Üsküdar, İstanbul'da site & apartman yönetim sistemi

Uskudar'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzenlemek, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İstanbul genelinde aylık aidat ortalaması ₺600 ile ₺2.200 arasında seyrediyor; Uskudar'daki binanın tipine (yeni yapılı güvenlikli site mi, eski apartman mı) göre bu bandın farklı noktalarında konumlanabilirsiniz. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini İstanbul'un büyükşehir dinamiklerine göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Uskudar'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yeni yönetici olarak üstlendiğiniz sorumluluk, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesiyle çerçevelenmiştir: defterleri düzenli tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları işletmek ve genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük, işin özünü oluşturur ve bunlardan sapma hem hukuki hem de pratik sorunlara kapı aralar.

Uskudar, İstanbul'un Anadolu yakasında yoğun kentleşmenin yaşandığı bir ilçedir. Eski mahalle dokusunun yanı sıra son on yılda yükselen çok bloklu toplu yapılar ve güvenlikli siteler, yönetim ihtiyaçlarını çeşitlendiriyor. Küçük bir apartmanı yönetmekle 20 bloklu bir toplu yapı kompleksini yönetmek arasındaki fark hem mevzuat hem de iş yükü açısından ciddidir. KMK'nın toplu yapı hükümleri (m.66 ve devamı), çok bloklu sitelerde ayrı bir yönetim kurulu yapısını ve ortak alan hesaplamasını zorunlu kılabilir.

İstanbul'da her gün yüzlerce yöneticinin aynı devir sürecini yaşadığını hatırlatmak gerekir. Sorularınız özgün değil, yapısal; çözümler de büyük ölçüde belgelenmiş durumda. Aşağıdaki bölümler sizi bu yapı içinde adım adım ilerletmek için tasarlandı.

İlk 30 Gün: Uskudar'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir-Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek odağı belge ve varlık envanteri. Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesap ekstresi, kasa mevcudu, yürürlükteki sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, güvenlik, doğalgaz), borç-alacak listesi, tedarikçi iletişim bilgileri ve binanın teknik belgeleri (asansör muayene raporu, doğalgaz tesisatı belgesi, yangın güvenlik raporu). Tutanaksız devir, ilerleyen aylarda sizi savunmasız bırakır: eski yönetici "ben verdim" der, siz "almadım" dersiniz; çözümü yok.

Toplu yapılarda her blok için ayrı devir belgesi alın. Ortak alanlara ilişkin sözleşmeler (havuz işletmesi, otopark kamerası gibi) genellikle toplu yapı yönetim kuruluna ait olur; bunu da teslim listesine ekleyin.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Site adına banka hesabını kendi yetkili imzanıza geçirin. Hesabın kişisel adınıza değil site adına açık olması hem yasal gerekirlik hem de güven meselesidir. Bankanın talep ettiği belgeleri (karar defteri örneği, genel kurul kararı, vergi numarası varsa) önceden hazırlayın.

Aidat borçlularının listesini eski defterden ve banka ekstresinden çıkarın; her daire için kümülatif borç ve son ödeme tarihini kaydedin. Bekleyen faturaları (asansör bakım, kapı görevlisi maaşı, elektrik, doğalgaz gibi) teker teker belgeleyin. Ödeme tarihi geçmiş fatura varsa gecikme faiziyle karşılaşmadan önce ödeme planı yapın.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim listesini çıkarın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında sadece yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak alan panosu, mesajlaşma uygulaması ya da dijital platform. Arıza ve talep bildirimlerini kayıt altına aldığınız bir sistem kurun; "söyledim ama olmadı" tartışmalarını bu sistem önler.

Bu noktada site yönetim yazılımı devreye girmek için hazırdır: devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülü ilk gün kullanıma açılır ve ilk 14 günü ücretsizdir; tam da ilk ayı karşılayan bir pencere.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesini hazırlamak ve genel kurula sunmakla yükümlüdür. Taslakta şu kalemleri ayrı ayrı planlayın: ortak alan elektriği ve doğalgazı, asansör bakım sözleşmesi, temizlik ve güvenlik giderleri, küçük onarım fonu, büyük bakım (çatı, dış cephe) için ayrılan rezerv. Uskudar'daki binanın yaşı ve durumuna göre bu kalemlerin ağırlığı değişir; yeni yapılarda garanti kapsamındaki işler listeyi daraltır, eski binalarda tersine büyütür.

Bakım takvimini de bu haftaya yerleştirin: asansör periyodik kontrolü, yangın dolabı ve dedektör testi, doğalgaz tesisatı yıllık bakımı. Tarihler ajandaya girmezse unutulur, siz de ihmalden sorumlu tutulursunuz.

Uskudar'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

İstanbul genelinde aylık aidat ortalaması ₺600 ile ₺2.200 arasında seyrediyor; Uskudar'a özgü resmi bir istatistik yayımlanmıyor, dolayısıyla bu il geneli aralığı dürüstçe kullanmak gerekiyor. Yeni yapılı, güvenlikli ve asansörlü sitelerde aylık aidat bu bandın üst tarafına yaklaşırken, eski ve küçük apartmanlarda alt kısımda kalıyor.

Aidatın belirlenmesi hukuken şu süreçle işler: KMK m.20 uyarınca her kat maliki, arsa payıyla orantılı ya da yönetim planının öngördüğü başka bir esasla ortak giderlere katılmak zorundadır. Pratik adımlar şunlardır: önce yıllık gider tahmini yapılır, ardından toplam gider daire sayısına (ya da arsa payı oranlarına) bölünerek daire başına aylık aidat hesaplanır, son olarak bu rakam genel kurulda oy çokluğuyla onaylanır. Onaylanmamış aidat talebi hukuki dayanaktan yoksundur.

Uskudar'daki yeni yapılı toplu yapılarda güvenlik personeli, sosyal tesis işletmesi ve peyzaj bakımı gibi kalemler aidatı belirgin biçimde artırıyor. Eski ve küçük apartmanlarda ise yönetim giderleri çok daha sınırlı kalıyor. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; hesap birkaç dakika sürüyor ve ücretsizdir.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatın en güvenli yolu banka transferi veya EFT'dir. Elden nakit toplamak hem takip güçlüğü yaratır hem de makbuz düzenlenmezse ileride ciddi sorun olabilir; bu yöntemi benimsememenizi kesinlikle öneririz.

Ödeme gecikirse KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulayabilirsiniz. Süreç şu sırayı izler: önce yazılı hatırlatma (mesaj ya da e-posta), ardından noter kanalıyla ihtarname, gerekirse icra takibi. Belgelenmemiş hiçbir adım icra aşamasında sizi korumuyor; her bildiriminizin kaydını saklayın.

Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider; hem zaman kazanırsınız hem de süreci belgelenmiş tutarsınız.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Uskudar İçin Karar Rehberi

Uskudar ve İstanbul genelinde profesyonel site yönetim şirketi arzı, küçük illere kıyasla geniştir; dolayısıyla şirket kiralamak gerçek bir seçenek olarak masada durur. Kararı belirleyen başlıca etkenler şunlardır:

İstanbul'da toplu yapılar için yönetim şirketi kiralamak sık görülen bir tercihtir; özellikle 5 blok ve üzerindeki sitelerde idari yük gerçekten ağırdır. Bununla birlikte, orta büyüklükteki tek blok yapılar için üçüncü bir yol mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu seçeneğin nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde ayrıntılı aktarıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesine gidip yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul karar defterinin ilgili sayfasının noter ya da yöneticinin imzalı fotokopisi, yöneticinin kimlik fotokopisi ve varsa yönetim planı. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Uskudar'daki ilgili vergi dairesine telefonla teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına vadesiz hesap açın ve eski yöneticinin imzasını kaldırarak yalnızca sizin imzanızı yetkili kılın. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın; hem hukuki açıdan sorunlu hem de ilerleyen dönemde kat malikleriyle güven bunalımına zemin hazırlar.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğünüz başlar. İş güvenliği yükümlülüğünü de ihmal etmeyin; bina tipi ve personel sayısına göre zorunlu eğitim ve belgelendirme gerekebilir. Bu konularda güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi tavsiye ederiz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29'a göre olağan genel kurul yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantının geçerli sayılabilmesi için çağrı, toplantı gününden en az on beş gün önce gündem eklenerek kat maliklerine imzalı olarak ya da taahhütlü mektupla ulaştırılmalıdır. Gündemsiz gönderilen çağrı, toplantıda alınan kararları iptal edilebilir hale getirebilir.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) çift koşula bağlıdır: kat maliklerinin sayı ve arsa payı itibarıyla salt çoğunluğu aranır. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir. Toplantıda alınan tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan malikler ya da vekilleri tarafından imzalanmalıdır; imzasız karar defteri sonradan ciddi anlaşmazlıklara kapı aralar.

Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek (karar iptali riski), nisabı sağlamadan karar almaya çalışmak, karar defterini toplantının hemen ardından imzalatmamak. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz; yasal süreler ve nisp hesabı otomatik hatırlatılır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar aktarılan tüm süreçler — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir platformda ele alınabilir. SiteYönetim, Uskudar'daki tek daireli apartmandan çok bloklu toplu yapıya kadar her ölçekte bulut tabanlı çalışır; kurulum gerektirmez, tek bir tarayıcı sekmesinden yönetilir.

AI Operatör: Görev Verin, Onaylayın, Gönderin

AI Operatör, doğal dil komutlarınızı işleme koyan asistanınızdır; ancak hiçbir şey sizin onayınız olmadan gönderilmez ya da kaydedilmez. Somut bir örnek: "Bu ayın aidatlarını topla, geciken dairelere nazik ama net bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve size sunar; siz onayladıktan sonra gönderim gerçekleşir, önce değil.

Uskudar gibi yoğun kentsel bir ilçede büyük yapılarda kaçınılmaz olan operasyonel talepler için bu onay adımı hem pratik hem de güvenilirdir. Asansör arızası bildiriminde AI, arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla birlikte firmaya iletir. Siz haberdarsınız, kayıt tutulmuştur, sorumluluk zinciri eksiksizdir.

Genel kurul öncesi süreç de aynı modelle işler: çağrı metnini, gündem taslağını ve vekâlet takip formunu AI hazırlar; 15 günlük yasal süreyi sistem hatırlatır, siz onaylayıp yollarsınız. Karar defterini de dijital ortamda tutabilir, toplantı sonrası imzalı tutanağa dönüştürebilirsiniz; H2-7'de anlattığımız hata risklerini bu yapı fiilen ortadan kaldırır.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Hukuki Çerçeve

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike karşı ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanan KMK çerçevesinde yanıt alırsınız: gecikme tazminatı oranı, ihtarname zorunluluğu, icra takibi süreci ve olası itiraz senaryoları adım adım açıklanır. Dürüst bir şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına geldiğinizde avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı baştan çizmek hem doğru hem de güven inşa eden bir tutum.

Uskudar'daki toplu yapılarda ortak alan kullanım ihlalleri, yönetim planının yorumu ya da bloklar arası gider paylaşımı gibi özgün sorular da aynı platformdan sorulabilir. Yanıtlar emsal ve mevzuat kaynaklı olduğundan "duydum ki" düzeyinde bir bilgi değil, hukuki zemine oturan bir rehber sunar.

Sitenin Karnesi: 100 Üzerinden Yönetim Puanı

Sitenin Karnesi modülü, tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzeni ve yasal uyum gibi kriterleri birleştirerek 100 üzerinden bir yönetim puanı üretir. Yeni yönetici için bu modülün anlamı şudur: yönetimi devralırken karne puanınız ne olursa olsun, altı ay sonraki puanı genel kurulda yanına koyduğunuzda rakamlar konuşur. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platformda ayrı kapılardan erişir. Uskudar'ın İstanbul içindeki konumu, başka şehirde yaşayan ya da uzakta çalışan kat maliklerini barındıran yapıları yaygınlaştırıyor. Malik başka semtte ya da başka ilde oturuyorsa aidat borcunu, gider dökümünü ve genel kurul kararlarını kendi portalından görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise hesaplara her an erişebildiği için denetim toplantısı "sürpriz" olmaktan çıkar; şeffaflık hem anlaşmazlıkları hem de gereksiz gerilimi azaltır.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

Kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, bulut tabanlıdır. Tek bir apartmandan büyük toplu yapı kompleksine kadar aynı platform ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca gerçek verilerinizle kullanarak karar verebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni bir yöneticinin ilk yılını üç kümeye ayırmak mümkün: para işleri, operasyon ve rakip yazılımlarda bulunmayan araçlar. Aşağıda her küme, somut senaryo üzerinden aktarılıyor.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi, aidat toplamanın en güvenli ve belgelenmiş biçimini sunar. Tahsilatlar otomatik eşleşir, gecikme tazminatı sisteme tanımlı kurala göre işlenir. Apartman muhasebe programı modülüyle e-Fatura kesimi, gider paylaşımı ve işletme defteri aynı ekrandan yürütülür; yıl sonu genel kurulunda tüm harcamaların dökümü tek rapor halinde hazır olur. Sayaç okuma ve gider dağıtımı da burada: kat maliklerine daire başına düşen gideri aylık bildirmek, özellikle ortak elektrik ya da su tüketiminin yoğun olduğu büyük İstanbul yapılarında tartışmaları önler. Aidat takip programı ile hatırlatmalar ve borç bildirimleri tamamen otomatikleşir.

Operasyon

Arıza ve bakım talepleri, sakinlerin kendi portalından bildirilebilir; yönetici her bildirimi görir, öncelik sırasına koyar ve ilgili tedarikçiye iş emri açabilir. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülleriyle tüm sakine ya da seçili bir gruba anlık iletişim kurulabilir; Uskudar'ın değişen demografisinde uzakta yaşayan mülk sahiplerine ulaşmak için bu özellik özellikle değerlidir. Otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve bordro takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta belgesi ve acil durum planı arşivi de aynı platform içinde yer alır. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer; H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam zıttı.

Rakip Yazılımlarda Bulunmayan Araçlar

Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı, piyasadaki diğer site yönetim yazılımlarında yer almayan iki özgün modüldür. İhale Portalı'nda Uskudar'daki ya da İstanbul genelindeki tedarikçilerden şeffaf ve kayıtlı teklif toplanır. Çatı yalıtımı ihalesi örneği: sisteme iş tanımını girersiniz, yetkili tedarikçiler kapalı teklif yerine kayıtlı ve karşılaştırılabilir tekliflerini iletir, siz üç teklifin yan yana görüntüsünü genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Karar şeffaf, süreç belgelenmiş, itiraz zemini daralmış. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve sakin ticaret kanalını dijitalleştirir; "site içinde güvenilir servis sağlayıcısı nerede bulayım?" sorusunu yanıtlar.

Uskudar'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Uskudar, İstanbul'un büyükşehir dinamiklerini yoğun biçimde yansıtır ve bu durum yönetim planınızı doğrudan etkiler.

Çok Bloklu Toplu Yapı Yönetimi

İstanbul'da ve özellikle Uskudar'da son yıllarda yoğunlaşan toplu yapı projelerinde her blok ayrı apartman gibi değil, toplu yapı bütünü içinde bir parça olarak ele alınır. KMK'nın toplu yapı hükümleri bu yapılar için ayrı yönetim kurulu, ayrı ortak alan bütçesi ve bloklar arası gider dağıtımı zorunluluğu getirebilir. Bu ayrım, bütçe planlamasını daha karmaşık kılar; aidat belirlenmeden önce hangi giderin bloka ait, hangisinin toplu yapı ortak alanına ait olduğu netleştirilmelidir.

Uzakta Yaşayan Mülk Sahipleri ve Kiracı Sirkülasyonu

İstanbul genelinde önemli bir kesim yatırım amaçlı mülk sahibidir; mülk sahibi başka bir ilçede ya da başka bir ilde ikamet ediyor olabilir. Bu, hem aidat tahsilatını hem de genel kurul vekâlet süreçlerini karmaşıklaştırır. Uzaktaki mülk sahibinin borç durumunu, gider dökümünü ve toplantı gündemini kendi portalından takip edebildiği bir sistem, yöneticiye düşen telefon ve yazışma yükünü belirgin biçimde azaltır.

Profesyonel Şirket Kıyası ve Seçim Kriterleri

İstanbul'da profesyonel yönetim şirketi seçenekleri geniştir; ancak her şirketin sunduğu hizmet kalitesi, raporlama şeffaflığı ve erişilebilirlik aynı değildir. Şirket kiralamayı değerlendiriyorsanız şu kriterleri önceden netleştirin: kim hangi raporları ne sıklıkla sunacak, acil arızada tepki süresi nedir, sözleşme fesih koşulları nasıl tanımlanmış. Ortak alanın ve tahsilatın şeffaflığını kendi portalınızdan izlemek istiyorsanız bunu şirketle imzalanacak hizmet sözleşmesine açıkça yazdırın.

Uskudar ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

İstanbul'un büyükşehir yapısı, ilçe sınırlarını yönetim açısından hem anlamlı hem de geçirgen kılar. Uskudar ile komşu ilçeler arasında hem sakin hareketliliği hem de yönetim pratikleri bakımından yakın bir bağ var.

• Beşiktaş ve Beyoğlu: Boğaz'ın Avrupa yakasıyla köprü noktalarında yer alan bu ilçelerde yüksek değerli konut ve ticari-karma kullanımlı yapılar ağırlıklıdır; yönetim profesyonelleşme ihtiyacı yüksektir.
• Ataşehir: Uskudar'ın güneyinde konumlanan Ataşehir, İstanbul'un en hızlı büyüyen toplu yapı bölgelerinden biridir; büyük ölçekli site yönetimi ve KMK toplu yapı hükümleri burada sık gündeme gelir.
• Beykoz: Kuzeyde yer alan Beykoz, kentsel yoğunluğun azaldığı, bahçeli konut ve villa projelerinin öne çıktığı bir yapıya sahiptir; yönetim ihtiyaçları daha küçük ölçekli olmakla birlikte orman ve yeşil alan sınırlarına dair yönetmelik hassasiyeti artar.
• Adalar, Büyükçekmece, Beykoz kıyıları: Sezonluk kullanımın yoğun olduğu bu noktalarda kısa dönem kiralama düzenlemeleri ve uzakta yaşayan malik iletişimi yönetimin odağına giriyor.
• Bağcılar, Bahçelievler, Esenler ve Güngören ekseninde: Yüksek nüfus yoğunluğu ve çok katlı apartman stoku, aidat tahsilatı ve ortak alan yönetiminde standart prosedürlere olan ihtiyacı artırıyor.
• Başakşehir ve Beylikdüzü: İstanbul'un batısındaki bu ilçelerde son dönem toplu yapı projeleri yoğunlaşıyor; profesyonel şirket talebi büyükşehir ortalamasının üzerinde seyrediyor.

SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığından Uskudar'daki sitenizle Ataşehir'deki diğer mülkünüzü ya da Beykoz'daki yazlık apartmanı kurulum gerektirmeksizin aynı panelden yönetebilirsiniz. İstanbul geneli site yönetimi konusunda daha geniş bir perspektif için bu sayfayı da inceleyebilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumluluğu yalnızca KMK'dan gelmiyor; KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu), iş güvenliği mevzuatı ve vekâlet hukukunun da yönetici üzerindeki yükleri var.

KVKK açısından dikkat edilmesi gereken iki alan öne çıkar. Birincisi kamera sistemi: binadaki güvenlik kameraları yalnızca ortak alanları kaydedebilir, özel yaşam alanı görünümü olamaz ve kamera varlığı aydınlatma metniyle kat maliklerine bildirilmelidir. İkincisi iletişim listesi: adı, telefonu ve e-postasıyla tutulan malik ve sakin listesi kişisel veridir; bu bilgileri üçüncü kişilerle paylaşmak ya da yönetim dışı amaçla kullanmak Kanun'un ihlalidir.

Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimini birinci aydan itibaren yapmanız zorunludur. İşyeri büyüklüğüne göre iş güvenliği eğitimi ve belgelendirme de gerekebilir; bu yükümlülüğü ihmal etmek hem idari para cezasına hem de kaza durumunda cezai sorumluluğa kapı aralar. Detaylar için bir mali müşavirden veya iş güvenliği uzmanından teyit almanızı tavsiye ederiz.

KMK m.38 uyarınca yönetici vekil sıfatıyla hareket eder ve kusurlu davranışlarından kat maliklerine karşı sorumludur. Bu sorumluluğu en aza indirmenin yolu belgeleri düzenli tutmak, her kararı kayıt altına almak ve genel kurulun onayı olmadan kendi başına hareket etmemektir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu süreci kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin tekrarlayan hataları büyük ölçüde aynıdır. Bunların farkında olmak, pahalı derslerden kaçınmanızı sağlar.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorun hem de güven bunalımı kaynağı; site adına ayrı hesap açmak birinci öncelik.
2. Elden nakit toplamak: Takibi olmaz, makbuzu unutulur, ileride "ben ödedim" tartışmasına zemin olur. Banka ya da dijital ödeme, tek geçerli yol.
3. Karar defterini işlememek: Toplantıda alınan her karar, aynı gün ya da ertesi gün karar defterine geçirilip imzalanmalı; ertelenen kayıt sık sık kaybolur.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: KMK m.29'a göre çağrıda gündem bulunmak zorunda; gündemsiz toplantıda alınan kararlar iptal edilebilir.
5. Yıllık işletme projesi yapmamak: KMK m.37 bu projeyi zorunlu kılıyor; projesi olmayan yönetici aidat belirleme sürecini hukuki zemine oturtamaz.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödemeyen kat malikine sessiz kalmak hem haksızlık hem de yanlış içtihat; KMK m.20 bu hakkı size açıkça tanıyor.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak: Tutanaksız devir, eski dönemden kalan borçları ve hasarları size yıkma riskini barındırır. İstanbul'daki büyük toplu yapılarda bu risk katlanarak büyür; imzasız tutanak kabul etmeyin.