Çüngüş, Diyarbakır'da site & apartman yönetim sistemi

Cungus'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Diyarbakır iline bağlı Cungus, il merkezine yakın konumuyla hem kentsel apartman dokusuyla hem de ilçeye özgü daha sakin konut yapısıyla şekillenen bir yerleşim alanıdır. Diyarbakır genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1800 aralığında seyrediyor; yaz aylarında bölgenin sıcak ve kurak iklimine bağlı soğutma maliyetleri bu aralığı belirleyen başlıca kalemlerden biri haline geliyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Cungus ve Diyarbakır koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Cungus'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmak kağıt üzerinde basit görünür; gerçekte ise dört temel yükümlülüğü aynı anda taşımak anlamına gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi bu dört yükümlülüğü açıkça tanımlar: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve her yıl genel kurulda hesap vermek. Bu dört başlık birbiriyle iç içe geçer; birini aksatmak diğerlerini de zorlaştırır.

Cungus, Diyarbakır'ın il merkezine yakın konumuyla hem yeni yapı stoğuna hem de daha eski apartman dokusuna ev sahipliği yapar. Bu durum yönetim pratiğini doğrudan etkiler: yeni bir sitede ısıtma-soğutma altyapısı daha düzenli olabilirken, eski bir apartmanda devir teslim süreci çok daha fazla sürprizle gelebilir. Diyarbakır genelinde yüzlerce apartman ve site aynı devir teslim, aidat takibi ve genel kurul döngüsünü sizinle aynı zaman diliminde yaşıyor. Yani karşılaştığınız güçlükler size özel değil; ancak hazırlıklı olmak farkı belirliyor.

İlk haftanızı panikle değil planla geçirmek için bu rehberi adım adım izleyin. Mevzuat haritası net olduğunda yöneticilik gönüllü de olsa çekilebilir bir sorumluluk haline gelir.

İlk 30 Gün: Cungus'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek amacı neyi devraldığınızı somut olarak belgelemektir. Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesabı ve kasa dökümü, hizmet sözleşmeleri (asansör bakımı, temizlik, güvenlik), aktif sigorta poliçeleri ve tüm kat maliklerine ait borç-alacak listesi. Devir-teslim tutanağı iki nüsha imzalanır; bir nüshası sizde kalır, diğeri eski yöneticiye verilir.

Bu belgeler yoksa veya eksikse bunu tutanağa not düşün. "Belge teslim edilmedi" kaydı, ileride ortaya çıkabilecek geçmişe dönük anlaşmazlıklarda sizi korur. Cungus'deki bazı eski apartmanlarda defterlerin düzensiz tutulmuş ya da hiç tutulmamış olabileceğini baştan kabul edin; bu durumda ilk genel kurulda tablonun tespitini yapıp yeniden başlamayı oy çoğunluğuyla karara bağlayabilirsiniz.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını kendi adınıza değil site adına (yönetici unvanıyla) geçirin ya da yeni hesap açın. Kişisel hesapta site parası tutmak hem hukuki sorumluluk hem de güven riski yaratır; kat malikleri arasında güvensizlik tohumları atar. Ardından aidat borçlusu listesini gün gününe çıkarın: kim ne kadar, kaç aydır ödemiyor, faiz hesabı doğru yapılmış mı?

Bekleyen faturaları tespit edin. Cungus'de yaz ayları sıcak ve kurak geçtiğinden ortak alanlarda klima veya soğutma sistemleri varsa bu kalemin faturası birikmeden önce bütçeye yansıtılmalıdır. Su faturası, elektrik, asansör bakım aidatı gibi sabit giderlerin vadelerini bir tabloya döküp vadesi geçmiş olanları ilk iki haftada ödeyin; geciken fatura hem para cezasına hem hizmet kesilmesine yol açar.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini çıkarın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: bina anonsları, ortak WhatsApp grubu veya dijital platform. Arıza ve talepleri kayıt altına almaya başlayın; "söz uçar, kayıt kalır" ilkesi kat malikleriyle ilişkilerde en büyük koruyucunuzdur.

Bu noktada işleri dağıtık Excel dosyalarıyla veya kağıt defterleriyle yürütmek mümkün ama hataya açıktır. Site yönetim yazılımı kullanımı, devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydını ilk gün hazır hale getirir; 14 gün ücretsiz deneme bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Yıllık işletme projesi KMK m.37 gereğince hazırlanmak zorundadır; bu taslağı genel kurulun onayına sunacaksınız. Gider kalemlerini gerçekçi biçimde listeleyin: temizlik, asansör bakımı, ortak alan elektriği, su, sigorta primleri ve bölgenin iklim koşullarına göre yaz soğutma veya kış ısıtma maliyetleri. Cungus'de yaz döneminde soğutmaya bağlı enerji giderleri artıyorsa bu kalemi bütçenin üst bandından planlayın; fazla bütçe artar, yetersiz bütçe kavgaya dönüşür.

Bakım takvimini de bu haftada oluşturun. Klima-soğutma sistemlerinin yaz öncesi Nisan-Mayıs'ta kontrol ettirilmesi, çatı ve su yalıtımının yağış döneminden önce denetlenmesi Cungus koşulları için temel iki kalemdir.

Cungus'de Aidat Ne Kadar? Diyarbakır Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Cungus'e özgü yayımlanmış resmi bir aidat verisi bulunmamaktadır. Diyarbakır genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1800 aralığında seyretmektedir; bu il geneli bir ortalamadır ve Cungus'deki binanızın tipine göre bu bandın herhangi bir noktasında konumlanabilir. Asansörlü, güvenlikli, yüzme havuzlu ya da ortak soğutma sistemi olan sitelerde üst banda yaklaşılır; küçük eski apartmanlarda ise alt sınırda kalınabilir.

Aidatın nasıl belirlendiğini anlamak yöneticinin en temel görevlerinden biridir. KMK m.20, her kat malikinin arsa payı oranında ortak gidere katılmasını esas alır; ancak yönetim planı eşit pay esasını da benimseyebilir. Hangi yöntemi uygulayacağınızı yönetim planından kontrol edin. Belirlenen yöntemle yıllık tahmini giderler toplanır, daire sayısına veya arsa payına bölünür; çıkan rakam işletme projesi olarak genel kurulun onayına sunulur. Genel kurul onaylamadan aidat artışı yapılamaz.

Cungus'deki konut yapısı göz önünde bulundurulduğunda, iklim kaynaklı giderlerin aidat aralığını belirlemede önemli rol oynadığını belirtmek gerekir. Yazın bölgede yükselen sıcaklıklar ortak alan soğutma ve su tüketimini artırabilir; bu giderleri baştan bütçeye dahil etmezseniz yıl ortasında olağanüstü toplantı ve ek aidat kararı almak zorunda kalırsınız. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı yalnızca banka havalesi veya kurumsal online ödeme kanalları aracılığıyla toplayın; elden nakit tahsilatı asla önerilmez. Elden toplanan paranın kaydı belirsizleşir, kişisel hesapla karışma riski doğar ve kat malikleri arasında güven sorunu yaratır.

Ödeme yapmayan kat malikine karşı izlenecek yol KMK m.20'de belirlidir. Geciken aidatlara aylık en fazla yüzde beş gecikme tazminatı uygulanabilir. Uygulamada yaygın sıra şöyledir: önce yazılı hatırlatma (banka ekstresiyle birlikte), ardından noterden ihtar, gerekirse icra takibi. Dava aşamasına gelmeden çözüm çoğu zaman mümkündür; yazılı kayıt tutmak bu süreci hem hızlandırır hem ispat kolaylığı sağlar. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak gider; kimi aradığınızı, kime kaçıncı hatırlatmayı yaptığınızı takip etmek için ayrıca çaba harcamazsınız.

Borçlu malike karşı hukuki adım atmadan önce karar defterinde bu durumun kayıtlı olduğundan emin olun. Karar defterine geçirilmemiş kararların hukuki geçerliliği tartışmaya açık olabilir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Cungus İçin Karar Rehberi

Hangi yolun size uygun olduğuna karar verirken binanızın ölçeğine, bütçesine ve yerel piyasaya bakın. Cungus gibi il merkezine yakın ancak görece küçük ölçekli bir ilçede profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Bu gerçeklik, gönüllü yönetici ile doğru araç kombinasyonunu pratikte en yaygın ve işlevli çözüm haline getirir.

Profesyonel şirket tercih ederseniz sözleşme kapsamını ve görev sınırlarını net tanımlayın; yönetici yetkisi devredilse bile KMK'dan doğan kat malikleri kurulunun nihai sorumluluğu devredilmez. Kendiniz yönetmeyi seçerseniz üçüncü bir yol açık: ağır idari yükü yazılıma devrederek gönüllü yöneticiliği sürdürülebilir kılabilirsiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Yönetim adına banka hesabı açmak için çoğu zaman önce potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bunun için Diyarbakır Vergi Dairesi'ne başvurursunuz; genel olarak istenen belgeler şunlardır: yöneticiyi atayan genel kurul karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve karar örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebileceğinden, gitmeden önce Cungus bölgesine bağlı vergi dairesini telefonla arayıp güncel listeyi teyit edin.

Vergi numarasını aldıktan sonra bankaya gidip site adına (yönetici sıfatıyla imza yetkisiyle) hesap açın. Hesap hareketlerini aylık banka ekstresiyle eşleştirin ve işletme defterine işleyin. Bunu otomatik yapmak için apartman muhasebe programı büyük kolaylık sağlar.

Sitede kapıcı veya güvenlik gibi çalışan istihdamı varsa SGK bildirimi zorunludur; aylık prim ödemeleri gecikirse hem ceza hem de çalışana karşı hukuki sorumluluk doğar. Bu konuyu bir mali müşavire danışarak takibe alın; kişisel hesapla site hesabını hiçbir koşulda birbirine karıştırmayın.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Genel kurul, KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı çağrısı, gündem açıkça belirtilerek en az 15 gün öncesinden kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla ulaştırılmalıdır; gündem içermeyen çağrıya dayanılarak alınan kararlar iptal riskiyle karşı karşıya kalır.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı), hem kat maliki sayısının hem arsa payının salt çoğunluğunu gerektirir. Bu çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla karara varılabilir. Alınan tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır; imzasız karar defteri hukuki dayanağını yitirebilir.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şöyledir:

• Çağrıda gündem yazmamak — karar geçersizlik riskiyle yüzleşmek
• Toplantıya katılamayacak maliklerden vekâletname almayı unutmak — nisabı sağlayamamak
• Toplantı bitince kararları deftere geçirmeyi ertelemek — imzaların tamamlanmaması

Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutma süreçleri için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz; 15 günlük çağrı süresini de yazılım size hatırlatır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her güçlüğün — devir kaosunun, aidat kovalamacasının, genel kurul bürokrasisinin, hukuki belirsizliğin — ortak bir çözüm noktası var. SiteYönetim, yeni yöneticinin ilk gününden itibaren bu yükü dağıtmak için tasarlanmıştır. Ürünü tanıtmak değil, hangi somut derde nasıl dokunduğunu göstermek için devam ediyoruz.

AI Operatör: Komutunuzu Aldı, Onayınızı Bekliyor

AI Operatör'e "Temmuz aidatlarını tahsil et, 7 günden uzun süredir ödeme yapmayan dairelere nazik hatırlatma mesajı hazırla" yazıyorsunuz. Sistem borçlu listesini çıkarır, her daireye özel mesajı hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez; karar daima sizdedir. Bu sadece zaman kazandırmaz — belirsizlik dönemlerinde kötü bir mesaj göndermenin ya da yanlış daireyi hedef almanın önüne de geçer.

Cungus'de yazın sıcakların etkisiyle ortak alanlarda klima arızası gibi teknik sorunlar baş gösterebilir. Bir sakin "klima arızası" bildirdiğinde AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknisyene iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Siz ne yapıyorsunuz? Ekrana bakıp "Onayla" diyorsunuz. Arıza kuyruğunu yönetmek için artık telefonunuzu her 10 dakikada bir kontrol etmenize gerek yok.

Genel kurul takvimi yaklaşırken de aynı mantık işler: çağrı metni, gündem taslağı, vekâlet takip listesi AI Operatör tarafından hazırlanır; siz onaylarsınız. KMK'nın 15 günlük çağrı zorunluluğu yazılım tarafından hatırlatıldığı için süre aşımı yaşamazsınız.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar, Avucunuzun İçinde

"8 aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size yol haritası çizer. Gecikme tazminatının hesabı, ihtar aşamaları, icra sürecinin işleyişi tek bir ekranda belirir. Şunu açıkça belirtelim: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesini özellikle yazıyoruz çünkü kötü bir hukuki tavsiyenin bedeli yöneticiye yüklenir.

Komşu anlaşmazlıkları, oy nisabı hesabı ya da ortak alan kullanım ihlalleri gibi gündelik sorularda da aynı danışmana başvurabilirsiniz. Avukat tutmak zorunda kalmadan pek çok sorunun yanıtını çalışma saatleri dışında bile alabilmek, gönüllü yönetici için büyük bir fark yaratır.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Ver

SiteYönetim, 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve defter düzeni bu puanı oluşturur. Cungus'de yönetimi devraldığınız gün karneniz 48 olabilir. Altı ay sonra 79'a çıkıyorsa bunu genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız; kat malikleri rakamı görür, tartışma kapanır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi görünümüyle girer. Cungus'de ya da başka şehirde oturan bir malik, borcunu, duyuruları ve gider belgelerini kendi portalından görür; sizi aramaz. Denetçi portalına atanmış kişiler tüm mali hareketleri şeffaf biçimde izler; bu şeffaflık olağan genel kurullarda en sık çıkan "nereye harcandı?" tartışmasını büyük ölçüde sona erdirir.

14 Gün Ücretsiz: Tek Apartmandan Büyük Siteye

Bulut tabanlıdır; sunucu kurmanıza, yazılım yüklemenize gerek yoktur. Tek apartmandan yüzlerce daireli bir siteye ya da AVM yönetimine kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Deneme süresi bittiğinde verileriniz sizinle kalır; zorla bağlanmak yok.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınızı aylara böldüğünüzde her dönem farklı bir operasyonel ağırlık taşır. SiteYönetim'in modülleri bu kronolojiye göre sizi karşılar.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi, muhasebe ve e-Fatura entegrasyonu, gider paylaşımı, sayaç okuma ile işletme defteri modülleri birlikte çalışır. Cungus'deki bir apartmanda su sayacı paylaşımı veya ortak elektrik dağılımı yapıyorsanız tüketim verilerini sisteme girin; her daireye düşen pay otomatik hesaplanır, kavga bitmeden fatura dönemi kapanır. Aidat takip programı gecikme tazminatı hesabını da sizin adınıza yapar; hata payı sıfıra iner. Muhasebe ve belge arşivi için apartman muhasebe programı modülü e-Fatura kesimini ve gider belgelerinin dijital arşivini tek noktada toplar.

Operasyon: Arıza-bakım-teknik işletme kayıtları, duyuru-SMS-push bildirimleri, ziyaretçi takibi, personel ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belge arşivi modülleri günlük operasyonel yükü karşılar. Cungus'de yazın yoğun kullanımdan kaynaklanan klima ve soğutma arızaları arttığında arıza modülü kaydı açar, iş emrini oluşturur ve kapanışını belgeye döker; "Tamirci geldi mi, gelmedi mi?" tartışması dosyada kapanır.

Rakipte olmayan iki özellik — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Cungus ve Diyarbakır genelindeki tedarikçilerden, kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı dijital teklif toplayabilirsiniz. Çatı onarımı ya da asansör bakım ihalesi için üç firmadan gelen teklifler karşılaştırmalı tabloda belirir; genel kurulda "en ucuz değil, en uygun teklifi seçtik" diyerek belge gösterirsiniz. Site içi esnaf-ticaret modülü de bu yapıya dahildir. Bu iki modül rakip yazılımlarda standart olarak bulunmamaktadır.

Sıra bir gün sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim modülü devreye girer; tüm defterler, belgeler ve arıza geçmişi zaten sistemdedir. Devirden sonraki yöneticinin bir öğleden sonra yeterli olur — siz devralırken yaşadığınız ilk hafta kaosunu bir daha kimse yaşamaz.

Cungus'ün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ve kurak iklimi Cungus'de site yönetiminin bazı kalemlerini öne çıkarır. Bölgede yazlar uzun ve sıcak geçer; kış dönemleri daha ılımanlı olmakla birlikte mevsimlere göre bakım öncelikleri değişir. Bu gerçeği yönetim planınıza şimdiden yansıtmazsanız yıl ortasında ek karar toplantısı zorunlu hale gelebilir.

Yaz Soğutma Yükü ve Bütçe Planlaması

Cungus'de ortak alanlarda klima ya da sirkülasyon sistemleri varsa enerji tüketimi yaz aylarında belirgin biçimde artar. Bu giderin yıllık bütçeye yansıtılması ve aidat aralığını belirlerken üst bant bölgesinde konumlanılması, yılın ortasında "nereden para bulacağız?" krizinin önüne geçer. Ortak alan elektriğini aylık bazda izleyin; tüketim tahminlerinizden sapıyorsa bir sonraki dönem aidat taslağını güncellemeniz için genel kurulun onayını zamanında alın.

Su Yönetimi ve Sayaç Düzeni

Kurak iklim bölgelerinde su tasarrufu ve sayaç düzeninin önemi artar. Ortak su faturasının dairelere adil dağıtımı, sayaç okuma sistemiyle şeffaf biçimde yapılabilir. Diyarbakır genelinde su altyapısında zaman zaman değişen tarifeler uygulanabildiğinden periyodik sayaç güncellemelerini takip edin. Gider paylaşımı modülü sayaç verilerini sistematik olarak işleyerek her daireye düşen tutarı otomatik hesaplar.

Çatı ve Yalıtım Denetimi

Sıcak yaz ve serin kış döngüsü çatı yalıtımını zorlayabilir. Diyarbakır genelinde yaşanan sıcaklık farklarına bağlı genleşme-büzülme döngüsü çatı kaplamalarında erken yıpranmaya neden olur. Bakım takvimini sonbahar başına (Eylül-Ekim) konumlandırın; yağışlı dönem başlamadan olası sızıntı noktaları tespit edilsin. Bu tür periyodik bakım kararlarını İhale Portalı aracılığıyla kayıt altına alarak genel kurula sunmak, hem şeffaflık hem hesap verebilirlik açısından değer taşır.

Cungus ve Çevresinde Site Yönetimi: Baglar, Bismil, Cermik, Cinar ve Diğer İlçeler

Cungus, Diyarbakır ilinin komşu ilçeleriyle sıkı bir kentsel küme oluşturur. Bu kümedeki her ilçenin konut dokusu ve dolayısıyla yönetim öncelikleri farklıdır; birbirinden öğrenmek mümkündür.

Baglar ve Kayapinar gibi Diyarbakır'ın yoğun kentsel ilçelerinde çok katlı ve çok bloklu siteler ağırlıklı olduğundan profesyonelleşme baskısı daha belirgindir; büyük site yöneticileri ortak gider yönetimi ve personel bordrosu gibi konularda daha karmaşık araçlara ihtiyaç duyar. Sur'da tarihi doku içindeki eski yapı stoku, ortak alan restorasyonu ve kültürel miras kısıtlamaları gibi özgün başlıklar gündeme getirebilir.

Ergani, Dicle, Egil ve Kocakoy gibi daha kırsal ilçelerde az daireli apartmanlar ve gönüllü yönetim yaygındır; bu bölgelerde basit defter düzeni ve aidat takibi ön planda gelir, büyük site altyapısına gerek duyulmaz. Hazro, Kulp ve Lice gibi ilçelerde de benzer bir tablo geçerlidir. Bismil, Cermik, Cinar, Hani, Lice ve Silvan ise hem kentsel hem kırsal dokuyu barındıran karma ilçeler olarak farklı ölçeklerde yönetim pratiklerine sahne olur.

Tüm bu ilçelerin ortak noktası şu: mevzuat Cungus'de de, Hazro'da da, Bismil'de de aynıdır. KMK hükümleri coğrafya seçmez. Diyarbakır geneli site yönetimi rehberini inceleyerek ilinizin tamamına dair bilgilere ulaşabilirsiniz. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Cungus'deki bir yönetici, ilçede fiziksel olarak bulunsun ya da bulunmasın panele her cihazdan erişebilir; komşu ilçedeki ikinci bir mülkü de aynı sistemden takip edebilir.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumlulukları KMK m.38'de düzenlenmiştir. Yönetici, tüm kat malikleri adına vekil sıfatıyla hareket eder; ihmali ya da kastı nedeniyle oluşan zarardan kişisel olarak sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluk korkutucu değil, bilinçli davranıldığında yönetilebilirdir.

Binada güvenlik kamerası varsa kamera görüntülerinin toplanması, saklanması ve kullanımı KVKK kapsamında aydınlatma metni gerektirmez ama bu verilere erişimi kayıt altına almak iyi uygulamadır. Kat maliklerinin iletişim bilgileri kişisel veri olarak korunmalı; yönetim amacı dışında (ör. reklam, paylaşım) kullanılamaz. Bu kuralları bilmek hem kat maliklerine güven verir hem de olası ihlal şikayetlerinin önüne geçer.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimi, iş sözleşmesi, aylık prim ödemeleri ve iş güvenliği yükümlülükleri eksiksiz yerine getirilmelidir. Bu konulardaki güncel uygulamayı Diyarbakır SGK İl Müdürlüğü'nden veya bir mali müşavirden teyit etmeniz önerilir. KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve yasal belge arşivini hazır tutarak bu yükü hafifletir.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin aynı hatayı tekrar etmesini önlemek için yaygın tuzakları listeledik. Her madde bir yöneticinin gerçek pratiğinden süzülmüş gözlemdir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem güven sorunu yaratır; site adına hesap açmak günler içinde tamamlanabilen basit bir işlemdir.
2. Elden nakit tahsilat yapmak. Kaydı olmayan para çatışmaya davet çıkarır; banka kanallarını kullanmak hem sizi hem kat malikini korur.
3. Karar defterini işlememek ya da imzalatmamak. İmzasız karar, mahkemede delil değeri taşımayan karardır. Her toplantı sonrası o gün ya da ertesi sabah deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem içermeyen çağrıya dayalı kararlar itiraz yoluyla geçersiz sayılabilir. Çağrıyı hazırlamadan önce gündem kalemlerini yazıya dökün.
5. İşletme projesi yapmamak. Yıllık bütçe taslağı olmadan toplantıya gitmek, kat maliklerinin güvenini baştan sarsar; KMK m.37 bu belgeyi zorunlu kılmaktadır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme yapan kat malikine haksızlık olur; tazminatı uygulamak yöneticinin hakkı değil, görevidir. Geç uygulanan tazminat geriye dönük talep edilmesi güç olan bir alacağa dönüşür.
7. Devir-teslim tutanağı almadan yönetimi üstlenmek. Cungus'de veya Diyarbakır'ın herhangi bir ilçesinde devir tutanağı olmadan işe başlamak, önceki yönetimden kalan borçları veya hasarları otomatik olarak üzerinize geçirme riskidir. Tutanağı imzalayan yönetici devraldığını, imzalamayan ise yüklenenini bilmez.