Sur ilçesinde bir apartman veya sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk yapmanız gereken dört iş bellidir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Diyarbakır genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺500–₺1.800 arasında seyrediyor; Sur'deki bina tipine ve hizmet düzeyine bağlı olarak bu aralıkta konumlanırsınız. Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ve kurak iklimi, yaz aylarında soğutma maliyetini ve su yönetimini yönetim bütçesinin ön sıralarına taşıyor. Bu rehberde Sur ve Diyarbakır koşullarına uyarlanmış ilk 30 gün planını, mevzuat çerçevesini, aidat belirleme yöntemini ve genel kurul sürecini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Sur'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik devir aldığınız anda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) size yüklediği dört temel yükümlülük devreye girer: karar ve işletme defterlerini tutmak (KMK m.35), aidat ve gider alacaklarını toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve genel kurula hesap vermek. Bu görevler kağıt üstünde sıralı görünse de pratikte hepsi aynı anda üstünüze düşer.
Sur, Diyarbakır'ın il merkezine yakın, tarihi dokuyla çağdaş yapılaşmanın iç içe geçtiği bir ilçesidir. İlçede hem köklü apartman stoğu hem de son yıllarda yükselen yeni konut projeleri bulunmaktadır. Diyarbakır genelinde binlerce apartman yöneticisi her yıl bu süreci ilk kez yaşıyor; yani karşılaştığınız sorular yalnızca size özgü değil. Deneyim kazandıkça iş akışı oturur; ancak ilk haftaların plansız geçmesi ileride telafi edilmesi güç sorunlara zemin hazırlar. Bu yüzden baştan doğru adımları atmak, sonraki aylarda hem size hem de kat maliklerine zaman ve tartışma kazandırır.
İlk 30 Gün: Sur'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek önceliği belgeleri eksiksiz teslim almaktır. Eski yöneticiden şunları yazılı tutanakla alın: karar defteri (işlenmiş ve imzalı), işletme defteri, site banka hesabı bilgileri ve ekstreleri, kasa mevcudu, yürürlükteki tüm hizmet sözleşmeleri (asansör bakımı, temizlik, güvenlik, doğalgaz vb.), açık borç ve alacak listesi, kat maliklerinin iletişim bilgileri. Devir-teslim tutanağını iki nüsha imzalayın; bir nüsha sizde, bir nüsha eski yöneticide kalsın. İmzalanmamış devir ileride anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabı site adına açılmamışsa bu haftayı bunun için kullanın. Site adına hesap açmak için çoğunlukla karar defterinden alınmış imzalı yönetici seçim kararı ve yönetim planı yeterlidir; ancak bankaların talep ettiği belgeler küçük farklılıklar gösterebilir, önceden arayarak teyit edin. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın: kaç daire ne kadar borçlu, en eski borç kaç aylık? Diyarbakır'ın sıcak ikliminde klima ve su arıtma gibi ortak alan giderleri yaz aylarında belirgin biçimde artabileceğinden, bekleyen faturalar arasında bu kalemler öne çıkıyor olabilir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun. Dikkat: bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında amaç dışı kullanılması yasaktır, listeyi yalnızca yönetim iletişimiyle sınırlı tutun. Duyuru kanalını belirleyin: apartman girişindeki ilan panosu artık yasal bildirimler için zorunludur; WhatsApp grubu ek kolaylık sağlar ama resmi tebligatın yerini tutmaz. Arıza ve talep bildirimleri için basit bir kayıt yöntemi kurun — bir defter ya da dijital bir liste, her şey belgelensin. Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, bir sonraki yılın gider tahminlerini içeren işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Taslağı bu hafta yapın: sabit giderler (asansör bakımı, sigorta, temizlik), değişken giderler (su, elektrik, yakıt veya soğutma), bakım-onarım fonu. Sur'deki yaz sıcaklıkları ortak alan soğutma ve su tüketimini kabarttığından, Haziran–Ağustos dönemine ayrıca bütçe koyun. Taslak genel kurulda onaylanmadan nihai olmaz; ama elinizde somut bir belge olmadan genel kurulda denetlenebilir bir tartışma zor yürür.
Sur'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Diyarbakır genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺500–₺1.800 arasındadır; bu rakam tüm ilçeler ve bina tipleri için genel bir bandı gösterir, tek bir binadaki gerçek tutumu değil. Sur'deki bir eski apartmanda aidat alt bantta seyredebilirken, asansörlü, güvenlik görevlili veya ortak havuzu olan yeni bir sitede üst bandın üzerine çıkılabilir. İl geneli ortalaması referans noktasıdır; sitenizin kesin aidatı kendi gider kalemlerinize göre şekillenir.
Aidatın nasıl belirlendiği KMK m.20'de düzenlenmiştir: her kat maliki, ortak alan giderlerine arsa payı oranında ya da yönetim planında belirlenen eşit pay esasıyla katkı sağlar. Yönetim planında hangi yöntemin esas alındığını ilk haftada kontrol edin. Belirleme süreci şu üç adımdan oluşur: önce yıllık gider tahmini yapılır, bu tutar daire sayısına veya arsa payına bölünür, genel kurulda oy çokluğuyla onaylanır.
Sur ve çevresindeki konutlarda yaz aylarında ortak alan soğutma ve su tüketimi aidatı yükseltici en belirgin kalemler arasına giriyor. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı tahmini görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; hesaplamak, genel kurulda daha güçlü bir zemine oturmanızı sağlar.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak hem pratik sorunlara hem de hesap anlaşmazlıklarına kapı aralar; banka havalesi veya otomatik ödeme talimatı her zaman tercih edilmesi gereken yöntemdir. Her ödeme belgelenmiş olur, ileride "ödedim, almadınız" tartışmaları yaşanmaz.
Ödemeyen kat malikine KMK m.20 çerçevesinde önce yazılı hatırlatma gönderin; bunu kayıt altına alın. Hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa yasal yol açıktır: kanun, aylık gecikme tazminatı uygulanmasına izin verir; üst sınırı mahkeme içtihatlarıyla belirlenir, mali müşavirinizden güncel oranı teyit edin. Gecikme tazminatı uygulamak sadece bir yaptırım değil, düzenli ödeyenlere de gösterdiğiniz bir adalettir. Yazılı ihtara rağmen süregelen borç durumunda noter ihtarı ardından icra takibi yoluna gidilebilir.
Online aidat tahsilatı ve otomatik borç hatırlatması için aidat takip programı kullanıldığında hatırlatmalar sistem tarafından düzenli aralıklarla gider; sizi kişisel bir gerilim kaynağından kurtarır ve sürecin belgelenmiş izini bırakır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sur İçin Karar Rehberi
Sur'de ve Diyarbakır'ın pek çok ilçesinde profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Bu gerçek, küçük-orta ölçekli binalarda gönüllü yöneticinin hayatın bir parçası olduğu anlamına gelir; seçim yapmaktan çok koşullarla uyum içinde hareket edersiniz.
| Ölçek | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| 10 daire altı küçük apartman | Çoğunlukla yeterli; basit defter + banka + arıza kaydı | Maliyet avantajı sağlamaz |
| 10–50 daire, orta ölçek | Yazılım desteğiyle yönetilebilir | Cazip olabilir; teklif alarak kıyaslayın |
| 50+ daire veya çok bloklu site | Zaman baskısı yüksek; araç olmadan zorlanır | Değerlendirmeye değer; hizmet kapsamını netleştirin |
Sur'de profesyonel şirket bulduğunuzda dahi hizmet kapsamını ve fiyatı net sözleşmeye dökmek şarttır: hangi hizmetler dahil, hangileri ek ücretli? Genel kurul organizasyonu, hukuki takip, muhasebe — bunların her biri sözleşmede tek tek görünmeli.
Üçüncü bir yol da var: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu kombinasyon, Sur gibi orta ölçekli ilçelerde hem maliyeti dengeler hem de yönetimi profesyonelleştirir. Yazılımın bunu nasıl karşıladığını ilerleyen bölümde göreceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak, yasal zorunluluktan önce pratik bir zorunluluktur: kira gelirleri, aidat ödemeleri ve gider faturaları aynı kanaldan akmalı, kişisel hesabınızla karışmamalıdır. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki sorumluluk doğurur hem de denetçilerin ve kat maliklerinin güvenini sarsar.
Banka hesabı için genellikle şu belgeler istenir: kat malikleri kurulunun yönetici seçim kararının noter onaylı ya da imzalı örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi, yönetim planı. Bankadan bankaya küçük farklar olabileceğinden, randevu öncesi gerekli belgeleri telefonla teyit edin.
Site adına çalışan (kapıcı, bahçıvan, güvenlik görevlisi) istihdam ediliyorsa SGK bildirim yükümlülüğü doğar. Ayrıca bazı vergi daireleri, banka hesabı açmak için vergi numarası talep edebilir. Bu durumlarda Diyarbakır Vergi Dairesi'ne başvurmanız gerekir; gerekli belgeler şunlardır: karar defterinden alınan yönetici seçim kararı fotokopisi, yöneticinin kimliği. SGK ve vergi konularında son sözü mali müşavirinize sorun; mevzuat değişkenlik gösterebilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı çağrısı KMK m.30 gereğince toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündem belirtilerek imzalı davetiye veya taahhütlü mektupla yapılır. Gündemsiz çağrıyla toplanan kurulun kararları sonradan itirazla geçersiz sayılabilir.
İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) için kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu aranır. Bu nisap sağlanamazsa en az 7 gün sonra ikinci toplantı yapılır; ikinci toplantıda katılanların çoğunluğu yeterlidir. Kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanır; imzalanmamış kararların geçerliliği tartışmalıdır.
- Sık yapılan hata 1: Çağrı mektubunda gündem maddesi belirtilmemek — bu durumda alınan kararlar itirazla iptal edilebilir.
- Sık yapılan hata 2: Nisap kontrolü yapmadan toplantıyı açmak — sayım yoksa karar geçersizleşir.
- Sık yapılan hata 3: Kararları defterden farklı bir kağıda yazmak — karar defteri asıl belgedir, ayrı kağıt hukuki güç taşımaz.
Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibi yapmak ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı kullanıldığında 15 günlük çağrı süresi otomatik olarak hesaplanır; süreci gözden kaçırma riskini ortadan kaldırır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız dertlerin — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — hepsi Sur'de her yeni yöneticinin kendi başına yaşadığı şeylerdir. SiteYönetim bu dertlerin her birine karşılık gelecek şekilde kurgulanmıştır. Ürünün nasıl çalıştığını somut senaryolarla görelim.
AI Operatör: Yapan Değil, Hazırlayan
AI Operatör'ün temel mantığı şudur: siz komutu verirsiniz, AI işi hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onayınız olmadan hiçbir şey gerçekleşmez. Bu onay zorunluluğu hem bir güvenlik katmanıdır hem de yöneticinin kontrolü elinizde tuttuğunu garanti eder.
Somut senaryo: "Bu ayın aidatlarını topla, ödemeyenlere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma taslakları hazırlar ve hepsini onayınıza getirir. Beğenip onayladığınızda gönderilir; beğenmezseniz düzenleyip onaylarsınız ya da reddedersiniz.
Sur'de yaz aylarında sıkça yaşanan ortak alan arıza senaryosunu düşünün: klima sistemi ya da hidrofor arızalandı. "Hidrofor arızası bildir, sözleşmeli teknik servise iş emri çıkar" diyorsunuz. AI arıza kaydını açar, teknik servise gidecek iş emri taslağını hazırlar ve onayınıza sunar. Onaylamanızla birlikte iletilir. Sizin yapmadığınız şey: telefon rehberini karıştırmak, e-posta taslağı yazmak, arızayı kaydetmeyi unutmak.
Genel kurul sürecinde de AI Operatör devreye girer. "Olağan genel kurul için çağrı metni hazırla, gündem şu" diyorsunuz. Yasal 15 günlük süreyi hesaplar, KMK uyumlu çağrı metni taslağı yazar, vekâlet formunu ekler, onayınızla çoğaltmaya hazır hâle gelir. Süreci takip etmek için ayrı bir takvim tutmanıza gerek kalmaz.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Yanınızda
Yönetici olarak zaman zaman "bu durumda hukuken ne yapabilirim?" sorusunu soruyorsunuz; avukata danışmayı gerektirmeyen rutin sorularda hızlı cevap almanız işlerinizi hızlandırır. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesine dayanarak yanıt verir.
Senaryo: "Aidatını 9 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" AI Danışman, KMK m.20 kapsamında gecikme tazminatı, yazılı ihtar ve icra takibi sürecini adım adım açıklar; benzer davalarda mahkemelerin nasıl hüküm kurduğunu gösterir. Şerh açıktır: Danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesini önemsiyoruz; hukuki konularda güven, abartıdan değil sınırları net çizmekten gelir.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, yönetiminizi 100 üzerinden puanlayan Sitenin Karnesi özelliğini sunar. Puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzeni ve yasal uyum gibi parametrelerden oluşur. Yeni yöneticinin en değerli kullanım anı şudur: devraldığınız günkü karneyi 6 ay sonrakiyle yan yana koyun ve genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bunu kanıtlayın. Sayılar tartışılmaz; kişisel güven yerine belgelenmiş performans konuşur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, malik, denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi portalından erişir. Yeni yöneticinin günlük hayatına yansıması somuttur: Sur dışında yaşayan bir malik, borcunu kendi portalından görür, havale yapar — sizi aramaz. Denetçi, tüm gelir-gider kayıtlarına kendi arayüzünden ulaşır; genel kurulda "neden bu kadar harcandı?" sorusu sormak yerine raporları önceden inceler. Bu şeffaflık, yönetici-malik geriliminin en yaygın kaynaklarından birini kurur.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; herhangi bir kurulum, sunucu veya teknik altyapı gerektirmez. Tek apartmandan çok bloklu sitelere kadar ölçeklenir. Ücretsiz deneme süresi 14 gündür ve kredi kartı gerekmez. Apartman yönetim programı sayfasından hemen başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı üç büyük iş yükünü taşır: para işleri, operasyon ve yasal belgeleme. SiteYönetim bu üç kümeyi ayrı modüllerde ele alır; birbirinden kopuk araçlar yerine tek çatı altında entegre çalışır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, muhasebe ve e-Fatura, gider paylaşımı, sayaç okuma ve işletme defteri bu kümenin temel parçalarıdır. Sur'deki bir sitede yaz aylarında ortak alan elektrik faturası ve su tüketimi belirgin biçimde artıyorsa, gider paylaşımı modülü bu artışı dairelere oransal olarak otomatik dağıtır; "bu fatura neden bu kadar?" tartışmasını veri ile kapatır. Apartman muhasebe programı ile tüm gelir-gider kaydı tek noktada tutulur; yıl sonunda işletme defteri zaten hazırdır. Aidat takip programı ile geciken ödemelere otomatik hatırlatma gider, tahsilat oranı izlenir.
Operasyon
Arıza ve bakım kaydı, duyuru/SMS/push bildirimleri, otopark ve ziyaretçi takibi, personel ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta belgeleri ve acil durum planı bu kümenin içindedir. Sur'de temmuz-ağustos sıcaklıklarında klima ve soğutma sistemleri üzerindeki yük artar; bakım takvimini Haziran başına almak, yaz ortasında ani arıza kuyruğuyla karşılaşmayı önler. Arıza kaydı modülü bu takvimi hatırlatır ve iş emirlerini belgeler.
Rakipte Olmayan Modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Rakip yazılımlarda bulunmayan iki modül öne çıkar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. İhale Portalı'nda Sur'deki tedarikçilerden kapalı zarf usulü yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. Çatı yalıtımı, asansör revizyonu veya bahçe düzenlemesi için üç teklif alır, karşılaştırır ve genel kurulda belgelenmiş bir ihale süreciyle hesap verirsiniz. Bu, hem yöneticinin yasal riskini azaltır hem de kat maliklerine açık bir süreç gösterir. Mahalle Pazaryeri, site sakinleri ve yerel esnaf arasında ticari bir köprü kurar; site içindeki ihtiyaç ve teklifler kayıtlı bir ortamda buluşur.
Devir-teslim ve raporlama modülü de bu kümenin bir parçasıdır. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, devir-teslim sürecinin tamamı bir öğleden kısa sürer; çünkü her şey zaten kayıtlıdır.
Sur'ün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Sur ve Diyarbakır geneli Güneydoğu Anadolu'nun sıcak-kurak iklim kuşağında yer alır. Bu iklim, yönetim bütçesinin yapısını doğrudan etkiler ve yöneticinin bakış açısını kuzey illerinden farklı kılmak zorundadır.
Yaz Soğutma Yükü ve Ortak Alan Giderleri
Temmuz-Ağustos sıcaklıklarında ortak alan klima sistemleri, lobiler ve asansör makineleri üzerindeki elektrik yükü doruk noktasına ulaşır. Ortak alan elektrik giderini yıllık bütçeye yansıtırken mevsimsel ağırlık verin: kış aylarındaki tüketimle yaz aylarındaki tüketim arasındaki farkı önceki yılın ekstresinden çıkarın, bütçenizi buna göre hazırlayın. Yazın artan giderleri genel kurulda önceden paylaşmak, yüksek fatura geldiğinde yaşanacak tartışmayı önler.
Su Yönetimi
Sıcak ve kurak iklimde bahçe sulama, havuz (varsa) ve ortak alan temizlik suyu tüketimi yüksek seyreder. Su sayacı okuma ve gider paylaşımı modülü, tüketimi dairelere veya ortak kullanıma doğru şekilde dağıtır; "su faturası neden bu kadar?" sorusuna sayaç verisiyle cevap verilir. Bunun dışında suyu verimli kullanan sulama sistemleri veya damla sulama altyapısı, eğer sitenizde yeşil alan varsa, uzun vadede bütçe tasarrufu sağlar; bu tür bir yatırım kararı genel kurulun gündemine alınabilir.
Bakım Takvimi: Sur Koşullarına Göre
Kuzey illerinde kış bakımı kritikken, Sur'de yaz öncesi hazırlık belirleyicidir. Klima ve soğutma sistemleri Mayıs'ta kontrol edilmeli, asansör makineleri aşırı ısı stresine karşı bakıma alınmalı, çatı yalıtımının sağlamlığı güneş ve ısı hasarına karşı her bahar gözden geçirilmelidir. Bu takvimi yönetim planınıza ve SiteYönetim'in arıza-bakım modülüne girin; bakımı ertelemek yaz ortasında acil masrafla sonuçlanır. Apartman yönetim programı üzerinden bakım takviminizi tanımlayabilir, bildirim alabilirsiniz.
Sur ve Çevresinde Site Yönetimi: Bağlar, Bismil, Kayapınar ve Diğer İlçeler
Sur ilçesinin koşulları, Diyarbakır'ın diğer ilçelerindeki site yönetimi gerçeklikleriyle bağlantılı ama farklıdır. İlçeleri iki genel kümede düşünmek pratiktir.
İl merkezine yakın, yoğun kentsel ilçeler: Bağlar ve Kayapınar, Sur ile birlikte Diyarbakır'ın kentsel çekirdeğini oluşturur. Bu ilçelerde çok katlı apartman blokları ve organize siteler ağırlıktadır; aidat tahsilatı, asansör bakımı, güvenlik ve genel kurul yönetimi gündemin merkezindedir. Profesyonel şirket arzı il merkezine yaklaştıkça görece artar. Diyarbakır geneli site yönetimi rehberinde bu ilçelerin ortak sorunlarını daha geniş bir çerçevede bulabilirsiniz.
Daha geniş alana yayılan ilçeler: Bismil'de karma bir konut dokusu vardır; Ergani, Silvan ve Lice gibi ilçelerde orta ve küçük ölçekli apartman stoğu öne çıkar, gönüllü yönetim daha yaygındır. Cermik, Çınar, Çüngüş, Dicle, Eğil, Hani, Hazro, Kocaköy ve Kulp gibi nispeten küçük ilçelerde ise az daireli apartmanlar için basit defter ve banka hesabı düzeni çoğunlukla yeterlidir. Bu ölçekte ayrıca kapsamlı bir yönetim şirketi arayışına girmek yerine yazılım destekli gönüllü yönetim daha gerçekçi ve ekonomik bir tercih olur.
SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Kulp'taki küçük bir apartmanla Sur'deki büyük bir site aynı panelden, herhangi bir kurulum olmadan yönetilebilir. Yönetici Sur'de otursa bile Bismil'deki mülkü aynı ekrandan takip eder; mesafe bir engel olmaktan çıkar.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatı, KMK m.38 uyarınca vekillik ilişkisi doğurur: kat maliki topluluğunu temsil edersiniz ve bu temsile bağlı sorumluluklar doğar. Bu sorumlulukların büyük bölümü, birkaç temel konuyu bildiğinizde yönetilebilir hâle gelir.
KVKK ve kişisel veri: Kat maliklerinin iletişim bilgileri, site içi kamera kayıtları ve personel bilgileri kişisel veridir. Kamera sistemi kuruluysa aydınlatma metni (kameralar olduğunu bildiren uyarı) zorunludur. İletişim listesi yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Bu yükümlülükler karmaşık değil; ama ihmal edilirse idari yaptırımla karşılaşılabilir.
Çalışan istihdamı: Sitenizde kapıcı, bahçıvan veya güvenlik görevlisi varsa SGK bildirimleri, iş sözleşmesi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. İş güvenliği gerekliliklerini mali müşavirinizle gözden geçirin; "küçük sitede önemsiz" yaklaşımı idari ceza riskini ortadan kaldırmaz.
Yöneticinin kişisel sorumluluğu: KMK m.38 kapsamında yönetici, görevini gereği gibi yerine getirmemesinden kaynaklanan zarardan sorumludur. Bu sorumluluğu azaltmanın en sağlam yolu; her kararı karar defterine işlemek, her gideri belgelemek ve genel kurula düzenli hesap vermektir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu sürecin izini belgelenmiş şekilde bırakır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin çok büyük çoğunluğu aşağıdaki hataların en az birini yapar. Listeyi okuyup atlamak, ilerleyen aylarda bedelini ödemekten çok daha kolaydır.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem de güven sorunu doğurur; site parası site hesabına.
- Elden para toplamak. Makbuz düzenlense bile ispat güçlüğü yaratan bir yöntemdir; banka havalesi ve dijital tahsilat her zaman tercih edilmeli.
- Karar defterini işlememek. Alınan kararların yazılıp imzalanmadığı her toplantı iptal edilebilir bir risk taşır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündemsiz toplantıda alınan kararlar itirazla geçersiz sayılabilir.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 zorunlu kılar; yapılmamış işletme projesi hem hukuki hem de pratik bir açıktır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Uygulanmayan tazminat, zamanında ödeyen kat maliklerine karşı sessiz bir adaletsizliktir; kanun bu hakkı size tanıyor.
- Yaz bakımını Temmuz'a bırakmak. Sur'de yaz sıcaklıkları klima ve soğutma sistemlerine ağır yük bindirdiğinden, bakımı Mayıs-Haziran'a almayan yönetici Ağustos ortasında arıza kuyruğunda bekler. Bu kuyruğa girmeden çıkmanın tek yolu, takvimi öne almaktır.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var, Sur'ün iklim koşullarına göre uyarlanmış bakım takviminiz var. Bir sonraki adım: tekrar eden işleri sisteme devretmek. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyin — tek apartmandan büyük siteye, kurulum olmadan çalışır. Sitenizin gider kalemlerini hesaplamak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz; bütçe taslağınız genel kurula hazır hâle gelsin.