Diyarbakır'ın Baglar ilçesinde bir site ya da apartmanı yeni devralan yönetici için ilk 30 günde dört iş öncelik taşır: devir-teslim tutanağıyla defterleri ve belgeleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Diyarbakır genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺500–₺1800 arasında seyrediyor; Baglar'daki bina tipine ve sahip olduğu sosyal donatıya göre bu aralıkta farklı noktalarda konumlanabilirsiniz. Sıcak ve kurak yazlar, yaz aylarında soğutma giderini ve su tüketimini ön plana taşıyor; bu durum bütçe planlamanızı doğrudan etkiler. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve Baglar'a özgü koşulları bulacaksınız. İşin tekrarlayan kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Baglar'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevi, kat maliklerinin güvenini üstlendiğiniz gün başlar ve yasal yükümlülükleriniz hemen devreye girer. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi dört temel görevi açıkça tanımlar: işletme ve karar defterlerini tutmak, aidat ve gider paylarını toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, hesapları genel kurulda sunmak.
Diyarbakır il genelinde binlerce apartman ve site aynı döngüyü yaşıyor. Baglar, ilin merkezi ilçelerinden biri olarak hem yoğun apartman stoğuna hem de zaman içinde gelişen yeni konut projelerine ev sahipliği yapıyor. Bu çeşitlilik, yöneticinin karşılaştığı soruların da geniş bir yelpazeye yayılması anlamına gelir: eski bir apartmanda sınırlı bütçeyle bakım planlamak ile yeni bir sitede çok sayıda ortak tesisi yönetmek birbirinden oldukça farklı sorumluluklar doğurur.
İlk günlerde paniğe kapılmak çok yaygındır. Tek iyi haber şudur: Yüzlerce benzer soruyu daha önce yaşayan yöneticilerin izlediği net bir yol haritası var ve siz de aynı yolu takip edebilirsiniz.
İlk 30 Gün: Baglar'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk işiniz, eski yöneticiden tüm belgeler için imzalı bir devir-teslim tutanağı almaktır. Bu tutanakta bulunması gereken kalemler şöyle sıralanabilir: karar defteri, işletme defteri, site adına açık banka hesabı ve geçen dönem ekstreleri, nakit kasa ve tutarı, abonelik sözleşmeleri (elektrik, su, asansör bakımı, güvenlik), hâlâ devam eden bakım ve onarım sözleşmeleri ile borç-alacak durumunu gösteren liste. Tutanağı iki nüsha imzalayın; bir kopyasını kendinizde saklayın, diğerini site arşivine koyun. Belge eksikse eski yöneticiye yazılı bildirimde bulunun ve teslim süresini tutanağa ekleyin.
Bu haftanın sonunda elinizde ne var ne yok bilmeniz gerekir. Belirsizlik içinde ilerlemek, ilerleyen haftalarda hem sizi hem de kat maliklerini zor duruma sokar.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabının durumunu gözden geçirin. Hesap hâlâ eski yönetici adındaysa ya da bireysel bir hesapsa, bunu site tüzel kişiliği adına düzeltmeniz gerekir. Aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daire kaç aylık borçlu, gecikme tutarları ne kadar? Bekleyen faturaları tespit edin. Baglar'da sıcak yazlar, klima ve ortak alan soğutma giderlerini artırabilir; yaz sezonuna girmeden bu kalemlerin durumunu netleştirmek bütçe sürprizlerini önler.
Ortak alanlarda ertelenmiş bakım veya onarım varsa kayıt altına alın. İlk haftalarda tespit ettiğiniz sorunları belgelemeniz, ilerleyen dönemde "bu sorun benden önce vardı" tartışmalarının önüne geçer.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin iletişim bilgilerini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığı için KVKK kapsamında değerlendirilir; listeyi yalnızca yönetim iletişimi amacıyla kullanın, üçüncü kişilerle paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapıya asılan fiziksel duyuru, ortak mesajlaşma grubu ya da dijital platform — hangisini seçerseniz seçin tutarlı kullanın. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu haftada kurun; sözlü bildirim kabul etmeyin, her arızanın yazılı kaydı olsun.
Bu altyapıyı kurmak, sonraki aylarda "sizi aramıştım" ya da "bilmiyordum" gibi anlaşmazlıkları büyük ölçüde engeller. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri bu haftalık ihtiyaçların tamamını ilk günden karşılar; 14 gün ücretsiz denemesi bu ilk ay için düşünülmüş gibidir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslak; beklenen gider kalemlerini, her dairenin ödeyeceği aidat tutarını ve ödeme takvimini içerir. Baglar'daki bina yaşına ve donatısına bakarak bakım takvimini oluşturun: eski binalarda su tesisatı ve çatı kontrolü, yeni sitelerde asansör sözleşmesi yenilemesi ve ortak alan teknik bakımı öncelikli kalemler arasına girer. Diyarbakır'ın sıcak iklimini göz önünde bulundurduğunuzda ortak alan soğutma sistemi ve su altyapısının yaz başında, Nisan-Mayıs döneminde gözden geçirilmesini planlamanızı öneririz.
Baglar'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Diyarbakır genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺500–₺1800 aralığındadır; bu rakam tüm Diyarbakır ilçeleri için geçerli bir ortalamadır, Baglar'a özgü istatistiksel bir veri bulunmamaktadır. Baglar'daki konut dokusunun çeşitli olduğu göz önünde bulundurulduğunda, merkezdeki eski apartmanlarda aralığın alt bandına, asansör ve güvenlik sistemine sahip yeni sitelerde üst banda yakın aidatların belirlendiği görülmektedir.
Aidat miktarı keyfi olarak değil, yasal bir çerçevede belirlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi iki temel paylaşım yöntemine izin verir: arsa payı oranında paylaşım ya da eşit paylaşım. Hangi yöntemin kullanılacağı yönetim planında belirtilir; plan sessiz kalıyorsa genel kurul karar verir. Süreç şöyledir: yönetici yıllık gider kalemlerini dökümlü biçimde işletme projesine yazar, bu proje genel kurulda onaylanır ve daire başına düşen aylık tutar böylece belirlenir.
Baglar'da aidat miktarını belirleyen başlıca gider kalemleri arasında ortak alan elektriği, asansör bakım sözleşmesi (varsa), güvenlik hizmeti, temizlik, küçük onarımlar ve yedek akçe fonu yer alır. Diyarbakır'ın sıcak yazlarında soğutma maliyeti de özellikle merkezi sistemi olan binalarda aidatı belirleyen unsurlar arasına girmektedir. Sitenizin gider kalemlerini dökerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en önemli kural, parayı elden almamaktır. Tüm ödemelerin banka kanalıyla gerçekleşmesi hem sizin hem de kat malikinin korunması açısından zorunludur: elden para kabul edildiğinde belge izini kaybolur ve anlaşmazlık halinde ispat yükü yöneticide kalır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi aidat ödenmemesi durumunda uygulanacak yaptırımı da düzenler: yönetici, ödenmeyen aidata aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulama hakkına sahiptir. Yaygın ve sağlıklı tahsilat süreci şu aşamaları izler: ödeme tarihinden sonra kısa süre içinde yazılı hatırlatma (mesaj, e-posta ya da kapı notu), belirli süre geçtikten sonra noter kanalıyla ihtarname, sonuç alınamazsa icra takibi.
Sürecin her aşamasında yazılı kayıt tutmak kritik öneme sahiptir. İcra aşamasına geldiğinde belgelerin eksiksiz olması, hem hukuki sürecin hızlanmasını hem de gereksiz tartışmaların önlenmesini sağlar. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, borç geçmişi kayıt altında tutulur ve tahsilat durumunu anlık izleyebilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Baglar İçin Karar Rehberi
Bu sorunun cevabı, binanın büyüklüğüne, karmaşıklığına ve yöneticinin kullanabileceği zamana göre değişir. Aşağıdaki tablo genel bir kılavuz niteliğindedir:
| Ölçüt | Kendiniz Yönetin | Profesyonel Şirket Değerlendirin |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 1–40 daire | 40+ daire veya çok bloklu yapı |
| Ortak tesis | Yok ya da çok az | Havuz, spor salonu, güvenlik sistemi vb. |
| Yöneticinin zamanı | Haftada birkaç saat ayırabilir | Zamanı son derece kısıtlı |
| Bütçe | Yönetim gideri minimum tutulacak | Aylık şirket ücreti ödemeye hazır |
Diyarbakır genelinde, Baglar dahil, profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Bu durum birçok yöneticiyi gönüllü yönetim yoluna yönlendiriyor; ancak bu yol, iyi araç desteksiz yorucu olabilir. Üçüncü bir seçenek de var: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işleri yazılıma devredin. Bu kombinasyon, Baglar gibi illerde hem bütçeye hem de esnekliğe en uygun çözüm olarak öne çıkıyor.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Yönetim adına resmî işlemleri yürütmek için site adına bir vergi numarası almanız ve ardından bu numarayla banka hesabı açmanız gerekir. Kendi kişisel banka hesabınızda site parası tutmak hem yasal açıdan sorun yaratır hem de kat maliklerinin güvenini ciddi biçimde sarsar.
Vergi numarası almak için Diyarbakır'daki ilgili vergi dairesine başvurmanız gerekir. Genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul ya da kat malikleri kurulu kararını gösteren karar defteri fotokopisi, yönetici kimlik fotokopisi ve imzalı bir dilekçe. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden başvuru öncesinde Diyarbakır Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.
Vergi numarasıyla site adına açtığınız banka hesabına tüm aidat ve gider ödemelerinin yönlendirilmesi gerekir. Eğer sitede kapıcı, güvenlik ya da temizlik gibi çalışanlar istihdam ediliyorsa SGK kayıt ve bildirim yükümlülükleri de doğar; bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29-32. maddeleri genel kurulun nasıl yapılacağını ayrıntılı biçimde düzenler. Yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantı çağrısı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce gündem belirtilecek şekilde kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla yapılmalıdır.
İlk toplantıda karar yeter sayısı (nisap) olarak hem toplantıya katılan kat maliklerinin sayı çoğunluğu hem de arsa payı çoğunluğu birlikte aranır. Bu çift çoğunluk sağlanamıyorsa ikinci toplantı, en geç 15 gün içinde düzenlenir ve ikinci toplantıda katılan kat malikleri hangi çoğunlukta olursa olsun kararlar alınabilir.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı hatalar arasında şunlar öne çıkar:
- Çağrıyı gündem olmadan yapmak — gündemsiz alınan kararlar iptal edilebilir.
- 15 günlük süreye uymamak — usul hatası tüm kararları riske atar.
- Kararları toplantı günü karar defterine geçirmemek — imza alınmadan toplantı dağılmak sorun yaratır.
Çağrı metni hazırlamak, vekâletleri takip etmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
"Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın."
Devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — bu rehberin önceki bölümleri bu dertlerin her birini tanımladı. SiteYönetim, bu dertlerin her birini tek bir platformda karşılıyor.
AI Operatör: Siz Onaylarsınız, Sistem Yürütür
AI Operatör, alıştığımız otomasyon kavramından farklı çalışır: hiçbir eylem, sizin onayınız olmadan gerçekleşmez. Somut bir senaryo ile açıklayalım: "Temmuz aidatını ödemeyen 4 daireye nazik bir hatırlatma gönder" yazmak ya da söylemek yeterlidir. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez.
Baglar ve Diyarbakır genelinde yazın sıcak ve kurak geçmesi, ortak alan soğutma ekipmanı arızalarını artırabilir. Bu durum için de benzer bir senaryo geçerli: "Klima arızasını kaydet ve yetkili servise iş emri hazırla" komutuna karşılık AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli firmaya iletilecek iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Süreç hızlanır, belge izi eksiksiz kalır.
Genel kurul yaklaştığında da AI Operatör devreye girer: "Eylül ayı genel kurul çağrısını hazırla" dediğinizde gündem taslağı, çağrı metni ve gönderilecek kat malikleri listesi hazır gelir; "15 gün önceden çağrı" kuralı sistem tarafından hatırlatılır, siz onaylarsınız.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayanan Hukuki Rehber
Yöneticilik sürecinde hukuki sorularla karşılaşmak kaçınılmazdır. "Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" ya da "Ortak alanda yapılacak değişiklik için yeter sayı nedir?" gibi sorular için AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yanıt verir. Bu yanıtlar yol gösterici niteliktedir; dava ya da icra aşamasına gelindiğinde avukatın görüşünü almanız gerekir ve danışman bunu her yanıtta açıkça belirtir.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim, yönettiğiniz yapı için 100 üzerinden bir performans puanı hesaplar. Bu puan tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum durumunu ve benzeri kriterleri bir araya getirir. Yeni yönetici için karnenin gerçek değeri şudur: göreve başladığınız günkü puan ile altı ay sonraki puanı genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demenize gerek kalmaz, sayılar konuşur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi özel portalından erişir. Yeni yönetici için bu özelliğin pratik değeri büyüktür: başka şehirde yaşayan bir malik borcunu kendi portalından görür, size sormak zorunda kalmaz. Denetçi portalı, tüm hesap hareketlerine erişim sağlar ve olası şikâyetlerin önüne geçen şeffaflık katmanı oluşturur. Sakin portalı ise arıza bildirimi, duyuru takibi ve aidat durumunu tek ekranda sunar.
Başlamak İçin
14 gün ücretsiz deneme süresi sunuluyor; kredi kartı bilgisi girmenize gerek yok. Platform bulut tabanlı çalıştığı için kurulum gerektirmiyor ve tek bir apartmandan çok bloklu büyük sitelere kadar ölçekleniyor. Apartman yönetim programını inceleyerek başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
İlk yılın kronolojisi içinde hangi modülün ne zaman devreye girdiğini izleyelim.
Para işleri. Göreve başladığınız ilk ayda, online aidat tahsilatı ve borç takip modülü tahsilat yükünü büyük ölçüde hafifletir. Kat malikleri ödemeyi uygulama üzerinden yapar, aidat takip programı gecikmeleri anında işaretler ve hatırlatma döngüsü başlatır. Buna ek olarak apartman muhasebe programı ile giderler kategorilere ayrılır, bütçeyle karşılaştırılır ve e-Fatura entegrasyonu sayesinde belge düzeni sağlanır. Sayaç okumaları ve gider paylaşımı da aynı platform üzerinden yönetilir.
Operasyon. Yılın ilerleyen döneminde arıza ve bakım modülü devreye girer. Sakin portalından gelen arıza bildirimi otomatik olarak kaydedilir, önceliklendirilir ve ilgili tedarikçiye iletilir. Duyuru, SMS ve push bildirim araçları kat malikleriyle iletişimi merkezileştirir. Personel ve bordro modülü, kapıcı ya da güvenlik çalışanı istihdam edilmesi halinde SGK bildirimlerini ve ücret ödemelerini takip eder.
Rakipte olmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. Bu iki modül, diğer site yönetim yazılımlarında bulunmayan özgün özellikler arasındadır. Diyarbakır'daki tedarikçilerden kapalı ağ yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplamak artık mümkündür: çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da boya-badana gibi işler için ihaleyi açar, teklifleri dijital ortamda karşılaştırır ve seçiminizi genel kurula belgeyle sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve ticaret faaliyetlerini platforma taşır.
Yılın sonuna gelindiğinde, bir sonraki yöneticiye devir-teslim yapmak zorunda kalırsanız tüm belgeler, kararlar, gider kayıtları ve arıza geçmişi platformda hazır bekler. O devir-teslim tutanağı sizinki gibi kaotik bir başlangıç yaratmaz; tek bir öğleden sonra tamamlanır.
Baglar'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Baglar, Diyarbakır'ın sıcak ve kurak iklim kuşağında yer alır. Bu iklim koşulu, bölgedeki yöneticilerin bütçe planlamasını ve bakım takvimini doğrudan etkiler; görmezden gelinirse maliyetler yaz ortasında beklenmedik biçimde artabilir.
Yaz Soğutma Yükü
Diyarbakır'da yazlar uzun, sıcaklık ortalamaları yüksek ve kuru seyreder. Ortak alan soğutma sistemleri — merkezi klima, fan-coil ya da ayrı ünite — bu mevsimde yoğun çalışır ve hem enerji tüketimi hem de arıza riski artar. Yöneticinin Nisan-Mayıs döneminde tüm soğutma ekipmanının bakımını yaptırması, yaz mevsiminin ilk sıcak günlerinde çıkacak arızaların önünü önemli ölçüde kapatır. Bu bakımın yapılmaması, hem sakinlerin şikâyetini hem de acil servis maliyetini beraberinde getirir.
Su Yönetimi
Kurak iklim su tüketimini ve su altyapısının önceliğini artırır. Ortak alanlardaki tesisat, bahçe sulama hattı ve çatı su deposu dolu-boş kontrolü mevsimsel bakım takvimine dahil edilmelidir. Su faturasındaki beklenmedik artışlar çoğunlukla kaçak ya da bakımsız tesisat kaynaklıdır; yaz başında rutin kontrol bu tutarsızlıkları erken yakalar. Gider paylaşımı modülü, su sayacı okumalarını daireler arasında doğru biçimde dağıtmanızı kolaylaştırır ve fatura dönemi tartışmalarını en aza indirir.
Yıllık Bakım Takviminin Uyarlanması
Soğuk iklim illerde öncelik kış hazırlığı ve ısıtma sistemiyken Baglar ve Diyarbakır genelinde öncelik yaz hazırlığı ve soğutma-su altyapısıdır. Bakım takvimini bu gerçeğe göre kurduğunuzda hem bütçe sürprizlerini hem de sakin şikâyetlerini azaltırsınız.
Baglar ve Çevresinde Site Yönetimi: Bismil, Kayapinar, Sur ve Diğer İlçeler
Baglar, Diyarbakır il merkezinin hemen yanı başında yer alır ve kentsel dokusu itibarıyla ağırlıklı olarak orta ve çok katlı konut yapılaşmasına sahne olmuştur. Merkeze yakın konumuyla birlikte gelen yoğun bina stoku, sitelerin ve apartmanların yönetim ihtiyaçlarını da şekillendirir: asansör sözleşmesi, güvenlik sistemi, ortak alan bakımı ve düzenli aidat tahsilatı bu ilçede günlük öncelikler arasındadır.
Diyarbakır'ın daha geniş coğrafyasında ise farklı tablolar karşınıza çıkar. Kayapinar, benzer şekilde kentsel yoğunluğu yüksek bir ilçedir ve buradaki çok bloklu siteler profesyonelleşme ihtiyacını en belirgin biçimde hisseden yapılar arasında yer alır. Sur, hem tarihi dokusu hem de daha küçük ölçekli apartman yapısıyla farklı bir yönetim profili çizer. Bismil, Ergani ve Silvan gibi ilçelerde ise az daireli apartmanlar ve gönüllü yönetim daha yaygındır; bu yapılarda yöneticinin temel ihtiyacı karmaşık araçlar değil, sade bir defter ve düzenli kayıt disiplinidir.
Cermik, Cinar, Cungus, Dicle, Egil, Hani, Hazro, Kocakoy, Kulp ve Lice gibi ilçelerde kırsal doku ağırlık kazanır; bu ilçelerdeki az sayıda apartmanda yönetim çoğunlukla bir kat malikinin gönüllülük esasıyla üstlendiği, basit ama düzenli yürütülmesi gereken bir sorumluluktur. Bulut tabanlı bir platform bu ilçelerdeki yöneticiye ayrı bir avantaj sunar: Baglar'daki bir site ile Bismil'deki küçük bir apartman, aynı panelden kurulum gerektirmeksizin takip edilebilir. Diyarbakır geneli site yönetimi hakkında daha fazla bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumluluklarının önemli bir kısmı, yönetim göreviyle birlikte otomatik olarak devralınır. Bu sorumlulukları önceden bilmek, ilerideki anlaşmazlıkları büyük ölçüde önler.
KVKK ve kişisel veriler. Kat malikleri ve sakinlere ait iletişim bilgileri, kişisel veri niteliği taşır. Güvenlik kameralarının kayıt alanları için aydınlatma metni hazırlanmalı ve ortak alanlarda görünür biçimde asılmalıdır. Kat malikleri iletişim listesi yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir; üçüncü kişilerle paylaşılamaz ve amaç dışı kullanılamaz.
Çalışan istihdamı ve SGK. Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK kayıt bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri yöneticinin sorumluluğuna girer. Bu konuda uygulamanın güncel ayrıntılarını bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz.
Yöneticinin vekil sıfatı. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatını taşır ve göreviyle ilgili eylemlerinden dolayı sorumlu tutulabilir. Bu nedenle aldığınız kararların karar defterine eksiksiz geçirilmesi ve her harcamanın belgeyle desteklenmesi hem sizi hem de kat maliklerini korur. KVKK ve yasal uyum belgelerini düzenli tutmak için apartman yönetim programının uyum modülünden yararlanabilirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin ilk yılda tekrar ettiği hatalar oldukça öngörülebilirdir. Bu listeyi okuyup bunlardan kaçınmak, pek çok dertten önceden sizi kurtarır.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Tüm site gelir ve giderleri site adına açılan ayrı bir banka hesabından yürütülmelidir. Karışık hesap hem hukuken hem güven açısından sorun yaratır.
- Elden para kabul etmek. Nakit tahsilat belge izi bırakmaz ve anlaşmazlık halinde ispat yükü yöneticide kalır. Tüm ödemeler banka kanalıyla olmalıdır.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar toplantı günü deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır. İmzasız karar, ileride geçersiz sayılabilir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeyen toplantıda alınan kararlar iptal riskiyle karşı karşıya kalır.
- İşletme projesi hazırlamamak. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi bu belgeyi zorunlu kılar. Yokluğu hem hukuki açık bırakır hem de bütçe takibini imkânsız hale getirir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Düzenli ödeme yapan kat maliklerine karşı adil bir yönetim için gecikme tazminatı tutarlı biçimde uygulanmalıdır; uygulamamak ödeme disiplinini bozar.
- Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Diyarbakır genelinde yaygın bir tuzaktır: önceki yöneticiden imzasız devir alanlar, mevcut borç ve eksiklikleri sonradan kendi sorumluluklarıymış gibi karşılar. Tutanaksız devir, sizi başlamadan savunmasız bırakır.
İlk 30 gün planınız hazır, mevzuat haritanız elinizde, Baglar'ın iklim koşullarına göre bakım takviminiz netleşti. Bundan sonraki adım, tekrarlayan işlerin yükünü hafifletmek. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yok; tek apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir. Aidatınızı hesaplamak için aidat hesaplama aracını da hemen kullanabilirsiniz.