Cermik'te bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız önünüzde dört acil iş var: devir-teslim tutanağıyla defterleri eksiksiz teslim almak, sitenin banka düzenini kurmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Diyarbakır genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Cermik'in bina stoku ve donatı seviyesine göre bu aralıkta konumlanacaksınız. Sıcak ve kurak iklim nedeniyle yaz aylarında soğutma maliyeti ve su yönetimi, bütçenizin gözden kaçırmayacağınız iki kalemi olacak. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve işin tekrar eden bölümünü nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi Cermik koşullarına göre bulacaksınız.
Cermik'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu size dört temel yükümlülük yükler: defterleri tutmak ve muhafaza etmek (KMK m.35), aidatları toplamak ve zamanında ödenmeyen borçları takibe almak, ortak alanları yaşanabilir tutmak ve yıllık hesabı genel kurula sunmak. Bu yükümlülükler yasal zorunluluk olup yöneticiliği gönüllü üstlenmiş olmanız onları hafifletmez.
Cermik, Diyarbakır iline bağlı, il merkezine görece yakın, karma bir dokuya sahip ilçedir. Merkezde çok katlı apartman blokları bulunurken ilçenin bazı kesimlerinde daha küçük ölçekli yapılar ağırlıktadır. Bu yapı çeşitliliği, yönetim yükünü doğrudan etkiler: büyük bloklar daha karmaşık muhasebe ve daha fazla kat maliki iletişimi gerektirirken küçük apartmanlar daha sade bir defter düzeniyle idare edilebilir.
Diyarbakır ilinde apartman ve site yönetimi ihtiyacı geniş bir coğrafyaya yayılmış durumdadır. Cermik'teki yöneticiler de il genelinde binlerce meslektaşıyla aynı yasal çerçevede, aynı mevzuat sorularını sorarken göreve başlıyor. Yalnız değilsiniz; ama doğru başlamak kritik.
İlk 30 Gün: Cermik'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk yedi günün tek önceliği devir-teslim belgelerini eksiksiz almaktır. Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla teslim alın: karar defteri ve işletme defteri (tüm dönem), banka hesap ekstreleri ve kasa mevcudu, apartmana ait tüm sözleşmeler (asansör bakımı, temizlik, güvenlik, sigorta), bekleyen fatura ve borç-alacak listesi, anahtarlar ve teknik dokümanlar. Devir tutanağı imzalanmadan göreve fiilen başlamayın; tutanak imzalanmamışsa o an itibarıyla var olan borçlar size devredilmiş sayılabilir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını sitenin tüzel kimliğine uygun şekilde düzenleyin; hesabın yöneticinin kişisel adına değil, site adına açık olması ya da açılması gerekir. Aidat borçlusu listesini çıkarın ve her borcun kaç aylık olduğunu not edin. Cermik'in sıcak ikliminde yaz aylarında klima ve soğutma sistemleri ciddi elektrik tüketimi yaratır; bina ortak alanlarındaki soğutma maliyetini ve su faturalarını bu aşamada tespit edin. Bekleyen faturaları öncelik sırasına göre listeleyin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve sakinlerin güncel iletişim bilgilerini derleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: WhatsApp grubu kullanışlıdır ancak resmi tebligatın yazılı ve imzalı olması gerekir. Arıza ve talep kayıt yönteminizi kurun; sözlü bildirimler kayıt altına alınmadan iz bırakmaz. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu kayıt sistemi ilk günden hazır gelir; ayrıca kurulum veya yapılandırma gerekmez.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca yönetici, bir sonraki döneme ait tahmini gelir ve giderleri gösteren işletme projesini hazırlamak ve genel kurulun onayına sunmak zorundadır. Bu taslağı Cermik koşullarına göre hazırlarken yaz soğutması ve su tüketimini önemli kalemler olarak dahil edin. Binanın teknik bakım takvimini de bu hafta oluşturun: çatı, ortak alanların elektrik tesisatı, su deposu temizliği gibi periyodik bakımlar planlanmazsa acil arıza maliyetine dönüşür.
Cermik'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Cermik'e özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır; ancak Diyarbakır genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir. Bu rakam il geneli ortalamasıdır: güvenlik görevlisi, asansör ve kapalı otopark gibi donatıları olan yeni bir sitede üst banta yaklaşmak olağandır; asansörsüz, küçük ölçekli eski bir apartmanda ise alt banda yakın kalmak mümkündür.
Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de düzenlenmiştir. Temel kural şudur: ortak giderler ya arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen başka bir dağılım esasına göre kat maliklerine yansıtılır. Uygulamada yaygın olan eşit paylaşım modelidir; ancak bu tercih genel kurul kararıyla belirlenir.
Aidat miktarını belirlerken önce yıllık tahmini gider kalemlerini listeleyin: elektrik, su, asansör bakımı, temizlik, sigorta, acil onarım fonu ve varsa personel maliyeti. Cermik'te ve Diyarbakır genelinde sıcak yaz aylarında ortak alan soğutması ve su tüketimi bu kalemleri yukarı çeker. Tüm kalemlerin toplamını daire sayısına bölüp aylık aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; gider kalemlerini girdikten sonra daire başı tahmini rakamı anında görürsünüz.
| Bina Tipi | Tahmini Aylık Aidat Aralığı | Belirleyici Kalemler |
|---|---|---|
| Asansörsüz, küçük apartman | ₺500 – ₺900 | Elektrik, su, temizlik |
| Asansörlü, orta ölçekli apartman | ₺900 – ₺1.400 | Asansör bakımı, elektrik, su, temizlik |
| Güvenlikli, donanımlı site | ₺1.400 – ₺1.800 | Güvenlik personeli, bahçe, soğutma, havuz (varsa) |
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka havalesidir. Elden nakit toplamak hem kayıt tutmayı zorlaştırır hem de ileride anlaşmazlık çıkması durumunda sizi ispat yükümlülüğüyle baş başa bırakır. Ödeme için sabit bir IBAN belirleyin ve tüm kat maliklerine yazılı olarak bildirin.
Ödeme yapılmaması durumunda süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma gönderin ve alındı belgesini saklayın. Ödeme yapılmazsa Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulayabilirsiniz. Borcun ısrarcı biçimde ödenmemesi halinde noterden ihtarname çekilerek icra takibine geçilebilir. Süreci erken başlatmak hem alacağı korumanızı hem de diğer kat maliklerine karşı adalet ilkenizi güçlendirir.
Otomatik borç hatırlatması ve online tahsilat için aidat takip programı kullanıldığında hatırlatmalar manuel takip gerektirmeden sistematik biçimde iletilir; ödeme durumu anlık izlenebilir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Cermik İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetimi şirketi seçeneği, özellikle 50 daireyi aşan ve birden fazla bloktan oluşan sitelerde anlamlı hale gelir. Bu şirketler muhasebe, hukuki takip ve teknik bakım koordinasyonunu tek elden üstlenir; ancak Cermik gibi küçük-orta ölçekli bir ilçede bu hizmetleri sunan yerleşik firma sayısı sınırlıdır. Firmaya ulaşmak, güven inşa etmek ve standart performans beklemek büyükşehirlere kıyasla daha zor olabilir.
Bunun yanı sıra aylık profesyonel yönetim ücreti, özellikle küçük apartmanlarda aidat bütçesinin önemli bir dilimini oluşturabilir. Bu nedenle Cermik'teki en yaygın gerçek çözüm, gönüllü bir kat malikinin yöneticilik üstlenmesi ve ağır bürokratik işi sistematik araçlara devretmesidir.
- Profesyonel şirket tercih edin eğer: siteniz 50 dairenin üzerindeyse, birden fazla blok varsa ya da yönetim için yeterli zamanınız yoksa.
- Kendiniz yönetin eğer: küçük-orta ölçekli bir apartmansa, kat malikleri güvenli bir ortam oluşturuyorsa ve işin bürokratik yükünü sistematik bir araçla hafifletebiliyorsanız.
- Üçüncü yol: Kendiniz yönetin, yönetimin tekrar eden ve karmaşık bölümlerini ise yazılıma devredin. Bu seçeneği H2-8'de ayrıntılı ele alıyoruz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site ya da apartman yönetiminin kendi adına banka hesabı açabilmesi için bir vergi numarası gerekmektedir. Bu numara, yönetimin bağlı bulunduğu Diyarbakır Vergi Dairesi Başkanlığı'ndan alınır. Başvuruda genel olarak şunlar istenir: kat malikleri kurulu kararının fotokopisi (yönetici seçimini gösteren), yöneticinin kimlik belgesi ve ilgili formlar. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Cermik'te uygulanacak güncel listeyi Diyarbakır Vergi Dairesi'ne telefonla teyit etmeniz önerilir.
Vergi numarasını aldıktan sonra site adına bir banka hesabı açın. Hesap yalnızca site gelir ve giderlerine özgülenmelidir; kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki sorumluluk doğurur hem de kat malikleri nezdinde güven kaybına yol açar.
Kapıcı, güvenlik görevlisi gibi bir çalışanınız varsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konularda bir mali müşavirden destek almak, cezai yükümlülükten korunmanın en güvenli yoludur.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu m.29-32 çerçevesinde genel kurul yılda en az bir kez yapılmalıdır. Toplantı çağrısı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce, gündem belirtilerek tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla ulaştırılmalıdır. Gündemsiz ya da usulsüz yapılan çağrı, alınan kararların iptali riskini beraberinde getirir.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çifte çoğunluk aranır (nisap: toplantı yeter sayısı). Bu oran sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Tüm kararlar toplantı sonunda karar defterine geçirilmeli ve katılan kat maliklerince imzalanmalıdır; imzasız karar defteri hukuken zayıf bir belge olarak kalır.
Sık yapılan 3 hata: (1) Çağrıda gündem maddesi belirtmemek — bu durum o gündeme ilişkin kararın iptali riskini doğurur. (2) Toplantı tutanağını geç imzalatmak — imzalar toplantı günü alınmalıdır. (3) Vekâletname kontrolü yapmamak — usulsüz vekâletle katılan maliklerin oyu sayılmayabilir.
Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu adımları sistemli biçimde yürütmenizi sağlar ve yasal süreleri hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Buraya kadar anlattıklarımız — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlikler — yeni bir yöneticinin ilk yılında birikiyor ve bunaltıcı bir yük oluşturuyor. SiteYönetim bu yükün tekrar eden ve karmaşık bölümlerini üstlenmek üzere tasarlandı.
AI Operatör: Komut Verin, Onaylayın, Gönderilsin
Pratik bir senaryo: "Bu ayın aidatlarını kontrol et, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her birine uygun hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir bildirim gönderilmez; bu adım hem güvenlik hem de hukuki sorumluluk açısından bilinçli bir tasarım tercihidir.
Cermik'e özgü bir senaryo daha: yaz aylarında ortak alan soğutma sisteminde arıza bildirildi. "Su soğutma ünitesi arızasını kayıt altına al, sözleşmeli teknik servise iş emri hazırla" komutuyla AI arıza kaydını açar, servis firmasına iletilmek üzere iş emri taslağını hazırlar ve onayınızı bekler. Onayladığınızda gönderilir; onaylamadığınızda hiçbir şey iletilmez. Yönetici kontrolü her adımda korunur.
Bir diğer senaryo: genel kurul tarihi yaklaşıyor. "Genel kurul çağrısını hazırla, vekâlet formunu ekle" komutuyla AI çağrı metnini oluşturur, yasal on beş günlük süreye uygun gönderim tarihini hesaplar ve onayınıza sunar. Bu, H2-7'de anlattığımız usul hatalarını minimize eder.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Bir Sorunuza Odaklı
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yöneltiyorsunuz. İctihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 çerçevesinde size somut bir yol haritası çıkarıyor: ihtar aşaması, gecikme tazminatı hesabı, icra takibinin nasıl başlatıldığı. Yanıtın sonunda her seferinde şu uyarı yer alır: "Bu bilgi yol gösterici niteliktedir; dava aşamasında bir avukatın görüşü alınmalıdır." Bu dürüstlük cümlesi hem kullanıcıyı korur hem de AI Danışman'ın güvenilirliğini pekiştirir.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu ve yasal belge eksiksizliği gibi ölçütler, 100 üzerinden hesaplanan bir yönetim performans puanına dönüşür. Yeni yönetici için bu aracın somut değeri şudur: sitenin devraldığınız günkü karnesini ve altı ay sonraki karnesini yan yana genel kurulda gösterirsiniz. "İyi yönetim yaptım" demek yerine kanıtlarsınız; bu fark, özellikle kat maliklerinin birbirini tanıdığı küçük-orta ölçekli Cermik apartmanlarında büyük itibar sağlar.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portallar tanımlanmıştır. Cermik'te, özellikle kışı veya yaz aylarını farklı bir kentte geçiren mülk sahipleri için bu tasarım doğrudan fayda üretir: başka şehirdeyken malik kendi aidat borcunu, belgelerini ve duyurularını kendi portalından görür; sizi aramaz, siz de takip maliyeti yaşamazsınız. Denetçi portalı, hesapların şeffaf biçimde izlenebilmesini sağlar ve kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkları azaltır.
Başlamak İçin Tek Engel Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; sunucu kurulumu, teknik yapılandırma ya da BT desteği gerektirmez. Tek bir apartmandan başlayıp birden fazla bloğa veya siteye genişleyebilirsiniz. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz; ücretlendirme yalnızca deneme süresi tamamlandıktan sonra başlar.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni bir yöneticinin ilk yılı farklı dönemlerde farklı ihtiyaçlar üretir. Bu bölüm o kronolojiye göre kurgulanmıştır.
Para İşleri: İlk Aydan İtibaren
Aidat tahsilatını online bankaya yönlendirdiğinizde manuel takip yükü büyük ölçüde azalır; ancak borç hatırlatması ve ödeme raporlaması hâlâ zaman alır. Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü bu iki adımı otomatikleştirir. Apartman muhasebe programı ile gider kayıtları, e-Fatura yönetimi ve işletme defteri tek platformda tutulur. Daire başı gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, özellikle su aboneliği ortak olan binalarda fatura tartışmalarını ortadan kaldırır. Aidat takip programı üzerinden geciken ödemeler sistematik biçimde izlenir.
Operasyon: Arızadan Duyuruya
Cermik'te yaz aylarında su deposu bakımı, ortak alan soğutma sistemleri ve çatı geçirimsizliği en sık bildirilen arıza konularındandır. Arıza ve bakım modülü ile her talep kayıt altına alınır, tedarikçiye iş emri oluşturulur, çözüm süreci takip edilir. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülleri sayesinde kat malikleri ve sakinler anlık bilgilendirilir; yönetici tek tek mesaj atmak zorunda kalmaz. Otopark yönetimi, ziyaretçi kaydı, personel ve bordro takibi, sosyal tesis rezervasyonu ile sigorta ve belge arşivi modülleri binanızın büyüklüğüne göre devreye alınır.
Rakipte Olmayan İki Modül: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Cermik'teki bir çatı yalıtımı ya da asansör bakım ihalesini düşünün. Geleneksel yöntemde tedarikçilerle tek tek iletişim kurulur, teklifler sözlü alınır ve genel kurulda karşılaştırma yapmak güçleşir. İhale Portalı ile süreç şeffaflaşır: Diyarbakır ve Cermik çevresindeki tedarikçiler sisteme davet edilir, kapalı zarf yerine kayıtlı ve karşılaştırılabilir teklifler toplanır, sonuç belgelenerek genel kurula sunulur. Bu şeffaflık hem harcama güvenini artırır hem de olası itirazları baştan engeller. Site içi Mahalle Pazaryeri ise sakinlerin birbirleriyle iletişim kurmasına ve esnafın siteye ulaşmasına olanak tanır; bu iki özellik rakip site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.
Dönem sonunda devir-teslim modülü devreye girer: tüm belgeler, kararlar, borç-alacak durumu ve teknik geçmiş tek raporda toplanır. Bir sonraki yönetici göreve başladığında devir bir öğleden sonra tamamlanır; bu rehberin başında anlattığımız devir kaosuyla taban tabana zıt bir deneyim.
Cermik'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Cermik, Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ve kurak iklim kuşağında yer alır. Bu coğrafyada yönetim kararları büyük şehirlerin bütçe kalıplarından farklı şekillenir; iki ana etken öne çıkar: yaz soğutma yükü ve su yönetimi.
Yaz Soğutma Yükü ve Enerji Bütçesi
Haziran-Eylül döneminde ortak alan soğutma sistemleri (klima, havalandırma, asansör soğutma), bina elektrik tüketiminin ana kalemi haline gelir. Bu yükü önceden bütçeye yansıtmazsanız yaz ayı faturalarında beklenmedik açıkla karşılaşırsınız. Yıllık işletme projesinde soğutma sezonunu ayrı bir kalem olarak ayırmanız, aidat hesaplamalarınızı daha sağlıklı zeminde tutar. Gider paylaşımı ve sayaç takibi modülü, daire bazında tüketim farklılıklarını kayıt altına almanın en düzenli yoludur.
Su Yönetimi ve Depo Bakımı
Diyarbakır'da ve Cermik çevresinde yaz aylarında su baskısı dalgalanmaları yaşanabilir; bu durum çok katlı binalarda hidrofor ve su deposu işletimini kritik hale getirir. Su deposunun yılda en az bir kez temizlenmesi hem sağlık hem de yasal gereklilik olarak kabul edilir. Bu bakımı bakım takvime yılın başında ekleyin ve gerçekleştiğinde belgelendirin. Bakımın yapılmaması durumunda olası bir sağlık sorunu yöneticiyi ciddi sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir.
Bütçe Planlamasında Yaz-Kış Dengesi
Cermik'te kışlar ılıman geçmekle birlikte merkezi ısıtma sistemi bulunmayan binalarda ısıtma giderleri bireysel olarak karşılanır ve ortak bütçeyi doğrudan etkilemez. Buna karşın yaz dönemindeki soğutma ve su maliyetleri, yönetim bütçesinin mevsimsel değişkenini oluşturur. Bütçenizi aylık sabit aidat + yaz dönemi ek fon ayrımıyla planlamak, dönem sonunda nakit açığı yaşamanızı engeller.
Cermik ve Çevresinde Site Yönetimi: Diyarbakır İlçeleri
Cermik, Diyarbakır il genelinde uygulanan aynı yasal çerçevede yönetilir; ancak komşu ilçelerin yapısal özellikleri yönetim ihtiyaçlarını farklılaştırır. Diyarbakır geneli site yönetimi rehberinde il bütününü ele alıyoruz; bu bölümde Cermik ve çevresindeki tablo özetlenir.
Bağlar ve Kayapınar, il merkezinin yoğun kentsel ilçeleridir; çok bloklu büyük siteler ve toplu yapı yönetimi bu ilçelerde ağırlık kazanır. Büyük ölçekli yapılarda profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgindir. Sur, tarihi doku nedeniyle farklı bir bina tipolojisine sahipken Bismil ve Ergani gibi ilçelerde kentsel ile kırsal doku iç içe geçmiştir.
Cungus, Dicle, Egil, Hani, Hazro, Kocakoy, Kulp, Lice ve Silvan gibi daha küçük ve kırsal ağırlıklı ilçelerde apartman sayısı sınırlıdır; bu ilçelerdeki yöneticiler büyük çoğunlukla gönüllü kat maliklerinden oluşur ve basit defter düzenine ihtiyaç duyarlar. Cinar ve Egil'de de benzer bir yapı geçerlidir. Cermik ise bu iki küme arasında konumlanmaktadır: hem orta ölçekli apartman bloklarına hem de daha sade yapılara ev sahipliği yapabilmektedir.
Bulut tabanlı bir yönetim platformu, Cermik merkezindeki bir apartmanla Kulp ya da Lice'deki küçük bir bloğu aynı panel üzerinden yönetme imkânı sunar; her bina için ayrı kurulum ya da yazılım yüklemesi gerekmez.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 uyarınca vekil sıfatından kaynaklanır: sitenin ortak çıkarlarını korumakla yükümlüsünüz ve bu yükümlülüğün ihlali kişisel sorumluluğunuzu doğurabilir. Aşağıdaki üç alan, yeni yöneticilerin en sık gözden kaçırdığı konulardır.
KVKK ve kamera kaydı: Bina girişi, otopark veya asansör gibi alanlara güvenlik kamerası kuruluyorsa kat maliklerine ve sakinlere aydınlatma metni sunulması zorunludur. Kamera görüntüleri belirli bir süreyle sınırlı tutulmalı ve bu amacın dışında kullanılmamalıdır. Kat maliklerinin iletişim bilgilerinden oluşan liste de kişisel veri kapsamındadır; yönetim dışı amaçlarla paylaşılamaz.
Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan gibi personel istihdam ediyorsanız SGK bildirimi, ücret bordrosu ve iş güvenliği önlemleri zorunlu hale gelir. Bu yükümlülükleri ihmal etmek hem idari para cezasına hem de iş mahkemesi süreçlerine yol açabilir. Güncel tutarlar ve bildirim prosedürleri için bir mali müşavirden destek almak bu karmaşıklığı kısa yoldan çözer.
Belge saklama ve uyum arşivi: Karar defteri, banka ekstreleri, sözleşmeler ve yazışmalar belirli süreler boyunca muhafaza edilmelidir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutar; denetim ya da devir anında tüm belgeler erişilebilir durumda bulunur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Kişisel banka hesabınızda site gelir ve giderlerini yönetmek hem hukuki sorumluluk doğurur hem de kat maliklerine hesap vermek istediğinizde ciddi güçlük çıkarır.
- Elden nakit toplamak: Elden toplanan aidatlar için sonradan belge üretmek neredeyse imkânsızdır; anlaşmazlık çıkması durumunda ispat yükü yöneticiye düşer.
- Karar defterini işlememek: Her toplantı ve önemli karar anında defterin işlenmemesi, ileride alınan kararların geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeden yapılan çağrıyla toplantıda alınan kararlar, itiraz halinde iptal edilebilir.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 gereği hazırlanması zorunlu olan işletme projesi yapılmadığında yönetici yasal sorumluluğunu yerine getirmemiş sayılır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Aidat borçlarına gecikme tazminatı uygulamak hem yasal hem de adaletli bir yöntemdir; uygulamaktan kaçınmak zamanında ödeyen kat maliklerini cezalandırmak anlamına gelir.
- Devir-teslim tutanağı almamak: Cermik'te yaz döneminde su deposu bakım borcu ya da ödenmemiş enerji faturaları gibi geçmiş dönem yükümlülükleri, tutanaksız devralındığında yeni yöneticiye yıkılabilir. Tutanağı imzalatmadan göreve başlamayın.
Cermik'teki yönetim yolculuğunuz bugün başlıyor. İlk 30 günün planını elinizde tutuyorsunuz; aidat belirleme, tahsilat, genel kurul ve resmi kayıt adımlarını biliyorsunuz. Geriye kalan, tekrar eden ve zaman alan işleri sistematik bir platforma devretmek. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz; tek bir apartmandan başlayıp büyüyebilirsiniz. Ücretlendirme yalnızca deneme tamamlandıktan sonra başlar. Site yönetim yazılımını ücretsiz deneyin. Bütçenizi daha şeffaf görmek istiyorsanız aidat hesaplama aracını şimdi kullanabilirsiniz.