Cinar'da bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak ve yıllık işletme projesini taslaklamak. Diyarbakır genelinde aylık aidat ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Cinar'ın sıcak-kurak iklimi ise yaz soğutma yükünü ve su yönetimini bütçenin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Cinar koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Cinar'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevi size resmi bir sorumluluk yükler; bu sorumluluğun dört temel dayanağı vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin görevlerini açıkça tanımlar: defterleri düzenli tutmak, aidatları toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük birbirini besler; birini aksatmak diğerini de sekteye uğratır.
Cinar, Diyarbakır iline bağlı, il merkezine yakın konumuyla hem kentsel hem kırsal yapıyı bir arada barındıran bir ilçedir. İlçede çok katlı apartmanlardan küçük ölçekli konut topluluklarına uzanan geniş bir yelpaze mevcut. Bu çeşitlilik, yönetim iş yükünün binanın tipine göre önemli ölçüde farklılaşabileceği anlamına gelir: kapalı kapılı, güvenlik sistemli yeni bir site ile dört katlı eski bir apartman birbirinden çok farklı günlük talepler üretir.
Diyarbakır'ın genelinde, dolayısıyla Cinar'da da yüzlerce apartman aynı süreçleri aynı anda yaşamaktadır. Yönetim devri sırasında yaşanan bilgi kayıpları, eksik tutanaklardan doğan hukuki anlaşmazlıklar ve tahsilat güçlükleri bu ölçekte son derece yaygındır. Yalnız değilsiniz; ama hazırlıksız olmak da size pahalıya mal olabilir.
İlk 30 Gün: Cinar'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk bir ay, tüm yöneticilik sürenizin temelini atar. Bu dört haftayı planlı geçirirseniz sonraki aylarda rutin işler kendiliğinden oturur.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden imzalı devir-teslim tutanağıyla şunları teslim alın: karar defteri ve işletme defteri (mevcut tüm kayıtlarıyla), site adına açılmış banka hesabı ve kasa dökümü, hizmet sözleşmeleri (asansör bakımı, güvenlik, temizlik, bahçe), borç-alacak listesi ve eksiksiz anahtar takımları. Tutanaksız teslim almayın; ileride çıkabilecek her anlaşmazlıkta bu tutanak birincil kanıtınız olur. Eksik belgeler için makul bir süre belirleyin ve yazılı olarak eski yöneticiye bildirin.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site parasını hiçbir zaman kişisel hesabınızda tutmayın. Bu hafta banka hesabını site adına düzene sokun; kendi adınıza değil, yönetim kurulu kararına dayanan site adına hesap açın. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın: kim ne kadar borcundan geride, hangi dönemler ödenmemiş. Bekleyen faturaları sıralayın. Cinar'ın sıcak yazlarında binalarda klima ve soğutma giderleri yaz aylarında yükselebilir; bu kalemi bütçeye erkenden yansıtmak daha sonra bütçe aşımını önler.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin iletişim bilgilerini — ad, telefon, e-posta, adres — tek bir listede derleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında yalnızca site yönetimi amaçlı kullanılabilir ve üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak pano, WhatsApp grubu veya dijital duyuru sistemi. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına alacağınız bir yöntem oluşturun; bu kayıtlar ileride hesap verme sürecinde sizi korur. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt sistemi ilk gün kullanıma hazır gelir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, her hesap dönemi için işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslak, yıl boyunca yapacağınız harcamaların ön görünümüdür: bakım, onarım, personel, ortak faturalar. Cinar için bakım takviminde Eylül-Ekim dönemini kış hazırlığına ayırın; çatı, su tesisatı ve ısıtma sistemlerinin bu dönemde kontrol edilmesi, olası arızaları mevsim gelmeden önüne geçer. Temmuz-Ağustos ayları için ise soğutma ve su sistemi kontrollerini önceden programlayın.
Cinar'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Diyarbakır genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır ve Cinar'daki binanızın özelliklerine göre bu aralıkta yukarı ya da aşağı kayabilir. Asansörlü, güvenlikli, yüzme havuzlu ya da kapalı otoparklı yeni sitelerde üst bandın üzerine çıkılması yaygındır. Eski ve küçük apartmanlarda ise alt bant geçerlidir.
Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde düzenlenmiştir: giderler ya arsa payıyla orantılı ya da yönetim planında öngörülen eşit pay esasına göre dağıtılır. Pratik süreç şu adımları izler: yönetici yıllık tahmini giderleri (personel, elektrik, su, bakım, sigorta vb.) hesaplar, daire başına düşen payı belirler ve bu rakamı genel kurulda kat maliklerine sunar. Genel kurul onaylamadan aidat kesinleşmez.
Cinar'da dikkat edilmesi gereken maliyet kalemi yaz dönemidir. Güneydoğu Anadolu'nun sıcak-kurak ikliminde ortak alan soğutma sistemleri, bahçe sulama ve su depolama giderleri Haziran-Eylül arasında belirgin biçimde artar. Bu mevsimsel yük bütçeye erkenden yansıtılmazsa yılın ortasında aidat artışı gündeme gelebilir; bu da her zaman tartışmaya zemin hazırlar. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
| Bina Tipi | Tahmini Aidat Aralığı (aylık) | Belirleyici Kalem |
|---|---|---|
| Eski apartman (asansörsüz) | ₺500 – ₺800 | Temizlik, ortak elektrik |
| Orta ölçekli site (asansörlü) | ₺800 – ₺1.200 | Asansör bakımı, güvenlik |
| Büyük/güvenlikli site | ₺1.200 – ₺1.800+ | Güvenlik, yaz soğutma, havuz |
Tablo: Diyarbakır geneli ortalamalar; Cinar özelinde bina tipine göre değişir.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilat yöntemi olarak elden para almaktan kaçının; hem hukuki hem pratik açıdan en güvenilir yol banka transferidir. Site adına açtığınız hesabın IBAN'ını tüm kat maliklerine bildirin ve ödemeleri bu hesaba yatırmalarını isteyin. Banka kaydı, ileride "ödedim/ödemedim" tartışmalarını sona erdirir.
Ödemeyen kat malikine karşı izlenecek yol sırayla şöyledir: önce yazılı ya da mesaj yoluyla hatırlatma gönderin ve borcun kısa sürede ödenmesini isteyin. Hatırlatma sonuçsuz kalırsa resmi ihtar çekin. KMK m.20 uyarınca gecikmiş aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Bunun da sonuçsuz kalması durumunda icra takibi başlatılabilir. Süreci adım adım kayıt altında tutmak, hem mahkemede hem kat malikleri kurulunda sizi korur. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları gönderebilir, tüm ödeme geçmişini tek ekranda izleyebilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Cinar İçin Karar Rehberi
Profesyonel bir site yönetim şirketine vermek mi, yoksa kendiniz yönetmek mi daha avantajlıdır? Cevap büyük ölçüde binanızın büyüklüğüne ve Cinar'daki yerel koşullara bağlıdır.
Diyarbakır'ın ilçelerinde, özellikle Cinar gibi orta ölçekli yerleşim alanlarında, profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Hizmet veren firmalar genellikle Diyarbakır il merkezinde yoğunlaşmıştır ve uzak ilçelerdeki küçük apartmanlar için uygun fiyatlı seçenek bulmak güçleşebilir. Bu gerçek, Cinar'da gönüllü yönetici modelini daha yaygın kılar.
- 50 daireden az, tek blok: Gönüllü yönetici + iyi bir araç en pratik ve ekonomik çözümdür.
- 50–150 daire, birden fazla blok: Gönüllü yönetici için iş yükü ağırlaşır; profesyonel destek ya da kapsamlı yazılım değerlendirilebilir.
- 150+ daire veya birden fazla site: Profesyonel yönetim şirketi anlamlı hale gelir; sözleşme kapsamı ve ücret yapısı dikkatlice karşılaştırılmalıdır.
Üçüncü bir seçenek vardır: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu yaklaşım, hem maliyeti düşürür hem yönetim kalitesini artırır; H2-8'de bu seçeneği ayrıntılı ele aldık.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına açılacak banka hesabı için önce vergi dairesinden vergi numarası almanız gerekebilir. Bu, yönetim adına bir vergi numarası başvurusudur; ticari bir faaliyet gibi değerlendirilmez, ama yasal zorunluluk banka politikalarına ve işlem hacmine göre değişebilir.
Vergi dairesine götüreceğiniz belgeler genellikle şunlardır: kat malikleri kurulunun yönetici atama kararının fotokopisi, karar defterinin ilgili sayfasının örneği ve yöneticinin kimlik belgesi. Kesin belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Diyarbakır Vergi Dairesi'ni ya da Cinar bağlantılı vergi birimini önceden arayarak teyit edin.
Site adına çalışan — kapıcı, güvenlik görevlisi, bahçeci — istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar; iş güvenliği mevzuatı da uygulanır. Bu konuları yönettiğiniz sitenin büyüklüğüne göre bir mali müşavire teyit ettirmenizi öneririz. En kritik uyarı şudur: site parasını kişisel hesabınızda tutmayın. Bu davranış hem hukuki sorumluluk yaratır hem kat malikleri arasında güveni zedeler.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul, kat maliklerinin yönetime ortak olduğu en temel yasal mekanizmadır. KMK m.29-32 bu süreci düzenler: yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur. Toplantı çağrısı, gündem eklenerek, toplantı tarihinden en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü mektupla her kat malikine ulaştırılmalıdır.
İlk toplantı için nisap (toplantı yeter sayısı) çift çoğunluktur: kat maliki sayısının ve arsa pay toplamının yarısından fazlası gerekmektedir. Bu sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla gerçekleştirilebilir. Toplantıda alınan kararlar karar defterine geçirilir ve tüm katılanlar tarafından imzalanır; imzasız kararlar hukuken tartışmalı hale gelebilir.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündemin belirtilmemesi (bu durumda alınan kararlar iptal edilebilir), 15 günlük süreye uyulmaması ve kararların toplantı akabinde değil günler sonra deftere geçirilmesi. Çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri işlemlerinizi düzenlemek için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar ele aldığımız dertlerin tamamı — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir platformda çözüme kavuşur. Reklam vaadi değil; her özellik aşağıda somut bir senaryoyla anlatılıyor.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Dijital Asistanınız
Şubat aidatlarını toplamak, geciken 5 daireye nazik hatırlatma göndermek istediğinizi düşünün. AI Operatör'e bunu yazarak ya da sesli söyleyerek bildirirsiniz. Operatör borçlu listesini çıkarır, her malike uygun dil ve tonda hatırlatma mesajı hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Bu onay adımı hem güvenlik hem yasal uyum açısından vazgeçilmezdir.
Cinar'ın yaz sıcaklarında ortak alan klima sistemi ya da su pompası arızalandığında senaryoyu şöyle hayal edin: "Çatı katı ortak alan kliması arızalandı, bakım servisine bildir" yazıyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servis için iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Su deposu temizliği ya da pompa bakımı için de aynı akış işler. Tüm bu işlemler kayıt altındadır; genel kurulda "ne zaman, ne için, ne kadar harcandı" sorularına belgeyle yanıt verirsiniz.
Genel kurul yaklaştığında AI Operatör, çağrı metnini hazırlar, 15 günlük yasal süreyi otomatik olarak hesaplar ve gündem taslağını sizinle paylaşır. Vekalet formlarını takip eder. Bütün bunları siz onaylamadan gerçekleştirmez.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararda Hukuk Rehberi
"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size yol gösterir: yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesabı, icra takibinin aşamaları. Cevap belgeli ve mevzuata dayalıdır. Bir uyarı: danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesini bilinçli yazıyoruz çünkü güven inşa eder ve beklenti yönetimi açısından doğrudur.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
Devraldığınız günkü 100 üzerinden performans puanını düşünün: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve bütçe sapması gibi göstergelerden oluşan bir tablo. Altı ay sonra aynı karne genel kurula sunulduğunda "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu, Cinar'daki kat maliklerinin yönetime güvenini somut bir zemine oturtur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer rollerin her biri ayrı bir portal üzerinden sisteme girer. Yeni yönetici için bunun pratik anlamı şudur: başka şehirde yaşayan malik borcunu kendi portalından görür — sizi aramaz. Denetçi bütçe ve gider belgelerine şeffaf erişim sağlar; bu şeffaflık toplantı öncesi gerginliği azaltır. Sakin portalı aracılığıyla arıza bildirimleri, duyurular ve sosyal tesis rezervasyonları doğrudan yönetilir.
Başlamak İçin İdeal Zaman
14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez. Bulut tabanlı olduğu için kurulum yoktur; tek bir apartmandan AVM'ye kadar ölçeklenir. Deneyin, iş yükünüzün ne kadarının otomatiğe geçtiğini görün, sonra karar verin. Apartman yönetim programı sayfasından başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticiliğin ilk yılında karşılaşacağınız işler birbirine zincirlenmiştir; para işleri, operasyonel görevler ve raporlama birlikte yürür. Aşağıdaki modüller bu zinciri parçalara ayırarak her birini ayrı bir düzene sokar.
Para İşleri: Tartışmasız Şeffaflık
Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi, kat maliklerinin IBAN havalesiyle ya da sistem üzerinden ödeme yapmasını sağlar; her işlem anlık olarak kayıt altına alınır. Aidat takip programı gecikmiş ödemeleri otomatik olarak işaretler. Apartman muhasebe programı gider paylaşımını, e-Fatura düzenlemesini ve işletme defteri güncellemelerini tek platformda toplar. Cinar'da ortak su sayacı veya elektrik sayacı bulunan binalarda tüketim payları daireler arasında hesaplanarak dağıtılabilir; kış ve yaz sezonları arasındaki su kullanım farklılıkları bu şekilde tartışmasız bir zemine oturtulur.
Operasyon: Arızadan Güvenliğe
Arıza ve bakım talepleri sakinler tarafından portal üzerinden bildirilir, yönetici atama yapar, teknik servis iş emri düzenler ve çözüm kapanışını kayıt altına alır. Duyuru ve bildirimler SMS veya push mesajıyla tüm sakinlere ulaşır; toplantı tarihi, bakım günü ya da su kesintisi bildirimi tek tıkla yayınlanır. Otopark yönetimi, ziyaretçi takibi ve güvenlik sistemi entegrasyonu, personel ve bordro yönetimi, sosyal tesis rezervasyon takvimi ile sigorta ve belge arşivi modüllerin tamamlayan diğer parçalarıdır.
Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Rakipte Olmayan İki Özellik
Cinar'daki bir sitenin çatı yalıtımı ya da asansör bakımı için ihale açtığını düşünün. Geleneksel yöntemde yönetici birkaç firmayı arar, sözlü fiyat alır, genel kurulda hangi teklifi seçtiğini açıklar. İhale Portalı ile süreç şeffafl ve kayıtlıdır: Diyarbakır ve çevresindeki tedarikçiler sisteme teklif girer, teklifler yan yana karşılaştırılır, seçim genel kurula belgeyle sunulur. "En ucuzu mı seçtin, yoksa tanıdık mı?" sorusu gündemden düşer. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve sakinler arası ticaret için bir platform sunar. Bu iki modül, piyasadaki rakip yazılımlarda bulunmayan özelliklerdir.
Görev sizden sonraki yöneticiye geçtiğinde devir-teslim raporu sistemden tek tıkla alınır; H2-2'de anlattığımız devir kaosu bir öğleden sonraya sığar.
Cinar'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Cinar, Güneydoğu Anadolu'nun sıcak-kurak iklim kuşağında yer alır. Bu iklim, site yönetim bütçesini ve bakım takvimini doğrudan etkileyen birkaç spesifik sorun üretir.
Yaz Soğutma Yükü ve Enerji Yönetimi
Haziran başından Eylül sonuna kadar süren yoğun yaz sıcakları, ortak alanlardaki klima, fan ve havalandırma sistemleri üzerinde büyük baskı oluşturur. Bu sistemlerin Mayıs ayında bakıma alınması — filtre temizliği, soğutucu gaz kontrolü, motor muayenesi — arıza olasılığını önemli ölçüde azaltır. Enerji tüketiminin mevsimsel olarak yükselmesi beklenen bir gerçektir; bu artışı bütçeye yansıtmadan aidatı belirlemek, yılın ortasında olağanüstü aidat gündemi açmak zorunda kalmanıza yol açar.
Su Yönetimi ve Depolama
Kurak dönemlerde su basıncının düşmesi ya da kesintiler yaşanması, çatı deposu kapasitesinin ve pompa sisteminin kritik önem kazanmasına neden olur. Su deposunun yılda en az bir kez, tercihen yaz öncesinde, hijyen denetiminden geçirilmesi hem sağlık hem mevzuat açısından zorunludur. Su tesisatı sızıntıları sıcak aylarda daha hızlı hasar yaratır; periyodik kontrol takvimi bu riski minimize eder. Sayaç okuma ve su tüketim paylaşımı modülü, daireler arası tartışmaları belgeli verilere dayandırmanın en kısa yoludur.
Mevsimsel Bakım Takvimi
Diyarbakır bölgesinde kış aylarında çatı izolasyonu ve ısıtma sistemlerine dikkat edilmesi gerekir; Cinar için Ekim-Kasım aylarında çatı, baca ve su tesisatı kontrolü programlanmalıdır. Yazlık ve kışlık olmak üzere iki dönemde farklı bakım yükleri oluşacağı için yıllık işletme projesini iki sezon üzerine kurmak hem gerçekçi hem savunulabilir bir yaklaşımdır.
Cinar ve Çevresinde Site Yönetimi: Baglar, Bismil, Cermik ve Ötesi
Site yönetimindeki sorunlar ilçe sınırı tanımaz; Cinar'daki yöneticinin yaşadığı aidat takip güçlüğü, Bismil ya da Ergani'deki yöneticinin de gündelik derdidir. Bununla birlikte her ilçenin yapısı yönetim ihtiyaçlarını farklı bir yere çeker.
İl merkezine yakın Baglar ve Kayapinar gibi ilçeler yoğun kentsel dokuya sahiptir; çok katlı siteler, yüksek daire sayısı ve profesyonelleşme baskısı bu ilçelerde daha belirgindir. Bismil tarım ve sanayi ağırlıklı yapısıyla orta ölçekli binalara ev sahipliği yaparken, Ergani sanayi ve maden sektörüyle şekillenen bir konut dokusuna sahiptir. Sur, tarihi kent dokusunu koruma öncelikleriyle özgün bir yönetim gerçekliği sunar.
Daha kırsal yapıdaki Dicle, Egil, Cungus, Hani, Kocakoy ilçelerinde az daireli apartmanlar yaygındır; buradaki gönüllü yöneticiler için karmaşık yazılım yerine basit ve güvenilir bir defter düzeni önceliklidir. Kulp, Lice, Silvan, Hazro, Cermik gibi ilçeler orta büyüklükte bir konut stokuna sahipken her birinin yerel dinamiği yönetimi farklı kılar.
Bulut tabanlı yapısı sayesinde Cinar'daki bir apartmanla Bismil'deki bir site aynı panel üzerinden, herhangi bir kurulum gerekmeden yönetilebilir. Birden fazla ilçede mülkü olan malik ya da birden fazla binayı koordine eden yönetici için bu, gerçek bir kolaylık anlamına gelir. Diyarbakır geneli site yönetimi sayfasında il çapındaki uygulama örneklerine ve ilçe bazlı detaylara ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yasal yükümlülükler çok sayıda görünse de bilinçli yaklaşıldığında yönetilebilir bir çerçeveye oturur. Bilmemek sizi sorumluluktan kurtarmaz; ama bilmek sizi büyük çoğunluk durumunda zaten uyumlu konuma getirir.
KVKK kapsamında kameralar: Sitenin ortak alanlarında güvenlik kamerası varsa aydınlatma metni görünür bir yere asılmalıdır. Kamera kayıtları yalnızca güvenlik amacıyla kullanılabilir; kayıt süresi ve saklama politikası mevzuata uygun olmalıdır. İletişim listeleri: Kat maliklerinin telefon ve e-posta bilgileri yönetim amacıyla toplanır; üçüncü taraflarla paylaşılamaz, reklam ya da ticari amaçla kullanılamaz.
Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi zorunludur. İş güvenliği mevzuatı da uygulanır; güncel yükümlülükler için bir mali müşavire danışmanızı öneririz. Yöneticinin vekil sorumluluğu: KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Bu, aldığı kararlar için hesap verebilir olduğu anlamına gelir. KVKK, belge arşivi ve yasal uyum yükümlülüklerinizi takip etmek için apartman yönetim programının uyum modülünden yararlanabilirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Aşağıdaki hatalar Türkiye genelinde yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü tuzaklardır. Her biri önlenebilir ve önlemek de zor değildir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk yaratır hem kat malikleri arasında güveni zedeler. Site adına ayrı hesap açmak ilk gün yapılması gereken iştir.
- Elden para toplamak: Makbuz verilse bile ispat güçtür. Her tahsilat banka üzerinden yapılmalı, kayıt altında olmalıdır.
- Karar defterini işlememek: Toplantıda alınan kararların imzasız ya da eksik kalması, ileride kararların geçerliliğini tartışmalı hale getirir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeyen toplantılarda alınan kararlar iptale açık hale gelir; çağrıda mutlaka gündem listesi olmalıdır.
- İşletme projesi yapmamak: Bütçesiz yönetim, yılın ortasında sürpriz harcamalarla karşılaşmak ve olağanüstü aidat toplamak zorunda kalmak demektir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Düzenli ödeyenlere haksızlık olur; KMK m.20 bu hakkı açıkça tanımıştır.
- Devir-teslim tutanağı almamak: Cinar'daki binalarda yaz dönemi öncesinde soğutma sistemi ve su deposu bakımlarının eski yönetimde yapılıp yapılmadığını tutanaksız öğrenemezsiniz. Su pompası ya da klima bakımını Temmuz ortasında arıza ile keşfetmek, hem sakinler hem bütçe için ağır sonuçlar doğurur.
Cinar'da yönetimi devraldınız. İlk 30 günün planı elinizde; mevzuat haritası net. Sıra işlerin rutin akmaya başlamasına. Aidat takibi, arıza yönetimi, genel kurul ve raporlama gibi tekrar eden görevleri otomatiğe bağlamak için site yönetim yazılımını 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Sitenizin aylık gider kalemlerini girerek daire başı tahmini aidatı hesaplamak için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.