Sultangazi, İstanbul'da site & apartman yönetim sistemi

Sultangazi'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İstanbul genelinde aylık aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyretmekte olup Sultangazi'deki binanın yaşına, donanımına ve büyüklüğüne göre bu aralıkta konumlanırsınız. İstanbul'un yoğun kentsel dokusu içinde yer alan Sultangazi, çok katlı toplu konut blokları ve eski apartmanların iç içe geçtiği bir ilçe olup bu çeşitlilik, yöneticinin sorumluluklarını da farklı katmanlarda ele almasını zorunlu kılar. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Sultangazi'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yeni yönetici olarak üstlendiğiniz görev yalnızca organizasyonel değil, hukuki bir sorumluluktur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça sıralar: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları toplamak ve ortak giderleri zamanında ödemek, ortak alanları yönetmek ile yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek.

İstanbul, Türkiye'nin en büyük kentsel konut stokuna sahip şehri olarak her gün onlarca yönetici değişikliğine sahne olmaktadır. Sultangazi bu tablonun içinde, İstanbul'un kuzeybatı ekseninde yer alan, hem köklü apartman stoğu hem de yeni toplu konut projelerini barındıran bir ilçe olarak öne çıkar. Bu çeşitli yapı dokusu, yöneticinin ilk günden itibaren farklı ihtiyaçlarla karşılaşacağı anlamına gelir: büyük bir toplu yapıda onlarca ortak kararı koordine etmek ile küçük bir apartmanda daha az ama daha yakın ilişki gerektiren bir yönetim; ikisi de aynı yasal çerçeve altında işler.

Görevin ağırlığını hissediyorsanız bu normaldir. Binlerce Sultangazili yönetici aynı süreçten geçmiş ve geçmektedir. Önemli olan, doğru sırayla ilerlemektir.

İlk 30 Gün: Sultangazi'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği eksiksiz bir devir-teslim yapmaktır. Eski yöneticiden alınması gerekenler şunlardır: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri ve işletme defterinin fiziksel ya da dijital kopyası, site banka hesabına ait ekstre ve hesap yetkisi bilgileri, kasa varsa kasa bakiyesi, tüm tedarikçi ve sözleşmeli firma bilgileri (asansör bakım, güvenlik, temizlik vb.), sigorta poliçeleri, ortak alanlara ait anahtar ve kartlar. Bu belgelerden birinin eksik olması ilerideki hukuki uyuşmazlıklarda sizi savunmasız bırakabilir; eksiği tespit ettinizse tutanağa yazın.

Aynı haftada borç-alacak tablosunu da talep edin: hangi kat malikinin ne kadar aidat borcu var, tedarikçilere ne kadar ödeme bekliyor? Bu liste olmadan mali tablonun tamamını göremezsiniz.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Site parasını asla kişisel hesabınızda tutmayın. İkinci haftanın önceliği, sitenin banka hesabını ya eski yöneticiden devralarak kendi imzanıza açmak ya da henüz açılmamışsa site adına yeni bir hesap oluşturmaktır. Bunun için vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekebilir (ayrıntılar H2-6'da). Borçlu kat malikleri listesini kalemize alın ve gecikmiş aidat miktarlarını kayıt altına alın. İstanbul'un kentsel yoğunluğu göz önünde bulundurulduğunda Sultangazi'deki çok daireli sitelerde birden fazla malik aynı anda gecikmiş olabilir; bu tablo bütçenizi doğrudan etkiler.

Enerji giderlerini bu haftada inceleyin: doğalgaz ve elektrik aboneliği kimin adına, faturalar düzenli ödeniyor mu? İstanbul'daki büyük sitelerde merkezi ısıtma veya merkezi soğutma sistemleri bulunabilir; bu sistemlerin bakım sözleşmesi ve ödeme takvimini de gözden geçirin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini güncelleyin; ancak bu listeyi KVKK kapsamında bir kişisel veri olarak değerlendirin ve yalnızca yönetim amacıyla kullanın. Arıza ve taleplerin kayıt altına alınacağı bir yöntem belirleyin: kağıt defteri, WhatsApp grubu veya dijital bir platform. Duyuru kanalınızı sabitleyin; kapı önüne bırakılan notlar veya ortak alan panosu en az dijital kanal kadar bağlayıcıdır.

Bu adımı sağlam kurmak, ilerleyen aylarda "kimseye haber verilmedi" tartışmalarının önüne geçer. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; ilk ayın kaosunu önemli ölçüde kısaltır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 gereğince her yönetim dönemi için işletme projesi (yıllık tahmini bütçe planı) hazırlanması zorunludur. Dördüncü haftada bu taslağı oluşturun: sabit giderler (asansör bakımı, güvenlik personeli, temizlik, sigorta) ve değişken giderler (enerji, onarım). İstanbul geneli dinamikleri göz önünde bulundurulduğunda büyükşehir siteleri için profesyonel yönetim şirketi kıyaslaması da bu haftanın gündemine girebilir. Bakım takvimini de taslağa ekleyin: sezonluk bakım gerektiren sistemler (çatı drenajı, teras yalıtımı kontrolü, jeneratör, asansör yıllık muayenesi) için tarih aralıkları belirleyin.

Sultangazi'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Sultangazi veya İstanbul'un herhangi bir ilçesi için tek ve sabit bir aidat rakamı yoktur; İstanbul genelinde aylık aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir. Bu aralıkta Sultangazi'deki konumunuz binanın yaşına, daire sayısına, asansör ve güvenlik kamerasının varlığına, profesyonel yönetim şirketi kullanılıp kullanılmadığına ve merkezi sistem gibi ek hizmetlere göre şekillenir. Güvenlikli, kapalı otoparklı ve peyzajlı büyük sitelerde üst bandın üstüne çıkılması da mümkündür.

Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde düzenlenmiştir: ortak giderler, kat malikleri arasında arsa payı oranında ya da yönetim planında eşit paylaşım öngörülmüşse eşit olarak paylaşılır. Pratikte ise yönetici bir yıllık işletme projesi taslağı hazırlar, tahmini giderleri daire sayısına böler ve bu rakamı genel kurulun onayına sunar; genel kurulun onayladığı tutar o dönemin aidatı olur.

İstanbul gibi büyük bir kentte enerji altyapısı, asansör trafik yoğunluğu ve ortak alan çeşitliliği aidatı doğrudan yukarı taşıyabilir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; rakamı genel kurulda sunarken dayandığınız hesaplamanın somut bir çıktısı olur.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilat yöntemi olarak banka havalesi veya sisteme entegre online ödeme tercih edilmelidir; elden nakit tahsilat hem yasal açıdan riskli hem de kayıt tutmayı zorlaştırır. Her ödeme banka kanalına yönlendirildiğinde hem siz hem de kat maliki açık bir belgeye sahip olur.

Ödemeyi geciktiren kat maliklerine önce yazılı (SMS veya e-posta) hatırlatma yapın, ardından imzalı tebligat veya noter ihtarı gönderin. KMK m.20 uyarınca geciken aidat ve diğer gider payları için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatmak hem hukuki hem de pratik bir seçenektir; icra sürecinde karar defterindeki genel kurul kararı ve borç belgeleri delil niteliği taşır.

Sultangazi'deki çok daireli büyük sitelerde birden fazla gecikmiş daire olduğunda bu süreci manuel olarak yürütmek zaman alıcı hale gelebilir. Aidat takip programı ile borçlu listesi otomatik güncellenir, hatırlatma mesajları sıraya girer ve tahsilat geçmişi tek ekranda izlenir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sultangazi İçin Karar Rehberi

Sultangazi gibi İstanbul'un yoğun ilçelerinde profesyonel site yönetimi şirketlerine erişim mümkündür; ancak bu tercih her ölçekte ekonomik olmayabilir. Karar verirken şu kriterleri değerlendirin:

İstanbul'da büyük çok bloklu toplu yapılar söz konusu olduğunda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapılara ilişkin hükümleri devreye girer; bu yapılarda birden fazla yönetim kurulu ve ortak toplu yapı temsilcisi seçimi gerekebilir. Bu ölçekteki sitelerde profesyonel yönetim şirketi ile çalışmak operasyonel yükü önemli ölçüde azaltır. Orta ve küçük ölçekli Sultangazi apartmanlarında ise üçüncü bir yol bulunmaktadır: gönüllü yöneticinin ağır işi teknolojiyle devretmesi. Bu seçeneği daha ayrıntılı görmek için okumaya devam edin.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site parasını yöneticinin kişisel hesabında tutmak hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk taşır; ileride doğacak anlaşmazlıklarda hesap hareketleri sizi zor durumda bırakabilir. Bunun yerine site adına banka hesabı açılması zorunludur.

Bunun için öncelikle yakın vergi dairesine giderek yönetim adına potansiyel vergi numarası alınır. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: yöneticiyi seçen genel kurul karar defteri örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi, imzalı karar örneği. Bu numarayla herhangi bir bankaya gidilerek site adına hesap açılabilir. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; İstanbul'daki bağlı vergi dairesi ile önceden telefonla teyit etmek zaman kaybını önler.

Çalışan istihdam ediyorsanız (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) SGK bildirim ve prim ödeme yükümlülükleri de devreye girer. Bu konularda güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmeniz önerilir; mevzuat belirli aralıklarla güncellenmektedir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir kez olağan genel kurul toplantısı yapılması zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce, gündem belirtilmiş imzalı davetiye ile kat maliklerine çağrı yapılmalıdır; davetiyenin imzalı ya da taahhütlü tebligat yoluyla iletilmesi gerekir. Çağrıda gündemin yazılı olmaması ya da eksik olması, alınan kararların ileride iptal edilmesine zemin hazırlayabilir.

İlk toplantıda hem kat malikleri sayısı bakımından hem de arsa payı bakımından çoğunluk aranır. Bu çift çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantıda katılan kat maliklerinin çoğunluğu yeterli olur. Kararlar karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanır; bu defterin eksik tutulması en sık karşılaşılan hatalardan biridir.

Sultangazi'deki büyük sitelerde kat maliki sayısının fazla olması nedeniyle vekâlet yönetimi de önem kazanır; katılamayacak malikler vekillerini yazılı vekâletle temsil ettirebilir. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız süreçlerin büyük bölümü tekrar eden, zaman alan ve dikkat gerektiren işlerdir: borçlu listesi güncellemek, hatırlatma mesajı hazırlamak, arıza kaydı açmak, genel kurul evrakı düzenlemek. SiteYönetim bu yükü kaldırmak için tasarlandı.

AI Operatör

Ayın aidatlarını toplamak ve geciken dairelere hatırlatma göndermek istediğinizde tek yapmanız gereken bu isteği yazmak ya da söylemektir. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma mesajlarını hazırlar ve bunları sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Tüm süreç sizin denetiminizdedir; AI yalnızca ağır işi hazırlar.

Sultangazi'deki çok daireli sitelerde bu süreç özellikle kritiktir: onlarca malik arasında gecikmiş aidat takibi manuel yürütüldüğünde saatler alabilecek bir iş, birkaç onay adımına iner. İkinci bir senaryo düşünün: ortak alanda bir asansör arızası bildirildi. "Asansör arızasını kaydet, bakım firmasına iş emri hazırla" diyorsunuz — AI kaydı açar, sözleşmeli firmaya iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınızla iletir. Genel kurul öncesinde ise çağrı metnini, gündem taslağını ve vekâlet takip tablosunu AI Operatör hazırlar; siz son kez gözden geçirir, onaylarsınız.

AI Danışman

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" gibi sorularınızı AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde size yol gösterir: gecikme tazminatı hakkı, ihtar süreci, icra takibinin ne zaman başlatılabileceği. Bir Sultangazi sakini ortak alanda hasar açtıysa ya da yönetim kararına itiraz ediyorsa benzer davalarda mahkemelerin nasıl karar verdiğini anlayabilirsiniz.

Önemli bir not: AI Danışman hukuki yol haritası çizer ve sizi bilgilendirir; dava sürecinde bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bizim için bilinçli bir tercih, güven inşasının temelidir.

Sitenin Karnesi

SiteYönetim, siteniz için 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzenliliği, belge eksiklikleri, yasal uyum durumu gibi kriterler bu puanı oluşturur. Sultangazi'deki bir siteyi devraldığınız gün karne 54 olabilir — altı ay sonra genel kurulda 81'i gösterebilirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız; bu fark tartışma kapısını kapatır.

7 Rol Bazlı Portal

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi kapılarından girer; her rol yalnızca kendi verisini görür. Sultangazi'de yaşayan ama başka şehirde iş yapan bir mülk sahibi aidat borcunu ve ödemelerini kendi portalından takip eder — sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı, kat maliklerine hesapların şeffaf biçimde sunulmasını sağlar; bu şeffaflık genel kurullardaki gerginliği azaltır.

Ücretsiz Denemeye Başlayın

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, tek bir apartmandan büyük bir AVM kompleksine kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programını inceleyin ve ilk ayı daha az stresle geçirin.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı boyunca karşılaşacağı günlük görevler üç ana kümeye ayrılır. Her küme için SiteYönetim'de hazır bir modül bulunur.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü, ödeme kanallarını tek noktada toplar; geciken malikler için hatırlatma akışı otomatik tetiklenir. Muhasebe modülü gider kalemlerini kategorize eder, apartman muhasebe programı üzerinden e-Fatura oluşturulabilir. İstanbul'daki merkezi ısıtmalı büyük sitelerde gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü devreye girer: kalorimetre değerleri sisteme girildiğinde her dairenin ısıtma payı hesaplanır ve dağıtılır; hangi malik ne kadar ödemesi gerektiğini itiraz götürmez biçimde görür. İşletme defteri de sistem üzerinde tutulur ve her an incelemeye açıktır. Aidat takip programı, tahsilat sürecinin tamamını kayıt altında tutar.

Operasyon

Arıza ve bakım takip modülü, her bildirimi tarih, konum ve sorumlu bilgisiyle kaydeder; kapanan arızaları da saklar. Duyuru, SMS ve uygulama içi bildirim modülü sayesinde genel kurul hatırlatması, su kesintisi duyurusu veya aidat artışı bildirimi saniyeler içinde tüm sakinlere ulaşır. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi modülü; personel ve bordro takibi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta ve belge arşivi de platforma dahildir. Belge arşivi özellikle önemlidir: poliçeler, sözleşmeler, genel kurul kararları tek yerde ve erişime hazır.

Rakipte Olmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

İstanbul'daki tedarikçilerden kapalı zarf yöntemi yerine şeffaf, kayıt altındaki teklif sürecini tercih etmek artık mümkün. İhale Portalı üzerinden — çatı yalıtımı, asansör modernizasyonu ya da güvenlik kamerası kurulumu olsun — teklif süreci başlatırsınız; Sultangazi ve çevre ilçelerdeki tedarikçiler tekliflerini sisteme girer, siz karşılaştırma yaparsınız ve süreci genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Bu özellik rakip yazılımlarda bulunmamaktadır. Mahalle Pazaryeri modülü ise site içi esnaf ve hizmet sağlayıcıların sakinlerle buluştuğu bir iç ticaret alanı sunar; sakinler güvendikleri hizmetlere site ağı üzerinden erişir.

Bir sonraki yönetici devri geldiğinde ise devir-teslim modülü tüm kayıtları, sözleşmeleri ve hesap özetini hazır sunar. H2-2'de tarif ettiğimiz ilk haftanın dağınıklığı sizden sonraki yönetici için bir öğleden sonraya sığar.

İstanbul'un Koşulları Sultangazi'deki Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Sultangazi'de site yönetimi, küçük bir Anadolu ilçesinin koşullarından farklı dinamikler içerir. İstanbul'un büyükşehir yapısı, yönetim kararlarını doğrudan etkileyen birkaç özgün etken ortaya çıkarır.

Çok Bloklu Toplu Yapı ve KMK Toplu Yapı Hükümleri

Sultangazi'de birden fazla bloktan oluşan toplu yapı kompleksleri mevcuttur. Bu yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapılara ilişkin hükümleri geçerlidir: her blok kendi yönetimini seçerken tüm toplu yapıyı kapsayan ortak kararlar için toplu yapı temsilciler kurulu oluşturulur. Yöneticinin hangi kararların blok düzeyinde, hangilerinin toplu yapı düzeyinde alınması gerektiğini bilmesi, olası anlaşmazlıkların önünü tıkar.

Profesyonel Yönetim Şirketi ile Kendi Yönetim Arasındaki Gerçek Eşik

İstanbul'da profesyonel site yönetim şirketleri erişilebilir durumdadır; bu şirketlerin Sultangazi'de de faaliyet gösterdiği bilinmektedir. Ancak daire başı aylık yönetim bedeli, aidata ek bir maliyet oluşturur. 50 daire ve altındaki yapılarda bu maliyetin yükü kat maliklerine hissettirilebilir düzeyde yansır. Bu eşiğin altındaki yapılarda gönüllü yönetici artı güçlü bir yazılım kombinasyonu, profesyonel şirket kadar işlevsel ve çok daha ekonomik bir alternatiftir.

Kentsel Dönüşüm ve Bina Güçlendirme Kararları

İstanbul deprem riski açısından kritik bir konumdadır. Eski yapı stoğunun yoğun olduğu bir ilçe olarak Sultangazi'de kentsel dönüşüm ve bina güçlendirme gündeme gelebilir. DASK (zorunlu deprem sigortası) her bağımsız bölüm için yasal zorunluluktur; poliçenin güncel tutulması yöneticinin denetim sorumluluğu kapsamına girer. Bina güçlendirmesi kararı ise KMK'ya göre özel çoğunluk koşullarına tabidir; bu süreçte mutlaka hukuki danışmanlık alınması önerilir.

Sigorta poliçeleri ve acil durum belgeleri için dijital arşiv, olası bir deprem sonrasında kritik öneme sahip olabilir. Tüm bu belgelerin SiteYönetim'deki belge yönetimi modülünde güncel tutulması hem yasal uyum hem de pratik hazırlık açısından değer taşır.

Sultangazi ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Birlikte Düşünmek

Sultangazi, İstanbul'un kuzeybatı ekseninde yer alır ve çevre ilçelerle yoğun bir konut dokusu paylaşır. Site yönetimi sorunları ilçe sınırı tanımaz; Sultangazi'de uygulanan çözümlerin büyük bölümü, aynı dinamikleri paylaşan komşu ilçelerde de geçerlidir.

Sultangazi'ye yakın büyükşehir ilçeleri arasında Bağcılar, Bahçelievler ve Bayrampaşa öne çıkar: bu ilçelerin tamamı yoğun apartman dokusu, benzer aidat aralıkları ve ortak İstanbul büyükşehir dinamikleriyle tanımlanır. Başakşehir, yeni TOKİ ve özel proje siteleriyle farklı bir profil sunar; burada büyük ölçekli toplu yapı yönetimi ön plana geçer. Beylikdüzü ve Büyükçekmece, sitelerin daha geniş parsel alanlarında kurulduğu, peyzaj ve güvenlik maliyetlerinin aidatı yukarı taşıdığı ilçelerdir. Arnavutköy ve Çatalca ise kısmen kırsal dokusunu korumakta; az daireli yapılarda gönüllü yönetim hâlâ baskın çözümdür. Adalar, Beykoz, Beşiktaş, Beyoğlu, Bakırköy ve Ataşehir gibi ilçeler ise farklı gelir grupları, turizm etkisi ve tarihi yapı stoğuyla kendi özgün yönetim gündemlerini oluşturur. İstanbul geneli site yönetimi için kapsamlı bilgiye ulaşabilirsiniz.

Bulut tabanlı yapısı sayesinde Sultangazi'deki bir site ile İstanbul'un herhangi bir ilçesindeki başka bir mülk aynı panel üzerinden, kurulum gerektirmeksizin yönetilebilir. Birden fazla mülk sahibi olan ya da birden fazla site yöneten kullanıcılar için bu özellik ciddi zaman kazandırır.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici, KMK m.38 uyarınca vekil sıfatıyla hareket eder ve kat maliklerine karşı sorumludur. Bu sorumluluk yalnızca mali değil, veri koruma ve iş güvenliği alanlarını da kapsar.

Binanızda güvenlik kamerası varsa KVKK kapsamında aydınlatma metni hazırlanması ve ortak alanda görünür şekilde asılması zorunludur; kamera kayıtlarının saklanma süresi ve erişim yetkisi de bu metinde belirtilmelidir. Kat malikleri ve sakinlerin iletişim bilgilerini içeren listeler kişisel veri niteliği taşır; bu listeleri yalnızca yönetim amacıyla kullanın ve üçüncü taraflarla paylaşmaktan kaçının.

Kapıcı, güvenlik personeli veya temizlik görevlisi istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği önlemleri zorunludur. İş güvenliği konusundaki güncel uygulamayı bir mali müşavir ya da iş hukuku uzmanından teyit etmek önerilir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak denetim süreçlerini kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Sultangazi Örneğiyle

Aşağıdaki hatalar, İstanbul dahil pek çok ilde yeni yöneticilerin ilk yılda karşılaştığı yaygın sorunları özetlemektedir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleri nezdinde güven kaybı yaratır. Site adına banka hesabı açmak ertelenecek bir iş değildir.
2. Elden nakit toplamak: Kimin ne ödediği kayıt altına alınamaz, ileride itiraz durumunda kanıt yoktur; tüm tahsilat banka kanalına yönlendirin.
3. Karar defterini işlememek: Alınan her karar toplantı anında deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır; sonradan yazılan kararlar itiraz karşısında zayıf kalır.
4. Gündemsiz veya eksik gündemli çağrı yapmak: KMK gereğince gündem çağrıda belirtilmelidir; sonradan eklenen gündem maddeleri üzerindeki kararlar iptal riskiyle karşı karşıyadır.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 işletme projesi hazırlanmasını zorunlu kılar; yapılmadığında yönetici hem hukuki hem mali açıdan savunmasız kalır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Gecikme tazminatı, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı bir adalet meselesidir; uygulanmaması haksız bir yük dağılımı yaratır.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak: Sultangazi'deki çok daireli büyük sitelerde önceki dönemden devralınan borç veya eksik belge, tutanaksız devir durumunda yeni yöneticiye yıkılabilir. Tutanağı imzalamadan göreve başlamayın.