Silvan, Diyarbakır'da site & apartman yönetim sistemi

Silvan'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Diyarbakır genelinde aylık aidat il ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Silvan'ın konut dokusuna ve binanın teknik özelliklerine göre bu aralıkta konumlanırsınız. Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ve kurak iklimi soğutma giderlerini ön plana taşırken su yönetimi de dikkat gerektiren bir maliyet kalemi haline geliyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız; işin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Silvan'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevi sizi dört temel yükümlülükle karşılaştırır: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları korumak ve hesabı genel kurula vermek. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 bu görevlerin çerçevesini çizer; yönetici hukuki olarak binanın vekili sıfatını taşır ve bu sıfattan doğan sorumluluklar kişisel varlıklarına kadar uzanabilir.

Diyarbakır, Türkiye'nin nüfus ve konut stoku açısından büyük illeri arasındadır. İl genelinde binlerce apartman ve site aynı mevzuat çerçevesinde yönetilmek zorundadır. Silvan ise il merkezine yakın konumuyla karma bir konut dokusuna sahiptir: ilçe merkezinde daha çok eski apartmanlar ve küçük siteler bulunurken çevre mahalleler ve kırsal kesimlerde konut ölçeği küçülmekte, gönüllü yönetim yaygınlaşmaktadır. Hangi yapıyı yönetiyor olursanız olun, KMK'nın öngördüğü temel prosedürler değişmez; bu rehber her iki duruma da uygun biçimde hazırlanmıştır.

Eğer yönetimi panikle devraldıysanız yalnız değilsiniz. Çoğu yeni yönetici tam olarak aynı soruyla başlar: "Nereden başlayayım?" Cevap her zaman devir-teslim tutanağıdır.

İlk 30 Gün: Silvan'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

Önce kağıt ve kalemlerle başlayın. Eski yöneticiden şunları teslim alın ve karşılığında imzalı bir devir-teslim tutanağı düzenleyin: karar defteri, işletme defteri, banka hesap cüzdanı ve ekstreler, kasa (varsa), tüm sözleşmeler (asansör, güvenlik, peyzaj, temizlik), borç-alacak listesi, bina sigortası poliçesi. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan bu belgeleri teslim aldığınızı kanıtlayamazsınız; ilerleyen süreçte hukuki anlaşmazlıkta tek korumanız bu tutanaktır.

Binada eski bir arıza veya bekleyen tamir varsa bunları da tutanağa ekletin. Güneydoğu Anadolu'nun yaz sıcaklıkları altında soğutma sistemlerinin bakım durumu, su deposu ve pompa durumu gibi kalemler özellikle kritiktir; bunları bizzat yerinde kontrol edin.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Banka hesabını düzene sokun. Site adına açılmış bir hesap varsa imza yetkisini güncellettirin; yoksa yeni hesap açın. Kişisel hesabınızda site parası bulundurmak hem hukuki hem güven açısından ciddi risk taşır. Aidat borçlusu listesini banka ekstresinden çıkarın; hangi dairelerin ne kadar borcu olduğunu tek tek not edin. Eğer bina Diyarbakır genelindeki ortalama aralığın üst bandında (₺1.200–₺1.800) bir aidat uyguluyorsa geç ödemelerin yarattığı kümülatif açık bütçeyi tehdit ediyor olabilir.

Bekleyen faturaları da bu haftaya yerleştirin: elektrik aboneliği, su faturası, asansör bakım faturası, temizlik şirketi faturası. Silvan'daki yaz döneminde soğutma (klima/vantilatör, soğuk hava dolaşımı) ve su deposu dolum giderleri öne çıkabilir; bu kalemleri bütçe taslağınıza şimdiden ekleyin.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel telefon ve e-posta listesini çıkarın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında amaç dışı kullanılmamalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalı belirleyin: ortak alan panosu, WhatsApp grubu ya da dijital platform; hangi yöntemi seçerseniz seçin tutarlı olun. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına alacak bir yöntem kurun; kayıt olmadan yapılan tamiratlar ilerleyen dönemde hesap veremezsiniz.

Bu haftanın sonunda kat malikleriyle kısa bir tanışma toplantısı yapmanız —formal genel kurul olmak zorunda değil— ilk izlenimi güçlü bırakır ve açık sorunları öğrenmenizi sağlar. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri bu üçüncü haftanın işini önemli ölçüde kısaltır; 14 günlük ücretsiz deneme bu ilk aylık süreç için biçilmiş kaftandır.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje gider kalemlerini ve her dairenin payını öngörür; genel kurulun onayına sunulur. Silvan ve çevresinin iklim koşulları bu taslağı doğrudan etkiler: yaz aylarında ortak alanlardaki soğutma ve su giderleri, bakım takvimindeyse klima ve soğutma sistemlerinin yaz öncesi kontrolü ile yaz sonundaki periyodik bina bakımı öncelikli kalemler arasındadır. Bakım takvimini Nisan-Mayıs başı ile Eylül-Ekim başına yerleştirmek, yoğun yaz sezonu öncesinde ve sonrasında sistemlerin sağlıklı çalışmasını güvence altına alır.

Silvan'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Silvan'a özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Diyarbakır genelinde aylık aidat il ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli bir ortalamadır. Asansörsüz, güvenliksiz eski apartmanlarda alt banda yaklaşılırken yönetilen ortak tesis sayısı arttıkça ve bina yaşı yenilendikçe üst banda doğru kayılır. Silvan'ın karma konut dokusu göz önünde tutulduğunda; ilçe merkezindeki eski apartmanlar ₺500–₺900, daha yeni ya da tesisli yapılar ₺900–₺1.500 bandına oturmaktadır diyebiliriz; ancak bu kestirme bir çerçevedir, kesin rakam binanızın gerçek gider kalemleri incelenmeden belirlenmez.

Aidat belirlemenin hukuki dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'dir. Kanun, gider paylaşımını ya arsa payına ya da eşit pay esasına bağlar; hangisinin geçerli olduğu yönetim planınızda yazar. Yönetici işletme projesini hazırlar, yıllık toplam gideri daire sayısına ya da arsa payına böler ve genel kurulun onayına sunar. Genel kurul onaylamadan aidat artışı uygulanamaz.

Silvan'da aidat miktarını belirleyen temel maliyet sürücüleri şunlardır: ortak alan elektriği (aydınlatma, asansör, pompa), soğutma sistemlerinin işletim giderleri (Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ikliminde bu kalem öne çıkar), su ve atıksu, temizlik ve bahçe bakımı, bina sigortası, asansör bakımı. Tüm bu kalemleri girip daire başına düşen aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; tahminlemeden çıkıp hesaplı planlamaya geçmek birkaç dakika alır.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatı her zaman banka üzerinden yapın; elden para almayı alışkanlık haline getirmeyin. Elden tahsilat makbuz kayması, kasa farkı ve güven sorunlarına zemin hazırlar; banka transferi ise kayıt altındadır ve gerektiğinde ispat kolaylaşır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, gecikme durumunda aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanmasına olanak tanır. Tazminat oranının genel kurulda karara bağlanması ve karar defterine geçirilmesi gerekir. Tahsilat sürecinin sırası şöyledir: ödeme günü geçtikten sonra önce yazılı ya da mesaj yoluyla nazik bir hatırlatma; ardından resmi ihtarname; yanıt gelmezse noterden ihtarname; son aşamada icra takibi. İlk aşama geçilmeden icra açmak hem ilişkiyi zedeler hem pratik sonuç vermez; sırayı atlamamak gerekir.

Hatırlatma ve ihtar takibini elle yürütmek zaman alıcıdır. Aidat takip programı borçlu listesini otomatik günceller ve hatırlatmaları zamanında iletir; sizi kovalamaca döngüsünden çıkarır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Silvan İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketleri büyükşehirlerde bol bulunur; Silvan gibi ilçelerde bu arz oldukça sınırlıdır. Bu gerçek, buradaki çoğu yöneticinin gönüllü olduğu anlamına gelir; yani seçim çoğu zaman kendiniz-mi-şirket-mi değil, nasıl kendiniz yapacaksınız sorusuna dönüşür.

Karar vermek için şu eşikleri kullanabilirsiniz: on daireden küçük, tek bloklu yapılarda gönüllü yönetim ekonomik ve pratiktir. Yirmi-otuz daireyi aşan, birden fazla blok içeren ya da ortak tesisleri (otopark, havuz, spor salonu) bulunan yapılarda yönetim yükü artar; profesyonel destek ya da kapsamlı yazılım desteği kaçınılmaz hale gelir. Diyarbakır genelinde profesyonel şirket ücretleri aylık daire başına ₺150–₺400 aralığında değişebilmektedir; güncel teklifleri birkaç firmadan alarak karşılaştırın.

Üçüncü bir yol da vardır: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu model Silvan ölçeğindeki ilçelerde hem maliyet hem verimlilik açısından en yaygın gerçek çözümdür; bir sonraki bölümlerde bunun nasıl çalıştığını göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açabilmek için önce vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Bunun için gereken belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi (yönetici seçildiğinizi kanıtlar), yöneticinin kimlik fotokopisi ve imza sirküsü. Vergi dairesi bu belgelerle yönetim adına bir vergi numarası verir; ardından bu numarayla bankaya giderek site adına hesap açılır.

Kişisel hesabınızda site parası tutmayın. Bu durum hem hukuki risk (kişisel malvarlığınızla site parasının karışması) hem güven kaybı yaratır; kat malikleri herhangi bir anda hesap sorabilir ve kişisel hesap dökümünü sunmak zorunda kalmak son derece güç bir konumdur.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirim yükümlülükleri de doğar. İş güvenliği gerekliliklerinin kapsamı çalışan sayısına ve işin niteliğine göre değişebilir. "Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; Silvan Vergi Dairesi ya da bağlı bulunduğunuz vergi dairesini telefonla arayıp güncel belge listesini teyit edin" uyarısı burada önemlidir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29'a göre olağan genel kurul yılda en az bir kez toplanır. Çağrıyı gündem maddelerini içeren yazılı bir bildirimle, toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine iletmeniz gerekir; taahhütlü mektup ya da imza karşılığı teslim en güvenli yöntemdir.

Toplantı nisabı (yeter sayısı) Kat Mülkiyeti Kanunu m.30'a göre belirlenir: ilk toplantıda kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından salt çoğunluğu aranır. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı, katılan maliklerle yapılabilir. Kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılanlarca imzalanır; imzasız karar defteri ilerleyen hukuki süreçlerde itiraz konusu olabilir.

Sık yapılan üç hata şunlardır: birincisi, çağrıda gündem maddesinin bulunmaması (gündemsiz çağrı yapılan kararları iptal edilebilir hale getirir); ikincisi, karar defterinin toplantı sonrası uzun süre imzasız bekletilmesi; üçüncüsü, birinci toplantı yeter sayısına ulaşılamadığında ikinci toplantı için ayrı çağrı yapılmaması. Genel kurul yazılımı çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini merkezi olarak yönetmenizi sağlar.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar karşılaştığınız her sorun — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — aslında birbirine bağlı ve birbirini besleyen bir döngüdür. SiteYönetim bu döngünün her halkasına ayrı bir çözüm üretir; aşağıda her çözümü somut bir senaryo üzerinden göreceksiniz.

AI Operatör: Siz Onaylayın, O Yapsın

Şöyle düşünün: "Bu ayın aidatlarını kontrol et, ödeme yapmayan sekiz daireye nazik bir hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini tabloya döker, her daireye özgü hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez, hiçbir işlem tamamlanmaz. Bu onay adımı hem güvenlik hem şeffaflık açısından temel bir ilkedir; SiteYönetim'de bu adımı devre dışı bırakamazsınız.

Silvan ve Diyarbakır'ın yaz dönemini düşünün: ortak alan kliması ya da su pompası arızalandı. "Pompa arızasını kayıt altına al, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağı hazırla" komutuyla AI arıza kaydını açar, servise gidecek iş emrini biçimlendirir ve yine onayınıza sunar. Siz onayladığınızda gönderi yapılır; onaylamadığınızda süreç askıda kalır. Bu yaklaşım sizi yönetici koltuğundan indirmez; aksine anlamsız detay işleri yerine gerçek kararlarla ilgilenmenizi sağlar.

Başka bir senaryo: yıllık genel kurula hazırlık. "Bu yılın çağrı metnini taslakla, gündem maddelerini sırala, vekâlet formunu hazırla" komutu. AI taslakları hazırlar, siz gözden geçirir ve onaylarsınız; on beş günlük yasal süre dolduktan sonra çağrılar gönderilir. Genel kurul sonrasında karar defteri dijital ortamda tutulur, imza süreci takip edilir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararda Yanıt Arayın

"Aidatını dokuz aydır ödemeyen malike yasal olarak ne yapabilirim?" sorusunu sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak size yol gösterir: gecikme tazminatı oranı, ihtar sırası, icra takibi koşulları. Cevabın sonunda her zaman şu şerh gelir: "Bu bilgi genel hukuki çerçeve sunar; dava ya da icra aşamasında avukatınızın görüşünü alın." Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir; AI Danışman yol göstericidir, avukatın ya da hukuk danışmanının yerini tutmaz.

Yönetici olarak çoğunlukla "şu anda ne yapabilirim, bir adım sonram ne olmalı" bilgisine ihtiyaç duyarsınız. AI Danışman bu soruları saniyeler içinde yanıtlar; araştırmak için saatler harcamanıza gerek kalmaz.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

SiteYönetim, yönetim performansınızı tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu ve yasal belgeler gibi ölçütlerle 100 üzerinden puanlar ve bunu "Sitenin Karnesi" adıyla görselleştirir. Yönetimi devraldığınız günün karnesiyle altı ay sonraki karneyi yan yana koyduğunuzda "iyi yönettim" demek yerine bunu rakamla kanıtlarsınız. Genel kurulda "sizden önce aidat tahsilat oranı yüzde altmış birdi, şimdi yüzde seksen dörde çıktı" cümlesi, herhangi bir sözel savunmadan daha güçlüdür.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Platformda yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portallar bulunur. Diyarbakır merkezinde yaşayan ama Silvan'daki dairesini kiraya veren bir malik, borcunu kendi portalından görür; sizi aramaz. Denetçi portal üzerinden gelir-gider raporlarına erişir; ayrı bir toplantı ya da kağıt döküm talep etmek zorunda kalmaz. Bu şeffaflık katmanı yöneticiyle malik arasındaki gereksiz sürtüşmeyi önemli ölçüde azaltır.

Deneyin: 14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza kurulum yapmanız gerekmez. Tek daireli küçük bir apartmandan yüzlerce birimli büyük bir siteye kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz; ücretlendirme ancak deneme süresi sona erip devam etmeye karar verdikten sonra başlar. Apartman yönetim programı sayfasından başlatabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'in modül yapısını yeni yöneticinin ilk yılı üzerinden anlatalım; özellik listesi değil, somut süreçler üzerinden gidelim.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülüyle kiracı ya da malik banka kartıyla ödeme yapar, makbuz otomatik üretilir. Apartman muhasebe programı üzerinden tüm gelir-gider kayıtları tutulur; e-Fatura düzenlenebilir. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, birden fazla dairenin farklı tüketim miktarlarını eşit bir hesapla dağıtır. Diyarbakır genelinde bazı binalarda ortak su sayacı hâlâ kullanılmaktadır; bu tür yapılarda sayaç bazlı dağıtım hesaplaması çok sık anlaşmazlık konusu olur ve modül bu hesabı tartışmasız belgeler. Aidat takip programı ise borçlu takibini ve hatırlatma döngüsünü otomatikleştirir.

Operasyon: Arıza ve bakım takibi modülü açılan her arıza kaydını tarih, öncelik ve sorumlu kişiyle kayıt altına alır. Duyuru/SMS/push modülü, tek bir gönderiyle tüm sakinlere ulaşmanızı sağlar. Otopark yönetimi, güvenlik geçişleri ve ziyaretçi kaydı ayrı modüller halinde sunulur. Personel ve bordro takibi, tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge arşivi de platformun kapsamındadır.

Rakipte olmayan özellikler: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı, pazardaki diğer site yönetim yazılımlarında bulunmayan iki modüldür. Çatı yalıtımı, boya-badana ya da asansör bakım ihalesi açmak istediğinizde İhale Portalı üzerinden Silvan'daki veya Diyarbakır genelindeki tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız; kapalı zarfın belirsizliği yerine karşılaştırılabilir teklifler gelir, seçim genel kurulda belgelenir. Bu şeffaflık hem yöneticiyi güvence altına alır hem maliklerin güvenini pekiştirir. Mahalle Pazaryeri ise bina sakinlerinin birbiriyle ve yerel esnafla alışveriş yapmasına olanak tanır; ortak alan ihtiyaçları için tedarikçi bulmayı da kolaylaştırır.

Son olarak devir-teslim modülü: tüm kayıtlar, kararlar ve belgeler sistemde biriktiğinden sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim yarım günlük bir işe dönüşür; bölümün başındaki devir kaosunun zarif kapanışı budur.

Silvan'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ve kurak iklimi, Silvan'daki apartman yönetiminde iki temel maliyet ve operasyon başlığını öne çıkarır: yaz soğutma yükü ve su yönetimi. Bu iki başlık, Batı Anadolu'nun ya da İç Anadolu'nun ılıman koşullarındaki binalarda bu ölçüde belirleyici olmaz; Silvan için özel dikkat gerektirir.

Yaz Soğutma Yükü

Temmuz-Ağustos aylarında sıcaklıkların 40 dereceye yaklaşabildiği Silvan'da ortak alan klimaları, merdiven boşluğu havalandırması ve güneşlik sistemleri kesintisiz çalışır. Bu süreçte ortak elektrik faturası tırmanır; yönetici bu artışı aidatlara yansıtmazsa işletme bütçesi açık verir. Çözüm, yaz dönemini ayrı bir maliyet dilimi olarak işletme projesine dahil etmektir: yaz/kış aidat farklılaştırması ya da yıl geneline yayılmış düzleştirilmiş aidat hesabı. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, bu tür mevsimsel dağıtımı tartışmasız biçimde belgelemenin en kısa yoludur.

Su Yönetimi

Kurak iklimlerde su deposu ve pompa sisteminin düzgün çalışması kritik önem taşır. Silvan'da bazı binalarda şebeke basıncı yetersiz kaldığında çatı veya bodrum deposu devreye girer; bu sistemlerin yıllık bakımı, filtre ve pompa değişimi bütçeye dahil edilmelidir. Olası su sıkıntısı dönemlerinde alternatif temin yöntemleri ve maliyetleri de yönetim planında yer almalıdır. Su deposu dezenfeksiyonu, sağlık açısından yasal zorunluluktur; bu belgeleri arşivde tutun.

Bina Güvenliği ve Deprem Farkındalığı

Güneydoğu Anadolu'nun farklı bölgeleri jeolojik açıdan aktiftir. Diyarbakır ili için DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası yükümlülüğü, tüm binalarda geçerlidir. Sitenizin DASK poliçelerini güncel tutup tutmadığını teyit edin; ortak alan sigortasını da yönetim planına dahil edin. Bina güçlendirme kararları varsa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümlerine göre gereken oy nisabını (toplantı yeter sayısını) doğrulayın ve mali müşavirinizle vergi ve teşvik imkânlarını gözden geçirin.

Silvan ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelere Genel Bakış

Silvan, Diyarbakır'ın ilçelerinden biri olarak bir konut yönetimi ekosistemine dahildir. Aynı mevzuat, aynı banka prosedürleri ve aynı KMK hükümleri bütün ilçelerde geçerlidir; ancak her ilçenin konut dokusu ve ölçeği birbirinden farklılaşır.

Bağlar ve Kayapınar, il merkezine yakın konumları ve yüksek nüfus yoğunluklarıyla çok sayıda büyük ölçekli site barındırır; bu ilçelerde profesyonel yönetim şirketleri daha fazla tercih edilmektedir. Bismil ve Ergani, orta büyüklükte ilçelerdir; konut dokusu ağırlıklı olarak beş-on daireli apartmanlardan oluşur ve gönüllü yönetim yaygındır. Çermik, Çınar ve Çüngüş gibi ilçelerde yapı ölçeği daha da küçülür; yönetici çoğunlukla binadaki en deneyimli ya da gönüllü malik olur. Dicle, Eğil, Hani, Hazro, Koçköy, Kulp, Lice ve Sur ilçelerinde kırsal ve kentsel doku iç içe geçmiştir; bu ilçelerde az daireli apartmanlar, basit bir defter düzeni ve sade bir aidat mekanizmasıyla yönetilebilir.

SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığından Sur'daki bir apartmanla Silvan'daki bir siteyi ya da Lice'deki bir binayı aynı panelden, herhangi bir kurulum yapmadan yönetebilirsiniz. Birden fazla yapıyı yönetenler için bu merkezi görünüm özellikle değerlidir. Diyarbakır geneli site yönetimi rehberimize de göz atabilirsiniz; il düzeyinde kapsamlı bilgiye oradan ulaşırsınız.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici sıfatı, KMK m.38 uyarınca vekil hukuki statüsü doğurur; bu statü bazı sorumlulukları kişisel varlığınıza kadar uzatabilir. Bu gerçeği korkutmak için değil, farkında olmanızı sağlamak için paylaşıyoruz: bilgi sahibiyseniz yönetim çok daha basit bir sürece dönüşür.

KVKK kapsamı: Bina girişine ya da ortak alanlara yerleştirilen güvenlik kameraları için kat malikleri ve site sakinlerini bilgilendiren bir aydınlatma metni hazırlamanız gerekmektedir. Metni görünür bir yere asın. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir; bu listeyi aidat dışı amaçlarla kullanmayın, üçüncü kişilerle paylaşmayın, listenin güvenliğini sağlayın.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirim yükümlülüğü doğar. Çalışan sayısına ve işin niteliğine göre iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi zorunluluğu da gündeme gelebilir; bu eşikleri bir mali müşavirle teyit edin. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; gerektiğinde ispat edebileceğiniz bir dijital iz oluşturur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk hem güven riski yaratır. Site hesabı ayrı açılmalıdır; bu kural ertelenebilir değildir.
2. Elden para toplamak: Makbuz verilse bile kayıt açığına, güven sorunununa ve olası kasa farklarına zemin hazırlar. Banka transferini standart haline getirin.
3. Karar defterini işlememek: Kararların karar defterine geçirilip imzalanmadığı durumlarda o kararlar hukuken tartışılabilir hale gelir. Her toplantı sonrası defter güncellenmelidir.
4. Gündemsiz çağrı yapmak: Gündem maddesi içermeyen toplantı çağrısı, orada alınan kararları iptal edilebilir kılar. Çağrıya gündem eklemeyi unutmayın.
5. İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 bu belgeyi zorunlu kılar. Proje olmadan yapılan aidat uygulamaları hukuki olarak itiraz konusu olabilir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Tazminat uygulamayan yönetici, zamanında ödeme yapan maliklere karşı adil olmayan bir tutum sergiler. Genel kurulda tazminat oranı belirlenmeli ve karar defterine geçirilmelidir.
7. Devir-teslim tutanağı almamak: Yönetimi tutanaksız devralan yönetici, önceki dönemin borç ve eksikliklerinden sorumlu tutulma riskiyle karşı karşıyadır. Silvan'ın yaz döneminde bakımsız bırakılmış soğutma sistemleri ya da ihmal görmüş su deposu gibi teknik sorunlar da tutanağa geçirilmelidir; devralmadan önce fiziksel kontrol yapın.