Altinyayla'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Sivas il geneli aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyrediyor; Altinyayla'nın karasal iklimiyle gelen 5-6 aylık ısıtma sezonu yakıt kalemini yönetici bütçesinin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Altinyayla ve Sivas koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Altinyayla'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
İlk 30 Gün: Altinyayla'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Bu haftanın tek hedefi: eski yöneticiden her şeyi yazılı alın ve imzalı tutanağa bağlayın. Teslim edilmesi gereken belgeler şunlardır: karar defteri, işletme defteri, kasa ve banka hesap durumu, kat malikleriyle yapılan sözleşmelerin kopyaları, tedarikçi sözleşmeleri (asansör bakım, temizlik, yakıt), sigorta poliçeleri, borçlu kat malikleri listesi ve birikmiş faturalar. Devir-teslim tutanağını iki nüsha imzalayın; bir nüsha size, biri eski yöneticiye kalsın. Tutanakta eksik belge varsa bunu da yazıya geçirin — ileride doğacak bir ihtilafta tutanak belirleyici delil olur.2. Hafta — Mali Fotoğraf
Elinizde belgeler varsa şimdi mali durumu netleştirin. Banka hesabı site adına değil kişisel hesapta tutuluyorsa, bu haftanın önceliği hesabı site adına taşımak ya da yeni bir site hesabı açmaktır. Ardından aidat borçlusu listesini güncelleyin: kim kaç ay borçlu, toplam tutar nedir? Bekleyen faturalara bakın. Altinyayla'nın karasal ikliminde yakıt faturası genellikle en büyük kalem olur — merkezi ısıtmalı binalarda yakıt borcu birikmiş olabilir, bunu erken fark etmek sizi zor bir kış dönemine hazırlar.3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim listesini çıkarın. Bu liste kişisel veridir ve KVKK kapsamında korunur; yalnızca yönetim amaçlı kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın. Bir duyuru kanalı kurun — ortak WhatsApp grubu, e-posta listesi ya da yazılım bildirim sistemi — ve arıza ile talepler için tek bir kayıt yöntemi belirleyin. Arızanın kim tarafından ne zaman bildirildiğini kayıt altına almadan yönetilemez; bu alışkanlık sizi ileride çıkacak itirazlardan korur. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu üç işlev ilk girişte hazır gelir; kendiniz kurmanıza gerek kalmaz.4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje tahmini giderleri ve her dairenin payını gösterir. Altinyayla koşullarında işletme projesinde mutlaka yer alması gerekenler: yakıt/doğalgaz gideri (5-6 aylık ısıtma sezonu hesabıyla), asansör bakım sözleşmesi, çatı ve oluk bakımı (kar yüküne karşı sonbahar öncesi kontrolü), temizlik, aydınlatma ve acil onarım fonu. Bu taslakla ilk genel kurulda kat maliklerine somut bir belge sunabilirsiniz.Altinyayla'da Aidat Ne Kadar? Sivas Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
| Bina Tipi | Sivas Geneli Ortalama Aidat (Aylık) | Belirleyici Kalem (Altinyayla) |
|---|---|---|
| Asansörsüz, küçük apartman | ₺300 – ₺550 | Yakıt, temizlik |
| Asansörlü, orta ölçekli bina | ₺500 – ₺800 | Yakıt, asansör bakımı, temizlik |
| Güvenlikli, merkezi ısıtmalı site | ₺750 – ₺1100+ | Yakıt/kalorimetre, güvenlik, bahçe |
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Altinyayla İçin Karar Rehberi
- 20 daire altı apartman: Gönüllü yönetici + dijital araç en verimli seçenek. Şirket maliyeti aidatın önemli bir bölümünü yer.
- 20-50 daire arası: Yönetici + yazılım yeterliyse kendiniz yönetin; iş yükü aşılıyorsa kısmi danışmanlık hizmeti alın.
- 50 daire üzeri, çok bloklu site: Profesyonel şirket değerlendirmesine girmeye değer; ama şirket seçiminde referans ve sözleşme kapsamı kritiktir.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
- Çağrıda gündem yazmamak: Gündemsiz çağrı sonucu alınan kararlar hukuken zayıf duruma düşer.
- 15 günlük süreye uymamak: Aceleyle yapılan toplantıların kararları sonradan itirazla karşılaşabilir.
- Karar defterini eksik tutmak: Yüksek sesle oybirliğiyle alınan kararın defterden okunması, ilerideki her tartışmayı keser.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.Bu satır boş bir slogan değil; aşağıdaki dört senaryo bunu somutlaştırır.
AI Operatör: Komutla Çalışır, Onayınızla Tamamlar
Altinyayla'da Şubat ayının başında şunu yazıyorsunuz: "Bu ayın aidatlarını topla, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma gönder." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire bazında hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez; kararı her zaman siz alırsınız. İkinci senaryo Altinyayla'nın gerçekliğinden çıkıyor: Ocak ortasında merkezi kazan dairesinden arıza bildirimi geldi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli kalorifer tesisatçısına iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Arıza kaydı tarih-saat damgasıyla sisteme işlenir; "neden geç müdahale ettiniz" sorusuna yanıt hazırdır. Üçüncü senaryo genel kurul dönemine denk geliyor: Mayıs ayında yıllık toplantı için çağrı metnini oluşturmanız gerekiyor. AI Operatör 15 günlük yasal süreyi hatırlatır, çağrı metnini ve gündem taslağını hazırlar, vekâlet listesini yönetir — her adımda sizin onayınızla.AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararda Yanıt Bulur
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike hukuken ne yapabilirim?" sorusunu yazıyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yanıt verir: gecikme tazminatı hesabı, ihtarname örneği, icra takibi süreci. Şerhi açıkça belirtelim: AI Danışman yol gösterir, hukuki bağlamı netleştirir; dava aşamasında ya da karmaşık ihtilaflarda avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük hem doğru hem de size güven verir — bağlamı bilirseniz avukatınıza daha hazırlıklı gidersiniz.Sitenin Karnesi: Yönetimini Kanıtla, Söyleme
SiteYönetim 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar. Karne; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum durumunu ve belge tamlığını ölçer. Altinyayla'da yönetimi devraldığınız günkü karne 54 ise, altı ay sonraki 81'i genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız; bu fark tartışmaları bitmeden bitirir.7 Rol Bazlı Portal: Herkese Kendi Kapısı
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı portallardan sisteme girer. Yeni yöneticinin en sık yaşadığı dertle bağlantılıdır: başka şehirde oturan malik borcunu kendi portalından görür ve ödeyebilir — sizi aramaz. Denetçi portalı ise tüm gelir-gider hareketlerine şeffaf erişim sağlar; şeffaflık kavgaları azaltır.14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
Bulut tabanlı çalışır; bilgisayarınıza bir şey yüklemenize gerek yoktur. Tek apartmandan çok bloklu siteye aynı panel ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz.Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, muhasebe ile e-Fatura entegrasyonu, gider paylaşımı ve sayaç okuma, işletme defteri — hepsi tek panelde. Altinyayla'da merkezi ısıtmalı binalarda kalorimetre/sayaç paylaşımı her kış döneminin baş ağrısıdır: kim ne kadar kullandı, fatura nasıl dağıtılacak? Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü bu hesabı dairelere otomatik dağıtır; kış faturası tartışması biter. Apartman muhasebe programı ile e-Fatura ve gelir-gider raporları da aynı ortamda yönetilir; aidat takip programı ödeme hatırlatmalarını otomatikleştirir.Operasyon
Arıza, bakım ve teknik işletme kayıtları; duyuru, SMS ve push bildirimleri; otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi; personel bordro ve tedarikçi yönetimi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta, acil durum ve belge arşivi. Bu modüller günlük işlemlerin kağıt ortamdan çıkmasını sağlar. Bir arıza bildirildiğinde kimin, ne zaman müdahale ettiği kayıt altındadır; hem yönetici hem kat maliki aynı ekranda görür.Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Altinyayla'da çatı yalıtımı ya da asansör bakım ihalesi yapmanız gerektiğinde Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı devreye girer. Sivas'taki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız; üç teklifi karşılaştırırsınız ve sonucu belgeleyerek genel kurula sunarırsunuz. Site içi esnaf ve ticaret kanalı da yalnızca SiteYönetim'de bulunur — bu iki özellik rakip yazılımlarda yoktur. Raporlama, denetim ve devir-teslim modülüyle kapalı döngü tamamlanır: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, tüm belgeler dijital ortamdadır ve devir-teslim bir öğleden sonra sürer — iki yıl önce yaşadığınız kaosu bir sonraki yöneticiye bırakmamış olursunuz.Altinyayla'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararı
Merkezi ısıtmalı binalarda yakıt kalemi yıllık giderlerin büyük bölümünü oluşturur. İşletme projesini hazırlarken geçmiş yılın yakıt faturalarını referans alın ve en az %15 enflasyon payı ekleyin. Merkezi sistemden bireysel sisteme geçiş kararı —ya da tersi— genel kurul kararıyla alınır ve KMK'nın ilgili hükümlerine tabidir; bu kararı almadan önce teknik ve mali analiz yaptırın. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.Kar-Buz Sorumluluğu
Altinyayla'da kış aylarında bina önü kaldırımları ve ortak otopark alanları buz tutabilir. Yönetici olarak bu alanların güvenli tutulması sorumluluğu size aittir. Tuz ve kum stoğu, düzenli kar temizleme programı ve gerektiğinde güvenlik uyarısı koyma pratiği yönetim planınızda yer almalıdır.Sonbahar Bakım Takvimi
Kazan ve kombi bakımını Eylül ayında yaptırın — Ekim'i beklemeyin. İlk soğuklarda arıza kuyruğuna giren yönetici hem kat maliklerine zor anlar yaşatır hem de tesisatçı bulma güçlüğüyle karşılaşır. Çatı ve olukların kar yüküne karşı sonbahar öncesi kontrolü de bu tarihe alın. Altinyayla'nın yüksek konumu ve karasal iklimi çatı bakımını ihmal edilemez bir kalem yapar.Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması
Merkezi ısıtmalı sitelerde bazı yönetimler yaz-kış aidat farklılaştırması uygular: ısıtma sezonunda yüksek, yaz aylarında düşük. Bu uygulama genel kurul kararıyla yapılabilir ve kat maliklerinin kabul oranını artırabilir. Yaz-kış farkını yönetim planına veya yıllık kararlar defterine yazılı geçirin.Altinyayla ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Bağlam
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Altinyayla Deneyimiyle
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem yasal risk hem güven sorunu yaratır; ilk hafta site hesabını açın.
- Elden para toplamak: Makbuz kesilemeden, ileride kanıtlanamaz. Her ödeme banka yoluyla olsun.
- Karar defterini işlememek: Alınan kararlar deftere geçirilmezse hukuken yok sayılabilir; her toplantı ardından aynı gün kaydedin.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündemi olmayan toplantı kararları itiraz konusu olabilir.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 gereği zorunludur; projesi olmayan yöneticinin aidatı belirsizleşir, tartışma kapısı açılır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödeme yapmayan malike tazminat uygulanmazsa düzenli ödeme yapanlar cezalandırılır; eşit uygulama şarttır.
- Kazan bakımını Kasım'a bırakmak: Altinyayla'da ilk soğuklar Ekim'de gelir. Eylül'de bakım yaptırmayan yönetici, Ekim ortasında hem arıza kuyruğunda bekler hem de kat maliklerinin tepkisiyle yüzleşir. Sonbahar bakım takvimini takvimize şimdiden yazın.
İlk adımı bugün atın. Devir-teslim tutanağınız var, borçlu listeniz çıktı, ilk genel kurulunuz planlandı — şimdi sıra günlük yükü hafifletmeye geldi. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin: kredi kartı gerekmez, kurulum yok, tek apartmandan büyük siteye aynı platform. Aidat bütçenizi taslaklamak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz — beş dakikada Altinyayla'daki binanızın daire başı aidatını görürsünüz.