatma, ardından noterden ihtarname, son olarak icra takibi. Süreci kayıt altında tutmak, ileride itiraz riskini azaltır.
Apartman yönetimi vergi numarası almak zorunda mı?
Zorunluluk, sitenin çalışan istihdam edip etmediğine ve tahsilat büyüklüğüne göre değişir. Site adına banka hesabı açarken vergi dairesi potansiyel numara talep edebilir. Güncel uygulamayı Ordu Vergi Dairesi'nden veya mali müşavirinizden teyit etmenizi öneririz.
Genel kurul yılda kaç kez toplanır?
KMK m.29 uyarınca yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Yönetim planı farklı bir sıklık öngörüyorsa o plan geçerlidir. Acil durumlarda olağanüstü toplantı da yapılabilir.
Yönetici aidattan muaf olabilir mi?
Yaygın pratik şudur: genel kurul kararıyla yöneticinin aidatının bir kısmı veya tamamı emek karşılığı olarak düşürülebilir. Bu karar genel kurulda oylanmalı ve karar defterine geçirilmelidir; sözlü anlaşma geçerli sayılmaz.
Golkoy'de site yönetim yazılımı ne kadara mal olur?
Yazılımlar genellikle daire sayısına göre fiyatlandırılır. SiteYönetim'i 30 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz; ücretlendirme yalnızca devam kararı verdiğinizde başlar.
Gölköy, Ordu'da yönetimi dijitalleştirin
Sitenizi veya apartmanınızı 14 gün ücretsiz deneyin. Kurulum yok, kredi kartı gerekmez.
