Lice'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Diyarbakır genelinde aylık aidat il ortalaması ₺500–₺1800 aralığında seyrediyor; Lice'deki binanın yapısına ve sunulan hizmetlere göre bu aralık içinde değişim gösterir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Lice ve Diyarbakır koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Lice'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz ilk günden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu size dört temel yükümlülük yükler: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler KMK m.35'te açıkça düzenlenmiştir; gönüllü de olsanız kaçınma imkanınız yoktur.
Diyarbakır, Güneydoğu Anadolu'nun büyük il merkezlerinden biridir ve Lice bu ile bağlı, il merkezine belirli bir mesafede konumlanan bir ilçedir. İlçede hem köklü apartman dokusu hem de son yıllarda gelişen konut projeleri bir arada bulunmaktadır. Bu çeşitlilik, yönetim sorumluluğunu standartlaştırmayı zorlaştırır; eski binalarda bakım birikimi daha ağırken yeni yapılarda sakin sayısı ve aidat beklentisi farklı bir tablo çıkarır. Diyarbakır genelinde binlerce apartman aynı süreci sizinle eş zamanlı yaşıyor; "nereden başlayacağım" paniği evrenseldir, ama çözüm sırası sabittir.
Aşağıdaki bölümlerde bu sırayı Lice koşullarına uyarlayarak açıklayacağız.
İlk 30 Gün: Lice'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ayın planı dört haftaya bölünür. Her hafta tamamlanmadan bir sonrakine geçmek, ileride telafi edilmesi çok daha güç boşluklar bırakır.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Önce belgeleri alın: karar defteri, işletme defteri, banka cüzdanı ve ekstreler, kasa mevcudu, site adına imzalanmış sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik, teknik servis), mevcut borç-alacak listesi. Tüm bu teslimat için eski yönetici ya da yönetim kurulu ile imzalı devir-teslim tutanağı düzenleyin. Tutanaksız devir her iki tarafı da ilerleyen kavgalara açık bırakır.
Devir listesini hazır bulundurmanız gereken kalemler şunlardır:
- Karar defteri ve işletme defteri (mühürlü)
- Site banka hesabı bilgileri ve son üç ay ekstre
- Tüm aktif sözleşmeler ve fatura dosyaları
- Aidat borçlusu listesi (isim, daire, miktar, tarih)
- Bekleyen arıza ve tadilat işleri
- Kat malikleri iletişim listesi
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını sitenin tüzel çerçevesine oturtun: hesap site adına ya da site yönetimi adına olmalı, kişisel hesabınızla karışmamalıdır. Borçlu listesini gözden geçirin; hangi dairede ne kadar birikim var, eski dönemlerden kalan açıklar var mı? Bekleyen faturaları (asansör bakım, elektrik, su, ortak alan sigorta poliçesi) sıralayın.
Lice'de sıcak ve kurak geçen yaz ayları, ortak alan soğutması veya bina çatısındaki ısı yükü bakımından öngörülemeyen masraflar doğurabilir. İlk mali fotoğrafı çekerken mevsimsel bakım kalemlerini de not edin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin; bu liste KVKK kapsamında kişisel veridir, yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Sakinlere duyuruları nasıl ileteceğinizi belirleyin: ortak bir mesajlaşma kanalı, kapı ilanı ya da e-posta listesi. Arıza ve talep kayıt yöntemini bu hafta kurun; sözlü iletilen sorunlar kaybolur.
Sistematik bir arıza kaydı, sitenin bakım geçmişini belgeler ve ileride çıkan anlaşmazlıklarda elinizi güçlendirir. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme bu ilk ayın tam ihtiyacı için tasarlanmış gibidir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, her yıl için bir işletme projesi hazırlamak ve genel kurula sunmakla yükümlüdür. Birinci ayın sonunda bu projenin taslağı elinizde olmalı. Lice'nin iklim koşullarını göz önünde bulundurun: yaz sıcaklıkları çatı yalıtımını, su tesisatı bakımını ve ortak alan soğutma düzenlemelerini gündemin önüne geçirir. Bu kalemleri taslağa erken yerleştirirseniz bütçe sürprizleriyle karşılaşmazsınız.
Lice'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Diyarbakır genelinde aylık aidat il ortalaması ₺500–₺1800 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır ve asansörlü, güvenlikli ya da kapalı otoparkı olan sitelerde üst bandın üzerine çıkması olağandır. Lice'de ise binanın yapısına göre bu aralık içinde konumlanma değişir: yeni inşaat, çok katlı ve ortak alanı geniş bir yapı üst bandına yaklaşırken eski, az katlı ve servis hizmeti sınırlı bir apartman alt bandında kalabilir. Lice'ye özgü resmi bir aidat istatistiği mevcut değildir; yukarıdaki aralığı referans alırken binanızın gerçek gider profilini esas alın.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenir: arsa payına ya da eşit paylaşım esasına göre dağıtılır; hangi yöntemin uygulanacağını yönetim planı belirler. Belirleme süreci şu adımları izler: yıllık tahmini giderler hesaplanır, daire sayısına ya da arsa payına bölünür, işletme projesiyle resmileştirilir ve genel kurul onayına sunulur.
Lice'de yaz sıcaklıkları ortak alanların bakımını ve su tüketimini etkileyen başlıca maliyet sürücüsüdür. Bina tipi ne olursa olsun gider kalemlerini nesnel olarak hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; sitenizin kalemlerini girin, daire başı tahmini tutarı görün.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında banka ya da online ödeme kanallarını kullanın; elden para toplamak hem yönetici hem de kat maliki açısından risk yaratır, kayıt tutmayı güçleştirir. KMK m.20 uyarınca geciken aidat için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep etme hakkınız vardır.
Ödeme gecikmesi yaşandığında izlenecek sıra şudur: önce yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarnamesi, son adım ise icra takibi. Bu sıra hem hukuken zorunlu hem de pratik açıdan en verimlisidir; çoğu gecikme, yazılı hatırlatma aşamasında kapanır. Hatırlatmaları düzenli ve belgelenmiş biçimde göndermek, ileride itirazlara karşı elinizi güçlendirir. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gönderim tarihleri kayıt altına alınır.
Uzun süreli ve tekrarlayan gecikmelerde genel kurula bilgi verin; kat malikleri topluluğu icra yoluna gidilip gidilmeyeceği konusunda sizi desteklemeli ya da yönlendirmelidir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Lice İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi mi, yoksa gönüllü yönetici mi sorusunun cevabı binanın büyüklüğüne, bütçesine ve yerel arz koşullarına göre değişir. Lice gibi orta ölçekli bir ilçede profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Bu gerçek, yöneticilerin büyük bölümünü "gönüllü ama donanımlı olmak zorunda" konumuna getiriyor.
| Kriter | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Aylık maliyet | Düşük (zaman maliyeti var) | Daire başı ek ücret |
| Mevzuat bilgisi | Öğrenme eğrisi gerekir | Deneyimli ekip |
| Yerel arz | Her ilçede mümkün | Lice'de sınırlı |
| Şeffaflık | Doğrudan hesap verme | Sözleşme bazlı denetim |
| Uygun olduğu ölçek | Az-orta daireli yapılar | Çok bloklu büyük siteler |
Az daireli ya da orta büyüklükteki binalarda üçüncü bir yol giderek daha yaygınlaşıyor: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu kombinasyon hem maliyeti düşürür hem de mevzuat uyumunu kolaylaştırır. İleride bu yolun somut nasıl işlediğini göstereceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site ya da apartman yönetimini hukuki ve mali açıdan sağlam yürütmek için birkaç resmi adımın tamamlanması gerekir. İlk ve en kritik adım: site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmayın. Bu hem hukuki sorumluluk riski hem de kat malikleriyle güven sorunu yaratır.
Site adına banka hesabı açmak için çoğunlukla şu belgeler istenir: genel kurul veya kat malikleri toplantısının yönetici seçimini gösteren karar defteri fotokopisi, yöneticinin nüfus cüzdanı, tapu ya da kat mülkiyet listesi. Hesap açılmadan önce Lice'deki ya da ilgili bankanın en yakın şubesini arayıp güncel belge listesini doğrulamanızı öneririz; bankadan bankaya küçük farklar olabilir.
Vergi numarası almanız gereken durumlar şunlardır: site adına fatura kesilmesi, e-Fatura alınması ya da sitede çalışan istihdam edilmesi. Vergi numarası için vergi dairesine başvurulur; karar defteri fotokopisi, yönetici kimliği ve karar örneği genellikle yeterli olmaktadır. Ancak belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebileceğinden Lice Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak teyit edin.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK yükümlülükleri doğar. Bu yükümlülüklerin detaylarını ve güncel SGK primlerini mali müşavirinizle teyit edin; mevzuat değişkendir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul, kat malikleri topluluğunun yıllık karar alma mekanizmasıdır ve KMK m.29-32 bu süreci ayrıntılı biçimde düzenler. Yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur.
Toplantı çağrısı en az 15 gün önceden yazılı olarak yapılmalı; mümkünse taahhütlü posta ya da imzalı tebligat tercih edilmelidir. Çağrıda gündemin açıkça belirtilmesi şarttır; gündemsiz çağrı, alınan kararların ilerleyen aşamalarda itiraz konusu yapılmasına zemin hazırlar.
Sık yapılan üç kritik hata şunlardır:
- Çağrıda gündem yazılmaması: Gündem belirtilmeden alınan kararlar iptal riskiyle karşı karşıya kalabilir.
- İlk toplantıda yeter sayıya (nisaba) ulaşılamaması sonrası ikinci toplantıyı erken yapmak: KMK'ya göre iki toplantı arasında gereken süre gözetilmelidir.
- Kararların karar defterine geçirilmemesi veya imzalatılmaması: İmzasız karar tutanağı ispat değeri taşımaz.
Toplantı sonrası alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır. Çağrı metni hazırlamak, vekalet takibi yapmak ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattıklarımız — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — yeni her yöneticinin aynı haftalarda yaşadığı dertlerdir. SiteYönetim bu dertlerin her birini ayrı ayrı değil, birbirine bağlı bir sistem içinde çözmeye tasarlanmıştır.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Dijital Yardımcı
AI Operatör, yöneticinin doğal dille verdiği komutları anlar ve işleme dönüştürür. Örneğin: "Bu ayın aidatlarını topla, geciken altı daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini sistemden çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Süreç tamamen şeffaftır ve kontrol her zaman sizdedir.
Lice gibi sıcak iklimli bir ilçede yaz aylarında çatı terası ya da ortak alan sulama sistemi arızaları sıklaşabilir. Bir sakin tarafından bildirilen "çatı terası akması" şikayeti için AI Operatör şu akışı başlatır: arıza kaydını sisteme açar, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağı hazırlar ve gönderme için onayınıza sunar. Sizin onayınız olmadan hiçbir adım atılmaz.
Genel kurul döneminde de AI Operatör devreye girer: çağrı metnini hazırlar, gönderim tarihini 15 günlük yasal süreye göre hatırlatır, vekalet formlarını takip eder ve toplantı sonrası kararları dijital karar defterine aktarmak için taslak oluşturur. Her adımda onayınız istenir; sistem yasal sınırları otomatik olarak hatırlatır.
Son senaryo, H2-2'deki devir sorununa geri döner: yönetimi bırakacağınız gün devir-teslim raporu tek tuşla hazırdır. Yeni yönetici sizin yaşadığınız kaos yerine temiz bir dosya teslim alır.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, KMK Çerçevesinde Yanıt
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusu Lice'de de Diyarbakır'da da her yöneticinin sorduğu sorulardan biridir. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde somut bir yanıt sunar: gecikme tazminatı oranı, ihtar süreci, icra takibinin adımları. Yanıt her zaman KMK bağlamında ve alıntılı biçimde gelir.
Dürüst bir şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde bir avukatın yerini tutamaz. Bu sınırı bilerek kullandığınızda, avukat masrafına gerek kalmayan pek çok soruya hızlı ve güvenilir cevap almış olursunuz.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan "Karne" özelliği sunar. Puanlama tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum düzeyini ve genel kurul düzenini kapsar. Yeni yönetici olarak devraldığınız günkü karne puanını kaydedin; altı ay sonra genel kurulda iki karneyi yan yana gösterin. "İyi yönettim" demek yerine sayıyla kanıtlarsınız. Kat malikleriyle yaşanan tartışmaların önemli bir bölümü bu şeffaflık sayesinde başlamadan kapanır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Sistemde yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, tedarikçi ve diğer roller için ayrı erişim portalları bulunur. Bu yapının yeni yönetici açısından en somut faydası şudur: Lice'de oturan ama mülkü Diyarbakır merkezde olan bir malik, borcunu kendi portalından görür ve ödeyebilir. Sizi aramaz, siz de onu kovalamak zorunda kalmazsınız. Denetçi portalı ise kat maliklerine sistemin tüm gelir-gider hareketini şeffaf biçimde sunar; bu şeffaflık, denetim toplantılarını ve olası anlaşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlı çalışır; bilgisayarınıza kurulum gerektirmez, IT altyapısı istemez. Tek bir apartmandan başlayıp büyük bir siteye ya da birden fazla binaya ölçeklenebilir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Deneme süresi, Lice'deki binanızı gerçek verilerinizle sisteme kurmanız ve ilk ayın çoğunu tamamlamanız için yeterlidir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı birbirini izleyen üç büyük görev dalgasından oluşur: para işlerini düzene sokmak, operasyonları rutine bağlamak ve şeffaf bir kayıt düzeni oluşturmak. Her dalgada hangi modüllerin devreye girdiğini görelim.
Para İşleri: Tahsilat, Muhasebe ve Gider Paylaşımı
Online aidat tahsilat modülü, kat maliklerinin sisteme kart ya da havaleyle ödeme yapmasını sağlar; tahsilat anında kayıt altına girer. Borç takibi modülü, gecikmeleri otomatik izler ve hatırlatma akışını başlatmak için yöneticinin onayını bekler. Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonuyla tedarikçi ödemelerini kayıt altında tutar; gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, su ya da elektrik tüketimini dairelere otomatik dağıtır. Aidat takip programı ise genel muhasebe hareketlerinden bağımsız olarak yalnızca aidat döngüsünü yönetmek isteyenler için bağımsız çalışabilir.
Operasyon: Arızadan Personele, Güvenlikten Sigortaya
Arıza ve bakım modülü, sakin bildirimi alındığı andan işin kapanmasına kadar tüm süreci takip eder. Duyuru ve bildirim modülü SMS, uygulama bildirimi ve e-posta kanallarını tek panelden yönetir; genel kurul duyurusu da, su kesintisi bildirimi de aynı araçtan yapılır. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi kayıt modülleri kameralı sistemlerle entegre çalışabilir. Personel ve bordro modülü, kapıcı ya da güvenlik görevlisinin SGK bildirimlerini ve maaş ödemelerini sistematik hale getirir. Sigorta, acil durum ve belge yönetimi modülleri ise poliçeleri, ruhsatları ve resmi yazışmaları dijital arşivde tutar.
Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
İhale Portalı, SiteYönetim'in rakip yazılımlarda bulunmayan özelliklerinden biridir. Lice'deki ya da Diyarbakır'daki tedarikçilerden kapalı zarf yöntemi yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Örneğin çatı yalıtımı yenileme işi için üç farklı tedarikçiden sisteme teklif girmesini istersiniz; teklifler karşılaştırmalı tabloda görünür, seçim gerekçesiyle birlikte arşivlenir ve genel kurula belgelenmiş biçimde sunulur. Alım kararlarında şeffaflık sağlanır, olası itirazların önü kesilir.
Mahalle Pazaryeri modülü ise site içinde esnaf ve ticaret ağı kurulmasına imkan tanır; sakinlerin yerel tedarikçi ve hizmetlere erişimini kolaylaştıran bu özellik, platform dışında eşdeğeri olmayan bir topluluk katmanı ekler.
Modülleri tamamlayan son halka devir-teslim raporlama modülüdür: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, tüm kayıtlar sistematik biçimde düzenlenmiş olduğu için devir-teslim bir öğleden sonra sürer. Yönetimi ilk devraldığınızda yaşadığınız belirsizliği bir sonraki yöneticiye miras bırakmamış olursunuz.
Lice'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Lice ve çevresi Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ve kurak iklim kuşağında yer alır. Bu iklim koşulları, yönetim planınızın özellikle üç alanını doğrudan etkiler.
Yaz Sıcaklıkları ve Bina Bakımı
Yaz aylarında çatı yüzey sıcaklıkları bölgede oldukça yükselir. Yalıtım eksikliği hem enerji maliyetini artırır hem de üst kat sakinleri için konfor sorununa yol açar. Bu nedenle çatı yalıtımı kontrolü ve onarımı, yıllık bakım takviminizde yaza girilmeden önce tamamlanmış olmalıdır; Nisan-Mayıs ayları doğru penceredir. Bu bakımı İhale Portalı aracılığıyla şeffaf teklif süreciyle yaptırmanız hem maliyet avantajı sağlar hem de genel kurulda belgeleme kolaylığı sunar.
Su Yönetimi ve Tesisat
Kurak iklimde su tasarrufu ve tesisat güvenilirliği kritik önem taşır. Ortak alan sulama sistemleri, çatı deposu bakımı ve su sayacı kontrolü mevsimlik değil, yıllık rutin olmalıdır. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, su tüketimini şeffaf biçimde dairelere dağıtır; tüketim kaynaklı anlaşmazlıkların önüne geçer.
Aidat Bütçesinde Mevsimsel Denge
Soğuk iklimli illerde ısıtma sezonu aidatı şişiren başlıca kalemken, Lice'de yaz aylarında ortak alan bakım ve tamir yükü artabilir. Yıllık işletme projesini hazırlarken bu mevsimsel dengesizliği bütçeye yansıtın; aksi hâlde yaz ortasında beklenmedik giderler için olağanüstü aidat kararı almanız gerekebilir. Gider paylaşımı modülü bu planlama sürecini destekler.
Lice ve Çevresinde Site Yönetimi: Baglar, Bismil, Cermik ve Diğer İlçeler
Diyarbakır ilindeki konut dokusu ilçeden ilçeye belirgin biçimde farklılaşır ve bu farklılık yönetim yaklaşımını da şekillendirir.
İl merkezine yakın büyük ilçelerde — Bağlar, Kayapınar ve Sur gibi kentsel yoğunluğun yüksek olduğu bölgelerde — çok katlı siteler ve blok yapılar ağırlıktadır. Bu ilçelerde site yönetimi daha karmaşık bir hal alır: çok sayıda kat maliki, ortak tesis, profesyonelleşme ihtiyacı. Bismil ve Ergani gibi ilçelerde ise konut dokusu hem kentsel hem kırsal unsurları bir arada barındırır; orta ölçekli apartmanlar ve gönüllü yönetim modeli yaygındır.
Dicle, Eğil, Hazro, Kulp, Çüngüş, Çermik, Çınar, Kocaköy, Hani gibi daha küçük ve kırsal ağırlıklı ilçelerde ise yönetim genellikle az daireli yapıları kapsar; burada defter düzeni ve temel mevzuat yeterliliği ön planda gelir, kapsamlı profesyonel hizmet ihtiyacı sınırlıdır. Silvan ve Dicle ilçelerinde de benzer bir tablo hâkimdir.
Lice bu tablonun ortasında konumlanır: il merkezine olan mesafesi, hem kırsal birikimi hem de giderek artan kentsel konut taleplerini aynı anda barındırmasına yol açar. SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığı için Lice'deki bir apartmanla Diyarbakır merkezindeki bir site aynı panelden, kurulum olmadan yönetilebilir. Diyarbakır geneli site yönetimi rehberine de göz atarak il genelindeki uygulamaları karşılaştırabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin hukuki sorumluluğu KMK m.38'de düzenlenir: yönetici, kat malikleri topluluğunu temsil eden ve hesap veren kişidir. Bu sorumluluk korkutucu değil, ama göz ardı edilmemesi gereken bir gerçektir. Doğru bilgiyle yürütüldüğünde oldukça yönetilebilir bir çerçevedir.
KVKK açısından dikkat etmeniz gereken iki alan öne çıkar. İlki, binalarda kullanılan güvenlik kameraları: kamera konumları ve kayıt kapsamı için sakinlerin bilgilendirildiği bir aydınlatma metni asılmalıdır. İkincisi, kat malikleri iletişim listesi: bu liste kişisel veridir, yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz.
Sitede kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu yükümlülüklerin güncel koşullarını mali müşavirinizle teyit edin; uygulamalar değişkendir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetim anında doküman kargaşası yaşamazsınız.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Lice ve Diyarbakır Deneyimiyle
Yeni yöneticilerin büyük bölümü aynı hataları ilk birkaç ayda yapar. Bu listeyi okumak bile pek çok sıkıntıyı başlamadan önlemenizi sağlar.
- Site parasını kişisel hesapta tutmak: Hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleriyle güven sorunu doğurur. Site adına ayrı bir hesap ilk haftada açılmalıdır.
- Elden nakit para toplamak: Kayıt tutmayı güçleştirir, anlaşmazlık riskini artırır. Tüm ödemeler banka ya da online kanal üzerinden alınmalıdır.
- Karar defterini işlememek: Genel kurul ve yönetim kararları yazılı, imzalı ve tarihli olmalıdır; sözlü kararlar ispat değeri taşımaz.
- Gündemsiz çağrı yapmak: Gündem belirtilmeden yapılan toplantılarda alınan kararlar itiraz konusu haline gelebilir.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 bu projeyi zorunlu kılar; hazırlanmadığında hem yasal hem de mali öngörüsüzlük yaşanır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödemeyen kat maliklerine yasal tazminatı uygulamayan yönetici, düzenli ödeyenlere karşı adaletsiz bir tablo yaratır.
- Devir-teslim tutanağı almadan işe başlamak: Lice'de yaz aylarında çatı bakımını erteleyip hasar oluşmasına izin vermek gibi, önceki dönemden devralınan sorunları belgelemedeyseniz onlar da sizin sorununuz haline gelir. Devir tutanağı her iki tarafı da korur.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var, Lice'nin koşullarına göre yönetim takviminiz şekillenmeye başladı. Geriye tekrar eden günlük işleri sırtınızdan almak kalıyor.
SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Lice'deki binanızı sisteme ilk günde kurabilir, gerçek verinizle çalışmaya hemen başlayabilirsiniz. Aidat tutarlarını nesnel biçimde hesaplamak için aidat hesaplama aracına da göz atın.