Kocakoy'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde tamamlamanız gereken dört temel iş vardır: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka düzenini kurmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Diyarbakır genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir; sıcak ve kurak iklim nedeniyle yaz soğutma giderleri ile su yönetimi bu aralığın içindeki konumu belirleyen başlıca kalemlerdir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Kocakoy'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren üstlendiğiniz görev hem teknik hem hukuki hem mali bir sorumluluk zinciri getirir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça sıralar: işletme defteri ve karar defteri tutmak, aidatları toplayıp ortak giderleri zamanında ödemek, ortak alanların bakımını sağlamak ve genel kurula hesap vermek.
Kocakoy, Diyarbakır'ın merkezi ilçelerine yakın konumuyla hem küçük ölçekli apartmanları hem de son yıllarda gelişen yeni konut alanlarını bünyesinde barındırmaktadır. Bölgenin sıcak ve kurak iklimi, yazın soğutma ve su tüketimi başta olmak üzere ortak gider kalemlerini şekillendirmektedir. Diyarbakır genelinde yüzlerce apartman yönetimi her yıl aynı süreçten geçmektedir; sizi beklemenin asıl önemi, baştan doğru alışkanlıklar kurmaktır çünkü yanlış kurulan bir sistem ilerleyen yıllarda kat maliklerinin güvenini zayıflatır.
Paniğe yer yok. Yapılacaklar net, mevzuat belirli ve doğru adımlarla ilk yılınızı sağlam kapatabilirsiniz.
İlk 30 Gün: Kocakoy'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ay, temelleri doğru atarsanız sonraki tüm ayları kolaylaştırır. Aşağıdaki dört haftalık plan hem devir sürecini hem de günlük rutin kurulumunu kapsamaktadır.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden alacağınız belgeler eksiksiz devir-teslim tutanağına geçirilmeden göreve başlamayın. Teslim almanız gerekenler arasında karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümleri, kasa mevcudu, aktif sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik), borç-alacak listesi ve varsa ortak alanlara ait demirbaş envanteri yer alır. Tutanağı her iki tarafın da imzaladığına dikkat edin; imzasız devir sizin için hukuki belirsizlik yaratır.
Eski yöneticiden bilgi almakta güçlük çekiyorsanız kat maliklerini toplu olarak bilgilendirip belge talebini yazılı yapın. Bu aşamada acele değil doğruluk önceliğiniz olmalıdır.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını inceleyin; hesap hâlâ eski yönetici adına kayıtlıysa site tüzel kişiliği adına düzenlenmesi ya da yeni hesap açılması gerekir. Aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daireler, kaç aylık borçlu ve toplam tutar ne kadar? Bu liste hem sizin başlangıç noktanızı belirler hem de ilk genel kurulda şeffaflık göstergesi olur.
Kocakoy ve çevresinin sıcak iklimi göz önüne alındığında yaz aylarında su tüketimi ve soğutma giderleri öne çıkmaktadır. Mevcut ortak alan enerji sözleşmelerini ve bekleyen faturaları bu hafta netleştirin; gecikmeli fatura birikimi ilk ayı mali baskıyla kapatmanıza yol açar.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin iletişim bilgilerini içeren bir liste hazırlayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca site yönetim amacıyla kullanılabilir; amaç dışı paylaşım hukuki sorumluluk doğurur. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, toplu mesaj ya da dijital platform — önemli olan kat maliklerinin zamanında ve eşit biçimde bilgilendirilmesidir.
Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu hafta kurun. Sözlü iletişim, ilerleyen dönemde "söyledin mi, söylemedin mi" tartışmalarına kapı açar; yazılı kayıt hem sizi korur hem güven inşa eder. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız arıza kaydı, iletişim listesi ve borçlu takibi ilk günden hazır gelir; bu üç haftalık kurulum yükü önemli ölçüde azalır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 37, yöneticiden yıllık işletme projesi hazırlamasını bekler. Bu taslak, yıl içinde oluşacak tahmini giderleri ve bunları karşılayacak aidat miktarını gösterir. Kocakoy'de sıcak iklimin getirdiği yaz bakım ve soğutma kalemlerini bu taslağa yansıtın; soğutma ekipmanı ya da su sistemlerine yönelik mevsimlik bakım Nisan-Mayıs döneminde planlanmalıdır. Gider kalemleri netleştiğinde genel kurula götüreceğiniz aidat teklifinin dayanağı da hazır olmuş olur.
Kocakoy'de Aidat Ne Kadar? Diyarbakır Geneli Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Kocakoy'e özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Diyarbakır genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır ve binanızın özelliklerine göre aralığın neresinde yer alacağı değişir. Asansörsüz, güvenlik personeli olmayan küçük bir apartman aralığın alt bandına yakın kalırken, Kocakoy'deki güvenlikli veya ortak alan zengin yeni konut projelerinde üst banda yaklaşmak ya da üstüne çıkmak mümkündür.
Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20'de düzenlenmektedir. Temel iki yöntem vardır: arsa payına orantılı paylaşım ya da eşit pay esası. Yönetim planınız hangi yöntemi benimsediyse genel kurulda o yöntemle hesaplanmış bir işletme projesi sunmanız gerekir. Genel kurul onayı olmaksızın aidat miktarı değiştirilemez.
Kocakoy ve Diyarbakır'ın sıcak-kurak iklimiyle birlikte değerlendirildiğinde, yaz aylarında ortak alan soğutma, havluz/sulama (varsa) ve su tüketimi giderleri aidatı belirleyen başlıca kalemlerdir. Bu kalemleri önceki yılın faturaları üzerinden hesaplayan aidat hesaplama aracını kullanarak daire başı tahmini aidatı kolayca görüntüleyebilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamayın; bu hem kayıt güçlüğü hem güven sorunu yaratır. Tahsilat yönteminizi başından banka havalesi veya online ödeme kanalı olarak belirleyin. Her ödemenin tarihini, tutarını ve hangi daireye ait olduğunu kayıt altına alın.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20'ye göre ödemesini yapmayan kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Uygulamada izlenecek sıra şöyledir: önce yazılı hatırlatma, yanıt gelmezse noter kanalıyla ihtarname, ardından icra takibi. Mahkeme aşamasına taşımadan önce yazılı belge zincirini sağlamlaştırmak hem zaman kazandırır hem dava maliyetini düşürür.
Online aidat tahsilatı ve otomatik borç hatırlatması için aidat takip programı kullanmak, hatırlatmaların zamanında ve kayıt altında gönderilmesini sağlar; hangi dairenin ne zaman ödediğini tabloda anlık izleyebilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kocakoy İçin Karar Rehberi
Bu kararı belirleyen üç değişken vardır: binanızın büyüklüğü, bütçeniz ve Kocakoy'deki profesyonel yönetim şirketi arzı. Diyarbakır'ın daha küçük ilçelerinde olduğu gibi Kocakoy'de de kurumsal site yönetim şirketlerinin varlığı sınırlıdır. Bu gerçek, çoğu yöneticinin ilçede gönüllü yönetim modeliyle hareket ettiğini ortaya koymaktadır.
| Kriter | Kendiniz Yönetin | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Aylık maliyet | Yazılım aboneliği | Daire başı sabit ücret |
| Zaman yükü | Haftalık birkaç saat | Çok düşük (denetim rolü) |
| Yerel şirket bulunabilirliği | Her zaman siz varsınız | Kocakoy'de sınırlı |
| Şeffaflık kontrolü | Tam kontrol sizde | Sözleşmeye bağlı |
| Uygun bina tipi | Küçük–orta apartman | Büyük site, çok blok |
Kocakoy'deki orta ölçekli bir apartman için en gerçekçi çözüm genellikle üçüncü bir yoldur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi ise yazılıma devredin. Bu yolun nasıl işlediğini ilerleyen bölümlerde ayrıntılı göreceksiniz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına işlem yapabilmek için önce potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bunun için Diyarbakır'daki ilgili vergi dairesine gitmeniz ve yanınızda şunları götürmeniz gerekir: kat malikleri kurulunca alınmış yönetici atama kararının noter onaylı ya da imzalı örneği, yöneticinin kimliği ve karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Diyarbakır Vergi Dairesi'ni önceden telefonla arayarak teyit edin.
Vergi numarası alındıktan sonra site adına banka hesabı açılır. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem güven açısından ciddi risk taşır; bir anlaşmazlık durumunda kişisel mal varlığınız karışabilir ve kat maliklerinin gözünde şüphe yaratabilirsiniz. Sitede kapıcı ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi zorunludur; bu yükümlülüğü mali müşavirinizle netleştirin.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 29, her yönetim döneminde en az bir kez olağan genel kurul yapılmasını zorunlu kılar. Yeni yönetici olarak ilk genel kurulunuzu doğru yönetmeniz hem güveninizi pekiştirir hem de yapacağınız kararların hukuki geçerliliğini sağlar.
Çağrı en az 15 gün önceden yapılmalı ve gündem toplantı çağrısına eklenmelidir. Çağrı yöntemi olarak imzalı tebliğ ya da taahhütlü posta tercih edilmelidir; gündemsiz ya da usulsüz yapılan çağrıya dayanan kararlar itirazla iptal edilebilir. İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısı bakımından hem arsa payı bakımından çoğunluk (nisap) aranır. İlk toplantıda nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır.
Alınan tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır. İmzasız karar defteri yasal açıdan zayıf bir belgedir. Üç yaygın hata özellikle kaçınılması gerekenleri belirler: gündem olmadan çağrı yapmak, ikinci toplantı tarihini çağrıda belirtmemek ve kararları toplantı sonrası yazdırıp geç imzalatmak.
Çağrı metninin hazırlanması, vekâlet takibi ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımını kullanmak tüm bu adımları kayıt altına almanın en pratik yoludur.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar konuştuğumuz her derdin — devir kaosunun, aidat kovalamacasının, genel kurul bürokrasisinin, hukuki belirsizliğin — tek bir anlatıda çözüme bağlandığı yer burasıdır. SiteYönetim'in nasıl çalıştığını soyut bir özellik listesiyle değil, yeni bir yöneticinin ilk aylarında karşılaştığı somut senaryolarla göstereceğiz.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Aidatların tahsilatını ve hatırlatmaları yönetmek, yeni yöneticilerin zaman ve enerji kaybettiği ilk alandır. AI Operatör bu süreci şöyle çalışır: "Bu ayın aidatlarını topla, henüz ödeme yapmayan dairelere nazik bir hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Gönderilen her hatırlatma kayıt altına alınır.
Kocakoy'deki sıcak yaz döneminde ortak alan soğutma ekipmanı ya da su altyapısı arızası yaşandığında da aynı mantık geçerlidir. "Ortak pompa arızası var, sözleşmeli teknisyene haber ver" diye yazıyorsunuz. AI arıza kaydını açar, teknisyene gidecek iş emri taslağını hazırlar, sizin onayınızla gönderir. Hangi arızanın ne zaman bildirildiği, kimin müdahale ettiği ve ne kadara çözüldüğü sistemde belgelenmiş kalır; genel kurulda "biz takip ettik" diyebilmek için kanıt hazırdır.
Bu onay adımı sadece bir güvenlik önlemi değildir. Yeni yönetici olarak site adına yapılan her işlemin bilincinizde olması ve sizin iradenizle gerçekleşmesi, hem kat maliklerine karşı şeffaflığın hem de kişisel sorumluluğunuzun temelidir. AI Operatör işi kolaylaştırır; kararı siz verirsiniz.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Yanınızda
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike karşı ne yapabilirim?" diye soruyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesine dayanarak size seçeneklerinizi ve adımları açıklıyor: yazılı tebliğ, gecikme tazminatı uygulaması, icra yolu. Yanıtın sonunda her zaman açık bir şerh yer alır: danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir; doğru yönlendirilmiş bir yöneticinin daha az hata yapacağını biliyoruz.
Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Değil, Kanıtladım
SiteYönetim, yönettiğiniz sitenin performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurullara katılım ve belge düzeni gibi göstergelerden oluşan bu karne, yönetim kalitenizin anlık görüntüsüdür. Kocakoy'deki apartmanı devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "ben iyi yönettim" demek yerine bunu kanıtlamış olursunuz. Kat maliklerinin gözünde bu fark büyüktür.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portal girişleri vardır. Yeni yönetici olarak bunun pratik anlamı şudur: Diyarbakır'ın başka bir ilçesinde ya da şehir dışında yaşayan malik, borcunu kendi portalından görür ve ödeme yapabilir; sizi aramaz, siz de ona hesabı yüz yüze anlatmak zorunda kalmazsınız. Denetçi portalı ise tüm mali hareketleri bağımsız biçimde izleyebilir; şeffaflık artar, olası anlaşmazlıkların önü kapanır.
Denemeye Başlamak İçin Doğru Zaman: İlk Ay
Yukarıda anlattığımız her senaryo, yeni bir yöneticinin ilk 30 gününde karşılaştığı gerçek durumlardır. Deneme sürecini de tam bu döneme denk getirmek mantıklıdır. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Kurulum gerektirmez, bulut tabanlıdır; tek apartmandan çok bloklu bir siteye kadar ölçeklenir. Deneme süresinde gerçek verinizi girerek sistemin size ne kadar iş tasarrufu sağladığını bizzat görebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
SiteYönetim'in modüllerini birer broşür kalemiyle değil, yeni bir yöneticinin ilk yılı boyunca karşılaştığı sırayla anlatmak daha anlamlıdır.
Para İşleri: Tahsilattan Muhasebeye
İlk ayın bitmesiyle birlikte aylık aidat döngüsü başlar. Online aidat tahsilatı modülü ödeme kanalını dijitale taşır; aidat takip programı kimin ödediğini, kimin geciktiğini ve hangi dairenin hangi ay için borçlu olduğunu anlık tabloda tutar. Muhasebe modülüyle giderler e-Fatura uyumlu biçimde kaydedilir; apartman muhasebe programı yılsonunda işletme defterini denetlenebilir durumda sunar. Kocakoy'de su ve soğutma giderleri kalemini sayaç okuma ve gider paylaşımı modülüyle daire bazında ayrıştırırsanız yaz döneminde "kimden ne kadar alacağız" tartışması yaşanmadan faturalanma tamamlanır.
Operasyon: Arızadan Ziyaretçiye
Arıza ve bakım modülü, iletilen her ariza talebini kaydeder, teknisyen atamasını belgeler ve çözümü işaretler. Duyuru, SMS ve push bildirimi kanallarıyla kat maliklerini anlık bilgilendirirsiniz. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi ile personel ve tedarikçi takibi aynı panel üzerinden yürütülür. Sosyal tesis rezervasyonu, sigorta belgeleri ve acil durum planı da sistemde saklanır; bir sonraki yöneticiye devir-teslim günü tek dosya sunabilirsiniz.
Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Kocakoy'deki tedarikçilerden teklif toplarken kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı bir süreç yürütmek artık mümkündür. İhale Portalı sayesinde çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenlemesi gibi büyük işler için birden fazla tedarikçiden belgelenmiş teklif toplayabilir ve karşılaştırmayı genel kurula sunabilirsiniz. Site içi esnaf ve ticaret platformu olan Mahalle Pazaryeri ise sitenin kendi ekosistemini oluşturmasına olanak tanır. Bu iki özellik rakip site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır; pratik fark, büyük bir ihalede kat maliklerine "üç teklif aldım, en uygununu seçtim" diyebilmekten ve bunu belgeleyebilmekten geçer.
Devir-teslim modülüyle konuyu kapatmak da anlamlıdır: yönetim dönem sonunda sizden bir sonraki yöneticiye geçişte tüm belgeler, işlemler ve hesaplar sistematik biçimde aktarılır. H2-2'de anlattığımız devir kaosunu yaşatmadan devredebilirsiniz.
Kocakoy'ün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Yönetim planı sadece mevzuattan değil, binanızın bulunduğu coğrafyadan da beslenir. Kocakoy ve Diyarbakır'ın sıcak-kurak iklimi, yönetim takvimini ve bütçe önceliklerini doğrudan etkileyen birkaç koşul yaratır.
Yaz Soğutma ve Enerji Yönetimi
Ortak alanlarda klima ya da soğutma sistemi varsa Nisan-Mayıs döneminde bakım yaptırılması, yaz yoğunluğunda arıza riskini önemli ölçüde azaltır. Bakımı Temmuz'a bırakmak hem daha yüksek servis maliyeti hem de sıcak dönemin tam ortasında arıza sırası anlamına gelir. Bu sezonluk bakım takvimini yıllık işletme projesine yansıtın; ilgili kalemi aidat bütçesinde ayrı bir satır olarak görmek genel kurulda daha kolay onay almanızı sağlar.
Su Yönetimi
Kurak iklimde su tüketimi hem maliyet hem sürdürülebilirlik açısından önem taşır. Bahçe sulama, ortak alan temizliği ve havuz (varsa) gibi kalemler yazın tüketimi belirgin biçimde artırır. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, bu kalemleri dairelere ya da ortak kullanım bütçesine şeffaf biçimde dağıtır; yaz faturası sürprizi yaşanmaz.
Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması
Diyarbakır genelinde bazı yönetimler soğutma ve sulama yüküne göre yaz dönemini daha yüksek, ısıtmanın gereksiz olduğu kıs mevsimini daha düşük aidat kalemi üzerinden planlamaktadır. Bunu uygulamak mümkündür ancak genel kurul kararına dayanması şarttır. Eğer bu yola gidecekseniz işletme projesinde dönemlere göre bütçeyi açıkça belirtin.
Kocakoy ve Çevresinde Site Yönetimi: Diyarbakır'ın Komşu İlçeleri
Kocakoy, Diyarbakır'ın konut dokusu içinde kendine özgü bir konuma sahip olsa da yönetim sorunları ve çözüm yolları büyük ölçüde çevre ilçelerle ortaktır. Diyarbakır geneli site yönetimi sayfasında il çapında geçerli bilgilere ulaşabilirsiniz.
Çevre ilçeler iki farklı küme oluşturmaktadır. Birinci küme, nispeten kentsel dokusu daha yoğun ve çok katlı konut yapısına sahip ilçelerdir: Bağlar, Kayapınar, Sur ve Bismil bu grupta öne çıkar. Bu ilçelerde apartman sayısının fazlalığı profesyonel yönetim ihtiyacını artırmakta, aidat toplama ve arıza yönetimi süreçleri daha karmaşık hale gelmektedir.
İkinci küme ise daha kırsal dokuya sahip, genellikle daha küçük apartmanlardan oluşan ilçelerdir: Cermik, Çınar, Çüngüş, Dicle, Eğil, Ergani, Hani, Hazro, Kulp, Lice ve Silvan bu grupta yer alır. Bu ilçelerde gönüllü yönetici modeli ağır basmakta, basit defter düzeni ve doğrudan kat maliki iletişimi ön plana çıkmaktadır.
Kocakoy'ün konumu her iki kümenin özelliklerini taşıyabilir. Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Kocakoy'deki apartmanla Ergani'deki binayı ya da Lice'deki siteyi aynı panelden, herhangi bir kurulum gerektirmeden yönetmenize olanak tanır; yöneticinin nerede olduğu fark etmez.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal yükümlülükleri mevzuat bilgisiyle basit hale gelir; bilmeden ilerlemek ise hem sizi hem kat maliklerini riske sokar.
Bina girişinde ya da otopark alanında güvenlik kamerası bulunuyorsa Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında aydınlatma metni zorunludur; bu metin görünür bir yere asılmalı ve kamera görüntüsünün ne kadar süre saklandığı belirtilmelidir. Kat maliklerinin iletişim listesi de kişisel veri niteliğindedir; yalnızca site yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan gibi çalışanlar varsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu alanda güncel uygulamayı bir mali müşavir ya da iş hukuku danışmanıyla teyit etmeniz önerilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi yöneticinin vekil sıfatıyla hareket ettiğini ve kat maliklerine karşı sorumlu olduğunu açıkça belirtir; bu sorumluluk bilinçli ve belgeli yönetimi zorunlu kılar.
KVKK uyum belgeleri, aydınlatma metinleri ve personel kayıtlarını dijital ortamda düzenli tutmak için yasal uyum modülü bu belge arşivini erişilebilir biçimde saklar ve güncelleme hatırlatmaları gönderir.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Bu hataların ortak yanı, fark edildiğinde çok geç olunmasıdır. Liste deneyime dayalı yaygın pratiklerden derlenmiştir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk yaratır hem kat maliklerinde güvensizlik uyandırır. Site hesabı ayrı olmalıdır.
- Elden nakit toplamak: Kayıtsız tahsilat ispat edilemez; ileride ihtilaf çıktığında sizi koruyan hiçbir belge yoktur.
- Karar defterini işlememek: Alınan kararların karar defterine geçirilmemesi, kararları hukuken tartışmalı hale getirir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeden yapılan çağrıya dayanan kararlar itirazla iptal edilebilir.
- İşletme projesi hazırlamamak: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun aradığı yıllık işletme projesi olmadan aidat miktarınızın hukuki dayanağı zayıflar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödeme yapan kat maliklerine karşı dürüstlük bunu gerektirir; düzenli ödeyenleri zamanında ödemeyen komşusunun kayırdığı hissiyle baş başa bırakmayın.
- Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak: Diyarbakır'ın sıcak mevsiminde soğutma sistemleri ya da su altyapısına ilişkin önceki yöneticiden öğrenilmesi gereken bilgiler tutanaksız kaybolur. Devir aldığınız günün fotoğrafını tutanakla sabitleyin; ilerleyen aylarda "bu arıza sizden öncesinden kalmaydı" tartışması yaşamamak için bu belge kritiktir.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var ve sık yapılan hataları önceden biliyorsunuz. Kocakoy'deki sitenizin yönetimini bugün daha sağlam temellere oturtabilirsiniz. Site yönetim yazılımını 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. Aidatınızı hesaplamak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.