Taskent'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını açmak ya da düzene sokmak, aidat ve borç listesini güncellemek, yıllık işletme projesini taslaklamak. Konya ili genelinde aylık ortalama aidat ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Taskent gibi ilçelerde bina tipine ve hizmet kapsamına göre bu aralığın içinde konumlanılıyor. Karasal iklimin getirdiği uzun ve sert kış, yakıt ile ısıtma kalemini bütçenin merkezine koyuyor. Bu rehberde Taskent koşullarına göre şekillendirilmiş ilk 30 gün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Taskent'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetimi devraldığınız anda yasal bir vekil konumuna giriyorsunuz. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticiye dört temel yükümlülük yükler: defter tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları yaşanabilir düzeyde tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık kulağa sade gelse de uygulamada onlarca alt göreve yayılır.
Konya ilinde apartman ve site sayısı son yıllarda sürekli artmakta; bu yapıların önemli bir bölümünde yönetim gönüllü kat maliklerine dayanmaktadır. Taskent ilçesinde de durum benzerdir: gönüllü yöneticiler çoğu zaman mevzuatı öğrenerek işe başlar. İyi haber şu — temel kurallar kanunda açık, uygulama ise alışkanlık meselesi.
Yönetim devralmanın ilk haftasında hem hukuki hem mali sorumluluğun tamamı size geçer. Eski yöneticiden alacaklarınız net değilse, açık borçlar, imzasız tutanaklar ve eksiksiz kapatılmamış sözleşmeler sizi bekliyor olabilir. Bu rehber, o paniği önce bir listeye, sonra bir takvime dönüştürmek için yazıldı.
İlk 30 Gün: Taskent'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Devirde alınması gereken belgeler bellidir: işletme defteri, karar defteri, banka ekstresi veya kasa dökümleri, aktif sözleşmeler (kapıcı, temizlik, asansör bakımı, doğalgaz vb.), borç-alacak listesi, sigorta poliçeleri ve binanın teknik belgeleri. Bunları eski yöneticiden imzalı bir devir-teslim tutanağıyla almadan süreç başlamaz. Tutanaksız devir, sonraki kavgaların zeminini döşer.
Sözlü anlaşma yeterli değildir. Teslim edilen her belge tutanakta madde madde geçmeli, tutanağın bir sureti eski yöneticiye, biri kat malikleri kuruluna, biri size kalmalıdır. Eksik belgeler için yazılı süre verin; süre aşılırsa noter kanalına gidin.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki hem etik açıdan sorunludur. Bu haftanın önceliği site adına banka hesabı açmak veya mevcut hesabın yetki devrini tamamlamaktır. Ardından o ana kadar birikmekte olan aidat borçlarını tek tek listeleyin; hangi daire ne kadar, ne zamandan beri borçlu — bu listeyi ileride hem hatırlatma hem icra sürecinde kullanacaksınız.
Taskent'in karasal iklimiyle birlikte yakıt ve ısıtma faturaları öne çıkmaktadır. Merkezi ısıtma sistemi varsa önceki döneme ait yakıt faturaları, kalorimetre kayıtları ve henüz ödenmemiş enerji borçları olabilir. Bunları ilk hafta içinde tespit etmeseniz, Eylül'de ısıtma sezonu açılışında hazırlıksız kalırsınız.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini bir liste halinde toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK çerçevesinde yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak pano, SMS, WhatsApp grubu ya da dijital platform — hangisi olursa olsun tutarlı olun. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına almaya bu haftadan başlayın; kayıtsız arıza genel kurulda "o tamir hiç yapılmadı" tartışmasına kapı aralar.
Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanmaya başlamanın tam zamanıdır: devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt modülü ilk günden hazır gelir, 30 günlük ücretsiz deneme bu ilk ay için düşünülmüş gibidir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK'nın 37. maddesi yöneticiden yıllık işletme projesi hazırlamasını ister. Bu proje ilerleyen yıl için beklenen gider kalemlerini, aidat miktarını ve olası yatırımları içerir. Taskent'te bu planın mutlaka kış bakım takvimini kapsaması gerekir: kazan ve kombi bakımı Eylül-Ekim'de yapılmalı, çatı ve yalıtım kontrolü en geç Kasım başında tamamlanmalıdır. Kış kapıda çakılı kalmış bakımlar hem maliyet hem sorumluluk açısından yöneticiyi zora sokar. Bütçe taslağını aylık sabit giderler, mevsimlik değişkenler ve bir "acil onarım rezervi" olarak üç katmana bölün.
Taskent'de Aidat Ne Kadar? Konya Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Taskent'de aidat ne kadar sorusunun kısa cevabı: Konya il genelinde aylık ortalama aidat ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir. Bu aralık il genelinin ortalamasıdır; Taskent'teki bir apartmanın aidatı binanın yaşına, asansör ve güvenlik sistemine, ısıtma tipine ve yönetimin kapsamına göre bu bandın içinde konumlanır. Güvenlik görevlisi ve merkezi ısıtma bulunan sitelerde üst banda yaklaşmak olağandır; hizmet kapsamı daha sınırlı apartmanlarda alt bantta kalınır.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK'nın 20. maddesi düzenler: her kat maliki arsa payı oranında veya yönetim planında belirlenen eşit pay esasına göre ortak giderlere katılmak zorundadır. Genel kurul, yöneticinin sunduğu işletme projesini görüşerek aidatı oylama yoluyla belirler. Yöneticinin tek başına aidat yükseltme yetkisi yoktur.
Taskent dahil İç Anadolu'nun karasal iklimine sahip ilçelerinde yakıt kalemi aidatın en önemli belirleyicisi haline gelebilir. Merkezi ısıtma sistemlerinde beş ila altı aylık ısıtma sezonu gider bütçesinin önemli bir bölümünü oluşturur; bu durum yaz ve kış dönemlerinde farklı aidat tarifesi uygulamasına zemin hazırlar. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidat miktarını görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatları elden toplamak hem güvensizdir hem de kayıt tutmayı zorlaştırır. Banka havalesi, EFT veya online ödeme sistemleri üzerinden tahsilat yapmak, tarih ve tutar bazında otomatik kayıt üretir ve muhasebe işinizi kolaylaştırır. Kapıda elden para alışverişinden kaçının.
KMK'nın 20. maddesi ödenmemiş aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulama hakkı tanır. Bu oranı yönetim planında açıkça belirtin. Gecikme durumunda süreç şöyledir: önce yazılı hatırlatma (SMS veya e-posta yeterlidir, ancak yazılı olsun), ikinci hatırlatmada noter ihtarnamesi, ardından icra takibi. Bu sırayı atlamak zaman kazandırmaz; aksine itiraz zemini açar.
Aidat tahsilatını ve otomatik borç hatırlatmasını dijital ortamda yönetmek için aidat takip programı hatırlatmaları otomatik olarak hazırlar ve sizin onayınızla gönderir — borçlu listesini elle takip etmekten kurtulursunuz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Taskent için Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi tutmak her durumda doğru tercih değildir. Karar aşağıdaki tabloya göre şekillenebilir:
| Ölçek ve Durum | Önerilen Yaklaşım |
|---|---|
| 20 daire altı, tek blok, hizmet az | Gönüllü yönetici + dijital araç kombinasyonu |
| 20–60 daire, birden fazla ortak alan | Gönüllü yönetici + kapsamlı yazılım desteği |
| 60+ daire, çok blok, güvenlik/personel | Profesyonel şirket değerlendirmesi anlamlı |
| Yönetici yurt dışında veya uzak şehirde | Uzaktan yönetim portalı veya şirket |
Taskent ve çevresindeki Konya ilçelerinde profesyonel yönetim şirketlerinin sayısı büyükşehirlerle kıyaslandığında sınırlı kalabilmektedir. Bu gerçeklik, küçük ve orta ölçekli apartmanlar için gönüllü yönetici artı etkin bir araç kombinasyonunu en yaygın ve en uygulanabilir çözüm haline getirmektedir. Üçüncü bir yol da mevcuttur: yönetimi kendiniz sürdürüp ağır ve tekrarlayan işleri yazılıma devretmek — bu seçeneği ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alıyoruz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekebilir. Bu işlem için genellikle şunlar istenir: genel kurul karar defterinin yöneticiye ilişkin sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve karar örneği. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Konya Vergi Dairesi'ni önceden arayıp teyit etmek zaman kaybını önler.
Banka hesabı açıldıktan sonra tüm site gelir ve giderlerinin bu hesap üzerinden yürütülmesi zorunlu değil ama son derece önerilirdir. Kapıcı, bahçıvan veya güvenlik gibi çalışan istihdam ediyorsanız SGK yükümlülükleri doğar; bu durumda SGK ve muhtasar beyan süreçleri için bir mali müşavirden destek almanız önerilir. Önemli uyarı: site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki hem güven riski yaratır — ileride hesap verememe durumuna düşebilirsiniz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK'nın 29 ile 32. maddeleri arasında düzenlenen genel kurul, yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantıdan en az on beş gün önce tüm kat maliklerine gündemli, imzalı veya taahhütlü mektupla çağrı yapılması gerekir. Gündemi olmayan ya da yasal süreye uymayan çağrıya dayalı kararlar ileride iptal edilebilir.
İlk toplantıda çoğunluk şartı hem kat maliki sayısı hem arsa payı açısından aranır (çift çoğunluk). İlk toplantıda bu sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir; ancak ikinci toplantı da on gün önce duyurulmalıdır. Alınan tüm kararlar karar defterine yazılmalı, toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır. Sık yapılan üç hatayı hatırlayın: gündem belirtmeden çağrı yapmak, toplantı tutanağını imzalatmamak, karar defterini usule uygun tutmamak — bunların her biri kararın iptali için zemin oluşturur.
Genel kurul çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defteri tutumunu kolaylaştırmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar gördüğünüz her sorunun — devir kaosunun, aidat kovalamacasının, genel kurul bürokrasisinin, hukuki belirsizliğin — tek noktada çözülme yolu var. SiteYönetim'in ne yaptığını ürün listesi olarak değil, yaşanan dertlerin karşılığı olarak anlatmak istiyoruz.
AI Operatör: Siz Söyleyin, O Hazırlasın; Siz Onaylayın, O Göndersin
Şubat ayı aidatlarını tahsil etme vakti geldi. Ödemeyen dairelere nazik bir hatırlatma gönderilmesi gerekiyor. Normalde borçlu listesini elle çıkarır, metni yazarsınız, kimi arayacağınıza kafa yorarsınız. SiteYönetim'de ise "Bu ayki ödemeyenlere hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarıyor, daire bazında kişiselleştirilmiş hatırlatma metinlerini hazırlıyor ve sizin onayınıza sunuyor. Siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmiyor. Bu onay adımı tasarımın özüdür — yazılım asistanınızdır, yerinize karar veren değil.
Taskent'in sert kışlarında bir senaryo daha düşünün: kazan dairesi arızası gecenin ikisinde bildirildi. AI Operatör arıza kaydını açıyor, sözleşmeli tesisatçıya gönderilmek üzere iş emri taslağını hazırlıyor ve sabah ilk iş olarak onayınıza sunuyor. Gerekirse tüm sakinlere durum bilgilendirmesi de hazır geliyor — yine sizin onayınızla. Aynı mantık çatı onarımı, asansör bakımı, elektrik arızası gibi tüm acil durumlar için geçerlidir.
Genel kurul hazırlığında da AI Operatör devreye girer. KMK'nın 29. maddesi çağrıyı toplantıdan on beş gün önce yapma zorunluluğu getirir; yazılım bu tarihi otomatik olarak takip eder, çağrı metni taslağını gündemle birlikte hazırlar ve onayladıktan sonra kat maliklerine iletir. Vekâlet takibi ve dijital karar defteri de aynı akışta yürür.
AI Danışman: On Milyondan Fazla Emsalle Hukuki Pusula
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yöneltiyor, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara ve KMK'nın 20. maddesine dayanan somut bir yol haritası alıyorsunuz: gecikme tazminatının hesaplanması, ihtarname gönderme adımları, icra takibine başvuru süreci. Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz ve bunu açıkça belirtir. Bu dürüstlük cümlesi pazarlama gereği değil, hizmetin gerçeği.
Benzer şekilde "Genel kurulsuz asansör sözleşmesi değiştirebilir miyim?", "Çatı tamirini yüzde kaçı onaylamalı?" gibi sorularda da KMK çerçevesinde hızlı bir ön değerlendirme almanız mümkündür. Hukuki kesinlik gerektiren adımlar için avukatınıza gitmeniz her zaman önerilir.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim her yönetimi 100 üzerinden bir karne puanıyla değerlendirir. Puan tahsilat oranını, açık arıza sayısını, belge uyumunu ve yasal sürelere uyumu kapsar. Yönetimi devraldığınız ilk gün karne 54 olabilir — altı ay sonra, sistematik çalışmanın ardından 81'e çıkmış bir karne genel kurula belge olarak sunulur. "İyi yönetiyorum" demek yerine kanıtlarsınız.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi portalından giriyor. Başka şehirde oturan bir mülk sahibi borcunu ve ödeme geçmişini kendi ekranından görüyor — sizi aramıyor. Denetçi şeffaf bilanço ve karar arşivine anında ulaşıyor, denetim toplantısını beklemek zorunda kalmıyor. Siz ise yönetici ekranında tüm birimlerin durumunu tek bakışta görüyorsunuz.
İlk Adımı Bugün Atın
14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez, kurulum yok — tarayıcı üzerinden çalışan bulut platformu tek apartmandan büyük sitelere ölçeklenir. Apartman yönetim programını inceleyin ve Taskent'teki yönetiminiz için ücretsiz denemeyi başlatın.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yönetimin ilk yılını bir kronoloji olarak düşündüğünüzde, her ay farklı bir işin öne çıktığını görürsünüz. Aşağıda bu işlerin hangi modüllerle karşılandığını, soyut özellik listesi yerine yaşanan senaryo üzerinden anlatıyoruz.
Para işleri: Ocak'ta aidatlar banka kanalından toplanıyor, aidat takip programı vadesi gelenleri otomatik işliyor, gecikenlere hatırlatma hazırlıyor. Taskent'te merkezi ısıtma sistemi varsa kış mevsiminde kalorimetre okuma ve gider paylaşımı gündeme geliyor. Daire başı ısıtma payı manuel hesaplarla değil, sayaç verisiyle dakikalar içinde dağıtılıyor; ay sonu "benim dairem neden bu kadar?" tartışması tarihe karışıyor. Apartman muhasebe programı işletme defterini, e-Fatura sürecini ve gider paylaşımını aynı altyapıda yönetiyor.
Operasyon: Şubat'ta asansör bakım sözleşmesi yenilenecek; Mart'ta ortak alanlarda boya onarımı planlanıyor. Arıza/bakım/teknik işletme modülü her talebi kayıt altına alıyor, tedarikçiye iş emri gönderiliyor, kapanış onayı alınıyor. Duyuru/SMS/push modülüyle sakinler gelişmelerden anlık haberdar ediliyor. Otopark, güvenlik, ziyaretçi takibi, personel bordrosu, sigorta ve belge arşivi de aynı çatı altında.
Rakip yazılımlarda bulunmayan özellik — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Çatı yalıtımı onarımı için teklif toplamanız gerekiyor. Geleneksel yöntemde bir-iki tanıdık firmayı ararsınız, fiyatları sözlü karşılaştırırsınız, genel kurulda "en ucuzu bulduk" diyerek savunmaya geçersiniz. İhale Portalı'nda Taskent ve çevresindeki tedarikçilerden yazılı, kayıtlı teklifler toplanıyor; üç teklif yan yana geliyor, genel kurula tüm süreç belgelenmiş halde sunuluyor. Şeffaflık hem güveni artırır hem olası itirazları baştan kapatır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri arasında ticaret ve hizmet paylaşımını mümkün kılıyor — bu iki modül benzer Türk site yönetimi yazılımlarında bulunmuyor.
Devir teslimi kolaylaştıran final: Yönetim göreviniz bittiğinde devir-teslim raporu sistemde zaten hazır. Teslim edilmesi gereken belgeler, borç durumu, açık arızalar, karar arşivi — hepsi bir öğleden sonra aktarılıyor. Yönetimi devraldığınızda yaşadığınız kaosu bir daha kimse yaşamıyor.
Taskent'in Karasal İklimi Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Taskent ve Konya'nın iç kesimlerinde hakim olan karasal iklim, Ekim'den Mart'a uzanan beş ila altı aylık ısıtma sezonu demektir. Bu gerçek yönetim planınızın her katmanına dokunur.
Yakıt Bütçesi ve Merkezi Isıtma Kararı
Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yakıt ya da doğalgaz gideri yıllık işletme bütçesinin en büyük tek kalemi olabilir. Bu giderin nasıl paylaştırılacağı — eşit pay mı, arsa payı oranında mı, kalorimetre okumasına göre mi — genel kurulda belirlenmeli ve yönetim planına yazılmalıdır. Kalorimetre sistemi mevcutsa gider paylaşımı modülü her dairenin tüketimine göre payı otomatik hesaplar; ısıtma sezonu boyunca süregelen hesaplaşmalar ortadan kalkar.
Kar ve Buz Sorumluluğu
Apartman önündeki yaya yolunu, otopark girişini ve ortak alanları kar ve buzdan temizlemek yöneticinin sorumluluğundadır. Yasal dayanak Belediye Zabıta Yönetmelikleri ve genel hukuki sorumluluk ilkeleridir; buz nedeniyle düşen bir sakin yaralanırsa yönetici ihmali öne çıkar. Kar temizleme hizmetinin ne zaman ve kim tarafından yapılacağını iç düzende netleştirin, sözleşmeye bağlayın.
Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması
Merkezi ısıtma maliyeti mevsimsel olarak değiştiği için bazı yönetimler kış döneminde daha yüksek, yaz döneminde daha düşük aidat belirlemektedir. Bu uygulama genel kurul kararıyla yapılabilir ve kat maliklerinin bütçe planlamasını kolaylaştırır. Her iki tarife de karar defterine geçirilmeli ve tüm sakinlere yazılı olarak duyurulmalıdır.
Sezonluk Bakım Takvimi
Taskent'te bakım takvimini bir ay bile ötelemenin bedeli ağır olabilir. Kazan ve kombi bakımı mutlaka Eylül-Ekim'de, çatı ve yalıtım kontrolü Kasım başından önce tamamlanmalıdır. Sezonu açık arıza ve yetersiz yakıt rezerviyle karşılamak hem maliyeti artırır hem de sakin şikâyetlerini tırmandırır.
Taskent ve Çevresinde Site Yönetimi: Ahirli'den Ereğli'ye Komşu İlçeler
Taskent, Konya'nın geniş coğrafyasında çeşitli ilçelerle çevrilidir. Bu komşu ilçelerdeki yapılaşma ve yönetim ihtiyaçları birbirinden farklı ölçeklerde şekillenmektedir.
Aksehir ve Eregli gibi daha yoğun nüfuslu ve gelişmiş ticaret altyapısına sahip ilçelerde çok katlı apartman sayısı fazladır; bu ilçelerde yöneticiler profesyonelleşme baskısıyla daha erken karşılaşır. Kapalı site ve toplu yapılar için deneyimli tedarikçi bulma şansı da daha yüksektir. Beysehir ve Bozkir, göl ya da orman yakınındaki doğal güzelliklerle öne çıkan ilçelerdir; buradaki konut dokusunda yaz sezonuna bağlı ziyaretçi hareketliliği bazı binalarda mevsimsel yönetim ihtiyacı yaratır. Cihanbeyli, Cumra ve Altinekin ise tarıma yakın, daha kırsal karakterli yerleşimlerdir; buralardaki az daireli apartmanlarda yönetim genellikle tek bir gönüllü malike kalır ve basit defter düzeni yeterli olur.
Ahirli, Akoren, Derbent, Derebucak, Doganhisar ve Emirgazi gibi daha küçük ölçekli ilçelerde yönetimin büyük bölümü karşılıklı tanıdıklık üzerine kurulu, gayri resmi işleyişe dayanır. Ancak bu işleyiş borç takibinde, devir teslimlerde ve genel kurul kararlarında ciddi boşluklar bırakabilir. Beyhekim ve Guneysinir gibi görece yeni gelişen ilçelerde yeni konut projeleriyle birlikte site yönetimi ihtiyacı artmaktadır.
Tüm bu ilçelerin ortak ihtiyacı şudur: bulut tabanlı bir platform Taskent'teki apartmanla Aksehir'deki siteyi, Eregli'deki çok bloklu yapıyı aynı panelden, herhangi bir kurulum gerekmeden yönetmeye olanak tanır. Mesafe ve konum yönetim kalitesini belirlemek zorunda değildir. Konya geneli site yönetimi rehberine de göz atabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK'nın 38. maddesi yöneticiyi kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumlu tutar. Bu sorumluluk soyut değildir: alınan kararları uygulamak, hesap açıklamak ve gerektiğinde tazminat ödemek bu sorumluluk kapsamına girer. Yönetim kararlı ve kayıt altında yürütülürse bu risk önemli ölçüde azalır.
Güvenlik kamerası kullanıyorsanız KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu) kapsamında aydınlatma metni asılması ve kayıtların saklama sürelerine uyulması zorunludur. Ortak alanlardaki kamera varlığı sakinlere duyurulmalı, kişisel veri niteliğindeki iletişim bilgileri yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır.
Kapıcı, temizlik görevlisi veya güvenlik çalışanı istihdam ediyorsanız SGK bildirim yükümlülüğü, iş güvenliği temel eğitimi ve iş kazası sigortası devreye girer. Bu yükümlülüklerin güncel detayları için bir mali müşavir veya SGK danışmanından destek almanız önerilir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini, belge arşivini ve bildirim takibini merkezi olarak yönetmenize yardımcı olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Taskent ve Konya Deneyimiyle)
Yeni yöneticilerin en sık düştüğü yedi hatayı bilmek, bunları yaşamadan atlatmanızı sağlar:
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Her mali hareket kişisel hesabınızla iç içe geçtiğinde hesap verme imkânsız hale gelir; ileride kendinizi ispat edemezsiniz.
- Elden para toplamak: Tarih ve tutar kaydı oluşturmayan elden tahsilat, sonradan "parayı aldı ama aktarmadı" iddiasına zemin hazırlar.
- Karar defterini işlememek: Genel kurul kararı yazılı ve imzalı değilse hukuken yok sayılabilir; sonraki yönetici de neyin ne zaman kararlaştırıldığını bilemez.
- Gündemsiz toplantı çağrısı: Gündem belirtilmeyen çağrıya dayanılarak alınan kararlar itiraz konusu olur; özellikle aidat artışı ve büyük onarım kararlarında bu risk somutlaşır.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 yöneticiden yıllık plan ister. Plansız yönetim hem yasal sorumluluğu artırır hem de ani giderler karşısında kat maliklerini şaşırtır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Zamanında ödeyenlere haksızlık etmemek için gecikme tazminatını tutarlı biçimde uygulamak gerekir; uygulanmadığında hem alacak değer yitirir hem de borçlu davranışı normalleşir.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Taskent'te Eylül'de kazan bakımı yaptırmayan yönetici ilk soğuk haftada arıza kuyruğuyla tanışır. Servis talepleri kış girişinde yoğunlaştığından bekleme süresi uzar, maliyet artar, sakin şikâyetleri tırmandırır.
İlk 30 gün için planınız hazır, mevzuat haritanız elinizde. Devir-teslim listesinden aidat belirlemeye, genel kurul hazırlığından kış bakım takvimine kadar her adımı bu rehberde buldunuz. Şimdi sıra tekrarlayan ve zaman alan işleri otomatiğe bağlamakta. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yok, tek apartmandan büyük sitelere aynı platform. Aidat miktarını hesaplamak için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.